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2015/10/31 19:19 | メルマガ発信 | Comments (2)

こんな時こそ、バリ島不動産に注目！

いやはや、困ったことになってきましたね。
横浜LaLa事件は至って属人的な問題かと思っていたら、
旭化成建材の「会社ぐるみ」的な犯罪性を帯びてきました。
はたまた三井住友建設の「見て見ぬふり」も疑われます。
そうなれば、話は3040物件では済まなってしまいますね。

前にも書きましたが、2㎝程度傾いているマンションは多数あります。
ボーリング調査をしたら「うちもそうだった」なんて
物件が続出しそうな気配さえ感じます。
儲かるのはボーリング調査会社だけかもしれません。

マンションの建設現場がかなり「いい加減」なことは知られています。
「杭なんて本当に刺さっているのかよ」という認識は、
あの業界の普通の人ならみな思っていたことです。
時々酒席で話題に出ていましたが、そんなこと突き詰めても仕方なし。

私はマンションの広告を書くコピーライターとして、
「N値50以上の強固な支持基盤にX本の杭を打ち込み」
なんてフレーズを幾百と世に送り出しました。
その何％かが「嘘かもしれない」という現実が出てきました。

我々がよく言う「新耐震」というのは、
「震度7の地震がやってきても人が死なない」程度の基準です。
「人が死ぬ」というのは建物がグチャっと崩れたり、
バタっと倒壊することを想定しているのでしょう。
その「新耐震」の基準を満たすためには
「N値50以上の支持基盤」に、既定の杭が刺さっている必要があります。
少なくとも、建築基準法ではそう定められています。

ところが、今回の事件で明らかになりつつあるのは、
その「杭工事」が現場ではかなりいい加減に行われていたということ。
その結果、2㎝傾いたマンションがあって、それが公になった・・・
多分、同様に「杭が刺さっていない」マンションはたくさんあるはず。

まあ、業界インサイダーにとっては「恐れていたことが現実に」の世界。
でも、心の片隅では「まさかそんなことないだろう」とは思っていました。
「杭や躯体ぐらいは真面目に作っているだろう」という儚い期待。
それを見事にうち破ってくれましたね。

私は過去に新築マンションの広告を20数年作ってきました。
おそらく千冊以上のパンフレットのコピーを書きました。
数百のモデルルームを見ました。数千種類のチラシを作りました。
ほとんどすべてのデベロッパーのマンションを担当しました。
多分、千人以上の業界人と名刺を交わしました。

その間、ずっと思ってきたのは、あの業界は「消費者軽視」であると。
お客様に「買っていただく」のでなく「売ってやる」「買わせる」。
顧客のクレームは自分たちが悪いのではなく「言いがかり」。
説明するのではなく「騙す」、「ごまかす」。

マンションの広告やモデルルームは、お客様に商品の内容を
キチンと伝えるのではなく「幻想を抱かせる」ことが目的です。
そんな業界の体質が如実に表れたのが今回の事件。
三井不動産レジデンシャルが「全棟建て替え」を提案したことで、
「大手だったから安心」という声も上がっていますが、トンデモナイ。

同時期に、客観的にかなり「いい加減」な施工をしていた
新浦安の戸建て住宅が3.11で傾いた事件では、
強力弁護団を擁して「三井不動産の責任は無し」という
高等裁判所の判断を取っています。

今回、たまたま動かしがたい事実が見つかったので
「誠実そうに」対応しているだけではないでしょうか。
現に、三井不動産レジデンシャルにすべての責任があるにもかかわらず、
未だに記者会見さえ開いていません。あれだけのことをやっておいて。

さて、今回の事件で私が最も危惧しているのは、
マンション全体に対する不信感の広がりです。
姉歯事件の時は、全体像が極めて属人的でした。
ああいう変な建築士と強欲なデベの社長が組み合わさったからこそ、
「耐震偽造」というマンションが生み出された、という見方です。
だから、「その他の多くのマンションはキチンと作られている」
という空気が広がり、その後の大手志向にもつながりました。

