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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
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2017/6/15 15:45 | メルマガ発信 | Comments (0)

火災発生でタワーマンションが暴落する？

ロンドンのタワーマンションで火災が発生しているとか。
日本の消防用はしご車は最長50メートルだそうですから、
17階までしか対応できません。
20階以上が燃えている場合はどういう消火活動ができるのでしょうか。

headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn?a=20170614-00000027-nnn-int

熱は下から上に。煙も同様。上層階に取り残された人は、
灼熱地獄と煙に巻かれてしまいます。

私は「新築マンションは買ってはいけない」や、
「マンションは日本人を幸せにするか」といった拙著で、
ヨーロッパではタワーマンションどころか、ほとんど高層住宅が
作られていないことをみなさんにお知らせしてきました。

唯一の例外と言えるのがイギリス。
それでもここ20年で10棟もできていないはずです。
そのうちの1棟で火事が起こったのですね。やんぬるかな。
タワー嫌いのチャールズ皇太子もさぞ嘆いていることでしょう。

日本人はほんとうにあの醜悪なタワーマンションが大好きです。
今もニョキニョキとたくさん作られています。
困ったことに、美観の問題だけではありません。
タワーマンションというのは、基本的に欠陥集合住宅なのです。
まだ技術的に克服すべき多くの問題を内包しています。
そのことを「知らんふり」してデベロッパーは供給を続けています。
また、世の有象無象ミーちゃんはーちゃんが飛びついています。
まあ、私も多少は商売のネタにしていますが。

しかし、日本でこのロンドンのようなタワマン火災が発生したら
いったいどういう騒ぎになるのでしょうね。
日本のタワーマンションの棟数はおそらく世界一ではないですか。
まあ、それだけ煙と一緒に高いところへ登りたがる輩が多いということ。
あんな火事が起こったら、それこそタワマンの資産価値が暴落します。

さて、今日はタワマンではない健康的な高層住宅のご紹介。
いつかご紹介した高円寺の高層住宅・中古マンションです。
この住まいには、つい最近までこのブログの読者さんご夫妻が
暮らしておられました。現在はきれいな空室。

高円寺というのは、「住んでみたい街」だと思います。
まず、交通スペックは抜群ですね。中央線沿線で丸ノ内線も使えます。
私も20代の頃に南阿佐ヶ谷駅徒歩10分の成田東に住んでいました。
多分、XX地区ではないと思いますが(笑)。

その頃、生活圏は阿佐ヶ谷と高円寺、荻窪でしたね。
庶民的で、かなり便利。美味しくて安いお店が多かった。
いろいろな思い出があるエリアです。
その頃、高円寺の阿波踊りはまだずっと小規模でした。
阿佐谷の七夕祭りの方がハデハデしかったですね。

このマンションは、その高円寺阿波踊りのメインストリートに
面しています。「かぶりつき」というより「ボックス席」ですね。
あるいは「天井桟敷」と言っていいかもしれません。
12階からの眼下に、今や盛大となった阿波踊りが見下ろせます。
8月の最終土日と言いますから、今年は26日と27日ですか。
まだその頃までに売れていなければ、見に行こうかしら。
そう思ってしまうほどの特等席です。

この住戸は12階建ての12階。眺望がすばらしいですよ。
新宿の新都心がくっきりと見えてしまいます。
開放廊下に出れば、晴れた朝は富士山も鮮明に見えるとか。
それでいて12階ですから無理がありません。
火事になってもはしご車で救出される高さです。

広さは56.32㎡。でも2面がバルコニーに包まれています。
リビングはもちろん、２つの居室もバルコニーに面しています。
だから面積以上に開放感が味わえるのです。
2012年6月に建物が完成しましたから、築5年。
実にきれいにお住まいになっていました。
壁クロスの一部は退去後に張り替えています。

お値段は6830万円。坪単価401万円。まあ、安くはないですね。
新築時よりも多少は高くなっています。局地バブルの影響。
実はこの数日、杉並区の資産価値レポートを最新情報化していました。
区内の有力な新築物件は坪単価400万円を超えました。

