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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全5物件【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
中古マンション下落、２つのシナリオ

お正月休みが終わりましたね。今年のカレンダーは分りやすい。
5日からバキバキと働かなければいけませんね。

今年のマンション市場、どうなるのでしょう。
都心での価格がさらに上がりそうな気配ですが、もう実需層は完全お手上げ。
主役は相続税対策と外国人でしょうか。
円安がさらに進むと、外国人にとってはさらに買いやすくなります。

そういうマンションって、たいていが賃貸に出されます。
都心の家賃お高めの賃貸マンションは、需給がタブタブ状態。
なかなか賃借人が見つかりません。物件は増えるばかり。
通常の経済法則が働くのなら次のAパターン。

１　家賃を下げてでも募集する
　　　　↓
２　家賃相場が下落
　　　　↓
３　投資効率が悪いので、物件価格が下落

となりますが、東京都心の場合はそうドラスティックではありません。
今年の様相は、多分次のBパターン。

１　家賃を下げずに募集を続ける
　　　　↓
２　いつまでも決まらずに空室のまま
　　　　↓
３　それでも粘り強く募集

まあ、日本人のオーナーならそうなります。
外国人はもう少しドラスティックかもしれませんが、
まだ主役というほどのプレゼンスはありません。

ただし、余っているモノの価格はいずれ下がります。
世の中の表面的な景気が良いと、それがやや遅れるかもしれません。
しかし、時間が長くかかるか短くなるか、というだけの問題。
東京都心の賃貸相場、近未来のどこかで崩れます。

賃貸相場が下がれば、次は物件自体の流通価格ですね。
つまり、中古マンションの相場がどうなるか、ということ。
この場合、都心よりも早く結果が出そうなのは江東区の湾岸エリア。
オリンピックブームで中古相場はかなり上昇しました。
外国人もたくさん買っているという噂です。

しかし、それに見合った家賃を払う人はどれだけいるでしょうか。
今この瞬間、江東区の湾岸エリアで家賃20万円以上築15年以内の
賃貸物件をヤフー不動産で探してみると、なんと154件も出てきました。
このうちのほとんどが「豊洲」駅最寄りです。

豊洲という街は、地下鉄有楽町線の駅と「ららぽーと」があります。
マンションの他にオフィスビルもたくさんあるので昼間人口が多いですね。
しかし、有楽町線以外の交通手段がほとんどありません。
歩いてはどこへも行けません。せいぜい東雲か有明。
イオンくらいしかめぼしいスポットはありません。
お買物もスーパーの選択肢が狭いですね。いずれできるかもわかりませんが。

つまり、冷静に考えると「すぐに飽きてしまう」街なのです。
そこで家賃20万円以上を払って暮らす人を、今150人ほど募集中。
家賃を20万円払うつもりなら、山手線の内側へも入れます。
多少古くて、やや狭くなります。でも数年間楽しく暮らせるならそっちでしょ。
お隣の有明エリアでも20数件募集中ですが・・・何もないところ。

新豊洲も、何もありません。スカイズなんてマンションが
オリンピック効果で非常に短期間のうちに完売しました。
どこかのおっちょこちょいが投資目的で買っているかもしれませんね。
豊洲の駅から11分も歩くのですよ。
プールがあっても賃貸で住みたいと思う方が、どれだけいるでしょう。
それは10人や20人はいるでしょうが・・・・

都心では、先に上げたAパターンに進むには時間がかかります。
しかし、江東区の湾岸エリアでは割合早くBパターンが来てもいいはず。
ただ「オリンピック」という管理通貨制度並みの幻想があります。
「オリンピックが来れば湾岸が変わる」と思い込んでいる方々が結構います。
それは変わりますよ。中央区の晴海や勝どきはビビッドに変わります。
というか、現状変わりつつあります。

オリンピック会場がたくさんできる江東区湾岸エリアはどうでしょう？
現状、ほとんど何も変わっていませんね。
それどころか、舛添君は当初の「コンパクト五輪」というコンセプトまで
換えてしまおうとたくらんでいるフシがあります。
有明には予定通り4会場が新設されるのでしょうか？

