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「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
熱海と箱根、その興廃の分かれ道を探る

夏休みの骨休めに、熱海の向うの網代温泉に行ってきました。
あいにくの天気でしたが、温泉に浸かってうまいもの食って。
帰りは熱海を素通りして箱根神社に参詣。芦ノ湖の回りをウロウロ。
しかし、外国人が多くなったことにはビックリ。
網代温泉のマイナーなホテルにも北京語人士がいましたもの。
当然、箱根でも見かけました。白人もチラホラ。

しかし、熱海はどんどん寂れていっていますね。
逆に、箱根周辺はまだまだ元気に見えました。
この違いはいったいどこから生まれたのでしょう？
そんなことを考えながら、東京へ戻ってきました。

ひとつ、言えることがあります。
日本の街というものは、ある条件が整うとお洒落に発展します。
多くの人が集まって来てそこに住んでみたり、お店を開きます。
とてもいい感じに街並みが整っていくのです。

その「ある条件」というのは、西洋人の存在です。
ありていに言ってしまえば、「白人の多い街は発展する」。
例えば、箱根も軽井沢も、明治期に白人がその価値を見出しました。
「避暑」という考え方を持ち込んだのも白人。
鎌倉の由比ガ浜で泳いで見せて、「海水浴」という概念を
日本人に伝えたのも白人たちです。

東京の六本木もそうです。戦前は何でもない街でした。
敗戦後、アメリカ軍の兵舎がそばに置かれていました。
GIたちの相手をするお店ができ始めて、盛り場となりました。
今はもう米軍施設はスター＆ストライプくらいですが、
六本木は「外人が多い街」というイメージがありますね。
そういう街に、日本人のミーハーたちは憧れるのです。

山手線の内側は南が港区で北が文京区。真ん中西は新宿。東は千代田区。
交通の利便性で言えば、港区と文京区はさほど変わりません。
しかし、港区の方が文京区よりも不動産の値段が2割は高いですね。
なぜでしょうか？　これも、ひとつの答えは「西洋人」です。
文京区で白人を見かけるよりも港区の方が圧倒的に多いはず。

もちろん、文京区には六本木や青山、赤坂といった「街」がありません。
しかし、それは街の成り立ちの結果としてそうなっただけです。
そもそも江戸時代はどちらもお屋敷まちでした。
むしろ、港区エリアの方が田舎感は強かったと思います。

ところが、明治になって日本が本格的に開国すると、
港区には諸外国の大使館、公使館が続々と開設されました。
なぜ港区かと言うと、当時の交通の便ですね。
品川沖に停泊した客船から行き来がしやすい。
あるいは、来日した外国人が横浜港で入国した後の鉄道の便。
さらに言えば、日本の外務省がある霞が関にも近い。

それやこれやで、東京の中でも今の港区エリアは「国際化」しました。
日本に駐在する西洋各国の外交官その他の社交界も、
ほとんどが港区内で活動していたものと推定されます。
文京区は、日本人向けの住宅地と学校用地として開発されたくらい。
その差が、今のこの２つの街の発展の中身につながっています。

話を戻しましょう。熱海と箱根の差です。
箱根は、元は宿場町ですが明治期の西洋人に「避暑地」として見出されました。
熱海は湯量豊富な温泉地でしたが、東海道線の開通によって
東京に近い身近な温泉歓楽地として一気に隆盛を迎えました。
ただし、そこに西洋人の影はほとんど見えません。
今になって、中国人がワンサカと押し寄せているようです。

軽井沢も、いわゆる「旧軽」は今でも品位とステイタスを維持しています。
それどころか、近年は不動産の相場観がグイグイ上昇しています。
「品」というものに、日本人の富裕層は対価を惜しみません。
それが、軽井沢の上品な発展へとつながっています。

熱海は、ダメですね。
お手軽な日本人専用の宴会温泉地として、
あまりにもお手軽に開発され続けてしまいました。
あの街並みの醜さは日本人の「お手軽感覚」を象徴しています。
はたまた、一時期あまりに大成功したため、街が傲慢になりすぎました。
観光客を大切にしようという姿勢が感じられない街です。
そのことに多くの日本人が気づいて、そっぽを向いてしまいました。

