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榊　淳司オフィシャルブログ
イスラム国の台頭を許したのはアメリカ

私はネットが普及する前からテレビをあまり見なくなりました。
特に理由はありませんが、まあつまらなくなったのでしょうね。
時間があればビデオを観るか、本を読んで過ごしていました。
そんな期間が１５，６年も続いたでしょうか。
タレントの名前など、まったく分らなくなりました。
広告屋時代は、それでちょいと不自由な思いをしました。
10年くらい前は、マンション広告にタレントを起用した最盛期。
「誰か提案して」と言われても、全然分りません。
若い社員に聞いて、知ったかの企画書を出していました(笑)

ところが、ここ3年ほどは再びテレビを見るようになりました。
「リーガルハイ」とか「ヒーロー」は、毎週楽しみにしていました。
でも、相変わらずバラエティはつまらないですね。
私も50を過ぎて人生の残り時間に制限がありますから、
ああいったものを見て過ごすのは、身体が動かなくなってからで十分。
もっと知的に楽しいことはたくさんあります。

今、テレビをつけると例のイスラム国のことばかり。
ニュース番組がバラエティのようになっています。
どうしてあんなに騒ぐのでしょうね。理解できません。
外務省が「危ないよ」といっているところにノコノコ出かけて
とっ捕まって煮るなり焼くなりされるのは自己責任でしょ。
なんでそういった輩を救出するのに総理大臣までが
夜も待機していなきゃいけないのでしょう？

横田めぐみさんは、何の罪もないのに犯罪国家にさらわれて37年。
救出するなら、ああいう勝手なオッサンよりも横田めぐみさんでしょ。
テレビというのは視聴率が取れれば何でもいい、というメディア。
そこのところが、いつもしっくり来ません。

今日は、夕食の席で家族にイスラム国について解説しました。
みんな「イスラム国」というのが何か分っていません。
あたり目です。ちょっと前にはなかったもの。
しかも「国」なんて名乗っています。ややこしい。
そもそも、イスラム教というものからして理解しがたいもの。
前回の更新でも書いた通り、私は表面的な知識しか持ち合わせません。
だから、ここでもあまり書きません。

今回はひとつだけ。
アラブ人というのは、今でも部族社会を形成しています。
だから家柄というものをかなり大切にします。
今のヨルダン王家はアラブの中でも名門中の名門。
預言者ムハマンドの一族です。モロッコの王家とも親戚とか。
だから、アラブ社会では敬意をもたれています。
国民の人気もそこそこ。だけど、ボンボンだけにちと甘いのです。

一方、イスラム国のトップもムハマンドの血筋であることを自称。
まあそのあたり、徳川家康が若い頃は平家といっていたのが、
征夷大将軍の称号が源氏にしか下されないのを知って、
途中から新田源氏を自称するようになったようなもの。
1400年もさかのぼった血筋など、誰も証明できません。

ただここで重要なことは、ヨルダンが人質と死刑囚の交換に応じる、
ということの、国際法的な意味です。
日本はその昔、日本赤軍が海外で人質を取って刑務所収監中の
罪人の引き渡しを要求された時、応じてしまったという前歴があります。
これはまさに「世界に恥ずべきこと」です。二度とやってはなりません。

こういう交換が認められるとすれば、それはただひとつの形式だけ。
戦争状態にある2つの国が「捕虜交換」を行う場合は合法です。
ところが、イスラム国は国際社会から「国家」として認められていません。
あの集団を国として承認している国家は一つもないのです。
だから、彼らはただ「支配地域を持つテロリスト集団」というだけ。

しかし、ヨルダンが罪人を引き渡せば「イスラム国を自然承認した」と
国際法的な主張が成り立ちます。彼らは1国とはいえ承認されるのです。
イスラム国が、途中から金銭ではなく罪人の釈放を要求したのは、誰かに
「カネを要求すればテロリストだが、捕虜交換の形にすれば国家承認だ」と
知恵をつけたのかもしれませんね。

もし、この取引が無事に終わればイスラム国はヨルダンに対して、
「自国の」大使館開設を要求するかもしれません。
あるいは、イスラム国は国家としての独立宣言をブチあげて、
国連に加盟申請するかもしれません。まず、認められませんが。