まあ、たとえ予定通りになったとしても、終わってみれば祭りの後。
15年後には「ああ、そんなこともあったわねえ」の世界です。
今の日本は、確実に衰退期にあります。
その大きな流れの中で、オリンピック程度のイベントで
街が成長すると考えるのはいささか甘いと思います。

そして、都心にもいつか確実にAパターンがやってきます。
ただこれは景気動向にもおおいに左右されること。
景気が悪くなりかけたら「バズーガを撃つぞ」と身構えている
黒田君がいる限り「異次元の金融緩和状態」は続きそうです。
これって、本当に亡国の道だと思います。
世界中で、自国通貨が安くなって喜んでいるのは
日本人と韓国人くらいのものではないですか。

しかし、この表面的な景気が続く限り、都心にAパターンはこなさそう。
あすから始まる株式市場で大暴落でも起きれば話は別ですが、
いまのところそんな気配は微塵も感じません。
この後の注目は2月に発表される第3四半期のGDPでしょうか。
ここでマイナスが続いていれば・・・ああ、恐ろし。
黒田君、本当に3発目をぶっぱなすのかしら。

2015年1月27日(火)　バリ島不動産投資セミナー開催

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東京とロンドン、バブル崩壊はどっちが早い？

あけましておめでとうございます。

実に平和なお正月ですね。大きなニュースは何もなし。
きっと、新聞の編集デスクは困っているでしょうね。
私の夕刊フジコラムも、明日はありません。初日は9日。
原稿はもう送ってあるので、お気楽な正月。笑点をみて大笑いしています。

ただ世の中の現実は現実で、何かが解決したわけではありません。
今年の日本は統一地方選挙がありますね。
日銀の黒田君が目論むように物価が上がるでしょうか？
物価については金融政策よりも円安がどこまで進むかによります。

1月1日は世界的に休日です。
ただ日本以外の多くの国では、お休みは1日だけ。
英語圏ではただの　New year’s day.　という普通の祝日。
つまり、12月31日も1月2日も平日扱いです。
昨日の31日、ドイツの株式市場DAXは大きく下げましたね。
アメリカもまあまあ下げています。
日本は5日からです。さて、どうなることやら。

どんな年になるのか、普通の話題は他の方に譲りましょう。
私はいつもの斜め読みです。
ありそうなことはイギリスの住宅バブル崩壊でしょうか。
今、日本以外の多くの国で住宅バブルが起こっています。
港区で新築マンションを購入して賃貸に回すと、利回りは約3%。
これが東アジアの諸外国からみると「好利回り」です。

かつての投資利回りの基準で考えると手堅いところで5%。
普通は8%以上を狙います。3%なんていうのは低利なはず。
しかも、投資先は不動産ですからリスクが生じます。
私は今年もバリ島不動産をみなさんに勧めていきますが、
だいたいの物件の想定利回りは15%前後です。
インドネシアは定期預金で7-8%の利子が付きます。
不動産投資はリスキーなだけに、価格に対する利回りは
銀行預金金利以上にならないとおかしいのです。

イギリスの住宅価格は、ロンドンでバブル的な高値になっています。
日本と同じく3%程度でしか回せません。
ただ、日本との違いは「成長性」ではないでしょうか。
聞くところによると、ロンドンは外国人だらけなようです。

イギリスは基本的に移民政策をとってきました。
外国からの移民を歓迎してきたのです。
彼らは低賃金で働き、安価な公営住宅に住みます。
すると、イギリスの労働者階級の仕事と住宅を奪います。
住宅は不足気味となり、次第に価格が上昇。
投資利回りが3%というのは、私から見ればバブルです。
5%から8%くらいが健全なところでしょう。
しかし、別の見方もできます。
今のロンドンは住宅不足だから、高値の投資をしても
ほぼ確実に3%でまわるのです。

東京の場合は「想定3%」です。借り手がいれば3%でまわります。
借りてくれる人がいなければ、0%。管理費や税金でマイナスです。
私は東京に住んでいるので、この街の住宅が空家だらけなことを知っています。
実際に不動産へ投資もしてきたので、賃貸経営の危うさも分ります。
だから今、投資用のマンションを買おうとは思いません。
物件次第なところはあるのですが、リスクが高すぎですね。