まことに勿体ない話だと思います。
熱海は箱根以上に人々を引き寄せるポテンシャルがあると思います。
何よりも新幹線が通っています。海があります。温泉があります。
花火もいいじゃありませんか。ダメなのは、あの街並みとお店たち。
それに、めんどうくさいだけの行政と開発規制。意味ありません。
街が廃れ行く条件も立派にそろっています

いつか書きましたが、スキーリゾートでは北海道のニセコが大成功しています。
あまり知られていませんが、オーストラリア人は日本人よりお金持ちです。
それが円安になって、ますます日本にたくさんやって来ています。
だから、ニセコはこれからもっと発展するはずです。

逆にスキーリゾートで熱海的な廃れ方をしているのは湯沢。
あそこも元は温泉町だったのが、近年スキーリゾートに衣替えをしましたが、
そこに西洋人が介在したとは聞きません。つまり、純日本製。
だからかどうか、開発が出鱈目ですね。それで、あの惨状。

今後、日本にやってくるインバウンドはかなり増えそうです。
すでに熱海の端っこの網代まで、中国人が幅を利かせていました。
しかし、中国人が増えることが街の長期的発展につながるでしょうか？
例えば、九州の別府温泉。街中が韓国人と中国人だらけだそうです。
長崎県の対馬が、半ば韓国人に「占領」されているのは有名な話。
それで、別府や対馬は今後も発展し続けるでしょうか？
少なくとも、日本人の多くは「避ける」方向だと思います。

今、東京の湾岸エリアにはタワーマンションがニョキニョキたっています。
これからも、少しは増え続けるでしょう。中国人もたくさん買っています。
埋立地と言うのは殺風景な街並みですが、中国人はお好きなようです。
西洋人はあまり好まないようですね。豊洲や有明であまり見かけません。
ヨーロッパではタワーマンションが禁止されている国もあるとか。
彼らのマジョリティの価値観には合わない建築造形物なのでしょう。

近現代の日本の街づくりにおいては「西洋人＝街の発展に寄与」、
「純日本製の近代街区＝衰退」という大まかな法則がありそうでした。
今後はこれに「中国人・韓国人の多い街＝資産価値低下」という
新たな路線が定着する可能性が出てきました。
湾岸エリアはこの危機をどう避けるべきか、模索が始まっていますね。
「湾岸＝チャイニーズタウン」のイメージが定着すれば、
私には予想もつかない街へと変化しそうな気がします。

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あなたの人生は何毛作？

昨日は古い友人であり、後輩ともいえる人物が久しぶりに
訪ねてきたのでよもやま話をするうちに盛り上がり、
明け方までわいわいとやってしまいました。
何とも不健康なことですが、非常に楽しく過ごせたので
気分は悪くありません。身体はグター・・・ですが(笑)。

久しぶりに、昔深く付き合っていた会社の「誰がどうなっている」
という話を聞き、驚くことが多くありました。
ある意味「なるべくしてそうなった」ように思える面と、
「なんでそうなるの！」という意外な展開もありました。

総じていえることは、「自分の畑を持っている人間は強い」。
別の言い方をすれば「手に職」や「専属の客」をしっかりと
ホールドしている人間は、嵐の中でも生き残ることができます。
しかし、「他の誰かでもできる」ことしかできない人間はアウト。
流れがアゲインストになった時に放り出されるか冷や飯喰らいに。

私は50年ちょいしか生きていませんが、2回のバブルとその崩壊を経験。
今は3回目のバブルの渦中でユラユラと流されながら生きています。
1回目のバブル崩壊は緩やかに進行したので、ドラマは少なかったです。
でも、この前のリーマンショックの時は激しく崩壊しました。
あの時、私はまだマンションの広告屋をやっていましたが、
周辺の人間は半分ほど消えてしまいました。

今、生き残っている人を見ると、やはり「自分の畑」が肥えている人。
畑さえ肥やしておけば、生産する作物を多少変えながらでも
生き残ることができるものです。しかし、畑の痩せた方はお気の毒。
「お前は要らない」と言われれば、去るしかありません。
畑が肥えていれば、そういう時でも違う作物が生産できます。
ある時から別のものを作る二毛作ですね。

