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榊　淳司オフィシャルブログ
小保方さんが書く真相暴露本のライターにぜひ私を！

仕事に追われています。
大量の原稿を書く仕事の依頼があり、その締切が早まりました。
まあ、プレッシャーがかかる内容ではないので、ひたすら書いています。
それでも、一日に７時間働くペースは何とか守ろう・・なんて。
「この怠け者！」という声が聞こえてきそうですね。

私は天性の怠け者です。
お金持ちに生まれれば、仕事に就いたかどうか自信がありません。
多分、面白そうだからとどこかの会社に勤めて、
バカな上司か先輩と喧嘩して、すぐに辞めているかもしれません。
貧乏に生まれたばかりに、サラリーマン時代は理不尽に堪えました。

今もそうですが、私は天性として傲岸不遜です。
他人を見下しているところがあります。それが態度に出ます。
実の母親に口を酸っぱくして叱責されてきましたが、治りません。
こういうのは持って生まれた人間性ですから、
よほど気合を入れないと改まるものではないでしょう。
半ばあきらめています。

今日のニュースでやや驚いたのは小保方さん。
理研はどうやら彼女が意図的にES細胞を混ぜたという疑義をふかめているような。
ああいう、一見ちょっと人のよさそうなお姉ちゃんが「まさかそんな・・」
と、まわりの研究者はハナから疑わなかったのでしょうね。
それどころか鼻の下をのばしていた・・・

彼女は半年くらい前くらいに記者会見していましたね。
「STAP細胞は存在します」
そういった主張を繰り返していたような記憶があります。
仮に、彼女がニュースで報道されているように
他の研究室からES細胞を「窃盗」し、それを混ぜて
STAPもどきの細胞を作ってイケシャーシャーとあの論文を書いていたら、
これはもう立派な確信的な犯罪者ということになります。
早稲田大学で取得した博士号も、いまは「取り消し猶予」。

しかし、この事件は発覚当時から私には解せない疑問があります。
私はこういった研究や実験にはまったくの素人で、専門知識ゼロ。
でも、報道されていることを読んでいくと、仮にこれが犯罪としても
ものすごく稚拙でバレやすく、またバレると大事間違いない、という内容。
バレる可能性が高すぎて、プロの犯罪者ならまずやらないでしょ。
犯罪者というのはバレたり捕まることを前提に犯罪を行いません。
「絶対にバレない」「俺は捕まらない」という根拠のない自信を元に
犯罪を行い、結局大半はバレてえらい目にあうのです。

彼女は超若手の研究者で、まだ人生にあせることもなし。
職業も安定していて、世間からは敬意を払われる博士様。
こんなことをしでかしてしまうような苦しいポジションでもないはず。
また、人並みに見栄はありそうですが、いわゆる目立ちたがりにも見えません。
私は顔で人を判断しますが、彼女の顔には犯罪者の暗さを感じません。
まあ、私の見る目が甘いのかもしれませんが。

しかし、状況証拠は真っ黒なほどそろっているみたいですね。
理研がES細胞の窃盗で被害届を出せば、逮捕状は取れそうです。
私は、もしそうなったら完全黙秘で釈放だと思います。
いまさら揺るがぬ物証なんて、まず出てこないはずですから。
でも、彼女が23日間黙秘を続けられるようには見えません。
ただ仮に窃盗で有罪になっても、執行猶予でしょうが。

しかし、思わぬ展開です。
理研の愚図親父どもは「こんなこと、早く忘れよう」路線に、
黙々と進んでダンマリを決め込むかと思っていました。
それが、もしかしたら被害届？

また、早稲田大学も苦しい立場に追い込まれています。
今後、博士論文の審査は厳しくなりそうですね。
博士候補君たち、ご同情申し上げます。

人間の倫理観というのは、人それぞれですね。
「バレなければ何をしてもいい」と思って犯罪を続けていると
いつかバレで人生を棒に振ることになります。
私はこれまでの人生で、そういう人をたくさん見てきました。
人は誰でも一瞬で犯罪者になりえます。

OKだと思って会社の経費で落としていた領収書が、
いつ何時横領の証拠に早変わりするかもしれません。
地下鉄の切符売り場で、誰かが忘れたカードを使って
電車に乗ってしまったら、それは占有離脱物横領です。
最高刑は懲役10年だったはず。まあ、それはないでしょうが。
SNSで気に入らない誰かを汚い言葉で罵ったら、名誉棄損。
雨が降ったので、会社の玄関にあった誰のか分らないビニール傘を
もって外へ出れば、それは立派な窃盗。
まあ、そんなことで捕まるとは思いませんが、
国家がその気になればやるはずです。
勤務時間中にしょっちゅうスマホでSNSをしていることがバレると、
それが懲戒解雇の理由になったりもします。これは犯罪じゃないけど。
もし会社があなたを辞めさせようと思っていたら、いい材料ですね。