今回は、その大手の中でも最もブランド力のある「三井」の事件。
それが「たまたま」であればよかったのが、この広がり方。
まあ、逆に「マンションなんてそもそもデタラメなもの」という
感覚が一般的になれば、影響も薄めるのでしょうが・・・

毎日のように、私のところにメディアが接触してきます。
もう峠は越えたようですが、尾は引きずるでしょう。
実に嫌な事件です。私の仕事にも悪影響があります。
しかし、逃げるわけにもいきません。

ただ、私には別の世界もあります。それはバリ島。
日本で不動産を買うことは難しい時代になりましたが、
バリ島の不動産に投資するには、かなりフォローになっています。
今、中国発の「資源過剰不況」がバリ島のあるインドネシアに影響。
ルピアがかなり安くなってきました。

バリ島の不動産を売る人間は2種類に分かれています。
それは、我々日本人を含めた先進国人と、現地の人々。
現地のお方が売主となった場合は、「ルピア建て」です。
ここ半年くらいで、ルピアはおおよそ2割ほど円に対して
安くなってしまいました。
つまり、我ら日本人にとってバリ島の不動産が値下がりしたのです。
ただし、これは現地のお方が売主の物件だけ。
EU人はユーロ建てで売値を決めます。
日本人所有の不動産は、円建てで売り出されるケースが多いですね。

しかし、日本人がインドネシア人所有の不動産を買う場合、
だいたいがルピア建てで取引されます。
中国人が日本の不動産を「爆買い」しているのは、
彼らにとって3年前とくらべて「4割引き」で買えるから。
同様に今、日本人はバリ島の不動産を半年前の
「2割引き」で買うチャンスなのです。

11月29日の土曜日に、いつものバリ島不動産セミナーを開きます。
少人数開催です。セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
来年にはまた、私が同行する「バリ島不動産視察ツアー」を催行予定。
そのスケジュール調整も、セミナーの参加者さんと行う予定です。

バリ島不動産セミナー開催
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マンションデベロッパー業界、壊滅の危機か？

パークシティLALA横浜の傾き事件は、世の中の人々に
「マンションって大変なんだなあ」ということを知らしめました。
姉歯事件以来の強大なムーブメントですね。
あの時は小嶋社長と姉歯建築士と言うキャラが立っていました。
今回、特にキャラは立っていません。

強いて言うのなら「三井不動産レジデンシャル」というブランド企業。
「あの三井が・・・」というサプライズですね。
これは業界にとっても衝撃です。
でもまあ、私のようにどちらかと言うとインサイドにいる人間にとっては、
三井だろうが三菱だろうが「やるときにはやる」というのが常識。

さっき、某メディアさんからの電話で三井の補償内容を知りました。
すでに日経新聞ではネットでリリースしていますね。
そうではないかと予想をしていましたが
あのマンションは4棟を「一体の建物」として扱っているようです。
つまり、問題の棟だけ建替えるというのは法的にほぼ不可能。
705戸をすべて建替えなければいけないのです。

以前、長谷工系のJVが平塚で開発した醜悪なへぼマンションが
これまで見たこともないようなダメダメ設計をしていたのですが、
すべてエキスパンションジョイントで繋いで「一棟」で申請。
実質的に別の建物なのですが、建築基準法と区分所有法上は一棟。

今回もそれとおんなじ方式でやっていたみたいですが
それが裏目に出た感じですね。沈んでいない棟まで建て替えです。
ただ、この705戸の区分所有権は705戸の区分所有者にあります。
三井不動産レジデンシャルいくら「建替えます」といっても、
区分所有法70条の規定をクリアしない限り無理。
管理組合の総会で、建て替え案が564議決権以上の賛成で
可決されなければいけないのです。

これって、はっきりいうと日本国憲法の改正と同じくらい困難。
このマンション、直近の総会で行使された議決権はいかほどでしょう？
まあ、普通に考えれば7割あればいい方です。
築8年のマンションなら、だいたい6割台ではないでしょうか。
それを、賛成だけで8割取らねばならないのです。
管理組合は大変です。

