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「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
マンション価格はいつ下がり始めるのか？

たまにはマンションのお話しでもしましょう。
これでもいちおうはマンションをネタに
長年ご飯を食べさせてもらった人間ですので。
テーマは「価格はいつ下がり始めるのか？」。

結論を先に言ってしまえば「分かりません」。
早ければ年内にその兆候が見えるかもしれません。
中古マンションの売れ行きが止まれば、
実際の取引価格が徐々に下がり出します。
現に今、そうなっている可能性もあります。
しかし、それが統計数字になるまでには
だいたい3か月以上はかかってしまいます。

新築マンションの価格は来年も上がります。
今年各社が仕込んだ事業用地の価格は
「アホかいな」というすっ高値です。
でも、そういうことがもう5年以上続いています。

ぶっちゃけたことを言いましょうか。
そういう高値になったマンションを買う人が
この東京にはたくさんいるから上がるのです。
大阪にはあまりいないので上がり切れません。
本町なんて、タワマンの墓場ですよ。
完成在庫でひしめく感じになっています。
そしてまだまだ新しく出てきそうです。

東京のマンションが下がるとすれば、
それは中古からになると思います。
真っ先にその兆候が表れるのは、
湾岸の中古タワマンではないでしょうか。
その理由は、実力以上に騰がり過ぎたから。

中古マンションが下がる理由も、
集約すればひとつに絞られます。
「モノが多いのに買う人が少ない」
すぐに住めて部屋数と広さを求める
コロナ特需はどうやら一巡した気配です。
これからは徐々に在庫が増えるでしょうね。

今後の主役は任意売却物件になります。
任売物件は、ある程度期限があります。
よくあるように「別に売れなくてもいいや」
という売り方ではありません。
「０か月以内に」という期限がある場合がほとんど。

再販業者にとっては物上げしやすい状態。
ただし、市場の先行きには暗雲が漂います。
だからうんと安く仕入れようとするでしょう。
それがさらに市場価格を揺らします。

目先、最大の懸念はチャイナショックです。
恒大だけで33兆円という負債が不良化します。
すでに一部の物件は投げ売りが始まっています。
これが他社や他業種に広がれば、
その影響は中国国内に留まらないでしょう。

アメリカやEUのテーパリングも気がかりです。
日米の金利差は１％台の半ばですが、
これが２％台になれば円安になります。
それはまあいいのですが、日本から資金が流出。
不動産も換金売りが増えるような気がします。

今は、莫大なチャイナマネーが日本に流入中。
その一部が高金利のドルに流れ出します。
ドルで３％回るのに、収益が安定しなくなった
日本の３％台のビルを保有し続ける
理由が無くなるのです。つまりは売却。

マンションも同じですね。
湾岸や都心のタワマンは空室が多いのが特徴。
その何割かは値上がり目的の購入です。
高値で売り出されていますが、
それが見切り処分され始めると、いよいよ下落。

湾岸でも中央区側で条件の良い
新築タワマンは３割程度が値上がり狙いの購入。
だから竣工と同時に大量の売り物件が出ていました。
何といってもあの晴海フラッグまで
値上がり狙いで買う人がいるのです。
プロはほとんど見かけません。
値上がり狙いで買っているのは
だいたいが不動産マニア的な方々です。
「よーやるわ」の世界ですね。

日銀の黒田さん、新しい総理の面子次第では
早々にご退任になるかもしれません。
きっとまわりからは白ーい目で見られています。
出口戦略を立てられない緩和をやり過ぎました。
今さらこそっと修正なさってはいますが。

黒田さんが辞めれば、日本もテーパリング。
2022年中に金利を0.25ほど上げるかもしれません。
中国経済が破裂していなければ、の話ですが。
金利が上がれば、マンション以外の不動産は
一気に値崩れしそうな気がしますね。
マンションは、そのあと徐々に崩れます。

つまり、今後マンションが値下がりするには
以下の条件のいずれかが考えられますね。
１　中国経済が破裂する事態となる
２　日銀総裁が変わってテーパリング
３　日米金利差が開きすぎて資金流出

みたいなことになれば1年以内に下がり始めます。
そうでなくて需給にゆだねられれば
来年いっぱいはグダグダやっている、
という感じなるのではないでしょうか。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」


本日の動画　↓

2021年10月23日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：10月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(8月)には待ち時間は発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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いよいよチャイナショックの暴風雨がやってくる

今のところ、中国の恒大集団が破綻しても、
日本の経済や、ましてや日本の不動産市場に
なにがしかの影響があるなんて、
考えている人はいないようですね。
そもそも、まだ破綻するとは決まっていません。