まあ、そんなことは与太話です。
私は小保方さんが何を考えているのかがよく分らないのが、
どうも気持ち悪いですね。やっていないのなら、そう主張すべきです。
もし確信犯だとしたら、きっと人間の倫理を構成する
重要なパーツが何か抜け落ちているのでしょう。
すべてが終わったら、本を書いて真相を明らかにすべきです。
きっと数十万部は売れるでしょうから、いろいろ助かるはず。

そこで小保方さんにご提案。
ぜひ、私にライターをやらせてください。
任命していただければ、生命科学を必死に勉強しますから。
そして、きっとご満足いただける著書にしてみせます。
私は真摯に真相が知りたいし、あなたの主張を
パンチの効いた文章にまとめてみたいと思います。

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2015/2/11 0:09 | ちょっと脱線 | Comments (4)

35年後に築35年の老朽マンションが残る35年返済

2月8日18:46　に第11号のメルマガ
榊淳司のお奨めマンション情報　第011号 東京と大阪のタワーマンション厳選４物件」
を送信しました。
ただ、今回は発信アドレスを間違えて、榊淳司のアドレスで送信してしまいました。

sakaki●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

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受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし、届いていない場合はお知らせください。

さて、今日のお話です。

これは過去に何度か同じようなことを書きました。
ただこの話はここ2年ほど遠ざかっていたように思いますので、もう一度。

日本という国は、基本的に「持家政策」というものを勧めています。
賃貸ではなく、社宅でもなく、「住宅を買って住む」というのが
もっとも望ましいことだとされているのです。
そのために、様々な優遇制度を設けています。
固定資産税や譲渡益の課税が安くなるとか、
住宅取得のローン控除が500万円もあるとか・・・

35年というベラボーに長い住宅ローンも、今は銀行が主体。
しかし、そもそもは公的機関である住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)が
1960年代に始めた融資形態なのです。
なぜかというと、住宅が高くなりすぎて10年ローンでは買えなくなったから。
35年かけて返済すれば何とか庶民も買えるので、そうしたのです。
25歳で借りると、定年になる60歳でちょうど返済完了。
仮に35歳で借りても、60歳の時に退職金を使って繰り上げ返済。
そんなことを前提に考えられているモノです。

しかし、これは高度経済成長期の発想です。
カビが生えているどころではなく、むしろ危険きわなりないもの。
今の時代、いったい誰が35年の安定収入を保証されているのでしょう。
公務員だけではないでしょうか。
それだって、35年間もの期間であれば何が起こるか分かりません。

35年後の日本を想像してみましょう。
もっとも重要なキーワードは、「人口」です。
まず、2050年の人口ピラミッドはこんな感じです。

2050人口ピラミッド

恐ろしい高齢化社会です。それだけではありません。
2050年の日本の人口は約9700万人です。
これは1964年頃と同じです。
その頃、例えば東急田園都市線は溝の口までしか走っていません。
つまり、溝の口から先はなくても何とかなっていたのです。

もちろん、多摩ニュータウンもありません。
ただタヌキたちが出没する群生林の丘があっただけ。
当たり前ですが、千里ニュータウンもありません。
ましてや千葉ニュータウンや港北ニュータウンもありません。
それでも何とかなるのが人口9700万人というボリュームなのです。

多分2050年に、もう私は生きていないと思います。
高齢者の主役は、いわゆる団塊ジュニア世代です。
そういう恐ろしい日本とおさらばして、私は冥界にいるはず。
まあそんなことはどうでもいいのですが。

今、35年ローンを組むということは、完済した時には
そういう日本になっているということなのです。
住宅の価格は、限りなく無価値化するはずです。
東京なら、山手線の内側以外なら二束三文でしょうね。
そこら中が空家だらけになっているはずです。
荻窪から徒歩5分くらいの築20年・3LDKが、月に5万円くらい。
固定資産税の3倍くらいが年間家賃の目安になるのではないでしょうか。
今の4分の1程度くらいと考えればいいと思います。

そんな時に、35年前に購入したマイホームが
やっと完全に自分のものになるのです。
荻窪から徒歩5分ならまだいいでしょうが、
吉祥寺から徒歩15分なら、もう借り手がいなくなります。
売ろうとしても築35年の老朽マンションですから
せいぜい300万円から500万円でしょうか。

今の日本は、そういう社会に向かってヒタヒタと
確実に進んでいるのです。
「どこかでインフレがやってくるから返せるよ」
35年ローンを組む多くの人がそう考えています。
私は社会人になって30年になりますが、
その間の日本はずっとデフレでしたね。

今、日銀総裁の黒田君が昨年10月にぶっ放した「バズーガ２」で、
盛んにインフレへの誘導を行っていますが、
物価が上がっているのは分かりやすい輸入品のみ。
個人所得が実質的に減っているので、消費が冴えません。
80兆円ものお金を市場にぶち込んでも、
バブっているのは都心の不動産くらいです。

