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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
なぜか「目立つ」人生を歩んでいます

論語によると、「五十にして天命を知る」そうです。
私は50をいくつか過ぎましたが天命には興味がありません。
そもそも何かを命ずる「天」なるものの存在さえ疑っています。
そんなもの、どーでもええでしょ。人間、必ず死ぬのだから。

最近、小学校時代の同級生と連絡を取り合っています。
まあ、40数年間話したこともなかったようなお方たち。
そこで、きしかた行く末をツラツラ考えていました。
この歳になって気が付いたことは、「私は目立っていた」。

別段カラダが大きいわけでも、運動ができるわけでも、
ましてや秀才であったわけでもありません。
しかし、人々の記憶に私は鮮明に残っているらしいのです。
そのことは、薄々気が付いていました。

振り返ると、こちらが覚えていないのに向こうが記憶している、
と言うケースのやたら多いこと。
学校時代の同級生たちも、その後の職場の仲間からでも、
どこかで再会すると度々「千原(本名)君やろ」といわれます。
私にとってはまったく覚えがない人が、私を覚えている。
もっとも、私は他人にほとんど興味のない人間です。

今は、名前を売るのが商売になりました。
目立つ機会があればホイホイと出かけていきます。
人前で話をするのも苦ではなくなりました。
しかし、昔はなるべく目立たないようにしていたつもりです。
でも、結局は目立っていたみたいですね。

まず、自分の考えを表に出すのに遠慮をしません。
その考えは、往々にしてその他大勢とは違っていました。
そのことを、ちっとも気にしないどころか、その他大勢を
「お前ら、アホちゃうか」という不遜な態度で睥睨していました。
それで、多少の衝突があっても「フン」という感じ。
まあ、クソ生意気なガキ時代です。

思えば、私は30くらいまで「生意気」と言われ続けましたね(笑)。
そのまま50を過ぎたオッサンになってしまいました。
まあ、今の私に「お前、生意気やぞ」とは誰も言いませんな。
でも、今でも「生意気」なことを言いまくっています。
最近はそれが幸いして、毎日のように週刊誌や新聞から接触があります。
まさか「生意気」が商売のネタになるとは知らなんだ(笑)。

小学校時代の同級生によると、私のイメージは
「ものすごーくアタマが良くて、発想がハンパなかった」そうです。
でも、今はフツーのオッサンとして世間の片隅で可愛く生きています。
今はそうでもありませんが、稼いでいた時はたんまり税金も払いました。
少年時代の補導を除いて、前科はありません。
お巡りさんたちとは時々喧嘩をしたり、協力関係を築いたりします。
いい大人になると、お巡りさんを敵に回すものではないと分かります(笑)。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが。

しかし「目立つ」というのはいろいろ差し障りがあります。
いちばんは、他人の嫉妬を受けやすくなること。
27歳で独立して、年収が300万円から実質3千万円になった時、
開業5年で２回も税務署がやってきました。
実は３回目もありそうだったのですが「撃退」しました(笑)。

ああいうのは、誰かにチクられているからでしょうね。
元の勤め先であり、最大の顧客であった某広告代理店では
とんでもないデマを流布されました。
出入り業者である私が部長席に座って、
机に足を投げ出して電話していた・・なんて。
それで、一時は受注が激減したことがあります。
ライバル代理店に売り込んで、減少分は補いましたけれど(笑)。

世に恐ろしきは、他人の「嫉妬」です。
でも、私はこれに対してものすごく鈍感です。
というのは、私は内心では「自分はエライ人間だ」と思っていますが、
他人からそう見られているとは全然考えない人間です。
他人様から見れば、私はただの「生意気な男」だろうと
思い込み続けていくうちに、齢５０を超えてしまったのが現実。
今ではただの「小うるさいオヤジ」なのでしょうね。

しかし、今でも私は自分が考えている以上に「目立つ」ようです。
このブログは、始めてから実質７年になります。
推定で２，３千人の固定読者さんたちがいらっしゃるようです。
これは、始めて２年目くらいからあまり変わりません。
ありがたいことです。ありがとうございます。
ただ、これを不自然に増やそうということはしていません。

私は「食えればいい」わけで、必要以上に目立とうとは思いません。
元からして「目立ちたがり屋」ではないもので。
グーグルアナリシスも、今では数カ月に1度しかチェックしません。
しかし、他人の嫉妬にはうんざりですね。
自分が余り持たない感情なので、とても理解しにくいです。

