• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
  2020/9/25 22:40 コメント (1)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
  2018/9/13 19:52 コメント (2)

• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
  2015/10/4 19:37 コメント (4)

• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 明日は日本橋横山町で売却相談会
  2026/4/10 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報683号 文京・北区からの2物件　を送信
  2026/4/9 13:59 コメント (0)

• マンション暴落は近づいたか？
  2026/4/6 14:14 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報682号 杉並区からの2物件 を送信
  2026/4/5 13:09 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報681号 千代田区からの2物件を送信
  2026/4/2 14:03 コメント (0)

2026年4月

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土曜日の昼過ぎ、「父親が私と同い年」という某週刊誌編集者と
神田神保町で待ち合わせて焼きトンで一杯。
四方山話に盛り上がったのはいいのですが、話題は「世の中べた凪」。
何にも事件が起こっていないのです。週刊誌としては「困った」。

去年はいろいろありましたね。
彼曰く「小保方、佐村河内、野々村、あと一人(忘れた)」は、
2014年の「4大スキャンダル中心人物」だったとか。
今でも捉まえられるものならぜひ捉まえて独占インタビューがとりたいと。

「野々村なんて小物がネタになるのか」と私は思うのですが
これが全然行けるみたいですね。不思議のふしぎ。
今年は中川代議士の「路チュー」ですか。アホくさい。
あの一家、親子と嫁で世間を騒がせすぎ。

政権では安倍君が閣僚のミニスキャンダルに悩ませられながらも
何とか安定した運営をやっているではないですか。
情けないのは、敵失もまともに突けない民主党。
もう、存在意義がほとんどないですね。解党すればいいのに。

しかし、週刊誌というのは10年後にはどうなっているのでしょう？
今でも、読者の中心は50代以上です。
30代以下はスマホを見るから週刊誌は買いません。
私が連載コラムを持っている夕刊フジも、読者は50代以上。
あの週刊スパでさえ、読者の中心層は40代以上です。

最近、週刊誌との付き合いが増えました。
僕は、自分で週刊誌を買うことがない人間。
今までの人生で、おそらく100冊くらいしか買っていません。
でも、ここのところコメントを出すので掲載誌を送ってもらえます。
ここ数年で何十冊も読んでしまいました(笑)。

彼らの奮闘を知っているだけに、頑張ってほしいですね。
というよりも、もっと皆さん買ってあげて欲しい。
スマホで見られるタダの情報よりも、もっと面白い。
その裏には、彼らの血のにじむような苦労があるのです。

僕は何人かの記者さんと親しくしているせいか、
名前が出る出ないにかかわらず、いろいろ協力しています。
彼らは実にこまめに取材をし、裏を取り、足で稼いでいます。
いやはや、ご苦労様です。

この先、日本のニュースメディアはどうなるのでしょう？
私が連載コラムを書いている夕刊フジの記事は、
zakzak　というサイトで無料公開されています。
時々コメントが掲載される日刊ゲンダイの記事も、
ほぼネットで無料で見られます。
タダになったら、お金を払って読む人が減りますよね。

私はこのブログを書いていますが、もちろん無料。
有料の資産価値レポートやメールマガジンを発行しています。
なるべく、ブログと内容が被らないようにしています。
それでも、今度出す「やってはいけないマンション選び」には一部流用。

これからの時代、我々のように情報発信することを生業とする
職業は、マネタイズをどうするかが重要です。
テレビで喋っても、いただけるのはほんのわずかな出演料。
でも、それなりのことを言わないと存在意義がありません。

メディアというのは、どんどん難しくなりますね。
10年後の週刊誌がどうなっているのか、なんてあまり考えたくありません。
もしかして「60代メディア」になっている？
そして、私もその中心ターゲットですか(笑)。

10年前、私はマンションが専門の広告屋でした。
毎日、どこかの広告代理店やデベと打ち合わせをしていました。
今、全然違うことをしています。それで食べています。
10年後、私は何をしているのでしょう？

20年チョイの間、マンションばかりの広告制作会社社長をやっていました。
そのあと住宅ジャーナリストを6年。会う人の人種がまったく違います。
最近では、一緒に飲む人々までガラリと変わりました。
メディアの方々が一番多く、あとはブログの読者系。
もちろん、元の不動産屋さん系統も大事にしていますよー(笑)。

