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2025年12月

日	月	火	水	木	金	土
	1	2	3	4	5	6
7	8	9	10	11	12	13
14	15	16	17	18	19	20
21	22	23	24	25	26	27
28	29	30	31

考えるにコロナ後というのは、我々にとって
未体験ゾーンではないでしょうか。
というのは、我々はコロナとの時間を長く過ごし
過ぎていて、そちらに慣れてしまったのでは。
そして、コロナの心配がなくなっても、
すべてが元に戻るわけではないでしょう。

例えば、飲み会はかつての半分くらいまで
減ってしまうような気がします。
飲みに行かなくても、それなりに
過ごせることが分かってしまいましたから。

都心の昼間人口は元に戻らにでしょう。
つまりはテレワークがある程度定着する。
すると、ランチを食べに行ったり
コンビニで何かを書く機会も減りますね。
すると売り上げも減りますね。

不動産の価値というのは、基本的に
それを利用することによって得られる果実の
価値に合わせて決まります。
これまで月に500万円の売上が得られた
店舗のテナント賃料と、300万円のそれとでは
当然違ってくるわけですよ。

つまり、都心の飲食や商業店舗の賃料は、
コロナ後も下落傾向が続く、ということ。
賃料が下落すると、ビルの資産価値自体が
減ずることにつながるわけです。
とどのつまりが、そのビルの価値下落。

まあ、そういった傾向がはっきりするまでには
まだ何年かかかるかもしれませんね。
でも、この流れは止められないはずです。
ビルの価格下落は、そのうちマンションに及びます。
大きくとらえれば、みんな不動産価格です。

コロナは思わぬ変化をもたらすのですね。
でもまあ、これも大きくは自然の流れでしょう。
テレワークはいずれ進化せざるを得ませんでした。
それを一気に押し進めたわけです。

私は不動産市場を見るのが仕事のひとつです。
しかし、コロナは不動産市場以外のところでも
様々な変化を導いているはずです。
そういったことは、今後数年でだんだん
ハッキリと見えてくるはずです。

私たちはコロナ前には決して戻れません。
そのことと、そろそろ正面から
向き合う時期が来ているのかもしれません。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」

本日の動画　↓

2021年10月23日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：10月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(8月)には待ち時間は発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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今日は「マンション管理」について取材を受けました。
この分野、すごーく地味です。でも、問題だらけ。
何よりも、法整備が遅れています。制度疲労状態。
そして、大きなマンションほど利権化しています。
さらに、管理組合はしょせん人間の組織です。
ドロドロとした人間関係が様々な問題を生みます。

まず利権の話をしましょうか。
毎月収めている管理費や修繕積立金は、
大きなマンションになるほど巨額になりますね。
そういうお金が動くときは、当然誰かが
「これを自分の利益に」と考えたりします。

よくあるのは、理事長の不正です。
修繕工事などで組合が支払うお金を自分の
フトコロへ還流させようとします。
私もいろいろなケースを見てきました。

だいたい100戸規模で1ファミリーの生活費が
賄えるのではないでしょうか。
とある200戸のマンションの某理事長は、
20数年間それで家族を養っているようです。

しかし、そういう不正を糾すことが
現状の区分所有法では不可能です。
悪意の理事長の出現を想定していません。
だから理事長になってからやりたい放題を
何年何十年も続けているケースは
決して珍しくありません。
業界ではヴィンテージとして知られる
マンションでさえ、そういうことがあります。

動かすお金が大きいと、組合の理事長は
自分が偉くなった、なんて勘違いしたりします。
1000戸の管理組合の理事長が100戸の
理事長を見下したりする光景を目にした
ことがあります。滑稽を通り越して、
悲しくなります。でも、それが現実。

管理組合で熱心に活動している人は3種類
１　定年退職オヤジ若しくは本業でパットなしない人の暇つぶし
２　そこから不正な利益を得ようとする悪人
３　本当にマンションのことを考えている人

その割合は、私が観察してきた中では
６対３対１ですね。いちばん多いのが１です。
まあ、悪いことはしないのですが、
その代わりの厄介な承認欲求があります。
だから、時に人間関係がドロドロになります。

