マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
マンションの一生は人より長い

今年の株式市場、出足はいかに、と見ていたら妙な展開でしたね。
最初にガツっとさげてチョロチョロあがって、小下がり終了。
なんかいかにも日銀が買ったような感じがします。
その後、ヨーロッパはだいぶ下がっています。
アメリカは現時点で下げ幅拡大。よくありません。

さて、今日は真面目にマンションについて書きましょう。
マンションの一生はどういう経過をたどるかというお話。
実に初歩的なお話なので、詳しい方はスルーしてくださいね。
あとで文句を言っても知りませんよ(笑)。

マンションを人の一生に例えるなら、男女が出会って愛し合い
子どもが生まれて小学校に上がる頃までは、
建築竣工して引き渡しまでに相当するでしょうね。
この間の主役はデベロッパーで、まあ親みたいなものです。
問題は小学校に上がった後。マンションでは「管理開始」となります。
ところが、マンションはこの段階で親と引き離されます。
というか、親が「俺はここまでだから」とにげるのです。
代わりに管理会社というお世話係をつけてくれます。半ば強制。
そこで初めてマンションは本格的に社会と交わるのです。
でも、そこにはあらかじめ細かなルールが決められています。
法律面では区分所有法、各マンションには管理規約。

まあ、小学校から大学卒業くらいまではいろいろあっても平和ですよ。
最近のマンションは出来が良いので、途中でグレだす（不具合発生）
可能性はあまり多くありませんから。時々とんでもない不良も出ますが(笑)。
問題は学校を出て社会人になったあたり。マンションなら築10年超でしょうか。

人間なら、それまでは規則を守って勉強していれば順風満帆です。
マンションも当初からある管理規約を守って、管理会社のいうままに
管理を続けていればほとんど大きな問題は生じません。
ただし、この間勉強をなまっていると後で大きなツケを払います。

人間でも、社会に出て5年もたつとどの程度に有用な人物か分りますね。
マンションも築10年が過ぎ15年が経過した頃に、いろいろ見えてきます。
まず、様々な補修箇所が発生します。大規模修繕の時期でもあります。
大規模修繕がすべてのマンションに必要だとはおもいませんが。
管理組合が当初の10年でよくお勉強をして、これらの試練を
次々と乗り越えていけるマンションは逞しく育ちます。

社会人10年、マンションなら築20年の姿を見れば、
双方ともに出来不出来がハッキリしますね。
才能に恵まれ、努力した人材は大きく飛躍します。
当初の計画内容が優れていて管理組合がしっかりしているマンションは、
見た目にも美しく熟成し、管理にも安定感が出てきます。
逆に建築効率最優先で設計・建築され、管理組合がおざなりに
管理してきたマンションは、どことなく萎れてみすぼらしくなっています。

さらに10年。社会人なら４２，３歳。マンションは築30年。
ダメ社会人は出世もせずに窓際でリストラ対象。
同様にダメマンションは「そろそろ建て替えか」なんて話が出てきます。
逆に優秀な社会人はここでどんどん地位を向上させます。
優良な築30年のマンションは「これが築30年。みえないなあ」となります。
建物に味わいが出てきて、中古マンションとして人気を博します。

そして社会人の５２，３歳はマンションの築40年。
ダメマンションは結構ボロボロです。
でも、優良なマンションはまだ全然そんな雰囲気ではありません。
社会人は・・・みなさん、身近にダメおやじがいっぱいいるでしょうから
説明するまでもありませんね。

実のところ、築40年以上のお話は私の想像です。
世の中に築40年以上のマンションはかなり少なめ。
あっても昔の建築なので相当に傷んでいます。
また、40年以上前はメンテナンスを考えて作らなかったので
補修も困難を伴うケースが多いですね。

ところが、今のマンションは建築技術面で相当進化しました。
メンテナンスを適切に行えば築40年でも平気なはず。
例えば、タワー初期の頃の大川端リバーシティでは、
古いタワーは築25年ほどですが、当時の最新技術を結集。
今でも大変な人気です。今後10年やそこらでしなびるとは思えません。
広尾ガーデンヒルズというマンションも同じ。新築時より高い！

