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榊　淳司オフィシャルブログ
パークシティLALA横浜の傾き事件、今後の焦点

まず、事件は22日に旭化成が発表した3040物件が
「どこなのか？」というところに焦点が移っています。
またミスターX氏の関与した41物件が「どこか」？。
つまり「パークシティLALA横浜」と同じ運命にある
他の悲劇的なマンションや施設に話題の中心は移ります。
しかし、これはいたってメディア的なご都合。
みなが知りたがることを追いかけるのです。

今後、この705戸のマンションがどうなるのか・・・
ということについては、徐々に関心が薄れるでしょう。
その昔、ベルコリーヌ南大沢と言う、日本のマンション史上
最悪の悲劇が起こったにもかかわらず、メディアの関心が薄かったように。
この事件は、そろそろ映画にしてもいいと私は思いますよ。
何といっても919戸という規模で大きな被害が出たのですから。
中には健康を害して死んだ人もいました。お気の毒。

今回のパークシティLALA横浜は、まだ健康被害までは至っていません。
建築基準法では10メートルで3㎝の傾きまでは許容範囲内。
今回は56メートルで2cmだそうですから、
三井不動産レジデンシャルが当初「なんでもありません」といったのは
普通に考えれば至極まっとうな対応でした。
しかし、杭が支持基盤に達していないということは
建築基準法の規定に達していないので、違法建築状態です。
2cmであろうが３㎝以内であろうが、これだとアウトです。

さて、では今後どうなるのか？
みなさん誤解しているようですが、責任を取るのは旭化成建材ではなく、
ましてや親会社の旭化成でもなく、マンションを売った
三井不動産レジデンシャルです。これは当たり前。
705戸の区分所有者に対して、三井不動産レジデンシャルが
責任を持って補償を果たさねばなりません。

それで、三井不動産レジデンシャルは事件発覚2日後に早々と
「全棟の建て替えを視野に入れて」なんて発言しています。
ハイハイ、大いに結構。それが当たり前と言うものです。
全棟建替えで費用はすべて売主負担。その間の費用も売主負担。
あったりまえですよね。杭が到達していれば起こりえないこと。

更に突き詰めれば、三井不動産レジデンシャルは705戸の購入者に
民事的な損害賠償責任を負うことになるはずです。
なぜなら、杭が支持基盤に到達していれば、705戸の区分所有者は
自ら望んだわけではない数年間の仮住まいを強いられなくて済むはず。
仮住まいには精神的な苦痛や、経済的な損失が伴うはずです。
それを、売主である三井不動産レジデンシャルは当然に負担すべきです。

今、世間の空気は責任の所在があたかも三井不動産レジデンシャルではなく
旭化成建材やその親会社にあるように誘導されています。
これは、断じて違います。責任は三井不動産レジデンシャルにあります。
もしかして、三井は「無過失」を主張するかもしれません。
つまり、発注した三井住友建設や、その孫請けである旭化成建材の
重過失があったからこそ、今回の事件がおこったのだと。

いいえ、違います。
まずもって、発注者である三井不動産レジデンシャルは
孫請けかアゴ受けかしりませんが、自社の売り物になる
この「パークシティLALA横浜」の建物の基盤になる杭工事を
しっかりとチェックできたはずです。また、するべき立場にありました。
私が普段から信頼している大友さんという方は、もとデベの社員。
自分が担当したマンションの杭工事には必ず立ち会ったそうです。
今回の「パークシティLALA横浜」における三井不動産レジデンシャルの
担当者は、果たして大友さんのように立ち会ったのでしょうか？

更に突き詰めて言えば、売主である三井不動産レジデンシャルは
たとえ何の過失がなくても自社のマンションを買っていただいた
705戸の購入者に対しては責任を果たさねばなりません。
これは法律用語でいう「無過失責任を負う」立場なのです。

責任の所在がどこにあるかはお分かりいただけたと思います。
では、今後の展開について考えましょう。
「パークシティLALA横浜」の現在の法的な所有権は、
すでに705戸の区分所有者にあります。
しかし、この705戸には重大な欠陥があることが分りました。
また、その欠陥を補償すべき法的責任は販売した三井不動産レジデンシャルに
あることが法的には明らかです。また、彼らはそれを認めています。