しかし、イスラム国のようなテロ集団の誕生と勢力拡大を許したのは、
オバマ君の「戦争は嫌だ。アメリカの兵士を国内に帰そう」という
あまっちょろい理想主義が招いた結果です。
ただ、オバマ君にも少しは同情すべき点もあります。

そもそも、1990年に起きたイラクによるクウェート侵攻に対して、
当時のブッシュ大統領(父)があいまいな対応をしてフセイン政権の存続を
許してしまったのがボタンの掛け違いです。
あの時、多国籍軍側には侵略を行ったフセイン政権を倒すための、
明解な大義名分がありました。でも「弱虫ブッシュ」はそれを躊躇った。

13年後、ちょっとおバカな息子ブッシュは「ダッドの暗殺を企てた」
フセインに切れまくり「大量破壊兵器がある」というCIAのずさん報告を信用。
国連決議も経ない「有志連合」でイラク戦争を行ってフセインを逮捕。
結局、「大量破壊兵器」はイラク国内のどこからも見つからず、赤っ恥。

そして、アメリは民主主義さえ導入すればうまくいく、
と子供じみた考えでイラクの国内体制を導きました。
有史以来一度も民主主義であったことのないイラクで、
無理やり選挙を行って当選した人間を指導者にしたところで
国民に支持されるはずがありません。結局、内戦状態。

アメリカ兵の犠牲は少ないながら米国内で連日大きく報道されました。
その結果、厭戦気分を招いて「世界から核を無くす」なんて
アマチャン理想主義の民主党オバマを大統領に当選させてしまったのです。
フセインは、あまりよく分らない裁判にかけられて死刑判決。即執行。

オバマ政権は今、イスラム国への軍事オプション選択を躊躇っています。
彼が今までに能動的に軍を使ったのは、ビンラーディンを暗殺した時くらい。
去年の中間選挙後は完全にレイムダックになっていますね。
ノーベル平和賞の受賞者が、戦争を始められませんよね。情けない。

あと50年もしたら、この1990年から2020年くらいにかけての
アメリカの対イラク政策の大失敗は、外交史という一学問分野の
格好の材料になっていると思います。
このイスラム国騒動も、歴史の一コマになるのでしょうね。

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2015/1/30 0:35 | ちょっと脱線 | Comments (2)

みんながありがたがるお経の中身とは？

昨日は恒例の「バリ島不動産投資セミナー」を開催。
終わった後で参加者さん＆スタッフの懇親会。
いやはや、盛り上がりましたよ。
二次会は湾岸のおしゃれなバーで0330まで。
久しぶりにやってしまいました。

それでも午前中にやらねばならないことがあるので、昼前に起床。
自宅で作業していたら、携帯電話がピロピロピー。知らない番号。
出ると「榊さんでしょうか？　私週刊〇〇の〇〇というものです」。
「はい榊です。お世話になっています」　いつもと違う記者さん。
「・・・・についてお話をお伺いしたいのですが、よろしいでしょうか？　はい、ありがとうございます。実は締切が今日でして、このお電話で取材させていただいてもよろしいですか？」
頭はボっとしているけど、いつもの話をするだけだし。
ちゃんと掲載誌は送ってくれるのかしら？

ついさっきも某出版社の訪問を受けてマンションのことを喋り続け。
だから、今日の更新は遠慮なく脱線させていただきますね。
今日の話題は、宗教。

今、例のイスラム国の人質問題がいつの時間もトップニュースですね。
ただ、私はほとんどニュースを見ていません。ネットでもチェックしません。
表面的に何があったかくらいしか興味がないのです。
まあ、ああいう危険なところをウロウロしていれば、
こわーいムスリム君たちに何をされるか分からないのに、
ノコノコ出かけて行った方にも大きな自己責任があるんじゃないかな、
くらいには考えていますが。

日本人は、イスラム教というものをほぼ理解していません。
ラマダーン（断食）とか、豚肉やお酒が禁忌、一日５回の礼拝・・・
といった、彼らの表面的な習慣や行動については知っていますね。
でも、イスラム教って何？　という本質的なことには答えられません。