今後の流れを説明しておきましょう。
まず、「建て替え案」の中身を決めます。
設計はそのままでいいはず。杭のところだけを変更。
三井不動産レジデンシャルが新しい建物の設計図や施工業者、
建て替え費用を示した提案書を作るはず。
それ自体にはさほど時間がかからないはず。
元の設計図をいかせば、作業はせいぜい1か月でしょうか。

しかし、厄介なのは「仮住まい」のアレコレ。
三井不動産レジデンシャルが、どこまで負担するのか？
仮住まいの選定は誰がやるのか？
いったいどれくらいの補償をしてくれるのか？
そして、そういった肉体的・精神的負担に対する慰謝料の額は？

また、三井は「新規売り出し額で買い取り」と言っていますが
これはおいくらなのか？　早急に提案すべきですね。
でも、それは再販売がいつになるのかによって変わってくるはず。
5年先や10年先の建築費はわかりませんぜ。
そこを三井がどうさばくのかが注目ですね。

さらに、その「買い取り」はいつから始まるのか？
時期によって価格は変わるのか？
住民にとっては、今売った方が高いのか、1年先が高いのか？
こういったことは、キチンと明解なルールを決めないと、モメるもと。
一旦こじれたら、解決に何年も要します。

それやこれやがハッキリした後で、管理組合の総会が開かれます。
まず、総会の開催までにどれだけ早くても1年程度はかかる気がします。
このマンションの定期総会は2月か3月だと推測します。
そこで議案を出すのはちょっと無理でしょう。
だとすれば、来年の夏以降に臨時総会を開催することになりそうです。

三井不動産レジデンシャルは、それを待たずに「買い取り」の価格を決め、
積極的に買い取っていくべきでしょうね。
そのためには、何よりも「いくらで買うか」を決めねばなりません。
「新築販売価格」なんていわないで、単純に
「9年前の販売価格の1.2倍で買い取ります」という決め方が
一番わかりやすくていいと思いますけれどね。
そこで三井がズルいことを考えると揉めるのは必至です。

さて、仮に1年後に建て替えを決める臨時総会が開かれたとします。
そこで564の議決権が賛成票を投じるのか？
まあ、やってみなければ分りませんが、可能性は低そうです。
142戸が欠席や反対に回れば、建て替え決議は否認されます。
そうなれば、どうなるのか？

多数派工作をやり直して、もう一度臨時総会を開くしかありません。
あるいは、1年半後の定期総会で新たに提案するしかないでしょう。
可決されるまで、何度も提案し続けます。
今の区分所有法の規定だと、そうするしかないのです。

仮に仮に、何年か先に建替え決議が可決されたとします。
仮住まいを探すのは、それからになりますね。
その間、経済情勢が変わればどうなるでしょう。
最初に三井不動産レジデンシャルが示した補償の条件が、
その時の経済状況にあっていなくなっていれば・・・
家賃相場が2，3割もどちらかに変動していれば・・・・

また、思ったエリアでうまく仮住まいが見つからずに
「だったら出ていかない」とゴネる区分所有者が出てくれば・・・
さらに、そもそも反対票を投じた区分所有者が
「自分は何があっても退去しない」とゴネたら・・・
あるいは、三井不動産レジデンシャにこっそり裏から
「出ていくから、俺にはあとX百万円寄越せ」なんて言って
もしかしてそれをせしめてしまった輩がいて、
面倒なことにそれがバレてしまったら・・・

現在の区分所有法では、こういった方々を強制的に
「追い出す」ためには、様々にめんどくさい手続きが強いられます。
いくつも裁判をしなければないけないはず。
それだけでも、2，3年かかるのではないですか。