ここのところ、ちょっとハードな日々。
3冊目の拙著を書いた関係で、仕事のペースが半月後れ。
それでいて、飲み会の頻度もそのままですから(笑)。
やろうやろうと思っていた「榊淳司新年会」も開けずじまい。
でも、近々必ずやりますから、ご期待ください。

10年後、私は何をしているのでしょう？
でも10年後のマンション市場が今よりも酷いことになっているのは確実。
20年後、「新築マンションを買う」と言ったら
「お前、医者に行った方がええで」となっているでしょう。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
葛西と新宿線江戸川エリアを更新。
葛西と西葛西は、相変わらずの2強対決。
3年分くらいの需要を先取りしましたね。

葛西・西葛西エリア
価格　3,490円

■プレシス西葛西ペイサージュ、■アーバンパレス葛西、■レジデントプレイス西葛西、■ザ・ガーデンズ西葛西、■プレミスト葛西、■プレシス西葛西アクアフォート、■アルファグランデ葛西臨海公園、■パークホームズ西葛西 清新町

新宿線の船堀には、駅近の大規模マンション
「トーキョー・タイム・テラス」なんてのが登場しました。
おかしな名前を付けるよりも、最初から
「ザ・パークハウス船堀・・・」とやっておけばいいのに。
この業界も悪習は中々改まりません。

船堀・一之江・瑞江・篠崎
価格　2,490円

■ライオンズ篠崎駅前レジデンス、■エクセレントシティ船堀、■アルファグランデ篠崎弐番街、■プレシス瑞江、■ファーストシーン篠崎Clari、■アーデル瑞江、■(仮)トーキョー・タイム・テラスプロジェクト

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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3月13日15:02　に第14号のメルマガ
「榊淳司のお奨めマンション情報　第014号 　千葉・茨城、埼玉、東京の4物件件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームかたお知らせください。

よろしくお願いします。

---

株価がズンズンと上がっていますね。
これで本当に景気が良くなっていれば、言うことはありません。
でも、私はこれが素直に景気を反映しているとは思えません。
年金や日銀の資金が底を支えているような気がしてならないのです。
まあでも、PER的には2万円を超えてもおかしく水準ではありますが。

しかし、世の中驚くほど静かですね。
ここのところの大ニュースといえば、川崎の少年殺人くらい。
新聞社の方々、ヒマしていませんか？
私なら、いつでも飲みにお付き合いしますよ(笑)。

足元のマンション市場はというと、やや活性化してきました。
今年は供給戸数が増えそうな勢いですね。
たまには真面目にマンションを語りましょうか。
このブログはそもそもマンション市場を語るところですから(笑)。

従来書いてきた通り、今は局地バブルと言っていい状態です。
首都圏では、東京の山手線周縁と城南エリア、湾岸エリア、そして武蔵小杉。
地方では京都市の御所周辺と仙台市、さらに広島の尾道もバブルだとか。
いやはや、困ったものです。

このバブル、庶民にはほとんど関係ありません。
なぜなら、庶民が住んでいるエリアはあまり上がっていませんから。
ただ、建築費が上がった分程度は新築マンションの価格が上がっています。
しかし、郊外エリアではそれも気持ち程度ですね。

中央区の湾岸エリアにパークタワー晴海という注目物件があります。
有楽町線の月島駅へ徒歩12分、大江戸線勝どき駅へ徒歩15分。
いってみればクズのような立地です。
ところが、オリンピックのバブルで少しは売れそうな気配です。
価格はヤナセ跡地と同水準とか。すると坪単価で350万円前後ですか・・・
アホかいな、というレベルですね。お隣のティアロが293万円です。

2年前に「月島駅徒歩1分」で売り出されたキャピタルゲートは
坪単価340万円だったと記憶しています。
「お前ら徒歩12分のくせに徒歩1分よりも高く売るんかい！」の世界。
2年前の常識を完全に逸脱しています。
だったら駅徒歩1分の「勝どきビュータワー」を買っておけ、となります。