そして人間なら60歳を超えると、マンションは築50年。
社会人は現役を終えるころですね。あっちこっちガタが出てきます。
ところが、マンションの場合は人間よりもかなり有利です。
それは、悪くなったところを取り替えられるからです。
エレベータも取り換えが効きます。外壁も塗り替えられます。
様々な不具合箇所を修理し、取り替えながら命を延ばせるのです。

ただ人間にはガンという厄介な病があるように、マンションにも
コンクリートを劣化させる様々な事象があります。
まず、そもそも正しく調合されて打設されたコンクリートなら、
100年は持つはずです。でも「シャブコン」や「海砂」が混ざっていると、
保護している鉄筋を傷めて劣化が早くなります。
そうでなくても、毎年外側から少しずつ酸化が進み、やがて鉄筋に至ります。
まあ、そのあたりは施工の精度を信じるしかありません。
自分でコンクリートの打設場面をチェックしたり、
成分を調べるわけにはいきませんから。

さて、近ごろの日本人は90歳くらいまで平気で生きます。
私は、ここ20年くらいにできたマンションなら、
適切な補修を順次行っていけば90年は十分に使用可能だと予測します。
もちろん、私はあと70年も生きられませんので保証はしませんが(笑)。

最後の同潤会アパートである「上野下アパート」は築84年で終わりました。
1929年の建設ですからね。立派なものです。
今の建築技術は昭和4年よりも進化していなければいけないでしょ。
だから場合によっては100年以上持ちますよ。
ただし、それを慈しんで住み、管理をしてくれる人がいれば、というお話。

さて、マンションの管理というのは、結局のところ法律とお金です。
区分所有法はできて52年になりますが、かなり時代と合わなくなっています。
築50年という場面を想定せずに作られたものですから。
そしてマンションの管理には、人間的な紛争がつきものです。
また、築10年を過ぎると管理費の滞納が目立ってきます。
さらには、管理組合の資産管理をずさんにすると、
理事や管理会社にごまかされたり横領に合ったりもします。
みなさんご存じないだけで、管理というのは実にトラブルが多いのです。

結局、そういった問題は法律とお金の処理に行きつきます。
これを自分たちで解決しようとすると、傷口を拡大するケースが多いですね。
早めに弁護士や会計士に相談すべきです。
以下は、私が推薦する専門家のサイトです。ぜひのぞいて下さい。
初期の相談は無料だそうですから、管理組合の理事さんたちは
大いに利用されるとよいと思いますよ。

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中古マンション下落、２つのシナリオ

お正月休みが終わりましたね。今年のカレンダーは分りやすい。
5日からバキバキと働かなければいけませんね。

今年のマンション市場、どうなるのでしょう。
都心での価格がさらに上がりそうな気配ですが、もう実需層は完全お手上げ。
主役は相続税対策と外国人でしょうか。
円安がさらに進むと、外国人にとってはさらに買いやすくなります。

そういうマンションって、たいていが賃貸に出されます。
都心の家賃お高めの賃貸マンションは、需給がタブタブ状態。
なかなか賃借人が見つかりません。物件は増えるばかり。
通常の経済法則が働くのなら次のAパターン。

１　家賃を下げてでも募集する
　　　　↓
２　家賃相場が下落
　　　　↓
３　投資効率が悪いので、物件価格が下落

となりますが、東京都心の場合はそうドラスティックではありません。
今年の様相は、多分次のBパターン。

１　家賃を下げずに募集を続ける
　　　　↓
２　いつまでも決まらずに空室のまま
　　　　↓
３　それでも粘り強く募集

まあ、日本人のオーナーならそうなります。
外国人はもう少しドラスティックかもしれませんが、
まだ主役というほどのプレゼンスはありません。

ただし、余っているモノの価格はいずれ下がります。
世の中の表面的な景気が良いと、それがやや遅れるかもしれません。
しかし、時間が長くかかるか短くなるか、というだけの問題。
東京都心の賃貸相場、近未来のどこかで崩れます。