ともかく、705戸すべてが退去しないと、
取り壊しと再建築の工事を始めることができません。
これは本当に気の遠くなるようなめんどくささです。

ちなみに、日本でこういっためんどくさい再建築について
もっとも経験値が高くて優れたノウハウを備えているのは、
三井不動産レジデンシャルではなく、旭化成です。
もしかしたら、三井不動産が旭化成にそういった
めんどくさい業務を外注するかもしれませんね。

まあ、こういったいろいろなことが考えられるのです。
だから、705戸が全員退去して工事が始められるまで、
普通に考えれば5年やそこらはかかりますね。
その間、地震が来たら最悪倒壊するかもしれない
あのマンションに何家族が住み続けるのでしょうか？

私としては、三井不動産レジデンシャルが買い戻してくれるのなら
とっとと売り払って新しいマンションを買うべきだと思います。
何年もグジグジと不安定な住まいで暮らし、いつになるのかもわからない
建て直し完成を待つのは人生の時間の無駄遣いです。

さて、パークシティLALA横浜については、そんな具合で進むでしょう。
今後の世間的な問題は、「他にもあるんじゃないの？」ということ。
ありますよ、それはたくさん。
東日本大震災の時、エキスパンションジョイント部分で、
今回のように隣棟との間の高さがずれた、なんてのはいっぱいありました。

今回、パークシティLALA横浜は2cm沈んだだけです。
私はあの震災の直後、10センチ以上ずれたマンションをいくつも見ました。
或る裁判に関わっていたので、そういう調査に協力したのです。
多くの大規模マンションでは、同様の被害にあったはず。
今頃、そういうマンションでは住人が「もしかしてうちも・・」
という不安にさいなまれているはずです。

ただ、まだ今は騒ぎが起こっていません。
今後、陸続とこういうケースは出てくる可能性があります。
今回の三井不動産レジデンシャルの「建て直し、買い取り、慰謝料」
がこういう事件処理のモデル事例になるでしょう。
他のマンションデベロッパーは戦々恐々だと思います。

この事件はもしかして、サラ金業界を壊滅寸前に追い込んだ
「過払い利息の払い戻し」問題のように大展開する可能性がありますね。
マンションデベ業界、首筋が寒くなってきました。

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バブルはなぜ起こるのか？

騒ぎが収まりませんね。
今日は雑誌の取材を受けることになっていたのですが、
そのあと急きょキー局がコメントのV撮りにやってきました。
局で使うでっかいカメラを持ってきたのでビックリ。
「明日の朝、放送です」
ふーん、と思っていたらさっきショートメールで
「すみません、明日はマンションをやらなくなりました」
まあ、この無精ひげの醜い姿が出てこないのでいいとしましょう(笑)。

しかし、明日も雑誌の取材を受けることになっています。
今日はその他メディアからの取材電話がたくさん。
収まっていないのですよ「パークシティLALA横浜」傾き事件。
先週やたらとコメントを出したので、掲載紙誌がいっぱい届いています。
お昼ご飯を食べながらくらいではとても読み切れません。
まあ、それもどーでもいい話ですね。話題を変えましょう。

先日、中国の7－9月期のGDPが6.9%成長だと発表されました。
世界の中国を見る目が変わっているのを実感。
世界の主たる経済メディアは、どこもそれを信じていません。
IMFでさえ、独自の調査結果を発表しているほどです。

原油価格は、さっき見たら1バレル44ドルです。
中国の粗鋼生産能力は、日本の最盛期の5倍程度もあります。
自動車の生産能力も5千万台だとか。
世界でトップ級のトヨタは日本国内で300万台、世界で1千万台。
中国の人口は日本の10倍以上、GDPは2倍強。
あきらか、生産過剰ですね。

石油も、鉄も、二次製品の自動車も、世界的に供給過剰。
ついでに言えば、日本の住宅も生産過剰。
まあ、これは置いておいて(笑)。
この生産過剰状態は1929年とよく似ているそうです
あの時は第一次世界大戦で世界の生産能力が一気に増えた後。