私のように成功したともいえない人間が、
なぜに他人の嫉妬を受けるのか理解に苦しんでいます。
好き勝手なことをして世間体を保つ程度の暮らしをしていることが、
さほどに妬ましいのでしょうか？

昔の同級生や元同僚は「千原君、すごいな」と言ってくれます。
とんでもない。世間の端っこで細々と生きながらえているだけ。
今さら何かを成そうなどという気負いもありません。
ただ彼らが羨むモノがあるとすれば、それは私の持つ「自由」でしょうか。
アホな不動産屋や理屈の分からない代理店営業に頭を下げなくても
なんとか生きている、というささやかな「自由」。
これは大変ありがたいものだと思っています。
何よりも嬉しいのは「朝いつまでも寝ていられる」ことでしょうか(笑)。

さて、資産価値レポートのご案内です。
新しく「中野区総集編」を立ち上げました。
盟友の如月さん、本業が忙しくてちっとも更新してくれません。
ですから、オリジナルで中野区を作ってみました。
杉並区と新宿区に挟まれた中野区。
はっきりいってマンションはあまり高くありません。
江東区や北区とならんで、合理主義者には狙い目ですね。

中野区総集編
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■サンウッド東中野、■オープンレジデンシア東中野、■レジデンシャル中野新井薬師、■ミッドアベニュー中野、■グランドメゾン中野南レジデンス、■ザ・パークハウス 上鷺宮

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米中対決の時代がやってきた

幕末の「志士」なんて、子どもの頃は憧れましたね。
「鞍馬天狗」活劇をリアルタイムで楽しんだ最後の世代ではないでしょうか。
もっとも、私の世代では嵐寛十郎は大人たちの語り伝え。
テレビドラマでは竹脇無我あたりが主演だったような。

明治維新の後、薩長土肥による藩閥中心の新政府は、
「江戸は遅れた時代」「旧幕府は悪」という史観を流布させました。
実のところ、薩長の新政府は腐敗が凄まじく、
徳川政権の方がまだしも清廉であったように思えます。
また、会津藩なんぞはほとんど濡れ衣を着せられて、
無理やり戦に持ち込まれ、徹底的に叩かれた感じ。
新選組も同様に「鞍馬天狗」が正義であった時代は、完全な悪役。
ちょっとかわいそうな役回りでした。

これって、日本が1945年に戦争に負けた後、GHQが行った
「日本が悪かった洗脳教育」（別名「日本悪玉論」）である
ウォー・ギルト・インフォメーション・プログラムと酷似。
自分のアタマでモノを考えられない人は、いつまでも
洗脳されたままの状態で過ごし、一生を終えます。
まあ、そういう人はそういう人の人生を歩めばいいだけですが。

さて、その少年の頃、無邪気に憧れた志士に、齢50有余にして
なってしまった、というかされてしまったというか(笑)。
「不動産業界の志士見参！」
なーんて、おおげさな(笑)。
コレ、僕が考えたコピーじゃありませんからね。
私が遊び半分でご提供したのは「二人の怒れる男が・・・」の部分。
まあ、あんまりレベルは変わらんか(笑)。

2015-6-3日経朝刊

先日、大友さんと言うアルティメット総研の代表とお会いして
「ジャンジャン過激なことを話しましょう」ということで意気投合。
こういうイベントにお招きいただくことになったのです。
開催は来週の土曜日13日。場所は有楽町の国際フォーラム。
上記は本日(6月3日）の日経新聞朝刊に掲載された広告。

参加無料ですから、みなさんぜひお出でください。
ただし、ちょっとギュウギュウに詰め込まれるかと思います。
榊のいつものセミナーのように、大きな会場でスカスカ、
という感じではありませんので、そこはご承知おきください(笑)。

さて、今日の話題。壮大に脱線したいと思います。
私が、このブログで語る「3番目に得意」なお話し。
それは「国際情勢」です。

ツラツラ公開情報を読んでいると、大きな変化に気づきますね。
それは、オバマ政権が本気で「対中牽制」を始めた、ということ。
ご存じの通り、南シナ海での埋め立て工事が連日報道を賑わせています。
アメリカの出方も、最近は厳しくなってきました。