しかし、三井不動産レジデンシャルにこの不法行為の責任を
取らせるには複雑な法的手続きを踏む必要があります。
報道によると三井不動産レジデンシャルは、2つの解決策を言明しています。
１　販売価格以上で買い取る
２　4棟すべてを建て直す

１は、三井不動産レジデンシャルがこの欠陥マンションを
ある意味、売買以前の状態への「原状回復」ということになります。
私が思うに、これは最も平和的な解決策です。
ただ、これを厳密追及すると、このマンションを買う前に
住んでいたところも確保してもらわねばなりません。
そのあたりを言い出すと、ちょっと厄介。
ここに住んでいたことで得られた利益とそれらを「相殺」する
なんてややこしい主張が裁判になると出てきそうです。

２は、「本来のあるべき姿に戻す」ということ。
つまり、杭が支持基盤に届いている建築基準法の規定を満たした
状態にして、もう一度購入者に引き渡す、ということ。
これも、考え方は悪くありません。でも、現実には困難が伴います。
まず、建て直すには705戸の「総意」というものが必要です。
もう少しかみ砕いいて言うと、705戸の「全員一致」。
705戸のうち600戸だけ建て直す、というのも不自然です。
だから、民法の原則で言えば「総意」が必要です。

ところが、マンションのような集合住宅では「総意」を得るのは
現実的にかなり困難です。そこで「特別法」が定められています。
1962年に施行された区分所有法という特別法です。
この法律により、マンションの場合は全区分所有者の
「5分の4」の賛成があった場合には、建て替えができることになっています。
また、今回の「パークシティLALA横浜」のように
何棟もの建物に分かれているマンションの場合は、
全体の5分の４が賛成し、なおかつ各棟の3分の2以上の賛成が必要。
２つの大きなハードルを同時に超えなければいけないのです。

手続き的な話をします。
この「5分の4」及び「各棟3分の2」の賛成を得るには、
建替えの計画案、費用、施工業者などをすべて決め込んだ「議案書」を
作成したうえで、管理組合の総会を一定の周知期間をおいて招集。
その上で議決しなければいけません。大変な準備が必要なのです。

通常、老朽化した700戸規模のマンションの建て替え決議を決定するには
話が出てきてから10年くらいかかる、というのが業界の常識。
今回の「パークシティLALA横浜」は老朽化していないので
大地震でも来ない限り喫緊の生活の不自由は何もありません。
「このままでいいじゃない。補修してもらえば」と考える人が
全体の1割や2割いてもなんの不思議もありませんね。
また、「管理組合の総会なんてめんどくさくて」と、出席もせず、
委任状や議決権行使書も出さない人が、これまた2割3割いたとしたら・・
そうなれば、「5分の4決議」なんて、夢のまた夢になります。

さらに言えば、前述のとおり705戸の区分所有者の中で
建て替え賛成者は「本来の意に沿わない仮住まい」を強制されますね。
その経済的負担を三井不動産レジデンシャルが行うのは当然としても
そこで生じる精神的、経済的損失に対する補償をどうするのか？
これは各区分所有者の事情があるので、算定が厄介です。
だからまあ、買い取ってもらうのが一番平和なのですが。

つまり、今の区分所有法の規定だと、あの「パークシティLALA横浜」の
建替え決議なんて「10年で出来るの？」という世界なのです。
それはこれだけ話題を集めた事件なので「1年後に決議」という
可能性がゼロとは言いません。でも、それができれば奇跡ですね。

メディアのみなさんは、我々から取材してある程度のことは
即座に理解していただけます。みなさんとても優秀ですから。
でも、この問題はとっても深刻なのです。
すこしでも深くご理解いただけるように、今後も協力させていただきます。
お役に立てることなら何なりと。

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婚活女子のお役に立つ榊です

「テレビを見たよ」とか「聞いたよ、ラジオ」という
電話がしょっちゅうかかってくるようになりました。
めんどくさいので「売れっ子ですから」と答えておきます。
瞬間的に売れっ子になっているのも事実です。
テレビの生放送スタジオへのお座敷はかかりませんが。
まあ、瞬間風速ですからいずれ収まります。
そうすれば、また平穏な日常に戻るのでしょう。

で、あの横浜のマンションの話題を取り上げたほうが、
みなさん喜んでくれたり、読んでくれることは分っています。
今日も「ミスターX氏の関与は41物件」なんて情報が出ていました。
でもね、気持ち的には辟易しています。
一日に同じようなことを3回以上は喋っていますから。