まあでも、35年の間にインフレが来ないとは言い切れません。
多分、そのうちやってくるのでしょう。
仮にインフレがやってきたとしても、
ご自身の収入がインフレに対応するにはズレが生じます。
サラリーマンは短くて半年、長ければ2年ほど窮乏します。
その間も住宅ローンは払い続けなければいけないのです。

ああ、35年。それでもローンを組みますか？
こういう高度成長＆インフレ時代の旧システムは捨てましょう。
望むらくは返済期間は20年までのノンリコース。アメリカ型です。
こういう住宅ローンが、今の時代にはふさわしいと思います。
その代わり、金利は4%以上でもいいじゃないですか。
いざとなれば住宅を手放せばよいだけ。

35年ローンを組んでいると、住宅を売っただけでは済みません。
ローンが残れば、それを払い続ける義務があります。
収入が足りなくなると、最悪の場合は自己破産です。
それで借金はチャラに出来るのですが、7年間はすごく不便。
一切お金は借りられないし、クレジットカードも持てません。

しかし、私のいう「返済期間は20年までのノンリコース」という
住宅ローンは、今の日本にはありません。
銀行が作らないのではなく、作れないのです。
彼らは人を審査できても、不動産に対する担保査定はいい加減。
多くの場合は、書類審査だけです。
それで何千万や何億円も貸しているのですから、呆れます。

みなさんもマンションを買う場合、35年ローンなどは
ご利用にならない方がいいと思います。
35年後に残る築35年の老朽マンションのために、
35年間営々と返済を続けなければいけないのです。
いわば、35年間の居住の自由を放棄しているようなもの。
間違っても郊外の大規模マンションを購入するために
35年ローンを利用するのは避けるべきです。

では、資産価値レポートの更新情報です。
東京の都心は完全にバブル化しているのに、
大阪は僅かに値上がりしている程度。
しかも、販売はさほど進んでいませんね。
今日は大阪の出身者からお話を伺ったのですが、衰退が激しいとか。
35年後、大阪も市内の一部以外は不動産の価値が二束三文になります。
そんな時にでも、きちんと換金できる物件を選びたいところです。

大阪のタワーマンション全解説
価格　5,290円

■シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス、■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）、■エルグレースタワー大阪同心、■福島リバーガーデン、■クラッシィタワー淀屋橋、■阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）、■クラッシィタワー南船場、■ロジュマンタワー梅田、■シティタワー梅田東、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋NORTH、■ジオタワー南堀江、■（仮称）南森町 免震タワープロジェクト、■ピアッツァタワー上本町、以上の13物件を収録

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もっと合理的に働こうよ、日本人！

昨宵は豊洲の素敵なお店で読者さん3人と飲んでいました。
リゾート系の不動産屋さんとオーストラリア人とその美しい日本人の奥様。
四方山話で大いに盛り上がり、めちゃめちゃ午前様。
でも、雪が降らなくってよかった。

私はオーストラリア人と突っ込んで話したことはほとんどありませんでした。
しかし、昨日はたっぷりとお話を聞けて、すごーく興味深かった。
私の世代がもっているオーストラリア人のイメージは「ミック・ダンディ」。
オーストラリアからいきなりニューヨークにやってきて
道で出会う人みんなに声を掛けて握手を求めます。
「Hey! I’m Mike Dundee come from Australia.」
映画「クロコダイル・ダンディ」のワンシーン。

「僕たちはあれが普通のオーストラリア人だと思っているんだよ」
というと、同席の不動産屋氏も激しく同意。
件のオーストラリア人は大笑い。「全然ちがうよー」
ああいうのは、少しはいるみたいだけれど・・・みたいな。

あと、オーストラリア人はオランダ人並みにケチなんですって。
ちょっとビックリしました。とても大らかなイメージですけどねえ。
25年くらい前にインドネシアを旅行した時、
そこらへんをウロウロしている白人旅行者の7割くらいはオージー。
見ているとすぐに分かります。

まず身体がでかい。男も女もすごく大きいのです。
明るくて陽気。仲間どうしでワイワイ騒ぎながら歩きます。
よくいうと賑やか。悪く言うとヤカマシイ連中。
大声で笑い、大げさに驚き、ゼスチャーも大きい。
英語を聞いていると「ダイ」「ダイ」というのがよく聞こえます。
そして、男は必ずズボンの後ろポケットに缶ビールを突っ込んでいます。

「ガサツな連中」という印象でしたが、イメージは悪くはなかったです。
何といっても分かりやすい。ちょっとアメリカ人と似ていました。
私のイメージだと、アメリカ人よりも陽気な感じでしたね。
空港で待ち時間を過ごす時、彼らといろいろ話したのを思い出します。

