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2015/6/16 16:45 | メルマガ発信 | Comments (2)

ギリシャがデフォルトする意味

世の中、夏に入りそうな気配ですね。
その前に梅雨があるはずなのですが、あまり雨が降っていません。
雨が降らないと米の作柄が悪くなるのでちょっと心配。
天皇陛下も常に雨を気にしておられるようですから。

さて、今日も盛大に脱線いたします。お話のテーマはギリシャ問題です。
今月末に2200億円をIMFに返済しなければいけません。
2200億円なんて、トヨタの利益の数分の１です。
人口８３万人の世田谷区の年間予算の約半分。
ギリシャの人口は1100万人。普通に考えれば「なんでもない額」です。
それが、どうやら払えないのだそうです。

払えなければ「デフォルト」ということになります。
IMFは、こういう債権を過酷に取り立てることで知られています。
アメリカ系の国際金融機関。日本の財務省とのつながりもそれなり。
韓国が金融危機に陥った時、ハゲタカのように融資を回収しました。
愉快なお隣さん、近々同じ轍を踏みそうな感じですね。
まあ、それはいいとして。

ギリシャがデフォルトに陥るとどうなるのか？
それ自体は大したことがないと思います。
南欧の小国が大混乱するだけ。直接の影響は軽微。
しかし、心理面での効果は凄まじいものがあるともいます。

私たち日本人の多くは「借りたものは返す」という発想です。
もっとも、今でも年間数万人は自己破産をしているので
あまりエラそうなことが言えないお国柄になりつつあります。
でも、基本的に日本と言う国家は過去に外国からの
借金を踏み倒した前科はゼロという稀有の存在。

これに対して、カソリック系の国はかなりいい加減です。
ギリシャはギリシャ正教の国ですが、これはカソリックと同じ。
所属する教会の系列が違うだけで、信仰観は似通っています。
つまり、最後は神様にお許しをいただければすべてはチャラ、という感覚。
イタリアやスペイン、ポルトガル、アイルランドなどがこれ。

当然、借りたものが返せなくても、それは「神様のおぼしめし」。
日本語で言えば「そんな細かいことでガタガタいうなよ」の世界。
これに対してIMFを牛耳るアメリカ、ECBを支配するドイツは
まじめなプロテスタントの道徳観が支配する国。
「貸したものはとことん取り立てる」という行動様式があります。
だから、ギリシャはきっといつかデフォルトすると思います。
それは今月中かもしれないし、数年先かもしれません。
彼らが借金を返せない、という現実からは逃れられません。

スペインやイタリアもそれに続く可能性が出てきます。
問題なのは、この2国はギリシャに比べようもなく
国のサイズと経済規模が大きなことです。
それ、すなわちユーロという基軸通貨の危機なのです。

私は、この21世紀の最大の問題は「通貨」だと思っています。
ドルやユーロ、円、そして人民元。
みんな、何の根拠もなく発行されている幻想の通貨です。
その昔、通貨は金の保有量に基づいて発行されていました。
しかし1971年のニクソンショック以来、金本位制は崩壊。
ドルはユダヤ系の4銀行の思惑で発行できるようになりました。

日本もながらくストイックな通貨政策を取ってきましたが
2013年の3月の日銀総裁交代以来、「異次元」に円を増発。
それが今の円安につながっています。
まあしかし、円は日本だけのローカルな通貨。
日本国債の発行残高がⅠ千兆円を超えたところで
それを国内で消化している限り大きな問題ではありません。

問題は、自国で通貨が発行できないユーロ圏の国々。
彼らはカソリックお得意の「インチキ」ができないのです。
なぜなら、彼らにはユーロを発行する権利がないから。
ユーロはドイツが牛耳るECB(ヨーロッパ中央銀行)が発行します。
「足りないから」という理由で、日本やアメリカや中国みたいに
通貨を増刷できないところが不自由ですね。
だから、行く末は明解なデフォルトです。

何度もいいますが、ギリシャ1国がデフォルトするのは蚊に刺されたと同じ。
問題は「スペインやイタリアもいずれは・・・」という心理的恐怖感。
そして「ユーロはあかんのとちがうか」という猜疑心。
実際、あのシステムにはかなりの無理があると思います。

ヨーロッパというのは、我々日本人には一種理解しがたいところがあります。
あれだけ言葉や文化が違うのに、「自分たちは同じ」という想いを
どこかに持っているからEUやユーロが成立しました。
私たち日本人は「韓国人やモンゴル人と同じ」なんて、毛ほども思いません。