私は何度もこのブログで取り上げた通り、オバマ外交は腰抜けでした。
中国を相手に「まあまあ、そういきり立たずにビジネスをしよう」と言う姿勢。
それでいて、安倍君には何とも冷たく当たっていました。
最近ではすっかり様子が変わりましたね。
安倍君には優しく、習君には厳しく接しているようです。

これは、明らかにアメリカ・オバマ政権の方針転換です。
あの「弱虫オバマ」も、ようやく中国の本質に気づいたようなのです。
連中にはヤワな話し合いなどはもってのほかで、
「力」を背景にしないと付け上がるばかりであると・・・

オバマ政権の命脈は、実質あと1年です。
最後の半年間に、次の政権に影響するような政策転換は困難です。
したがって、その間に対中強硬策にハッキリ転じる可能性があります。
また、アメリカの国内政情を考えても「民主党＝対中宥和」という
悪いイメージを払しょくさせる必要があります。

中国はこれまで、アメリカを舐めてきた様子が窺えました。
日本との歴史問題でゴネてみせて、日米分断を図りつつも
「対日戦では一緒に戦った仲でしょ。日本は要注意ですよ」
という共通認識を形成しようとしていたフシが濃厚。
これに、アメリカの朝日新聞ともいうべきニューヨークタイムズなどが同調。
いわばアメリカの左派を煽りながら「反日」をてこにして
「次の世界は米中で共同支配しましょうね」という戦略。

実のところ、それも対米向けの見せかけ。
本音で言えば「世界を自分たちのモノに」というまことに危険な
世界征服戦略を内に秘めての、とっかかりがアメリカとの「G2」。
今の内はアメリカと仲良くやって見せて、力が付いたら逆転へ。
まあ、今の勢いなら経済規模では十分に可能です。

ぼー、としていたオバマ君も、やっとそれに気がついたみたい。
われわれ日本人は、もう何年も前に中国の狡猾な領土拡大戦略を、
身近なニュースとして見てきたから、ほぼ国民認識。
しかし、アメリカにとっては東シナ海も南シナ海も辺境。
そこで中国が岩礁のひとつふたつ掠め取るのは、どちらかといえば他人事。
中国がふりまく反日の歴史プロパガンダに惑わされて、
彼らの本音が良く見えていなかったのです。

でも、ようやく気づいて方向転換を図っているようです。
中国は、まだアメリカを舐めています。きっと今でも。
アメリカの本当の怖さを知りませんね。
日本は1941年から45年までの戦争で、大きな犠牲を払いながら学びました。
連中を舐めてはいけません。ましてや、敵にしてはいけません。
アメリカ人の大方はバカですが、一部は日本人など
歯牙に掛けないほど優秀な奴らがワンサカ。
またの軍隊はダントツに世界一なのです。

アメリカは今、対中戦略を練り直しています。
多分、ものすごく大きなスケールでビジョンを再構築しています。
彼らは、中国の経済破綻から共産党の独裁崩壊へ、
さらに新政権の再編までのシナリオを描いているのです。
アメリカは、そういうスケールで国家戦略を立てる国なのです。

中国は面子の国です。南シナ海で譲歩することはないでしょう。
アメリカ軍が12カイリ以内に入ってきたら、警告射撃くらいはあるはず。
また、今後アメリカは中国からのサイバー攻撃や
軍事技術のスパイ行為、不正を伴う企業進出に目を光らせます。

さらに言えば、共産党政権を転覆へ導く積極的な活動に
裏から様々なサポートを与えるはずです。
例えば、法輪功のような宗教活動や、チベット&ウイグルの独立運動。
つまり、アメリカは決して中国をパートナーとは扱わず、
ましてや自分たちを凌駕する経済大国になるのを許さないはず。
オバマ政権の残り1年は、新しい対中戦略のベースを敷く期間です。

世界は今、大きな波乱を前にしたさざ波に揺れているのです。
戦いはアメリカVS.中国です。これはハードな戦いになりそうです。
幸い、我々はアメリカ側の一員です。いまのところは。
ちょっとイカレタ隣国は形式上アメリカ側ですが、迷っています。
おバカですね。中国についても最後は属国の運命が待っているだけ。
ただ「日本憎し」という感情だけに突き動かされているのです。