賃貸相場が下がれば、次は物件自体の流通価格ですね。
つまり、中古マンションの相場がどうなるか、ということ。
この場合、都心よりも早く結果が出そうなのは江東区の湾岸エリア。
オリンピックブームで中古相場はかなり上昇しました。
外国人もたくさん買っているという噂です。

しかし、それに見合った家賃を払う人はどれだけいるでしょうか。
今この瞬間、江東区の湾岸エリアで家賃20万円以上築15年以内の
賃貸物件をヤフー不動産で探してみると、なんと154件も出てきました。
このうちのほとんどが「豊洲」駅最寄りです。

豊洲という街は、地下鉄有楽町線の駅と「ららぽーと」があります。
マンションの他にオフィスビルもたくさんあるので昼間人口が多いですね。
しかし、有楽町線以外の交通手段がほとんどありません。
歩いてはどこへも行けません。せいぜい東雲か有明。
イオンくらいしかめぼしいスポットはありません。
お買物もスーパーの選択肢が狭いですね。いずれできるかもわかりませんが。

つまり、冷静に考えると「すぐに飽きてしまう」街なのです。
そこで家賃20万円以上を払って暮らす人を、今150人ほど募集中。
家賃を20万円払うつもりなら、山手線の内側へも入れます。
多少古くて、やや狭くなります。でも数年間楽しく暮らせるならそっちでしょ。
お隣の有明エリアでも20数件募集中ですが・・・何もないところ。

新豊洲も、何もありません。スカイズなんてマンションが
オリンピック効果で非常に短期間のうちに完売しました。
どこかのおっちょこちょいが投資目的で買っているかもしれませんね。
豊洲の駅から11分も歩くのですよ。
プールがあっても賃貸で住みたいと思う方が、どれだけいるでしょう。
それは10人や20人はいるでしょうが・・・・

都心では、先に上げたAパターンに進むには時間がかかります。
しかし、江東区の湾岸エリアでは割合早くBパターンが来てもいいはず。
ただ「オリンピック」という管理通貨制度並みの幻想があります。
「オリンピックが来れば湾岸が変わる」と思い込んでいる方々が結構います。
それは変わりますよ。中央区の晴海や勝どきはビビッドに変わります。
というか、現状変わりつつあります。

オリンピック会場がたくさんできる江東区湾岸エリアはどうでしょう？
現状、ほとんど何も変わっていませんね。
それどころか、舛添君は当初の「コンパクト五輪」というコンセプトまで
換えてしまおうとたくらんでいるフシがあります。
有明には予定通り4会場が新設されるのでしょうか？

まあ、たとえ予定通りになったとしても、終わってみれば祭りの後。
15年後には「ああ、そんなこともあったわねえ」の世界です。
今の日本は、確実に衰退期にあります。
その大きな流れの中で、オリンピック程度のイベントで
街が成長すると考えるのはいささか甘いと思います。

そして、都心にもいつか確実にAパターンがやってきます。
ただこれは景気動向にもおおいに左右されること。
景気が悪くなりかけたら「バズーガを撃つぞ」と身構えている
黒田君がいる限り「異次元の金融緩和状態」は続きそうです。
これって、本当に亡国の道だと思います。
世界中で、自国通貨が安くなって喜んでいるのは
日本人と韓国人くらいのものではないですか。

しかし、この表面的な景気が続く限り、都心にAパターンはこなさそう。
あすから始まる株式市場で大暴落でも起きれば話は別ですが、
いまのところそんな気配は微塵も感じません。
この後の注目は2月に発表される第3四半期のGDPでしょうか。
ここでマイナスが続いていれば・・・ああ、恐ろし。
黒田君、本当に3発目をぶっぱなすのかしら。

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東京とロンドン、バブル崩壊はどっちが早い？

あけましておめでとうございます。

実に平和なお正月ですね。大きなニュースは何もなし。
きっと、新聞の編集デスクは困っているでしょうね。
私の夕刊フジコラムも、明日はありません。初日は9日。
原稿はもう送ってあるので、お気楽な正月。笑点をみて大笑いしています。