管理組合のボスになると管理会社が
お客さん扱いでチヤホヤしてくれます。
特に大きなマンションになればなるほどそうです。
だって、管理会社にとってはたくさんの
売り上げをくれるお客様ですから。

１の人は、まずそれで承認欲求を満たします。
だから、たいていは管理会社と癒着します。
管理会社を変えようぜ、という動きが出ると
様々な理屈を言いたてて、抑え込んでいますね。
そういう輩が理事会にいる組合は要注意です。

ま、人間の集団ですからね。
そこの出来事は、より人間臭くなります。
利害の対立が薄い分、泥沼化しやすいのです。
それが嫌なら、マンションを買わないことです。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」

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2021年10月23日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
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そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
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私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
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ちなみに、前回(8月)には待ち時間は発生していません。
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日本は今、どちらかというと不況。
4-6月GDPは年率換算で1.3％増えているだけ。
普通だったらこれは不況のうちですぜ。
でも、巷には全然不況感ありません。
なぜでしょうか？

ひとつの答えは失業率ですね。2.8％です。
完全雇用は2％程度。3％でも完全雇用である、
という説もありますね。アメリカは4％。
つまり今の日本はかなりの完全雇用です。

日本でも不況期には5％を超えます。
例えば2009年と10年は5％超ですね。
街に失業者があふれている、という感じ。
今はまったくそういうことがありません。
なぜでしょうか？

手品の種は「雇用調整助成金」です。
それは、企業に対し政府が賃金の95％から100％を
出すから雇用を継続しなさい、という補助金。
それによって失業率を0.5％くらいは抑えています。
これが今年の12月まで支給される予定。
多分、その先も延長でしょうね。

そうなると、実質的には失業しているのに、
失業者だとみなされない人がいっぱい。
しかし、助成金を永遠に出すわけにもいかず。
すでに予算を使いきった状態なのですが、
一般会計から補填しているみたいですね。
これが切れたら、失業者が急増しそうです。

さて、菅さんが退陣するとなってから、
株式市場はまるで大はしゃぎな状態です。
今週中にでも日経平均は3万円を超えそうです。
トピックスは今日、あの平成バブル期を
超えたようです。これは本物ですね。

しかし、実のところ景気はよくありませんよ。
大多数の給与所得者は生活が苦しくなっています。
だから郊外のファミリーマンションが売れてません。
都心の変な高級物件はそこそこ動いていますが。
不思議ですね。富裕層はまるで傷んでいません。

不動産市場では相変わらず中国人が買っています。
本人が来られないから、エージェントが代行。
その動きは未だに続いています。衰えません。
ただ、中国はこれから大きな波乱がありそう。
それで今までにない不況になるはずですけどね。

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中国人噺、というのはメディアでは結構ウケますね。
「中国人がビルを買っている」とか
「マンションを1棟ごと買い漁っている」
なーんて話を書くと、けっこうウケがいいですね。
いかにも「読んでみたい」となりますね。

ザクザクに載ったのは「伊豆の旅館を買っている」。
なんでそんなもの買うのか、よー分かりません。
インバウンドとして中国人が戻ってきたとき、
大儲けしようとたくらんでいるのでしょうかね。

しかし、そんなのいつになるのか分かりませんぜ。
コロナは来年も収まらないと思いますけどね。
特に「水ワクチン」で抑え込んだと思っている
中国にインド株が本格的に入り込んだら、
いったいどういうことになるのか見もの。
どうぜ来年は北京五輪でどっと入りますから。

中国は力づくでウイルスを抑え込もうとしました。
一見成功したように思えますが、それは
ある意味、自然免疫の浸透を遅らせただけ、
かもしれません。だったら、中国は世界で最も
コロナからの「解放」が遅れます。

来年の北京五輪以降が、中国のコロナとの
戦いの本番になるのではないですか。
日本は来年の半ばあたりに自然免疫で
なんとかコロナから脱却できるかも。

100年前のスペイン風邪は、ほぼまる2年ですね。
最長でとらえても4年。ところどころ3年。
あのころはワクチンがないので、基本は自然免疫。
今の日本は2019年の9月以来、武漢からの
大量のインバウンドを迎えていたので、
2020年の4月ころには自然免疫になっていたのでは。

