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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
バイデンは現代のチェンバレンである

どうやら、バイデン君はチェンバレンですね。
アメリカは武漢ウイルスについて、その起源に関する
何かの情報を持っています。でも公開しない方針。
これはバイデン君が中国と事を荒立てない、
という方針で臨んでいるからなのかもしれません。

ハバナ症候群という不思議な現象があります。
アメリカの外交官が突然吐き気を催して体調不全に。
中にはひどい後遺症に苦しめられている人もいます。
これもどこかの国がそういうことを仕掛けている
疑いが濃厚です。しかし、これについても
バイデン君は「人為的ではない」と示しました。

アメリカは多くのエビデンスを持っているはず。
なのに、バイデン君はあえてことを荒立てない方針。
これではロシアや中国といった「ならず者国家」に
舐められても仕方がありませんね。

1938年、イギリスの首相チェンバレンは、
ミュンヘンでヒトラーと会ってドイツへの
ズデーデン地方割譲の要求を受け容れました。
ロンドンに戻って「これで平和がやってくる」と。

翌年、ナチスドイツはポーランドに侵攻。
第二次世界大戦が始まりました。
チェンバレンは歴史上、今でも非難轟轟です。
どうやら、バイデン君はその轍を踏みそう。

ロシアは間もなくウクライナへ侵攻します。
バイデン君は、ほぼほぼ黙ってみているだけ。
経済制裁なんか発動しても、ほとんど意味なし。
それで11月の中間選挙で民主党は大敗します。
まあ、それはどうでもいいのですが・・・

バイデン君が舐められると、習近平君が動くかも。
台湾や尖閣に手を出してくるかもしれませんね。
そうなれば、日本も立派な当事者になってしまいます。
まあ、可能性はかなり低いのですが。

岸田君は、そんなことを全然理解していません。
あのオッサンは出来損ないです。分かっていません。
今まであったことの延長線上でしか未来を見ない。
カンタンに言えば、想像力が欠如しています。
役人たちと同じ種類の頭脳構造で、やや回転遅め。

2022年はほぼ間違いなく「有事の年」です。
こんな時に日本の総理は岸田君で外相はパンダハガー。
ちょっと先行きが思いやられますね。あーあ。
まあ、私がガタガタゆーてもどーにもなりません。

本日の動画　↓

2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：2月5日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(12月)には待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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note記事：2022年こそマンションの暴落元年になりそうな５つの理由

noteの記事書きましたので、無料部分を貼ります。

今のマンション価格の値上がりが始まったのは2013年です。
その年の3月、日本銀行の総裁が白川方明氏から黒田東彦氏に変わりました。それを機に始まったのが「異次元金融緩和」です。具体的にはマネタリーベース（世の中に流通しているお金の量）を何倍にも増やして、金利をゼロパーセントにまで下げる、というまさに「異次元」な政策です。その他にも株式市場でETFを購入して、株価の下落を力づくで止める、といった、中央銀行の施策としてはあまりにも「掟破り」としか言いようのない政策も導入しました。
黒田氏の唱えた異次元金融緩和の目的は「消費者物価の2％上昇」です。これを彼は「1、2年の内に達成できる」と嘯きました。
それから約9年、一度もその目標は達成できていません。結果的に黒田総裁はただの「嘘つきオジサン」になっています。そればかりか、彼が行った異次元金融緩和はとんでもない副作用をもたらしました。
それは局地的な不動産価格の高騰です。
その減少のことを私はかねてより「局地バブル」と呼んできました。
マンション価格が不自然に高騰したのは主に東京の都心とその周縁、湾岸エリア、川崎市と京都市の一部です。
局地バブルは2014年11月に打ち出された「異次元金融緩和第2弾」によって、一気に勢いを増しました。
2018年頃からは、地域限定であったマンション価格の上昇がジワリと近郊エリアにも拡大。首都圏だけではなく、近畿圏の郊外型大規模マンションも小幅ながら値上がりが確認できるようになりました。しかし、都心や湾岸のように値上がりしたマンションの販売が調子よく売れる、という現象は見られていません。
なぜなら、日本人の収入が統計上でも実際にも減少しているからです。サラリーマンにとっては、給料が下がっているのに値上がりしたマンションにはおいそれと手を出せないのです。だから、多少金利が下がったとしても買えない、というのが実情。