ただ世の中の現実は現実で、何かが解決したわけではありません。
今年の日本は統一地方選挙がありますね。
日銀の黒田君が目論むように物価が上がるでしょうか？
物価については金融政策よりも円安がどこまで進むかによります。

1月1日は世界的に休日です。
ただ日本以外の多くの国では、お休みは1日だけ。
英語圏ではただの　New year’s day.　という普通の祝日。
つまり、12月31日も1月2日も平日扱いです。
昨日の31日、ドイツの株式市場DAXは大きく下げましたね。
アメリカもまあまあ下げています。
日本は5日からです。さて、どうなることやら。

どんな年になるのか、普通の話題は他の方に譲りましょう。
私はいつもの斜め読みです。
ありそうなことはイギリスの住宅バブル崩壊でしょうか。
今、日本以外の多くの国で住宅バブルが起こっています。
港区で新築マンションを購入して賃貸に回すと、利回りは約3%。
これが東アジアの諸外国からみると「好利回り」です。

かつての投資利回りの基準で考えると手堅いところで5%。
普通は8%以上を狙います。3%なんていうのは低利なはず。
しかも、投資先は不動産ですからリスクが生じます。
私は今年もバリ島不動産をみなさんに勧めていきますが、
だいたいの物件の想定利回りは15%前後です。
インドネシアは定期預金で7-8%の利子が付きます。
不動産投資はリスキーなだけに、価格に対する利回りは
銀行預金金利以上にならないとおかしいのです。

イギリスの住宅価格は、ロンドンでバブル的な高値になっています。
日本と同じく3%程度でしか回せません。
ただ、日本との違いは「成長性」ではないでしょうか。
聞くところによると、ロンドンは外国人だらけなようです。

イギリスは基本的に移民政策をとってきました。
外国からの移民を歓迎してきたのです。
彼らは低賃金で働き、安価な公営住宅に住みます。
すると、イギリスの労働者階級の仕事と住宅を奪います。
住宅は不足気味となり、次第に価格が上昇。
投資利回りが3%というのは、私から見ればバブルです。
5%から8%くらいが健全なところでしょう。
しかし、別の見方もできます。
今のロンドンは住宅不足だから、高値の投資をしても
ほぼ確実に3%でまわるのです。

東京の場合は「想定3%」です。借り手がいれば3%でまわります。
借りてくれる人がいなければ、0%。管理費や税金でマイナスです。
私は東京に住んでいるので、この街の住宅が空家だらけなことを知っています。
実際に不動産へ投資もしてきたので、賃貸経営の危うさも分ります。
だから今、投資用のマンションを買おうとは思いません。
物件次第なところはあるのですが、リスクが高すぎですね。

上海や台北、シンガポール、香港なども総じて投資利回り3%以下が基準。
どうしたことでしょう。近隣諸国がこぞって不動産バブル。
私なりに考えれば、やはりFRBのQEでしょうね。
アメリカがドルを増やして世界にジャンジャカと供給したのが遠因。
ECBもギリシア危機の時にユーロを増やす、と宣言しました。
実のところ、あまり増やしていないそうですが。

少し前に書いたように、管理通貨制度は基本が幻想です。
インチキと言い換えてもいいでしょう。
このインチキな制度がインチキぶりを発揮するのが通貨増量。
黒田君のやっている「異次元の金融緩和」もそのひとつ。

ところが、イギリスはユーロ圏でも、ましてやドル圏でもありません。
未だに自国通貨ポンドを使っています。
そして、日米欧のように通貨を増量させていません。
であるのにロンドンでの住宅投資利回りが3%というのは、
単純に需要が供給を上回っているからではないでしょうか。

現在、イギリスでは猛烈な勢いで住宅を作っているそうです。
そのうち、供給が需要を上回るようになるはずです。
そうすると、投資利回りは5%から8%あたりに上がるはず。
ロンドン郊外の都市ではそのあたりが基準です。
つまり、ロンドンの住宅価格は今の半額に下がります。

