マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
東京に忍び寄る住宅の飽和状態

ここのところマンションを巡る大きな問題がないので、
テレビからのお呼びがすっかりなくなりました。
たまにはスタジオに出かけるのも悪くないのですが、
お座敷がかからなければ仕方ありませんね。
その代りに、雑誌やネットメディアからの原稿依頼は
なるべく断らないようにして、せっせと書いています。

しかし、テレビも雑誌も日に日に衰退していますね。
あと5年たったら、今の雑誌はどれくらい生き残っているのか？
テレビ局の売上はどれくらい減っているのか・・・
地上波さえ、雑誌のように中高年メディアになってしまうのか。

今、京都市の資産価値レポートを最新情報化しています。
今までだったらあり得ない場所に、どんどんマンションができています。
京都の基幹産業であった「呉服屋」関連の業種が衰退しているからです。
私の出た高校では、半分以上が卒業と同時に就職していました。
「どこにも引っかからんかったけれど、呉服屋が拾ってくれた」
というのが、あの頃の京都人の就職パターン。
「ああ、あいつアホやしな」と、納得したものです。
彼らは今、どうしているのでしょうね？

京都市内の河原町通りから西、今出川通りから南は、おおよそ呉服の街。
特に室町通り界隈は「呉服町」と呼んでいいほど。
反物だけでなく、帯に袷に組紐、足袋、履物・・・
織物だけでなく染色関係もあります。すそ野が広いのが呉服。
それらが今、ほぼ壊滅状態です。

中小企業なら、ちょっとした自社ビルを持っていました。
そういうビルが20戸から40戸程度のマンションに変わります。
マンションデベ以外には、おそらく買い手がつかないでしょう。
ちょっと広ければホテルにでもなるのでしょうが・・・・

同じようなことが、東京の繊維の街である東日本橋界隈で起こっています。
繊維関係の問屋さんが次々に廃業して自社ビルを売ります。
買うのはマンションデベロッパーかホテル屋さん。
どんどん中小規模のマンションが開発されています。

こういった変化には、少なからずインターネットの普及が関係。
アマゾンや楽天、ヤフオクなどによって、モノは店舗レスで流れます。
小売業に、商品を陳列する「床」は必要でなくなっているのです。
もちろん、卸売業という業種も必要ではありません。

ネットというものが、情報もモノも「中抜き」してしまったのです。
しかし、人間はバーチャルな存在ではありません。
生身の肉体は、寝る所も食べるものも必要です。
だから、マンションと飲食店は「床」を必要としています。
しかし、実のところは「床」の量は足りているのです。

東京都で、約11%の住宅が空家になっています。まだ目立ちません。
しかし、これが20%になったらどうでしょうね？
今は東日本橋あたりで新築マンションを開発分譲しても、
それなりの価格で売れます。
でも10年後はどうでしょう？　あるいは5年後でも・・・・

今の30代の人口は5年後には今より少ないのは確実。
10年後はもっと少なくなります。
そうなれば、今のようにマンションを作っても売れなくなるでしょう。
でも、マンションデベロッパー以外に土地の買い手はいるでしょうか？

京都市内も、いくら何でもこの調子でマンションを作り続けて、
10年後も今の価格水準で売れるとは到底思えません。
いつかどこかで、誰もが飽和状態に気づきます。
その時、不動産価格はどうなるのか？　下がるに決まっています。

多分、私の子どもの世代は「住宅を2つ以上持っていて当たり前」に
なりそうな気がします。今でも半ばそういう状態かもしれません。
身近にそういう人間がいっぱいいますから。
「35年ローンを必死に返した」なんてのは昔話になります。

ある意味、日本人はもう住むところで苦労をしなくなるのです。
というか、東京や大阪、名古屋と言った大都市圏以外の、
日本の国土の9割上のエリアでそうなっています。
それが、東京の都心へも忍び寄ってくるだけの話です。

さて、そんな東京のタワーマンションに関する
資産価値レポートを最新情報化しました。
大井町に新しい再開発案件が出てきました。
住友不動産は恵比寿に新しいタワーを出しています。
ちょっと駅から離れていますね。でも山手線の内側。
住友不動産の在庫は、最終的にどこまで積み上がるのでしょうね。
1社だけで1万戸を超えるところまで行くのではないでしょうか。
もっとも、本当の数字は絶対に表には出ないでしょうが。

東京のタワーマンション
価格　12,900円

【Ⅰ港区エリア】■ザ・パークハウス 白金二丁目タワー、■アークヒルズ仙石山レジデンス、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■パークコート浜離宮ザ　タワー、■パークコート青山 ザ タワー、【Ⅱ 都心エリア】■ Brillia（ブリリア）Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■アルファグランデ千桜タワー、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、■シティタワー恵比寿、■シティタワー銀座東、【Ⅲ 城南エリア】■品川イーストシティタワー、■クレストタワー品川シーサイド、■シティタワー目黒、■シティタワー品川パークフロント、■プライムパークス品川シーサイドザ・タワー、■（仮称）大井町大規模再開発タワープロジェクト、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェクト、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■プラウドタワー清澄白河