しかし、そんな値上がりもそろそろ一服の時期ではないでしょうか。
今回のバブルは1980年代の後半に起こったあの「平成の大バブル」と比べると、何とも弱弱しさが漂っています。
例えば、1980年代の後半は土地もビルもマンションも倍々ゲームで値上がりをしていました。それも、どう考えても説明がつかない水準にまで暴騰していたのです。
それに対して、今のバブルは2013年から9年もかかって、せいぜい2倍程度。3倍まで上がった物件もないことはないにしても、ごくごく稀です。
不動産の価値を診断する手法のひとつに収益還元法というのがあります。その不動産から得られる賃料などを基に資産価値を評価する方法です。今回の局地バブルによる値上がりは、概ねその収益還元法で説明できる範囲内に収まっています。今の都心エリアでの収益率はせいぜい3％台。利回りが2％台だと買い手がつきません。

以下は平成バブルの当時、まだ不動産会社の新入社員だった知人が私に語ってくれたエピソードです。
ある時、彼がその会社が購入したビルの賃料収入から収益を計算すると２％だったそうです。そのことを上司に報告すると、こう言われたそうです。
「へえ、２％もあるの。だったら1％にしてすぐに売ってしまおう」
例えば10億円で買ったビルの収益が2％だったとすると、その物件を収益率1％にして売却する場合の価格は20億円となります。
それでもあっという間に買い手がついたのが、あの平成バブルの時代です。
つまり、理屈ではなく「値上がりするから買う」というのが平成大バブル期。しかし今の局地バブルはせいぜい「理屈で説明できる限度までなら買う」というレベルです。そこに今回のバブルの脆弱性が潜んでいるのです。

そのバブルも、この2022年中には「終わりの始まり」となるのがどうやら確実な様相となってきました。バブルの生成自体に脆弱さが露呈していることから、いったん天井にぶつかってしまえば崩壊は早いのではないかと予測します。つまり価格が下がり始めれば、加速度がついてスルスルと下がってしまうのではないでしょうか。

では、なぜ今の局地バブルが2022年に終わり、あるいは暴落につながりそうなのか、ということを「５つの理由」に分けてご説明します。
恐縮ながら以降は有料とさせていただきます。今回はあまりボリュームを膨らませず、簡潔に説明しましたので料金は490円（税込み）としました。
私の有料メルマガに登録なさっている方は、この有料記事を申し込まないでください。数日後に同じ内容を配信いたします。
また、後日この内容を改変してメディアで後悔する可能性があります。まあ、オーダーがあれば、の話ですが。予めご了承ください。
では、以下本文に入ります。

以下のアドレスが上記のnoteサイト。

note.com/sakakiats/n/n483c23213288

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2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

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中国のバブルは崩壊してもその先は読めん

今の景気がいいのか悪いのかといえば、
「ちょっといい」という感じでしょうかね。
何といっても倒産がなくて失業率が低いですから。
ですが、これはかなり人為的なものです。

政府がコロナ用の景気対策で倒産を力づくで
抑制しているからに他なりません。
逆にそれが日本経済全体のぜい肉を増やして、
中長期的な成長を阻害しているとも言えます。
ひとことでいうならば「ぬるま湯」ですね。

住宅ローンを正常に返済できなくなった人には
返済猶予の2年目への突入を認めています。
推定10万戸の任売や競売が先送りされました。
いずれ、中古市場にでてくる売却予備軍です。