純粋に経済の法則から考えるとそうなるはずです。
また日本と違ってイギリス経済は需要と供給の法則を反映しやすい、
と私は個人的に考えています。
経済規模も日本よりもサイズが小さくて、分りやすい。
アングロサクソンは基本、ものごとを合理的に考えます。

その点、日本の不動産価格は非常に不合理な動き方をします。
未だに「土地神話」や「住宅不足」時代の幻影を引きずっています。
単身高齢者は賃貸住宅を借りにくい、と本気で考えている人も多いですね。
そういう方は、いちど大家さんになってみればいいのです。
保証を付けておけば、なんてことはありません。
借りてくれる方がいれば万々歳、というのが大家の本音。

私から見れば、ロンドンの不動産よりも東京のそれがよほどに不自然です。
なぜなら、借り手のいない空室だらけなのに価格だけは上がっているから。
家賃を20万円以上払うためには手取りで50万円以上の給料が必要です。
額面なら60万円。そういう方はボーナスを入れて年収1千万円です。
これは全体の3.9%。かなりの少数派。しかも、この連中は大半が家を持っています。

そういった方々向けの賃貸住宅が、東京では毎年数千戸ずつ増えている、
と私は見立てています。何とも恐ろしいことですね。
だから、可能性としてはロンドンの住宅バブルよりも
東京の方が崩壊しやすいはずです。でも、今年はないでしょうね。
その理由は、日本の大家さん(投資家)は、1億円くらいで買ったマンションに
半年や1年くらい借り手が見つからなくても投げ売りなんてしないから。
「運が悪いのは自分だけだ」「いずれ借り手が見つかる」とホールドするのです。
しかも、金利は史上最低を更新中。
このままでは、何かのキッカケがなければ東京の不動産バブルは崩壊しません。
でも、イギリスの不動産バブルは、連中が合理的であるゆえに
今年中に起こり得る可能性は十分にあるはずです。
イギリス人には土地神話なんてありません。不動産はただの不動産です。

まあ、正月から「バブル崩壊」なんて穏やかならぬ話で申し訳ございません。
この辺で失礼して、酒かっくらって寝ます。
みなさまも健やかにお過ごしください。

今年も毒舌ブログでバズーガ撃ちまくりますので、ひとつよろしくお願いします。

2015年1月27日(火)　バリ島不動産投資セミナー開催

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観光業は京都に学べ、の巻

28日から1泊で山梨県の奥の方へ行ってまいりました。
1年の終りの骨休め。毎年恒例です。
本当はハワイにしたいところですが、予算が・・(笑)。
来年はバリ島不動産をたくさん買ってもらって、バリへ。なんて。

最近は、どこへ行ってもホテルのネット環境が整っているので
車にそのままパソコンを積み込んで持ち込みます。
28日に泊まったホテルも当然あるだろうと思って、フロントで
「ネットはWi-Fiですか？　それとも・・・」と聞いたら
「申し訳ございません。ネットはつながりません」
ヒエー。ロビーに置いてあるパソコンも
「検索だけです。ログインはできません」

そんなにケチくさいホテルではありません。
お部屋も施設も2年前にリニューアルされて至極立派。
お料理がサイコ―でしたね。ここ数年では一番かも。
確かに、宿泊料はサイコ―とは程遠いレベルではありますが、
「価格最重視」で選んだ宿ではありません。
当然、お部屋のネット環境くらいは整っているだろうと思いきや・・・

私は普段ほとんど携帯でネット操作をしない人間。メールさえ携帯を使いません。
というのは、外出は現地調査と飲み会くらいで、
出先でネットを開く必要はほとんどないのです。
実は7年前のまだタブレットがなかったころに、
小さなパソコンを買って持ち歩いていました。
あの頃の仕事は、ほとんどが広告制作の打ち合わせ。
出先でパソコンをいじれればそれなりに便利だったのです。
でも、今の仕事は打合せがほとんどありません。
事務所で原稿を書いているか、誰かと話していることがほとんど。
週に1回程度の現調にもモバイル端末の必要を感じません。
だっから、慣れていないのですよ(笑)。