しかし、現在杉並区内で販売されているどの新築物件よりも
この高円寺のマンションは優れた条件を備えていると思います。
何よりもJR「高円寺」駅へ徒歩4分。
その内、3分ちょっとはアーケードの下を歩くことができます。
いわゆる「パル商店街」がアプローチの7割強です。

丸ノ内線の「新高円寺」駅へも徒歩8分。
日常のお買い物は駅前の東急ストア、近所の西友は24時間営業、
徒歩3分のオーケーストアは激安系。用途に合わせて選べます。
郵便局もご近所ですから何かと便利。

提携している仲介業者のセトルさんが専任でお預かりしています。
ご希望があれば、私が自らご案内もさせていただきます。
ご興味がおありなら、ぜひともご一報ください。
本日は優良中古マンションのご案内でした。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
北区と山手線の大塚―田端のタイトルを最新情報化。
北区にはザ･パークハウスオイコス赤羽志茂という
大規模マンションが出てきました。
南北線の「志茂」という地味な駅が最寄り。
土地の取得額も分かっています。随分高く買っています。
長谷工プロジェクトですね。利益は絞り気味かと推測。
まあ、詳しくはレポートを読んでください。

北区総集編
価格　6,290円

■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂、■レ・ジェイド駒込、■パークホームズ赤羽西、■アネシア東京尾久、■クレヴィア田端、■プラウド駒込トレサージュ、■ウィルローズ王子、■エステムプラザ赤羽アンダルシア、■デュオステージ王子II、■クリオラベルヴィ王子、■シティハウス駒込ステーションコート、■レ・ジェイドヴェール駒込、■アドバンスクレール田端新町、■ウィルローズ田端、■リストレジデンス王子、■シティハウス赤羽レジデンス、■クリオ ラベルヴィ赤羽東、■イニシア田端ツインマークス

山手線・大塚―田端
価格　5,290円

■デュオステージ巣鴨、■ザ・グローベル南大塚（桜並木プロジェクト）、■シティハウス大塚ステーションコート、■ディアナコート宮坂壇邸、■インプレスト駒込染井、■レ・ジェイド駒込、■クレヴィア田端、■プラウド駒込トレサージュ、■シティハウス駒込ステーションコート、■レ・ジェイドヴェール駒込、■アドバンスクレール田端新町、■ウィルローズ田端、■イニシア田端ツインマークス、■クレヴィア文京本駒込、■ザ・パークハウス 文京本駒込、■ランドステージ文京千石、■グローリオ コンフォート本駒込

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2017/6/13 13:48 | メルマガ発信 | Comments (0)

外国人の不動産所有は税を2倍に

10日の土曜日に「売却相談会」を行いました。
あわせて4組の方が来てくださいました。
みなさん、どうもありがとうございました。
しかし、いつも思うのですが、みなさん裕福です。
私よりも貧乏な方はほとんどいらっしゃいません。
当たり前か。売るべき不動産をお持ちなのだから。

日本では個人の金融資産が1800兆円あると言われています。
スゴイですね。ひとり当たり1500万円ですよ。
4人家族なら6千万円の貯金や株を持っていて当たり前。
もちろん、我が家にはそんな資産はありません。むしろその逆。
我が家は平均以下の貧乏世帯ということになりますね。

一方、韓国では家計債務の総額は133兆円だとか。
文在寅君は、徳政令を検討中と伝えられています。
「アホかいな」の世界ですね。いつもながら。
国民性が「見栄っ張り」だからああなってしまうのです。
日本でもローンに汲々しながらタワーマンションに住んでいる
人々が多数いますが、それこそ韓国人風の人生です。

それにしても、日本は豊かな国になりました。
相談会に来られたみなさんのお話を伺っていると、
だいたいが2軒3軒の不動産を所有されています。
まあ、じつのところ私もかつては6件持っていました。
このバブルに乗じて売るものは売ってしまいましたが。