「君たちの仕事は？」と聞かれたので、めんどくさいから
「オフィスワーカーだよ」と答えました。
「週に何時間働くの？」
「うん、決まりは40時間だけど、まあ50時間から70時間かな」
「え、今なんて言った。50時間から・・」
「70時間だよ」
「17時間じゃないよね？」
「ちがう、70時間。よくあるよ。月に2回くらいかな」

そのオージーは大げさに驚いてみせます。
そしてすぐに仲間たちに向かって大声で知らせるのです。
「おい、聞いたかボブ。この日本人たちは1週間に70時間も働くんだとさ」
歓声があがって、オージーの男女が我々に群がっています。
「70時間！　君たちはいつ寝るんだ？」

その時に聞いた連中の労働時間は、せいぜい
20時間から30時間だったように記憶しています。
「それで、君らはいくら稼いでいるのだ？」
ドル換算で額を言うと、ヘンな顔。
「たいして稼いでいないじゃないか？」という表情。

「僕は週に・・時間働いて・・・ドルだ」
そのオージーはとても嬉しそうにそう言いました。
「それは素晴らしい。俺たちはどうしていっぱい働いているのに、あまり稼げないんだ。君たちが羨ましいよ」
僕がそう言って大げさにおどけてみせると、これがまたバカ受け。
まわりのオージーたちに声をかけて
「おい、さっきのをもう一回言ってくれよ」

まあ、こんな感じ。お互いにビールを飲んでワイワイ。
連中は「金持ち」だと思っていて日本人の若いのが
普段は奴隷のように長く働いて、あまり稼げていないという事実に
すっかり気をよくして、愉快がっていました。
私もテキトーに合わせて、何度も嘆き、連中を羨んでみせました。
でも、大まかには事実です。
日本人は、長く働くわりには稼げていません。

さて、前振りが長くなりましたが、今日の本題。
そうなのです。日本人の長時間労働はちっとも美徳ではありません。
長く会社に滞留することは、その人が「仕事ができない」証拠です。
日本人は、もっとそういう合理的な価値観を持つべきです。

上記のエピソードについては、実に数値でその裏付けが取れます。
2013年の1人当たりのGDPをみると、オージー達は世界5位で646万ドル。
日本はというと、28位で385万ドル。オージーたちの約6割。
僕たちは彼らの6割しか稼げていないのです。

それだけではありません。
日本人の年間労働時間は1728時間に対して、オージーは1693時間。
彼らの方が2%ほど少ないのです。でもこれにも裏があります。
日本の数字は多分、事業所が届け出た労働時間だと推定できます。
会社は社員の「サービス残業」まで申告するはずないでしょ。
さらに、残業手当の付かない役職者は、全員一日8時間換算のはず。

この1728時間は実体の8割程度も反映しているかどうか・・・・
仮に8割で換算すると、オージーの労働時間は日本人の78%。
もっと突き詰めて考えましょう。
1時間当たり生み出すGDPをはじき出します。
日本は、年間2160時間働いていると換算して1782ドル。
オージーはそのままの数字を使って3815ドル。実に倍以上も違うのです。

日本人のみなさん、これを恥じてください。
我々は実に非効率的に長時間働き、疲れ、弱り、人生を失っています。
私が見ている限り、オージーたちは実に楽しそうに生きています。
何よりも、時間もお金も豊かではありませんか。
国土も広く、資源にも恵まれています。
おまけに、少し働いてたくさん稼いでいます。

どうしてこの差が生まれているのか？
いちばんの違いは、労働に対する文化や考え方です。
昨日飲んだオージーが言っていました。
「オーストラリアンは短く働くことが良いことだと考える。短ければ短いほどいい。一日に2時間か3時間がベストだ」
なんと、日本人とは真逆の価値観ですね。

みなさん、まわりを見てください。
実質的に2時間か3時間分しか仕事をしていないのに、
8時間以上オフィスにいるか外で「業務」をしている人、いますね。
なのに、そういう人の役職が自分よりも上だったりもしませんか？
あるいは、毎日毎日深夜残業をしているのに、
あまり成績がパっとしない人はいませんか？

年中「忙しい、忙しい」といいながら、涼しい顔をしている人の方が
仕事が出来て実績が上がっている、なんてことはありませんか？
あるいは、自分がその涼しい顔の人かもしれませんね。
毎週、「これは何の意味があるのだ」という会議が多くありませんか？

私は、日本のあらゆる社会組織にもっとも欠けている価値観は
「合理主義」だと考えています。
目の前の仕事を短時間で終わらせるにはどうしたらいいのか？
目標に到達するための最短コースはどこなのか？
今のルーティンワークに無駄はないのか？
その会議の目的は何か？　何を決めなければならないのか？
その発言は何のために有益なのか？　その役職の使命は何か？

