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「千葉・茨城の大規模マンション」全18物件【2025年11月】

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｢東京の大規模マンション｣全解説21物件【2025年11月】

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榊淳司が選んだ2025年秋、注目すべき「東京のタワーマンション」厳選8物件

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「東京のタワーマンション」全解説29物件【2025年11月】

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「中央区・総集編」全6物件【2025年11月】

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｢墨田区･総集編｣全4物件【2025年11月】

榊淳司の資産価値レポート029 墨田区･総集編 全4物件 【2025年11月改訂版】 狙い目リアである墨田区には、 多くの興味深いマンション […]

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「江東区・総集編」全8物件【2025年11月】

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｢葛飾区・総集編｣全1物件【2025年11月】

榊淳司の資産価値レポート049 葛飾区･総集編 【2025年11月改訂版】 このレポートではエリア内で販売されている 新築マンションの資産性 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
近づいてきたバブル崩壊の足音

しかし、東京都心のマンション市場は狂っていますね。
今日も「狂った」成約事例を聞いてしまいましたｗ。
低金利に円安が続いた結果、狂乱の値上がりは今も‥
とても普通とは思えない現実が目の前にあります。

これはちょっとしたデジャブですね。1990年と2008年。
民間給与実態統計調査という統計では、日本人
サラリーマンの平均年収は500万円に達しません。
なのに、東京23区の端っこの方でマトモな広さの
新築マンションを買おうとすると、安くて6000万円。

ハッキリ言って、狂っています。それでも、売れます。
「ペアローン」なんておバカな仕組みを利用してます。
私がこの業界に入った40年前は「親子ローン」でした。
まあ、普通に考えて「アホかいな」の世界です。
それでも、「アホかいな」スキームで買う人はいる。

私は今回の狂乱が始まった初期の頃、10年くらい前に
「局地バブル」と名付けて盛んにアピールしました。
今ではその言い方が定着しましたが、「局地」の
範囲が「都心、湾岸、武蔵小杉、京都中心部」から
「東京23区と川崎・横浜、全国主要都市の都心部」
まで拡大してしまっています。なんてことでしょうね。

今年はブラックスワンが発生しそうな予感がします。
中国経済が分かりやすく破綻してしまうと、
それこそ「リーマンショックの2000倍」の破壊力。
世界経済は最低でも10年は立ち直れませんよ。

ここ12年以内に東京の都心や湾岸で新築マンションを
購入した人は概ね値上がり益を享受しているはずです。
売却して実益を得ていない人は「含み益」ですね。
でも、それはあっという間に虚構になるかもしれません。

今回のバブル崩壊は1990年代のそれよりも傷が深いかも。
あの時はドメスティックな出来事でした。しかし今回は
「世界同時」である可能性があります。
中国経済は、すでにパリン状態。あとは顕在化するだけ。

リーマンショックの時には、中国が世界を救いました。
しかし、今回は救世主が現れません。ここ20年ほどで
世界が同時に膨らませたバブルの崩壊が今、始めるわけです。
数年間はものすごい「調整」になりそうな気がします。

ただし、救いはあります。それはバブル的といえでも
膨らんだ世界的な「基礎需要」があるということ。
贅沢品やサービスの需要は減っても、基礎的な
生活の需要は消えません。娯楽消費も底堅いはず。

世界的なバブル崩壊が今年起こったとしても、
10年後くらいには、何とか立ち直っているはず‥？？
まあ、中国が繁栄を取り戻すことは難しいでしょうね。
韓国が真の先進国になることも、遠い未来になりそう。

ただ、日本やアメリカは10年以内に立ち直るでしょう。
特に、今回のバブル崩壊からの蘇生に関しては、
日本が最も早いかもしれません。なぜなら、
日本経済を見渡すと、かなり筋肉質だからです。

ただひとつ弱いのが、東京の都心や湾岸で生まれた
「マンションバブル」ではないかと思います。
カンタンに言えば「無理してタワマンを買った」
ような連中は、無慈悲に切り捨てられる可能性が大。

日本社会に再び「自己責任」というワードが
行き交うような日々がやってきそうな気がします。
幻想というのは必ず消えてしまいます。
バブルが弾けるのも同じ。自然には勝てませんね。

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2025年4月12日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約10年。
すでに十数物件、総額20億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：4月12日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(1月)は待ち時間が発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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世はまさに盛者必衰

今日、ふた月以上前に某メディアに出した原稿の
チェック依頼がありました。もう忘れていたがな。
最近、私への原稿依頼が減った気がします。
私が勝手にサボっている場合もありますがｗ。

しかし、ここ10年でメディア界も大きく変わりました。
ハッキリ言って、旧メディアの衰退が著しい。
それは私がむかーし生息していた広告業界にも反映。
メディア系の広告代理店は軒並み衰退著しいです。

