ここのところしばらくヨタ話が続いたので、
今日はちょっと真面目なお話し。

このブログを本格的に始めて6年になります。
その間、ずっとメールでの「無料相談」を続けてきました。
1回目は無料で同じ方からの2回目は3240円いただきます。
でも99%のお方は2回目のご相談には至りません。
私は別に3240円が欲しくて無料相談をしているわけではありません。
手間暇もかかるので、それなりの節度をもって
利用して欲しいと考えているから、2回目は有料にしています。

また、この事務所に来ていただいての面談による相談も行っています。
こちらは1回10800円。1時間が基本ですが、だいたい2時間以上かかります。
でも、追加料金はいただいていません。
ご納得いただけるまで、お話しさせていただいています。

お申込みに際しては、必要以上の事柄はお聞きしません。
お名前もメールアドレスも、任意にしていただいています。
レポートのご購入に際しても同じこと。
インフォトップというプラットフォームとペイパルという
クレジットカードによる決済サイトを利用していますが、
いずれも必要以上の個人情報を入れていただく必要はありません。

私は有料相談や面談を、当研究所の売上向上のために
行っているわけではありません。セミナーも同じ。
そんなことより、他のことをやっていた方が収入につながります。
では、何のために無料・有料、あるいは面談によるご相談を行い、
さらにセミナーを開くかというと、コミュニケーションのためです。

私は首都圏と近畿圏のマンション市場を眺めてアレコレ発言したり、
資産価値レポートを制作して販売するのを主な業務にしています。
しかし、実際にエンドユーザー側のニーズや思いも知りたいのです。
悩みや迷いもお聞きすることで、市場を多角的に捉えられます。
需要と供給の双方の思惑を知ることで、市場を平明な眼で見られるのです。

私の事務所は築52年の古いビルの4階にあります。
なんと、エレベーターがないのです。
有料相談にお見えになる方には
「申し訳ございませんが、4階まで階段でお上がり下さい」と、
予めお断りしています。

私の事務所は新大橋通り側にあり、
窓が広いので明るくて開放感があります。
ひとりにしてはわりあい広いスペースを借りているので、
時々持ち寄りの飲み会を催しています。
参集するのは、主に不動産と広告関係のオッサンたち。
時たま美しい女性も交じります。

今年、私のスケジュールには忘年会がひとつもありません。
かつて、12月は忘年会の連続でした。けっこう辛かった。
しかし、広告の仕事から半ば足を洗って6年、
とうとうどこからもお呼びがかからなくなりました。
ああ、忘れられた榊淳司。ちょっと寂しいですね。
なのに、このブログの読者さんは増え続けています。
メディアからはしょっちゅう取材されています。

そこで考えました。自分で開こう！　なんて。
来る12月25日木曜日の宵、当事務所で忘年会を開催します。
参加者は、私とこのブログの読者さんたち。
楽しく語り合いましょう。食べ物、飲み物は持ち寄りです。
自分でお召し上がりになる程度の量をご持参ください。
あまり高価なものを持ってこられると、却って恐縮します。
コンビニで買える程度の酒食で結構でございます。

2年ほど前、渋谷で飲み会を開催したことがあります。
その際は美しき女性も交えて7人くらい
ご参集いただけたような記憶があります。
今回は会場が私の事務所ですが、
テーブルや椅子に限りがありますので、
7名様の募集とさせていただきます。恐縮ですが、先着順です。
でも７名枠が埋まらないかもしれません。

当日は、マンション購入のご相談をしてくださっても結構です。
ただし、私があまり酔っぱらわない内にお話し下さい。
可能な限りお答えさせていただきます。
不動産業者の方でも参加OKです。どちらかというと歓迎。
他の参加者が不愉快になるような言動はお慎み下さい。
また、酒乱の方はご遠慮させていただきます。
時間は６時３０分開始。遅刻はOKですが、終了は１０時半頃。
もちろん、途中退席もOKです。
事務所内には、一応トイレもあります。但し、禁煙。

