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榊　淳司オフィシャルブログ
2015年の不動産バブルを大解剖

現在発売中の週刊ダイヤモンドは「2015　総予測」
副題は「バブルがやってくる」。すごーい！

新しい画像 (3)

というか、不動産市場は一部ですでにバブル化しています。
2013年春の黒田バズーガ1発目で株価がドドンと上がり
ミニミニバブルの号砲が放たれました。
ところが1年後の消費税5%→8%への増税で、
やや萎みかけた気配が漂い始めたのですが、
10月30日の2発目ドカーンで再び盛り返しました。
決定打は安倍君の消費税先送り解散。
増税のプレッシャーが遠のいたことで、世の中明るい気分に。
株価もズンズンと上がりました。そのあとストンと落ちましたが。

それで、来る2015年は「バブル」なのだそうです。
その理屈は理解できます。現に都心の不動産市場はバブル。
いつものことですが、経済学徒でもないトーシローである私が
理解しているところを超カンタンにご説明しますね。

まず、黒田バズーガ２は80兆円のマネタリーベース増加が柱。
マネタリーベースなんてこむづかしいい方をしていますが、
要は日銀が「円」を80兆円新たに発行するのです。
そのお金はどうするのかって？　世の中にばら撒くのですよ。

私としては日本橋の高島屋かスカイツリーあたりから
「1時間に1億円」くらいのベースで諭吉君を
ばら撒いてくれると嬉しいのですが、そんなはずはありませんね。
実際はどうするかというと、市中の銀行が保有している
国債を半ば強制的に買い上げます。

市中の銀行は困ったことになります。
なぜかというと、銀行というのは利ザヤで稼ぐ商売です。
みなさんから集めた預金には雀の涙ほどの利子もつかないでしょ。
いわばタダ同然。しかし、それをもう少しましな金利がつく
運用を行って、そのサヤを抜いているワケです。
分かりやすいところでは住宅ローンの貸付ですね。

定期預金につく金利が0.2%。住宅ローン金利が1%とします。
定期預金を住宅ローンで貸し付けるだけで0.8％抜けますね。
1万円なら80円ですが、1000億円なら8億円です。
三菱東京UFJ銀行単体の資産は160兆円ほどありますから、
それが全額0.8%で回れば1兆2800億円ですね。
メガバンクの行員があれほど高給取りなわけがコレ。

しかし、世の中それほどうまくはいっていません。
というのは、160兆円も住宅ローン需要はありません。
日本全体でも住宅ローン需要なんて4兆円程度。
三菱東京UFJ単体なら数千億円程度かと推測します。
では他の資産はどこに回っているかというと、
大半は大企業に対する融資だと思います。
それも、これだけの資産をすべて有効には回せないはず。
てっとり早く資産を回す方法は、国債の買い入れ。

何といっても日本の国債発行残高は1100兆円規模。
三菱東京UFJ銀行の総資産7倍分。
長期国債の利回りは0.5から0.3％。
定期預金の金利が0.2%とすれば楽に0.3から0.2%は抜けます。
発行元は日本国ですから、とりっぱぐれの心配なし。
だから何十兆円でも喜んで国債を買っていたわけです。

ところが、黒田君のバズーガは銀行の資産残高に
組み込まれていたそういう国債を、
半ば強制的に買い取ったワケです。
日本銀行が保有する国債は今や200兆円に迫ります。
今後、これはもっと増えるでしょう。

それで各銀行は資産の運用先に困ります。
余った金を借りてくれる「融資先を探せ」ということになりますね。
不動産担保融資は、銀行にとっては簡単に大きく貸せて便利。
いざとなっても抵当権を実行して不動産を分捕れば何とかなります。
だから、各銀行は不動産業者に
「資金のニーズはございませんか？　今なら低利でのご融資が可能ですよ」
なんて、猫なで声で近づいているのです。