彼らの根っこにあるのはギリシャ・ローマ文明とキリスト教です。
そういう共通項目があるからこそ、「ヨーロッパはひとつ」なんて、
私から見れば「青臭い」理想論を現実化できたのでしょう。
これまでもローマ帝国の崩壊以来、ナポレオンやヒットラーが
ヨーロッパを武力で統一する寸前まで駒を進めました。
そして、今回は「通貨」という文明での統一。そして破綻・・・？

私はギリシャがデフォルトすることで、世界の人々の通貨への
「幻想」が崩れなければよいのだが・・・と願っています。
逆に、ギリシャのデフォルトで儲けたい方は、
今から金を買っておくことですね。あるいは、FXでユーロを売る。
上手くいくかどうかは分かりませんが、
ギリシャのデフォルトは21世紀が迎える最初の「通貨危機」だと思います。

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2015/6/16 14:16 | ちょっと脱線 | Comments (2)

嫉妬にウンザリした人生の野暮用

昨日は有楽町の国際フォーラムでセミナーに講演参加。
「トークバトル」というのもありました。
いちばんウケたやり取り。
司会者「過激な発言をされていて、どこかからクレームが来たことはありますか？」
私「不動産屋さんからはありませんね。ただ、特定の個人さんから掲示板サイトなどに『ないこと』をたくさん書き込まれています。その方、私がブログを更新する度になにがしかの悪口を書き込まれているようです。私のことをすごーくお嫌いみたいなのですね。嫌いだったらわざわざ見に来なくてもいいのに、と不思議で仕方がないのですけど」
司会者「嫌い、嫌いは『好き』の内なのでしょう」会場爆笑。

木曜金曜と、人生の野暮用で京都にいました。
すごく疲れた後で、昨日のセミナーに客演。
まあまあ、いつものとおりこなした後に「トークバトル」。
なかなか楽しかったですよ。私の本はあまり売れませんでしたけど。

ここ数日間で私が怒り、悲しみ、心を暗くしたのは「嫉妬」。
私の心をメラメラと燃やしたのではなく、他人からのそれ。
人間のもつ劣情の中でも、最も歪んだ精神病理ではないでしょうか。
さらに、それを抱く当人はまった自覚していません。

私は「嫉妬」という感情は人間のもつもっとも邪悪な一面だと思います。
だから、自分では努めてそういう暗黒面に走らないように
意図的に精神を調整しているつもりです。
何よりも、私は「自分がいちばんエライ」と思いこめる「ナルちゃん」です。
だから、他人を羨むことがほとんどない人生を送ってきました。
嫉妬に狂うくらいなら「ナルちゃん」でいた方がいいと思っています。

だからかどうか、他人から自分に向けられる嫉妬にはすごく鈍感。
このお話、何回か前にも書いたような気がします。
「またか」と思う方はスルーにしてくださいね。
このブログは私の好きな事を書くために続けているので、あしからず。

私は、今さら世間からチヤホヤされたいとは思いません。
というか、すでに勿体ないくらいにチヤホヤされています。
昨日も、セミナーの主催者側から「榊さんのおかげです」と、
こっぱずかしいばかりにチヤホヤされてしまいました。
私のところにやってくるメディアも、一生懸命ヨイショしてくれます。
まあ、私にしゃべらせなければいけませんから(笑)。

私は、小さい時からずっと他人にチヤホヤされ続けてきた気がします。
だいたいが「お人好し」なので、それを半ば本気で受け取るタイプ。
だから自分が「いちばんエライ」と思い続けた人生です。
逆に、チヤホヤされない人の心情がよく分りません。

ここ数日の体験を私なりに分析すると、私がチヤホヤされた陰で
ずっと地味に生きてきたお方の嫉妬が爆発したように思えました。
しかし、儀式が終わってみればまたしも私がチヤホヤされる結末。
私は地味に生きているつもりでも、結果はいつもそうなりがち。

「私は何度も人生の修羅場をくぐってきました」
四半世紀ぶりに会った親戚のおっちゃんにそういうと
「お前の顔を見たらそんなことは言わんでもわかる」
なんて言われてしまいました。
私の顔には、そういう「履歴」が刻まれているのでしょうか(笑)？

30年ぶりに会った従姉のおねえさんが、1歳くらいの頃の私の写真を見て
「ママやん」（今もそのままだよ）とおっしゃいました。
1歳の頃から、世の中に向かって文句をいいたそうな顔でした。
私から見れば風貌は今と全然違うのですが(笑)。