今の局地バブルで、もっとも危ういのが湾岸エリアです。
それも、駅から遠い物件。江東区ならスカイズとかベイズ。
あのあたりは、今でこそ何億円もかけたド派手広告で人を集めていますが、
築10年で売る時にはただの「駅徒歩12分」です。
「そういや、このへんでオリンピックがあったなあ」なんて。

もっとも脆弱なのは、鉄道の便が悪い有明エリア。
住友不動産が2010年に取得した「有明北3-1」という11万㎡の土地。
「国際展示場」駅に近いので、なかなかの場所です。
取得価格は1種42万円らしいので、マンション価格になると
坪単価250万円以上ですが、今のご時勢で住友だと・・・・
下手をすれば300万円超ですか(笑)。戸数は2000戸というお話。

オリンピックの前に完成引渡しを迎えたいでしょうから、
そろそろ事業化してもよさそうなもの。
オリンピック後だと250万円どころか、200万円でも怪しくなります。
早くやるにこしたことはないプロジェクト。
しかし、オリンピックに惑わされてこの物件を購入する
2000人にとっては、ただの不幸かもしれません。
その先、マンションの資産価値は下がる一方でしょうから。

私たちは、東京という街の膨張課程しか知りません。
生まれてからずっと、この街は膨張し続けてきました。
実のところ、今もその過程にあります。
だから、千葉ニュータウンなんてところでも、
未だに大きなマンションが開発され、
現状でそれを買っている人がいます。

しかし、いかな東京といえどもこの膨張が永久に続くわけではありません。
2020年頃から人口減少が始まり、その数年後に世帯減少も起きるでしょう。
であるにもかかわらず、住戸の数は増え続けています。
だから、空家も増え続けています。空家率も上昇中。

こういう場合、住宅の価格は下がって当たり前です。
なのに、局地バブルの局地エリアでは騰がっています。
なぜでしょう？　買う人がいるからです。
でも、住む人は増えていません。だから空家が増えています。

豊洲のスカイズという、私に言わせれば坪単価150万円の
実力しかないはずのマンションが250万円超で販売されて、
最初はグズっていたのにオリンピックバブルでスピード完売。
現在、引渡しが行われているみたいですが、
多くの住戸が賃貸に出されているそうです。

「まさかあんなマンションを投資用に？」
プロなら買わないでしょうね。長期で見れば賃貸がつけにくいでしょうから。
まあ、今ならつくでしょう。オリンピックも待っています。
新築のピカピカで豪華設備を満載しています。
面白がって高い家賃を払う方が現れても不思議はありません。
でも、10年後も賃貸ニーズが安定しているでしょうか？

まあ、無理でしょうね。
毎日駅まで12分も、あんな無機質な街を歩かなければいけません。
同じ家賃で港区のおしゃれな街に住めるのなら、あそこは選ばんでしょう。
毎日大きな風呂やプールに入りたい、というなら話は別ですが。

東京という街は、おそらく5，6年後に収縮期に入ります。
街が縮んでいく、という現象を東京の人は知りません。
でも、アメリカのデトロイトや夕張のような例もあります。
街が縮んでいく場合、当然ながら不動産の価格も下がります。
現に、すでに収縮が始まっている地方都市の不動産は暴落しています。
その当たり前の現象が東京にもやってくるだけ。

その時に、もっともひどい目にあうのは
オリンピックで実力以上の価格で販売されたマンションを買った方。
典型的なのがスカイズやベイズであり、今度のパークタワー晴海。
駅から遠いマンションを買うべきではありません。

資産価値レポートの更新情報です。
埼玉県の大規模マンションは、ちょっと動きが鈍くなっていますね。
何にもないところをマンションにした「ウエリス浦和美園サウステラス」。
この街は、収縮期にもはってんするかどうか微妙ですね。
「GRAND VIEW SQUARE」は、完全に時代に逆行しています。

埼玉県の大規模マンション
価格　2,890円

■シティテラス戸田公園、■GRAND VIEW SQUARE、■志木の杜テラス、■パークホームズLaLa新三郷、■プラウドシティ志木本町、■グランセンス吉川美南ステーションコート、■シティテラス草加松原、■サウスゲートタワー川口、■ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン、■浦和常盤 ザ・レジデンス、■武蔵浦和SKY＆GARDEN、■ウエリス浦和美園サウステラス、