不動産屋というのは、基本がイケイケどんどん。
「おう、貸してくれるのなら貸してもらおうか」となります。
グロテン(グロスで10％以上回る)のビルを
年利1%の融資で購入できれば、
全額借入で購入しても日々の収益が得られます。
そういう物件が多くもっていれば日銭を稼げたうえで
15年か20年後には純然たる資産になっています。
「低金利で借りられる今がチャンス」とばかりに
ビルやマンションを買って資産を膨らませます。

また、今のようにバブルの気配が濃くなると、
不動産業者でない企業や個人までビルやマンションを買いだします。
むしろ、今はそっちの方が多そうですね。
何といっても銀行の融資はアマアマになっています。しかも低利。
こういう時こそ、優良な不動産を資産に組み込むチャンス、なんて。
本当は「高値掴み」のハイリスクシーズンに入っているのですが(笑)。

これが今の状態。バブルでしょ。
バブルは、いつか弾けます。今回はいつでしょうね。
私としては、最長で2017年の4月ではないかと。
そこで、消費税が10%に上がります。
その時、日銀の総裁はまだ黒田君のままです。
彼は自分のとった政策が誤りでないことを示すために、
このバズーガ金融緩和を縮小するとは思えません。
またぞろバズーガを撃つでしょうか？
もし、それをやっちゃったら円はいよいよ暴落ですね。

2015年、不動産市場のバブルは膨らみます。
引き続き、住宅を購入するには難しい時期です。
都心の場合、どれを選んでも資産低下リスクを孕んでいますから。

さて、レポートの更新情報です。
東京都北区は、「近いのに高くない」というエリア。
質実さを求める合理主義者に向いています。
このバブルの影響は少し及んでいますが
まだ「山手線内側で坪単価200万円台」という物件があります。
有料メルマガの会員にはすでにお送りした通りです。

北区総集編
価格　4,190円

■Brillia（ブリリア）山手 動坂 GRAND-SUITE、■ザ・パークハウス 北赤羽、■イニシア赤羽志茂、■ザ・パークハウス 東十条フレシア、■AZEST東十条、■（仮称）Tokyo7colorsProject、■クレストガーデンレジデンス、■王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス、■パレステージ王子シャインコート、■ナイスエスアリーナ赤羽、■ザ・パークハウス田端

山手線の「大塚」「巣鴨」「駒込」「田端」周辺の
新築マンションを解説したレポートがコレ。
今回は「田端」エリアを追加して再編集。

山手線「大塚」-「田端」
価格　3,590円

■セントラルプレイス南大塚、■ブランズ駒込六義園、■ガーデングラス駒込染井、■G/CLASSIC 山の手PJ、■シティハウス東池袋、■ブランズ六義園アヴェニュー、■エクセレントシティ文京大塚、■ザ・パークハウス田端、■Brillia（ブリリア）山手 動坂 GRAND-SUITE、■プレシス西ヶ原

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グランドメゾン白金レジデンスの販売再開を待つ

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では、今日の本題です。

ルーブルは対ドル60台で踏みとどまっていますね。
昨日、プーチンは会見でそれを表明していました。
しかし、市場というのは制御しようと思ってもそう簡単ではありません。
ロシア人の富裕層が国外に逃げ出せば、
ルーブルは紙屑のように売られてしまいます。
あの国はいつになった国民の福利を第一に考える政府を持てるのでしょう。
まあ、他人事ですから眺めているだけですが。

さて、今日の主題は久々にマンションに回帰します。
昨日、港区のマンション現場を回ってきました。
見てきましたよ、グランドメゾン白金レジデンスの現場。
1年くらい前に見た時と比べて、あまり進んでいませんが
きっちりと工事はなさっていました。
計画自体がなくなったワケではなさそうですね。

しかし、オフィシャルページは閉じられたまま。
一体どうなっているのでしょう？
「白金台」の駅から徒歩5分。いいところです。
周辺は主に戸建ての瀟洒な住宅が立ち並んでいます。

積水ハウスという会社は、東京では安いマンションを作りません。
いいものを作って高く売る、という路線を守っています。
それはそれでいいと思います。
しかし、消費者に対して誠実かというと、ちょっと疑問。