上海や台北、シンガポール、香港なども総じて投資利回り3%以下が基準。
どうしたことでしょう。近隣諸国がこぞって不動産バブル。
私なりに考えれば、やはりFRBのQEでしょうね。
アメリカがドルを増やして世界にジャンジャカと供給したのが遠因。
ECBもギリシア危機の時にユーロを増やす、と宣言しました。
実のところ、あまり増やしていないそうですが。

少し前に書いたように、管理通貨制度は基本が幻想です。
インチキと言い換えてもいいでしょう。
このインチキな制度がインチキぶりを発揮するのが通貨増量。
黒田君のやっている「異次元の金融緩和」もそのひとつ。

ところが、イギリスはユーロ圏でも、ましてやドル圏でもありません。
未だに自国通貨ポンドを使っています。
そして、日米欧のように通貨を増量させていません。
であるのにロンドンでの住宅投資利回りが3%というのは、
単純に需要が供給を上回っているからではないでしょうか。

現在、イギリスでは猛烈な勢いで住宅を作っているそうです。
そのうち、供給が需要を上回るようになるはずです。
そうすると、投資利回りは5%から8%あたりに上がるはず。
ロンドン郊外の都市ではそのあたりが基準です。
つまり、ロンドンの住宅価格は今の半額に下がります。

純粋に経済の法則から考えるとそうなるはずです。
また日本と違ってイギリス経済は需要と供給の法則を反映しやすい、
と私は個人的に考えています。
経済規模も日本よりもサイズが小さくて、分りやすい。
アングロサクソンは基本、ものごとを合理的に考えます。

その点、日本の不動産価格は非常に不合理な動き方をします。
未だに「土地神話」や「住宅不足」時代の幻影を引きずっています。
単身高齢者は賃貸住宅を借りにくい、と本気で考えている人も多いですね。
そういう方は、いちど大家さんになってみればいいのです。
保証を付けておけば、なんてことはありません。
借りてくれる方がいれば万々歳、というのが大家の本音。

私から見れば、ロンドンの不動産よりも東京のそれがよほどに不自然です。
なぜなら、借り手のいない空室だらけなのに価格だけは上がっているから。
家賃を20万円以上払うためには手取りで50万円以上の給料が必要です。
額面なら60万円。そういう方はボーナスを入れて年収1千万円です。
これは全体の3.9%。かなりの少数派。しかも、この連中は大半が家を持っています。

そういった方々向けの賃貸住宅が、東京では毎年数千戸ずつ増えている、
と私は見立てています。何とも恐ろしいことですね。
だから、可能性としてはロンドンの住宅バブルよりも
東京の方が崩壊しやすいはずです。でも、今年はないでしょうね。
その理由は、日本の大家さん(投資家)は、1億円くらいで買ったマンションに
半年や1年くらい借り手が見つからなくても投げ売りなんてしないから。
「運が悪いのは自分だけだ」「いずれ借り手が見つかる」とホールドするのです。
しかも、金利は史上最低を更新中。
このままでは、何かのキッカケがなければ東京の不動産バブルは崩壊しません。
でも、イギリスの不動産バブルは、連中が合理的であるゆえに
今年中に起こり得る可能性は十分にあるはずです。
イギリス人には土地神話なんてありません。不動産はただの不動産です。

まあ、正月から「バブル崩壊」なんて穏やかならぬ話で申し訳ございません。
この辺で失礼して、酒かっくらって寝ます。
みなさまも健やかにお過ごしください。

今年も毒舌ブログでバズーガ撃ちまくりますので、ひとつよろしくお願いします。

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観光業は京都に学べ、の巻

28日から1泊で山梨県の奥の方へ行ってまいりました。
1年の終りの骨休め。毎年恒例です。
本当はハワイにしたいところですが、予算が・・(笑)。
来年はバリ島不動産をたくさん買ってもらって、バリへ。なんて。

最近は、どこへ行ってもホテルのネット環境が整っているので
車にそのままパソコンを積み込んで持ち込みます。
28日に泊まったホテルも当然あるだろうと思って、フロントで
「ネットはWi-Fiですか？　それとも・・・」と聞いたら
「申し訳ございません。ネットはつながりません」
ヒエー。ロビーに置いてあるパソコンも
「検索だけです。ログインはできません」