特に大したことは何もしてこなかった人生です。
これからも大事を成すような人間ではないし、野望もありません。
昨日は「不動産業界の中心におられる榊先生」なんて
言われましたが、全然違います。
端っこの方でおとなしく文句を言っているだけ。

「榊さんのブログをいつも楽しみに読んでいます。それだけ申し上げたくて」
昨日、そうおっしゃって下さったご夫妻がいらっしゃいました。
ありがとうございます。
これはチヤホヤよりも本気度の高い褒め言葉だと思いました。
はたまた「私、榊先生と同じ塾員です」という方もいらっしゃいました。
拙著にサインするときに「塾員ですから・・君」と書いて下さい。
何十年かぶりに慶應義塾の美風を思い出しました。

話を少し変えます。
1月頃に「香港のテレビ局から取材を受けました」とここで書きました。
「3月に放送します」と言われていたのですが、その後連絡なし。
きっとボツになったのかしら、と思っていました。
テレビ局の場合は、そういうことがしょっちゅうありますから。

でも、4日前に私のところに香港最大手の
新聞社の記者さんが、私の事務所に取材でやってきました。
「私は榊さんをテレビで見ましたよ。あとでアドレスを教えます」
といって、そのあときちんとメールを送ってくれました。

programme.rthk.hk/rthk/tv/programme.php?name=tv/thisweek2014&d=2015-03-24&m=episode

3月24日放送だったそうです。27分頃からが私のでているところ。
私の声は一部しか入っていません。あとは広東語の吹き替えとテロップ。
なんとなく言っていることは分るはず。

そして、今度は香港の大手新聞の一面にデカデカと記事が出るとか。
これでもう、「榊淳司」は香港でも有名人・・・なんて(笑)。
香港で名が知れても、別に何か得することはありません。
このブログで自慢するのがせいぜいですね。

いやはや、しかしこの3日は疲れました。
体力的というか、精神的に。嫉妬にはウンザリ。
本音でいえば「こんなつまらない人間に嫉妬するなよ」。
人生の厄介ごとがまたひとつ増えた気がします。嗚呼。

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2015/6/14 15:58 | ちょっと脱線 | Comments (5)

未来に暗雲漂う江東区の人工アイランズ

なんか、オリンピックの会場がやたらと変更になりましたね。
6競技が江東区の湾岸エリアから他に移されてしまいました。
「湾岸五輪」と呼べるかどうか、やや怪しくなっています。
湾岸エリアのタワーマンション人気に影響するでしょうか？

しかし、そもそも江東区の湾岸エリアと言うのは、呼称が変ですね。
というのは、「湾岸エリア」というと何か陸続きのイメージがあります。
ところが、あの辺りはすべてが埋立地です。
橋をいくつか渡らなければたどりつけません。
例えば、有明なら銀座から4番目の「人工島」です。

神戸の場合、そのあたりスッキリした呼称となっています。
「六甲アイランド」とか「ポートアイランド」なんて。
豊洲や有明も、本来「・・・アイランド」にすべきでしたね。
その方が今のやや暗い「辺境感」や「埋立地感」よりも
明るいリゾート性を演出できたのかもしれません。

また「豊洲」とか「有明」あるいは「東雲」という地名には、
どこか後付のインチキ臭さが漂っています。
つまり、自然に生まれてきた味わいのある地名ではなく、
ペロっとした軽薄さが伝わってくるのです。
その点、江東区湾岸エリアは損をしていると思います。

2020年に東京オリンピックが終わると、東京圏は本格的な
「収縮の時代」を迎えるはずです。
膨張期に盛んに作られた郊外型ニュータウンは、
廃墟化へのスピードを速めるでしょう。
筆頭候補は千葉ニュータウンだと思います。
資産価値は、駅に近くなければタダ同然になりそうです。

近郊エリアでも住宅の余剰感が深まり、中古価格が下げ足を速めます。
新築マンションの供給は激減するでしょうね。
中古が新築の半額で買えるエリアでは、事業が成立しません。
新築マンションは「都心限定」商品になりそうです。

その時に、やや心配されるのが江東区湾岸エリアです。
多くのデベロッパーが今、千葉ニュータウンで開発事業を
やりたがらないように、5年後以降は湾岸を避けるようになるでしょう。
特に、江東区の湾岸エリアは鉄道が整備されない限り、不便なママ。
築10年以上の中古マンションは急カーブ下落が心配されます。