実は、私も表面的なことしか知りません。
物知り顔で高説を垂れる知識や見解も持ち合わせていません。
しかし、ただひとつのことだけは強烈に理解しています。
「イスラム教徒は異教徒を殺すことに躊躇しない」
それは、彼らにとって「殺人」ではないのです。

もう少し踏み込んでいうと「一神教」の熱心な教徒はみな同じ。
「異教徒は殺してもいい」のです。動物を殺してもいい感覚。
これって、日本人にはほぼ理解できません。
なぜなら、日本人の宗教観は一神教からは程遠いからです。

一神教というのは、ただ一つの神様を信じる宗教です。
世界には主に３つ。ユダヤ教、キリスト教、そしてイスラム教。
この３つの宗教が同根であることは、ご存じの通り。
私から見れば、イスラム教とユダヤ教はよく似ています。
我が日本仏教の中の禅宗と浄土真宗の違いよりも
近しい関係にあるのではないかと思えるほど。
キリスト教はちょっと変質して、一神教における創価学会でしょうか。
まあ、一神教はすべて「異教徒排斥」という価値観では同じです。
「神様は唯一絶対であるから他の信仰はすべて邪教（悪魔）」なのです。

「イスラム教はそもそもキリスト教徒に寛容であった」なんて
よくモノの本には書いてありますが、私はそうは思いません。
中世のイスラム国家に暮らすキリスト教徒は、人頭税を払えば
啓典の民として居住も商売も許された・・・なんて。
それって、殺されないだけのことでかなりの差別じゃないですか。

キリスト教エリアでも、異端狩りやユダヤ人迫害がありました。
ユダヤ人はいつも被害者、みたいな教え方をする教師もいますが、
イスラエル建国以来彼らに殺されたパレスチナ人その他は、
ヒットラーが殺したユダヤ人の数を上回るはずです。

一神教の人々は、そういった大量殺人を「ありえること」という感覚。
日本人にとっては、そこが理解できません。私もそのひとり。
日本の歴史の中で、宗教戦争の臭いがするのは２つ。
ひとつは戦国末期の一向宗(今の浄土真宗)や日蓮宗の一揆。
そして、江戸時代初期に起こった島原の乱。

しかし、この２つもと異教徒に対する戦いというよりも、
支配者の悪政と苛斂誅求に対する武力闘争の思想基盤を、
一向宗やキリスト教が提供しているような面があります。
宗教が戦争や殺戮の原因、とまで言い切れるかどうか疑問。

島原の乱に対する江戸幕府の仕置きは、ちょっと宗教戦争的です。
それは、あのエリアの百姓を一人残さず殺すという過酷なもの。
キリスト教という宗教を、江戸幕府は怖れたのです。
しかし、それも「外国がキリスト教で日本を侵略する」という、
実に世俗的な恐怖感をベースにしたものです。
徳川幕府に、キリスト教に対抗する強烈な宗教観があったとは思えません。

実は、日本も国を挙げて宗教運動をした歴史があります。
まず、奈良時代まであたりの天皇と貴族たちの仏教振興。
これは平安初期あたりまで、その余韻を残します。
しかし、仏教は平安中期にはかなり学問的フィールドが広くなります。
つまり、信仰の部分と教養の部分が同じくらいになってしまったのです。

次は、明治時代の廃仏毀釈。政府が神仏分離令を出したことで、
神官や一般民衆が仏教寺院に対して破壊活動を行いました。
そして、政府は天皇制の思想的基盤として神道を国家宗教に。
でもまあ、日本人にとっては「神様仏様」以上でも以下でもなし。
最近はこれに「キリスト様」を付け加えますね(笑)。

日本人にも微かに宗教観があるとすれば、それはこの仏教と神道。
この両方とも一神教ではないし、異教徒に対して攻撃的ではありません。
仏教はそもそも宗教なのか、とさえ私は思います。
あれはただブッダ（釈迦）の生き方や言葉に感銘した弟子たちが、
仏滅（ブッダの死）後に、自分たちの存在を権威づけるために
勝手に宗教化させて教団を作り、布教を行っただけではないですか？