今日の話題は、久々に「あと200冊の読書日記」。
いやはや、捧腹絶倒に面白かった本をご紹介しましょう。
「崖っぷち女子が年収1000万円超の男性と結婚する方法 (単行本)/三笠書房」

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これ、私が今年読んだ中ではベスト10に入りますね。
アラフォーの女子が年収1千万円以上の独身男性と
結婚に持っていくためのノウハウがギッシリと書かれています。
年収1千万円の独身男子って、0.4％しかいないんですってね。
確率250分の1。杭未達のマンションを買うよりも確率低いはず。

「おいおい、榊さんよ、なにをトチ狂っているの？」
なーんて声が聞こえてきそうですね。
この前は南シナ海米中軍事衝突を話題にしていたのに、
今日はアラフォー崖っぷち女子の婚活話ですか？　みたいな。

だいたい私は50代の既婚男子。アラフォーの崖っぷち女子なら
何人か知っていますが、仕事以上の何かを彼女たちに求めていません(笑)。
私はモテないタイプではないと自分で思いますが、
結婚後はそちらの能力は封殺しています。
たまにこじ開けようとする女子がいないではないですが、
私の貞操は硬いのです(笑)。

それでは、どうしてアラフォー崖っぷち女子向けの、
全ページピンクの模様に彩られた本を読んで喜んでいるのか？
答えはカンタンですね。著者にいただいたから。
「ひろん」さんという人気ブロガー。婚活コンサルタント。
アラフォー世代の魅力的な女性。
先日、かわいい「娘ちゃん」と優しそうなご主人を伴って
当事務所にマンション購入の相談にお見えになりました。

相談も終わりかけの頃、「そういえば本を書いていらっしゃるのでしたよね」。
予めメールでそう知らされていたのでお尋ねしてみました。
それで、「これなんですけど」と出してくださったのが、この本。
話を聞いているとやたら面白くて、思わず「サインしてください」。
そのサインのところを画像でお見せしたかったのですが、
今日取材にやってきた某テレビ局のディレクターに
「これってネタになるんじゃない」と貸してしまいました。

ひろんさんは1年ほど前から私のブログの読者さんだそうです。
彼女曰く「アラフォー崖っぷち女子は榊さんのブログを読むべき」だと。
なぜでしょう？　婚活がうまくいったらマンションを買うため？
ノー、ノー、ノー。そうではなくて「脱線」を読むべき、だそうです。

高学歴男子は政治経済の話題についてこられる女子を好むそうです。
まあ、それは当たり前と言えば当たり前。
そういう話になった時、ついていくために私のブログが役立つとか。
「榊さんほど時事ネタを分りやすく書いている人はいない」
うーん、大変なお褒めのお言葉。うれしいなあ。
でも、実のところ私は表面的なことしか見ていないから、
オープン情報で自分なりの解釈や考えを書いているだけですけどね。

前にも書きましたが、セミナーや相談でお会いする方の多くが
「脱線が面白いから、もっと書いて下さい」とおっしゃってくれます。
私としては、とっても嬉しい励ましです。
だから、どんどん脱線しています。自分でも楽しいし。
でも、それが婚活崖っぷちアラフォー女子のお役に立つとは・・・
世の中、何がどう転ぶか分りませんね(笑)。

しかし、この本の面白さは、「むき出しのリアリティ」です。
「稼ぐ男と結婚したい」というのは女子の本音でしょう。
しかもアラフォーになったら焦りまくっているのもわかります。
ただ、普通は目の色変えて男を漁っている姿は人に見せられないもの。
焦っている、という心も見透かされたくないはずですね。
現に、そういうことを剥き出しにしている女子をほとんど知りません。
そこを何の躊躇いもなくズバッとさらけ出して自らの体験談、
そして得られたノウハウを臆面もなく披歴しているリアリティに脱帽。

ひろんさん、私が会った女子の中でも極めて高い能力をお持ちです。
ほんの２時間ほどお話ししただけで、そのことをありありと感じました。
つまり、私としてはビジネスのパートナーになりたい相手です。
ただ、女子としてはあり得ないほど合理主義者とお見受けしました。
だから、頼りになるけれどこちらへの要求も高そうです。
それは、この本を読まれれば感じていただけるはず。

