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榊　淳司オフィシャルブログ
ロシア戦闘機撃墜の裏側事情

寒くなってきました。もうすぐ、本格的な冬ですね。
私は、若いころには季節の変化なんてへっちゃらでした。
暑いのにも、寒いのにも「強い」を自称していましたね。
冷房が嫌い。暖房もギリギリまで使いません。
「自然のままがいい」なんて強がりを言って・・・

まあ、そういうジジイ話はひとまずおいて、今日はちょっと硬い話。
最近、私が気になっているニュースは「シリア」です。
今、世界の中でもっとも「発火の恐れがある」というか、
かなりのレベルで火を噴いている地域です。

昨日ですか、ロシアの空軍機が撃墜されたのは。
トルコ空軍の戦闘機F16がロシア空軍のスホイを撃墜したとか。
私みたいな人間からすると、そのトルコ空軍のパイロットを
「よくやった。さすがだね」と褒めてあげたくなります。
なぜなら、私の記憶にある限りF16がスホイを撃墜した「初」
ではないかと思うからです。これはもう画期的。
今頃、米ロの空軍関係者は必死でデータを分析していますよ。
とまあ、これは軍事オタク的な話。

政治的な背景を見ましょうね。
そもそも、ロシアの空軍機がどうしてトルコ領内を飛んでいたか？
これは、言わずと知れたことで、シリアを空爆するためです。
あのあたりの地図を思い浮かべてください。
実はロシアとシリアは国境を接していません。

なのに、ロシアはここのところシリア領内を「空爆」しています。
先日は、カスピ海に浮かべた海軍艦艇から巡航ミサイルを発射した、
という風に報道されました。あの時はビックリしましたね。
巡航ミサイルというとアメリカ軍のトマホームが思い浮かびます。
GPSで位置を確かめながら、目標座標に向かって飛び続け、
最後にはピッタリと的にあたって粉砕。
1発2千万円とも1億円ともいわれるほど高価な兵器。

何よりも、目標を外さない、という正確さがウリ。
そんなもの、ロシアが持っていたとは知らなんだ。
それらしいのがあるとは聞いていましたが、
まさか実用性のレベルなんて、思っても見なかった。
もっとも、きちんと当たったかどうか知りませんが。

実は、そのカスピ海からシリアの間にもトルコやイランの
領地があるので、その上を通過しなければなりません。
イランは対シリア関係でロシアと共闘状態にあるのでまあいいとして、
トルコの領空を通過しているとなると、ちょっと問題。
トルコとロシアの外交関係はどちらかというと険悪。
ナイチンゲールの時代から戦争ばかりしていました。

今回、ロシアはトルコ政府の了解なしに空軍機に
トルコの領空を通過させようとしたのでしょうね。
それでスクランブルしたトルコ空軍のエースが撃墜命令を受けて、
見事にスホイを仕留めた、と私は推測します。

さて、ではなぜロシアはシリアを空爆しているのでしょうか？
まず、シリアは今ぐちゃぐちゃの内戦状態にあります。
主要プレイヤーはアサド政府、IS（スンニ派）、クルド民兵、ヌスラ戦線（アルカイダ）、ヒズボラ（シーア派）、その他イスラム主義武装集団（反政府勢力）など、入り乱れてかなり複雑。

事の起こりは2011年の「アラブの春」。
アラビアの各国で民主化運動がおこり、それがシリアに波及。
親父の代から独裁体制を敷いてきたアサド大統領の政府に対して、
反政府勢力が民主化を要求。やがて武装闘争になりました。
アメリカはじめ西側は、「民主主義」を掲げる反政府側を応援。
これに対して、ソ連時代からアサド親子と誼を通じるロシアは
アサド政権側を支援。

アサド側は反政府勢力に対して毒ガスを使ったこともありました。
これに対してオバマ君は「アメリカは軍事介入しない」と宣言。
勢いづいたアサド政府は、一時期勢力を盛り返しました。
ところがところが、内戦で無政府状態となったシリア領内に、
イスラム原理主義を標榜するアルカイダが入り込んできたのです。
そのアルカイダの分派が「イスラム国」と呼ばれるIS。
今では本家アルカイダよりも強力な勢力に成長しました。

