マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

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価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
投資不適格な都心の不動産市場

中央区の資産価値レポートを更新しています。
日本橋エリアは、馬喰町を中心に東日本橋や人形町まで
中小の新規参入が乱立しています。混乱状態ですね。
築地エリアでは野村不動産がやや無謀と思える高値挑戦。
無理やり「銀座東」などと称して坪単価が一部で500万円台。
それはいくらなんでも無理でしょ、の世界です。

おもしろいのは晴海エリアですね。
選手村ができるエリアとは晴海通りを挟んでで北側。
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンスとか
ティアロレジデンスとか妙に長ったらしい名前のマンション。

新築時の販売価格が坪単価300万円に迫っていましたが、
中古での流通価格は300万円を超えています。
それで、レインズを見てみると両物件で売り出されているのが77戸。
それに対して今年1月から4月末までの成約が約10件。
完全な供給過剰ではないでしょうか。

それで、さらに条件が悪いパークタワー晴海の
第1期売り出し価格の坪単価が350万円超。
「冗談は休み休みいうてくれ」の世界になっています。
ディズニーランド風のデザインに何百万円も余計に払いますか？
本当にエンドユーザーの価値観を舐めていますね。

普通に考えれば、このエリアの中古マンションは値下がりしそうです。
でも、目に見えて値下がりはしていません。なぜ？
売る側が「安くは売らないぞ」とがんばっているから。
また、ポツポツ成約するので、がんばる根拠はあります。

今の不動産市場はマンションに限らず、そういうところがあります。
お金に困って売る人がほとんどいないのです。
1年や2年、あるいは2年や3年売れなくても平気の平左、
という方がほとんどなのですよ。

考えてみれば個人資産が1700兆円もある国ですよ。
晴海のタワーなんて、住まずに持っている人はみな富裕層。
「値上がりしているのなら売ってみようか」という売り方なのです。
だから「下げてでも換金したい」とは思わないわけです。

そもそも今の局地バブルを育て、支えてきたのはそういう富裕層。
1年や2年、冷却期間が続いても平気なのですね。
でも、今や確実に潮目は変わっています。
「これ以上値上がりする」と考える人は明らかな少数派。
見渡せば、だれも買いに走っていません。

中央区の資産価値レポートなんて、32物件も出てくるのですよ！
それも新規がバカに増えたわけではなく、完売する物件が僅少。
世田谷、港、新宿、中央と言えば、物件数の多いところ。
それでも30を超えるのは異様だと思います。

こういうアンバランスは、いつかどこかでガツンと来ます。
今は株価が上がり調子に戻りましたね。
ところがなぜか、日本経済新聞には楽観的な見通しが出ません。
多分、企業業績はかなり好調なはずです。
雇用情勢もかつてないほどいい感じ。景気はいいのです。
でも、不安はいっぱい。

朝鮮半島の戦争は、やや遠のいた感じですね。
習君の恫喝で三男ブタがビビっているのだと思います。
ただ、あのブタが核開発を止めるとも思えず。
アメリカは静かに空母を西太平洋や日本海に集めています。
トランプ君はクリントンやオバマほど躊躇はしない性格ですね。
「やるときはやる」という気配が見えます。

他にも不安な要素はいっぱい。
都心の不動産はもはや投資不適格な価格水準に到達。
金利に戦争、政情不安、韓国の左傾化、中国のバブル崩壊。
どれがどう転んでもキッカケになりえますね。

国内の市場的な要因だっていろいろあります。
そもそも需給関係は晴海の例で示した通り完全に供給過多。
崩れないのは富裕層の「共同幻想」でしかないのです。
景気が良くなっても、中間層は1億円のマンションなんて買えませんよ。
家賃だって自力で払えるのはせいぜい20万円台まで。
なのに新築マンションの価格だけ坪単価400万円台が当たり前とは
どー考えてもおかしいでしょ、と思います。