私のブログの読者さんでアラフォー崖っぷち女子は多分、
１０%もいらっしゃらないと思います。
もしよろしければ、読んで見られればいかがですか。
また、彼女のブログも中々楽しいですよ。
まあ、私はそう度々読みに行くことはないと思いますが(笑)。

ここのところ有料相談が続いていて、色々な方が来られます。
不動産投資家、大手出版社社員、婚活コンサルタント、
バリのキャリアウーマン、大学の先生・・・・・
有料相談は、まったく「油断できない」相手ばかりなんですよ(笑)。
しかも、最初は職業が分らずにマンションの話ばかりします。
和んだところで、「実は・・・」となって仰天。
最初から「・・テレビ」とか「週刊・・」と名乗って
取材に来るメディアの方々のほうが、よほど安心ですね(笑)。

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2015/10/22 19:30 | メルマガ発信 | Comments (0)

マンション大暴落のキッカケは南シナ海？

なんかこう、久しぶりにバタバタとせわしなくしています。
本来、私の日常は普通のサラリーマンさんに比べれば
かなりいい加減でユルユルです。
仕事は１日７時間か８時間。睡眠も同じくらい。
あとは通勤とメシと新聞、読書、お神酒タイム。

まあ、それは変わらないのですが、ここ５日ほど増えたのは電話。
もう一日に何回もメディからのコメント取りや取材要請等々。
このブログの更新もままなりません。
もちろん、その理由はパークシティLALA横浜の傾斜事件。
今日は、そこからちょっと離れましょう。
ここ数日、そのことについてばかり喋っていたので、自分でも飽きました。

私の周りはこのパークシティLALA横浜でもちきりですが、
その間に見逃せない事態が進行しているではありませんか。
場所は南シナ海。例の中国の人工島です。
先月の「習‐オバマ」会談はよほどの不調に終わったみたいですね。
そのちょい前の安倍君訪米とは大違い。
アメリカ中が習君のかたくなな態度に失望したようです。

アメリカは大きく２つのことを習君に求めました。
●南シナ海で人工島を作るのはヤメロ
●サイバー攻撃や不正な侵入で情報を盗むのをヤメロ

これに対して、習君はほぼゼロ回答で応じました。
さすがのオバマ君も、これには相当カチンときたようです。
その結果、アメリカ海軍の艦艇を人工島の１２カイリ以内に侵入。
そこが中国の領土でも領海でもないことを世界に示す・・・

かつてのレーガンやブッシュ息子が大統領だったら、
とっくにやっていそうなことです。
でも「平和主義者」のオバマ君だからできなかった。躊躇していた。
しかし、とうとうこれをやると決めたみたいです。

一方、中国はひるむどころか強烈に反発。
軍事行動で応じる、的な発言が伝えられています。
いやはや、面白くなってきました。いや、本当に。
もしかしたら、アメリカと中国が南シナ海で局地紛争を
おっぱじめるかもしれないのです。

カンタンに背景を説明しておきましょう。
中国は今、世界第２位の経済大国です。
2010年に日本を追い抜いてしまいました。
あと数年で米国にも追いつく、なんて言われていますが、最近は不調。
まあ、それはいいとして・・・

ここのところ、国際社会でも急速に自信を持ってきました。
というか、滅茶苦茶エラそうに振る舞うようになりました。
先進国には自国市場の規模を誇示して要求をゴリ押し。
途上国には札びらで顔をはたくような経済攻勢。
先日のインドネシアの高速鉄道計画も、大統領と鉄道相に
それぞれ5億円くらずつの賄賂を渡したのでしょうね。
まあ、それもここではおいておいて。

彼らは、露骨に領土をも拡大しようとしています。
その最優先エリアは南シナ海。
彼らはここを完全なる「中国の領海」だと主張し始めました。
国際法上の根拠は何もありません。ただ、ほざいているだけです。

周辺の島々や岩礁を占拠しています。
さらに、人工島を建設中。滑走路も出来上がったみたいです。
これに対し、アメリカは再三懸念を表明してきました。
やんわりと中国をたしなめてきたのです。

オバマ君がアメリカの大統領としてダメダメなのは、
外交と軍事のセンスがまるでないところですね。
外交というものは
「大きな棍棒を携え、穏やかに話す(speak softly and carry a big stick)」
といったのは、日露戦争を調停したアメリカのセオドア・ルーズベルト大統領。
「棍棒」というのは軍事力のことです。