事務所内はこんな感じです。

「ちょっと真面目な話」なんて言いながら、
飲み会のお誘いになってしまいましたね。
みなさまとお会いできることを楽しみにしております。

12月25日(木)　18:30より
榊淳司忘年会　開催！

場所：〒104-0041　東京都中央区新富1-17-4山下ビル402
榊マンション市場研究所　事務所内
参加費：飲食物持参

すみません。
申込者が定員以上に達しましたので、
締切とさせていただきます。
即日完売です。ありがとうございました。

2015年1月27日(火)　バリ島不動産投資セミナー開催

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昨日、兼ねてV撮りしてあった私の映像が、テレビ朝日の
スーパーJチャンネルでオンエアされたようです。
夕方の６時前の時間帯。誰も見ていないだろうと思ったら・・・
８年ぶりぐらいで広告屋時代の大先輩から電話。
「テレビに出ていたなあ。榊淳司という名前使っているのか？」
はい、これはペンネームでございます。

それで、ブログのアクセスが増えるかな、
と昨日は久しぶりにアナリシスを見たらほんのちょっとだけ。
いつもより200か300PV多いくらい。ま、誤差の範囲ですか(笑)。
どうやら、ブログの読者というのは割合固定されているみたいですね。
セミナーを開いても、それぞれのテーマの内容もさりながら
「榊ってどんな奴なんだろう？」的な参加者がおられます。
私にとっては嬉しい限りではあります。

そういう方はだいたい「強面の榊」をイメージされているようです。
実際の私はいたって穏健で気さく、だと自分では思っています。
また、そのようなご感想をよくいただきます。
ですから、どうぞ怖がらずにセミナーや有料相談にいらしてください。

さて、マンション市場は静かになってきました。
都心では価格の高さに凍り付いている感じがします。
業者ですら、イケイケドンドンというよりも
「このバブルがいつ終わるのか」と半信半疑なご様子。
みなさん、ババを引くまいとせっせと転売先を探しています。
ですので、こちらもマンションから離れて今日も脱線。

選挙戦も後半戦に入りましたね。
候補者が何を叫んでいるかというと、一番は景気回復ですか。
自民党のスローガンは「景気回復、この道しかない」。
景気は「穏やかに回復」しているんじゃなかったでしたっけ？
なのに大真面目に「景気回復」なんて言ったら
「不景気だ」と認めているようなもの。
人間、案外そういう矛盾に気づかないものです。

しかし、今の日本の最大の問題は景気回復でしょうか？
確かに、目先は景気回復です。
でも、もっと大きな問題があるように思えます。
私が考えるには、今の日本の最大の問題は「少子高齢化」。
そして「人口減少」。ひいては国家全体の衰退です。

これから6年間、毎年30万人ずつ人口が減るそうです。
6年後には、今より200万人減っているとか。
これは千葉市と船橋市、ついでに江東区を合わせたくらい。
6年後にはあの辺が全部無人になっているほど
日本の人口が減っていくのです。
ちなみに、大東亜戦争の3年8カ月で死んだ日本人もそれくらい。

いつか書きましたが、30万人減れば30万人分の消費が無くなります。
200万人減れば、200万人分のトイレットペーパーは不要。
砂糖や醤油も不要。お酒も水も消費が減ります。
こうやってじわじわと、日本の経済規模が縮小していくのです。

もちろん、1年で30万人分の居住スペースが不要になります。
それでも、この国は毎年100万戸前後の新築住宅を作っています。
まあ、それは置いておきましょう。
そのうち、日本は右を見ても左を見ても年寄りだらけ。
老人国家になってしまうでしょう。
私が後期高齢者になる頃は、きっとそういう具合です。

ちょっと乱暴な言い方をすれば、老人は社会にとってほぼ不要。
今や「年寄りの知恵」なんてものは、あまり役に立ちません。
知りたいことはたいていネットか本で探せます。
何もしていない老人は、ただの消費者です。

江戸時代、武士はほとんど生産活動に従事していませんでした。
ただ農民から年貢を取って、それで暮らしていただけ。
せいぜい治安維持に多少の貢献をしていたくらい。
明治になって、侍は家禄を取り上げられました。
そして武士は実業の世界に乗り出しました。
近代国家としての初期のインフラ整備は、
ほとんど武家出身の企業人が行ったと言えます。
渋沢栄一や五代友厚といった人々です。
それで、社会は一気に活性化したのです。