私はもう30年もマンション市場を眺めています。
今の基準から見ると「信じられない」相場観が何回もありました。
ひとつ学んだことは「万物は流転する」ということ。
市場の価格変動曲線には慣性の法則が働きません。
時に予測外の変化を見せてくれます。
カンタン言えば「今の流れの延長に未来はない」ということ。
そして、不自然な状態はそう長くは続きません。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
5月のトップバッターは千葉県と埼玉県の資産価値レポート。
埼玉県には目立った動きはないのですが千葉県は面白い
まず、10年ほど販売を続けてきたユトリシアが完売したとか。
おめでとうございます、と素直に申し上げます。

まだ広告屋時代、当時の有楽土地建物販売には、
よく広告の打ち合わせでお邪魔したものです。
ごあいさつ代わりに「ユトリシア、売れていますか？」ときくと
あからさまに嫌な顔をされたので、二度と話題に出せませんでした。

あれを有楽に売ったのは当時の長谷工の敏腕担当者。
あとで土壌汚染が発覚して改良に1年超を費やしたとか。
そのおかげで不動産ミニバブルのブームを逃しました。
後遺症がたたって、販売期間は10年超。よく売れました。

海浜幕張では若葉地区の4千戸プロジェクトが始動しました。
私から見ると無謀極まりない開発計画です。
そうでなくても京葉エリアはもう需要を食いつくしています。
なんか、マンション業界の墓標になりそうな計画です。

埼玉の大規模マンション
価格　2,590円

■オーベルグランディオ三郷中央、■GRAND VIEW SQUARE、■グランメディオ新三郷、■シティテラス草加松原、■シティテラス八潮、■ウエリス浦和美園サウステラス、■ザ・レジデンスさいたま新都心、■グランセンス吉川美南セントラルレジデンス、■ルピアコート川口戸塚、■プラウドシティ南浦和ヒルトップ&テラス、■シティテラス越谷レイクタウン

千葉・茨城の大規模マンション
価格　3,690円

■トレジャーランドプロジェクト（デュオヒルズ・ザ・グラン）、■ウエリスおおたかの森サウスアリーナ、■パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー、■ファインシティ東松戸モール＆レジデンス、■（仮称）習志野大久保駅前プロジェクト、■アクアスイート、■ガーデンゲート千葉ニュータウン中央、■パークホームズ流山セントラルパーク、■ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス、■ルフォン流山おおたかの森、■プレミアムフォート柏、■エアーズガーデン新浦安、■レーベン千葉ニュータウン中央THEPREMIUM、■オハナ北習志野、■クレストフォルム柏サウスウイング、■シティテラス八千代緑が丘ステーションコート、■ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ、■（仮称）幕張ベイタワーズプロジェクト、■ウエリスつくば竹園、■レーベン守谷 THE BRIDGE


5月13日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加も5名様で、
一部の方に待ち時間が多少ございました。
ここ3回ほどは5名様のご参加で安定しています。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

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人間の劣情こそ恐ろしけれ

人間には劣情というものがあります。
分かりやすく言えばマイナスの情緒です。
それを抱くことは、よくないとされている感情の一種ですね。
典型的なのは嫉妬です。他人へのねたみ、そねみ、やっかみ。
これは意地悪や嫌がらせくらいで済んでいればいいのですが、
時には犯罪やそれに近い事件を引き起こします。

劣情の第二は誰でも多少は持っているコンプレックス。
自分が努力しても到達しえなかった地位や経歴、容姿に
対しておもしろかならぬ感情を持つことです。
これは正に働く場合もありますが、だいたいは薄暗い怨念に。

こういったものが裏返ると、傲慢や驕慢という態度に変じます。
コンプレックスの塊みたいな人間が小さな権力をもつと、
途端に掌返しに傲慢な輩と変じることが多いこと、多いこと。
嫉妬に狂うお方が、何かの弾みで妬む相手より優位に立つと・・
それはもう目も当てられぬほど驕慢な態度を取り始めます。
ほとんど滑稽としか言いようがない情景ですね。

私は自らを恬淡でありたいと考えている人間です。
どうせいつかは死ぬわけですから、余計な感情は無用です。
しかし、時に剥き出しの劣情に接することが度々あります。
これには戸惑いますね。最初は理解できませんから。

大した根拠はないのですが、私は優越感のかたまりです。
他人をうらやむことはほとんどありません。
というか、そういう劣情からはなるべく遠くありたいと考え、
若い頃から恬淡たることを心がけて生きてきました。
だからよく「飄々としている」と評されます。