「話し合えばすべての問題を解決できるはず」
と考えているのは、日教組の先生とその素直な教え子たちだけです。
外交というのは、背景に軍事力をもって行う話し合いです。
日本は、この軍事力が多少あっても「使えない」から、
経済力だけを頼りに今までやってきました。
この前の安保関連法案は、その軍事力を「身を守るときだけでも」
使えるように制度を改めるためのものだったのです。
まあ、それもここではいいとして。

オバマ君は、外国と交渉するときに、自分から
「軍事力は使いませんけど」と言って、話し合いを始めます。
バカですよね。そんなこと言ったら、舐められるに決まっているでしょ。
そうでなくても、世界には中国やロシアや北朝鮮など、
世界を「舐めている」国ばかりなのですから。
あれ、なぜか日本の周りの国ばっかりですね(笑)。

その結果、オバマ君は本当に世界から舐められました。
ロシアはクリミアをかすめ取り、ISは西欧や日本の人質を殺しまくり、
中国は尖閣で日本を脅し、南シナ海を「領海」だと宣言。
もうやりたい放題のことをやらかしています。

このままだと、オバマ君は大統領を退任後、
「アメリカを貶めた史上最弱の大統領」という評価が確実。
そこで焦ったオバマ君は、さして理由がないのにキューバと国交を回復。
イランの核開発にも目をつぶって「仲良くしようね」。
それでまた国内保守派の総反発を喰らって、まさにレイムダック。

アメリカは来年が大統領選挙イヤー。
民主、共和を問わず、対中強硬策を唱える候補者がほとんどです。
さすがのオバマ君も、そろそろそういう空気に気づいたのでしょうか。
それとも、先日の習君のエラそうな態度が腹に据えかねたか。
まあ、どっちにしろ、ここにきてやや軌道修正が見られます。

世界の海には船舶の「自由航行権」というものが認められています。
これは、たとえ領海内でも無害で通り過ぎるのならOK、というやつ。
別名「無害通航権」ともいわれていますね。
これに軍艦が含まれるかどうかは、各国の見解が分かれるところ。
アメリカが南シナ海の中国人工島の12カイリ以内に海軍艦艇を
航行させることに対して猛反発しているところを見ると、
中国はこの無害通航権を軍艦には認めていないのでしょう。

しかし、アメリカは近々これをやるでしょう。
それに対して、中国はどう出るか？　面白いのはそこ。
手も足も出さずに、黙ってこれを見ていれば中国のメンツはつぶれます。
何といってもメンツを大事にする国です。

警告射撃くらいはするでしょう。
でも天下のアメリカ海軍がチャチな警告射撃で引き返すはずもなし。
無視して「領海内」に入っていくのは確実。
それも、中国の攻撃を予想して準戦闘態勢をバッチリ整えて。

これに対して、中国が対艦ミサイルでもぶっ放せばどうなるか。
アメリカ海軍は、その発射した基地に対して攻撃を加えるはず。
本土の基地からなら、そこへの攻撃も辞さないでしょう。
少なくとも、巡航ミサイルは撃つでしょうね。

人工島から攻撃が加えられれば、徹底的に破壊されるはず。
中国の艦艇から攻撃されれば、瞬間的に撃沈されてしまいます。
アメリカ海軍と中国海軍では大学生と小学生くらい差があります。
まず、中国海軍はアメリカ海軍に軽微な損害を与えるのがやっと。
それでもって、中国側で参加した艦艇はほとんどが破壊されるはず。

常識で考えれば、中国海軍は手を出せないはずです。
しかし、あのメンツの国がタダで引き下がるとも思えません。
だから、面白いのです。
しかし、困ることもあります。

米中の衝突ですからね、それこそ核戦争の危機です。
中国のトチ狂った将軍が、「アメリカを火の海にしてやる」なんて。
まあ、そこまではいかないでしょうけれど・・・・
いったん始まったら、収めるのも大変なことです。

まず、今の中国には曲がりなりにも「世論」があります。
反政府的な言動は一切封じられますが、愛国的世論は無制限。
何といっても「愛国」だったら他国の公館に汚物を投げ入れても、
外国資本の工場やショッピングセンターを破壊しても「無罪」と
認められているお国柄です。