いろいろなところで、日本人は「まあまあ」とごまかしてしまいます。
無駄な業務、無駄な会議、無駄なホーレンソー、無駄な朝礼・・・
意味のない仕事をして、みなでダラダラ会議をして、
要らないところまで報告させて、むやみと拘束時間を長くする。

多くの非合理的なビジネス慣習は、既得権者の立場を守っているだけです。
頭の回転が速くなく、物事を合理的に突き詰められない上司が、
恥をかいたり責任を追及されないためのシステムだったりします。
そういった悪習が積み重なって、日本全体を非効率的にしているのです。

日本人は労働を善だと捉えています。
長い時間を働くことは、いいことなのです。
その勤労観は悪くないと思います。勤勉は確かに美徳です。
しかし、効率よく時間を使う合理主義的な価値観や行動を
もっと尊重すべきだし、今のように蔑むことは止めるべきです。

「アイツは合理主義者だから」といういい方は、
褒め言葉になっていないのが今の日本人の感覚ではないでしょうか？
合理主義→冷徹→人間的でない→嫌な目に会うから近づきたくない
あまり合理的でなく、浪花節的に生きている方はこう考えます。
でも「なあなあ」でやっていると、いつまでもオージーに勝てません。
別に勝つ必要はないのですが、彼らくらいに明るく陽気に楽しく
人生を過ごすためには、今のやり方を見直すべきでしょうね。

ちなみに私は今、だいたい1日に7時間くらいしか働いていません。
それでも長いと感じています。でもそれくらいは働かないと、
いろいろな業務が前に進みません。時に、土日のどちらかを使います。
ひとりなので、私が最善と考える合理的手段を用いています。
アホな上司もウルサイ顧客もいませんが、賢明な読者諸氏がいます。
みなさんに「これを読んでよかった」と思っていただけるものを、
日々の努力で生産しているつもりです。
英語で言えば Making something out of nothing.

さて、レポートの更新情報です。

最近、東京のタワーマンション市場を見て回りました。
少しだけ販売に陰りが出てきたように思えます。
湾岸エリアも一時の勢いを失いましたね。
あとは、このバブルがいつどういう風に終わるのかでしょうね。

東京のタワーマンション全解説
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【Ⅰ港区エリア】 ■アークヒルズ仙石山レジデンス、■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー、■シティタワー麻布十番、■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■インプレストタワー芝浦レジデンス、■GLOBAL　FRONT　TOWER、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、 【Ⅱ 純都心エリア】 ■大江戸タワーレジデンス、■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST、■ザ・パークハウス 西新宿タワー60、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■Brillia（ブリリア）Towers目黒、 【Ⅲ 城南エリア】 ■大崎ウエストシティタワーズ、■クレヴィアタワー池田山、■クレストタワー品川シーサイド、■パークタワー山王、■(仮称)目黒大規模タワープロジェクト、 【Ⅳ 湾岸エリア】 ■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■BAYZ TOWER&GARDEN、■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン、■シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、 【Ⅴ 郊外エリア】■パークタワー板橋、■ステーションツインタワーズ糀谷、■アトラスタワー府中、■王子飛鳥山 ｻﾞ･ﾌｧｰｽﾄ ﾀﾜｰ&ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ、■シティタワー金町

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管理費滞納は廃墟化への道

以前、「マンションは廃墟になる」というテーマで
このブログ記事を書いたことがあります。
その内容の一部が、今発売中の「週刊ポスト」に
私のコメントとして出ています。

最近、この手のコメントを求められることが多くなりました。
世間の関心が高まっている証拠ですね。
住宅ジャーナリストを名乗る多くの方は、
収入の一部または全部を不動産会社から得ています。
だから「マンションが廃墟になる」なんて言えません。

私は、収入のほとんどをエンドユーザーさんからいただいています。
だから視点はいつもエンド側にあるので、発言はかなり自由です。
世の中には、私のようなバチ当たりが一人くらいいてもいいはずです。
だから、今日ものこの「廃墟化問題」を語ります。

前述の週刊ポストの記事の中に、不動産コンサルタント長嶋修氏の
以下のようなコメントが出ています。
「高度経済成長期に建てられたマンション群は、居住者の高齢化が進み、空き家が増えている。東京の多摩ニュータウンが典型的でしょう。1棟50戸のうち5戸しか入居していないという物件もある」
こういうマンションの他の45戸分の管理費は
どうなっているのだろう、と考えてしまいます。

前にも書きましたが、日本の分譲マンションについては
約53年前に施行された区分所有法で大まかなことが定められています。
この区分所有法は、民法の「共有」の概念を基本として、
もう少し具体的にマンションの法規を定めたものです。
憲法における民主主義の概念も混ざっています。

つまり、かなり性善説的に作られているのです。
「区分所有者は自分たちの資産価値を守るために善意で行動する」
どうも、そんな概念が基底にあるように思えます。
しかし、今の世の中はこれに合わなくなってきています。