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今日は某局のディレクターと一緒に郊外の老朽マンションめぐり。
管理が行き詰って廃墟になりそうな物件を探し歩きました。
まあ、築40年以上のマンションは完全な老人社会になっているので、
20年もすればほとんどが廃墟化の危機を迎えているはず。
しかし、現時点でそれが顕著になっている物件はまだごく少数。
まあ、私もこの仕事をあと20年も続けてはいないと思いますが(笑)。

さて、ここのところこういうイレギュラーな動きをしています。
実は先月の業務の内の3分の1は3冊目の拙著の原稿を書いたり、
その校正をしたり、という作業に費やしていました。
そもそも、今年は「何か出さんといかんなあ」とプレッシャーを感じていました。
「磯野家のマイホーム戦略」を出して、ほぼ3年です。
まあ、いくつか企画は立てたのですが、すべてボツ。
「まあいいか」とほったらかしにしておいたのですが、
プレッシャーはプレッシャーですね。
一応「住宅ジャーナリスト」という肩書でやっていますから(笑)。

それが、今年の初めに出した企画が某大手出版社の企画会議で通った、
という知らせを受けて喜んでいたら、別の出版社からお話をいただきました。
そっちがトントンと進んで、はや今月24日頃には書店に並ぶそうです。
その名も「やってはいけないマンション選び」（青春出版社）。

これからマンションを購入しようとするならば、
どのような考え方で、どうやって探して交渉するのか、
ということを徹底的なエンドユーザー視点で語った本です。
中には、マンションデベや仲介業者にとって
「それだけは言うなよ」的な暴露要素も入っています。
資産価値レポートの中身や、今まで書いたブログ、夕刊フジのコラム、
これまでの2冊の拙著の内容も一部流用しています。
この先、新築と中古にかかわらずマンションを購入しよう、
という方にとっては、かなり有用なノウハウ本に仕上がっています。
何よりも、デベロッパーや不動産屋への遠慮は一切なし、ですから。

昨日の夜、何気にPCをパチパチやっていたら、
すでにアマゾンで予約を受けていることを知りました。
青春出版さん、やることが早いわ。
ということでみなさん、どんどん予約してくださいね。

もう１冊の方も早くかかりたいのですが、ややネタ不足。
それで、今日も番組のネタ探しと並行して訪ね歩いたのですが・・・
「突撃取材」もうまく交わされてしまいました。
なんとも疲労感がただよっています。

みなさん、管理がうまくいっていない老朽マンションがあったら
ぜひお知らせください。取材に行きたいと思います。
また、決してその管理組合さんにとって悪いようには計らいません。
もちろん、悪意に報道するようなことも致しませんし、
私がブログや雑誌に揶揄して書くようなこともしません。

我らの意図としては、いま日本社会で進む老朽マンションにおける
管理の行き詰まりやその向こうにあるものを見据え、
ともに解決策を見出していこうという、前向きなものです。
私は無料でコンサルティングさせていただきます。
また、法務や財務の専門家をご紹介します。
管理が行き詰ったマンションを甦らせた実績をもつチームです。

日本にある区分所有のマンションは600万戸超です。
そのうち、容積率が余っていて持ち出しゼロで建て直せる物件なんて
ほんの1％か2％しかないと推測します。
大半のマンションが、ただ老朽化していくだけ。
この国は、この50年余で作り続けた「マンション」という
どうにも始末に悪い住居形態の「終活」を考えなければなりません。

でも、とりあえずは延命です。
ある程度の資産価値を保ち続ければ救いはあるのです。
それをできるのは、管理会社でもマンション管理士でもなく、
コンサルタントと弁護士ではないかと思います。
まずは、そんなマンションがあったらお知らせください。
私が取材させていただき、無料コンサルいたします。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「東京の大規模マンション」は、タワー以外の200戸以上を
ほとんど取り上げて、その資産価値を評価しています。
シティテラス東陽町、トーキョー・タイム・テラスプロジェクト、
クレストシティ木場、パークホームズ調布桜堤通り、
パークホームズ八王子、プラウドシティ阿佐ヶ谷、
プレミスト高尾サクラシティなどが新登場。
けっこうたくさん出てきました。
また、活気が戻りつつありますね。
でも、物件選びは浮かれていてはいけませんよ。