サラリーマンというのは「狡さ」だけでも一時はグイグイと
階段を駆け上ることができたりもします。
付いた親分がよければ、実力以上に評価されることもあります。
あるいは、好調な分野や顧客をたまたま担当する幸運もあります。
しかし、長い目で見れば「公平」に感じることも多いもの。
そういったお方は、流れに乗っているだけで
自分の人生の畑を肥やす作業をなさっていません。
スキルを磨き、人脈を広げ、アンテナを張り巡らすことで、
自分の畑は肥えます。何もしなければバナナ共和国と同じ。

ある広告代理店で、ほとんど仕事もせずにそれなりの給料を食み、
何とかリーマン前に定年退職を迎えたおっさんがいました。
「あの野郎、まんまと逃げきりやがったな」と、周りに思われたもの。
しかし、その数年後に何かの病気でポックリ逝きました。
彼には待ちに待った「楽しい老後」はなかったのです。

かと思えば、現役時代は嫌味たっぷりのある爺は戦中生まれ。
リーマンの数年前にめでたく定年を迎えて満額の退職金をせしめました。
非常に長寿のご家計だそうで、現役時代の仲間が順番に身罷ると、
必ず葬式にやってきて嘯いていたそうです。
「俺がみんなの最後まで見とる。我が家は長寿だから」

嫌味なところもあるけど一部には慕われてもいたので、
まわりは「だったらよろしくお願いします」とかいいながら
「ワシの方が長生きしてお前の葬式に出るぞ」
くらいに思っていたのかもしれませんね。
65歳くらいで家に引っこんだら途端に奥さんが
病で寝込んでしまい、そのまま・・・
そのあとで、ご自身も不治の病にかかられたと聞きました。
多分、お言葉通りの長寿は無理のようです。

それでも、無事に定年を迎えられればまだ幸せ。
私と同年代のあるお方は、10年くらい前が全盛期。
若くして一部署の長に登りつめて、ガンガンと実績を上げていました。
しかし、それも結局はあのミニバブルの時流に乗っていただけ。
リーマンショックで一気に萎むと、あとはヘナヘナ。
この人の畑はとっても貧相だったのでしょうね。
私から見ると、ただ調子がよくて中身は薄情なお方でした。

このご仁、不祥事を起こした部下の責任を追及されると
「俺のせいじゃない、辞めてやる！」とゴネ倒したそうです。
それでも、一時のスターだっただけにまわりは「まあまあ」と。
結局、いったんは籍を抜いて契約社員として地方へ転勤。
そこへかつての天敵が上司でやってきたので真っ向対決。
あえなく敗れて、今は超不遇を囲う身であるとか。
まさに栄枯盛衰。諸行無常を感じますね。

実力のない人間が勢いに乗ったり、上司に引き上げられると、
その向こうには滝壺や地雷原が待っていたりするものですね。
まあ、広い世の中にはそのまま「逃げ切る」お方もいるのでしょう。
処世術というものはありますが、あれはテクニックだけではダメ。
適当に嘘をついてゴマをすっている人間は傍目からよくわかります。
また、上司や客には弱く、部下や同僚にはエバりまくる輩も、
いったん逆風が吹き始めるとあっという間に吹っ飛ばされます。

そもそも、同じレベルの学校を卒業して、同じような入社試験を経て
採用された者同士ですから、能力に大きな差はないはず。
あるのは、人間性や性格とやる気の有無。そして、脳みその硬軟でしょう。
だからこそ、同じ会社で追いついたり追い越されたりするのです。

もっとも手堅いやり方は、エバらず、おごらず、嘘つかず。
もうひとつ言うなら「他人の悪口を言わず」でしょうか。
これ結構大事です。他人の悪口というのは、その方への打撃以上に
自分を貶める結果になりますから、百害あって一利なし。
他人の悪口は、どこにでもお得意な凡百がうじゃうじゃいますから、
そういう愚か者どもに任せればいいだけ。

