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マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？

さて、今日も真面目にマンション関係をテーマに突っ込みます。
すごいでしょう。4回連続脱線なしです。
でも、雪なんか降りませんよ。代わりに強烈な台風が来ます(笑)。

今日のテーマもマンション管理に関して。
お題は「お仕着せ4点セット」です。
「そんなの聞いたことないよ？」という方が全員です。
だって、今朝布団の中でこの言い方を思いついたので(笑)。

新築マンションを購入されると、様々な書類にハンコを押しますね。
肝心要は「売買契約書」。次は「重要事項説明書」。
その他にもたくさんあって覚えていないかもしれませんが
「管理規約集」とか「管理委託契約書」、さらには
「長期修繕計画書」なんてのもあります。
まあ、たいていの方が「はいはい」とハンコを押しちゃいます。
「大手の○○不動産だから、ヘンなことはないだろう」という信用。
日本はいい国です。それで大抵ヘンなことはありませんから。

そして、晴れて引渡し。家族とともにご入居。
新築のわが家で暮らすなんて、かなりのウキウキ気分ですね。
管理員さんが、毎朝笑顔で挨拶してくれます。
「おはようございます。いってらっしゃいませ」
なんか、召使を雇った気分になれますね。

そうこうしている内に、約1年。
管理組合から「第1回定期総会開催のお知らせ」という
けっこう分厚い書類が送られてきます。
そこには「議案事項」「決算報告」「来年度予算」
などという項目も盛り込まれています。

総会に出席すると、議長役の理事長が前に座っています。
「ああ、この人が理事長だったんだ」
大部分の人は、その時に初めて理事長の顔を確認します。
その左右をがっちり固めているのは理事さんたち。
背後あるいは横に立ってかしこまっているのが
管理会社の担当者(フロント)。
「ああ、そういやこの人よく見るなあ」
フロントさんは、マンション内でいつも愛想よく振る舞っています。

まあ、第1回の定期総会なんて、普通なら深刻な議案は何もないはず。
次期の理事を決めて、あとはシャンシャン。
しかし、ここで敏腕な理事会ならシャンシャンで終わらせずに、
「管理規約の改正」という議案を出してくるはずです。
管理規約とは、契約の時に渡され、同意のハンコを押したアレ。

「管理規約の第０条０項は・・・となっていますが、これは本マンションの・・・である事情には不都合ですので議案書００ページ０項のように変更したいと考えます」
というように、管理規約には必ず改正すべき点が見つかります。
なぜでしょう？
それは、基本的に統一フォーマットを元にしているから。
マンションには物件によって様々に個別の事情があり、
時を経るにしたがって個別の事象が起こります。
本来、それらを想定して管理会社の担当者が条項を改編しているはず、
なのですが、現実に起こることは、現実にならないと分かりません。
ですから、そういった管理規約の不具合に気づいた理事会は、
第１回の総会から管理規約の変更を議案にします。
しかし、そんなことができる管理組合はごく少数派。
ほとんどの第１回定期総会はシャンシャンで終了。
そして、問題はどんどん深く潜行して、見えないところで傷口を広げます。

話しを「お仕着せ4点セット」に戻しましょう。
新築マンションは、購入契約した時点で重要な次の４点が、
購入者の意思を何ら反映せず「お仕着せ」に決まっています。

１　管理規約
２　管理会社
３　管理費・修繕積立金
４　長期修繕計画

この４点は、管理を行う上での最重要項目です。
それが、購入者の意見をまったく聞かずに決められてしまっているのです。

「そんなもの、後から変えられるでしょ？」
そのとおりです。管理の主体は管理組合。
管理組合はこの４点を全部自主的に決められます。
そして、管理組合を構成するのは区分所有者（購入者）。
最終的には区旬所有者の意思によって、この４点が決まるのです。

しかし、そこには手続き上の困難さが伴います。
冒頭で紹介した「管理規約」。これはマンションにとっての「憲法」です。
だから、変更するにはとても高いハードルが設けられています。
例えば、日本の憲法は国会両院での３分の２以上の賛成決議と
国民投票における過半数の賛成。かなりハード。だから今まで実現せず。

一方、マンションの管理規約変更は、ほとんどの場合で
「区分所有者の４分の３以上の賛成」を必要とします。
１００戸のマンションなら、７５戸以上の賛成ですね。
はっきり言って、大部分のマンションではこれが不可能です。
管理総会への出席と委任状の提出を合わせて
やっと定足数の半分を超えるマンションがほとんどです。
それを75％の出席と委任状を集めるだけでも大変なのに、
その全部を賛成票にしないとできないのです。

ですから、この「4分の3議決」をやってのけた組合は、ごく少数。
それも新築入居してから5年以内が勝負でしょう。
それくらいまでは、多くの区分所有者が総会に出席したり、
委任状を出してくれますから。
100戸以上のマンションで、築10年を経過するとまず無理。
だから、この「お仕着せ4点セット」の1点目は
ずっと「お仕着せ」のままで脱げない可能性が大。