私は毎日、この件に関して動画で喋っています。
知れば知るほど、この件はヤバいと思いますよ。
負債総額は33兆円とされていますが、
実際は50兆か100兆くらいあるのではないですか。
企業の倒産って、だいたいそうではないですか。
さらに言えば、数字が何も信用できないあの国の
不動産屋の会社ですよ。裏に何があるか分かりません。

ただ、その33兆円の債権はほとんど中国の
国内か海外の華僑が持っていると言われています。
だから、世界経済には影響なし、なんて
言っている人が多いのですよ。ホンマかいな？

思い起こせば、リーマンショックの時もそうでした。
最初の「日本経済への影響は限定的」という
話だったのをみなさん覚えていませんか。
私はよーく覚えていますよ。でも実際は
どうだったかということはみなさん体験済み。

今回は、恒大1社では済まないと思います。
このあと、不動産系企業の破綻は続くはず。
まだまだ始まったばかり、ではないでしょうか。
さらに不動産系だけでは済まないでしょうね。

問題なのは、地方政府ではないかと思います。
「地方債」みたいなものが大量に発行されています。
それらが順次デフォルトしていけば大パニック。
中国国内は社会的な大混乱に陥ります。

しかし、そうはならないでしょうね。
地方政府の派手な破綻は共産党が避けるはず。
一党独裁が潰えてしまうかもしれませんから。
しかし、民間に近い企業の破綻は続きます。

広東や浙江系の企業は救済されません。
広東は共青団、浙江は上海閥の
息がかかっているから。習近平にとって
これら政敵系の企業は潰れたほうが好都合。

仮に習君がそのつもりなら、中国経済は
一気に未曾有の不況に陥るはずです。
どうやら、習近平君は経済のことがよく
分かっていないようにお見受けできます。

経済よりも自分の政敵潰しを優先している感じ。
そのためには中国経済が多少不調になろうが
気にしないのではないでしょうか。
どうも、そう思えてなりません。

そうなると、当然世界経済も巻き込まれますね。
特に中国経済に依存している日本や韓国は
あのリーマンショック時以上の暴風雨に
見舞われる可能性があります。
GDPは瞬間風速でマイナス8％とかになっても
おかしくはないと思います。

そうなれば、不動産市場も当然ながら
「売り一色」になって取引が成立しません。
たまに成立しても「叩き売り」価格でしょう。
まあ、そんなことにならないことを願いますが。

最近、中古マンション市場にはジワリと
売り物が増えているような感じがします。
特に2015年から19年頃に取引された
湾岸タワマンにウリが増えている感じ。
中国人たちが資産の移動を始めているのかも
なーんて、私はうがった目で見ております。

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恒大集団倒産劇の向こうに見える権力闘争

中国の恒大集団、やっぱりダメそうですね。
日本円にして33兆円という負債総額。
これは日本の過去最大級の倒産の約10倍です。
さすが人口が日本の10倍の中国。
倒産も10倍規模とは大国らしいじゃないですか。

しかし、これだけの倒産は中国国内だけでなく、
世界経済に大きな影響があります。
ひょっとしたらリーマンショック級かも。
あるいはその数千倍、と言う人もいます。
そうなればグローバルに大不況来ますよ。

中国というのは基本的に共産主義の国です。
本当なら企業はみんな国有のはず・・・
ですが恒大なんて、純粋な民間企業です。
広東省は深圳が本拠。でも本社登記はケイマン。
なんか、いかにも中国企業ですね。

今後の注目は二つですね。
まず、共産党が救済に乗り出すのかどうか？
乗り出して来たら、どう捌くか？
まあ、前にも書きましたが・・

今日、日経新聞に興味深い記事が出ました。
恒大の創業者である許家印は共青団との
関係が深いそうですね。広東省発祥ですから。
共青団は広東省が本拠みたいなものです。

中国共産党には３つの派閥があります。
習近平の所属する太子党。これは、父や祖父が
共産党のえらいさんだという2世3世たち。
共青団とは共産主義青年団の略称。
前国家主席の胡錦濤や現首相の李国克がいます。
そして上海閥。前の前の首席である江沢民が
所属するグループです。もちろん上海由来。

アリババは上海閥に近いといわれてます。
だから習政権にはいじめられているわけです。
IT系の大きな企業は、だいたいが上海閥です。
これからどんどんいじめられるでしょう。
いくつかの企業は潰されるのではないですか。

恒大が共青団系であることは、習近平にとって
「つぶしても平気」という評価になります。
最近、共青団の代表である李国克の影が
ずいぶんと薄くなりました。干されている感じ。
だから恒大への救済は望み薄ですね。