中学校や高校の世界史で勉強する「大恐慌」です。
世界経済はこれによって長らく停滞。
実際に不況から脱出したのはヒットラーのおかげです。
第二次世界大戦であまりに多くの生産設備が破壊されました。
その復興需要により、世界経済は回復したのです。

さて、1929年から大恐慌と今と比較すると…
生産設備の過剰は、そっくり同じです。あまりに似すぎ。
このままでは、世界丸ごと大恐慌、という構図です。
でも、大きく違うのは通貨を取り巻く環境。

1929年当時、通貨は基本的に金本位制でした。
今のように「足りないから」という理由で増やせなかったのです。
1972年の「ドルショック」で、世界の通貨は「金」とお別れ。
各国の中央銀行は必要に応じて通貨を発行しています。

21世紀は、23世紀くらいの歴史家からきっと「通貨の世紀」と
呼ばれるのではないかと、私は考えています。
私たちは今、「お金」を必要に応じて増やせます。
印刷機を回す必要さえなくなりました。
日銀のとある端末に、ピッピッピと打ち込むだけでOK。
それで「円」という通貨は80兆円も増えました。
これが2014年10月の「黒田バズーガ２」です。

同様のことをFRBは「QE」という呼ばれる金融政策でやりました。
いつものようにカンタンにいってしまうと
「景気が悪くなっているから、世間に出回るお金を増やす」政策。
これって、体調が悪くなったから点滴を打つようなものです。
基本的な体力は回復しないけど、目先は元気なった気がする、というもの。

「通貨を増やす」というのは、金本位制では不可能でした。
なぜなら、保有する金に相当する額しか通貨を発行できないから。
ところが「管理通貨制度」では、中央銀行の裁量次第。
「政府にお金が足りないから」「景気を良くしたいから」という理由で
中央銀行はジャンじゃかお金を増やせる仕組みです。
私は常々、これは巨大なインチキシステムだと思っています。
まあ、それもひとまず置きましょう。

1929年と今が違うのは、このインチキシステムがあるかないか。
今は、各国の中央銀行は自由に通貨が増やせます。
1985年、ドル高と貿易赤字に困ったアメリカは
先進5か国を集めて「お前ら、ドル安に協力しろ」と迫りました。
いわゆる「プラザ合意」。会議はたった20分。TPPとえらい違い。

ここで「はい、わかりました」と積極協力したのが日本。
日銀は円高誘導を図ったのですが、対症療法として金利を引き下げ。
ジャンじゃか市場に円を供給して「円高不況」を回避しようとしました。
その結果生まれたのが、あの平成バブル。
その後の展開は、みなさんご存知の通り。「失われた20年」。

さて、今また日本銀行は史上最大規模の金融緩和を行っています。
金利はあの時とは比べ物にならないほど低水準。
なのに、日本のGDPは一向に増えません。
安倍君はGDPを600兆円に増やすと言っていますが、まず無理。
出来るはずがありません。その理由は生産過剰と需要減退。

景気が悪い、というのはお金のめぐりが悪いこと。
モノが売れない、ということでもあります。
だから、景気対策の中で「金融政策」とはお金を増やすこと。
今、世界中でそれをやっています。
でも、「お金を増やす」というのはタダで誰かにあげることではありません。
たくさん用意して、低金利で貸してあげる、というのが金融政策。
いずれ返さなくてはならないお金を、金利がタダでも借りるのはちょっと・・・
という人が多いので、金融政策には限界があります。

もうひとつの「財政政策」というのがあります。
これは政府が率先してお金を使うこと。
中学校の歴史の教科書には「ニューディール政策」というのが出てきます。
F・ローズベルト大統領が共産主義者に騙された政策なのですが、
教科書にはそんなことは書いてありません。

政府がお金を使って雇用を生み出し、景気を刺激する、という政策。
これはいたって社会主義的な考え方です。
ほぼ、効果がないことが歴史的、実証的に証明されています。
しかし、義務教育の教科書に書いてあるので、
未だにこれが有効だと考えている政治家や官僚が多くいます。