そんなにケチくさいホテルではありません。
お部屋も施設も2年前にリニューアルされて至極立派。
お料理がサイコ―でしたね。ここ数年では一番かも。
確かに、宿泊料はサイコ―とは程遠いレベルではありますが、
「価格最重視」で選んだ宿ではありません。
当然、お部屋のネット環境くらいは整っているだろうと思いきや・・・

私は普段ほとんど携帯でネット操作をしない人間。メールさえ携帯を使いません。
というのは、外出は現地調査と飲み会くらいで、
出先でネットを開く必要はほとんどないのです。
実は7年前のまだタブレットがなかったころに、
小さなパソコンを買って持ち歩いていました。
あの頃の仕事は、ほとんどが広告制作の打ち合わせ。
出先でパソコンをいじれればそれなりに便利だったのです。
でも、今の仕事は打合せがほとんどありません。
事務所で原稿を書いているか、誰かと話していることがほとんど。
週に1回程度の現調にもモバイル端末の必要を感じません。
だっから、慣れていないのですよ(笑)。

しかし、合計27時間ほどをほぼネットレスで過ごしてみると、
何かちょっと落ち着きませんね。
私もなんだかんだ言ってネットの奴隷になっていることを知りました。
来年はごく普通のスマホ奴隷になっているかもしれません。

しかし、いくらリゾートとはいえホテル内でネットが使えないとは・・・
設備をケチっているのではなく、きっとトラブル防止でしょうね。
不特定多数がネットを使える環境だと、悪いことをする奴が出てくるのでしょう。
これから東京もインバウンドを増やすためにWi-Fi環境を整えるそうですが、
セキュリティ面はどうするのでしょうね？

今回、かなりマイナーな観光地にもいってまいりました。
雨なので、訪れていた観光客は超まばら。
観光バスでやってきていた方々は北京語を話していました。
「ええ、こんなところにまで」という感じ。

今年のインバウンドは1300万人を超えたみたいです。
来年は1500万人から1600万人まで行くのではないかと予想。
増える部分の多くは東アジアからでしょうね。
最近は銀座を歩いていいても、昼間はアジア系の観光客ばかり。
あまり嬉しくはありませんが、これも仕方のないこと。

いつか書いた通り、人口減少で衰退していく日本社会にあって
今後成長が見込まれる業種は
１　観光業
２　農林水産業
３　介護系福祉
ではないかと私は考えています。

フランスやイタリアのように観光業が主要産業になれば、
日本経済は今よりも楽にGDPを稼ぎ出すことができます。
しかし、それにしては観光資源は一部に偏っています。

例えば、私はこの春に世界遺産に指定された富岡製紙工場を見に行きました。
何ともお粗末な観光客対応でしたね。駐車場は徒歩15分。
見学コースは貧弱。当時の機械を使って実演でもやればいいのに。
あれでは、リピーター化への期待はできませんね。

私は日本一の観光地で育ったせいか、観光スポットというのが嫌いです。
実家は銀閣寺のそばでしたが、中に入って実物を見たのは
30歳くらいの時に「ちょっと京都案内してよ」と仕事先に言われた時。
金閣寺も清水寺も、その時に初めて見ました。特に感動なし。
ただ、京都という街は観光が主要産業なので、
その受け入れ方、扱いは手慣れたもの。
京都にやってきた人は、みな京都が好きになって帰っていきます。

京都という街にとっては、地方からあの街の大学に入る学生も同じ。
「4年間住んでくれはるお客はんみたいなものですがな」
という感じで、地方からの学生を大事に扱います。
みんな、京都の町が大好きになって帰っていきます。

1年ほど前、京都のあるマンションについて購入相談がありました。
私が卒業した高校のすぐそば。だから、よーく知っているところ。
「とてもいいところですが高いですね。それに定借なので資産価値は・・・」
私のコメントはネガティブ。でも、その方は購入されました。
「学生時代を過ごした場所の近くだから、セカンドハウスとして」
その方、東京で成功しておられるご様子。
そういった方にとっては、多少高かろうと構わないわけです。

今、京都の新築マンションは一部で完全にバブル化。
購入者の何割かは「東京の人間」だと言われています。
「あんな高い値段では、京都の人間は買われへんで」
なんて、かつて同級生だった不動産屋さんたちは言っています。
でも、京都に「よい思い出」をもった東京人は買っている・・・
これも、京都が人を引き付ける魅力の一部分。