そもそもブッダは「この世の中は何なのか」という、
至極ギリシャ哲学的な悩みを持って彷徨い、
様々な過程を経た後に、菩提樹の下で瞑想して「悟り」を開いたのです。
つまり、ブッダ的に「この世とは何なのか」という答えを出したワケです。
ところが、そんなものは言葉を使ってスラスラと3分くらいで
説明できる内容ではなかったのでしょう。
このあたり、わりあいハッキリと意味のあることを喋り続けた
イエス・キリストとはかなりの違いがあります。

仏滅後、弟子たちがブッダの言葉をまとめた経典を作りました。
大乗仏教では般若経、維摩経、涅槃経、華厳経、法華三部経、浄土三部経、金剛頂経など。
当たり前の話ですが、ブッダの言葉ですから、
元はサンスクリット語。梵語、なんて言い方もします。
分かりやすく言えば「古代インド語」でしょうか。

みなさんは西遊記をご存じですね。孫悟空や猪八戒が出てくるアレ。
昔の中国では三蔵玄奘みたいに熱心な坊さんが、わざわざインドまで
そのサンスクリット語で書かれた経典を取りに行ったのです。
そして、それを持ち帰って自国の言葉に訳しました。

それが、みなさんが「お経」と呼んでいるシロモノ。
「南無阿弥陀仏」とか「南無妙法蓮華教」あるいは「般若波羅蜜多」。
これってみな、唐や隋の時代に梵語から訳された「漢文」です。
日本人は古来から「読み下し」という術を編み出して、
漢文を文章上で「同時翻訳」してきました。
国破在山河を「国破れて山河あり」と読む、いわゆる「漢文」。
そのやり方で般若心経の出だしのところを読み下すと、
以下のようになります。

観自在菩薩(カンジザイボサツ)　深般若波羅蜜多(ジンハンニャハラミッタ)ヲ行(ギョウ)ゼシ時(トキ)、五蘊(ゴウン)皆(ミナ)空(クウ)ト照見(ショウケン)シ、一切(イッサイ)ノ苦厄(クヤク)ヲ度(ド)ス。舎利子(シャリシ)色(シキ)ハ空(クウ)ニ異(コト)ナラズ、空(クウ)ハ色(シキ)ニ異(コト)ナラズ。色(シキ)ハ即(スナワ)チ是(コ)レ空(クウ)、空(クウ)ハ即(スナワ)チ是(コ)レ色(シキ)。受(ジュ)、想(ソウ)、行(ギョウ)、識(シキ)　亦復(モマタ)　是(カ)クノ如(ゴト)シ。

日本人は、この「釈迦の言葉を死後に弟子が梵語でまとめたモノの古代漢文訳」である「お経」というものを、仏前で生臭な坊主に現代日本語の音読みで適当に調子を付けて音読してもらって、「これで〇〇さんも成仏できた」と喜んでいるのです。
とってもアホらしーい、でしょ？

では、もうひとつの「神道」とは何でしょう？
実は、神道には「教義」らしきものなどありません。
人間に対して「どう生きろ」「・・をしてはいけない」という
道徳的にエラそうなことを何も求めていないのが神道。
何かを求めているとすれば「清潔であれ（穢れるな）」と
「五穀豊穣を私に祈りなさい」くらいでしょうか。
でもそれは、日本の神官のトップである天皇陛下が、
日々の祭祀として皇居内で行ってくださっています。
私たちは、たまに神社に行ってチャリンチャリンして手を叩くだけでOK。
それで、瑞穂の国の日本は十分に平和かつ豊かでいられます。

こんなお目出度い日本人が、「異教徒は殺してもいい」という
揺るぎなき価値観を持つイスラム教徒なんて、理解できるはずも無し。
もちろん、キリスト教やユダヤ教の根本のところも、
よほどに腰を据えて学ばないと分かりません。異教徒だから。

以上、本日の脱線終わり。

世俗の話をいたします。
レポートの更新情報です。
品川区と目黒区のレポートを更新しました。

品川区には大規模マンションが2物件も出てきました。
駅徒歩1分の「(仮称)目黒駅前タワープロジェクト」は坪単価600万円？
一方、目黒という名を冠しながら「不動前」が最寄りの
「(仮称)目黒大規模タワープロジェクト」。流石は住友不動産。
しかも、この2物件共にアドレスは品川区内です。

