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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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今、最も有利な海岸不動産を　バリ島不動産投資セミナー

A日程（4月2日（木）　午後6時30分より）のお申込みはコチラから↓

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B日程（4月4日（土）　午後6時30分より）のお申込みはコチラから ↓

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2015/3/7 18:56 | メルマガ発信 | Comments (2)

管理費滞納解決 & バリ島不動産投資セミナー

明日、「マンション管理費滞納解決セミナー」を
東京駅八重洲口を出たところのビルで18時30分から開催します。
定員10名を予定していましたが、今のところ申込者5名。
会場はガラすきになりそうな気配です(笑)。
みなさん、今からでも遅くはありません。
申し込んでください！

明日は主に弁護士の神戸靖一郎先生がお話し下さいます。
弁護士という先生でありながら、気さくな巨漢です。
多分、終わってからの打ち上げにもご参加されるはず。
前回は、みなさんここぞとばかりに法律相談をなさっていました。
先生も丁寧にお答えになっていました。

私も、飲み会ではマンション購入や投資に関するご質問を
よくいただきます。お酒の席では口も滑らかです。
ワリカンで飲みながら法律相談とマンション投資相談、
いかがでしょう？

seminer150305

ただ、飲み会だけの参加はご遠慮くださいね(笑)。
あと、バリ島不動産セミナーのページが
昨日はおかしくなっていたので正式なものを作りました。
今回は、参加しやすい土曜日日程（B)も組んでいます。
みなさん、ぜひご参加を。

実は、過去の参加者ですでに何人もの方が
実際にかなりの優良物件に投資されています。
そして、我々もその運用をお手伝いしています。
やっぱり不動産投資をするなら、経済成長エリアですね。
以下は、バリ島不動産投資セミナーのご案内です。

今、最も有利な海岸不動産を

バリ島不動産投資セミナー

過 去にAPECも開かれたインドネシア・バリ島では今、不動産価格が上昇中。年々海外からの観光客・長期滞在者は増える一方。物価が安く、治安面でも 良好な環境にあるため、日本人のリタイアメント＆ロングステイアーが増加傾向。さらに、世界の好景気エリアから投資が集まるので、値下がりリスクも僅少。

日本でも注目されはじめたこの「バリ島不動産への投資」と「不動産取得による長期滞在」について、その初歩的な現地の不動産事情の説明から、実際の物件紹介までA to Zで行うセミナーを開催します。

定員は各回15名様限定。地下鉄浅草線の「東日本橋」駅から徒歩４分の会場で参加費はお一人様１０００円。定員になり次第締切です。当日は少人数でのコミュニケーションを重視した内容にしたいと考えています。

開催日時：

A日程　2015年4月2日（木）　午後6時30分より

B日程　2015年4月4日（土）　午後6時30分より

開催場所：中央区産業界会館　第三集会室

（東京都中央区東日本橋2-22-4　「東日本橋」駅より徒歩４分）

主　　催：榊マンション市場研究所,バリ悠々倶楽部

参加費用：お一人様　1,000円（税込）　定員15名　定員になり次第締切

セミナー内容

１　講演「今なぜ、バリ島への不動産投資＆定住なのか？」　30分程度
講師　榊淳司（榊マンション市場研究所代表）

２　講演「バリの不動産事情」　30分程度
講師　八神誠（バリ島悠々倶楽部・現地法人 代表）

３　質疑応答、その他ご相談　１時間程度

A日程のお申込みはコチラから↓

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B日程のお申込みはコチラから ↓

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消費税回避の陰謀＆バリ島不動産セミナー開催

3月2日15:47　に第12号のメルマガ
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さて、本日の話題です。

先日、テレビの生放送で
「不動産価格は2019年の前の2017年4月の消費増税も下落のキッカケとなる」
みたいなコメントを出しました。
本当？

言ってからだんだん不安になってきました。
消費税が増税されれば、それは間違いなく下落します。
しかし、消費税が増税されなかったら・・・・
安倍君は今年になっても「2017年4月実施」を明言。
ただ、裏情報では「そのつもりはない」とか。