このマンションの近くでグランドメゾン白金の杜ザ・タワーという
かなりいいタワマンを現在も建設・販売中です。
施工は大成建設が行っているのですが、
今年の初めにちょっとした騒ぎがありました。
「計34本あるRC柱のうち19本で、主筋を固定する補強筋（拘束筋）の一部が設置されないままコンクリートが打設されていた」（日本経済新聞2014/3/27）
最初に報じたのはブルームバーグ。
積水の担当者は「訴える」と息巻いたそうな。

実はこのマンション、私のお奨めです。
場所がいいのと、まわりにタワーが少ないので眺望もいいはず。
価格はちょっと高めでしたが、今となっては普通。
だいたい、こういうマンションは価格が安いとか高いとか
議論しても仕方がないところがあります。
そこは一般人にも手が出る湾岸エリアとの違い。
特にこのマンションは「玄人好み」の要素が強いですね。

このちょっとした騒ぎの中身は、ただの施工ミス。
いくらでも「やり直し」が効く範囲だと思いました。
現に、竣工時期を引き延ばすことなく工事は続いています。
しかし、一度味噌がついてしまったので販売にはブレーキがかかった模様。
なんともお気の毒なことです。

ただグランドメゾン白金レジデンスの方は、
ちょっとヤバいことがあったように窺えます。
そんなこと、積水の広報に聞いても答えてはくれないでしょう。
早々とオフィシャルページを閉じてしまいましたから。

でも、マンションとしてはなかなかよい物件かと思います。
こちらも、どちらかというと玄人好み。
筋のいいお金持ちが住むために買いそうな感じがしました。
しかし、まわりの反対運動が凄まじいですね。
現地に行くと、反対看板が林立している感じです。

マンションというのは、法令にかなっていれば建設を阻止できません。
建築確認が下りてしまえば、もうあとの祭りです。
よほどのことがない限り、元の計画のまま建ってしまいます。
今回、この「グランドメゾン白金レジデンス」は
その「よほどのこと」があったのだと推測できます。
どなたか、ご存じの方はこっそり教えてください。

あと、工事が続いている以上、その内に販売が始まるのでしょうね。
どんな内容で、いくらで販売されるのか興味があります。
というか、港区は私の資産価値レポートのカヴァー範囲です。
しっかりと内容を見極めて、レポートに書くつもりです。

今年は、こういう「事件」が多かったですね。
あのヒューザー・姉歯騒動以来だったのではないでしょうか。
あの時、私はまだ住宅ジャーナリストをしておりませんでした。
ただの広告屋。それもマンションが専門の。

まわりの人が「これでマンションが売れなくなると仕事が減るか」
なんて心配していましたが、私は笑い飛ばしていました。
実際、新築マンションの販売にはほとんど影響なし。
デベロッパーと打合せをしていても、ただの笑い話。
ヒューザーの社長が業界内でいかに評判が悪かったか、
というお話をたくさん聞かせてもらいました。

来年はどうなるでしょうね。
建設現場での人手不足は多少緩和しているようです。
今年起こったいろいろな事件の遠因は人手不足にある、
と私は勝手に想像をめぐらせています。
そこが多少なりともゆるくなれば、
事故は少なくなるのではないでしょうか。
そう願いたいものです。

積水さんも「グランドメゾン白金レジデンス」の販売を
再開するのなら、早めにいきさつを公表すべきですね。
内々に販売できるのなら話は別ですが。

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2014/12/17 16:33 | メルマガ発信 | Comments (0)

間もなくロシアの国家体制が崩壊！

タラタラやっているうちに、今年もあと2週間になってしまいました。
日本は実に平和です。選挙が終わっても、どうということはありません。
元みんなの党の党首、渡辺喜美君がもしかしたら逮捕？
せいぜいそんな話題しかありませんね。

しかし、今この瞬間、世界規模ではすごいことが起こっています。
ロシアの通貨・ルーブルが大暴落しているので。
現在(14:45)で1ドル71ルーブル。6月頃には33ルーブルあたり。
今日は一時的に78ルーブルを越えていました。
ロシア政府、必死でルーブルを買っていますね。
でも外貨残高は1000億ドルしかないはずです。時間の問題か？
ルーブルの対ドルはこの半年で半分以下に暴落しました。
円で言えば1ドル250円になったようなもの。