また、かねてより独立を望んでいたシリア領内のクルド人も、
自分たちの居住地域で武装して「自治区」を形成。
さらに、パレスチナ闘争で名をはせた武装集団ヒズボラが、
アサド政府を支援する形で内戦に加わっています。

このような混乱の中で、西側が支援しようとした
自由シリア軍は、もう壊滅寸前にまで追い込まれています。
シリア領内はもはや、アラブの春を目指した「民主派」が消滅。
イスラム教のシーア派対スンニ派対原理主義対世俗派政府、
とう宗教戦争の様相を呈しているといっていいでしょう。

まず、アサドの政府軍。これはロシアが支援しています。
「反スンニ派」の立場でこれと共闘関係にあるのが
イランが支援するヒズボラ。こちらはシーア派つながり。
ISはスンニ派系ですがイスラム原理主義。
普通のスンニ派やシーア派もちろん、世俗的なアサドも敵。
クルド民兵は、イスラム教徒ですが教派よりも独立が目的。

アメリカやフランスは、もはや支援するグループがありません。
でも、自分たちにテロを働くISの勢力を削ぎたいから、
彼らの拠点を重点的に空爆しています。
それで、ISはどこから支援を受けているのか？
それは、サウジアラビアなどの富裕層のカンパ。
さらに、占領地域で採掘した原油を闇市場で売却。
あるいは、ヨーロッパ人などを誘拐して身代金を獲得。
異教徒、異宗派の女子供を捕まえて奴隷として売却。

そんな中で、2つの大きなテロが起こりました。
ひとつは、エジプトを飛び立ったロシアの旅客機が爆破された事件。
そして、先日起こったフランス・パリでの同時多発テロ。
共にISの仕業であるとみなされています。
ISとしては、自分たちに攻撃を加えるイスラムの敵に
神の罰を下した、ということなのでしょう。

まず、ロシアが激怒しました。
「シリアに対して軍事介入する」とプーチンが宣言。
空爆だけでなく、陸上部隊も派遣しそうな勢いです。
フランスも怒りました。空母を近海に派遣して本格的に空爆。
アメリカも重い腰を上げて、軍の派遣を決定。

今、シリア領空にはアメリカ、フランス、ロシア、トルコの
軍用機が飛び交い、それぞれの敵を攻撃しています。
各国の思惑が少しずつ違い、目的もずれています。
そして、何百万人というシリア難民がヨーロッパになだれ込んでいます。

日本から見ると、まるで他人ごとですね。
でも、今の「世界の大問題」は南シナ海でも北朝鮮でもなく、
ましてや尖閣諸島や慰安婦でもなく、シリアなのです。
そして、これは解決への構図がまったく描けていません。
ISが勢力を弱めても、アサド政権が元に戻るとは思えません。
あと何十年も戦争が続き、世界の混乱の元になるでしょうね。
なぜなら、クルド人以外は完全にイスラム教内の宗教戦争ですから。

ちょっとだけ解説。
まず、イスラム教のスンニ派とシーア派の違い。
これはそもそも「だれをカリフにするか」ということから
対立が始まり、分派化したものです。
カリフというのは、カソリックでいうところの「ローマ法王」。
シーア派は開祖ムハマンドの従妹で女婿であるアリーの子孫のみが
カリフの資格がある、と考える人々の集団。
スンニ派は、ムハマンドの血統でないカリフも正統と考える人々。

まあ、異教徒である我々から見ると「どーでもいいやん」の世界。
しかし、分派してから千年以上たっています。
その間、教義も少しずつ異なってきたようです。
キリスト教における、カソリックと東方教会くらいの差はあるのでしょう。
でもカソリックの東西と違うところは、お互いに殺し合いを辞さないところ。
昔のイラン・イラク戦争なんて、どちらかというとスンニ対シーア。

そして、今のシリアではこれに「イスラム原理主義者」が入ってきて、
三つどもえ、よつどもえの戦争になっています。
イスラム原理主義とは、カンタンにいうと
「どこまでもコーランの教えに忠実であれ」という考え方。
そうなると、女性は人前に出てはいけない、ということになります。
アフガニスタンがアルカイダに占領されている時には、
女性が学校に行くことが許されませんでした。原理主義だから。