注目のタワーマンション東京・神奈川
価格　2,980円

■Brillia（ブリリア） Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■パークコート青山 ザ タワー、■（仮称）大井町大規模再開発タワープロジェクト■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■リヴァリエ

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榊淳司マンション情報94号 東京のタワーマンションから3物件 を送信

11月21日12：08に

榊淳司マンション情報94号 東京のタワーマンションから3物件

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2016/11/21 12:10 | メルマガ発信 | Comments (0)

榊淳司マンション情報93号 東京の大規模から3物件　を送信

11月18日15：25に

榊淳司マンション情報93号 東京の大規模から3物件

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今回、11月に入って6回目の配信でした。
次回は東京のタワーマンションからの予定です。
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2016/11/18 15:27 | メルマガ発信 | Comments (0)

2017年は「郊外アパート崩壊元年」

「トランプ君が何をやろうとしているのか」と言うことについて、
いろいろな方面から様々な情報が伝わってきましたね。
それで株価が上がったり、円が安くなったり、金利も上がり基調とか。
アメリカの12月利上げが、ほぼほぼ固まってきた感じがします。

このあと、世界的な政治スケジュールとしては2017年の
4月と5月にあるフランスの大統領選挙ではないでしょうか。
そこで「内向き」志向のルペン君が選ばれでもしたら、
それこそトランプ級のショックになりますね。

まあ、フランスは言うほど大きな国ではありません。
イギリスのEU離脱に比べれば、まだショックは小さいかも。
韓国のパククネ君は、もう年内持たないでしょうね。
来年早々臨時の大統領選挙じゃないですか。
世界的に見ればチンピラの国ですから、誰がなっても同じ。
どーせ反日で騒ぐだけでしょう。

私が気にしているのは、政治よりも経済よりも金利。
不動産市場にとって、最も分りやすい指標は株価と金利です。
株価が上がれば、不動産に対するニーズが増えます。
投資需要が増大するからです。

株で儲けた人は「不動産は株より手堅い資産」だと思い込んでいます。
確かに、不動産は株価ほど短期間に上昇と下落を繰り返しません。
今日1億円で買ったマンションが来月には1.2億になったり、
あるいは7千万に下がっている、ということはほぼありません。
でも、5年後には3千万円でしか売れない、と言うことはあります。

私は株式投資も不動産投資も中途半端な経験者です。
両方やってみて思うのは、儲けることを基準にすれば
カンタンなのは不動産でしょうね。
垣根が低くて、ビギナーズラックが転がっているのが株式。

不動産の場合、「これは確実にもうかるだろう」という
物件を見分けられるようになるには数年の経験を要します。
しかし、一度そのスキルを身に着けてしまえば、
あとはいかにそういう情報が自分に入ってくるようにするかの
「環境づくり」が大事になってきます。

夜の六本木や銀座、あるいは水曜日のゴルフ場で不動産屋さんたちが、
無教養丸出しのワッショイをやっているのにも5分くらいの意味はあるのです。
そうやっていると、たまには美味しいサンタメができる物件情報に
行き当たる可能性がほんのちょっぴり出てくるわけです。
まあ、どーでもいい話ですが。

株式投資の場合、投資情報は厳格に管理されているので
不動産屋のノリで下手な内部情報掴んで手を出すと、すぐに逮捕されます。
だから、本当の投資モードで勝負しなければいけないのです。
これは素人さんには中々ハードルが高いと思います。

まあ、それはいいとして・・・・
トランプ君の就任を待たずにアメリカでは金利が上がります。
また、巷間囁かれている彼の経済政策が実施されれば、
アメリカの金利は来年、上がり続けるでしょう。円安ドル高。
これって、「物価を上げたい」黒田君にはよい傾向なので、
彼は日本の金利を今のままにしておく方向かも。

しかし、黒田君の意向に関わらず、日本の金利も引きずられます。
金利が上がると、リートなどが新たな投資に対して保守的になります。
カンタンに言えば「高いものは買わない」ということに。
そうでなくても、すでに頂上感は過ぎたとみなされています。
目ざとい人は、サッサと手仕舞いをしています。

そうでなくても近郊賃貸住宅の空室率は異常な高止まり。
兼ねて言う通り、2016年は「賃貸の危機」ですよ。
ガラガラと、ガラガラと、郊外の賃貸市場から崩れ始めます。
顕在化するのは2017年4月以降。
3月の書き入れ時に入居率を高められなかった
アパートオーナーの一部が「投げ売り」を始めるかも。