新聞社系なら読売広告社、朝日広告社、日経新聞社。
電波に強かった電通は、赤字体質に陥っています。
つまり、時代は変わったわけです。
ところが、ネットの時代はメジャーなメディアなし。
強いて言うならヤフーニュースでしょうか。
しかし、これは様々なコンテンツの集合体。
ユーチューブもしかり。メジャーは無くなりました。

日本やアメリカ、西欧先進国はまさに多様化の時代へ。
ところが、中国やロシア、韓国は前時代そのまま。
ここに大きなギャップが生まれています。
日本でも主要媒体は今やユーチューブですね。

だって、私みたいなロートルでも地上波は見ません。
時間があれば、ユーチューブで情報収集。
普段のニュースは、完全にネットだより。主にヤフー。
紙の新聞や雑誌を買おうというモチベーションは消滅。

特に、雑誌の主だった記事はほとんどネットに出ます。
タダで読めますから、雑誌を買おうという気にならず。
ほとんどの雑誌が「あと5年以内」の寿命でしょう。
新聞も、せいぜい「あと10年」ではないかと。
私がコラムの連載を10年続けた夕刊フジは、この1月で休刊。

ネットの時代‥とはいえ、ここに勝者はいませんね。
サブスクで成功したのは日経とダイヤモンドだけ。
あとは広告費で運営している青色吐息のサイトばかり。
その広告費の大本はグーグルアドセンス、という構図。

ただし、ネットの世界は何もかもが流動的。
10年後もグーグルアドセンスの天下が続いている、
とは考えにくい気がします。まあ、分かりませんが。
しかし「変わっていく」というのは不変の真理。
まさに「盛者必衰」ということでしょうか。

私は世に憚っても、せいぜいあと10年前後。
20年後、30年後の世界は「いざ知らず」。
それを考えるとちょっと寂しいですが、仕方なし。
あとは流されるように生きるだけ、でしょうか。
今日も飲めるだけのビールを飲み、
寝たいときにシエスタ、という日課を過ごしています。

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マンション広告の虚しさ

人生を振り返ると、誰しもに「あの時‥」があるはず。
「あの時、‥していれば」という奴です。
50歳くらいになると、そのことを繰り返し思い出す‥
まあ、私にもそれなりありますよ。

ただ、振り返ってみても自らの非才を感じることが多く、
「やっぱりアカンかったやろな」という結論に
達する場合がほとんどえすね。浅学菲才な自分に反省。
そもそも、私は世にへつらうのが苦手ですから。

先日、マンション広告屋時代の大先輩とちょい後輩と
3人で飲む機会があり、つくづくそれを感じました。
彼ら二人は、未だマンション広告の世界に、
自らの人生の夢を失っていないことに、やや驚愕。

私は現役時代の後半（20年ほど前）に、枯れていました。
新築マンションが売れる売れないは、広告ではない‥
自分の中でそういう結論に達したわけです。
そうなったら、目の前の事象はすべて虚しくなります。

その考えは今でも変わりません。新築マンションは
売主が作るオフィシャルページよりも、スーモやヤフー不動産
からの集客で売れるのです。オフィシャルページは添え物。
その厳然たる現実に、業界人の多くは気づいていません。
だから、未だに多大な広告費をオフィシャルページの
制作に投じていたりします。アホですね。昔のまま。

新築マンションの販売プロローションを任せる
広告代理店を選定するコンペを、未だに続けているそうな。
ハッキリ言って、マーケットリサーチや広告表現なんて、
そのマンションの販売促進の主力とはなり得ません。

売れるか売れないかは、ひとえに商品力なのです。
さらに言えば、スペックです。どの場所に何を作るか。
新築マンションの開発・分譲・販売事業がうまくいくか
あるいは難航するかは、そこにかかっています。
マーケット分析や広告表現は、いわば「三の次」です。

ぶっちゃけ「望まれる場所に、いいもの」を作れば売れます。
そうでないものを作る場合は、価格を安くすればいいだけ。
新築マンションの開発事業はそこに尽きるのです。
分かってしまえば、ものすごくカンタンな構造なのです。

どこの広告代理店に任せるか、クリエイターは誰にするか・・
そういうの、全体から見れば枝葉末節ですね。
誰に任せても、売れるものは売れるし、売れないものは
売れないと決まっています。広告はあくまで添え物。

それが分かってしまった私は、すっかりしらけました。
代理店を選定するコンペなんて、デベロッパーの
ちょっと足りないオッサンどもの好みに合うかどうかで
勝敗が分かれるわけです。そう思えば、チョーアホらしい。

マンションの真の価値は、中古になった時に分かります。
築10年で売却する時、いくらで売れるのか？
あるいは築20年の時はいくらなのか？
中古マンションを売却する時の広告費はゼロ円です。
広告費がゼロ円でも、高く売れるマンションこそ、
本当に価値のある物件です。これが平凡な真実。

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人生63回目の春が待ち遠しい、今日この頃

約5年ぶりくらいでしょうか、風邪を引いた模様。
昨日の朝起きたら、喉がおかしくて声が出ず。
のど飴をナメて、何とか出るようになりました。
夕方よりは何でもなかったのですが・・
今朝になって同じような症状。1回、黄色い痰。