例えば、私が知るある都心のマンションでは、どう考えても
悪意を持った理事長が管理組合を私物化しています。
例えば、築10年でまだピカピカしているそのマンションでは、
金融機関から借入までして大規模修繕工事を実施しました。
その工事実施を、管理組合の総会では賛成約70%可決。
でも総会に出席したのは全体の20%弱。
「委任状と議決権行使書を開示してください」とお願いしても、
管理組合から「委任」された顧問弁護士が拒否。

その大規模修繕工事の業者選定もかなりいい加減。
見積書の日時がバラバラだったり、一度は最安値の業者に決まったのに
その後の理事会で理事長が強引に押し戻して管理会社に決めたり。
明らかに「おかしい」と思うことがいっぱい。

善意をもった反対派が「理事長解任」を求める
全体の5分の1の議決権を集めて解任決議の総会を開いても、
利害関係の当事者である自分が議長を務め、
開示されない委任状や議決権行使書を使って否決。
もう、完全な私物化です。

別のマンションの話をしましょう。
ある都心のタワーマンションにはゲストルームがあります。
1泊数千円でけっこう豪華で眺望のいいお部屋にゲストを泊められます。
このゲストルームは、予約が始まった先からすべてが埋まってしまいます。
ある一部の住戸の外国人オーナーが申込んでしまうのです。

そして、利用するのは常に中国語を喋る方々で、毎回ちがう面々。
どうやら、そのオーナーが「ホテル」として同国人に
「又貸し」しているのではないかと強く疑われています。
また、パーティルームの利用も頻繁。
集う面々は、毎回微妙に違ってほとんどが中華系。
彼らが利用した後は、散らかしほうだい、汚しほうだい。
「飲み屋」を営業しているのですか？　と疑う住民も。

これが今、日本のマンションの最前線で起きている問題なのです。
もはやこういう問題は「性善説」では対応できません。
ゲストルームやパーティルームについては、
使用細則を見直さなければ一部住民の私物になります。

前述の「私物化」理事長は、管理組合に莫大な負債を負わせました。
しかし、これを強制的に排除するには管理組合で
明白な多数の議決を要します。これはかなり困難。
管理組合の最大多数勢力は常に「無関心派」です。
自分が出してもいない委任状や議決権行使書が使われていても
まったく気付かないか気にしない方々。
そして、自分のマンションの資産価値が劣化することにも無関心。

マンションというのは、他人と一緒に暮らす住まいです。
アカの他人と資産を共有する、かなり面倒臭い住まいです。
アカの他人たちの中にはいい人も悪い人もいます。
悪い人が悪意をもって何をしでかすのを、
防いだりやめさせたりしないとかなり困ったことになります。

また、悪い人がいなくても、住む人自体がいなくなることもあります。
前述の多摩ニュータウンの老朽マンションみたいに
9割が空家になってしまうとかなり困ります。
空家でも管理費と修繕積立金がきちんと集まっていれば問題なし。
でも、それが集まっていないと、廃墟へのレールが敷かれたも同然。

前にも書きましたが、マンション管理の中で起こる様々な問題は
「お金」に関することで、これが基本中の基本。
つまり、管理費や修繕積立金をきっちり徴収して適正に使う。
マンション管理とは、言ってみればこれに尽きます。
それさえできていれば、マンションは廃墟になりません。
誰かに私物化されて、いつの間にか管理組合の資産が
蒸発してしまうようなこともないはずです。
でも、これが簡単そうで難しいから様々な問題が起こるのです。

次回のセミナーは、その「管理費滞納」を真正面から取り上げます。
どうぞ、関心のある方はご参加ください。定員は10名、先着順です。

 

管理組合の理事長さん、理事さんは必見

マンションの老朽化とともに深刻になる管理費滞納。
榊マンション市場研究所では、年々顕在化している
この解決困難な問題をどう捉え、どう取り組むのか？
様々な滞納管理費を回収するにあたって、
多くの実績を積まれてきた専門家であり、弁護士でいらっしゃる
麹町パートナーズ法律事務所の神戸靖一郎先生を特別講師として招聘。
当日は、先生の知見を交えた有意義なお話を聞かせていただけます。

「マンションの滞納管理費回収セミナー」開催

 

開催日時 : 2015年3月5日（木）　午後6時30分より

開催場所：ビジネストランスファー会議室（JR「東京」駅から徒歩１分）
（東京都中央区八重洲1-8-17　新槇町ビル6階）

主　　 催：榊マンション市場研究所

参加費用：お一人様　1,000円（税込）

定員10名　定員になり次第締切

セミナー内容
１　講演「マンション管理滞納問題の現状と未来」　20分程度
講師　榊淳司（榊マンション市場研究所代表）

２　講演「マンションにおける滞納管理費の回収実務」　40分程度
講師　神戸靖一郎弁護士（麹町パートナーズ法律事務所）

３　質疑応答、その他ご相談　１時間程度

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マンション購入は賃貸よりもハイリスク

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さて、今日のお話です。
今日はまじめにマンションの話をしましょう。
私のブログには一定数の読者さんがいらっしゃいます。
まことにありがたい話です。
その一部の方が、時々セミナーや飲み会にご参加くださいます。
共通して言えることは、みなさん「感度が高い」ということ。