27歳でサラリーマンをやめて以来、自由人であると思っています。
自分でやりたい仕事をして、必要なお金を稼いできました。
お金のために嫌な仕事を引き受けた記憶はほとんどありません。
引き受けた仕事が結果的に死ぬほど嫌だったことは、
それこそ数え切れぬほどありますが(笑)。
それでまあ、それなりに稼いできました。

こういう私は、よく他人から妬まれますね。
妬まれて、そいつが何かをしでかして、
私の身に何か起こってから気が付きます。
「ああ、コイツは嫉妬ブタだったんだ」となるわけです。

降りかかる火の粉の多いこと、多いこと(笑)。
いちおう、私は火の粉を振り払いながら戦うことにしています。
そういう戦いをすると、実にいろいろ学びます。
ともに戦ってくれる仲間と出会うこともあります。
結果的に、終わってみれば大きな果実が残っています。

しかし、戦っている時には大変です。何よりも心の負担。
そういう時に、親に感謝します。
メンタルの強さというのは、半分がDNA。半分は心がけ。
しんどいことを乗り切るには、何よりもココロですね。

人間、裸で生まれてきて、最後は土に還ります。
その原理原則からは、貴賤も貧富も関係ありません。
どのような人間も100歳を超えて長くは生きられません。
肉体的に不自由なく過ごせるのは、せいぜい50代まで。
60を過ぎると不自由を抱えながらの人生です。

そういう人間の社会にあって、わずかな差をねたんで
喜怒哀楽の感情を働かせるのは何とも愚かな話です。
私自身はそう思っています。しかし違う人も多いですね。
まあ、世の中めんどうくさいことだらけですね。


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安定感のある4.6％を狙え！

私は、NHKの朝ドラを観ません。
朝ドラが放送されている時間には、まだ寝ているのです。
毎日アレを観ているのは、亭主や子どもを送り出すお母さんや、
朝早くから起きて出かけなければならない勤め人の方々。
優雅な自由人である私は、あんなものは観ません。なんて。
しかし、たまーに昼の放送の時間まで寝ていて、
出かける前にほんの少しだけ観たりします。

堀北真希の「梅ちゃん先生」というのも、少しだけ覚えています。
あれは東北大震災の復興支援プロジェクトだったのですね。
調べていて、初めて知りました。
あのストーリーと復興支援がどう結びついているのか、
いまひとつピンとはきませんね。
人災である戦災からの復興と、自然災害である地震からの
復興が同じものでないことは自明です。

そもそも、梅ちゃん先生のドラマの舞台は大田区の蒲田。
アメリカ軍が国際法を無視した無差別爆撃で焼かれました。
当然の如く、アメリカ軍の非道を糾弾すべきなのに、
戦災を人災の如く捉えるところがNHKらしいピントのズレ。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが。

その梅ちゃん先生が医師をめざして通う学校が
ドラマの中では「城南女子医学専門学校」となっていたはず。
これは実在の「帝国女子医学薬学専門学校」がモデル。
そしてこの学校は現在の東邦大学医学部医学科です。
私立医大の中では、そこそこの名門ですね。

さて、本日は中古マンションをひとつ紹介しましょう。
場所はその東邦大学医学部医学科キャンパスの近く。
まあ、大学までは歩いて2，3分ではないでしょうか。
京浜急行の「大森町」駅へは徒歩11分。
順路には賑やかな商店街もあるので、結構楽しいですよ。

実はこの中古マンション、このブログの読者さんの持ち物。
現在は築8年ですが、6年前に中古で買われました。
そして、東邦大学医学部医学科に通うお嬢様が住まれました。
そのお嬢様はめでたく国家試験に合格して研修医に。
もう住まなくなったので、売却されるということに。
それで、我々が売却のお手伝いをしているというわけです。

昨日、現地を見てきました。
まあ、静かでいいところ。いちおうは住宅地です。
ただ、ステイタス感はありませんね。
車寄せのあるエントランスの目の前は、
1階が公営の保育園になっている都営住宅。
その向こうは児童公園になっています。