南シナ海で中国海軍がアメリカ海軍に壊滅させられたとなると・・・
中国の国内世論は沸騰しますね。
中国国内のアメリカ人はウカウカと道を歩けなくなりますよ。
コカ・コーラは道に投げ捨てられ、アップルコンピュータは・・・

そうなれば、共産党の政権も一気に怪しくなります。
だから、習君はアメリカと軍事衝突なんて絶対にやりたくないはず。
だったら、オバマ君に口先だけでもうまいこと言って
だまくらかしてしまえばよかったのに、おバカさんですね。
オバマ君の任期は実質あと1年。ダラダラやっていれば過ぎてしまいます。
しかし、ニコニコ笑ってごまかさずに、エラそうに「NO」と言っちゃった。
あの国の人間は、いったん傲慢になったら手が付けられません。
それこそ、夜郎自大な連中なのです。

最後に、日本の不動産市場への影響。
バブルなんて一気に吹っ飛びますよ。
中国人は「有事のドル」に走ります。
自分の資産を換金して、最終的にドルか金に替えたがります。
爆買いしてきた日本のマンションは、一斉に売られるかも。
それこそ、不動産市場に激震が走ります。

それに比べれば、杭がちょっくら短くって
2センチほど沈下した横浜のマンションの事件なんて
「蚊に刺されたほど」のことでもありません。
705戸にお住いの方々にとっては、それこそ大事件ではありますが。

当面この業界内の関心は、あの事件の行方でしょう。
私も人気商売ですから、聞かれればなんでもハイハイと答え、
呼ばれればどこへでもホイホイと出かけていきます。
ただ今のところ、お座敷はかかっていませんが(笑)。

有料メルマガ、しばらく出せていませんが、もうすぐ出しますね。
みなさんにお知らせするほどの物件が出てこないのですが、
次回は京都の予定です。お楽しみに。

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2015/10/20 20:20 | ちょっと脱線 | Comments (4)

パークシティLALA横浜傾斜、責任はすべて三井不動産R

いやはや、大変です。
「パークシティLALA横浜」の傾き事件。
発覚初日は夕刊紙２紙から電話がかかってきただけだったのですが・・・
二日目には臨時の原稿依頼その他があり、
三日目の昨日には臨時のラジオ出演やメディアからの電話取材、
その他取材や出演依頼、原稿依頼などが次々にやってきました。
まったく、ルーティンワークに手がつかず、そのまま飲み会へ(笑)。

まあ、私のスケジュールや人生はデタラメでも全然OKなのですが・・・
今回の事件はシャレになりません。マンション史上2番目の悲劇。
705戸の区分所有者にとって、これからの4，5年は
それぞれの人生の中でも忘れ得ぬ「事件」になるはずです。
大きな悲劇につながる人もいれば、「笑いごと」程度に済ます方のいるはず。
しかし、705家族にとってはかなりの「想定外」でしょうね。
本当に同情を禁じ得ません。

さて、私は今のところ報道を細かくチェックしているだけのポジション。
メディアからは見解を求められていますが、自分では取材していません。
まあ、岡目八目で眺めている立場なのですが・・・
もの凄く感心しているのは、三井不動産レジデンシャルの「危機管理」。
これは、日本の大企業が不祥事を起こした時の対処法として
長らく「お手本」とされるケースになるのではと思います。

初動はまずかったですね。
「建物が傾いた」という住民の訴えを受けて、出てきたのは多分、
三井不動産レジデンシャルの「クレーム処理班」だったのでしょうね。
「これは東日本段震災の影響だと思われます」
クレーム係の使命は、何事も「おおごとにせずに済ませる」。
住民に騒がせないことが第一なのです。
だから「あまり騒ぐと資産価値に悪い影響がありますよ」とか
「他の方にご迷惑を置けする可能性もあります」なんて脅しは
各社クレーム処理班の常套句になっています。

しかし、この「パークシティLALA横浜」の場合は、
業を煮やした住民側が横浜市に訴えたようです。
これはそれなりに効果があったようですね。
何といっても横浜では「パークスクエア三ツ沢公園」の事件がありました。
そこで、三井不動産レジデンシャルも本腰で調べざるを得なかった・・・
まあ、それまでに1年近くかかっています。これは大失点。
しかし、そこからの対処は見事です。