しかし、合計27時間ほどをほぼネットレスで過ごしてみると、
何かちょっと落ち着きませんね。
私もなんだかんだ言ってネットの奴隷になっていることを知りました。
来年はごく普通のスマホ奴隷になっているかもしれません。

しかし、いくらリゾートとはいえホテル内でネットが使えないとは・・・
設備をケチっているのではなく、きっとトラブル防止でしょうね。
不特定多数がネットを使える環境だと、悪いことをする奴が出てくるのでしょう。
これから東京もインバウンドを増やすためにWi-Fi環境を整えるそうですが、
セキュリティ面はどうするのでしょうね？

今回、かなりマイナーな観光地にもいってまいりました。
雨なので、訪れていた観光客は超まばら。
観光バスでやってきていた方々は北京語を話していました。
「ええ、こんなところにまで」という感じ。

今年のインバウンドは1300万人を超えたみたいです。
来年は1500万人から1600万人まで行くのではないかと予想。
増える部分の多くは東アジアからでしょうね。
最近は銀座を歩いていいても、昼間はアジア系の観光客ばかり。
あまり嬉しくはありませんが、これも仕方のないこと。

いつか書いた通り、人口減少で衰退していく日本社会にあって
今後成長が見込まれる業種は
１　観光業
２　農林水産業
３　介護系福祉
ではないかと私は考えています。

フランスやイタリアのように観光業が主要産業になれば、
日本経済は今よりも楽にGDPを稼ぎ出すことができます。
しかし、それにしては観光資源は一部に偏っています。

例えば、私はこの春に世界遺産に指定された富岡製紙工場を見に行きました。
何ともお粗末な観光客対応でしたね。駐車場は徒歩15分。
見学コースは貧弱。当時の機械を使って実演でもやればいいのに。
あれでは、リピーター化への期待はできませんね。

私は日本一の観光地で育ったせいか、観光スポットというのが嫌いです。
実家は銀閣寺のそばでしたが、中に入って実物を見たのは
30歳くらいの時に「ちょっと京都案内してよ」と仕事先に言われた時。
金閣寺も清水寺も、その時に初めて見ました。特に感動なし。
ただ、京都という街は観光が主要産業なので、
その受け入れ方、扱いは手慣れたもの。
京都にやってきた人は、みな京都が好きになって帰っていきます。

京都という街にとっては、地方からあの街の大学に入る学生も同じ。
「4年間住んでくれはるお客はんみたいなものですがな」
という感じで、地方からの学生を大事に扱います。
みんな、京都の町が大好きになって帰っていきます。

1年ほど前、京都のあるマンションについて購入相談がありました。
私が卒業した高校のすぐそば。だから、よーく知っているところ。
「とてもいいところですが高いですね。それに定借なので資産価値は・・・」
私のコメントはネガティブ。でも、その方は購入されました。
「学生時代を過ごした場所の近くだから、セカンドハウスとして」
その方、東京で成功しておられるご様子。
そういった方にとっては、多少高かろうと構わないわけです。

今、京都の新築マンションは一部で完全にバブル化。
購入者の何割かは「東京の人間」だと言われています。
「あんな高い値段では、京都の人間は買われへんで」
なんて、かつて同級生だった不動産屋さんたちは言っています。
でも、京都に「よい思い出」をもった東京人は買っている・・・
これも、京都が人を引き付ける魅力の一部分。

私は自分が京都人だから京都の自慢をしたいわけではありません。
京都人は同じ京都人には実に辛い連中です。
私は、あの街に京都人として住むのはまっぴらご免。
かといって、いまさら東京人としては住めません。
すぐに京都弁に戻ってしまいます(笑)。

ただ、あの京都の「オモテナシ」のしなやかさは日本一です。
私は京都を出てから30年間彷徨っていますが、
連中ほどエレガントかつ自然に客をもてなせる集団とは、
一度も出会えませんでした。

今、日本は観光立国をめざしています。
まあ、観光資源はいくらでもありそうです。
でも、観光業は「資源」と「人」と「ソフト」の合わせ技です。
気持ちよくお金を使って帰ってもらえれば、またやってきます。
何度も来てもらってこそ、その観光スポットは繁栄します。