東京の大規模マンション
価格　6,690円

■アトラス調布、■ヴィークグラン世田谷千歳船橋、■オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ、■オハナ八王子 オークコート、■グランドメゾン仙川、■クレストガーデンレジデンス、■クレストシティ木場、■ザ・ガーデンズ西葛西、■ザ・パークハウス 上鷺宮、■ザ・パークハウス 千歳烏山グローリオ、■桜上水ガーデンズ、■シティテラス加賀、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■スカイティアラ、■（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト、■パークプレミアム　メイツ西新井、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ加賀学園通り、■プラウドシティ仙川、■プラウドシティ南山、■ブランズシティ品川勝島、■Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence、■プレミスト高尾サクラシティ、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■ミッドプレイス八王子、■レジデントプレイス西葛西、以上33物件

千葉と茨城も活気が戻りつつありますね。
特につくばは4物件の大規模が大競合。
しかし、価格はさほど高くなく、場所はかなりいい感じ。
LEBEN THE TSUKUBA、TSUKUBA THE NEXIO PROJECT、
ウエリスつくば竹園、デュオヒルズつくばｴﾝﾌﾞﾚﾑTの4物件です。
エアーズガーデン新浦安は、駅徒歩19分をTDLで克服できるか？
オハナ 北習志野は千葉エリア初のオハナですね。

千葉・茨城の大規模マンション
価格　4,890円

■パークホームズ流山おおたかの森 ザ レジデンス、■ユトリシア、■パークシティ柏の葉キャンパス2番街、■ヴェレーナシティ 行徳、■ウェリス南流山PROJECT D.N.Aマンション街区、■シティテラス南行徳、■レーベン柏Crystal I’II、■ガーデンゲート千葉ニュータウン中央、■THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE、■ザ・レジデンス津田沼奏の杜」＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞、■ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー、■サングランデ印西牧の原ドアシティ、■パークホームズ稲毛小仲台、■プレミアムフォート柏、■ウェリス稲毛、■エアーズガーデン新浦安、■ライオンズタワー柏、■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央、■ヴィークスクエア船橋高根台、■サングランデ船橋宮本、■レーベン千葉ニュータウン中央THE PREMIUM、■オハナ 北習志野、■クレストフォルム柏サウスウイング、■LEBEN THE TSUKUBA、■TSUKUBA THE NEXIO PROJECT、■ウエリスつくば竹園、■デュオヒルズつくばエンブレムT、■（仮称）レーベン守谷Project、以上28物件

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私は営団地下鉄を乗り継いで毎日事務所に通っています。
乗換駅で掲示されているポスターを眺めます。
美術館のポスターが多くて、楽しみです。
この歳になって、美術が結構好きになりました。
まあ、美術館に足を運ぶほどではないですが。

最近、「オッ」と思ったのが「大関ヶ原展」。
徳川家康没後400年記念、だそうです。
ふーん・・・僕は家康が嫌いです。まあ、生理的に。
京都人ですから太閤贔屓。大阪人もそうでしょうが。

「関ヶ原の戦い」というのは、いわゆる「天下分け目」ですね。
あれで事実上徳川家康の天下が決まりました。
昨年の大河ドラマは、黒田如水が主人公でしたから
関ヶ原の戦いは結構なハイライトだったとか。本人は出ていませんが(笑)。
大河ドラマファンは興奮していたようです。

僕は、日本史フェチです。
今までに全部で4千冊くらいの本を読んでいますが、
ひょっとしたら千冊くらいは日本史関係だったかもしれません。
ですが、最近はほとんど読みません。飽きました(笑)。
読みたいところは読みつくした、という感じ。
新しいテーマが出てくればまた読みますが。

そういう私にとって「関ヶ原」は結構面白いのですが、
気分的にはちょっと消化不良なところがありますね。
というのは、いくさのシーンにドラマがなさすぎ。
西軍も東軍も、大半が戦っていませんから。