私は自分が京都人だから京都の自慢をしたいわけではありません。
京都人は同じ京都人には実に辛い連中です。
私は、あの街に京都人として住むのはまっぴらご免。
かといって、いまさら東京人としては住めません。
すぐに京都弁に戻ってしまいます(笑)。

ただ、あの京都の「オモテナシ」のしなやかさは日本一です。
私は京都を出てから30年間彷徨っていますが、
連中ほどエレガントかつ自然に客をもてなせる集団とは、
一度も出会えませんでした。

今、日本は観光立国をめざしています。
まあ、観光資源はいくらでもありそうです。
でも、観光業は「資源」と「人」と「ソフト」の合わせ技です。
気持ちよくお金を使って帰ってもらえれば、またやってきます。
何度も来てもらってこそ、その観光スポットは繁栄します。

観光資源を開発しようとするならば、雇用面がラック化している
東京ディズニーランドではなく「京都」という街全体に学ぶべきでしょう。
表面的なサービスをマニュアル通りに提供するのではなく、
隅々に気配りを聞かせ、提供するサービスやモノの中身を整え、
多少高くても財布を自然に開かせている、あの芸を学ぶべきでしょう。
そういったことは軽々に身に付きません。
でも、そこに触れているうちに考え方や動き方、
価値観が伝わってくるのではないでしょうか？
京都のサービスを代表する舞妓さんの大半が地方出身ですから。

さて、年内最後の資産価値レポートの更新。
今回は、港区の5タイトルを一気に最新情報化。
赤坂で久しぶりに新規物件が出ました。
「フォレセーヌ赤坂檜坂」と「パークコート赤坂桜坂」です。
どちらもいいところにありますね。
「檜坂」の売主は森トラスト。久々の登場です。
「桜坂」も悪くないのですが、冬場が暗そうですね。

港区総集編
価格　8,980円

■フォレセーヌ赤坂檜坂、■パークコート赤坂桜坂、■オープンレジデンシア南青山、■アークヒルズ仙石山レジデンス、■ パークマンション三田綱町 ザ フォレスト、■ザ・レジデンス三田、■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー、■グランドメゾン白金レジデンス、■プラウド白金台三丁目、■シティタワー麻布十番、■シティハウス南麻布一丁目、■麻布台パークハウス、■ザ・パークハウス 西麻布霞町、■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス、■ハーバーテラス品川、■GLOBAL FRONT TOWER、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、■クレイシア芝浦ウォーターフロント、■ルフォンリブレ浜松町 キャナルマークス、■エステムプラザ芝公園、

新橋・芝浦・港南
価格　3,590円

■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス、■ハーバーテラス品川、■GLOBAL FRONT TOWER、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、■クレイシア芝浦ウォーターフロント、■ルフォンリブレ浜松町 キャナルマークス、■エステムプラザ芝公園、

白金・高輪・三田
価格　2,790円

■パークマンション三田綱町 ザ フォレスト、■ザ・レジデンス三田、■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー、■グランドメゾン白金レジデンス、■プラウド白金台三丁目

麻布エリア
価格　1,980円

■シティタワー麻布十番,■ザ・パークハウス 西麻布霞町,■シティハウス南麻布一丁目,■麻布台パークハウス

赤坂/青山
価格　1,590円

■フォレセーヌ赤坂檜坂、■パークコート赤坂桜坂、■オープンレジデンシア南青山

2015年1月27日(火)　バリ島不動産投資セミナー開催

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榊淳司忘年会と来年の予定アレコレ

12月26日18:17　に第6号のメルマガ
「榊淳司のお奨めマンション情報　第006号　港区の３物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga@sakakiatsushi.com

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームかたお知らせください。

よろしくお願いします。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

では、今日の本題です。

昨日、我が事務所には日本各地から私も含めて8人のオッサンが参集。
「第1回榊淳司忘年会」を開催いたしました。
そもそも7名様を募集したのですが、
近しい関係者が「俺も入れてくれ」と一時11名に。
「ヒエー、椅子が足りん」と思っていたら、体調不良などドタキャン3名。
当初の目論見通りとなりました。いや、楽しかった。
共通項は、私のブログを読んでいること。
ただ、約1名私のバリ島仲間が調和をかき乱していました(笑)。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