今後、アメリカさらに日同盟強化を求めてくるでしょう。
はっきりと、中国弱体化を図るはずです。
アメリカVS.ソ連の冷戦は、本格的に火を噴くことなく終わりました。
しかし、今度は分かりません。

例えば対ソ戦でも、アフガニスタンのような戦場がありました。
もしかしたら、チベットやウイグルで
独立ゲリラ軍が組織されるかもしれません。
米軍が直接関与しなくても、ベトナム海軍と中国海軍が
限定的な衝突を繰り返す可能性があります。
その場合、日米海軍はベトナムを支援するでしょう。

ここで複雑に作用するのは、中国の国内情勢。
習君は上海閥を完全に敵に回しましたから、
いつ何時足をすくわれる大反撃にあうかもしれません。
北朝鮮もクーデターの可能性が高まっているようです。
現在の東アジアから南シナ海は、まさに「東洋のバルカン半島」。
私の生きている内に大発火はあるのでしょうか？

小さな発火でもあれば、それこそ世界が凍ります。
日本の不動産を買いまくった大陸の華人は、一斉に換金に走るでしょう。
そうなった時の大混乱を想像すると、暗澹とした気分になります。
多分、円も対ドルで暴落するかもしれませんから。
最も望ましいのは、中国の緩やかな自壊ですが、そうなるかどうか。
あまり突っ込んで考えると夜も寝られなくなるのでこの辺で。

冒頭のお招きとは別に、いつもの私のバリ島セミナーを
29日月曜日に開催します。参加申込みはまだ3名です。
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文章にもその人の品性が出てしまう

世の中というのは、理屈に合わないことがけっこうあります。
そもそも、人間の感情というものは非合理の局地みたいなもの。
「好き」と「嫌い」に理屈なんてありません。あってもほぼ後付け。
ところが、人間は理屈よりも感情で動く場合がほとんどです。

マンション選びでも、その感情が大いに影響します。
中国人と同じく湾岸の豪華共用設備付タワーマンションを選ぶか、
代々木上原や広尾のしっとりとした低層を好むかは、
人間の内なる価値観が決めます。価値観のベースは感情。

もちろん、氏素性や育ち方、親の価値観も大いに影響しますね。
人間の「品」というものは、後付けが効きません。
生まれ育ちや、身に着けた教養が自然に出てくるものです。
心の内側が卑しいお方が上品に振る舞っても、自ずと透けて見えます。

これは、立ち居振る舞いや話す言葉だけではありません。
20歳以降であれば、ほぼ顔に出てしまっています。特に男性。
温厚な性格の方は、自然に優しそうなお顔になります。
ずるいことばかり考えているお人の顔は、見るからに貧相。
自尊心ばかり強そうな人の顔は、どこか傲岸不遜。

大人になってからの人生は、履歴書になって顔に刻まれるのです。
これは、ある意味恐ろしいことですね。
女性は男性と違って「己をよろこぶもののために顔をつくる」方々。
職業によっては笑顔を振りまくことが課せられたりします。
だから、男性に比べれば幾分分かりにくいのですが、基本は同じ。
歩んできた人生が顔に刻まれていきますね。

さらにいうなれば、顔だけではありません。
その人の書く文章にも、品性や性格が出てきます。
私は、ブログやSNSで知り合った方とお会いすることがよくあります。
まず、前もって抱いているイメージと実物が違いません。
これは、文章の綴り方の巧拙とは少し違いますね。

私は、もう30年以上も文章を書くことによって食べてきました。
世に名前は知られていませんが、一応はプロだと思っています。
だから、他人の書いた文章の巧拙を見分けるには長けています。
微妙なニュアンスの意味するところも、ある程度嗅ぎ分けているつもり。

しかし、そういうことよりも、やはり文章には内面が出ます。
短いSNSの文章の中にでも、そのお方の内面が宿るのです。
SNSはお互いの顔を合わせていませんから、表情は読めません。
でも、言い回しや前後のニュアンスで真意が見えたりもします。
その手法は現国の入試問題を解く作業に、やや似ていますね。

私、今はこんな仕事をしていますが、学校時代の国語は不得意でした。
他人の書いた文章の真意など、どーでもいいと思う性格。
それに、実のところ作者の真意ではなく出題者の解釈への
同意を求めるのが、現国という科目の特異性ではないかと思います。