原理主義の反対が世俗主義。
これは「まあまあ、堅いこと言わずに現実世界に合わせましょうよ」の世界。
イラク戦争でアメリカに捉えられて処刑されたサダム・フセインが典型。
あのおっさんは、イスラム原理主義から対局のところにいました。
でも、アメリカに攻められると急に「イスラムの大義」なんて
言い始めて、アラブ諸国に支援を呼びかけたので、笑いましたね。

今のシリアのアサドも、どちらかというと世俗主義。
サダム・フセインと同じバアス党ですから。
ところが、最近は世俗主義が後退しています。
ずっと世俗主義でやってきたおとなりのトルコでさえ、
イスラム原理主義の勢力が伸びているそうです。
これは世界的に見て由々しい問題ですね。
なぜなら、原理主義を貫くと「異教徒は皆殺しに」となります。
それが自爆テロを辞さない精神的にバックグラウンドになるのです。

さて、今日は久々に長く書きすぎました。
日本人にはなじみのないシリアとイスラムのお話でしたから、
ちょっと長くなってしまいましたね。
でもこの問題、そのうち日本にも関係してきますよ。

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少人数開催です。現在、参加予定者5名。
セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
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2015/11/25 15:30 | ちょっと脱線 | Comments (6)

ツインタワー石打、戸当たり213万円の負担が・・

杭打ちデータの偽装事件による騒動が収まったかに見えたら、
今度は湯沢のリゾートマンションで修繕積立金の横領事件が発生。
ここのところ、マンションを巡る騒動が続いていますね。
昨日の読売新聞朝刊の記事がスクープだったはずです。

読売新聞は記事データをほぼネットには無料公開しない方針だとか。
だから、ネット民にとっては後追い記事しか読めません。
ただ、そのスクープ記事には私のコメントが出ています。
なんと準備のいいことでしょう・・・なんて。

実は半月くらい前から、この事件についてコメントを求められていました。
「いつ記事にするのですか？」と聞いたら、
「なかなか紙面が空かなくて」というお答えでした。
ここのところ、パリのテロとかありましたからね。

しかしこの事件、わりあい世間には衝撃を与えたようですね。
明日のワイドショーで取り上げるとかで、
TV局からコメント取り電話がかかってきました。
まあ、こういう事件でも起こって、世間がマンションの管理に
関心を持ってもらう分にはいいことです。

何度か取り上げている問題をもう一度。
マンションの管理というのは、一種の「利権」です。
何が利権かというと、もちろん管理費や修繕積立金というお金。
区分所有者から集めたお金は、いったん管理組合の口座に入ります。
そして、大半が管理会社に吸い上げられます。

管理組合に入るお金のうち、管理費はほぼ9割がたスルーで管理会社へ。
修繕積立金は、大きな修繕工事を行わない限り、
徐々に残高が積みあがっていきますね。
中古マンションを選ぶ時のひとつの指標になっているのは、
「1戸当たり100万円」という目安です。

例えば100戸のマンションだったら、
修繕積立金の残高が1億あればまずまず、ということになります。
では、その1億円はどうなってしまうのか？
今回の湯沢の事件では、理事長さんがネコババ。
あのマンション「ツインタワー石打」は549戸です。
1戸平均1.5万円の修繕積立金を集めていたとして、年に1億円。
この理事長さんは16年おやりになったということなので、
集めたお金をほとんど横領したことになります。

現在、このマンションは湯沢の中では「まともな方」。
プールと温泉大浴場が付いています。でも、安い住戸は30万円。
ところが、11.7億円が管理組合の会計から消えました。
1住戸平均213万円の「負債」を抱えたも同然です。
普通に考えれば、たとえ30万円でも「買ってはいけない」はず。
だって、買ったとたんに将来の修繕金負担義務が生じるからです。

この元理事長さんが11億7800万円を返済すれば話は別。
でも、そんなことはまずありえないでしょう。
したがって、この「ツインタワー石打」は、お気の毒ですが
現在の湯沢エリアの中では廃墟になる可能性がある一番手。
そういう風に捉えざるを得ません。

さて、こういったことが起こらないようにするにはどうすればよいのか。
杭打ち偽装と違って、こちらにはいくらでも解決策があります。
まず、単純な話は「通帳と印鑑の別管理」。
これは、最近のほとんどの管理組合で行われていること。
同一人物が保管していると、こういう事件につながりやすいのです。