当たり前ですが、人口が減っているわりには物件は増えています。
まとまった土地でマンションを開発すれば、
不動産は1物件から50物件100物件に膨れ上がります。
場合によっては1000物件にもなるわけです。打ち出の小槌。
日本はこの70年、そうやって不動産を増やしてきました。

ところが、田舎に行くと持ち主が分からない不動産がいっぱい。
固定資産税を徴収できない自治体が困っています。
しかも、そういう不動産はタダでももらってくれる人はなし。
何とも不思議な世の中になったものです。

平成バブルが終わるまで、日本国中のどんな不動産にも値が付きました。
今は日本国中の8割がたの不動産に値がつきません。
なんとも理解しがたい事態ですが、現実は現実です。
しかし、そういう不動産を外国人が買い漁っています。

この国では、外国人が不動産を所有することに何の制限もありません。
実は、これは世界的に見て珍しい制度と言ってもいいでしょう。
特に、一度でも植民地になった国では厳しい制限があります。
韓国などでは、事実上外国人は不動産を保有できません。

私は最近、日本でも外国人の不動産所有にはある程度の
緩やかな制限を課すべきではないかと考えるようになりました。
その理由は、当然ならが国土を守るためです。
今の制度なら、日本中の不動産を外国人が買い占めることも可能です。
それは何が何でもおかしいと思います。

在日の韓国人や朝鮮人と呼ばれる人々がいます。
前者は大韓民国の国籍保有者。後者は「朝鮮」籍の人々。
彼らの祖先は戦前もしくは戦中戦後のどさくさ紛れの時期に日本に
やってきた人々です。特例により永住権が与えられています。
彼らの大半は、日本語を話せても韓国語は片言未満。

であるにもかかわらず、未だに日本国籍を取らない人も多数。
もっとも、犯罪歴などがあると日本への帰化は難しくなります。
でも、半分くらいの方は申請すれば日本国籍を取れるはず。
それでも、かたくなに帰化を拒否している人々です。
彼らも当然、日本の不動産の所有者になれます。なっています。

そういう人々は半ば以上日本人なので、なんら問題なし。
つまり、永住権を持っている方々の不動産所有は良いと思います。
永住権を持っていない外国人については、多少の制限を設けるべきです。
具体的には、固定資産税を普通の倍払ってもらうとか。

私の勝手な推測ですが、外国人が日本の不動産を所有した場合、
固定資産税の延滞率は日本人所有に比べて飛躍的に高まっているはずです。
ただ、その不動産自体を差し押さえて競売や公売すれば回収できます。
しかし、めんどくさいことには変わりがありません。

そういったことを想定して、外国人所有の場合は固定資産税が2倍、
としてしまえばよいのではないでしょうか。
えんあるいは、「10年間先払いすれば1.2倍に減免」という措置も付けて。
多少排他的ではありますね。でも、自衛措置です。

まあ、こんなことを私風情がほざいたところで、ただの雑音。
それよりも、拙著「2025年東京不動産大暴落」が10日の
土曜日から発売になりました。みなさん、買ってください。
今の東京の不動産は、下がる理由はいくつもありますが、
上がる理由は皆無。それでいて暴落への予兆はいくつもあります。
また2025年に向かって暴落へのスケジュールはぎっしりと
組まれているのです。そのあたり、本書に詳しく解説しました。

また、この「暴落の法則」は東京に限らず全国の不動産にも
援用できます。多くの日本人にとって「他人ごとではない」はず。
迫りくるその時に備えて、キッチリと準備をするために
これは必読の書でもあるのです。
その中には当然、「外国人の一斉売り」も入っています。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区と豊島区の関連レポート3タイトルを最新情報化。
文京区には小石川近辺などで7物件の新規が登場。
ただ、いずれも小ぶり。豊島区は新規1物件です。