私は、「老人＝無業者」である必要はないと思います。
「何もしなくても豊かに暮らせる」くらい裕福な方が
「もう働くのは嫌だ」というのなら話は別です。
しかし、まだ身体が動いて働きたい、と思う老人を
社会はもっと活用すべきではないでしょうか。

70歳でも75歳でも、身体が動くのであれば働ける
環境を作るのが高齢化社会の有り様だと思います。
そのために、労働基準法とか最低賃金法を変えるべきですね。
1時間500円でマンションのお掃除とゴミ拾いを
してもらったっていいじゃないですか。
それは、40歳の男性なら一人でできることを
75歳の高齢者なら3人がかりかもしれません。
でも1時間500円なら十分に経済合理性はあります。
毎日病院のロビーで暇をつぶすより、はるかに健全。

人間というのは、何かの役割が与えられている方が幸せです。
世間からまったく忘れられるよりも、
「自分が行かねば・・ができない」と思える方がいいはず。
でも、あまり重要なことはやめたほうがいいでしょうね。
マンションの掃除なら一日二日サボっても
どうということはありません。

今、日本は人手不足です。
安倍君は「女性の活用を」なんていっていますね。
でも、非正規雇用の従業者を増やしたって、
国も家庭も豊かになりません。
きっちり保育園を整えて、女性が正社員として安心して
働けるような環境を整えるべきですよ。

保育園は、公立だけだと限界があります。
私立の保育園には行政からたんまり補助金が
出るようにすればいいでしょう。
保育園には、子育て経験のある高齢者を
補助スタッフとして雇用できる制度も整えるべきです。
今のように保母保父資格に縛るべきではないと思います。
そうすれば、女性が働きやすくなって、
高齢者の活躍の場も生まれます。

あと、子どもを増やすには教育に
お金がかからないようにすることです。
ツイッターにも書きましたが、今の公教育はダレきっています。
だから、とりあえずは民間の力を活用すべきです。
小学生や中学生には年に一度任意のテストを実施して、
低所得家庭の成績優秀者には塾代が半額になる
クーポンを発行すればどうでしょう？
そんな費用はたかだか知れていますよ。
40万人くらいにクーポンを発行しても、
予算にしたら1千億円程度で済むはずです。

今の日本の受験教育は、学校ではなく塾です。
この平明な事実を素直に認めましょうよ。
クーポンが使える塾は文科省の外郭団体が認定することにすれば
連中の天下り先がひとつ増えるわけで、乗り気になりませんか？

この選挙、自民の大勝だそうですね。
野党が情けないのは、安倍君への批判しかネタがないからでしょう。
目先の景気回復なら、アベノミクスの実績がある安倍自民が優位。
そんなことより、この日本の衰退を救う策を
具体的に示すべきではないのでしょうか。
昨日の宵は、つらつらとそんなことを考えていました。

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よろしくお願いします。

本日は73年前に帝国海軍が真珠湾でアメリカ海軍を奇襲し、
帝国陸軍がマレー半島に上陸した日。
「臨時ニュースを申し上げます。大本営陸海軍部、１２月８ 日午前６時発表。帝国陸海軍は、本８日未明、西太平洋においてアメリカ・イギリス軍と戦闘状態に入れり」
そして、3年8か月後には、昭和天皇が国民にラジオで呼びかけました。
「朕深ク世界ノ大勢ト帝國ノ現状トニ鑑ミ非常ノ措置ヲ以テ時局ヲ收拾セムト欲シ茲ニ忠良ナル爾臣民ニ告ク。朕ハ帝國政府ヲシテ米英支蘇四國ニ對シ其ノ共同宣言ヲ受諾スル旨通告セシメタリ。」