よくあるパターンは、通帳は管理会社が持っていて、印鑑は理事長。
必要な支出は管理会社が銀行の引出し伝票を作って
理事長にハンコをもらいに来る、というパターン。
でも、理想は別の理事が通帳を管理すべきでしょう。

加えて、管理組合の総会議案書には、必ず通帳のコピーを添付。
現物は1年ごとに監事がチェックすればいいのです。
そういうチェック体制をしっかり機能させていれば、
こういう杜撰な横領事件にはなりえません。

もう少し掘り下げましょう。
同じ人が16年も理事長をやってはいけません。
再三いうように、管理組合は一種の利権なのです。
そこで5年も10年も連続で理事長や理事を、
自ら進んでやっている人間がいるとすれば、
必ずや何かの「甘い汁」を吸っていると考えるべきです。
でなければ、ただの出しゃばりな性格異常者です。

「みなさんの役に立ちたいから」という理由で、
ああいうめんどくさいことを5年以上も続ける人なんて、
まずいない、と考えるのが現実的です。
逆に、そういうお気持ちがあっても5，6年やれば
その間に人を育てて理事長職を譲るべきです。

アメリカの大統領は最長8年です。
「絶対的権力は絶対に腐敗する」
これは19世紀の思想家ジョン・アクトン卿の名言。
みなさんは実感されていないでしょうが、
マンション管理組合の理事長には「絶対的権力」があります。

私はかつて、あるマンションの区分所有者グループの
コンサルに入っていたことがあります。
そのマンションでは、6年も実質的に理事長をやっていたある人物が、
管理組合を完全に私物化していました。もうやりたい放題。

そこで、弁護士の先生とともに区分所有法25条と34条に基づいた
理事長の解任を議案とする管理組合の総会開催にこぎつけました。
しかし、件の理事長はその総会で議長を務めたばかりか、
「議長一任」の委任状を使って解任議案を否決してしまいました。
現在の区分所有法においては、これは違法ではないのです

実は私も、あるマンションの管理組合理事長を、
間に2年ほどブランクはありましたが、
3年を2回で合計6年ほど務めた経験があります。
いずれもなり手がいなくて、管理会社に泣きつかれたのです。
まあ、いい経験をしました。でも2度とまっぴらごめん。

今回の11億横領事件は一過性の騒ぎで終わるかもしれませんが、
マンションの管理組合をめぐる騒動は、これからも頻発するでしょう。
この世に区分所有のマンションがある限り、
トラブルは永遠に起こるのです。これは避けられません。
マンションとはそういう居住形態なのです。

さて、レポートの更新情報です。
杉並区の資産価値レポートを最新情報化しました。
なんと、大規模マンションが2物件も新登場。
しかし、残念なことにいずれも住友不動産。
でも、他にも4物件ほど新規参入。
ちょっとだけ市場に厚みが出てきました。

杉並区総集編
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■パークホームズ杉並和泉 ザ レジデンス、■デュフレ荻窪デュアル、■グローリオ永福町和泉、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■THE LEBEN 杉並和田 MARKS、■ジーエスグランド永福町、■コディア八幡山、■デュフレ高井戸、■プラウド中野テラス、■リムテラス方南町、■パークホームズ杉並善福寺川緑地、■ヴィークコート荻窪、■デュフレ荻窪、■アスコットテラス荻窪、■クレアホームズ永福町　蒼の邸、■クレアホームズ永福町　耀の邸、■シティテラス荻窪、■(仮)杉並区「方南町」駅徒歩1分大規模プロジェクト、

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2015/11/20 14:22 | メルマガ発信 | Comments (3)

アメリカの大統領選挙を楽しもう

このところ気になっているのは、アメリカの大統領選挙。
私はもっぱら日本語メディアしか読んでいませんが、
どうやら混とんとしているようです。
今の時点で予想をするのはかなり難しいですね。

俄然注目を集めているのはトランプ氏。
「なんで？」と、思いますが、そこがアメリカ。
もう、言っていることは滅茶苦茶ですね。
でも、人気があります。

インテリの間では、トランプを「反知性主義の象徴」と
位置づける解釈が多勢を占めているように思えます。
私も、別段これに異を唱えません。
では、「反知性主義」とは何なのでしょう。