２，３，４については、総会の「普通決議(過半数)」で変えられます。
例えば、100戸のマンションの総会に59戸が出席・委任状提出したとして、
そのうち30議決権（住戸）の賛成があれば可決。
かといって、管理会社を変えるなんてのは、とっても大変。

管理会社というのは、たいていの場合はそのマンションを
分譲したデベロッパーの子会社です。
もちろん、競争なしで管理委託契約を受注しています。
だから普通に考えれば、ボラれています。
通常、管理会社を変更すると委託料は2割ほど減らせる、
というのが業界内の通説になっています。
したがって管理会社の変更は本来積極的にやるべきことです。
やってみたい方は、ご相談いただいても結構です。

管理費や修繕積立金も、いくらにするかはその子会社が決めています。
もちろん、自分たちの利益の出るように数字を作ったはず。
さらには、長期修繕計画に至っては、たいていが噴飯ものです。
まず、修繕積立金は入居後5年くらいから徐々に値上げをしていき、
15年後あたりで最初の3倍、なんて計画がザラです。

さらには「13年目には外壁補修を伴う長期修繕計画の実施」、
そして25年目に「第2回大規模修繕工事の実施」なんてのがあったり。
前にも書いた通り、すべてのマンションが
大規模修繕工事をする必要なんて、微塵もないのです。
なぜ、そんな計画になっているかというと、管理会社が儲けるため。
管理組合の長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画なのです。

さて「お仕着せ4点セット」が、いかに管理組合にとって不都合であり、
逆に管理会社にとって「やりやすい」仕組みになっているか
お分かりいただけたかと思います。
管理組合がおとなしくしていると、管理会社にどんどん搾られます。
修繕積立金の残高が溜まると、管理会社はそれを取るための
様々に不要な修繕工事を管理組合に提案します。
そして、それを自社で受注してしまうのです。
だから、連中は信用するのではなく、厳格に監視すべき対象です。
いってみれば「油断も隙もない」連中だと考えた方が正解。

この国の「分譲マンション」というものを購入して住む場合
１　購入時にはボラれ
２　住みながらは搾られ
３　売却時にはカモられる
という危険がたっぷりと孕んでいます。
下手をし続けると、人生で得る収入の何分の1かという大金を、
彼らの懐へ流し込んでいるかもしれないのです。

マンションというのは、前の更新で書いた通り「面倒臭く」
しかもランニングコストがバカに出来ない住まい。
一旦区分所有者となったら、最低限総会に出席するか
委任状を提出することはなさるべきですね。
日本国民には投票の権利がありますが、
国政選挙でも投票率は半分ちょっと。
それで今、どういう国になっているのでしょう？
マンションにおいても、それは同じこと。
いや、何年かに一度は理事(国なら議員)が回ってきますから、
その役割はもっと重要だと思います。

そういう面倒臭いことがお嫌いなら、集合住宅(マンション)ではなく
独立住宅(戸建)を選ぶべきでしょうね。結局、コストも安いですし。
この話、神学論争なのでこのあたりで。

次回は脱線してみたいと思っています。
マンションの話は内容が重たくなるので書いていて疲れます。
それよりもバカっぱなしの方が、軽くて楽しい。
私の性格にも合っているのですが、
何といってもマンションが私の本業なもので(笑)。
まじめにマンションネタを４つ続けたことでやってくる？
台風の被害が少なくて済みますように。

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管理費・修繕積立金の総額は年収3年分

昨日は八重洲でミニセミナーを開催しました。
テーマは「マンションのモンスター居住者対策」。
お話しするメインは、弁護士の先生。
まあ、私は添え物みたいなものなのですが、
参加者の募集はこのブログのみで行いました。
昨日の参加者は8組9名様。
まあ、マックス17名しか入れない会議室なので、
ゆったりとやるにはちょうどいい感じですね。
参加者のみなさん、昨日はありがとうございました。

そのあとで懇親会。参加者3名と私と先生のあわせて5人。
近所の中華屋に入って食べ、飲み、よもやま話をイロイロ。
みなさん、お疲れ様でございました。また、機会があればやりましょうね。
そのあとで、先生と若干の打合せ＆世間話。
まあ、なんとかその日のうちに帰宅いたしました。若干、疲れましたね。
この歳になると、体力がかなり落ちているのを実感。
若い頃みたいにイケイケドンドンとは参りません。
無理をすると2日くらい機能しなくなりますから(笑)。

さて、昨日のセミナーも、基本的なテーマはマンションの管理。
「マンションは管理で買え」なんていいますが、管理というのは
やってみるとかなり面倒くさいものです。
私も、とあるマンションの理事長を5期くらいやりました。
さほど熱心にお勤めしたわけではないので、
エラそうなことは言えませんが、本当に面倒臭い。
誰か他にキチンとやってくれる方がいればお任せしたい仕事です。