最後までサラリーマンで生き残ろうとするなら、
ひたすら自分の畑を作って土壌を肥やすことに専念すべきです。
下手に出世競争に参加すると十中八九悲劇が待っています。
なぜなら、出世競争の勝者は10人中一人か二人ですから。

私はサラリーマンを合計4年半しかやっておりません。
最初の1年でよくわかりました。「これはアホらしい」。
私はご存知の通り「自分が一番エライ」という自惚れを
無邪気に抱いたまま50数年をノウノウと生きている人間です。
そんな私にとって、大概の上司は「アホ」に見えます。

サラリーマンを続けるということは、そういった「アホな上司」
の下でずっと我慢し続けなければいけないということです。
私は傲慢な人間なので、「自分よりも優れた人物」がたまたま
自分の上司になるなんて可能性はかなり低い、と踏んでいました。
だから、2年目にして自分のサラリーマン人生を諦めました。
だから、よく「飄々としている」と言われたもの。
あるいは「千原君(本名)はいつも『俺は俺』って感じだった」と。

東京にやってきて3流の広告代理店にコピーライターとして
もぐりこみましたが、上司どころか他人の悪口など言う気にもならず。
だって、自分以外は愚か者ですから「飄々と」お相手するだけ。
ただ、客である不動産屋の悪口はしょっちゅう言っていました。

あの頃、自分の所属する3流代理店に比べて大きくて名もある
一部上場企業の部長や課長が、なぜにああもアホなのかと不思議。
「それは不動産屋さんだからだよ」という平凡な答えに気づくまで
何年もかかった覚えがあります。それを考えれば、私もアホのひとり(笑)。

まああの頃、不動産屋さんの悪口は言いつのりましたね。
なぜなら、それによる被害や迷惑が大きかったからです。
しかし、広告屋として彼らの我儘勝手な生態を観察し続けたことが、
今は仕事のネタになっているので、人生何が幸いするか分かりません。

そして、私の周辺にはまた大きな波がやってきています。
世の中のマンション供給がかなり減っているのです。
だから、私も含めてそれを飯のネタにしている連中が
またぞろあおりを食いそうです。
代理店ではすでにリストラされた方も出てきました。
来年、新築マンションの供給はさらに減ります。
マンションデベロッパーも、いよいよ事業縮小に動くか？

15年後くらいには、新築マンションの供給量は今の2割以下でしょう。
デベロッパーもそれくらいまで淘汰されるはずです。
財閥系は人員を他事業に振り替え、電鉄系は大規模縮小、
その他は流通仲介にでも注力するなどの方向転換が必要。
それでも、生き残る人は生き残り、いなくなる人は消えます。
誰が生き残れるかは、今耕している畑の中身によりますね。
肥えた畑では、何種類もの作物を何回も作れます。
人生二毛作、三毛作。頭を柔らかくすれば、畑は肥えますよ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
川崎の2題に引き続き、「神奈川」を更新しました。
200戸以上の大規模マンションを取り上げたレポートです。
MMエリアの2つのタワーはバブっていますね。
それでも、販売はある程度好調の模様。
しかし、最後まで売り切れるでしょうか？

その他、いわゆる「実需物件」の動きが鈍いですね。
GDPが減速しているわけですから、売れなくて当然といえば当然。
郊外型の大規模は、あと5年で完全消滅かもしれません。
そのあとは、地獄のような敗戦処理。
そして、既存の郊外遠隔大規模マンションには
ヒタヒタと「廃墟の危機」が近づいてくるのです。

神奈川の大規模マンション
価格　4,590円

■オーベルグランディオ横浜鶴見、■オハナ 淵野辺ガーデニア、■グレーシアシティ川崎大師河原、■クレストプライムレジデンス、■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ、■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前、■シティタワー武蔵小杉、■シティテラス横濱和田町、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティテラス大和、■パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワー、■パークタワー新川崎、■プラウドシティ宮崎台、■ブランズタワーみなとみらい、■BLUE HARBOR TOWER みなとみらい、■（仮称）横浜タイムレスヒルプロジェクト、■リヴァリエ

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2015/8/26 17:13 | メルマガ発信 | Comments (0)