ものすごく簡単に言います。
日本のGDPはだいたい500兆円です。
経済成長というのは、このGDPがいくら増えるか、ということ。
5兆円増えれば１％の経済成長ですね。
だったら、政府がいつもより5兆円たくさんお金を使えばいいじゃん、
といういたって単純な考え方が「財政政策」。

今の日本政府の実質的な年間予算は50兆円前後。
だったら5兆円分の国債を発行して公共事業をやろうよ、ということ。
鉄道や道路を作ればいいじゃん。それでGDPが増えるなら、という発想。
確かにそうはそうなのですが、政府の借金も増えます。
この発想で40年くらいやってきたので、政府の借金は今や1千兆円。
もう、絶対に返せない規模に膨らんでいます。

ところが、じつのところ金融政策や財政政策では景気は良くなりません。
みなさん、覚えていますか？
いまや誰も言わなくなった「アベノミクス」。
今は「第2弾」なんていうまやかしをやっていますが、
安倍政権発足直後の「成長の3本柱」を思い出してください。
それは「金融政策」、「財政政策」、「成長戦略」が三本柱だったのです。

あれを見た時、わたしは「オオ！」と思いました。
「分っているじゃん、安倍君」と感嘆したものです。
あの暗い民主党政権時代、経済を分っている閣僚はいませんでした。
あそこまで疲弊した日本に必要だったのは、金融緩和と財政政策でした。
成長戦略というのは、中身はたんなる規制緩和ですが、それも必要。
つまり、3年前の安倍君は実によくわかっていたのです。

今は、ちょっとズレてきましたね。
金融緩和はやりすぎ。財政政策もいいかげん。成長戦略は、何もなし。
そもそも昨年の「黒田バズーガ２」は余計でした。
あれは安倍君に「2015年の10月に約束通り消費税10%な」というシグナル。
大蔵省出身の黒田君が現財務省の圧力でやっちまったことです。
おかげで、都心の不動産価格はあまりにも不健全なバブルになっています。

この後始末は多分、この後の「失われた10年」を招くでしょう。
さしたる需要もないのに不動産価格が上昇。
空家ばかり増えて、将来の暴落の土壌を肥やしています。
円安は中国人の爆買いまで招来してしまいました。
日本は人口減少の時代に入り、移民は認めないでしょう。
不動産価格はこの先ずっと下落圧力にさらされます。

しかし、世の中にはお金が余っています。
これが1929年の大恐慌と今の違うところ。
余ったお金は行き先を探しています。
東京の不動産は「曲がりなりにも」利回りが3－6%です。
だから、中国人が買いに来るのです。

その理屈を延長すれば、利回りが1%台の台北や香港並みまで
東京の不動産価格は騰がる可能性があります。ハッハッハの世界。
でも、それは多分、ないはずです。
「100年後に投資額を回収」という投資はあり得ません。
それよりも有利な投資があれば、そちらに逃げます。

だから、日本の不動産に投資している中国資金は
いつか一斉に引き揚げにかかるでしょう。
その日はそんなに遠くないと私は思っています。
今、東京都心の不動産に流れてきている投資資金は
8年前のミニバブル期よりたちが悪いと思います。
世の中にお金は余っていても、それは制度が作りだしたもの。
結局、健全な需要こそが資産評価の基準となるはずです。

お金があるなら、こんな東京の不動産にするべきではありません。
とっても不安定で、将来の値下がりが確約されています。
なぜなら、人口も世帯数も減少するのは確実
それでいて、人口増政策はあいまい。移民は受け容れない・・・
住宅需要が増えないのに供給は続きます。

不動産投資を行うなら経済成長エリアです。
民主主義の機能が働いている親日国こそが希望の星です。
だから、私はバリ島不動産をお勧めしています。
11月29日に恒例のセミナーを開きます。
いつもの通り、終わったらワリカンで懇親会を開催します。