ボーリング調査をしたのが8月より前でしょうね。
旭化成建材の工事に怪しいところがあったなんて、すぐに気づいたはず。
今回の報道が出るかなり前に、工事担当者に対して20時間以上も
「取り調べ」を行ったと伝えられています。
そのミスターX氏は、「取り調べ」に対して弁護士を同伴していたとか。

基礎杭が支持基盤に達していなければ、規定の耐震性能は担保されず。
つまり、建築基準法でいう「震度7の地震に耐えられる」という性能は無い、
ということになります。倒壊の危険性もゼロではないはず。
まあ、まさか倒れることはないと思いますが。
しかし、理屈の上では「倒れても仕方ありません」レベルです。

これは大事件ですね。誰の責任ですか？
もし、明日震度7の地震が起こって住棟が倒壊。
数百人が死亡したら、責任を追及されるのは誰でしょう？
それは当然、売主である三井不動産レジデンシャルです。
他の誰でもありません。
三井不動産レジデンシャルは不法行為の責任を取って
天文学的な賠償を行わなければいけません。

三井不動産レジデンシャルが、工事を請け負わせた三井住友建設や
その下請けの日立ハイテクノロジー、さらに孫請けの旭化成建材に
どういう賠償責任を問おうと、それはマンション住民のあずかり知らぬこと。
マンション住民に対する責任はすべて三井不動産レジデンシャルにあります。

さて、しかし今のメディアの報道を見ていると、ちょっと不思議。
いちばんの責任者である三井不動産レジデンシャルの不法行為を
追求する姿勢よりも、実際に工事を行った旭化成建材の現場担当者に
最大の関心が移りつつあるように思えます。

責任の所在がある三井不動産レジデンシャルは、発覚2日目に
いち早く「全棟の建て替えを提案」したことで非難の矛先から外れました。
業界の軽薄人士たちは「やっぱり三井から買っておけば安心だね」、
「マンション買うなら財閥系ってことだよ」と囃し立てます。
まあ、日本の大衆レベルの意識の低さが如実に出てきます。

今回、三井不動産レジデンシャルはどうやっても逃げられない
ポジションに追い込まれたので、開き直って「建て直し」に走っただけ。
それも、裏で旭化成と費用の分担まで握っていることが見え見え。
コストを掛けずに「建て直し」できるなら、
三井不動産レジデンシャル側からしても「三井なら欠陥でも安心」という
世間の信頼を勝ち得る「焼け太り」が期待できます。

13日夜、日経新聞で最初の報道。
14日の夜、旭化成建材の施工を同じく日経が報道。
15日、三井不動産レジデンシャルが「全棟建替え方針」と表明。
16日、旭化成が3000棟を調査する方針の発表。
同日、施工を担当したのは一人の責任者と旭化成社長が発言。
また、「二番目の不正」も明らかに。

まあ、だいたい以上のような流れできています。
週が明ければ、メディアの関心は一気に旭化成の工事担当者である
この「ミスターX」氏に殺到すると思われます。
いずれ、本人は出てくるでしょう。というか、見つけ出されるはず。
20時間を超える「取り調べ」には、否定しているそうですが。

これで、世間は一番の責任者である三井不動産レジデンシャルの
責任を追及することよりも、このミスターX氏の身の回りの
アレコレがどうしたこうしたと騒ぎ立てます。
さらに、ミスターX氏が担当した他の建物がどこか、
ということが次の興味の対象となるはず。
猟犬のようにゴシップを追うメディアは、
次の被害者に向かって猛ダッシュで駆け出すわけですね。

しかし、この事件の危機管理は見事ですね。
来週には誰も三井不動産レジデンシャルや旭化成を責めなくなります。
705戸の帰趨も「建て替えでよかったね」で終わりそう。
監督官庁の国土交通省も、この事件を「個人レベル」で終息できれば
それは願ったりかなったりでしょう。
あの姉歯事件の時には、制度面の欠陥を追及されて大変でしたから。

つまり、このパークシティLALA横浜の事件処理については
三井不動産レジデンシャル、三井住友建設、旭化成、
そして国交省と横浜市による入念な打ち合わせが出来上がっていたということ。
13日時点で、旭化成側はこのミスターX氏の「取り調べ」を終えていたはず。
そして、順次情報を送り出すことで世間の関心を誘導。
気がつけば三井不動産レジデンシャルも被害者であるような
イメージをうまく創り上げてしまいました。流石ですね。