私はそれについてみなさんにキチンと説明する能力を有しません。
でも、私の感覚だけで書かせていただきますね。
それは「踊る大捜査線」における青島刑事の名言、
「事件は会議室で起きているんじゃないんだよ！」に通じるかと。

つまり、学識や机上の空論は実際の現場では通じない。
現実にやってみて結果を出せよ、という考え方です。
トランプ氏は、ご自身で「1兆円の資産がある」と言っています。
ビジネスで大成功を収めた人間です。政治家ではありません。

アメリカは、欧州大陸のガチガチに規制された社会から
逃れてきた人々が作り上げた人工国家です。
グダグダとした理屈よりも「結果がすべて」という価値観が優勢。
上手に演説する政治家よりも、トランプのように分かりやすく、
何事も明解に言い切ってしまう人間を好む傾向があります。
特に、高等教育を受けていない層はそうですね。
こういった合理主義的に結果を出すことを、
ウニャウニャと理屈をこねるよりも良しとするのが
「反知性主義」ではないでしょうか。

トランプ氏の人気の基盤はインテリ層ではなく一般大衆。
日本人の感覚でいえば、テレビのバラエティ番組を
1日何時間も飽きずに見られる方々。一般ピープルです。
ただ、こういう人々は世論調査には答えても、選挙には行きません。
したがって、仮にトランプ氏が共和党の代表になっても、
民主党の候補には勝てないように思えます。

一方、民主党の候補者選びも迷走していますね。
ヒラリー・クリントンがやや優勢です。
でも、この人は幅広い層に嫌われていますね。
見るからに「私は賢い人間です」という雰囲気があります。
それに弁解が上手で嘘つきの印象を持たれています。
ピューリタンを国の基にする国ですから、嘘つきは日本以上に罪悪です。
そこのところが、庶民層に受けないのでしょう。

賢いことは十分に証明されています。
「全米100人の弁護士」に何度も選ばれたお方ですから。
実務にも長けているのでしょう。
国務長官のお仕事もそつなくこなしました。
もしも大統領に当選すれば、ここ最近でも最も有能かもしれません。
もちろん、旦那のビルをも凌ぐ存在になるはずです。

ただ、彼女はいかにも「当選できなさそう」な雰囲気が満々。
アメリカ人の嫌いな「エリート臭」がプンプンしますから。
それに、演説に長けた「ワシントンの政治家」というイメージ。
一般ピープルからすると、親しみから遠い存在なのです。

アメリカ人は「夢見る連中」です。
子どもっぽい夢を本気で語る人々。妙に楽天的です。
そういう人々だからこそ、オバマに騙されたのです。
彼は「核なき世界を」なんて非現実的な夢を語り、
まんまと大統領に当選してしまいました。
結果、ロシアや中国やISの好き勝手を許してしまい、
アメリカは世界の大国から凋落しかけています。

それに比べて、ヒラリーはかなりの現実主義者です。
民主党のお方としては珍しいほど夢を語りません。
それでいて、基本はリベラルです。ちょっと不思議。
「尖閣諸島は日米安全保障条約の適用範囲内」と
アメリカ政府の高官として最初に明言したのは彼女。
その点、私には好ましい人物ではあるのですが・・・・

今の時点で私の単純な予想として、大統領になるのは
トランプでもヒラリーでもなさそうな気がします。
民主党ならバーニー・サンダース、共和党ならマルコ・ルビオ、
あるいはベン・カーソンあたりが途中から化けるのではないかと。
まあ、まったくの当てずっぽうですけれど(笑)。

日本にとって誰がいいのか、となると現時点ではわかりません。
基本的に共和党の方がいいと思います。
なぜなら、共和党の方が対中政策は厳しくなるからです。
また、歴代政権でも共和党の大統領は親日的。
「日本は同盟国だ」と明言してくれる人が多かった。

これに対して、民主党は親中反日の人が多いですね。
今のオバマもついこの間まで明解に親中反日。アホです。
特にご夫人のマーガレットはとにかく親中ですね。
中国人に騙されているとしか思えません。

しかし、仮にヒラリーが大統領になったとしたらどうでしょう？
彼女は中国に批判的です。
なぜなら人権と民主主義を尊ぶリベラルだから。
でも、親日的かというと、さにあらず。是々非々の現実主義者。
日本にとっては「悪くはない」けれど、良くもない存在。