武蔵小杉と川崎区、マンション価格差2倍以上

今日は570円も上がっているので、やや安心。
たまには真面目にマンションのことを書きますね。

私は常々「今は局地バブルですよ」と申し上げています。
バブルな地域は都心の山手線内側とその周縁。城南エリア。湾岸。
横浜MM地区。川崎市の武蔵小杉駅周辺。京都の御所周辺。
仙台市も高騰していますが、あそこは実需があるのでバブルでなし。
福岡市の中心部も同様。実需での値上がりです。

本日はその中でも武蔵小杉エリアについてチャチャを入れましょう。
まず、このブログは世界各国で読まれておりますので、
いちおう「武蔵小杉」について解説しておきますね(笑)。
アドレスは川崎市。ただし、東京から行くと多摩川を渡ったところ。
おおざっぱにいうと、二子玉川の対面になります。

元は東急東横線の特急停車駅、というポジションだったのですが、
6年ほど前に横須賀線の新駅ができました。
その少し前から駅前のグラウンドなんかが開発されて、
「パークシティ武蔵小杉」と呼ばれるタワーマンションがニョキニョキ。

そもそも、10年前の武蔵小杉はどちらかというとメタルとブルーの街。
日本電気などの技術者はメタルカラー。その他の工場労働者がブルー。
最近は、駅前のタワーマンションに住むホワイトカラーも加わり、
どちらかというとブルーな人々が激減している感じです。
でも、東横線の西側はまだブルーの方々が好みそうな飲み屋街です。

この街は前回の不動産ミニバブルでにわかに様相を変えました。
駅前のタワーマンションに住むことは、ちょっとしたステイタスに。
リーマンショックの崩壊も何のその。ミニバブル価格を維持したまま、
今回の局地バブルに突入しました。

現在、駅に近い場所で2つのタワーマンションが販売中。
ひとつは「パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト」。
名前が長すぎますね。住民票をとるときに全部手書きで書かされる
のちの住民をお気の毒だとおもいます。
まあ、それはいいとして。

「イースト」というからには「ウエスト」もあります。
そのうち販売が始まるのでしょう。ただ、イーストだけで592戸。
ウエストを合わせると1200戸近くになりそうですね。
ガーデンタワーイースト
すでに第1期の販売が終了しているようです。
オフィシャルページを見ると「460戸販売御礼※」という
わけのわからない表示が割合大きく出ています。
実はこれ、最近の新築マンションのHPで多用されている表現。
一見「完売御礼」かな、なんて勘違いしていますね。
でも、よくみると下の方にこんな断り書きが小さく出ています。

※ 1.供給戸数であり成約戸数ではありません。

ふざけるな、という話ですよね。
供給戸数を表示して「御礼」とは何事でしょう？
そんなのどの物件でも可能なことではないですか。
1000戸マンションが、1000戸を売り出したら「1000戸販売御礼」？
売れたかどうかは関係ないのでしょ。
いったい誰に、何を御礼するというのでしょうか？
これは100%消費者の誤認を狙ったあざとい手法。大嫌いです。

まあ、これも今日の本題ではないのでおいておいて・・・
このマンション、「販売御礼」の460戸の坪単価が330万円から350万円。
これって、いまの世田谷区内の駅徒歩８分くらいの相場観でしょうか。
しかし、これが非常に安く見えるのです。

というのは、今の武蔵小杉で販売されているもうひとつのタワーである
「シティタワー武蔵小杉」は販売途中にも拘らず、1年ほど前に
値上げして今では坪単価400万円を超えているそうです。
まあ、住友不動産のことですから市場の2割高でも驚きません。
しかし、それでもそこそこ売れている、とされています。本当？

坪単価400万円というのは、今の文京区内の相場観です。
正直言って、私などは「アホかいな」と思います。
でも、現に買っている人がいるから市場価格になっています。
神奈川県川崎市中原区のマンションが、山手線内の東京都文京区と同水準。
ちょっと冷静に考えれば「おかしいじゃない」と気づきますね。
これは、明らかに行き過ぎた高騰だと思えます。