消費税が10%になったら、経済が悪化するのが見えています。
8%になった2014年4月以降、経済は失速していました。
株価はジリジリと下げて、マンションの売行きも悪化。
「これでミニミニバブルは終了」と、私も踏んでいました。
ところが、あの「黒田バズーガ２」。
今から思えば、絶妙のタイミングですわなあ。

そもそも増税死守の財務省擁護のつもりだったのでしょうが、
安倍君がその後で「増税先送り、解散総選挙」を決めてしまったので、
ただのバブル起爆剤になっただけ。
消費増税が延びた、という安心感で都心の不動産はダダ売れ。
すっかりバブル状態になってしまいました。

しかし、派手に上がっているのは株価と都心の不動産だけ。
個人所得は実質的に減少しているだけに、消費は延びていません。
大企業は賃上げするところが多いようですが、
日本のサラリーマンの大半は中小企業に勤めています。
消費税が上がり、物価が上がり、公共料金も上がった今、
よほどの賃上げでないと個人消費は延びません。

下々まで「景気が良くなった」と感じるのはまだ先の話。
ところが、2017年4月は確実に25カ月後にやってきます。
そこで消費税が8%から10%になれば、確実に景気は失速。
またあの暗い民主党時代みたいな閉塞感に覆われるのです。
そんななかで解散総選挙が行われれば、自民党は大敗？

わざわざ選挙で負けることが分かっていながら消費税を増税した
おバカな総理は今まで一人だけしかいません。野田佳彦君です。
安倍君は、野田君よりもかなりしたたか。
あんな顔して、魑魅魍魎の蠢く財務省を手玉に取ったのですから。

とすると、また何かの策をめぐらして増税を先延ばしにするとか・・・
ありそうなのですよ、それが。
今国会、なぜか消費税関係の法案は提出されていません。
軽減税率の問題で、与党間の話し合いがついていないからでしょう。

一説によると、ナベツネが新聞に軽減税率を適用させようと動いているとか。
つまり、消費増税は軽減税率問題でかなり揉めそうなのですよ。
そして、少なくとも来年の夏までには決着させないと、
2017年4月の10%実施はスケジュール的に無理ですね。

安倍君、この軽減税率問題をこじれにこじれさせて
「時間切れ」を狙ってくるかもしれませんね。
何といっても政権にとっては消費税なんて上げないに越したことなし。
もしそうなれば、財務省はそれこそ本気で「安倍下ろし」でしょう。

面白くなってきました。
安倍君 VS. 財務省の、消費税問題の騙し合い、化かし合い。

さて、4月の2日(木)と4日(土)の18時15分から、東日本橋の
「中央区産業界会館」でバリ島不動産セミナーを開催します。
詳しくは　↓　こちらで案内しますので、ぜひご参加ください。

4月2日、4日開催　バリ島不動産投資セミナー

本日は、バリ島現地から「これは絶対にお奨めです」という
土地情報が入りましたのでご紹介します。
ご興味を持たれたら、ぜひご連絡ください。
でも、すぐに行って押さえないと売れてしまいそうですけどね。

サヌールの土地2015-3
場所はサヌールのビーチから車で5分。フリーホールド。
広さは600㎡で3900JUTA。0.0094で換算すると3666万円。
接する道路は舗装されていませんが、
幅員６ｍ間口３７ｍ、奥行１６ｍで土地の形は最高。

ここにプール付のヴィラを２棟もしくは３棟建てることができます。
1500万円で3棟建てて建築費は4500万円。
1棟4千万円で3棟とも売却すると、3千8百万円ほど儲かってしまいます。
また、土地のままおいておいても、十分に値上がりが期待できます。
こういう便利な場所ですから、外国人がヴィラを建てたがります。
しかも、フリーホールドです。