その点、一戸建てに住んでいると管理なんてありません。
ゴミの日にキチンとゴミを出す、というのが面倒臭いだけ。
管理費や修繕積立金を徴収されることもありません。
住宅を維持するためのコストは、固定資産税と壊れたところの修繕費。
駐車場代もスペースがあればタダです。

で、今日の話題はこの管理費と修繕積立金について。
まず、いくらくらいかかっているのか？　という基本的な問題。
存外、自分の払っているコストがどれくらいか知らない人は多いもの。
「そんなの、通帳を見てれば分かるよ」なんて・・・
その通りです。でも、ちょっと掛け算をしてみましょうね。
毎月の負担×12か月×35年＋修繕積立金＋管理準備金。
これが、新築マンションを購入して35年ローンを払い終わるまでにかかる
管理費と修繕積立金の総額ということになります。

管理費というのは、普通のマンションだと㎡単価200円前後。
修繕積立金は㎡100円前後で始まり、最終的に300円くらいに
値上げされるケースが多いようですね。
だから、ならして200円と考えると月額負担合計400円。
75㎡のマンションだと3万円になります。
これを35年払い続けると1260万円ですね。
他に、入居時に40万円くらいまとめて払っているとあわせて1300万円。
年収600万円の方の2年分超。可処分所得の約3年分ですか。

このお金は、いったい何に使われているのでしょう？
実は、大半が管理会社の売上になってしまいます。
まず、管理費は日常の管理委託費として管理会社に支払われます。
そして修繕積立金は十数年毎にまとめて大規模修繕の費用として
工事を請け負うことになる管理会社の売上になります。

ただし、ここにはやや例外があります。
大規模修繕工事を管理会社に発注する義務はありません。
何社かの相見積もりを取って安いところに発注してもＯＫ。
基本は民間同士の取引なので、通常の商行為です。
しかし、大半の管理組合が日頃の「流れ」で
管理会社に発注してしまっているのが実情です。

つまり、マンションの管理というのは管理会社にとっての収益源。
ほとんどの場合、ルーティンな業務をこなすだけで
毎月チャリンチャリンとお金が入ってくる、
楽に儲かる美味しい事業になっています。
もちろん、例外はありますよ。
管理組合がしっかり機能しているところは、管理会社にラクはさせません。
でも、そういうところはごく少数派。

さて、マンション業界周辺では、
この管理会社がもっとも手堅くもうかる業種です。
ですから、すべての大手デベロッパーは管理の子会社を持っています。
そして、自社の開発物件は100%その子会社に管理させます。
新築マンションは毎年増えていきますから、
管理会社の業績は自然に右肩あがり。
これほど簡単に成長を見込める業態は、ちょっと見当たりません。

余談をひとつ。
マンションデベロッパーは、経営が危うくなるとどうするか？
リストラとか経費削減などは、普通の企業と同じ。
独特の手法としては、用地の転売ですね。
通常、1年から2年先の事業用地は仕込んであるもの。
目先の資金手当てに、それを別の業者に転売してしまうのです。

リーマンショック前のミニバブル期には、これが逆に儲かりました。
「不動産流動化事業」なんて呼んでいましたが、ただの土地転がし。
業界内では「Ｍ社は開発事業そっちのけで土地コロやってんじゃ」
みたいな話がさっとひろがったりします(笑)。

まあ、土地の価格が上がっている時は、それで簡単に儲かります。
しかし、土地の値段が下がっている、あるいはマンションが
売れない時期というのは、買った値段より安く処分するしかありません。
だから10億で買った土地を泣く泣く7億で処分、なんてこともザラ。

それで、いよいよ売るモノさえなくなった時にはどうするか。
「子会社の売却」ということになります。
中堅程度のマンションデベなんて、ロクな子会社を持っていません。
その中でも、もっとも高く売れるのが管理会社。
ですから、「管理会社を売却」というニュースが流れたら
「ああ、あのデベはもうダメだな」ということになります。
例えば、コスモスイニシアという会社はリーマン後の経営危機で、
管理会社を大和ハウス工業に売却しました。
その後「ADR」になって、結局大和ハウスグループ入り。
そのうち、経営統合されるのではないでしょうか。

話しを戻します。
マイホームにマンションという形態を選ぶと、
35年で1300万円の管理コストが発生します。
では、戸建て住宅ではどうでしょうか？
ケースバイケースですが、総額で200万円もかかるでしょうか？

私の京都の実家は、築33年です。現在は貸家にしています。
時々修繕を要求されますが、まあかかって数十万円。
家族で住んでいた時代も合わせて200万円かかっていないはず。
木造2階建てで、延床面積は120㎡ほどかと思います。