この内、お二方は現役と元の銀行員。お一人は大手商社マン財務系。
不動産を売ったり買ったりした経験者がほとんど。
そして、ほぼ勝ち組。それは、このブログを読むほどの方々(自慢)。
地方から新幹線に乗ってこられた方、車で5時間半かけて来られた方。
近くに住んでいてバスに乗ってこられた方。
みなさん、ありがとうございました。

車で5時間半かけて来られた方は、ご自宅をタダで譲られたとか。
商店街にある築50年の店舗兼住宅。土地は借地。
元のオーナーから「固定資産税がかかるからお前にやるよ」。
かかったのは登記費用の約5万円だけ。
思った以上に地方は疲弊していますね。

みなさん、不動産に関しては何度も取引をなさっているので
それなりによくご存じです。だいたい、今年は売っていますね。
それで、このバブルがどこまで続くかどうかについて懐疑的。
その点、このブログをお読みくださっているせいか、
ほぼ私と似たような見通しをお持ちだったようです。
そして、私のブログの「脱線」を面白がって下さる方々。
ありがたいですね。これからも脱線していきます。

今回、かなり楽しい忘年会となりました。
私は、こういうことでは調子に乗るタイプです。
今度は新年会をやってみようかと思います。
1月になったら募集しますね。
また募集開始5時間で埋まってしまうかもしれません。

大手商社にお勤めのご仁が、こうおっしゃいました。
「あの時、僕はたまたま休みで家にいたから申込できたんですよ。もし普通に会社にいたらきっと締切になっていたでしょうね」
うーん、そうだったのですか・・・・
でも、今度の募集も1月に入って気が向いた時に
このブログの更新で行います。
多分、募集開始は夕方だと思います。
募集人員は同じく7名様の予定です。

さっき電話があって、昨日参加された方が、
「ちょっと相談があるので、これからお邪魔してもいいですか」
どうぞ、いらしてくださいとご返事しました。
一応、私は今日で仕事納めです。
このブログの更新も、年内にもう一回くらいやるかもしれませんが。

その前の電話は、懇意にしてくださっているお金持ち様。
「榊さん、軽井沢の土地を買ってくれる人、見つけられる？」
はいはい。私はただの貧乏人ですが、このブログの読者には
数億円のお金を平気で動かしている方がたくさんいます。
「じゃあ、資料をおくっとくわね」
はい、お待ちしています。資料が来たら、このブログで紹介しますね。
実は、コーポラティブで別荘分譲を企画した土地なので、
私は中身をよく知っています。
サイコーにいいところ。旧軽の中の旧軽みたいな場所。
ハイソなお方が好んで別荘を建てるような立地。
私ら平民には一生なんの縁もなさそうな土地です。
今度、資料が来たらここでご紹介しますね。

バリ島の不動産も売れています。
セミナーに参加した方が何人か現地をご訪問いただき、
いい物件を見つけて買ってくださっています。
私の仲間が開発分譲した物件もあれば、仲介で見つけたモノもあります。
それぞれに優良物件ですね。利回り15%から25%。
グロテンなんて言いながら騒いでいる東京の不動産屋さんたちが
あんぐりと口を開けるような利回りです。
しかも、年間200日稼働くらいでの想定。
大きな声では言えませんが、回してみたら30%だった、
なんてこともあり得ます。
しかも、5年くらいたったら買値の倍で売れるかもしれません。

そんなリスクは取りたくない、という方は普通の定期預金でもOK。
インドネシアは資源国なので金利は超高め。
定期預金で7.5%なんて言うのもあります。
黒田バズーガで円安傾向にありますから

来年は、国内の中古マンションもこのブログで紹介していきます。
これからの時代、住宅の取引は中古が中心になります。
すでに何物件かを見てきました。私が自分の眼で見て、
その資産価値をしっかりと把握してから紹介しますね。

新築マンションの資産価値レポートも更新し続けます。
都心の新築マンション市場は私がウォッチを始めて以来、
こんなに新規物件が出なかったことはありませんね。
かなりの品薄状態です。でも少しずつは出ています。