株価ならこういった「理由なき高騰」が日常茶飯事に起こりますね。
でもマンション市場でも時には「特異現象」として見られます。
それが、この武蔵小杉で起こっているのです。
しかし、現にそれで成立している市場ですから、
是正されるには割合時間がかかるでしょう。
おそらく、短くても10年はかかりそうな気がします。

ついでの話をしておきます。
この武蔵小杉と似たような特異現象が起こっているのが湾岸の豊洲。
こちらのアドレスは東京都江東区ですから、まだ少しいいかも・・・
都心との直線距離は豊洲の方が近いですね。
ただ渋谷や新橋に行くのは、武蔵小杉の方が便利かもしれません。

豊洲もこの前の不動産ミニバブルで異様に高騰しました。
しかし、こちらは住友不動産1社でがんばっていたイメージですね。
それがオリンピックの開催が決まって一気に人気化。
昨年の黒田バズーガ２で駅前エリアは坪300万円が当たりまえに。
駅徒歩11分でも、今は中古で坪300万円です。
でも武蔵小杉のように400万円が出ないところが、まだかわいいですね。

その差は何なのでしょう？　やはりイメージでしょうか。
武蔵小杉のタワーマンションに住むことは、「ちょっとしたステイタス」。
エリートサラリーマンが多く住んでいる感じ。私の知り合いもそう。
でも豊洲駅周辺のタワーに住むのは「成り上がり」のイメージ。
私が知る限り、不動産屋さんやITベンチャー系が多そうです。
今後はAirbnbによる「中国人ホテル街」にもなりそうです。
だから東京23区なのに、武蔵小杉に負けているのだと思います。
まあ、この話も別の機会にゆっくりと。

武蔵小杉と同じ川崎市でも、JR東海道線の南側は「川崎区」です。
ここは多分、今の日本国内で新築マンション販売のもっとも熾烈な激戦区。
大規模なマンションがいくつも競合しながら販売を続けています。
それはもう、デベロッパーがお気の毒になるくらいの競合状態。

ちなみに、ほとんどが川崎駅へのバス便か、京急大師線の駅が最寄。
武蔵小杉駅から徒歩5分以内のああいった物件とは、格が違います。
それでも同じ新築マンションであり、住戸内に入るとたいして変わりません。
建築費自体、2割も違わないと思います。

また大手町や銀座へ行くには、武蔵小杉と比べて実質10分も差はないはず。
つまり街と場所の格が違うとはいえ、交通の利便性に大きな差がありません。
なのに、マンションの価格は半額以下です。
坪単価にすると160万円あたりがこのあたりの相場観になっています。
武蔵小杉の駅周辺は340万円から400万円超ですから2倍3倍の世界。

リヴァリエというタワーマンションがあります。
京急大師線の「港町」駅から徒歩2分です。実際はもっと歩きます。
A棟とB棟がすでにできていて、今はC棟が販売中。
このマンションの販売は、スムーズに進んでいるとはとても言えない状況。

7，8年前に販売キャンペーンを担当する広告代理店の選定コンペで、
業界特有のズブズブ関係に基づいて判定が行われたことがケチの付き始め。
代理店の呪いをかけられたプロジェクトは発進直後に
リーマンショックという激震に見舞われてしまったのです。

さらに、最近では今年の2月に中学生が殺害される無残な事件が近所で発生。
このエリアのイメージを奈落の底へと落としてしまいました。
裏では誰かがネガティブキャンペーンを張ったかもしれませんね
まあ、広告屋をいじめるとロクなことになりませんぜ、という好例です(笑)。

このリヴァリエ。Å棟のデビュー時は坪単価180万円と記憶しています。
今のC棟は200万円をちょっと超えたあたりでしょうか。
今、首都圏で最も安く買える「まともな」タワーマンションです。
私は、むしろこのマンションをお奨めしています。
レポートでもそう書き、メルマガにも取り上げました。

私はそもそもタワーマンションには否定的ですが、今の日本には
「タワーに住みたい」とお考えの方が一定数はいらっしゃいます。
そういう方で、予算の厳しい条件の場合には選んでいい物件です。
湾岸の交通不便な場所よりも、よほど資産性が安定していると思います。