まあ、現地の八神さんが「これは儲かるだろうから、自分で買いたい」なんて
ちょっと興奮気味に知らせてきました。珍しいことです。
私の手元に3700万円あれば、と思いますが・・・
きっと今月の内に、誰か目ざとい方が買うのでしょうね。

現実に戻ってレポート更新のお知らせです。
杉並区と千代田区のレポートを更新しました。

千代田区は中々物件数が増えませんね。
でも「プラウド千代田淡路町」は場所が抜群の注目物件。

千代田区総集編
価格　1,980円

■プレミスト千代田 神田佐久間町、■オープンレジデンシア千代田東神田、■GREEN PARK 千代田司町、■プラウド千代田淡路町、■五番町マンション

杉並区では「プラウドシティ阿佐ヶ谷」がいいですね。
「野村だから高い」と予想することもできますが、
最近の私は「野村だからバカ高はなかろう」という見方をします。
立川の坪340万円は、冷静に市場を読み切って出てきた数字。
このどっぷり実需物件は、高すぎると苦戦します。
バカ高に出してきて、最後はズタズタの値引きに追い込まれた
「パークシティ浜田山」の二の舞をぜひ演じて欲しいと
期待しているのですが、「そうは野村が卸さん」になりそうな。

杉並区総集編
価格　4,290円

■パークホームズ杉並和泉ザ レジデンス、■プレサンスロジェ 荻窪桃井THE PARK、■グローリオ永福町和泉、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■パークホームズ浜田山四丁目、■Brillia（ブリリア）久我山、■ブランズ富士見ヶ丘、■シティテラス西荻窪、■プラウド中野テラス、■ザ・パークハウス 荻窪大田黒公園、■パークホームズ杉並善福寺川緑地

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一番おもしろいのは人間観察

「忙しい」ということが、自分はその組織にとって有用である、
ということの証であると無意識に思い込んでいる人がいます。
「私にはこんなに沢山の仕事が任されている（やっている）」
そういうことをアピールするために忙しぶるのです。

優秀でクールな人は忙しいフリなんてしません。
忙しい時はわき目も振らずに仕事をしています。
でも、声をかけるとニッコリと答えてくれます。
「忙しい」ということは「与えられた仕事が能力を超えている」
つまりは無能な証明であることを知っているからです。

人間というのはそうそう人を騙せるものではありません。
特に上司と部下という濃密な人間関係の中で、
本来とは違う自分の姿を相手に見せ続けることはほぼ不可能。
それをやり続けると何かのビョーキになります。
まあ、世の中そんな人間は山ほどいますが。

しかし、勘違いしている人間はたくさんいます。
世間を舐めている人間は、人を簡単に騙せると思っています。
上司の前でヘコヘコしている人間が、うまく自分の本来の姿を
隠し通せる確率なんて10%以下でしょうね。
つまり「猫を被る」というのは9割以上失敗するギャンブルです。

私はそういう面倒くさいことはなるべくしません。
接する相手によって、自分を変えていると疲れますから。
私は自分の生涯で、私ほど世間を舐めている人間を見たことありません。
つまり、ありのままの自分で「勝負できる」と考えています。
実は、そこには大した根拠はほとんどないのですが(笑)。
でも、基本はゴーマンなので人生のほとんどをそれでやってきました。
まあ、不器用でもあるのでしょう。

だから、サラリーマン時代はまったくといっていいほど
上司からも同僚諸氏からも評価されませんでした。
まあ、「あいつはテキトーにやっているな」程度。
その方が仕事はあまり入らないのでラッキー。

サラリーマンとして出世したいとか、上司に認められたい、
といった願望は微塵もありませんでした。
ただ、目の前の仕事をテキトーに面白くやりたい、というスタンス。
結果、サラは2社あわせて4年半しか続かなかったのだと思います。