なぜ、こんなことになったのでしょう。
私はロシア問題の門外漢ですが、一応ご説明いたします。
まず、ロシアという国について。
プーチンという強面のおじさんが大統領をしています。
このお方、元KGBのスパイです。
冷戦時代は東ドイツでスパイマスターをしていました。

ソ連が崩壊した後、エリツィンというアル中オヤジが大統領でした。
こいつが失脚した後、禅譲の様なカタチで大統領になったのが彼。
一応、選挙で選ばれた格好にはなっていますが、
実際のところはかなりデタラメです。
でも、今のところまだロシア国民には人気があります。

彼はロシアという国を完全に私物化しています。
あの国では、大半の行政サービスやインフラが機能していません。
庶民は電気やガスどころか水道もロクに来ない住宅に暮らしています。
治安はかなりメチャメチャです。警察は真面目に犯罪捜査をしません。
市民はどうやって自分の身を守っているのか？
お金を払ってガードマンを雇うか、マフィアに頼みます。

ビジネスを始めるには、何よりもマフィアのバックが必要です。
役所に邪魔されないためには賄賂も必要です。
もう、完全な後進国の社会です。でも表面的には何とかやっています。
なぜ、何とかなるかというと、お金があったからです。

ロシアは世界一の石油輸出国です。天然ガスの輸出も世界第2位。
ロシアの国庫収入は、ほとんどその２つ。
キチンとした徴税システムがないので、その２つに頼らざるを得ません。
そして、そういった収入もほぼプーチンとその取り巻きの懐へ。
まあ、軍隊や警察や行政機関に多少は配分するのでしょうね。

プーチンは、かつてのソ連復活をめざしているそうです。
ウクライナは旧ソ連領です。アゼルバイジャンやチェチェンもそうです。
彼はことあるごとにそういった旧ソ連領内の国々に対して
ロシアの影響力を強めようと様々なことをしてきました。
時々軍隊を派遣して無理やり言うことを聞かせたりします。
この前、ウクライナの一部であるクリミア半島を併呑したのもその一部。
今はロシア人の多い東ウクライナに手を出しています。

第二次世界大戦以降、軍隊の力で国境を変更する行為は
無条件に「悪」と見做されます。
38度線を越えた北朝鮮も、クエートを併合しようとした
フセインのイラクも世界から叩かれて挫折しました。
ロシアが大国で国連の常任理事国だからと言って
そんな行為が許されるはずはありません。
こういう理屈で、世界中の国がロシアに制裁を加えました。
熱心なのはご近所であるヨーロッパの国々。
日本もカタチばかりで制裁に参加しています。

そして、ロシアからなるべく石油やガスを買わなくなりました。
加えて、今回の原油安。これもちょっと前の半分以下になったのです。
このダブルパンチでロシアは国家として未曾有の危機を迎えています。
多分、1ドルは100ルーブルを超えるでしょう。
そうなればロシア国内にハイパーインフレがやってきます。

いくらプーチンの人気が高かったにしても、もうお終い。
彼は失脚して、何らかの形で殺されるのではないでしょうか。
新しい政府ができるまで、ロシア国内は大混乱でしょうね。
選挙なんてできるでしょうか。怖いなあ。

何とかできた新しい政府は、対外的に妥協せざるを得ません。
クリミア半島はウクライナに返還されると思います。
もうお分かりですね、私の言いたいことが。

そうなのです。
今こそ、北方領土を取り戻す千載一遇のチャンスです。
これを逃したら、また何十年もチャンスを待たねばなりません。
安倍君、そこのところ分かっているかしら。

もし、安倍君が北方領土を取り戻したら、それこそ
敗戦後最強の英雄になれます。
安倍内閣は10年以上続けられるかもしれません。
それもこれも、ここ数日の初動が大切。