しかし、同じ川崎市内でもこれだけ価格の差が出る原因は「空気」。
「武蔵小杉に住むのはステイタス」と「殺人事件が起こる川崎区」。
この差が、マンションの価格差を2倍以上にしているのです。
「空気」ですから、時代とともに変わるでしょう。

20年後、武蔵小杉の駅前は「あの古いタワマンの街ね」となっています。
川崎区の港町周辺は、20年後でもポツリ、ポツリと
タワーマンションやホテルが開発されているかもしれません。
川崎区は今より悪くなるとは考えにくく、
武蔵小杉は今よりもの凄くよくなるとも考えられないからです。

この2つのエリアについては、資産価値レポートを最新情報に更新。
よろしければご参考になさってください。

川崎市川崎区
価格　4190円

■セントラルプレイス川崎、■センター川崎マーク・レジデンス、■クリオ川崎サウステラス、■カサーレ川崎ネクシア、■マークウィング川崎、■グレーシアシティ川崎大師河原、■リヴァリエ、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティハウス川崎富士見公園、■グローベル川崎ミッドスクエア、■レーベン川崎大師駅前

武蔵小杉・新川崎
価格　4690円

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9月11日(金)　バリ島不動産セミナー開催

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この株価下落は都心バブル崩壊のゴングか？

今日も上海総合は暴落と言っていい下げ方ですね。
朝から共産党当局が全力介入かと思いましたが、
すっかりアテが外れてしまいました。
おかげで東証も今年一番の下げでした。
さて、これからどうなるのでしょう？

私は現地で確認したわけではありませんが、
中国の不動産バブルはすでに崩壊過程にあるそうです。
不動産と株の価格が下がると、日本なら倒産ラッシュ。
企業はものすごい勢いで人員整理を始めます。

リーマンショック直後に、「派遣村」ができていたのを
覚えている方はいらっしゃるでしょうか？
街に失業者があふれだし、社会には不安が渦巻きます。
経済面では、自動車などの耐久消費財の売れ行きが鈍ります。

今、中国では車が売れていないようですね。
かなりのシェアを持つVWが減産調整を始めました。
天津の大爆発で日系メーカーにも一部損害が出たそうです。
生産もままならない企業も出てきているとか。
でも、在庫がたくさんあるからもっけの幸いでしょうか。

一方、中国の富裕層はますます資産を海外に移転しようとするでしょう。
手持ちの元を外貨に換えて、タックスヘブンなどへ逃避させる動きです。
中国では資産の持ち出しに大きな制限があるみたいですが、
現状ではいくらでも抜け道がありそうですものね。

日本のマンション市場への影響はいかがでしょうか？
二つの方向性が考えられます。

１　資産の移転先のひとつとして、日本の不動産が買われる
２　手持ち資産を現金化するために、日本に保有する不動産を売る

１よりも２が強ければ、市場へは下げの圧力がかかります。
しかし1が2よりも強ければ、その逆。バブルが助長されます。

こういった予測は、経済学者やエコノミストが専門です。
しかし、彼らの予測がピタっと当たった例をほとんど知りません。
実際、ノーベル経済学賞の受賞者が束になってかかっても、
今後の市場動向なんて正確に予測できたりしないのです。

もし、経済学という学問領域が景気や市場の行方を占うのに
多少なりとも役立つシロモノであれば、優秀な経済学者は
それこそ巨万の富を得ているはずではないですか？
私はそんな例を寡聞にして聞いたことがありません。
私の知らないところに沢山いらっしゃるとでもいうのでしょうか。

経済学がいつまでたっても「当たるも八卦、当たらぬも・・」という
レベルにとどまっている最大の理由は、研究対象が人間の心理だからです。
人間の経済行動には100万人いれば100万人に適用できるほど、
使い勝手のよい法則はないのです。みなバラバラ。

かろうじていえるのは、人間はおよそ「自分の得になるように動く」。
それも最大公約数であって、全員には適用できません。
自分の得になる、といっても各人が同じように行動するわけではありません。
株式市場では、毎日膨大な取引が約定していますよね。
売る方は、今後は上がらない、むしろ下がる、と考えています。
買う方は、今後上がるだろう。少なくとも下がらないと考えます。
この両方の考え方があるから、取引が成立しているのです。