気を使ったのは、広告屋の社長時代。
面倒くさい人間関係が嫌いでサラリーマン世界を脱出したのに、
零細企業の社長には「対顧客」と「対社員」という
まことに面倒くさくて気を遣う「お付き合い」の義務が生まれます。
メンドクサー、と思いながら20年ほどやっていました。

ちょっと話の趣旨がずれますが、経営者というのは「対社員」の
人間関係を無視するタイプが向いていると思います。
ブラック企業の業績が全体的に悪くないのはそういう理由でしょう。
マルクスが言うように、資本は労働者を搾取してこそ肥え太れます。
「社員のために」なんて考える経営者の企業は、基本的に資本主義失格。
まあ、これも例外はありますがコンマ1%の世界でしょうね。

さて、最近ガラにもなく忙しくしております。
といって「1日7時間」を基準とする労働時間をせいぜい8.5時間に延ばす程度。
「ふざけんなー」の怒声が聞こえてきそうですね。すみません。
でも、私にとっては好きに過ごせる時間を1日1.5時間も削られるのです。
それで少しだけ収入が増えますが、有限の時間が無くなります。

私の人生はとっくに峠を越えて最終コーナーに向かっています。
ただ、ガンとかではないのでご心配なく。いたって健康。
でも、人生の4分の3は多分超えている頃だと自覚しています。
そんな私にとっては、時間こそもっとも大切な資源。

かといって、何かをやるわけではありません。
ボーと酒を飲んでアレコレ考えています。その時間が大好き。
あるいは、気に入った人とお酒を飲んでバカっぱなしをします。
心にしみるような本を読むのも資源の有効活用です。

10年くらい前まで、それこそ取り付かれたように本を読んでいました。
読んだ本のリストを作り、自己満足に浸っていました。
自分の教養を少しでも高めようとしていたのだと思います。
でも、ある時にバカバカしくなりました。
私は今更大学教授や文化人になるわけではなく、ただの広告屋です。
まあ、いまは「文化人扱い」でごくたまにテレビに出たりはしていますが、
所詮は「住宅ジャーナリズム」という狭い世界です。
このままどうあがいてもメジャーにはなれないでしょう。
まあ、それはいいとして、教養を高めたところでただの自己満足。

さらにいうなれば、興味のある分野の主要書はほぼ読みました。
新しい分野もありますが、まあボチボチ読んでいます。
つまり、「やらねば」という強迫観念に急き立てられる読書はやめました。
今はテキトーに好きなものを読んでいます。

そういう、時間に対する価値観の変換を経た今、
自分の時間が削られるのは、ちょっと辛いですね。
私は時間にケチですから、今はセコセコと時間を使っています。
このブログの更新も、明日の予定が詰まっているので深夜に書いています。

今日は非常に楽しい相手とお酒を飲んでさっき帰ってきました。
何千人ものうら若き女性を口説き落とし、
その業界では「日本一」の異名を取ったお方。
今は、普通の不動産屋さん。知り合ったのは数か月前。

不動産屋さんなのに、不動産屋さんらしくありません。
上品で、頭がよくて、謙虚で誠実。爽やか。もちろん男前。
すべてが「不動産屋である」というイメージを否定しています。
突っ込んで話を聞くと、今やっていることはまったくの不動産屋さん。
私にとって、彼はこの数か月間「謎の人物」でした。

でも、今日は差し向かいでお酒を飲んで、バカっぱなしをして
私は大いに自慢話をしゃべくり、彼はそれに誠実に反応。
そして、とうとう自分のことを話してくれました。
そうかい、そうかい、という感じ。謎が少し解けました。

人間というのは、こういう「謎」がある方が素敵ですね。
見え透いた嘘をついて、仮面を被ったつもりになっている浅はかな
下司野郎の内面を見透かしながら相手をするより、いかほどに欣快か。

こういう楽しい時間の消費は大歓迎。でも、明日からまた雑事に追われます。
しかし、人間とは面白いもの。お酒を飲むのは楽しいもの。
広告屋を半ばやめて、こういう仕事を始めたことで人生の風景が変わりました。
久しぶりの生放送出演で、ちょっとバタバタした後の楽しい宵。
おっと、メディアのみなさん！　
私はいつでもカメラの前で「不動産価格は下落する」と言いますよ(笑)。