まあ、それはいいとしても、中国人の
インバウンドが日本に戻ってくるのは早くて
2023年の半ばあたりではないでしょうか。
そうなると、今買っている旅館は2年ほど
眠ることになります。せっかちな中国人が
そんなに待てるでしょうかね。
だから、私からすると「なにやってるのやろ」
ということになります。ごくろうさん。

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そして、最善の売却プランをご提案します。
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開催日時：10月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
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当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(8月)には待ち時間は発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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まあ、こういうこともあるかな、という展開ですね。
菅さんの再選は、内閣改造と党役員人事という
悪手ですっかり消えてました。だから、
やってみても総裁に当選の可能性はなし。

結局、この悪手で進退窮まった、ということですか。
菅さん、もう二度と浮上の目はなくなりました。
ご自身の神奈川二区での当選さえ危ぶまれます。
ちょっとマイナスイメージが強すぎ。

一度も総選挙をしなかった元総理というのは、
どうしても弱々しいイメージが付きまといます。
その点、安倍さんは何回も国政選挙で
勝利を収めた「強い元総理」になりますね。
ご本人、再登板を狙っていたりして。

しかし、菅さんが退陣すると伝えられただけで
日経平均がびよーんと上がりました。
その理由は、自民党がさほど負けないのでは、
という予測が成り立つからです。

自民党があまり負けないと、経済にも好都合。
政策がぶれませんから、混乱もないだろう・・
という希望的観測が日経平均を押し上げました。
ただし、次の総理総裁がだれになるのか、
ということも経済の先行きには大いに関係します。

順当にいけば岸田さんですが、どうでしょうか。
お人柄はよさそうなのですが、どこか物足りない。
選挙の顔としても「菅さんよりもマシ」と
いうくらいしかなさそうな気がします。

河野太郎ちゃんや高石早苗さんの方が
新鮮な感じがします。選挙には向いています。
若手議員にとってはそっちの方がいいでしょう。
岸田さんで戦うよりも自分が当選しやすくなる。
ただし、あの二人は自民党の長老には
ウケが良くないように思えます。

カギを握るのは安部さんでしょうね。
細田派96人がどっちにつくかで決まります。
まあ、一丸となるかどうかも分かりませんが。
ここ4，5日の動きで見えてくると思います。
こっちはただ見ているしかありません。

まあ、こういうこともあるかな、という展開ですね。
菅さんの再選は、内閣改造と党役員人事という
悪手ですっかり消えてました。だから、
やってみても総裁に当選の可能性はなし。

結局、この悪手で進退窮まった、ということですか。
菅さん、もう二度と浮上の目はなくなりました。
ご自身の神奈川二区での当選さえ危ぶまれます。
ちょっとマイナスイメージが強すぎ。

一度も総選挙をしなかった元総理というのは、
どうしても弱々しいイメージが付きまといます。
その点、安倍さんは何回も国政選挙で
勝利を収めた「強い元総理」になりますね。
ご本人、再登板を狙っていたりして。

しかし、菅さんが退陣すると伝えられただけで
日経平均がびよーんと上がりました。
その理由は、自民党がさほど負けないのでは、
という予測が成り立つからです。

自民党があまり負けないと、経済にも好都合。
政策がぶれませんから、混乱もないだろう・・
という希望的観測が日経平均を押し上げました。
ただし、次の総理総裁がだれになるのか、
ということも経済の先行きには大いに関係します。

順当にいけば岸田さんですが、どうでしょうか。
お人柄はよさそうなのですが、どこか物足りない。
選挙の顔としても「菅さんよりもマシ」と
いうくらいしかなさそうな気がします。

河野太郎ちゃんや高石早苗さんの方が
新鮮な感じがします。選挙には向いています。
若手議員にとってはそっちの方がいいでしょう。
岸田さんで戦うよりも自分が当選しやすくなる。
ただし、あの二人は自民党の長老には
ウケが良くないように思えます。

カギを握るのは安部さんでしょうね。
細田派96人がどっちにつくかで決まります。
まあ、一丸となるかどうかも分かりませんが。
ここ4，5日の動きで見えてくると思います。
こっちはただ見ているしかありません。

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当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
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ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：10月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(8月)には待ち時間は発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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