まあ、どうなるかは今後の展開次第。
面白いのはトランプ氏ですね。
彼の体現する「反知性のアメリカ」がどこまで伸びるのか。
考えてみれば、ヒットラーもどちらかというと「反知性」でした。
単純に「強いドイツ」と「反ユダヤ人」をスローガンに、
支持を広げて最終的に政権を簒奪したのです。

民主主義というシステムは、チャーチルが言った通り「最悪」です。
しかし、人類はいまだにこれにとって代わるべき
合理的な政権選択の手法を編み出していません。
それもチャーチルが嘆いた通り。
人類は紀元前からそのことを知っていました。
少なくとも、大昔のギリシャ人はそういう記録を残しています。

アメリカやフランスは、その民主主義というシステムの卸元。
「それが本来あるべき政治のスタイル」という価値観を、
世界中に広げようとしてきました。あるいは、押し付けてきました。
でも、だからといって世界中でうまくいっているとは限りません。
韓国のようにポピュリズムとしての「反日」が
たちの悪い政治的な道具に使われている国もあります。

民主主義は絶対ではないし、必ずうまくいくとは限りません。
それは、卸元であるアメリカにおいてさえそう。
4年に一度行われるアメリカの政治祭り。
かなり面白くなってきました。
これから存分に楽しませてもらいます。

さて、本業に戻って資産価値レポートの更新情報です。
港区関連の5本と千代田区を更新しました。
港区に関しては、相変わらず「低迷」状態。
赤坂のバブルタワーは坪単価1千万円に迫っています。
私の体感だとバブルはもうピークアウトしています。
このまま目黒みたいにすんなり売れるとも思えません。

千代田区は今回新たに6物件ほど出てきました。
こちらもバブルを当て込んだ番町や麹町アドレスの物件に注目。
バブルの終末期には必ず出てくるタイプの物件。
このまま本当にバブルが終われば、敗戦処理が注目されます。

千代田区総集編
価格　2,980円

■シティインデックス千代田岩本町、■ピアース千代田淡路町、■ルジェンテ千代田神保町、■五番町マンション、■パークコート三番町ヒルトップレジデンス、■ブランズ ザ・ハウス 一番町、■ザ・パークハウス 千代田麹町、■レフィール半蔵門

港区総集編
価格　5,590円

■パークコート赤坂檜坂ザ タワー、■ジオ赤坂丹後町、■アークヒルズ仙石山レジデンス、■グランドメゾン白金レジデンス、■パークリュクス白金高輪、■シティハウス東麻布、■シティハウス南麻布一丁目、■フォレストテラス鳥居坂、■アトラス南麻布、■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、■ハーバーテラス品川、■ルフォンリブレ浜松町 キャナルマークス

赤坂エリア
価格　1,690円

■パークコート赤坂檜町ザ タワー、■ジオ赤坂丹後

白金・高輪
価格　1,490円

■グランドメゾン白金レジデンス、■パークリュクス白金高輪

芝・港南
価格　2,190円

■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、■ハーバーテラス品川、■ルフォンリブレ浜松町 キャナルマークス

麻布エリア
価格　1,790円

■シティハウス東麻布、■シティハウス南麻布一丁目、■フォレストテラス鳥居坂、■アトラス南麻布

11月29日の土曜日に、いつものバリ島不動産セミナーを開きます。
少人数開催です。現在、参加予定者4名。
セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
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2015/11/20 12:03 | ちょっと脱線 | Comments (8)

野村不動産アーバンネット「囲い込み」の実例

今日はちょっと趣向を変えて、
あるご相談案件をドキュメントタッチでご紹介します。
Wさんとおっしゃるエンドユーザーさんが
野村不動産アーバンネットの「囲い込み」によって
ご希望の中古マンションが買えなかった実例です。
中身のほとんどは、Wさんからいただいたメールの文章を
そのまま使っています。

■登場人物と企業
Wさん：私への相談者（エンドユーザー）
Wさん側仲介：C社
売主側仲介：野村不動産アーバンネット（以下、野村）
購入検討物件：プラウドXXXXX