今後、恒大みたいにおかしくなる企業は
陸続と現れます。上海閥からも出るでしょう。
太子党である習近平がそれらに対して
冷ややかに扱うとすれば・・倒産の嵐。

まあ、そんなに単純な展開になるかどうかは
分からないといえば、分かりませんね。
なんせ「竹のカーテン」の向こう側ですから。
こちらは野次馬よろしく眺めるしか
何にもできない、というのが本音です。

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榊淳司の有料メルマガ9月分をnoteで特別販売

久しぶりにnote記事をアップしました。
といっても、有料メルマガの紹介です。
以下、無料部分をペーストします。

みなさんこんにちは、榊淳司です。
私の本職は、主に首都圏のマンション市場に関して
世の中に対してアレコレと言うことです。

マンション市場だけでなく、
新規に売り出される個別の物件についても
その資産価値を評価しています。

例えば・・の物件の販売価格は高いとか、
市場価格並みであるとか。時には割安であるとか・・
あるいは、その物件を10年後に中古マンションとして
売却する場合は売りやすいとか、売りにくいとか。
賃貸に出す場合は借り手が付きやすいとか、時間がかかるとか。
もちろん、その理由も明解に示します。

私がなぜそういうことをするようになったのか、
ということを少し説明させてください。
少しだけ時間をさかのぼります。

私はかれこれ35年以上もマンション業界の
周縁をウロウロとしてきました。
最初の22年ほどは広告屋として関わりました。
その頃はまだ「紙」の時代でした。

最初の3ねんは代理店のコピーライター、
あとの19年は広告制作会社の社長兼ディレクター。
千冊以上のパンフレットを制作しました。
チラシなんて、それこそ1万種類上作りました。
新聞広告やポスター、リーフレットも作りました。

20年ほど前から、インターネットが普及しだしました。
新築マンションの広告もだんだんネットが中心になります。
そして、リーマンショックがやってきました。

実はその前の数年間、2005年頃から
新築マンション市場はちょっとしたバブルでした。
最初は海外からやってきたファンド勢が、
マンションも含めて日本の不動産を買いまくったのです。

やがてそれに国内ファンドが参戦。
内外入り乱れてのファンドバブルとなっていったのです。
しかし、リーマンショックで一気にはじけます。
内外のファンドはいずれも消えてしまいました。

その頃、私は長年経営していた広告制作の
小さな会社の事業を大幅に縮小しました。
スタッフを全員解雇して小さな事務所に移転。
私一人になって「榊淳司」としての活動を本格化。

その榊淳司がこの13年ほど、
マンション市場に対してアレコレと
モノを言うことを主な活動にしている、というわけです。

著作も13冊ほどあります。その中の1冊である
「マンションは日本人を幸せにするか（集英社新書）」
amzn.to/3oegrvB
は、近々中国語に翻訳されて出版される予定。

そして、私は日常的に「資産価値レポート」
とというものを有料で頒布しております。
これは前述のように首都圏で販売されている
新築マンションを物件別に資産価値評価しているレポートです。

カバー範囲は東京23区と川崎市、さいたま市浦和区など。
タワーマンションは東京都内と大阪市、
大規模マンションは千葉、埼玉、神奈川、そして大阪府。

おもにエリア別に編集された資産価値レポートは
3か月に一度程度の割合で最新情報に更新。
販売価格はタイトルによって2千円弱から1万円前後まで。
詳しくは下記のサイトをご覧ください。

マンションレポートライブラリー

私が知る限り、これに類するレポートは他にありません。
世の中にマンションの専門家を名乗る人は
何人かいるようですが、各物件の資産価値について
売主側に忖度しない評価を下しているお方は
お見かけしたことがございません。

マンションについてアレコレ言う仕事は、
売主側に立って情報を発言した方が
お金になる仕事にありつきやすい、という現状があります。
私はかつてそういう職業の方に対して
お金を払う立場だったので、よく分かります。

新築マンションの広告に出てくる「専門家」に対し、
どの程度の報酬が支払われるのかについても
おおよその見当が付けられます。
まあ、そんなことは置いておいて・・・

私はこの資産価値レポートを更新する作業を行う傍ら
「これは面白い」と思える物件が見つかったら、
そのマンションに関する部分だけを抜き出して
「榊淳司マンション情報」という有料メルマガにして
会員の方々に送信しています。
料金は1か月1590円（税込）です。入退会はいつでも自由。

このメルマガ、1か月に6回程度の配信になります。
1回に１～4物件程度を紹介しています。

2021年の9月は6回配信し12物件を紹介しました。
今回はその6回分12物件のメルマガの中身を
すべてこのnote記事にして有料販売します。
エリアは、川崎市、新宿区、世田谷区、
品川区、目黒区、中野区です。