つまり、マンションを買って住むと、
戸建てよりも軽く1千万円以上高くなるということ？
いいえ。これまでは、こういう乱暴な議論はほとんどありませんでした。
なぜなら75㎡の新築マンションが販売されているすぐ傍で
75㎡の一戸建てが同じ価格で売り出されている、
なんてことはまずなかったからです。

ところが、最近の首都圏ではそうでもなくなってきています。
RCの建築費が高騰したので、近郊エリアの新築マンションも
やたらと高くなっているのです。
80㎡くらいのマンションだと、同じエリアの建売戸建ての
ミニ開発物件とたいした差が出なくなっています。
すると、先ほどの乱暴な比較も「そうだね」となってきます。

私はよく「マンションＶＳ戸建ての比較は神学論争だ」と
これまで書いたり言ったりしてきました。
広告屋時代は、不動産屋が制作をオーダーするその手の資料を、
たくさん作ってきました。もちろん、コピーも書きました。
マンションと戸建、どちら側もやりましたね。
だから、両方の言い分はよく分かっているつもり(笑)。

しかしこの問題。最後は個人の嗜好の問題に行きつくだけ。
実のところ、私はその両方に住んだことがあります。
まあ、ラクなのはマンションですね。
ゴミはいつでも出せるし、戸締りは簡単。
家の前を掃除する必要もありません。大雪でも雪かき不要。
エアコンは夏冬共によく効きます。
しかし、面倒臭いのは管理。何年かに一度は理事。
それに、管理費や修繕積立金はもちろん、駐車場使用料も発生。
ランニングコストの負担はバカにできませんね。

実のところ、ほとんどのマンションでは
管理費や修繕積立金を削減することができます。
なぜなら、前述のように管理会社というのは親会社に振られた仕事で
バッチリ利益が出る構造に甘んじていますから。
その美味しいところを削ってしまえばいいのです。
究極の削減法は、管理会社の変更。
業務内容を同水準にしても2割は削減できる、というのが通説。
しかし、これは超面倒臭い手続きを踏まなければできません。
がんばってそれをやった組合さんは結構多いですけど。

結局、今日の話に結論はありません。
マンションという居住形態には、かなり面倒臭い「管理」という
問題が常に発生して、それには年収3年分ほどのコストがかかる、
という現実をご理解いただきたかったのです。
多くの人はマンションを購入すると、安くない管理費と修繕積立金を
払うのが「当たり前」だと考えています。
しかしそこにはやや不自然な構造と仕掛けが働いているのです。

管理内容の枝葉末節については、あれこれ議論するつもりはありません。
だいたい、私にはそんな知識や経験もなし。
何年もやりましたが、ダメ理事長でしたから(笑)。
それよりも、このマンション管理のちょっと歪な
「基本構造」というものを認識していただけたなら幸いです。

さて、レポートの更新情報です。
湾岸タワーと中央区関係を一気に最新情報化。

中央区のマンション市場はそれなりに好調なのですが、やや息切れ気味。
新規物件の動きも鈍いですね。
しかし、それなりに検討できるモノもあります。

中央区総集編
価格　8,890円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どきザ・タワー、■グレーシア勝どき、■ジオ勝どき、■セントラルレジデンス月島ステーションコート、【日本橋エリア】■IORIS（イオリス）、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町，■CONOE （コノエ）〈東日本橋駅前〉、■（仮称）東日本橋プロジェクト　、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■GREEN PARK 日本橋堀留町、【銀座・築地・八丁堀エリア】■グラディス　東京イースト、■プレシス八丁堀リバーフロント、■アスコットパーク東京リバーサイド、■グランスイート八丁堀、■リストレジデンス築地、■ザ・パークハウス 東銀座、■クレヴィア東京八丁堀 湊ザ・レジデンス、■パークリュクス銀座 mono

日本橋・銀座（八丁堀・築地）
価格　5,490円

■IORIS（イオリス）、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町，■CONOE （コノエ）〈東日本橋駅前〉、■（仮称）東日本橋プロジェクト　、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■GREEN PARK 日本橋堀留町、■グラディス　東京イースト、■プレシス八丁堀リバーフロント、■アスコットパーク東京リバーサイド、■グランスイート八丁堀、■リストレジデンス築地、■ザ・パークハウス 東銀座、■クレヴィア東京八丁堀 湊ザ・レジデンス、■パークリュクス銀座 mono

晴海・勝どき・月島
価格　3,690円

■勝どき ザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER)、■ドゥ・トゥール（DEUX TOURS CANAL＆SPA)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■勝どきビュータワー、■グレーシア勝どき、■ジオ勝どき、■セントラルレジデンス月島ステーションコート

湾岸タワー総集編
価格　4,890円

■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■勝どきビュータワー、■ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ (DEUX TOURS CANAL＆SPA)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■勝どきザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）、■ベイズタワー＆ガーデン（BAYZ TOWER＆GARDEN）、■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン、■シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL、■ブリリア有明シティタワー

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大規模修繕なんて必要ない!?

