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榊　淳司オフィシャルブログ
やがて不動産価格の暴落が始まる？？

最近、メディアから原稿依頼やコメント取材が増えていますが
どういうわけか「暴落」関連が多くなっています。
世間がそっち方面への関心を高めているのでしょう。
といって、そんなに簡単に暴落はしませんけどね(笑)。

このままズルズルとコロナ不況は深まって行きますが、
不動産の価格にそれが反映されるのは早くて数か月先。
それも、菅さんが去年の安倍さんみたいにバラマキを
やらない、という前提条件付きになります。

昨年、仮に安倍政権がバラマキをやっていなかったら、
今頃はとんでもない不況感が漂っていたはずです。
少なくとも、個人投資家の多くが破産寸前まで
追い込まれていいた可能性さえありますね。

しかし、あのバラマキは真水で58兆円、
事業規模で230兆円となっています。
230兆円って日本の年間ＧＤＰの約4割ですぜ。
それで、昨年の日本のＧＤＰはどれだけ
成長したかというと、ＩＭＦ予測でマイナス5.3％。
では45％はどこに消えたんや、となりますわな。

世の中、何でもデータを使って説明した方が
説得力がある、と考える人がいます。
私から言わせると、学生時代にキチンと勉強を
しなかった人が、往々にしてそういう発想を
しているように思えます。もっと勉強せいよ！

社会科学というものには、答えがありません。
そこにあるのは「説得力のある仮設」だけなのです。
さらに言えば、経済的な統計数字でコンマ以下の
単位まで正確なものなんて存在しません。
特に、不動産関係の統計は総じてかなりいい加減。

ときどき、ネット記事などにデータを駆使しながら
いろいろな事象を説明しているケースを見かけますが、
そんなものチャンチャラおかしくてまともに
読む気にすらなりませんね。

例えば、経済学というものが多少なりとも
役に立っているとしたら、なぜ不況が繰り返すのか？
そんなもの、ノーベル賞級の学者でも説明不可。
ましてや、その辺の訳知り顔のオッサンが、
「なぜ暴落しないのか」なーんて説明をしても
何の説得力もあらへんのとちゃいまっか？

私は常に肌感覚を大事にしています。
その辺のマンションが普通の人の年収の10倍も出さな
買えなくなっているのは、おかしいやろ・・
こういうのが私の肌感覚。あとは経験ですね。
34年ほどマンション市場を眺めてきて、分かること。

「一本調子で上がり続けることも下げ続けることもない」

そこにややこしい理屈をつけても仕方がないことです。
上がるときには上がる。下がるときには下がる。
そしてどうやら、そろそろ下がるときでしょうね。
本当だったらもう下がり始めている頃なのに、
昨年の「58兆円」がかなり効いてますよ。
だって、年間の国家予算とほぼ同水準ですぜ。

逆に言えば、ＧＤＰの1割も補正予算をつぎ込んだのに
マイナス成長にしかなっていない方がおかしい。
そのお金のいくらかが株式や不動産に流れています。
だから、その両方ともに調子がいいわけです。

でも菅さんは今のところほとんどお金を使う
気がなさそうですね。だから、いよいよ不況も本格化。
そう考えれば暴落が始まっても不思議はないのですが、
不動産はそんなに早く動きません。
せいぜい、今年の後半からじゃないですか。

↓　本日の動画です。

2021年2月20日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約5年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：2月20日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(1月)には待ち時間が発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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バブルが崩壊するための合理的なキッカケ

バブルというのは、いつか弾けます。
永遠に続くバブルというものはないのです。
今日でたデイリー新潮の記事が
なかなか読みごたえがありますね。

「合理的バブル」は何が引き金となって崩壊するのか

バブル崩壊が起こる原因のひとつは、
中央銀行が金融緩和を止めることです。
しかし、日本の場合はあと２年は大丈夫です。
黒田東彦氏が総裁である限り、緩和は続きます。

中空さんというエコノミストが言うには
「今回のバブルは現実世界の突然の変化が
原因で終わる公算が大きい」
その突然の変化ってなあに、と聞きたいですね。
それは何か分かりません。

中国での思わぬ経済失速があるかもしれません。
中東ではイランとイスラエルが今にも
ドンパチを始めそうな雰囲気です。
はたまたアメリカではロビンフッドが
崩壊するのではないかという観測が出始めました。
何かが起これば、それをきっかけにバブルが崩壊する、
という説には説得力があると思います。

今の日本の不動産市場は部分的にバブルです。
私は長らく「局地バブル」であると言ってきました。
しかし、これがそもそも「バブルではない」
なーんて素人臭いことを言う「専門家」もいます。

不動産市場は日本と世界の経済と密につながっています。
マクロの視点をもって捉える必要もあるのです。
部分的な現象のみを比較して全体を俯瞰すると、
「木を見て森を見ず」になってしまいます。

日本の不動産市場には十分にマグマが溜まりました。
このままだと、あと２年でさらに膨らみそうです。
バブルなんて早く終わるに越したことはありません。
日本の場合、そのキッカケが「五輪中止」で
ある可能性さえ出てきましたね。
このひと月ぐらいの動きがヤマ場になりそうです。

↓　本日の動画です。

2021年2月20日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約5年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
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そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：2月20日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(1月)には待ち時間が発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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晴海フラッグは最初から『終わっている』マンション

晴海フラッグの購入契約者さんたちが
民事調停を求めた、というニュースが出ましたね。
これ、基本的には「アホくさ」という構図。
とっとと解約すればいいだけ。手付金還ります。