つまり、人間は合理的に自分の得になるように動くけれど、
それを正確に予測するなんて、永遠に不可能なのです。
だから、経済学というものは人間が身勝手な生き物である限り、
永遠にゴールへは到達できない悲しい学問なのです。

よろしければ、身勝手な人間の一人として、いつもの通り
「当てずっぽう」の予測をしてみましょう。
中国の景気後退は、今後日本のマンション市場にどう影響するか？
もう一度、二つの動きを示してみますね。

１　資産の移転先のひとつとして、日本の不動産が買われる
２　手持ち資産を現金化するために、日本に保有する不動産を売る

私は、１よりも2の動きが数倍大きいと考えています。
その理由は外国為替が影響するからだと推測します。
現状、中国政府は自国通貨「元」をほぼ完全に管理しています。
そして、元安へと誘導する気配があります。現に、最近やりました。
輸出を伸ばすためと、国内からの資本逃避を防ぐためです。

しかし、輸出はやりやすくなっても資本逃避は防げないでしょう。
特に、中国国内の外貨は急激に減少する流れになりそうです。
人民元は実質値として安くなっていくはず。
元に先安観が出てくると、外国から中国への投資は減少します。

中国国内での経済活動は鈍り、不況感はますます強まります。
政府は焦り、金融緩和に走ります。現に今もそうしています。
今は外貨準備高に基づいて人民元を発行していますが、
そのうちルールを変更するかもしれません。
彼らの国には議会や野党、マスコミといった面倒くさい手続きや、
うるさいことを言う人々や組織がありませんから。
何でもやりたいようにできます。
政府に反対する者たちが天安門広場で騒ぎ出せば、
ただ戦車で轢き殺せばいいのです。それでおおよそは解決。

だから、彼らは最終的に元が足りなくなったら刷り増しするはず。
これは、たいていの国でやっていること。日本も実質的に今やっています。
しかし、通貨政策でインチキを行うと、
国内市場は最終的にデフレからインフレに転じます。
今の日本が、実質的にインフレにならないのは、
刷り増したお金を日本銀行が強制的に「預かっている」からです。

一方、中国政府が元をでたらめに発行すれば、
それは外貨に変わって海外に流出します。すると、さらに元安。
元に対する国際的な信頼性は徐々に毀損していきますね。
人民元での貿易決済など、夢のまた夢、という状態に追い込まれるでしょう。
中国の富裕層たちは、ますます国外脱出を図ります。悪循環です。

彼らは、最終的に落ち着く場所として、日本をあまり考えません。
もちろん、全員が日本をスルーするわけではありません。
一定数は日本を目指すでしょうが、それは少数派。
行き着く先はやはりアメリカやカナダ、オーストラリアが多いはず。

理由は、いくつかあります。
ひとつには日本での滞在許可が下りにくいこと。
日本語よりも英語を使える中国人の方が圧倒的に多いこと。
日本と中国の外交関係がよろしくないこと。
中国では毎日のように反日の三文ドラマや映画が放映されていること。
単純な白人の国への憧れ、等々。

あと、今のような中国発の世界同時株安→不況突入というシーンでは
なぜか「安全資産」とみなされる円が買われる傾向にあります。
その理由は、私にはよく理解できません。円もインチキですから(笑)。
まあ、それはいいとして・・・

今後、1ドル100円くらいまでの円高になると、
120円時代に日本で購入した不動産を買値で売った場合は
ドル換算で2割近くの利益が出る計算になります。
外国人にとっては、非常に売りやすい資産となるわけなのです。

ただ、買値で売れる、とは限りません。
今回の「世界同時株安」は、もしかしたら今の都心バブル崩壊の
始まりを告げるゴング、かもしれないのです。
今頃、内外で株式に投資している富裕層は肝を冷やしているはず。
2万円を切る状態が半年以上も続いたり、1万5千円を目指す展開になれば、
日本国内の不動産取引は徐々に萎んでいきます。
今まで実需ではなく買われてきたバブルだけに、
弾けると萎むのが早いのではないでしょうか。

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