2017年は不動産投資の方程式が書き換えられる年になるかもしれません。
すなわち「郊外アパート崩壊元年」。起こって欲しくはないけれど。

そんな中でも買いたいマンションは

島津山の眺望住宅

11月19日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：11月19日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

11月19日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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トランプが局地バブルを崩壊させる

※最初に
毎日の様にマンションのご購入＆売却のご相談にメールでお答えしていますが、
中には何日も前にお送りしているのに「メールが届かない」とお知らせくださる方もいます。
どうか「迷惑メール」フォルダもチェックしてください。
私の様に大量のメールを送っていると、自然に「迷惑」に分類されているのかもしれません。

では、今日の話題。
噂によると、トランプ君は大統領に就任したら
1兆ドルの景気対策を行うそうです。
インフラとかをいっぱい作るんだって・・・
１兆ドルって、１０６兆円くらい。
日本の国家予算、真水の２年ぶりくらいですか。
ただ、アメリカのGDPは約１８兆ドル。
1兆ドルはその５．５%なので、日本だと３０兆円規模ですね。
そんなスケールの補正予算は見たことないものね。

で、日本風に言うと「財源はどうするの？」。
トランプ君は「僕は打ち出の小槌をもってまーす」といって、
大統領選挙に当選したわけではありません。
その代りに「企業減税しまーす」と言っていました。
税収が減るじゃないですか！　どうするの？

しかし、どうやら世間はそれで動き始めています。
アメリカの景気は、バブル的によくなります。
ついでに言えば、金利が上がります。
というか、アメリカの長期金利は今も上がっています。
それにつられて、日本の長期金利も一時的にマイナスからプラスへ。
世間は気が早いですね。でも、本当ですか？

重ねて申しますが、財源はどうするのでしょう？
どう考えたって、輪転機を回してドルを刷るしかありません。
でも、それをやったらドル安円高。でも、今はドル高円安。
このあたりの仕組みは、よーわからん。
ともかく、アメリの景気がよくなったら日本もよくなる。
中国もよくなる・・・かもしれないのですが・・・・

トランプ君は選挙期間中に「中国からの輸入に４５%の関税をかける」
なーんてことを言っていたのですよ。まさか、それが財源？
そんなことをやったら、アメリカ経済は無茶苦茶ですよ。
何とも不透明。でも、世間は思惑で動いています。

私は冷静に考えました。
今、アメリカの景気はそう悪くありません。
何よりも、雇用が回復してきました。
しかし、庶民には閉塞感が漂っています。
「もう、アメリカンドリームは終わった」と言う感じ。
俗ないい方をすると「金持ちになるチャンスはない」。

オバマ君の８年間は「つまらない」時代でした。
アメリカ人が心を躍らせる様な出来事は何もなし。
むしろ、中国やロシアやISにいいようにやられた８年間。
それでいて、景気は少しずつ回復してきましたが、実感なし。
まあ、外交以外に大きな失点はないけれども
「何もやらなかった大統領」ではないでしょうか。

それに比べて、トランプ君は「何かやりそうな大統領」。
多分、いろんなことをやらかしそうな大統領です。
その始まりが「１兆ドル」ですか。
それって、ただのポピュリズムでしょ？
お金バラまいて、人気取って、再選を目指す・・・・
ものすごーく危険な臭いを感じます。

しかし、目先にアメリカの金利が上がることは日本の
不動産市場にも大きな影響があると思います。
バブルの崩壊を早めるのです。
だって、キャップ４%よりもいい投資先が見つかるわけですから。

景気のいいアメリカへ、世界中のマネーが流れ込みます。
がんばってもNOI５%や６％しかない東京の不動産よりも、
着実にドルが５％増える債券の方が魅力的ではありませんか？
だって、円ではなくてドルですよ！

トランプ君の経済政策、危険においがプンプン。
でも、利益を求める投資家たちは鼻をクンクンさせています。
ドドっとドル建ての投資が始まったら円は安くなります。
輸出系の企業は「わが世の春」。輸入系は「この世の地獄」再び。

マイナス金利が解消されて、銀行はほっこり。
だーから中期決算が悪いのに銀行株は急上昇。
ったく、風が吹けば桶屋が儲かる式の皮算用でしかないのに、
株式市場の流れが軽すぎます。

しかし、まだまだ思惑の段階です。
トランプの「１兆ドル構想」は、まだ形が見えません。
今はまだ、成り行きを見守るしかありませんね。

まずお知らせ。かねてこのブログでご紹介した

府中のマンション

が、無事売却されました。ちょっぴりお値引き。
現在、下記に案内の様に島津山のマンションの
売却活動をお手伝いしています。
売却のご相談がございましたら、下記の案内の通り
この19日の売却相談会にお越しください。

そんな中でも買いたいマンションは

島津山の眺望住宅

11月19日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：11月19日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

11月19日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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