オミクロン株はもしかして、新型コロナが
普通のインフルに変貌する最終工程かもしれません。
しかし、これまで大騒ぎしてきた手前、
「普通の風邪と同じ」とは言いだせませんね。
特に岸田君のような「サラリーマンタイプ」には。

それでしばらくは今の「不況対策」的な
バラマキが規模を縮小しながら続くのです。
これで悪くなるのは政府のバランスシートです。
でもまあ、これがどうにかなるでもなし。

考えてみれば、経済学というのは本当にインチキ。
黒田日銀総裁が壮大な実験を行った「リフレ」が
完全に失敗したことを実地で証明しました。
今は誰も「リフレ」なんて言わなくなっています。

今は日本政府がやっている実質「ＭＭＴ」が
本当に大丈夫なのかが試されているような気がします。
今までの経験から言えば、これも完全に正しいとは
言えないはずなのですが、どこがどうなのかは不明。

何度も言うように、私は正式に経済学を学んだ経験なし。
なのに、それらしい原稿をメディアに書いて
フィーをもらっています。ええんかいな、ホンマに。
経済学部を卒業したり、院で修士を取った人に聞いても、
彼らが学んだことが世の役に立っているとは思えず。

超大手の新聞社の記者さんで、大学は経済学部という
ベテランさんが「大学で学んだことは今の仕事に
ちっとも役に立っていませんね」とゆーてました。
もちろん、一流大学のご出身です。そんなもんかい。

ということで、この先どーなるかはいくら
勉強しても「分からん」というのが実際でしょう。
未来を予測できるエコノミストなんてのも
ほとんどいないのではないですか。いたら大スター。
そんな人、実際のところ全然いないでしょ。

今年は中国バブルの崩壊がほぼ確実ですね。
その影響がどうなのかは、誰も分かりません。
そんなこと、本職のエコノミストさんたちは
怖くてとても突っ込んだことが言えませんね。
だから私みたいな中途半端な言論人が、
いいたいことをゆーことにしましょう。あはは。

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ビジネスホテル業界の青色吐息

私が事務所を借りている日本橋小網町と
いうところは、ビジネスホテルがたくさんあります。
事務所のあるマンションの隣からしてそういうホテル。
ちょっと近所を歩くと、小規模なホテルだらけ。

私は夜に帰宅する際、それらのホテルの窓の
明かりを数えることにしています。
どう贔屓目に見ても稼働率は20％未満ですね。
10％未満と思えるホテルもたくさん。

コロナが始まって約2年が経過しました。
まだ、出口が見えたとは言い切れませんね。
インバウンドがかつてのように無条件で
入国できるようになるまでには、
少なくとも2年、普通に考えて3年ですか。

さらに、この2年間の経験によって、
日本の会社から出張文化が消えてしまった感じ。
会議などを目的とする出張は、実のところ
必要がなかったことが分かってしまったのです。
まあ、コロナがもたらした数少ないメリット。
ホテル業界にとっては大いなる迷惑。

インバウンドがあと2年は戻らずに、
はたまた出張需要が以前の半分にも戻らねば、
日本のビジネスホテルはいつまでも赤字のまま。
そうでなくても、近畿圏は供給過剰でした。
さてさて、ビジネスホテルはどうなるのか？

ところで、コロナによって各国ともに金融緩和。
「金余り」は地球規模での現象になっています。
日本は比較的コロナによるダメージが少ない、
と海外からは見られていますね。数字がそうだから。
しかし、それは一面の真実に過ぎません。

倒産が減ったのは政府の様々な給付金や、
金融機関のユルユルの融資審査のせいです。
ビジネスホテルのように、どう考えたって
立ち行かなくなっている分野は少なくありません。

オフィスビルの賃料も今後とも緩やかに下落するはず。
ビジネス街の昼間人口はコロナ前にには戻りません。
サラリーマンがランチや夜の飲み会に落すお金も
コロナ前には戻らないはず。つまりは売上減。