私ごとで恐縮ですが、18歳の時よりも今の方が受験問題はよく解けます。
その理由は「耳したがう」。私はまだ60にはなっていないのですが(笑)。
つまり、人生経験を経ることによって「他人が何を考えているか」
という人間関係術をたくさん学んでしまったのです。
だから、出題者の意図も18歳の時よりも掴みやすくなっていますね。

ついでのことながら、受験が終わって以降も古文や漢文を
好んで読んでいたせいか、文法問題以外はスラスラ解けます。
何年か前に、遊び半分でセンター入試の国語を寝ころびながら
解いて見たら85%ほどの正答率だったと記憶しています。
「もう一回受験するか」なんてのはジョーダン。

まあ、自分が書く文章というものは、ある意味「恐ろしい」もの。
私なんかは「恥多き人生」だと開き直って何でも書いています。
それに、書かないことには稼げないという最強の言い訳もあります。
これからも、このブログに限らずたくさん書いていくことでしょう。

ところで、私は最近「ウソ」を書くことがほとんどなくなりました。
しかし、20数年の間「コピーライター」を生業にしていましたので、
それはそれはもう大量の「ウソ」を書いてきました。
「ウソ」といっても、厳密な意味での嘘ではありません。
多くの人を意図的に誤解へ導くためのコピーを書いてきたわけです。

その「誤解」の中身を少しだけ解説すると
●駅徒歩15分のマンションでも「便利に暮らせ」「資産価値は安定し」「資産価値も悪くない」と思わせる
●200戸くらいの普通のマンションでも、そこは「家族の楽園であり」「家族が幸せになれ」「永く快適に暮らせる」というイメージを植え付ける。

まあ、だいたいはそういったことです。
本当にそうなら、それは素晴らしいことです。
でも「どう考えても違うだろ」という物件も多くありました。
それでも、仕事ですからキレイごとをたくさん書きました。

新築マンションのパンフレットなら千冊くらい書いたかもしれません。
その2，3倍の数の折込チラシをつくりました。
モデルルームはその半分くらいは見ているでしょうか。
あんなに意味のないものはありません。ただのイルージョン。

バラしてしまうと、パンフレットが50ページくらいのボリュームでも
集中してやれば1日で書けてしまいます。
チラシのキャッチコピーなんて数分で2，3案。
もっとも、私のライティングは「業界最速」らしいのですが(笑)。

しかし、現役の時にはそんなことは言いません。
「イヤー大変ですよ、ページ数多いから」なんてしんどそうな顔。
というのはページあたり1万円から1.5万円のコピー料を
請求しなきゃいけないので「1日で書けます」なんて、
口が裂けても言えないのです。
「お前、一日で・・十万円も稼ぐのか！」
なんて、余計な感情を持っていただいても面倒なだけですから。

当たり前ですが、毎日50ページのパンフレットを書くほど、
たくさんの仕事があったワケではありません。
私は1日で書けても、それを使ってページをデザインするには
とても1日の作業ではできません。
グラフィックデザインの作業時間は、コピーの軽く3倍以上」です。
まあ、それはどうでもいいことですが。

広告屋時代、私はきっと毎日浮かない顔をしていたと思います。
クライアントに打合せに行き、理屈の分からない担当者と話し、
売上と利益額を最優先にする代理店の営業と交渉し、
その間の空いた時間でコピーをシャシャッと書く日常。

楽しみは、移動時間に楽しむ読書くらいでした。
儲かっている時は愉快なのですが、赤字になると最悪。
毎月何百万円ものお金が消えていきます。
それは、きっと浮かない顔をしているでしょうね。

あのまま50歳になっていたら、きっと今よりも
ひどい顔になっていたことでしょう。
まあ、今でもこの程度ですから酷いと言えば酷いのですが(笑)。
また、ストレスが多いので病気になっていたかもしれませんね。

何よりも「ウソ」を書かなくていいのが助かります。
仕事とはいえ、みなさんの誤解の元を提供して
お金をいただくことには少し心が痛んでいました。
今は、その逆。いたって伸びやかに仕事が出来ています。