であるのに、売主に「入居が延びた損害を補填せよ」
というのは、まるで愉快なお隣さんの理屈でしょ。
そもそも4年先にしか入居できないと分かっている
マンションの購入契約を結んだのは、誰なのよ。
そんなもの、その4年がリスクだと分かっていたはず。

世の中には時々こういう分けのわからない理屈を
押し立ててお金を取ろうという輩が出てきます。
それこそ、愉快なお隣さんと同じ発想です。
「恥ずかしい」という観念が欠如していますね。

契約者は現状、手付金返還のキャンセルが可能です。
グズグズいわずにキャンセルしましょう。
それですべて解決します。死んだ子の年齢を数えても
それはそれは仕方のないことなのですよ。
そのことについて、私は1年前に書きました。

2021年へ延期の五輪が中止なら、晴海フラッグはどうなる？

こんな簡単な未来予想もできないのが
今の日本人の平均像かと思うと
ああ情けなや、情けなや。やんぬるかな。
湾岸の埋立地に人生の未来を託そうとする
多くの人は、現実に気付くべきですね。

↓　本日の動画です。

2021年2月20日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
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今後の東京の人口はテレワークの受容力次第

コロナで東京の人口が減り始めたようです。
ただし、この動きが定着するかどうかは分かりません。
コロナが終息すると、再び増え始める可能性も
ゼロとはいいがたいものがありますから。

テレワークについては、今も様々な考えがあります。
しかし、これは割合にカンタンな問題です。
テレワークが出社と同じ程度かそれ以上に
成果を上げるなら、どんどん普及するはず。
そうでなければ、一時的な現象に終わります。

ところが、テレワークは個々人の能力や志向、
さらにはマネジメント次第というところもあります。
ぶっちゃけ、アホな組織や管理者には向きません。
また自己制御ができる人間に向いています。
言ってしまえば、「合理的」である必要があるのです。

この合理的、というワードはかなり曲者ですね。
私は何人もの「自分は合理的」を思い込んでいる
かなりのアホを人生で見てきています。
分かりやすい例でいうなら、韓国は国ごとそうです。

彼らは彼らの中で、キチンと合理的なのです。
しかし、平気でウソをつくし約束を守りません。
他国の悪口を言いまくり、自らを省みません。
自分たちに起こる不幸と不運はすべて誰かのせい。

独自性なんてほとんどないのに、何でもウリジナル。
誰かの真似をしていても、まるっきり自覚なし。
それでいて、自分たちはかなりのものと思い込んでいます。
しかし、本当は自信がないのか承認欲求が強烈。
すぐに上目線で他人に教えを垂れたがります。
ほらほら、そういう人間、あなたの周りにいませんか(笑)？

そういうタイプはテレワークに向きません。
常に他人からどう見られているかばかり気にしているので
ひとりで孤独に仕事をすると落ち着かないわけです。
だから、テレワークであってもやたらと出社したがる。
テレワーク人にとっては迷惑でしかありませんね。

さて、東京の人口が減り始めたのは、ほぼ間違いなく
テレワークの普及が主因であると思います。
今後、これが定着するかどうかは、
世の中にテレワーク可能な人種が多数派なのか、
それとも前述のような「自称合理派で中身韓国」
の方が多いかのバロメーターになりますね。
これの答えは５、6年先に出ると思います。
さてさて、どうなることやら。

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2021/1/29 21:29 | ちょっと脱線 | Comments (0)

住友不動産マンション、その知られざる「完売の法則」 再び

私の本業は、基本的に新築マンション市場について
アレコレと自分の見解を示すことにあります。
まあ、実際には他のことについてアレコレと
言っていることの方が多かったりもしますが(笑)。

昨年の５月にこの本業にまつわるnoteの記事を書きました。
タイトルは

住友不動産マンション、その知られざる「完売の法則」

有料で公開しています。料金は３００円です。
ここでもう一度紹介したいと思います。
なんせ、このブログの読者も入れ替わるので。

新築マンション業界というのは、エンドさんとの間で
「情報の非対称性」が激しいように思えます。
つまり、売主サイドが知っていることが、
エンド側に対して十分に公開されていない、のです。

例えば、新築マンションに関して最も重要な
情報は「どこにできるか」ということです。
そんなもの、本来ならば地図を載せれば済むもの。
ところが、時々地図が載っていない広告があったりします。
あるいは、オフィシャルページでも地図がひどく
見つけにくい場所に乗っていたりします。
つまり、売主側が「見せなくない」と思っているのです。
何ともひどい話ですね。でもわりあいあります。

その次に重要な情報は、他でもない「価格」です。
ところが、新築マンション業界には「予告広告」という
何とも珍妙なルールが存在します。
つまり、価格を表示しない募集広告を
行うことが公式に認められているのです。
これは確実に「悪しき慣習」であると思います。

この予告広告を駆使して販売活動を行っている
大手デベロッパーの代表選手が住友不動産ですね。
物件によっては、建物が竣工して１年以上も
経過しているのに、いつ見ても「予告広告」に
なっている場合すらあります。何とも不可解。

それでいて、市場よりも安ければいいのですが、
私から見るとだいたいは１，２割高です。
うがった見方をすると、高いものを買わせるために
わざと価格を表示していないようにも思えます。

2020年の8月に書かせていただいたnoteの記事では
そういう住友不動産のマンション販売のやり方について
私の考えていることを余すことなく指摘しました。
今回は、そのことについて動画でも語っています。
ご興味のある方はぜひ覗いてみてください。

住友不動産マンション、その知られざる「完売の法則」

↓　本日の動画です。

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