住居はきれいにクリーニングされているので、問題なし。
1階住戸なので広めのテラスがついています。東向き。
ただし、目の前には隣地のマンションが立ちふさがっています。
日照は昼前に少し期待できるでしょうか。
ただし、朝はかなり明るいということです。

間取りは51㎡の2LDKです。シングルかカップル向き。
施工は長谷工コーポレーション。まあ、それなりです。
管理状態は悪くありませんね。庶民的なマンションです。
いちおう、エントランスロビーがあってソファが数セット。
住人とすれ違うと、みなさんあいさつをしてくれます。
小さなお子さんの多いマンションという印象です。

私が不動産屋的に考えたのは、まず東邦大学ニーズ。
現在のオーナーさんも、医学生のお嬢様用にご購入されました。
このマンションは「京浜急行大森町徒歩11分」というよりも
「東邦大学徒歩2分」で捉えるべき物件です。
ですので、このブログでは収益物件としてご紹介します。

周辺の賃貸相場通りに月額16万円で賃貸に回した場合、
NOI(経営純利益)は4.6%となります。
この4.6%は普通の4.6%とは異なります。
医学生に貸せた場合は最長で6年間は安定的な4.6%です。
また、東邦大学の先生や関係者に借りていただくと、
6年以上に安定的な継続が期待できます。

そういった意味で、私は悪くない物件だと思いました。
ご興味のある方は、どうぞお問い合わせを。
「榊さんに案内して欲しい」ということなら、
私が一不動産屋としてご案内しますよ。
購入されるときに重説は読みませんが(笑)。

この件のお問い合わせは

セトル

までお願いします。


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榊淳司マンション情報132号 神奈川の大規模マンションから3物件 を送信

4月28日11：56　に「榊淳司マンション情報132号 神奈川の大規模マンションから3物件」

を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、4月に入って7回目の配信でした。
次回は近日中に千葉あるいは埼玉の大規模マンションの予定です。

ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

資産価値レポートのお奨めマンションを逃さずチェックできる有料メルマガのお申込みは、下記より受付けております。入退会はいつでも自由です。

なお、購読者のみなさまはペイパルで手続きいただいているクレジットカードの期限切れにご注意ください。期限が過ぎてお支払いが滞ると、その時点で一旦配信リストから削除されます。

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2017/4/28 11:59 | メルマガ発信 | Comments (2)

私が戦記物を読む理由

実は私、大東亜戦争の戦記物を読むのが好きです。
ブックオフに行くと、だいたい文庫の108円コーナーで
光人社のNF文庫を探しますね。
まだ読んでいないものなら、必ず買います。

最近読んだもので、面白かったのを紹介しましょう。
「Gパン主計ルソン戦記―戦場を駆けた一青年士官の青春」

著者なる人は、千葉県の外房がご出身。実家は地元の名家。
東京の商業学校に通っていた1944年に、学徒出陣。
陸軍の第一師団に入営なさいます。第一師団ですよ！
ハハハ、これは私みたいなマニアにしかわかりませんね。

今の自衛隊にも「第1師団」はあります。練馬駐屯。
これは帝国陸軍で言えば近衛師団。帝都東京を守る役割です。
ところが、旧軍時代の第一師団は近衛師団に継ぐ精鋭、
とされていたのです。何といっても「第一」ですから。

どこの会社でも1局1部1課が主流でしょ。
政治家はよく「1丁目1番地」なんて言いますね。
それと同じで、帝国陸軍でも第一師団は一番強くなければ
いけないとされていたのです。

ところが、著者が入営した時の第一師団はソ満国境の孫呉
というところに駐屯していたのですよ。
いやはや、これにはビックリ。というか、私は不明を恥じました。
孫呉というのは、私の大好きな日本映画「兵隊やくざ」の舞台。

勝海舟の「大宮」と田村高廣の「上等兵殿」が繰り広げる、
痛快無比の戦争映画。といっても戦闘シーンはほとんどなし。
日本陸軍の陰惨ないじめや兵営生活を描いたものです。
でも、ちっともジメジメしていません。かなり痛快。
彼らの属していた部隊は第一師団だったのですね。
どうりで大宮も上等兵殿も東京の出身という設定でしたね。
第一師団は、主に東京で招集された兵隊で構成されているのです。