文京区
価格　8,690円

■ディアナコート文京本郷台、■Brillia（ブリリア）文京江戸川橋、■クレヴィア文京本駒込、■Brillia（ブリリア）本郷Residence、■クレヴィア御茶ノ水、■ザ・パークハウス文京本駒込 、■グランリビオ ザ・レジデンス、■ガーデングラス御茶ノ水、■パークホームズ文京小日向ザ レジデンス、■プレシス文京江戸川橋、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、■グローリオ文京茗荷谷、■（仮称）文京茗荷谷プロジェクト、■ランドステージ文京千石、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■プラウド文京千駄木、■ザ・パークハウス 本郷、■グローリオ文京東大前ヒルズ 、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■レジデンスノーブル文京根津、■ルジェンテ本郷三丁目、■ザ・サンメゾン文京小石川、■オープンレジデンシア本郷三丁目、■オープンレジデンシア本郷菊坂、■グローリオ コンフォート本駒込、■リビオ文京茗荷谷

小石川・茗荷谷・本郷
価格　4,890円

■パークホームズ文京小日向ザ レジデンス、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、 ■グローリオ文京茗荷谷、■（仮称）文京茗荷谷プロジェクト、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■ザ・サンメゾン文京小石川、■リビオ文京茗荷谷、■ディアナコート文京本郷台、■Brillia本郷Residence、■ザ・パークハウス 本郷、■オープンレジデンシア本郷三丁目、■オープンレジデンシア本郷菊坂、■ルジェンテ本郷三丁目

豊島区
価格　3,390円

■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■デュオステージ巣鴨、■パークホームズ落合南長崎、■ザ・グローベル南大塚（桜並木プロジェクト）、■シティハウス大塚ステーションコート、■サンメゾン目白高田、■ディアナコート宮坂壇邸、■インプレスト駒込染井

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民泊新法が成立で、どうなるマンションの未来

本日、民泊新法が参議院で可決成立したそうです。
衆議院本会議で可決されてからわずか1週間。
民進党も賛成したそうですから、そりゃ早いわ。
さて、正式に民泊新法が成立したことで、
マンション市場にはどのような影響があるのでしょうか？

ハッキリ言って、新築マンション市場には何の影響もありません。
というのは、2年くらい前から民泊が大問題になってしまって、
新たに売り出されるマンションの場合はほとんどすべての物件で、
管理規約上民泊を禁止しているはずですから。

既存のマンションの場合、管理組合がしっかりしているところは、
管理規約を改定して民泊を禁止しています。
ただし、管理規約の改定には全区分所有者の
4分の3が賛成しなければなりません。
これはなかなかむつかしいのが現実。
既存の630万戸のマンションの内、「4分の3決議」が可能なのは
100万戸もないはずだと私は推測します。
ただし、この正確な統計数字は日本のどこにも存在しません。

つまり、既存の分譲マンションでは新法が施行される
2018年1月以降、堂々と民泊が出来ることになるわけです。
ただしただし、この民泊新法は実に穴だらけ。
自治体が上塗りで規制を強化できることになっています。
例えば、長野県の軽井沢町みたいに「原則禁止」も可能。
注目されるのは京都や金沢、鎌倉といった観光都市で、
今後民泊がどの程度許容されるのか、広まっていくのか。
パリでは民泊が普及しすぎてアパートの家賃が高騰したとか。

管理が緩くなっている老朽マンションや、
賃貸用のマンションにおける民泊は増えるでしょうね。
特に空室率の高いワンルームマンションでの
民泊は急増するように思えます。
ある意味、民泊新法はそういった「空室」マンションを
稼働させるキッカケになるかもしれません。

当然、不動産投資の側面から民泊に焦点を当てることも可能。
例えば、全10戸の賃貸アパートがあったとします。
普通に貸せば家賃は5万円だったとしましょう。
ここで年間240日は民泊の募集を行い75％の稼働で180日。
のこりの125日は短期賃貸に回したとします。賃料は月額7万円。

まず月額賃料で貸した場合、9割の稼働で年間収入は540万円。
規制通り180日の間民泊で回すと収入は675万円。
これだけでも普通に貸すよりも収益性は高いですね。
さらに短期賃貸も75％程度の利用率を見込めば、
年間210万円の収入が見込めます。あわせて750万円。
普通に賃貸する1.37倍の収益を得られることになるのです。