それはすなわち、店舗のテナント料の値下がりを
招くことは必定でしょうね。当たり前のこと。
テナント料が下がれば、ビルの価値も下がります。
つまりは、オフィス街のビルの価格が下落。
夜の銀座の、あの街の不動産価格も下がります。

ただ、今はそういう現象が可視化されていません。
外国から入ってくるマネーが日本の不動産を買う、
と言った話があると、妙に目立っていますね。
しかし、不動産の資産価値は基本的に利用価値。
業界風の言い方をするのなら収益還元法です。

おバカな企業や低能なサラリーマンはテレワークを
嫌う傾向にありますが、大きな流れはできています。
合理的な会社や有能なビジネスマンはテレワークで
コロナ以前よりも効率的に利益を生み出せるのです。

今回の不動産市場の変化で、最後まで価格下落に
抵抗力を示すのはおそらくマンションでしょうね。
時代の変化はすでに始まっていますが、
大きな流れのいちばん下流にあるのが個人だから。
気が付いた時には、濁流に巻き込まれていますよ。

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日本のマンション市場の脆弱性

世の中には「マンション好き」という人種がいます。
私のように住まいに「住むところ」という役割以上の
意味を見出さない人間には理解できない人々ですね。
彼らにとってマンションとは、言ってみれば
おしゃれな人のファッションのようなモノなのですよ。

私は身に付けるモノにも「纏うもの」以上の意味を
ほとんど見出していません。プラスアルファの何かが
あるとすれば、それは「見苦しくない」程度。
ただ、あるドイツ人は私のことを評して
「ホームレスの恰好をして地主のように歩いている」
なんて言ったとか。失礼な。私はきちんと
ユニクロで全身固めてますぜ。どこがホームレスやねん！

ところが、おしゃれに気を使う人はユニクロではなく
それなりのブランドや、高くなくてもデザインを重視。
彼らは年間に何着もお洋服を購入されます。
それが半ば彼らの楽しみになっているワケです。

これがマンション好きになると、たいして必要でも
ないのに何度も買い替えをなさいます。
彼らの購買行動を見ていると、かなり不思議ですね。
「なんでその買い替えをする必要があるのですか？」
と言いたくなるようなケースが多々あるのです。
まあ、ご本人がお好きなのでしょーがないですね。

2013年以来、東京のマンション価格は右肩上がりでした。
だから物件選定さえ間違えないと、
わらしべ長者のような買い替えが可能でした。
しかし、そろそろそんな時代も終わりそうですね。

日本という国はGDPがほとんど成長せず、
みなさんの年収も上がっていません。下がっています。
一人当たりのGDPもダラダラと右肩下がり状態。
なのに東京都心やその周縁のマンションの価格が
上がっているのは、ひとえに金融政策のおかげ。

金利を０％にしたので、住宅ローン金利は0.4％程度。
審査はユルユルで年収の8倍くらいまではOKです。
なぜなら、マネタリーベースは2013年以前の6倍以上。
これだけの金融緩和をやっても東京都心のマンションは
やっとこさ2倍です。周縁ではせいぜい1.5倍。
郊外なら1.2倍行っていればいいほうです。

つまり、日本という国の不動産需要は極めて脆弱です。
それが証拠に、日本の国土の9割以上の土地には
値段が付きません。だって、利用価値がほとんどないから。
そういった現実を目を向けず、都心のマンション価格
だけの動きを見てモノを言う人が多すぎませんか。

東京の都心だって今のあまりにも異常な金融緩和や、
世界的な実力不相応の株高が終了すれば、
一気に価格が崩壊することがあり得ますよ。
すでに中国のバブル経済は崩壊の第一段階です。

まあ、マンション好きにはそんな現実が見えません。
目の前の値上がりだけを見て「東京はまだ上がる」
なーんて本気で考えている人が多数派ですね。
経済というのは複雑に見えて案外単純です。
上がり過ぎたものはいつかは下がるのです。
経済全体がインフレにでもならない限りはね。
今年はそういうことが実感できるかもしれません。

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