私が子どもの頃は、この日の前後に映画「トラ!　トラ!　トラ!」を
テレビでやっていました。8月14日頃は映画「日本のいちばん長い日」。
切腹する三船敏郎の阿南陸相がカッコ良かったですね。
あの阿南君の六男が2002年当時の北京駐在の日本大使として
「駆け込んで来るものは追い返せ」と指示していたそうな。
あの時は、なんかとても残念な思いをしました。

さて、日本の歴史に重要な事跡を刻んだこの日に
内閣府が7-9月GDPの速報値を下方修正しました。
民間エコノミストは大方が上方修正を予想していたのに、結果は逆。
私の当てずっぽうは見事に的中したのですが・・・・
どうして株式市場はまともに反応しないのでしょう？
小幅な上昇下降を繰り返して最後は15円のプラス。
普通に考えれば200円から300円の下げでしょう？

なんか最近の株式市場には非常に胡散臭いものを感じますね。
日銀がETFを買っているのはハッキリしているようですが、
それ以外に何かをやっているとしか思えません。
そろそろPERも限界まで来ていませんか？
なんか「いつかやってくる暴落」を待たされている気分です。

黒田君は「歴史に残る総裁」になりたがっているそうな。
かつてのFRBのグリーンスパ議長を思い浮かべているのでしょうか？
彼の顔を見ていると、前任者の白川君に比べて
胡散臭さがプンプン漂っていますね。
私は白川君のサラリーマン面が大嫌いでしたが、
黒田君のちょっと野卑な感じがどうにも好きになれません。
前の前の福井君は上品な善人面でしたけれども。

一方、ドルは120円台を固めましたね。
アベノミクスが始まる前は80円ですから、1.5倍。すごい！
カンタンに言えば、輸入品の値段が1.5倍になったことになります。
逆に海外旅行のお小遣いは3分の2に減ったワケです。

さらに外国人からすると、日本の不動産価格は3分の2に下がりました。
シンガポールや香港と比べると最早激安レベル。
東京ではマンションもビルも、どんどん買われています。
こんなになってしまって、本当にいいのでしょうか？

自由主義経済の下では、モノの値段は需要と供給の関係で決まります。
マンションの場合、需要とは「住む」ということ。
買って住む場合と借りて住む場合がありますが、
とにかく「住む」というのが最終需要。
中には「仕事用」とか「セカンドハウス」といった、
特殊な需要もありますが、全体から見れば10%以下でしょうね。

今の日本では、この「住む」主体となる人間の数が減っています。
ただ東京という大都会では人口流入が見込まれるので、
「住む」という需要は僅かながらも増えています。
しかし、それ以上に新築住宅が毎年作られてきました。
当然、全体からみると東京の住宅は余っていて、
その数も割合も年々拡大していると思われます。
今の統計数字だと、東京で10.9％が空家です。

アジア系の外国人は「東京の不動産は安い」と感じて、
マンションやビルをじゃんじゃかと買っています。
大半は投資目的です。この場合、多くが賃貸運用に回されます。
賃貸市場がそのうち崩れるのではないか、という話は先日書いた通り。

「買って住む」という需要も年々細っているはずです。
まず、絶対的な人間の数が減っています。
東京は僅かに増えていますが、これもあと6年。
次に、何千万円もする住宅をキャッシュで買える人はごく少数。
住宅ローンを組むのが普通ですが、これには安定収入が必要。
非正規雇用者だとローン審査が通りにくくなります。
しかし、非正規雇用者の割合は増えるばかり。
つまり、購入予備軍の絶対数は以前に比べてかなり減っています。

新築マンションの供給量というのは、首都圏で去年は5.6万戸。
今年は当初4.5万戸と予想されていましたが、どうやら4万戸程度の模様。
以前は8万戸から10万戸ありました。だいたい半分に減っています。
来年は2万戸台まで減るのではないかと予測します。
あまりに急激に減っているので、市場には品薄感があります。
そして、都心では中古マンションが急激に値上がりしています。
ちょっと異常な感じ。バブルの時みたいです。
というか、ミニミニバブルですね(笑)。