品川区総集編
価格　6,490円

■大崎ウエストシティタワーズ、■クレヴィアタワー池田山、■(仮称)目黒大規模タワープロジェクト、■クレストタワー品川シーサイド、■ブランズシティ品川勝島、■オーベルグランディオ品川勝島、■イニシア大井町、■プレシス大井町、■ブランズ東品川、■クレストフォルム南大井、■ザ・プレミアスカイ品川中延、■クレストラフィーネ旗の台、■オーベル戸越公園、■ (仮称)品川ベイサイド大規模プロジェクト、■オープンレジデンシア高輪台、■クレストフォルム大井町サウステラス、■プレミスト北品川、■ (仮称)目黒駅前タワープロジェクト、以上、18物件

一方、目黒区では「パークナード目黒 カレン」がやや注目。
目黒川を挟んで向かいは雅叙園です。
それがどう響くか？

目黒区総集編
価格　2990円

■オープンレジデンシア目黒青葉台テラス、■Brillia（ブリリア）学芸大学、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■パークナード目黒 カレン、■ザ・パークハウス 目黒三丁目、■ディアナコート学芸大学レジデンス、■シティハウス目黒学芸大学、■ローレルコート八雲、以上の8物件を収録。

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2015/1/28 18:14 | ちょっと脱線 | Comments (2)

資源価格の下落は世界経済にプラスか？

早いもので、1月も最終週となりました。
今月はいろいろやることが多くて大変。
土日もどちらか出勤の日がほとんどでした。
ネが怠け者だけに、ちょこまか働くのは嫌ですねえ。
まあ、貧乏ヒマなしで仕方がありませんが。

今週も、明日はバリ島セミナーの本番。
3月には「マンション廃墟化対策セミナー」を行う予定。
そして、大好評だった忘年会に引き続いて
新年会をやらかそうと企んでいたのに、もう26日。
でも、2月に入ってもやりますからね、必ず(笑)。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

24日の土曜日には、東アジアの某所からテレビが取材にやってきました。
通訳を通して1時間半ほどお話しさせていただきました。
この事務所にテレビカメラがやってきたのは初めてですね。
スタジオに行くよりもリラックスしながら話せるので、ラク。

「日本の不動産は今後どうなりますか？」

聞かれたテーマは主にコレ。
まあ、私がいつもこのブログや夕刊フジに書いているようなことを
順番に答えておきました。けっこうビックリされましたね。
アジアでもヨーロッパでも、不動産価格は値上がりするのが当たり前。
なのに、日本では不動産価格が下がり続けている・・・・
もちろん、今バブっている都心は別ですよ。

「経済成長しない国の不動産は値上がりしません。日本のGDPはここ四半世紀ほとんど延びていないのです。人口はこれから毎年30万人ずつ減っていきます。20年で600万人減。千葉県が無人になるほどの数です。
7年前、中国のGDPは日本の7分の1でした。それが2009年には日本を抜き、今では約2.5倍です。
経済が成長せず、人口が減り、住宅が余っていく国の不動産価格が上がりません。むしろ下がります。だからこれから日本の不動産を買うのなら、都心のみです。分かりやすく言えば、山手線の内側とその周縁だけ」

放送される時には、日本でもネットで見られるんですって。
そうなったら、みなさんにもお知らせしますね。
榊淳司、いよいよ世界に進出、なーんて。日本語しかできないのに(笑)。

さて、今日は世界進出を記念して、話を少し大きくします。
ずばり、「今後の世界経済」について。

世界経済というのは、マクロで見れば成長しています。
ここ四半世紀、日本のGDPは円ベースでほとんど同じ。
しかし、世界経済というのはここ数年4%から5%くらいは成長中。
もし日本で4%の経済成長があれば、それはもうお祭り騒ぎ。
夜の銀座や六本木ではタクシーが拾えなくなりますよ。

つまり、日本以外の国ではかなり景気のいいところがあるのです。
ここのところ、嫌なニュースしか出てこない中国でも
成長率が落ちたとはいえ公式発表で7.3%ですよ。すごい成長です。
日本経済が毎年7.3%も経済成長していれば、
地方の片隅でも不動産が値上がりします。