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2015/2/27 1:03 | ちょっと脱線 | Comments (2)

不動産大暴落は2017年 or 2019年？

このブログの原稿を書こうと思ったら、キー局から電話。
「2019年に世帯数が減り始めるので住宅が暴落するのでは・・・」
おっと、先週の週刊現代ですね。なんという波及効果。
しかし、実のところ私の予想は微妙に違います。

私的には「下落が始まるのはもっと早い」と考えています。
現状、東京の不動産は一部でバブル化しています。
山手線とその周縁、湾岸、世田谷、そして武蔵小杉。
この他のエリアも値上がりはしていますが、
バブルと言うところまでは行っていません。

ここで何度も書いているように、バブルというのは実力以上の価格形成。
いつかは実力値にまで価格が下落します。つまりはバブル崩壊。
それはいったいいつやってくるのか？
多くの人が「オリンピック後」と予想します。始まりは2013年秋頃。
ただ、バブルが7年も続いたのを見たことがありません。
そんなに続いたら、バブルと言うより普通の好景気。
まあ、バブルは長くて3年でしょうか。

実のところ、オリンピック開催が日本の
住宅需要や価格形成に関係しているとは思えません。
多少建造物を多く作るので、建築費が高くなるくらいでしょう。
それも、市場に影響するほどの規模とも思えません。
だいたい舛添君ときた日には、
湾岸オリンピックの骨抜きを狙っている気配が濃厚。
まあ、そんなことはどーでもいいことですが。

あるいは、東京の地価はシンガポールやロンドンや香港、
ニューヨークなどの一等地に比べて安いのでまだ上がる、
という説を唱える人もいますね。
でも、この説は経済の重大な要素を勘案していません。
他の地価の高い都市では、力強い経済成長が見られます。
日本は東京でも経済成長なんて、ほとんどありません。
マイナスでなければ御の字というレベル。

経済成長しない国や地域の不動産価格は上がりません。
今、都心の地価が上がっているのはいかにも不自然。
空室になって予定の利回りが得られない可能性の高い
マンションやオフィスビルが高値で取引されています。
これはもう、バブル以外の何ものでもありません。

不動産の大暴落というのは、すでに起こっています。
地方都市の郊外で住宅に値がつかなくなっているのは、
暴落以外の何ものでもない現象です。
東京の都心と比べて、その落差の激しさに驚きます。

私は「2017年の下落」を予測します。
2年後の2017年4月、消費税が10%に増税されます。
その後、必ず反動減の不況がやってきます。
不動産市場もその影響を受けるはず。
今の住宅余剰感も、その頃にはもっと強まっているはず。

相続税対策や外国人が「買ってみたけれど、いつまでも空室」
というマンションも、2年後には目立ってきます。
「だったら今のうちに売ってしまうか」という動きも出るはず。
特に、外国人はドラスティックに動きます。

今、株価の調子がいいですね。
これは、この先の日本経済が明るい証拠です。
この5月頃にその好調感がひとつの頂点に達するはず。
まず、もうすぐ賃上げのニュースが次々と出てきます。
4月になると桜が咲いて、入学式や新人の入社で世間が明るくなります。
5月になると「過去最高益」の発表が相次ぎますね。
その頃には、株価は2万円を突破している可能性があります。

私は株価に関しては素人なので、今がバブルかどうかは分かりません。
ただ、PERだけ見ているとまだ上昇の余地はありますね。
しかしPERが20を超えたら要警戒だと思います。
それでも日銀がETFを大量に買えば騰がるかもしれませんが・・・
まあ、こっちはあくまでも素人の憶測です。