来年の新築マンション市場は、このバブルの行方次第ですね。
昨日も、「いったいいつまで続きますか？」という質問がありました。
私の考えは最長で黒田総裁の任期である3年3カ月後。
最短で来年のいつか。大きな企業の倒産がキッカケ。
もっともあり得るのが2年3か月後の消費税増税後。

まあしかし、今の市場はちょっと混乱している感じですね。
外資系のファンドも日本の不動産を買いにやってきました。
リートもバンバン買っています。個人投資家も買っています。
それでいて、「いつか弾ける」という空気も濃厚。

こういう時、一番困るのは「住むために買いたい」という
一般のエンドユーザーですよね。高くなって買えません。
来年も買い時ではないでしょうね。
買い時はいつやってくるのか。それはバブルが弾けた後。

しかし、この状況を眺めれば眺めるほど、黒田君は
余計なことをしてくれたと言わざるを得ません。
バズーガの1発目はよかったけれど、2発目は余計。
3発目を撃たれたら、バブルがブワっと膨らみますぜ。
でも、景気がおかしくなり始めたら撃つのでしょうね。
そんな光景は見たくないなあ、と思いつつ本日は終了します。

2015年1月27日(火)　バリ島不動産投資セミナー開催

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天皇誕生日後夜祭に、国家的インチキのご提案

みなさん、天皇誕生日後夜祭おめでとうございます。
私も今日は、早めに帰ってチキンなど食べたいと思います。

実は今日、世田谷の物件現場を回ってきました。
この3カ月で出てきた新規物件は４つ。寂しいですね。
近々、資産価値レポート「世田谷総集編」を更新しますので
メルマガ会員のみなさんにはいち早く注目物件をお知らせしますね。

さて、今年も押し迫ってきて、はや天皇誕生日後夜祭。
マンション屋さんたちも休みに入っていますので、
今夜も大きく脱線してみましょう。いつもながらの経済の話です。

最近、毎回のように面白いコメントをくださる「まろたんさん」と
このブログ上で展開してきた対話の延長戦です。
テーマは「財政危機は日本の破綻につながるか」という問題。
まろたんさんはやや悲観派です。

私はまろたんさんと議論めいたことをする過程で、
ひとつの大きな発見をしてしまいました。
まず、私のかねがねの持論は、「日銀保有の国債を消却せよ」というもの。
この前の更新でも書きましたが、日本銀行は現在、
長期短気等を合わせて200兆円分の国債を保有しています。
この返済期限が来ると、国庫から償還額が支出されて
日銀の資産勘定に現金で入ってしまいます。

よく言われることですが、政府の借金は1000兆円を超えています。
隠れた借金も含めると1300兆円という説もありますね。
それに対して、政府の税収は50兆円未満。
「年収450万円のサラリーマンが1億円借りている」。
数字だけ見ると、その通りなのです。

でも、見方を変えましょう。
日本銀行は形の上では独立していますが、
現実的には政府の一機関と考えてもいいでしょう。
そうすると1億円の借金の内の2000万円は
「自分で自分に借用証書を渡している」とも見做せます。

ちょっとだけ難しい話。前にも何度か書きましたが。
貨幣というものは、共同幻想です。
1万円札には1万円分の価値があると、世界中のほとんどの人が
幻想を抱いているから、1万円分の何かと交換してくれるのです。

現在、世界中でルーブルの取引が拒否されるという現象が起きています。
ルーブルの価値がなくなる、と考える人が増えているからです。
貨幣とは、所詮はそういう物。幻想です。
まあ、もう少しましな言い方をすると「信用」でしょうか。

幻想が信用であるためには、その発行元がしっかりと管理をしている、
ということが大前提になっています。
このシステムを「管理通貨制度」といいます。
みなさん、中学生の時にお勉強したはずです。

さて、私の主張する「日銀が保有する国債を消却せよ」というのは
今の日本の法律では不可能です。
あるいは、日銀が政府の発行する国債を直接引き受けることも禁止。
ただこっちは今や有名無実。黒田バズーガで実質吹き飛びました。

中央銀行（日本では日銀）が、政府の要求その他に従って
政府が使うためのお金を発行すれば、
その通貨はかなりインチキ臭くなります。
まあ、過去のそれをやった国はいくらでもあります。
敗戦直後の日本もそうでした。結果はハイパーインフレ。