このブログは、一応の主題が「マンション」です。
時々、というかしょっちゅう脱線しますが、
半分程度はマンションをテーマにした話題を中心にしています。
それも、ほとんどが新築マンション関連になります。
価格が高いとか、安いとか、バブルだとか。

また、無料と有料でご相談を承っています。
「感度が高い」みなさんですから、ご自身の
マンション購入に関しては実によくお考えです。
私にお尋ねになることで最も多いのは「10年後の資産価値」みたいなこと。
多くの方が、そこに永住するのではなく
「5年後、あるいは10年後の売却」を想定されています。

これって、私にとってはかなり意外なことでした。
私は20数年間ほぼマンション専門の広告屋をやっていました。
身に着いているスキルはコピーライターです。
よく書いたワードは「永住」。「永住品質」とか「永住仕様」。
つまり、「このマンションはずっと先まで快適ですよ」ということ。
もちろん、それが本当かどうかなんて知りません。
コピーライターはクライアントの代筆屋みたいなものですから、
連中の言いたそうなことを文案にまとめるのが仕事。

私がマンションの広告を生業としていた頃、市場の中心は郊外でした。
年収500万円から600万円くらいの方が購入されるマンションが
マーケットの主流商品だったからかもしれませんね。
今、新築マンションの市場は都心が主流です。

その昔、市場がバブルになるとマンション市場は
16号線の外側まで拡大しました。
今から考えれば完全に狂っていますね。
私も16号線エリアで販売された新築マンションの広告を
たくさん作ったことを覚えています。
ああいうマンション、今はほとんど市場価値を失っています。

景気が悪くなると、マンション市場はほぼ環八の内側に収縮します。
最悪期には、山手通りもしくは明治通りの内側が主戦場になります。
そうなると、「永住」というワードが途端に空々しくなります。
「住む」という本来の役割の他に「金融資産」としての
色彩がより濃厚になってくるのです。

私にご相談いただく場合も、「住む」のだけれども「資産価値は？」と
お悩みになっているケースが多くなります。
だから、「5年、あるいは10年後に売却する場合は・・・」となるのです。
これが、私からすると実に不思議な感覚です。

5年か10年後に売るのなら、わざわざ「購入」という
大きなリスクを取らなくてもいいでしょ？　と考えるのです。
マンションを購入すると、様々なリスクを背負うことになります。
ざっと上げただけで
・値下がりする可能性
・住宅ローンが返せなくなる可能性
・地震や津波、火事などで建物が毀損する可能性
・建物に欠陥が隠れている可能性
・危険や迷惑過ぎる隣人がいる可能性
・管理組合の中で紛争が起きる可能性
・目の前に大きな建物ができる可能性

そして、10年後に売却する時はどうなっているのか？
購入額の8割で売れれば上出来です。
でも、そもそも新築が中古になると「2割下がる」なんてことも言われます。
実のところ、これはそんな単純ではなくて
港区南青山では中古の方が高いこともあるのですが、
千葉県四街道あたりでは新築は中古の倍以上だったりします。
つまり、都心ほど中古と新築の価格に差がなく、
郊外へ離れれば離れるほどその差が開くのです。

まあ、それは余談なのですが、山手線から少し離れた場所である
世田谷区の端っこになると新築と中古はざっくり2割の差です。
つまり、東京23区の端の方では「買ったとたんに2割下がる」のが現実。
10年後にはいくらになっているのでしょう？

ところが、感度の高い方たちは「10年間家賃を払い続けるよりも」
とお考えになります。「買った方が安く上がるかも」という発想。
結果的にそうなることもあります。
今のようにバブルだと「10年住んだ住まいを購入額以上で売却」、
というケースもザラに見られます。
ただ、私に言わせれば今がバブルなだけです。そのうち弾けます。

これからの10年は、今までの10年とは大きく違うと思います。
何が違うかというと、東京という街が衰退期に入るのです。
5年後、この街ではオリンピックが開催されます。
そこがこの東京の長い長い発展の歴史のピークです。
今回のバブルも、そのピークを見つめて起こっているとも考えられます。
しかし、5年後にピークを迎えたこの街は、衰退を始めます。

それまでに、この街を発展させる何か劇的な変化があれば話は別です。
まあ、そんなことがあるとはとても思えません。
ロンドンやパリのように移民を受けることにでもならない限りは。
日本人はああいう変化を決して望まないでしょう。
外国人の旅行者が増えるだけでも快くは思っていないのですから。