言ってしまえば、中長期的には余って値が下がることが確実なのに、
今は一時的な供給減少によって需給関係がタイトになっているのです。
不動産というのはこういう一時的な需給ギャップが生まれると、
部分的にはけっこう激しく価格が動きます。
市場全体を見ていたのでは、この動きは中々分かりません。
でも、現場で土地を仕入れている人間はヒシヒシ感じているはず。
こういう時こそあらゆる取引局面で魑魅魍魎のブローカー連中が大活躍。
出てくる物件を次々に転売して中間省略。あぶく銭を手に入れています。
最後にババを掴んだ業者なりエンドさんが泣きをみて一幕終了。
いつもながら同じパターンですね。
バブルの始まり方は毎回違うけれど、終わり方はいつも同じ。

こういう時に、素人であるエンドユーザーは動かない方がいいですね。
特に「買って住む」という需要は片隅に追いやられ、
「転がして儲ける」業者が市場をブンブン飛び回っています。
市場の熱に浮かされて、一般のオーナーも強気の高値を出してきます。
ただ、こういう状態はそう長くは続かないと私は思います。

株価が下落に転じるとか金利が上昇しだせば、まるで殺虫剤を
まかれたようにブローカーたちが地べたに落ちていきます。
あるいは、中国国内の政情不安や軍事的な衝突、
北朝鮮の崩壊なども不動産の「換金ニーズ」を高めるでしょう。
そうなれば「売りが売りを呼ぶ」展開も考えられます。
今回は「アジア系外国人」が不動産市場のプレーヤーとして
個人単位で多数参加しています。
彼らがどう動くのか、いまひとつ読みにくいですね。

今、山手線の内側の中古マンションは坪300万円台後半から
500万円くらいが相場観になっています。
つまり、普通のサラリーマンでは買えないレベル。
こういう時は賃貸住宅に住んで静かに眺めているのが一番です。

さて、レポートの更新情報です。
墨田区と江東区関係を一気に最新情報化しました。
江東区には野村不動産の「プラウドタワー木場公園」と
住友不動産の「(仮称)東陽町環境創造型大規模プロジェクト」
という２つの注目マンションがでてきました。
このうち「プラウドタワー木場公園」については、
後ほど配信する有料メルマガにも入れておきます。

江東区総集編
価格7,890円

ヴェレーナ木場公園、グランスイート南砂、プレシス南砂町LUXE、プレシス木場公園シーズンプレイス、パークホームズ清澄白河、ルフォンリブレ木場、プラウドタワー木場公園、プレシス南砂町 DOUX、(仮称)東陽町環境創造型大規模プロジェクト、クレストフォルム東大島ブライトコート、シャリエ亀戸リーディングイースト、クレヴィア住吉、シティインデックス亀戸、オープンレジデンシア亀戸、BAYZ　TOWER＆GARDEN、シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン、シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL、パークホームズ豊洲ザ レジデンス、ブリリア有明シティタワー、クレストスカイウイング

江東区湾岸編
価格　2,790円

■BAYZ　TOWER＆GARDEN、■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン、■シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL,、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■ブリリア有明シティタワー、■クレストスカイウイング

東西線・深川エリア
価格　4,490円

■ヴェレーナ木場公園、■グランスイート南砂、■プレシス南砂町LUXE、■プレシス木場公園シーズンプレイス、■パークホームズ清澄白河、■ルフォンリブレ木場、■プラウドタワー木場公園、■プレシス南砂町 DOUX、■(仮称)東陽町環境創造型大規模プロジェクト

新宿線・森下-大島＆亀戸
価格　2,890円

■クレストフォルム東大島ブライトコート、■シャリエ亀戸リーディングイースト、■クレヴィア住吉、■シティインデックス亀戸、■オープンレジデンシア亀戸、■プレシス木場公園シーズンプレイス、■クリオ両国

墨田区総集編
価格　3,490円

■グレース錦糸町　シティフロント、■ウェリス錦糸町 北斎通、■ロジェマン両国、■アデニウム墨田本所、■ライオンズクオーレ東向島、■エクセレントシティ錦糸町、■ラ・グラース押上、■レ・ジェイド東向島、■クリオ両国、■ソライエ・プレミアムテラス

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