ひとついえることは、株価が下がり始めたらヤバイの始まり。
今まで円安→株高の構図できましたが、
どうやらそれが崩れ始めているように思えます。
インバウンドの増加は外貨の流入増につながって、
円高への流れを作るかもしれません。

しかし、そういったプラスやマイナスの要因を孕みながら
結局のところ2017年の消費増税によって経済が停滞するのです。
そこで黒田君は3発目のバズーガを撃つでしょうか？
彼の任期はあと3年残っています。
スキャンダルでもない限り、2017年の日銀総裁は黒田君のまま。
あの顔を見ていると、いかにもブチかましそうですね。

それでまた、去年の11月みたいにバブルを膨らませる？
まあ、よく分かりませんが、それはかなり危険ですね。
1ドル150円くらいになってしまうかもしれません。
そうなれば輸入系企業が倒産し始めるのではないでしょうか。
といっても、モノは輸入しなければならなので一時的現象。

まあ、2年以上も先のことは読めませんが、
この都心の不動産バブルがいつか弾けることは確かです。
それが2017年か2019年か、という問題でしょうか。
あるいは今年中に何かのキッカケで弾ける可能性もあります。
確かなことは10年先、今よりも不動産価格は
必ず下がっているだろう、という長期予測。
これだけは揺るぎなき現実だと思います。

さて、資産価値レポートの更新情報です。

武蔵小杉はシティタワーが「値上げ」したことによって、
すっかりバブル化していると思います。
そこへパークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
なんてのが出てきました。
この街の開発はこれでワンピリオド。
20年後がどうなっているのかみたいですね。
「あんな時代もあったわね」とならなきゃいいですが。

武蔵小杉・新川崎
価格　5,290円

■シティタワー武蔵小杉、■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート、■パークシティ武蔵小杉ザ ガーデン タワーズイースト、■THE　RESIDENCE　小杉陣屋町、■シティハウス平間ステーションコート＆レジデンス、■ナイスエスアリーナ新川崎、■プラウドシティ新川崎、■クレストレジデンス新川崎、■ナイスサンソレイユ日吉、■パークタワー新川崎、■ザ・パークハウス 新川崎、■ソラシア新川崎、■クレストシティアクアグランデ、■プロスタイル元住吉

武蔵小杉がバブル化しているのとは逆に、
激しい価格競争が行われているのが川崎区。
小杉が「300万円台戦争」なら、こっちは「160万円勝負」。
ほぼ半額レベル。都心との直線距離が大して違わないのに
価格が倍も違うという珍現象です。庶民はこちら。

川崎市川崎区
価格　3,590円

■セントラルプレイス川崎、■センター川崎マーク・レジデンス、■クリオ川崎サウステラス、■カサーレ川崎ネクシア、■マークウィング川崎、■グレーシアシティ川崎大師河原、■リヴァリエ、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティハウス川崎富士見公園、■(仮称)グローベル川崎プロジェクト

神奈川県の大規模マンションもちょっと面白くなりました。
みなとみらいにはBLUE HARBOR TOWER みなとみらいとブランズタワーみなとみらいの2物件。
宮崎台には野村不動産の400戸規模が駅近エリア。
あの野村がいくらで売るのか注目。強気、それとも意外に・・

神奈川の大規模マンション
価格　5,190円

■オーベルグランディオ横浜鶴見、■オハナ茅ヶ崎ガーデニア、■グレーシアシティ川崎大師河原、■クレストシティアクアグランデ、■クレストプライムレジデンス、■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ、■ザ・パークハウス 追浜、■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前、■シティタワー武蔵小杉、■シティテラス横濱和田町、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティテラス大和、■パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワー、■パークタワー新川崎、■プラウドシティ宮崎台、■プラウドシティ新川崎、■ブランズタワーみなとみらい、■Brillia City横浜磯子、■BLUE HARBOR TOWER みなとみらい、■ライオンズ港北ニュータウンローレルコート、■リヴァリエ、■ルネ追浜、■ロイヤルタワー横濱鶴見

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