概要
・ 一番手、満額、ローン審査通過済であったにも関わらず、購入に至らなかった。
・ 最終的には野村の直客で売買が決定した。いわゆる両手取引での売買契約となった。
・ Wさん側はC社を仲介としており、野村の直客ではなかった。
・ 野村の説明としては野村の直客は補修保証制度が活用できるのでその補修制度が理由で売主が売却相手を決定したとのこと。
・ 補修制度に関する説明はWさん、およびC社には一切なかった。
・ 売却が決まったことは事後報告であった。
・ C社は野村の直客であることがマンション購入に必要な条件であれば、Wさんと野村が直接契約してもらっても良いとの意向を野村へ伝えていた。
・ 野村はWさんの買い付け申込み書を売主には渡しておらず、買い付けが入ったことは口頭（おそらく電話）で買主に伝えた。

論点
野村の直客であれば補修制度が活用でき、その制度が理由で売主が売却相手を決めていることを理由に両手取引を誘因しているのではないかとの疑義。

経緯
10月XX日（物件が売り出された直後）
売主、C社、野村、Wさんの立会いの下、購入希望物件の内見。
内見前から売却相手は売主が決めるとの説明があったが、担当営業からは買い付け申込みがあれば売主は前向きに検討するとの意向を伺っていた。
内見後、WさんはC社で買い付け申込書記入。
買い付け申込書記入後、速やかにC社から野村へ買い付け申込書をメールにて連絡。

翌日と翌々日
C社から野村へ複数回状況確認の問い合わせ。Wさんが一番手での申し込みで、ローン審査も通っていることを確認。

3日後
C社が野村のオフィスを訪問。
状況確認後、野村の直客でないことが購入条件を不利にするのであればC社が仲介を外れても良いとの意向を説明。
野村は「売却相手は売主が決める」との一点張りで週末に3組内見が入っているのでそれ以降の決定になるとの説明。
C社からWさんへ状況説明、その後C社から野村へメールにて連絡。

6日後
C社が野村へ状況確認の問い合わせ。
野村は内見は滞りなく終了したので、買い付け申込みを待って、最終的な判断となること、明日には売却相手が決まることを説明。

7日後
C社から野村へ状況確認の問い合わせ。
まだ買い付けが入っていないので、買い付けが入り、売主が判断してから連絡とのこと。
本日中には最終決定となるとのことであったが、その日には連絡がなかった。

8日後
別の方へ売却が決定、と通知が来る。
事前に何の連絡もなかった。
状況確認のため、C社とWさんが野村のオフィスを訪問。
野村の説明としては「野村の直客であれば補修保証制度が活用できるので、その制度を考慮して売主は野村の直客を決定した」とのこと。
事前に補修保証制度の説明は何もなかったこと、C社は仲介に入らず野村とWさんが直接契約を行っても良いとの意向に対する十分な説明がなかった。
野村はWさんの買い付け申込み書を売主には渡しておらず、買い付けが入ったことは口頭（おそらく電話）で買主に伝えたとの説明。
実際に伝えているかどうかは非常に怪しいやり取りであったため、Wさんから買い付けが入った事を適切に伝えずに野村の直客（両手取引）を優先した印象。
また、野村担当者は「そんなにプラウドXXXXを気に入っているなら別の部屋を買えばいい」との発言があった。
（このやり取りは録音しております。）

以上がWさんからのメールです。一部編集しました。
聡明な方ですね。時系列に分かりやすく書かれています。
また、現場でのやり取りをきちんと録音もしておられます。
ちなみに、私は以下のようにお答えしました。

典型的な囲い込みのケーススタディかと思います。
ただ、野村の主張には明解な違法性を見出せません。
カンタンに言えば「うまくやっている」感じがします。

すでに物件は他決しているので、残念ながら
Wさんが救済されることはないと思います。

何か手があるとすれば、野村の不誠実さや囲い込みの実態を
監督官庁に訴えて、野村に対して指導をしてもらうこと。
駆け込む先は以下のところだと思います。

ということで、東京都の相談窓口をお知らせしました。
ただ、野村は国土交通大臣免許なので関東地方整備局に
事情を説明することになったようです。

お答えにも書いたように、この場合の野村には
違法性を窺わせる行為はありません。
ただし、著しく不誠実なやり方ですね。
「売主の意向」と言いながら、最初から「囲い込み」を
狙っていた感じがありありと想像できます。

本日は長くなりましたのでこれくらいで。
「囲い込み」については、いつか夕刊フジの連載でも
取り上げようと思っています。

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少人数開催です。現在、参加予定者4名。
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