ずっと日本に住んでいて、世界に触れることがほとんどない
私のような人間にとって、経済成長はまさに他人事。
しかし、日本も世界の一員である限りは、それに混ざっています。
それで、今の世界経済はどうなのかというと・・・・

全体的には好調だと思います。アメリカ経済がよくなっているとか。
何といっても世界一の経済大国ですから、
そこの景気が良くなるというのは世界経済にとってプラス。
その原因のひとつが資源価格の下落ですね。
原油を始めとした資源の市場相場が下がり続けています。

アメリカは車社会ですから、ガソリン代が安くなることは
庶民にとって大歓迎なのです。
アメリカ人はお金を使うことが大好きですから、
浮いたガソリン代でせっせと消費を行います。
あるいは、株式市場に投資をします。分かりやすいですね。
デパートではよく物が売れ、株価が上がります。
まあ、それはアメリカだけの話ですが。

では、なぜ資源価格が下落しているのでしょう？
原因はいくつか考えられますが、一番は供給過剰。
ここ数年、未来の需要増を見越して資源への旺盛な投資が行われました。
日本では商社が続々と資源分野にお金をつぎ込んで、
資源価格の高騰による大儲けをたくらんだのです。
結局は失敗。高く買い過ぎた住友商事は大赤字を喰らっています。

現状、石油を始めとした資源の供給はかなりダブついているようです。
資源だけでなく、半ば金融商品の金の価格までも低迷。
これはいったいどういうことでしょう？
お金を持っている人たちが「資源の価格は上がらない」と考え、
それを前提に行動しているからに他なりません。

さて、本当にそうなるのでしょうか？
私は、そうなると思います。
世界規模で見れば資源開発は過剰設備と過剰在庫がしばらく続きます。
なぜなら、猛烈な勢いで経済成長することで、
「これから資源が足りなくなるぞ」と思わせてきた中国が、
どうやら経済の大減速に陥っている気配が見えてきたからです。

その中国、先日早々と2014年の経済成長率を7.3％と発表。
でも、そんな数字を世界のエコノミストはほとんど信じていません。
比較的信頼できるとされる電力消費量や鉄道貨物輸送量は
ほとんど増えず、卸売物価は値下がりさえしています。
「7.3％」は政治的に作られた数字でしょうね。

中国の場合、これまでの経済成長においても、
その中身は「不動産投資」や「不動産開発」的な内容が
多かったように思えます。中身はかなり杜撰だそうです。
日本のように、経済の主役が個人消費ではないのです。
ところが、中国の不動産価格は全体的に上げ止まり、下がり始めました。
そうなると、一気に投資熱が冷めて不良債権化します。

あの国の経済は、かなりの部分が共産党の統制下にあります。
しかし、自由に動いている部分も多いですね。
不動産価格が上がらなくなり、下落幅がきつくなると
おそらく経済は大混乱に陥るでしょうね。
そこで共産党がどう出るのか、まったく予想できません。
彼らは日本のバブル崩壊とその後の経済政策を、
とても熱心に研究したそうです。どうでますかね？

一方、アメリカは景気が良くなったので、
金融の引き締めに転ずると予測されています。
具体的には金利を上げるはず。
しかし、これがまた世界経済にとってはマイナス効果。
ジャブジャブに供給されたドルが世界に行き渡って、
ここ数年の経済成長を支えてきたフシがあります。
そのお金がアメリカへと還流してしまったら・・・・
新興国の中で経済の足元が弱い国は「金回りが悪い」状態に。
また、アジアの金融危機みたいなことが起こるかも・・・・

ヨーロッパはヨーロッパで、ギリシャなどの経済不良国の
問題が大きくなって、いつヤバイことに発展しないとも限りません。
スイス政府が為替介入を止めただけで対フランのユーロが暴落。
ユーロという通貨の脆弱性を世界に知らしめました。

というワケで、世界経済には不安要素がいっぱい。
でも、目先の資源価格の下落で日本経済も低迷のまま安定。
日銀・黒田君の物価上昇2%は、ほぼ未達がみえてきました。
足元の不動産市場は都心バブルで、業者さんたちは「わが世の春」。
マンションデベも仕方なく高い土地を仕込んでいます。