だから、ヒーローは石田家の島左近とか毛利系の宇喜多秀家。
岐阜城で戦った織田秀信なんていうのも面白いけど、サイドストーリー。
裏切った金吾中納言なんて、ただの醜悪なエピソード。
島津豊久の死に様なんぞは、中々に味わいがあります。
これがのちの幕末につながるのではありますが。

しかし、今ひとつ盛り上がりに欠ける「天下分け目」。
私が日本史上もっとも面白いいくさだと思うのは「大坂夏の陣」。
これは日本の合戦史上の一大傑作ではないかと私は思います。
何とも『美しい』サムライの物語が幾百と詰まっています。

ちょっとだけ解説しますね。
大坂の陣は、ある意味で関ヶ原のリターンマッチです。
関ヶ原で負けて領地を取り上げられた大名たちがこぞって大坂城に入城。
豊臣秀吉の遺児である秀頼を擁して日本全軍である徳川勢と戦います。
まあ、最初からいかにも勝ち目のなさそうないくさです。

大坂の戦いには、「冬の陣」と「夏の陣」があります。
最初に「冬」。この時には大坂城の城郭は健在です。
家康率いる日本全軍が大坂城を包囲しますが、さんざに手を焼きます。
まあ、大坂方の勝ちと言っていいでしょう。
でも、家康は狡猾です。城内へスペイン製の大砲を撃ちこみます。

大坂方の実質的な最高権力者は「淀君」といって、秀頼の実母。
織田信長の妹のお市の方と近江の大名であった浅井長政の子。
これが豊臣秀吉の妾となって秀頼を生みました。アホです。
彼女がこの大砲怖さに和睦に応じます。
「外堀を埋める」というのがその条件。
ところが、家康方は内濠まで埋めてしまいます。

そして、半年後に「夏の陣」。大坂方に籠城のオプションはありません。
徳川勢は、主に奈良(河内)方面から押し寄せます。
北側は淀川などがあって攻めにくいのです。
いくさは、実質2日で終わります。
もちろん、徳川勢の勝利。秀頼や淀君は自害して果てます。

この時、大坂城に籠った将士は10万人と言われています。
攻める徳川勢は20万とも30万とも。まあ、多勢に無勢。
ところが、大坂方は一度はすべての戦線で徳川勢を圧倒します。
後藤又兵衛、長曾我部盛親、薄田隼相、毛利勝永、塙団右衛門、
木村重成、大野治房・・・いやはや、それはもう見事ですよ。
小気味よく徳川勢を蹴散らしています。

最後の最後は、かの真田幸村。「狙うは家康の首ひとつ」。
武田勢の伝統を継ぐ赤備えの具足で、手勢を率いて家康本陣に殺到します。
家康の本陣は総崩れになって、逃げに逃げます。
家康自身、三度も「これは負けた、自害する」といったとか。
この時、家康は幸村に打ち取られたという、という説もあるほど。
歴史的には、この3年後に死んだことになっています。

関ヶ原は東西30万くらいの軍勢が集ったものの、
戦ったのはせいぜい2万対3万くらいでしょうか。あとは退却戦。
大坂夏の陣は、大坂方10万と徳川20万以上がガチに
今の河内あたりで戦っています。規模では全然上回ります。
でも、歴史的な意味では関ヶ原にはまったく及びませんね。ただの精算戦。

だから、歴史の教科書には1行か2行しか出てきません。
でも、こんなに「日本らしい」「サムライらしい」ドラマはありませんよ。
NHKも吉田松陰の妹などという超脇役ではなく、
日本史の一大スペクタクルである大坂の陣をテーマにすべきです。

私が、戦国史フィナーレを飾るにふさわしいと考えている「大阪の陣」。
歴史的にはかなりマイナーな存在なのですが、中身は潤沢。
ご興味のある方はぜひ知って欲しいですね。
江戸東京博物館も、「関ヶ原」の次には「大阪の陣」をやってくれないかしら。
NHKの大河ドラマも、ぜひ「淀君・秀頼」。あるいは「真田幸村」。
まあ、そのむかし金曜ドラマで「真田太平記」はやりましたけどね。

一番わかりやすい入門書は、その池波正太郎の「真田太平記」。
そこだけを抽出しているなら、司馬遼太郎の「城塞」でしょうか。

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