考えてみれば、広告屋時代とは真逆のベクトルでモノを書いています。
あの頃は、不出来なマンションでもひたすら「いいですよ」。
今はダメなマンションには「ダメ」。いい物件には「買っていいですよ」。
どちらが精神衛生上よろしいかといえば、当然後者。
さらに言えば、理屈に合わないことを平気でのたまう
不動産屋さんたちのご意向を伺わなくてもよくなりました。
私立文系の代理店営業に、理屈を説明する必要もありません。
あのストレスからの解放は、何よりもこの仕事に変わっての収穫です。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回は「大阪市のタワーマンション」。
前回更新した2月時点の顔ぶれがあまり変わりません。
ただ、今回から登場した中之島のタワーは場所が面白いですね。
戸数も半端なく多いので価格政策が注目。
まだ分からないので、レポート内では私の相場観を書きました。

大阪のタワーマンション
価格　5,290円

■シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス、■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）、■エルグレースタワー大阪同心、■福島リバーガーデン、■クラッシィタワー淀屋橋、■阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）、■クラッシィタワー南船場、■ロジュマンタワー梅田、■シティタワー梅田東、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋NORTH、■ジオタワー南堀江、■（仮称）南森町 免震タワープロジェクト、■ピアッツァタワー上本町

6月29日の月曜日に、中央区の産業会館で
「バリ島不動産セミナー」を開催します。
終わった後でワリカンの懇親会を開きますので、
「榊と飲みたい」という方も、ぜひともいらしてください。

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6月29日(月)18:30よりバリ島不動産セミナー開催

今、最も有利な海岸不動産を

バリ島不動産投資セミナー

過去にAPECも開かれたインドネシア・バリ島では今、不動産価格が上昇中。年々海外からの観光客・長期滞在者は増える一方。物価が安く、治安面でも 良好な環境にあるため、日本人のリタイアメント＆ロングステイアーが増加傾向。さらに、世界の好景気エリアから投資が集まるので、値下がりリスクも僅少。

日本でも注目されはじめたこの「バリ島不動産への投資」と「不動産取得による長期滞在」について、その初歩的な現地の不動産事情の説明から、実際の物件紹介までA to Zで行うセミナーを開催します。

定員は各回15名様限定。地下鉄浅草線の「東日本橋」駅から徒歩４分の会場で参加費はお一人様１０００円。定員になり次第締切です。当日は少人数でのコミュニケーションを重視した内容にしたいと考えています。

開催日時：　2015年6月29日（月）　午後6時30分より

開催場所：中央区産業界会館　第三集会室

（東京都中央区東日本橋2-22-4　「東日本橋」駅より徒歩４分）

主　　催：榊マンション市場研究所,バリ悠々倶楽部

参加費用：お一人様　1,000円（税込）　定員15名　定員になり次第締切

セミナー内容

１　講演「今なぜ、バリ島への不動産投資＆定住なのか？」　30分程度
講師　榊 淳司（榊マンション市場研究所代表）

２　講演「バリの不動産事情」　30分程度
講師　八神 誠（バリ島悠々倶楽部・現地法人 代表）

３　質疑応答、その他ご相談　１時間程度

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東京と大阪、街づくり400年の計

26日の火曜日は、大阪の街をのべ10km以上歩きました。
全部環状線の内側。いわゆる都心と言っていいところ。
それで思ったのは「道が広い」。
くわえて、大阪の中心部は基本的に碁盤の目になっています。

東京では銀座日本橋あたりは碁盤の目になっていますが、
それ以外の都心はグチャグチャですね。
港区や文京区、新宿区、渋谷区にも細い道がいっぱい。
もとは郊外だった世田谷区には昔はあぜ道だったような道路がいっぱい。
まあ、大阪も東の方へ行けば同じようなものですが。

碁盤の目と言えば、京都ですね。中心部はほぼ完全にそう。
大阪は、そもそも秀吉が街の縄張り(設計)をしました。
きっと、京の町に似せた構造にしたかったのでしょう。
御堂筋や堺筋、谷町筋は南北まっすぐに走っています。

秀吉に比べれば、家康は江戸の町を出鱈目に作ったと思います。
まず、何よりも城。それはもう堅固に作りましたね。
皇居を見ていると、その防御力のすごさを感じます。
今の外堀通りまでが、一応は城内だったわけですから。

しかし、江戸城は一度も戦をすることはありませんでした。
大坂城は、冬の陣と夏の陣で盛大に戦をしましたね。
いつか書きましたが、私は大阪の陣のことを考えるのが好きです。
まあ、そのことについてはいつかさらに突っ込んで書きたいと思います。