台風が寝ている内に通り過ぎて行きました。
今は青空に太陽。うっすら汗をかくくらいに暑い！
さて、今日は真面目にマンションの問題を語りましょう。
お題は「修繕積立金」と「大規模修繕」。

まず「修繕積立金」というものは、分譲マンションを
買って住んでいる人は、みんな払っているはず。
そもそも、これは何かと言えば
「不具合が生じた共用部分を修繕するためのお金」。
各住戸から専有面積に割合に応じて毎月徴収。
管理組合の口座に貯めていくのです。

鉄筋コンクリートのマンションは、普通に考えれば丈夫です。
めったに壊れることはありません。
あの東日本大震災でも、東京では「住めなくなるほど」に
壊れたマンションは、私が知る限りひとつもありません。
しかし、部分的に被害を受けたマンションは多かったですね。

そういう丈夫なマンションでも、年月を経るとあっちこっち傷みます。
実は、もっとも傷みやすいのは配管類です。
上水、下水の管は常に水その他を流しているわけで、
何十年も使っていればボロボロになるのは当然。
電気やガスの配管はまだマシですが、それでも傷みます。

もっとも丈夫なのは躯体部分。すなわち鉄筋コンクリートのところ。
今のマンションは、外壁がたいていタイル張ですね。
その理由は、見た目にカッコイイから。
実利的には、雨風に直接躯体が晒されずに済みます。
それでも、躯体に接着してあるものですから、
施工されてからある程度の年月を経ると剥がれることもあります。
剥落すると、時にキケン。でもまあ、それで人が死ぬほどでもありません。

さて、修繕積立金ですが、その使いみちの大半は大規模修繕です。
これは、新築後十数年で行われることが多いですね。
普通のマンションなら、足場を組んで「外壁修繕工事」なるものを行います。
これをやると、やたらとお金がかかります。
まあ、10年分くらいの積立金はふっとびますね。

実は、大規模修繕工事というのはほとんどの場合「必要ない」と
私はひそかに考えています。特に外壁の修繕工事。
あれは、9割以上管理会社が儲けるために仕組まれた茶番です。
そもそも、マンションの外壁なんて十数年に一度、
足場を組んで修繕しなければならないほどヤワなものでしょうか？

確かに、外見はどんどん薄汚れていきます。
当たり前でしょ。雨風や排気ガスに晒され続けるわけですから。
建物をいつも新築同然に保っておけることなんてあり得ません。
つまるところ、外壁の修繕工事とは見た目をキレイに設えるだけ。
そのために、ほぼ10年分の積立金がパーになるのです。

大規模修繕工事というのは、マンション管理業界と
国土交通省が作り上げた見せかけの「ジョーシキ」による陰謀です。
「やらなきゃいけない」「他のマンションはみんなやっている」という
妙な空気に惑わされて、無駄なお金を使っているのです。

例えば、オフィスビルで十数年に一度などという割合で
外壁の修繕工事をしているところがあるでしょうか？
そんなこと、一度もやらずに建て直しに至るケースが
ほとんどではないかと私は推測しています。
賃貸マンションでもそうです。
バカ正直に国交省の指針に従って、十数年に一度
管理会社あるいはコンサルタントを儲けさせるために
外壁の大規模修繕工事をやっているのは、
素人の管理組合が張り切る分譲マンションだけです。

ただ、こういったことは一概にいうとやや暴論。
マンションの中には施工精度が悪くてタイルが剥がれやすくなっている
物件もあることにはあります。そういうマンションには必要。
でも大半のタイル張りマンションには必要ないもの。
特にタイルの剥落やクラックが認められないマンションまで
マニュアル通りに外壁の修繕工事をやる必要はないはず。

ただし、配管については適切な時期に取り替える必要があります。
特に、上下水の配管は確実に傷みます。
それでも、十数年は早すぎますね。
十数年で取り替えの必要があるほど傷んでいるのは、
使い方が悪いは設計もしくは施工のミスを疑うべきです。

分譲マンションの管理というのは、たいていの場合はプロである管理会社が
素人である管理組合をうまくだましながら行っています。
中には、管理組合の理事になった人が勉強をすることで
管理会社と丁々発止と渡り合うケースも見られます。
しかし、プロ対アマの構造をひっくり返している例は僅少。
多くの場合「独りよがり」な運営に陥りがちです。
だって、そういう組合ほど大規模修繕に熱心だったりしますから。

マンションというものは最低限50年もちます。
長ければ100年以上住めるマンションも出てくるはず。
それを十数年に1回の割合で外壁の修繕工事をい続けるのですか？
いや、外壁がそんなに傷むのなら、年月を経るごとに
そのタームを縮めていかなければなりませんね。
何ともリアリティのない話です。