現在（15日1325）、喉は何とか喋れる程度。
痰と洟は出ますね。熱は測ってないけど、なさそう。
いつもはビール4缶のところを3缶で止めましたｗ。
龍角散の粉末も使っています。今、2回目。
なんか、効いているような気がしますね。

ヨーロッパ方面から客が来ていたり、昔の知己を
人に紹介したりで外食3連荘が効いたかもしれませんね。
こんな歳でそんなこと、やるものじゃありませんぜ。
昔は全然平気でしたけどね。体力が落ちています。

客人たちを送った時「お前は今日もオフィスに行くのか」
なんて聞かれました。「ああ、いきますよ・・毎日」。
「毎日？　土曜も日曜も？」ちょっと驚いた様子。
「もちろん、1年の内362日くらいは行くよ」
「・・ホリデーはないのか？」　そこで私はにやり。
「私にとっては毎日がホリデーさ。仕事を楽しんでいる」

人間って、歳を取ったら賢くなったり性格が丸く
変わるのかな、なんて思っていたけど‥あまり変わらんｗ。
まあ、体力が落ちた分、気力も衰えた気がするけど。
食欲は減っても酒量はさして変わらんけどね。なんで？

それにしても、今年の2月はちょいと忙しい。
28日しかないのに、予定がいくつも入って、飲み会も。
生放送にも一度呼ばれたし、某局のドラマPからは
しょっちゅう「お忙しいところ恐れ入りますが・・」と
台本を送ってくれたりして「ご意見を」なんて。

早稲田大学の冬季講座がお流れになったのが、
結果的には幸いしているような気がしますね。
この歳で、そこまで忙しいのはかなわん。
世間の62歳は「半引退」でしょうが。それが
羨ましい、ということはありませんけど。

そういえば先日、某メディアから「引っ越しについて」
なーんて電話取材を受けましたがな。「引っ越し」は
私の主たるカヴァー範囲ではないけれど、
知っていることをテキトーに話したら記事になってた。
まあ、世の中はそんな感じでつつがなく流れてる。

このオフィスに来る順路にある梅が、満開に近い・・
「そろそろ春かな」と思うけど、来週は寒波到来。
それを越したら春が感じられるのでしょうかね。
人生63回目の春が待ち遠しい、今日この頃。

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「新築マンション狂騒時代」は終わった

昨日は広告屋時代の知己2名と飲みました。
お一人は一回り上の大先輩。付き合いは30年ほど。
もう一人はやや年下。やはり30年の付き合い。
まあ、昔話に花が咲きましたよ。ジジイの飲み会。

やや年下氏が「私が生きてきたマンション広告の
世界を全うしたい」的なご発言。響きますね。
未だ現役の大先輩氏は「その言やよし」とご満悦。
私が「早々に逃げ出した私は何ですかね？」と
混ぜ返すと・・「脱北者ですか？」で大爆笑。

マンション広告業界は「北朝鮮みたいな世界」、
というのが共通認識のご様子ですね。その通り。
ただ、今はコンプライアンスもあって、変化。
午後8時になると新入社員は「帰りなさい」の
世界だとか。まあ、時代も変わったものですがな。

しかし、新築マンションはどんどん供給が細ります。
先日、あるテレビに呼ばれた時に聞かれました。
「もう、新築マンションは値下がりしないのですか？」
私はハッキリと「新築は値下がりしません」と回答。
「中古は下がる可能性がありますけどね」

私が17年前まで巣食っていたマンション広告の世界が、
再び隆盛を見ることはないでしょうね。細る一方。
そういう世界で「いい仕事をしよう」という
昨日のご両所には、やや驚かされました。
私は17年前に見切りをつけて逃げ出した世界です。

ところで、マンション市場はようやく切り返し点に
到達したような気がします。中古が下がっています。
新築が下がるのはあと何年も先のことになります。
でもまあ、おバカな時代は終わるでしょうね。

昨日の飲み会でつくづく思ったことは、あの業界は
2ミリほどしか進化していませんね。構造的に仕方なし。
広告業界というのは「金を出すスポンサーがすべて」。
つまり、スポンサーのレベルが上がらないと、
全体的な業界の知的レベルも上がらない、ということ。

私がのたうち回っていた20年前と比べて、少しは進化。
ただまあ、分かりやすく言えば「返済値が45から50」に
なったレベルでしょうか。私が眺めている限り、
「おバカの範囲内」に収まっているように思えます。

あの業界、主要人物は老いるばかり。若いのがいません。
だってこの先細る一方の業界に自分の人生を
「賭けてみよう」なんて酔狂な輩はいませんよ。
だからまあ、我々が愚痴をこぼしていられるのも、
我らが寿命が尽きるまで、ということになりそう。
この国の「新築マンション狂騒時代」は終わりました。

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