中国の経済混乱、アメリカの金利上昇、ギリシャのユーロ脱退、
韓国のデフォルト、さらなる資源価格の下落・・・
世界経済は私に読めないことばかり。
でも、日本経済ならある程度読めますよ。
2年後の消費増税後は確実にマイナス成長がやってきます。
今の都心不動産バブルは、いつかは確実に弾けます。
都心も空室だらけなのに、相続税対策や外国人の不動産投資が
いかにリスキーなものなのか、ということに多くの人が気付くと、
ガラガラと音をたてて市場が崩れ出すのです。

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2015/1/26 19:33 | ちょっと脱線 | Comments (2)

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1月24日14:34　に第9号のメルマガ
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2015/1/24 14:44 | メルマガ発信 | Comments (2)

横浜山手、築43年をフルリフォームで好き放題に

「マンションには何年住めるのか？」
こういったご質問をよくいただきます。
実のところ今の日本はこの問題について、
国を挙げて壮大な実験を行っているようなものです。
築40年を超えるマンションが多くなりました。
建て替えを検討しているマンションもあれば、
しっかりと管理されて「現役」を続けている物件もあります。

去年の暮れに、縁があって横浜の石川町にある
築43年という中古マンションを見学させていただきました。
いやはや、いろいろ勉強になりました。
まず、このマンションは元気に「現役」です。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

場所は根岸線・京浜東北線の「石川町」駅から徒歩9分。
元町商店街の入り口を横目で眺めながらフェリス女学園のある
丘の下を潜る長いトンネルを抜けていくアクセス。
位置関係で言えば、フェリスのお嬢様たちが
スカートを靡かせてお登りになるその下を横切る感じでしょうか。

この「山手パークハイツ」はそのトンネルを抜けたところ、
フェリス女学院のある丘の裾に、やや東に振れた南向きに立っています。
冬の日の午後に行ったのですが、日当たりは良好。
日照や眺望を遮るような建物はありません。

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エントランスも、築43年のわりには普通に作られていますね。
1階のフロントには、実にしっかりした管理員さんがおられました。
私が写真を撮っていると誰何され「名刺を置いて行ってもらえますか？」。
これでは、不審者が中々侵入できません。

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築43年ですから、建物全体からしてそれはもう古いですよ。
でも、きちんと管理されているので「まだまだ住めるなあ」という感じ。
共用部分の清掃もよく行き届いていました。掲示板等の乱れも無し。
中古マンションというのは、共用部分の整備の仕方で
おおよその管理状態を推測できるものです。
乱れている場合は、管理員さんがしっかりしていないか、
住民のマナーが悪いかのどちらかです。
この「山手パークハイツ」はそのどちらでもなかったと思います。
横浜の「山手」ですから、住んでいる方の品も悪くないのでしょう。

エレベーターも、古いのでしょうが問題なし。5階まで上がりました。
住戸の中も拝見したのですが・・・さすがに古かったですね。
最近まで年配のご夫妻がお住まいになっていたと聞きました。
そのせいか、造作に時代を感じましたね。でも、きれいに空室です。

ハッキリ申し上げて、このままでは住めませんね。
こういうマンションこそフルリフォームです。
間取りから水廻りまで、すべて新しくする必要があります。
まあ、真っ白なキャンバスのようなものですから
ご自身のお好きなように作り変えられます。
間取りにこだわりのある方にはふさわしい物件でしょうね。
もっとも、こういう「昭和的レトロ」がお好きな方なら
そのままお住まいになっても面白いかもしれませんが。

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昭和47年に建築されたマンション。もちろん旧耐震です。
9階建てで全54戸。階数も規模も普通ですね。
こういうマンションでちょっと困るのは、
設計図書が散逸している可能性が高いこと。
ただ、このマンションは施工が大成建設。管理会社も大成有楽不動産。
設計図書は残っているそうですから、まあ何とか・・というところ。
ただ、元の作り方が古いのでリフォームの見積額は自然に高く出てきます。
フルリフォームでおよそ800万円から900万円を想定すべきですね。

私が拝見した住戸は、ただ今流通市場で売り出されています。
専有面積90.59㎡で、売却希望額は2980万円だそうです。
管理費は16880円、修繕積立金は14700円。
まあこの広さ、この古さですから「こんなもんか」という水準。
お部屋からの眺めは悪くありませんでしたよ。