東京が衰退する、というのは今までに無かったことです。
戦争で焼け野原にされた時と、その前は徳川将軍家が駿河に去った時。
近世以降では、その２回だけ。いずれも自然現象ではありません。
今回、東京は自然現象として人が少なくなります。

困ったことに、住宅は今でも余っています。
まわりを見渡してください。住宅もオフィスも空きだらけです。
なのに、住宅の価格は暴落していません。
都心ではバブルさえ起こっています。すごく不自然な現象です。

実のところ、住宅の賃料は実質的に下がっています。
「礼金・敷金なし」とか「フリーレント」といった現象は、
賃料が実質的に下落していることを表しています。
それでも、賃貸住宅はどんどん増えていますから、
賃料は今後も下がり続けることが確実。

「賃貸マンションを建てている人なんかいないぞ」
とご指摘くださる方もいるはずです。その通り。
都心エリアで今から賃貸マンションを建てようとする方はごく少数。
そうではなくて、都心の分譲マンションを
居住ではなく投資用に買っている人が多いのです。
相続税対策とか、外国人の購入です。
それらのほとんどが賃貸に回ります。
賃貸市場はユルユルになっています。実質「借り手市場」。
だから「礼敷ゼロ」や「フリーレント」が出てくるのです。

日本人というのは、あまりドラスティックには行動しません。
半年くらい空室のままでも「家賃を下げる」というオーナーさんは少数派。
でも、水面下で賃貸市場の下落はハッキリしています。
今後、この傾向が顕著になるのも自明。

つまり、住まいの資産価値は下がり、賃料も下落し続ける時代が今。
そんな時に、先に挙げたリスクをとってまでマンションを買う、
というのは大きなギャンブルではないでしょうか？
「でも、賃貸住宅のクオリティが低いから」という人もいます。
いいえ、相続税対策で買われたマンションを借りればいいじゃないですか。
分譲マンションが賃貸に出されているケースは多く、
賃貸仕様と比べて家賃が割高になっているとは思えません。

私は、「マンションを買うな」と言いたいのではありません。
「10年後に売る」ということなら、大きなリスクを背負うことはない、
ということを申し上げたいのです。
例えば、今手元に5千万円の現金があって、それを使って
5千万円のマンションを買って住む、というのなら大いにありです。
毎月20万円の家賃を払うよりも、上手な住まいの選び方です。
年間の住居費は180万円ほど安くなるでしょう。
5千万円を投資して3.6%以上に回る金融商品を探すのは困難。
バリ島の不動産に投資すればカンタンですが(笑)。

でも手元1千万円で、あと4千万円を35年ローンで買う、
となると、それが賢明かどうかは大いなる疑問。
そのマンションは10年後に半額になっているかもしれません。
多分、そうなっていると思います。東京の人口減少5年目ですから。
35年後には間違いなく5分の1以下に価値は落ちています。
もしかしたら、無価値に近い状態かもしれません。
35年後には日本人は今より2千万人以上少なくなっています。
そういう時代に築35年のマンションはきっと、
数百万円の価値もないはずですから。

であれば、好きな場所に賃貸で住んでいる方がお気楽じゃありませんか。
引退後は田舎にタダ同然の住宅を買って、ゴルフや釣り三昧でもいいし。
下手に資産価値にこだわってローンを払い続けるより
精神衛生上建康ではないかと思います。

さて、資産価値レポートの更新情報です。

渋谷区は、先ほどメルマガを配信しましたが
「代々木」と「代官山」に徒歩1分の物件が出ていて注目。
特に代々木のマンションは相続税対策向けとしては
「抜群の条件」を備えているように思えます。

目黒駅前にブリリアタワーが出ました。
でも、こちらはメルマガには入れませんでした。
多分、もう少し中身と価格が分かる次回の更新時に
メルマガで配信すると思います。

「目黒・五反田・大崎」
価格4,190円

■大崎ウエストシティタワーズ、■クレヴィアタワー池田山、■(仮称)目黒大規模タワープロジェクト、■オープンレジデンシア高輪台、■プレミスト北品川、■Brillia（ブリリア）Towers目黒、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■パークナード目黒 カレン、■ザ・パークハウス 目黒三丁目、■ディアナコート学芸大学レジデンス、■シティハウス目黒学芸大学

「渋谷区」
価格4,980円

■ピアース初台センティア、■パークコート渋谷大山町 ザ プラネ、■グランドメゾン上原コート、■ザ・パークハウス上原、■プレシス参宮橋、■シティハウス恵比寿伊達坂、■シティハウス神宮北参道、■サンウッド代々木公園、■パークホームズ初台、■レフィール参宮橋ヒルズ、■リビオ笹塚、■（仮称）広尾南計画、■ブランズ代々木、■THE CONOE〈代官山〉

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