この政府によるご都合主義の通貨増刷を「財政ファイナンス」といいます。
これは、今や国際常識として絶対的な禁止事項。
なぜなら、それをやると政府は甘えてどんどんお金を使い、
財政赤字を膨らませるでしょ。通貨が暴落して国民が苦しみます。

でも、私はあえてそれに類することをやってみては、と言っているのです。
「お前は円が暴落して日本が滅びればいいと思っているのか」
なんて声が聞こえてきそうですね。いえ、違います。
最近、それをやっちまっても大した円安にならないのでは、
と考えはじめたのです。せいぜい円が200円を超えるくらいかな。

つらつらと通貨のことを考えている内に、
ニクソンショックを思い出したのです。
ご年配の方はおぼえておいでですよね。1971年の出来事。
アメリカのニクソン大統領が突然声明を発したのです。
「今からドルと金の交換を一時中止する」
その瞬間、ドルはただの共同幻想になりました。

実は1971年まで外国為替市場というものは、事実上存在しませんでした。
主要な通貨はみな、固定相場だったのです。今の人民元みたいなもの。
1ドルは360円でした。高いですね、ドル。
そして通貨の価値は、ドル建ての金本位制のようなもの。
360円で1ドル買うと、1ドル分の金をアメリカの銀行で受け取れる・・
世界で唯一金本位制を続けていたのはアメリカでした。

ところが、このニクソンショックによって、
外国為替はほぼ全部が市場取引となりました。
すべての通貨は幻想となったのです。
ドルはたちまち切り下げられ、320円になりました。
その後、どんどんドルの対円価値は下げ続け、ご存じの通り。

ニクソンショックによってドルは他の
全通貨に対して大いに価値を下げました。
その結果、アメリカは損をしたでしょうか？
いいえ、とてつもない大儲けをして世界経済への支配力を高めました。
冷静に考えてみましょう。

まず、もうアメリカの中央銀行は発行しただけのドルと
金を交換しなくてもよくなりました。
すると、保有している金は全部タダで貰ったようなもの。
すごいですね。莫大な金をドルという「紙のお金」と交換したのです。

次に、アメリカが金本位制でなくなっても、世界の基軸通貨はドルです。
そのドルを、ニクソンショック以降は自由にいくらでも発行できるのです。
世界の国々は、アメリカが発行したドルを喜んで受け取り
代わりに自国の資源や製品や労働力までも差し出します。
ドルを発行するアメリカ、すごいですね。神様みたい(笑)。

2008年のリーマンショックで、アメリカの景気は大幅に後退しました。
ところがFRB（連邦準備制度理事会）が３回にわたって
大量のドルを発行して債券や株式を買いまくったのです。
それでアメリカの景気は持ち直し、いまや５%成長へ。
金本位制が続いていれば、絶対に不可能なことです。
黒田君のバズーガは、このFRBのやったQE1~3の真似です。

1971年のニクソンショックは、本来ならドルを一瞬にして
紙くずにしてしまいかねない暴挙。でも結果的に成功。
ドルの価値は下がりましたが、大量の金と「通貨発行」という
「神のごとき」手段を手に入れました。

今私が「日銀保有の国債を消してしまえ」と言っているのは、
ニクソンショックに比べればどうということはありません。
それ以上にインチキなことを、過去にいくつもの国がやりました。
中にはハイパーインフレになった国もあります。

今の日本の場合は「毎年50兆円ずつ10年間にわたって消却」
みたいな法律を作って実行していけばいいんじゃないですか。
消費税を上げるよりも、国民は納得しやすいですね。
ただ、暴挙は暴挙ですよ。インフレが来るでしょう。
だから、その代わりに「国会議員を年に2人ずつ減らす」とか、
「公務員の賞与は民間平均以下にする」なんていう、
「自分たちも痛いのよ」という取引材料が必要でしょ。

しかし、そもそも管理通貨制度というものそのものが、
人間が作り上げた壮大な共同幻想じゃないですか。
幻想の中でちょっとくらいズルしたって大したことないはず。
そんなことを考えながら、天皇陛下誕生日後夜祭を祝います。

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2014/12/24 19:36 | ちょっと脱線 | Comments (2)