ここで行った計算は、経費などを一切カウントしない単純計算です。
また、こういうことができるアパートは「雑色駅徒歩9分」とか、
「浦安駅徒歩12分」、「北赤羽駅徒歩7分」といった、
比較的民泊ニーズや短期賃貸ニーズのあるロケーションの場合です。
「青梅駅徒歩16分」とか「相模原駅徒歩13分」とかは無理。

今回成立した民泊新法では、年間の稼働日は180日に制限しています。
しかし、これはどうやってチェックするのでしょうね。
まさか国交省が所管するとは思えません。当然地元の自治体。
旅館業法を準用するなら各自治体の保健所がチェックするのでしょうか。
それとも保安上の都合から警察が見るのでしょうか。
そのあたり、来年1月に向けて詰めていくのでしょう。

そして多分、何年かのちにこの「180日」という規定は緩和されます。
インバウンドの需要が賄いきれなくなるはずだからです。
220日とか240日になるのではないでしょうか。
また、中国人たちが180日という規定を真面目に守るとも思えません。

さて、不動産投資的に民泊新法を考えた場合には、
規定を順守する限り、前述のように普通賃貸の1.37倍のうまみです。
しかし、民泊なんて半端なことをせずに「簡易宿所」という
ものにしてしまうと180日の規制は受けません。

今後、木造アパートなどは場所さえ良ければ簡易宿所への
転換を図った方がよいと思えます。
ただし、簡易宿所の許認可は自治体の裁量になります。
まあ、これもいろいろあって単純ではないのです。
スムーズにやろうと思えば専門の行政書士に頼むのがいちばん。
個人投資家さんたちは、この簡易宿所にトライしてみてください。

さて、私の8冊目の著書となる「2025年東京不動産大暴落」が
明日発売になります。なんか、出る前からかなり好調なのですよ。
アマゾンではもう2週間くらい前から予約が始まっています。
この1週間は、「イースト新書」と「マンション」という
カテゴリーの中でほとんど「1位」になっています。
まだ、売り出し前ですよ！

今まで7冊ある拙著の中で一番売れたのは、
他ならぬ「マンション格差」。現状で5刷り32000部。
昨年の9月に刊行されました。今回はあの時よりも調子よさそう・・・
明日は土曜日です。週明けの12日月曜には早速増刷が決まるように
祈っているのですが、果たしてどうでしょうか？

また、現時点での私の最新刊である集英社新書の
「マンションは日本人を幸せにするか」は刊行以来約2か月。
やけにマンション業界上層の方々への受けがいいのですよ。
大手企業の役員さんがまとめて10冊ほど買ってくださって、
「これは」と思う方に配り歩いているとか、
某デベの社長が絶賛して「営業は全員読むように」という
お触れを出したとか、その他様々なエピソードが入ってきています。
もちろん、まだ1回ですが増刷がかかりました。現状で17000部。
こちらは「長く売る」がコンセプトですので、今後に期待します。

そして今、私には次の出版予定がありません。
この3年ほどの間では珍しいことです。ちょっとした開放感。
本を書くことは嫌いじゃないのですが、プレッシャーがかかります。
そして、書くことは長い時間を費やす孤独な作業です。
乗っていれば楽しいのですが、行き詰ったり思うように進まないと苦痛。
まあ、私の場合は1冊につき約30時間で1校を仕上げるので、
他の方に比べればまだしもラクなようですが。

あしたは売却相談会です。どうぞみなさま、お待ちしています。
相談会にお越しにならない方は、本屋に行くかアマゾンにアクセスして、
私の「2025年東京不動産大暴落」を買ってください。
ちなみに、本のタイトルというのは通常著者に決定権がありません。
いろいろなことで誤解をなさらぬよう申し上げておきます(笑)。


6月10日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：6月10日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月10日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は雨の中を3名様。
ただ、15分ほどお待ちいただいた方もおられました。

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