料金は有料メルマガ1か月分より100円だけ高い1690円です。
そして、最初の1物件だけは無料部分に出しておきます。
それをご参考に、残りをお読みになるかどうか決めてください。
では、以下がメルマガの本文です。

榊淳司メルマガ会員のみなさまへ

ご登録をいただきありがとうございます。
榊淳司マンション情報429号 川崎市から３物件　を送らせていただきます。

プライム川崎小島新田の最寄は「小島新田」駅。
大師線というのは支線ですが、使い勝手はまあまあです。
このあたりも高くなりましたが、都内に比べるとお手頃ですね。

・・・（物件名は本文で表示されています）は築４年半も経過して、まだ完売しません。
高くはないのに売れないのはエリアの記憶が影響しているのかと。
販売不振の責任を取ってなのか、売主の構成も変わりました。
ここは交渉すれば２割以上の値引きもありです。
賃貸運用向きには、わりあい好条件な物件かと思います。

・・・（上記と同様）もガツンと値引きしてくれそうな物件。
こっちは賃貸運用というよりは実需向きですが。

では、以下本文です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■プライム川崎小島新田
売主/京浜急行電鉄他　京急大師線 「小島新田」駅 徒歩4分
全116戸　　2022年09月完成予定 地上7階建

久しぶりの大師線物件

この川崎市川崎区エリアというのは、ほとんどが埋め立て地。
ただ、川崎市大師の周辺だけは昔から陸地であったはず。
その川崎大師に向かって川崎駅から発しているのが大師線。
大師線は支線ながら本線との乗り換えもそれなりにスムーズ。
運行本数もそこそこあるので、わりあい穴場的な沿線です。

この沿線、そもそもマンション価格がお高くありません。
10年前までだったら坪単価100万円台の半ばが相場観。
それでも、ほとんどの物件が完成在庫になっていました。
だからデベロッパーが尻込みするエリアでもありました。
ここ数年、新規の物件が出ていなかったのではないでしょうか。

そこへやっと出てきましたね。売主は京浜急行電鉄。
この敷地は荏原製作所の社宅跡地ですから、やはり長谷工プロジェクト？
京急は地元企業なので、独自ルートでの用地獲得の可能性もあります。
しかし、この規模ですからやはり設計施工は長谷工コーポレーションですね。

間取り 2LDK～3LDK
専有面積 59.45㎡～72.00㎡

間取りと面積は以上の通り。建築確認の取得は2021年の1月。
その割には住戸が少し狭めですね。この場所ならもっと広くすべきでした。
もしかしたら、事業企画を主導したのは京急かもしれません。
マンションの開発件数は少なくないのですが、中身は素人の会社。

コロナ後のマンション市場の動きを理解していない可能性があります。
もしかして、価格政策でもおお外しをしているのでしょうか？
では、いちおう価格について考えてみましょう。
以下は2021年の6月に書かせていただいたことです。

周辺エリアの築浅中古マンションは坪単価100万円台の半ば。
都心のバブルはまだこのあたりには及んでいないようです。
しかし、建築費は上がり続けているので以前よりは高くなっていて当然。

ただ、高くなってもこのあたりの方にはなかなか手が出せません。
坪単価が200万円を超えると、確実の完成在庫になりそうです。
販売会社も入っていないようなので、売り切れるでしょうか。
別に私が心配することではありませんが。

このマンションの資産価値は、もちろん周辺に合わせた坪単価100万円台。
それを大きく上回る価格では買わない方がいいと思います。

現在(2021.9.1)、オフィシャルページ概要には価格について
以下のように表示されています。予告広告だそうです。
販売戸数／未定
間取り／2LDK～3LDK
専有面積／59.45㎡～72.00㎡
予定販売価格／3,800万円台～5,600万円台

ここから坪単価を計算すると216万円から259万円。
ちょっとお高めですね。でも、ベラボーというほどでもなし。
まあ、今時としては仕方のない範囲ないでしょうか。

こういった感じで、あと11物件を取り上げています。
川崎市があと2物件、新宿区２、世田谷区２、
品川区２、目黒区１、中野区２物件です。

以上がnoteの無料部分。
この先をnoteでお読みになりたい方は
以下のサイトからお手続きください。

note.com/sakakiats/n/nd8748303fb51

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榊淳司マンション情報434号 中野区から2物件 を送信

9月23日16:35に「榊淳司マンション情報434号 中野区から2物件」 を送信。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、9月に入って6回目の配信でした。
最近、新築マンションの供給が極端に細り、
お知らせできる物件が少なくなっています。
次回は中央区あたりからの予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
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2021/9/23 16:35 | メルマガ発信 | Comments (0)