日本人が本格的にマンションに住み始めて、まだやっと半世紀です。
つまり「100年分のノウハウ」なんて、どこにもありません。
国交省も管理会社も、ましてやデベロッパーも、自分たちに
都合のいい理屈を作ってエンドユーザーに押し付けているだけ。
日本人は「他のマンションがやっています」とか、
「あの敏腕理事長のマンションではこうだった」みたいな事例に惑わされ
優等生的な管理を行おうとしているだけです。
私のような部外者であり、かつ既成概念のない人間からすると疑問だらけ。

「100年のノウハウ」がない以上、すべては仮説・仮定です。
つまり「十数年に一度」の大規模修繕工事など、
その必要性はどこにも確たる立証がないのです。
バカみたいですね。それに多くの人が騙されている。
気になるのは、偏差値の高い学校を出た人ほど、
こういう虚妄に騙されやすい傾向にあるということ。
世間にある情報しか信用せず、それですべてを解決しようとする・・・
私は左様な世間の常識を片っ端から疑う天邪鬼です。
だからこそ、嫌われている(笑)。
さて、次回は修繕積立金と管理費について、もっと突っ込みます。
お楽しみに。

↓このセミナー、明日(7日)開催です。まだお席はありますよ。

マンションのモンスター居住者対策セミナー

こちらは現在申込8名、確定6名という状態です。
定員は10名ですので、まだお席はございます。

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○鉄不動産の不思議な開発事業

企業というものは、利潤を追求します。
それがないと、立ち行かなくなって倒産。
しかし、資本主義の我が日本では時に不思議な企業活動があります。
「儲からなくてもいい」という事業。
これがマンション開発だったりするのです。

企業の経理に多少知識のある方だったらご理解いただけると思うのですが、
大企業には「連結決算」という仕組みがあります。
昔は、単に「グループ企業全体でこれだけ儲かり（or損し）ました」という
指標だったのですが、最近ではこれが課税基準になっています。
つまり、親会社と子会社を一体として決算して儲かった分に課税。

アベノミクス3本目の矢は「企業減税」だそうです。
でもこれ、なかなか決まりませんね。
日本の企業への課税は実質40%。かなりお高めです。
シンガポール並みの18%まではいかなくても、
せめて30%くらいにはしようぜ、というのが今の議論。
現状、企業が純利益を出したらその4割を税金で持って行かれるのです。
なんともバカバカしい話です。
これでもまだマシなほうで、昔は5割でした。

私は27歳で法人を設立してケチな広告制作業を始めました。
法人税のことなんか何も知らなかったのですが、
初年度が終わりかけてあわてて経理の専門家に相談。
ざっとウン千万円の粗利益が出ていることが判明。
「単純に計算すると●千■百万円の法人税を払うことになります」
顔面蒼白になりました。マジです。
だって、手元には数百万円のお金しかなかったのです。
まあ、法人税というのはそれだけ凄まじいものです。

さて、マンションの話に戻します。
新築マンションを開発分譲する企業の中には、
異業種である大企業の子会社がたくさんあります。
例えば、住商建物は住友商事の子会社。
大京は、昔は独立専業。いまはオリックスの子会社。
東急不動産は東京急行電鉄（東急）の子会社。
でも、ここは親子の仲が悪いことで有名。
まあ、どうでもいいことですが(笑)。

東急不動産は別にして、電鉄系の不動産子会社は
親会社の「爺捨て山」みたいなところがたくさんあります。
鉄道会社というのは、役所よりも役所っぽいところ。
それは、ビックリしますよ。
本社に行くと「これは昭和40年代の役所か」みたいな社屋だったりして。
また、そこに勤めている社員も小役人っぽいのがたくさん。

電鉄というのは安全運航していれば日銭が入ります。
事業を拡大する必要もないし、新たな企画もほとんど不要。
だからかどうか、社内にいるとアタマがどんどん硬くなります。
固まり過ぎてどうしようもないほど使えなくなった社員がでてきますね。
どうするのか？　不動産子会社に片道切符で出向。

ということで、巷には「○鉄不動産」という会社がいっぱい。
こういう企業が何をするかというと、本社所有の不動産の管理。
それだけだと「やってる感」がないので、外見のいい開発事業。
つまりは、マンションの開発分譲を手掛けるわけです。
もちろん、本社からの「爺捨て出向組」にはそんな芸当はできません。
前面に出るのは専業デベロッパー企業の落ちこぼれ転職組。
彼らにとって、こういうノルマがあってないような
ぬるま湯の子会社デベは、しごく居心地がいいようです。
何といっても、上司は仕事が分かっていないから、自分の言いなり。
好き勝手に事業を進められます。