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ただ、こういう古いマンションの場合は特にそうなのですが、
価格交渉はじっくりやってみるべきですね。
まず、ご自身の購入希望額をはっきり提示すべきかと思います。
これを、業界用語で「指値（さしね）」といいます。
また、これも業界用語で「買付（かいつけ）」という書類に
ご自身の購入希望額を書き込んで仲介業者さんに渡します。
「買付」とは正式に「買付証明書」といいます。
業者によっては「購入申込書」という用語を使っていたりもします。
これは業界の習慣であり、正式な書類ではありません。
これを出したからといって、必ずその金額で
買わなければいけない、ということでもありません。
いわば、価格交渉の手続きのようなものとお考えください。

この「山手パークハイツ」というマンションは、
あの辺りではわりあい人気がある物件だそうです。
時々流通市場に出るそうですが、買い手が現れやすいといいます。
古くても住みたい人が出てくるマンションには、
それなりの資産価値があると考えるべきでしょう。
JRのメジャーラインから徒歩9分で歩ける、
ということがその基礎になっていると考えられます。
「山手」というのも、横浜では一応はブランド。
ドルフィンまでは遠そうですが(笑)。

ということで、ご興味のある方はご覧になってください。

日本橋馬喰町のセトル

という業者さんが仲介に入っています。

上のページの他に、セトルさんのツイッターにも情報が出ているそうです。

さて、こういった感じでこれからちょくちょく
中古マンション売り物件を紹介していきます。
「私が売ろうとしている物件も紹介して欲しい」あるいは
「見に来て欲しい」「売却額を相談したい」というのがありましたら
お問合せフォームからご連絡ください。
面白味のあるマンションなら、ここで紹介させていただきます。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
中央区関連の4レポートを最新情報化しました。
近々、注目物件をメルマガにして配信します。

「パークタワー晴海」がいよいよ出てきましたね。
「勝どきザ・タワー」が3分の１、「テイアロレジデンス」が半分弱、
という残戸数の中に「月島駅徒歩12分」のスペックで
殴り込みをかけているようなものですから、さあ大変。
挟まれるティアロがますます苦境に追い込まれそうな気配を感じます。

一方、「本土」側で今回新登場の注目は「ブリリア ザ・タワー 東京八重洲」。
この立地は確かに評価できます。しかし、坪単価は・・・・
晴海の駅から遠いタワーよりも、眺めのよいこちらの方が資産性は高いでしょう。
また、今回から銀座アドレスに「ウェリス銀座二丁目」も出てきました。

レポートは中央区をすべて網羅した「総集編」と
「本土側」だけの「日本橋・銀座」、湾岸にしぼった「晴海・勝どき」。
さらに、江東区の湾岸エリアを加えた「湾岸タワー編」の4種類です。
それぞれのニーズに合わせてご活用ください。

中央区・総集編
価格　9,290円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■ジオ勝どき、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、【日本橋エリア】■LUXIO（ルキオ）日本橋蛎殻町、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町、■CONOE （コノエ）〈東日本橋駅前〉、■クレストラフィーネ東日本橋、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、【銀座・築地・八丁堀エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■ジオ勝どき、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、以上23物件

日本橋・銀座
価格　5,390円

■LUXIO（ルキオ）日本橋蛎殻町、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町、■CONOE（コノエ）〈東日本橋駅前〉、■クレストラフィーネ東日本橋、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、■グラディス　東京イースト、■プレシス八丁堀リバーフロント、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ)THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■グランスイート八丁堀、■インプレスト東京八丁堀、■ウェリス銀座二丁目、■クレヴィア東京八丁堀 湊ザ・レジデンス、■パークリュクス銀座 mono、 以上15物件

晴海・勝どき・月島
価格　4,190円

■勝どきビュータワー、■ DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■ジオ勝どき、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、 以上8物件

湾岸タワー総集編
価格　4,890円

■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■勝どきビュータワー、■ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ (DEUX TOURS CANAL＆SPA)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■勝どきザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）、■ベイズタワー＆ガーデン（BAYZ TOWER＆GARDEN）、■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン、■シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL、以上9物件

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