観光資源を開発しようとするならば、雇用面がラック化している
東京ディズニーランドではなく「京都」という街全体に学ぶべきでしょう。
表面的なサービスをマニュアル通りに提供するのではなく、
隅々に気配りを聞かせ、提供するサービスやモノの中身を整え、
多少高くても財布を自然に開かせている、あの芸を学ぶべきでしょう。
そういったことは軽々に身に付きません。
でも、そこに触れているうちに考え方や動き方、
価値観が伝わってくるのではないでしょうか？
京都のサービスを代表する舞妓さんの大半が地方出身ですから。

さて、年内最後の資産価値レポートの更新。
今回は、港区の5タイトルを一気に最新情報化。
赤坂で久しぶりに新規物件が出ました。
「フォレセーヌ赤坂檜坂」と「パークコート赤坂桜坂」です。
どちらもいいところにありますね。
「檜坂」の売主は森トラスト。久々の登場です。
「桜坂」も悪くないのですが、冬場が暗そうですね。

港区総集編
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■フォレセーヌ赤坂檜坂、■パークコート赤坂桜坂、■オープンレジデンシア南青山、■アークヒルズ仙石山レジデンス、■ パークマンション三田綱町 ザ フォレスト、■ザ・レジデンス三田、■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー、■グランドメゾン白金レジデンス、■プラウド白金台三丁目、■シティタワー麻布十番、■シティハウス南麻布一丁目、■麻布台パークハウス、■ザ・パークハウス 西麻布霞町、■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス、■ハーバーテラス品川、■GLOBAL FRONT TOWER、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、■クレイシア芝浦ウォーターフロント、■ルフォンリブレ浜松町 キャナルマークス、■エステムプラザ芝公園、

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白金・高輪・三田
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■パークマンション三田綱町 ザ フォレスト、■ザ・レジデンス三田、■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー、■グランドメゾン白金レジデンス、■プラウド白金台三丁目

麻布エリア
価格　1,980円

■シティタワー麻布十番,■ザ・パークハウス 西麻布霞町,■シティハウス南麻布一丁目,■麻布台パークハウス

赤坂/青山
価格　1,590円

■フォレセーヌ赤坂檜坂、■パークコート赤坂桜坂、■オープンレジデンシア南青山

2015年1月27日(火)　バリ島不動産投資セミナー開催

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榊淳司忘年会と来年の予定アレコレ

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では、今日の本題です。

昨日、我が事務所には日本各地から私も含めて8人のオッサンが参集。
「第1回榊淳司忘年会」を開催いたしました。
そもそも7名様を募集したのですが、
近しい関係者が「俺も入れてくれ」と一時11名に。
「ヒエー、椅子が足りん」と思っていたら、体調不良などドタキャン3名。
当初の目論見通りとなりました。いや、楽しかった。
共通項は、私のブログを読んでいること。
ただ、約1名私のバリ島仲間が調和をかき乱していました(笑)。

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この内、お二方は現役と元の銀行員。お一人は大手商社マン財務系。
不動産を売ったり買ったりした経験者がほとんど。
そして、ほぼ勝ち組。それは、このブログを読むほどの方々(自慢)。
地方から新幹線に乗ってこられた方、車で5時間半かけて来られた方。
近くに住んでいてバスに乗ってこられた方。
みなさん、ありがとうございました。

車で5時間半かけて来られた方は、ご自宅をタダで譲られたとか。
商店街にある築50年の店舗兼住宅。土地は借地。
元のオーナーから「固定資産税がかかるからお前にやるよ」。
かかったのは登記費用の約5万円だけ。
思った以上に地方は疲弊していますね。

みなさん、不動産に関しては何度も取引をなさっているので
それなりによくご存じです。だいたい、今年は売っていますね。
それで、このバブルがどこまで続くかどうかについて懐疑的。
その点、このブログをお読みくださっているせいか、
ほぼ私と似たような見通しをお持ちだったようです。
そして、私のブログの「脱線」を面白がって下さる方々。
ありがたいですね。これからも脱線していきます。