しかし、この問題の本質はそんな所にはありません。
そもそもマンションというものは購入者の生命に継ぐ大切な資産。
しかも、何千万という高価な対価が払われます。
その基礎を作る杭打設工事は、手抜きや不正をやると今回のような
「おおごと」になってしまいます。

どうやら、打設工事の際は担当者とオペレーターが主体で
作業をしていた模様で、現場事務所の工事責任者（所長）や、
売主である三井不動産レジデンシャルの事業担当者は
立ち会っていなかったと想像できます。
だから、勝手に改ざんや転用ができたわけですね。

もちろん、ずっと立ち会う必要はないでしょう。
節目節目のチェックがあればよいはずです。
今回は多分、そういうこともなかったのではないかと思います。
日本の建設業界は、ものすごく細分化されています。
ひとつのマンションを作るのに、いったい何社が絡むのか
ちょっと想像がつきませんね。
だからといって、こういう不正の発生が許容されるわけではありません。

もちろん、今回の事件の最大の被害者は705戸の区分所有者、住民。
「建替えます」で解決される問題ではありません。
実際に買って住んでいる人は、大きく自分たちの人生を狂わされます。
建て直せばいい、という問題ではないはず。

逆に、そう簡単に建て直しが実現するわけでもないと思います。
すでに分譲してしまい、705戸分の区分所有者がいます。
建替えるのなら、基本的には全員合意が原則。
しかし、それがない場合は全体の5分4、各棟の3分2以上の合意。
第一のハードルは、それが取れるかどうかですね。

我々アウトサイダーは「三井でよかったね、建て替えでよかったね」と
無責任に眺めていますが、当事者たちにとってはそれだけで済みません。
２回の引っ越しに仮住まいの選択、子供の学校、近所づきあい・・・
同じ学区内に全員の仮住まいを用意するのは不可能でしょう。
本当に迷惑な話でしょうね。
中には「買値の１．X倍で買い戻してくれるなら売っちゃおう」
なんて、考えている人もいるはず。
でも、そんな人は少数派ではないでしょうか。

この問題、報道されてからの危機管理は中々のモノですが、
実はけっこう長期戦になる可能性が高いと思います。
結果的に三井不動産レジデンシャルがどれほどダメージを受けるのか、
あるいはブランド力を守れるのかは「これから」でしょう。

三井不動産レジデンシャルはエンドさんたちに対して
「エラソーな会社」というイメージが強いと思います。
今後、705組の被害者たちとどう話し合っていくのかが注目されます。
まあ、ああいう会社ですから、それも「下請け」に出すかもしれませんね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。

江東区、墨田区関係の5タイトルを一気に最新情報化。
実はあまり新規物件が出ていません。あわせて2物件・・・
しかし、プラウドタワー木場の坪単価500万円には仰天。
「まさかそれはないでしょ」の世界ですね。
バブルは分水嶺に達したのか、また昇り続けるのか？
ただ、このエリアも普通の人には買えないレベルに達しことは確かです。

江東区総集編
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■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■プラウドタワー木場公園、■プレシス南砂町 LUXE、■クレストフォルム東大島ブライトコート、■シャリエ亀戸リーディングイースト、■グローリオ東京住吉、■ワザック西大島、■クリオ大島サザンプレイス、■シティハウス森下ステーションコート、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■クレヴィア豊洲、■ブリリア有明シティタワー（参照）

東西線・深川エリア
価格　3,290円

■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■プラウドタワー木場公園、■プレシス南砂町 LUXE

新宿線/森下‐大島＆亀戸
価格　3,290円

■クレストフォルム東大島ブライトコート、■シャリエ亀戸リーディングイースト、■グローリオ東京住吉、■ワザック西大島、■クリオ大島サザンプレイス、■シティハウス森下ステーションコート、■パークホームズ錦糸町　ザ　レジデンス、■ウィルローズ菊川

江東区・湾岸編
価格　1,890円

■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■クレヴィア豊洲、■ブリリア有明シティタワー（参照）

墨田区総集編
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■ブランズ錦糸町、■エクセレントシティ押上、■ライオンズクオーレ東向島、■ラ・グラース押上II、■ラ・グラース押上、■レ・ジェイド東向島、■パークホームズ錦糸町 ザ レジデンス、■アトラス押上 桜花テラス、■ウィルローズ菊川

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