「今こんなに上がっているのに、急カーブ下落？」
なんて考える方がいるでしょうね。
多くの人は、現状を出発点にものを考えます。
今からだと想像しにくいことは「起こらない」と考えがちです。
まあ、今が異様なバブルなだけなんですけどね。
オリンピックが終われば、すべては「宴の後」です。

特に、最後発の有明は現状＋アルファで開発が止まれば、
それはそれは悲惨な未来が待っていそうな気がします。
頼みの綱はお台場カジノ計画だけ、になりそうです。
それは「もう決まっている」という話はちらほら聞きます。

しかし、仮にお台場にカジノができるとしても、
それが成功するかどうかは分りません。
失敗すれば目も当てられませんね。
心配なのは、役人が主導していることです。
役人が主導する「民間っぽい」事業で成功した試しを知りません。
豊洲の新市場計画が迷走していることからして、役人の失敗ですから。

5年後、勝どきや晴海はすばらしく変貌しているでしょう。
選手村の跡地には、それこそ真の意味での「ニュータウン」ができます。
そこは、江東区の「湾岸エリア」なんて霞んでしまう存在になるはず。
銀座から見れば、まだしも近い「二番目の島」ですから。

選手村の跡地が開発分譲される頃、マンション価格は
確実に今よりも下がっていると想像できます。
特に、「バス便」もしくは新交通システムに頼る晴海は、
価格的魅力がなければ大量の買い手が見つけられないはず。
現役世代のお手軽なマイホーム購入の対象となりそうです。

そういう6年後、さらに二つ橋を渡らなければならない
有明に中古マンションを買うノーテンキさんがいるとは思えないのです。
よほど安ければ「仕方ないか」と思う人もいるでしょうが。
だから有明あたりのタワーマンションは、これから2，3年で
売ってしまわないと、そのあとは立ち枯れ状態になりそうです。

新豊洲の「新市場」も、いまのままでは大失敗の可能性がありますね。
豊洲のららぽーとでさえ、近ごろは精彩を欠いています。
そもそも、今の築地が観光地化したのはここ十数年の話。
それまでは、マニアックな食通の街でしかありませんでした。

その「観光地」を新豊洲なんてところに持って行って、
築地と同じ繁栄を願おうなんてかなり虫のよすぎる話。
しかも、計画のベースは東京都の役人どもが決めています。
もう失敗を運命づけられた開発、と考えるのは私だけでしょうか。

オリンピックも半ば逃げ出した江東区「湾岸」人工島エリア。
その未来には暗雲が漂っています。
私としては、早目の売却が賢い選択だと思っています。

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「マンション買いたい熱」にご用心

「今は買い時ではありません、売り時です」
もう、1年以上もそう言い続けています。
それでも「買いたい」と言う人から次々に無料相談が寄せられ、
あるいは有料相談のため事務所にお見えになったりしています。

バブルです。それも地域限定のバブル。
こういう時には2，3年待ってみる気で市場を眺めるのが正解。
なのに、こんな時でも「買いたい」人の多いこと、多いこと。
まるで「マンション買いたい熱」という熱病にかかったみたいに
なっている方がいらっしゃいますね。

そういう人にとって今がバブルだろうがなんだろうが、
ただひたすらに「マンションが買いたい」のです。
しかし、バブルもそうですが、熱もいつか冷めます。
終わってみれば「なんだったのアレは」になるはず。
買ってしまっていれば、まさに動かざる資産(負債)がドカンと
目の前に大きく残されています。

その点、何度も不動産を売買するお金持ちはいつも冷静。
今はよほどのデモノでもない限りスルーにしていますね。
踊っているエンドは都心と近郊の富裕層と開業医や弁護士。
しかし、都心の新築タワーマンション購入の主役は紛れもなく中国人。
彼らが「爆買い」しているので、中々「暴落」が始まりません。

今日、私のところにとあるスポーツ新聞社が取材に来ました。
「スポーツ新聞が不動産を取り扱うのですか？」
私は、夕刊紙こそ自腹で何回か買ったことがありますが、
スポーツ紙は思い出す限りあがなった記憶がございません。
まあ、ゼロではないような気もしますが。

でも、他に読むモノが無ければ読みます。
今日も見本にいただいたので、あとでパラパラ。
あるのですね、「社会面」みたいなところが。
でも、スポーツ紙でマンションの話を取り上げるなんて、
いかにもミスマッチ感があります。
それだけ、世間の不動産に対する関心が高まっているのでしょうか？
それとも、これこそバブルの頂上現象なのでしょうか？