もう3年くらいやっていますが、続々実際の投資が増えています。
すでに数千万円の含み益を得ている投資家さんもいらっしゃいます。
みなさま、ぜひご参加を。

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パークシティLALA横浜の傾き事件、今後の焦点

まず、事件は22日に旭化成が発表した3040物件が
「どこなのか？」というところに焦点が移っています。
またミスターX氏の関与した41物件が「どこか」？。
つまり「パークシティLALA横浜」と同じ運命にある
他の悲劇的なマンションや施設に話題の中心は移ります。
しかし、これはいたってメディア的なご都合。
みなが知りたがることを追いかけるのです。

今後、この705戸のマンションがどうなるのか・・・
ということについては、徐々に関心が薄れるでしょう。
その昔、ベルコリーヌ南大沢と言う、日本のマンション史上
最悪の悲劇が起こったにもかかわらず、メディアの関心が薄かったように。
この事件は、そろそろ映画にしてもいいと私は思いますよ。
何といっても919戸という規模で大きな被害が出たのですから。
中には健康を害して死んだ人もいました。お気の毒。

今回のパークシティLALA横浜は、まだ健康被害までは至っていません。
建築基準法では10メートルで3㎝の傾きまでは許容範囲内。
今回は56メートルで2cmだそうですから、
三井不動産レジデンシャルが当初「なんでもありません」といったのは
普通に考えれば至極まっとうな対応でした。
しかし、杭が支持基盤に達していないということは
建築基準法の規定に達していないので、違法建築状態です。
2cmであろうが３㎝以内であろうが、これだとアウトです。

さて、では今後どうなるのか？
みなさん誤解しているようですが、責任を取るのは旭化成建材ではなく、
ましてや親会社の旭化成でもなく、マンションを売った
三井不動産レジデンシャルです。これは当たり前。
705戸の区分所有者に対して、三井不動産レジデンシャルが
責任を持って補償を果たさねばなりません。

それで、三井不動産レジデンシャルは事件発覚2日後に早々と
「全棟の建て替えを視野に入れて」なんて発言しています。
ハイハイ、大いに結構。それが当たり前と言うものです。
全棟建替えで費用はすべて売主負担。その間の費用も売主負担。
あったりまえですよね。杭が到達していれば起こりえないこと。

更に突き詰めれば、三井不動産レジデンシャルは705戸の購入者に
民事的な損害賠償責任を負うことになるはずです。
なぜなら、杭が支持基盤に到達していれば、705戸の区分所有者は
自ら望んだわけではない数年間の仮住まいを強いられなくて済むはず。
仮住まいには精神的な苦痛や、経済的な損失が伴うはずです。
それを、売主である三井不動産レジデンシャルは当然に負担すべきです。

今、世間の空気は責任の所在があたかも三井不動産レジデンシャルではなく
旭化成建材やその親会社にあるように誘導されています。
これは、断じて違います。責任は三井不動産レジデンシャルにあります。
もしかして、三井は「無過失」を主張するかもしれません。
つまり、発注した三井住友建設や、その孫請けである旭化成建材の
重過失があったからこそ、今回の事件がおこったのだと。

いいえ、違います。
まずもって、発注者である三井不動産レジデンシャルは
孫請けかアゴ受けかしりませんが、自社の売り物になる
この「パークシティLALA横浜」の建物の基盤になる杭工事を
しっかりとチェックできたはずです。また、するべき立場にありました。
私が普段から信頼している大友さんという方は、もとデベの社員。
自分が担当したマンションの杭工事には必ず立ち会ったそうです。
今回の「パークシティLALA横浜」における三井不動産レジデンシャルの
担当者は、果たして大友さんのように立ち会ったのでしょうか？

更に突き詰めて言えば、売主である三井不動産レジデンシャルは
たとえ何の過失がなくても自社のマンションを買っていただいた
705戸の購入者に対しては責任を果たさねばなりません。
これは法律用語でいう「無過失責任を負う」立場なのです。