1868年に、明治新政府の東征軍がひたひたと江戸に向かっていました。
鳥羽・伏見の戦いで逃げ帰った15代将軍慶喜君は、まったく戦意なし。
あの時、江戸城に籠って大籠城戦をやらかせば面白かったのに。
越後や会津など東国諸藩のその後の動きを見れば、
大坂の陣の時の秀頼ほど孤立無援ではなかったはずです。
もしかしたら、そこで明治維新はとん挫していたかも。
盛り返して京都を取り返せば、そっちが官軍ですからね。
まあ、そういう楽しい想像は置いておいて。

江戸の町は、最初は秀吉傘下の大大名であった家康の居城、
そして城下町としてスタートしました。
関ヶ原の戦いの後は、天下人の町。幕府の本拠。
にわかに全国の大名が屋敷を持つことになります。

そのあたりの事情に私は詳しくありませんが、
大名屋敷の配列が今から見ればなんとも出鱈目ですね。
とにかく、丘の上のいいところにテキトーに置いていった感じ。
今の港区や文京区の丘陵地はほとんど武家屋敷。

逆に、低地にはお目見え以下の御家人の居住地や町屋に。
それが今の山の手と下町の区分につながっています。
したがって、東京には出自のいい住宅地ができています。
ところが、大阪は碁盤の目のほとんどが商家の町。
武家屋敷は、今の中の島あたりにあった大名たちの蔵屋敷だけ。

この歴史の違いが、東京と大阪の街の風情の違いになっています。
私は京都で育ちましたから、どちらでもない感覚があります。
でも、どちらが好きかと言えばやはり東京の山の手ですね。
何百年もの歴史に裏打ちされた街並みには、独特の空気があります。

しかし、現在の大阪都心のいいところは、区画整理がきれいなこと。
碁盤の目の内は道が広いので、窮屈さを感じるところがほとんどありません。
東京は銀座・日本橋エリアの碁盤の目の内側は、それなり。
しかし、港区や文京区の「旧市街」みたいなところは大変。
車で行くと出られなくなるところもありますから。

じつは私、大阪の都心を10km以上歩いて足が痛くなりました。
若い頃はそれこそ20kmでも平気で歩いたものです。
大阪の街をヒーヒー言いながら歩いて、歩いて、考えました。
「次はレンタカーを借りよう」
車で回るとメッチャ楽そうなのです。道が広いから。

不動産と言うのは「接道」というのを重視します。
どういう道路に、どれだけ長く接しているか、が大切です。
埋立地のようにペロっとした無機質な街では、関係ありません。
意味のないほど広い道路が縦横に走っていますから
ほとんどのマンションは幅広の道路に接しています。

しかし、東京の都心、特に港区や文京区、新宿区、世田谷区などの
マンションは、接道の条件が悪いところが多いですね。
200戸くらいの規模になっても、車1台しか通れない道に
囲まれているようなマンションがあったりします。

まあ、街の成り立ちは住宅のありように影響します。
日本の多くの町は狭い住宅がひしめき合っていました。
業界には「木密（もくみつ）」なんて用語があります。
「木造狭小住宅密集地域」の略でしょうか。
大きな地震で火事が発生したら大変。
阪神大震災時の神戸市長田エリアみたいに大規模火災が発生。
道がふさがれてしまって消火活動ができませんね。

日本人の建築家や都市計画屋は、この木密を極端に嫌います。
その結果生まれたのが湾岸の埋立地のような街。
代表選手は六甲アイランド、新浦安、海浜幕張。
私に言わせれば、みな失敗作ではないでしょうか。
人口膨張期にはチヤホヤされますが、減少期には取り残されます。
現に、衰退の兆しをちらほら感じますね。

街は生き物です。
建物や人はその重要な構成要件。
元気な街にはひとが集まります。
活気がなくなると衰退します。
萎みかけた街が、活気を取り戻すこともあります。
しかし、それは一人や二人の人間が俯瞰しながら考え、
図面を描いたり企画を練ったりして成しえることではありません。
信長や秀吉は街づくりの名手でした。家康は下手くそ。
しかし、400年たってもっとも繁栄しているのは
一番下手くそな家康が出鱈目に作った江戸・東京です。
そのあたりを考え出すと、実に楽しいですね。

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