しかし、バブル期に「マンション買いたい熱」に
罹ってしまった方はお気の毒だと思います。
この熱病、私が「今は時期が悪いですよ」とアドバイスしたくらいでは
ほとんどのケースで冷めません。まあ焼け石に水。
一度罹ってしまうと買うまで熱くなり続ける、と言う人が多数。
中には、買った後も自分のマンションに対して
異常なばかりの偏愛を持ち続ける方もいます。
そういうのも、一種のビョーキですね。

あるいは、次の「買い替え」に向けて熱心に情報収集を
続けている方もけっこうたくさんいらっしゃいます。
こういう方は「マンション買いたい熱」が慢性化したようなもの。
マラリアのように、時々思い出したように再発したりするのでしょう。

私は首都圏と近畿圏のマンション市場を、
広く、そして浅く眺めることにしています。
その方が全体像はよく見えるからです。
そして、あとは都心を中心に1物件ずつ見ていきます。
やはり、マクロの現象も見逃せません。
1物件ずつの動向分析が、市場の流れを読むのに必要です。

今はどうなっているかと言うと「バブルのはみ出し期」ですね。
今まで山手線の周縁部と城南エリアだけだったバブル地域が、
その殻を何とか破って外に飛び出そうともがいている時期。
江東区の東陽町に坪単価300万円などと言うのが出てきたのが
そういった現象のひとつではないでしょうか。

江東区の場合、歴史の浅い埋め立て地である豊洲のマンション価格が、
ながらく江戸期に開けた深川の東陽町よりも上回っていました。
これは、単純に住友不動産が市場に逆らった高値販売を続けた結果です。
アベノミクスが始まり、オリンピック招致に成功しなければ
まず今でも販売していたであろう不振物件が何とか売れました。
今度は、その住友不動産が東陽町で勇気ある高値挑戦を仕掛けます。
さて、市場は付いてこられるでしょうか。

現在、各デベロッパーの仕入れ部門では、今のバブル価格よりも
さらに1割2割高くなる事業計画を立てています。
土地が値上がりしているので、そうせざるを得ないのです。
このままバブルが続くと、来年の後半には港区の基準は
坪単価600万円を軽く超えそうです。文京区で500万円。
中央区の湾岸エリアは楽々と300万円をクリア。350に向かいます。

ところが、途中でバブルが弾けてしまうと、
今年仕入れた土地でやる事業はすべて「最初から赤字」になります。
まあ、これまでのバブルでは頻発したパターン。
体力のない会社はそこでバンザーイとなってしまいます。

マンション開発というのは、エンドレスな自転車操業です。
来年売る物件は、今年仕込んでおかなければなりません。
大規模マンションなら、販売開始は2年先になります。
高くても買わざるを得ないのです。でないと来年の売上はゼロ。

つまり、どうしても在庫を抱えなければいけない構造。
市場価格が上昇している時期には、当初予定よりも高く
販売できて利益をガッポリと確保。
しかし、市場が下がり始めると、最初から赤字。
全部定価で売っても・・億の赤字、なんて事業がザラになります。

そういうマンションの広告を作らされるの、嫌ですよー。
担当者は最初から不機嫌。二言目には「赤字だから予算がない」。
「そんなこと、こっちには関係ない」なんて言えませんし。
だからシケた広告しか作れないので、ますます売れません。
暗い打合せを何か月も続けなければいけないのです。
まあ、そんな話はいいとして。

今は、このバブルの潮目がいつ変わるか、みな戦々恐々。
不動産屋さんたちは、週刊誌や夕刊紙に「不動産暴落」的な
見出しが出ていると、気になって思わず買ってしまうのでしょうか。
そこで私のコメントが掲載された記事を読むのは
実に不愉快なことだろうと想像します。悪しからず。

だんだん、だんだん、商売がやりにくくなっているはずです。
ゴミみたいな物件にあんぐりするような価格がついていても、
他に何もなければそれを買わなきゃいけませんね。
しかし、「売れないのでは」と心配しだすと、夜も眠れません。
それでも、バブルの内側にいれば踊らざるを得ません。
踊らなければ、目先の利益を取れないわけですから。

今週は、あと全国紙と香港紙の取材を受ける予定。
バブルはさらに加熱していますね。どんどん熱くなります。
来年あたり、物件によっては坪1千万円の声を聞くかもしれません。
ぜひ聞いてみたいのですが、ものすごく後が怖くなりますね。
山高ければ、谷深し。バブル膨らめど、中は空。

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