首都圏で最近よく見られるのは、近畿・東海地方の電鉄子会社が行う
開発事業ででてきた新築マンション。どことはいいませんが(笑)。
彼らはもともと首都圏に土地勘がないので、
自分でマンション事業用地を掘り当てる、みたいな玄人芸は不可能。
用地仕入というのは魑魅魍魎が蠢く世界ですから、素人にはとても無理。
私もごくたまに関わりますので、そのあたりを垣間見ています。

そこで、彼らのお助けマンとして登場するのが、
あの「日本一マンションを知っています」という
ハイセンスなテレビコマーシャルで世間を楽しませてくれる
マンション専業ゼネコンの長谷工コーポレーション。
この会社は、コマーシャル通りマンションのことなら
おそらく「日本一」のノウハウを持っていると私は思います。
少なくとも、マンション用地の仕入れと建築実績は日本一です。

長谷工君は、首都圏に土地勘のない「○鉄不動産」に
「この用地買いませんか？　当社へ00億円で建築施工を発注していただければ00億円でお売りいたします」
と、持ちかけるわけです。
場合によっては、販売代理や管理も子会社で受注。
私が「長谷工プロジェクト」と名付けている事業形態ですね。
「○鉄不動産」のように、長谷工プロジェクトに常連参加する企業を
業界内では「長谷工と愉快な仲間たち」と呼んでいます。

傍で見ていて、多くの長谷工プロジェクトがかなり不健全に思えるのは
「○鉄不動産」たちはほとんど利益を出すことを求められていません。
親会社から「今期は00億円利益を出せ」とは言われていないのです。
これは確認してわけではありませんが、
彼らの事業を眺めているとそう思えます。
なぜ、そんなことが許されるのか？

こういう「○鉄不動産」の場合、親会社からすると
大赤字を喰らわずに「やってる感」が出ていればＯＫ。
親会社は、安全運行さえしていれば黙っていても利益が積み上がる電鉄。
「使えない社員」を追いやった不動産子会社が多少の赤字を出しても、
親会社の利益を減らして税金を軽くすることができます。

そもそも、出向中の「使えない社員」の給料は親会社が
負担しているケースがほとんどなので、
「○鉄不動産」の開発事業を純粋客観的に評価すれば、
大赤字になっている場合がほとんどではないかと想像します。

この業界の不健全なところは、そういう利益を出さなくていい
「○鉄不動産」みたいな会社と、損をしたら即倒産する
純粋なマンションデベロッパーが、同じフィールドで競争しているところ。
実際のところ、「愉快な仲間たち」の中で、専業デベロッパーは大方、
リーマンショック直後の大不況で倒産してしまいました。
名前をあげれば「アゼル」、「ニチモ」、「ゼファー」、
「中央コーポレーション」、「日本綜合地所」・・・
今残っているのは、ほとんどが「○鉄不動産」的な
異業種大企業の連結対象子会社ですね。
これは、かなりイビツな業界構造だと思います。

そういう「○鉄不動産」は今、用地購入費と建築費が高騰したので
やや困っています。事業計画段階で、「利益率5%」なんてのもザラ。
中には「利益出ません」という事業も出てきます。
それでも、彼らは事業を行うのです。何のために？
もちろん、「やってる感」を維持するためです。
利益を出さなくてもいい「○鉄不動産」とは、
資本主義社会ではかなり異質な存在ですね。
まあ、エンドユーザーさんの不利益に直結するわけではないので、
目くじらを立てるほどのことはないと思いますが。

最近、いちいち報告していないのですが
メディア露出が多くなっています。
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中国経済の成長はアテにできない

先日、住友商事がシェールガスの開発投資などが失敗したとして
1700億円もの損失が発生したと発表しました。
商売上手のあの会社が、なぜそんなことになったのでしょう？
ニュースを見ていても、どうもよく分かりません。

伝え聞くところによると、資源価格が上昇し続けることを
前提にした「無謀な投資」だったような話です。
現在、世界的に見てインフレは抑制されており、
マクロの経済は成長率が鈍っています。
ここ十数年、世界は大陸支那の経済成長がけん引してきた観があります。
その支那は今、どうやらバブルが崩壊しているようです。

かの国の経済は、末端が自由主義でサプライズサイドは統制下。
金利も為替も政府が自由に決めているのが実態です。
これまでは、その統制よろしくバブル崩壊を防いできました。
ところが、ここ2年ほどは消費系の指数や電力消費量、
鉄道貨物輸送量など、あまりごまかしのきかない指数が
そろってマイナスを続けています。
なのに、表面的な経済成長は7%超。なわけないでしょ。

つまり、今度こそあの歪な経済構造の矛盾が露呈されそうです。
「へん、ざまーみやがれ」と思う方は多いことでしょう。
でも、日本にとって何にもいいことはありません。
なぜなら、日本経済と支那経済は密接につながっているからです。
支那に進出している多くの日本企業が困ります。
何といってもあの国では法律が機能していませんから。