責任の所在がどこにあるかはお分かりいただけたと思います。
では、今後の展開について考えましょう。
「パークシティLALA横浜」の現在の法的な所有権は、
すでに705戸の区分所有者にあります。
しかし、この705戸には重大な欠陥があることが分りました。
また、その欠陥を補償すべき法的責任は販売した三井不動産レジデンシャルに
あることが法的には明らかです。また、彼らはそれを認めています。

しかし、三井不動産レジデンシャルにこの不法行為の責任を
取らせるには複雑な法的手続きを踏む必要があります。
報道によると三井不動産レジデンシャルは、2つの解決策を言明しています。
１　販売価格以上で買い取る
２　4棟すべてを建て直す

１は、三井不動産レジデンシャルがこの欠陥マンションを
ある意味、売買以前の状態への「原状回復」ということになります。
私が思うに、これは最も平和的な解決策です。
ただ、これを厳密追及すると、このマンションを買う前に
住んでいたところも確保してもらわねばなりません。
そのあたりを言い出すと、ちょっと厄介。
ここに住んでいたことで得られた利益とそれらを「相殺」する
なんてややこしい主張が裁判になると出てきそうです。

２は、「本来のあるべき姿に戻す」ということ。
つまり、杭が支持基盤に届いている建築基準法の規定を満たした
状態にして、もう一度購入者に引き渡す、ということ。
これも、考え方は悪くありません。でも、現実には困難が伴います。
まず、建て直すには705戸の「総意」というものが必要です。
もう少しかみ砕いいて言うと、705戸の「全員一致」。
705戸のうち600戸だけ建て直す、というのも不自然です。
だから、民法の原則で言えば「総意」が必要です。

ところが、マンションのような集合住宅では「総意」を得るのは
現実的にかなり困難です。そこで「特別法」が定められています。
1962年に施行された区分所有法という特別法です。
この法律により、マンションの場合は全区分所有者の
「5分の4」の賛成があった場合には、建て替えができることになっています。
また、今回の「パークシティLALA横浜」のように
何棟もの建物に分かれているマンションの場合は、
全体の5分の４が賛成し、なおかつ各棟の3分の2以上の賛成が必要。
２つの大きなハードルを同時に超えなければいけないのです。

手続き的な話をします。
この「5分の4」及び「各棟3分の2」の賛成を得るには、
建替えの計画案、費用、施工業者などをすべて決め込んだ「議案書」を
作成したうえで、管理組合の総会を一定の周知期間をおいて招集。
その上で議決しなければいけません。大変な準備が必要なのです。

通常、老朽化した700戸規模のマンションの建て替え決議を決定するには
話が出てきてから10年くらいかかる、というのが業界の常識。
今回の「パークシティLALA横浜」は老朽化していないので
大地震でも来ない限り喫緊の生活の不自由は何もありません。
「このままでいいじゃない。補修してもらえば」と考える人が
全体の1割や2割いてもなんの不思議もありませんね。
また、「管理組合の総会なんてめんどくさくて」と、出席もせず、
委任状や議決権行使書も出さない人が、これまた2割3割いたとしたら・・
そうなれば、「5分の4決議」なんて、夢のまた夢になります。

さらに言えば、前述のとおり705戸の区分所有者の中で
建て替え賛成者は「本来の意に沿わない仮住まい」を強制されますね。
その経済的負担を三井不動産レジデンシャルが行うのは当然としても
そこで生じる精神的、経済的損失に対する補償をどうするのか？
これは各区分所有者の事情があるので、算定が厄介です。
だからまあ、買い取ってもらうのが一番平和なのですが。

つまり、今の区分所有法の規定だと、あの「パークシティLALA横浜」の
建替え決議なんて「10年で出来るの？」という世界なのです。
それはこれだけ話題を集めた事件なので「1年後に決議」という
可能性がゼロとは言いません。でも、それができれば奇跡ですね。

メディアのみなさんは、我々から取材してある程度のことは
即座に理解していただけます。みなさんとても優秀ですから。
でも、この問題はとっても深刻なのです。
すこしでも深くご理解いただけるように、今後も協力させていただきます。
お役に立てることなら何なりと。

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