その師団がどうしてまた極寒の孫呉なんぞに駐屯していたのか？
それは1936年に起きた2.26事件で「反乱」部隊を出したから。
まあ、そのペナルティとして満州の最北端にやられたのです。
「Gパン主計」の著者も、その孫呉で新兵教育を受けます。

「反乱」師団とはいえ、当時の陸軍最強を謳っていましたから、
新兵訓練も猛烈を極めていますね。まあ、それはいいとして。
ところが、1944年にもなると日本軍は南方戦線でかなりの苦戦。
虎の子の第一師団も南方へ転出とあいなるわけです。

みな、南方へ行けば生きて帰れないと気が付いています。
転出直前になると孫呉の慰安所はもちろん芸者のいるお店などは
毎日毎日大盛況。孫呉が糊の海になるほど・・が放出されたとか。
しかし、この著者の表現力は中々のもの。感心しました。

中国大陸を移動して上海へ。そこから輸送船にぎゅう詰めにされて
フィリピンはルソン島へ。まあ、当時にあっては奇跡的に無事上陸。
この間、「兵隊やくざ」では南方に送られる直前に、
大宮と上等兵殿は営巣に入れられていて輸送船に乗れません。
まあ、そっちはフィクションですけどね。

この著者さんは、物資の輸送中にゲリラに襲われて重傷。
入院加療中に第一師団は米軍が上陸したレイテ島に転戦。
そこでほぼ全滅してしまいます。まあ、悲惨な戦いでした。
しかし第57連隊などは米軍をさんざん悩ましています。
レイテに渡った第一師団13000人の内、生還者は30名だとか。
この戦いについては大岡昇平の「レイテ戦記」に詳しいですよ。

一方「Gパン主計」の著者は、野戦病院で日赤看護婦と恋愛模様。
この著者さん、よほどお人柄が良いと見えて、
あの悲惨な戦場にあっても様々な人々から援助を得ます。
また、主計将校としても優秀。乏しい物資をうまく調達。
自分の部隊をなるべく飢えさせない様に計らいます。

とはいっても、ひどい負け戦です。
とうとう在留の日本人とともに奥地への逃避行。
これがまた悲惨。次々と日本人が死んでいきます。
この本には書かれておりませんが、人肉まで食ったとか。

実は、大東亜戦争でもっとも日本人が多く死んだのがフィリピン。
兵士だけではなく、在留の民間人が多数亡くなったのです。
戦前は多くの日本人がフィリピンに渡って仕事をしていましたから。
兵士が34万人、民間人が5万人以上で合計40万人以上です。
天皇・皇后両陛下も昨年はフィリピンをご訪問されました。
そして、戦争の犠牲者を慰霊されましたね。

しかし、民間人などは米軍占領エリアに残す方針だったら、
もう少し犠牲は少なくできたのではないでしょうか。
そういうことを考えながら、最後のあたりを読みました。
読後感は悪くありません。当時の様子がよく分かりました。

多分、小さい頃からも合わせると、フィリピンでの戦については
20冊以上の戦記を読んできたと思います。
まあひどい負け戦で、日本軍が勝つシーンはほとんどありません。
陸上での負け戦で、最も悲惨なのはフィリピンとニューギニアでしょう。
私の叔父も、ニューギニアで戦病死しています。

もちろん、この「Gパン主計」の著者は無事に日本に帰りつきます。
送り出したご母堂はさぞかし嬉しかったでしょうね。
しかし、この著者は生きておられれば今92歳です。
兵士として戦争を体験した方は、かなり少なくなりました。
でも、私はひとつひとつ丁寧に読んでいきたいと思います。
このような実際の戦争体験者の回想記は、いつも
「日本人とは何か」ということを考えさせられるのです。

戦争というのは愚かしいものです。
でも、日本は多くの戦争をしてきました。
これからも、戦争を仕掛けられる可能性があります。
「平和」という呪文を唱えているだけでは戦争を避けられません。
せめて、次に戦争に巻き込まれるときには、
負けないようにやるべきですね。
つくづくそう思います。


5月13日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

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とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
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一部の方に待ち時間が多少ございました。
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