日本の不動産を買いまくっていた大陸支那人たちの勢いも、
ここにきて急速に衰えているということです。
支那経済が混乱すると、それらが一斉に売りに出されることもあり得ます。
また、日本にやってきているあのマナーの悪い観光客たちが
激減する可能性も考えられますね。

良くも悪くも、支那経済はグローバル化しているのです。
そして、日本もグローバル経済の有力な一画を形成しています。
したがって、支那経済の混乱は少なからず日本経済にマイナス。
リーマンショックならぬチャイナショックが起きるかもしれません。

日本経済も、足元が実に脆い状態ですね。
今日の新聞記事にあった各種経済指標も悪化が顕著。
この分では7-9月のＧＤＰはマイナスが確実でしょう。
問題は、それが何パーセントになるか。
6を超えていれば、それって本物の「恐慌」です。

でも、現在の日本経済に不況感がないのは人手不足のせい。
職にあぶれた人が、街中で目立たないからです。
探せば職はあるけれど給料は不十分、というのが現実。
みんな、懐は苦しいけれど何とかやっている、という状態。
まあ、私もその一員なのですが(笑)。

今の日本で、現役世代の人口ボリュームゾーンは38歳から47歳。
彼らの3分の1は非正規雇用で就労しています。
この世代は、学校を出て就職してからずっと不況。
「失われた20年」とともに社会人人生を歩んでこられました。
まことにお気の毒と言えばお気の毒。
しかし、至極現実的でしたたかな一面も有しておられます。
いってみれば「打たれ強い」世代とも言えます。

彼らが年金生活に入るのは、約20年後から。
この時に、日本の高齢化社会は真っ盛りを迎えます。
いまでも、65歳以上の過半数は極貧の生活状態にあるとか。
しかし、あの団塊ジュニア周辺の世代が老境に達するころ、
日本はタダの老衰国家に陥っている可能性が大。
多くの団塊ジュニア君たちは日々の生活に困るかもしれません。

勿論、そのころには日本の不動産なんて大半が二束三文。
都市部の一等地でない限りはまともな値段が付きません。
ニュータウンのいくつかは廃墟同然になっているでしょう。
いまでも、ニュータウンは老人の住処みたいなものですから。
また、多くの埋立地が立ち枯れの危機に晒されます。
幕張ベイタウンも老人の街、豊洲も過去の街、新浦安は・・・
ここ20年くらいの間に開通した新線やライナーは、
軒並み赤字経営となり、大幅なダイヤ削減となっているはず。
北総線やつくばエクスプレスは、その代表格ではないでしょうか。

残念ながら、平均寿命通り生きているとすれば、
私はまだ鬼籍に入っていないはず。
嫌ですね。そんな日本の老衰状態をみるのは。
しかし、不都合ながらこれが今の日本の真実です。

目先の話に戻しましょう。
申し上げた通り、ここ20年ほど世界経済は支那の成長に
引きずられてきた面が多分にあります。
資本主義経済に編入されたロシアや東欧の成長も寄与。
ブラジルやインド、インドネシアなどの新興国の
旺盛な需要増加もそれなりに世界経済を支えていました。

今、その先頭を行く支那がどうも怪しくなっています。
あの国は不思議ですね。
すでに実質的に資本主義化して四半世紀が経ち、
人的資源が豊富であるにもかかわらず、
未だに経済の中身がニセモノとインチキとモノマネです。
自身でなんの新技術も開発できず、基幹産業も育たない。
例えば、マンションを作らせると築10年で日本の築30年状態。
経済全体が恐ろしく非効率で底が浅く、まるでハリボテです。
お金を儲けた人は、それを海外に移していつでも逃亡可能な
状態にしていますね。日本の不動産購入も、その一環。

そういう国で、いつか矛盾が露呈するのは必定。
現在、香港で大きな騒動が起こっていますが、
いつ大陸に波及してもおかしくはありません。
そんな支那の経済成長をアテにして、
拙速な資源開発投資を行った商社は住友だけではないそうです。
これから、物産や商事も「損失発表」を行うかもしれません。

愚かと言えば愚かですが、これは利益を求める企業の体質。
現在、マンション業界では「最後の買い手」といわれる
東京建物と三菱地所レジデンスが用地仕入の先頭にあるとか。
この2社は、もっとも市場の動きに鈍感だとか。
つまり、バブルで最後のババを掴む可能性が・・・・

都心の不動産バブルも終息が見えてきました。
これに、個人消費の低迷と相まって不況がハッキリしそうな昨今。
安倍君は消費税を10%にしたくないのが本音だそうですが、
黒田君や麻生君、谷垣君たちの「財務省包囲網」を突破できるか？
かなり難しい判断を迫られていますね。

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2014/10/1 16:47 | ちょっと脱線 | Comments (2)