今回、かなり楽しい忘年会となりました。
私は、こういうことでは調子に乗るタイプです。
今度は新年会をやってみようかと思います。
1月になったら募集しますね。
また募集開始5時間で埋まってしまうかもしれません。

大手商社にお勤めのご仁が、こうおっしゃいました。
「あの時、僕はたまたま休みで家にいたから申込できたんですよ。もし普通に会社にいたらきっと締切になっていたでしょうね」
うーん、そうだったのですか・・・・
でも、今度の募集も1月に入って気が向いた時に
このブログの更新で行います。
多分、募集開始は夕方だと思います。
募集人員は同じく7名様の予定です。

さっき電話があって、昨日参加された方が、
「ちょっと相談があるので、これからお邪魔してもいいですか」
どうぞ、いらしてくださいとご返事しました。
一応、私は今日で仕事納めです。
このブログの更新も、年内にもう一回くらいやるかもしれませんが。

その前の電話は、懇意にしてくださっているお金持ち様。
「榊さん、軽井沢の土地を買ってくれる人、見つけられる？」
はいはい。私はただの貧乏人ですが、このブログの読者には
数億円のお金を平気で動かしている方がたくさんいます。
「じゃあ、資料をおくっとくわね」
はい、お待ちしています。資料が来たら、このブログで紹介しますね。
実は、コーポラティブで別荘分譲を企画した土地なので、
私は中身をよく知っています。
サイコーにいいところ。旧軽の中の旧軽みたいな場所。
ハイソなお方が好んで別荘を建てるような立地。
私ら平民には一生なんの縁もなさそうな土地です。
今度、資料が来たらここでご紹介しますね。

バリ島の不動産も売れています。
セミナーに参加した方が何人か現地をご訪問いただき、
いい物件を見つけて買ってくださっています。
私の仲間が開発分譲した物件もあれば、仲介で見つけたモノもあります。
それぞれに優良物件ですね。利回り15%から25%。
グロテンなんて言いながら騒いでいる東京の不動産屋さんたちが
あんぐりと口を開けるような利回りです。
しかも、年間200日稼働くらいでの想定。
大きな声では言えませんが、回してみたら30%だった、
なんてこともあり得ます。
しかも、5年くらいたったら買値の倍で売れるかもしれません。

そんなリスクは取りたくない、という方は普通の定期預金でもOK。
インドネシアは資源国なので金利は超高め。
定期預金で7.5%なんて言うのもあります。
黒田バズーガで円安傾向にありますから

来年は、国内の中古マンションもこのブログで紹介していきます。
これからの時代、住宅の取引は中古が中心になります。
すでに何物件かを見てきました。私が自分の眼で見て、
その資産価値をしっかりと把握してから紹介しますね。

新築マンションの資産価値レポートも更新し続けます。
都心の新築マンション市場は私がウォッチを始めて以来、
こんなに新規物件が出なかったことはありませんね。
かなりの品薄状態です。でも少しずつは出ています。

来年の新築マンション市場は、このバブルの行方次第ですね。
昨日も、「いったいいつまで続きますか？」という質問がありました。
私の考えは最長で黒田総裁の任期である3年3カ月後。
最短で来年のいつか。大きな企業の倒産がキッカケ。
もっともあり得るのが2年3か月後の消費税増税後。

まあしかし、今の市場はちょっと混乱している感じですね。
外資系のファンドも日本の不動産を買いにやってきました。
リートもバンバン買っています。個人投資家も買っています。
それでいて、「いつか弾ける」という空気も濃厚。

こういう時、一番困るのは「住むために買いたい」という
一般のエンドユーザーですよね。高くなって買えません。
来年も買い時ではないでしょうね。
買い時はいつやってくるのか。それはバブルが弾けた後。

しかし、この状況を眺めれば眺めるほど、黒田君は
余計なことをしてくれたと言わざるを得ません。
バズーガの1発目はよかったけれど、2発目は余計。
3発目を撃たれたら、バブルがブワっと膨らみますぜ。
でも、景気がおかしくなり始めたら撃つのでしょうね。
そんな光景は見たくないなあ、と思いつつ本日は終了します。

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