ロシアには、本当に寒い冬がやってきます。
ロシアの男性は、平均寿命が約65歳。かなり低いです。
未来に希望がないから、ウォッカを飲みまくるのです。
ちょっと気端の効いた連中は、海外に移住します。
バリ島にもたくさんのロシア人がいます。
私はその内の何人かとお話をしました。
彼らはロシアに戻ろうというモチベーションが皆無。
海外に住む多くの日本人は「いつかは日本へ」という
潜在意識を持っているのとは真逆ですね。

ロシアの方々には気の毒ですが、せめて北方領土に住んでいる
人びとを救済することは可能です。
彼らが日本での永住権を取得することを無条件に認めればいいのです。
あるいは、日本人となる条件もゆるやかに設定すべきです。
ロシア人であるよりも、日本人である方が生きる困難は軽減されるはず。

ロシアには、多少のお金も払うべきでしょう。
1兆円くらいは仕方がないかもしれません。
そんなもの、国民の大多数が納得するはず。
安倍さん、大きな仕事が見えて来たじゃないですか。
オリンピック招致よりも1万倍くらい国民を熱狂させますよ。

さて、レポートの更新情報です。
最近、文京区と豊島区、北区を回ってきました。
文京区は目玉が飛び出るほど値上がりしていますね。
坪単価200万円台はほぼ姿を消しました。
一部残っている物件は、あとでメルマガにして
有料会員の方に配信しますね。

文京区総集編
価格　4,190円

■ザ・パークハウス 文京江戸川橋、■ル・サンク小石川後楽園、■ザ・サンメゾン文京本郷エルド、■ブランズ文京護国寺、■ブランズ六義園アヴェニュー、■セントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ、■エクセレントシティ文京大塚、■Brillia（ブリリア）本郷弓町、■インペリアルガーデン(THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN)、■クリオ文京音羽、■エクセレントシティ文京江戸川橋

小石川･茗荷谷･本郷
価格　2,290円

■ザ・パークハウス 文京江戸川橋、■ル・サンク小石川後楽園、■インペリアルガーデン(THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN)、■エクセレントシティ文京江戸川橋、■ザ・サンメゾン文京本郷エルド、■Brillia（ブリリア）本郷弓町

豊島区総集編
価格　4,190円

■セントラルプレイス南大塚、■ブランズ駒込六義園、■ガーデングラス駒込染井、■G/CLASSIC 山の手PJ、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■ダイレクトタワー池袋要町、■パークホームズ　目白 ザ テラス、■シティハウス東池袋、■グローベル　ザ・目白プレミアム、■クリオ椎名町アーバンテラスEx

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2014/12/17 15:46 | ちょっと脱線 | Comments (2)

安倍晋三が名宰相になれる道筋

投票率が50%を切るかと思ったら、意外や52%。
それでも公明党と共産党は議席を増やしました。
共産党なんて、倍増ですか。すごい！
自民党は予想外に議席を減らしましたねえ。
事前の報道が「300超え」だったので、警戒感が出たのでしょう。
維新は予想以上に善戦しました。今回で消滅かと思いましたが。

まあ、選挙の結果は他の人も云々しているでしょうからこれくらいで。
今後の焦点は安倍政権の経済政策でしょうね。
アベノミクスといっても、金融緩和と財政出動しかやっていません。
安倍政権になって約2年、経済面ではほとんど改革なし。
で、選挙も終わったのでそろそろ仕事をしましょうよ。

現在、不動産市場はかなりバブっています。
利回り物件やアパート用地などがよく売れているそうです。
ダメなのはマンション用地。高くて買えない、という話。
昔のバブルだったら、それでも無理に買っていました。
「市場が付いてくる」と考えたのです。でも今回は別。

誰もが、「このバブルはいつか終わる」と予想しています。
だから、なるべくリスクを取らずに儲けようという動き。
何かのキッカケで潮目が変わるのでしょうね。
どんなに長くても2年4ヵ月後の消費税10%後までしかもちません。
私はもっと早くこのバブルは崩壊すると思います。
キッカケが何かは分かりませんが。

安倍政権は今後何を経済政策の中心に据えるでしょう？
相変わらずの財政出動なら、市場は嫌気を見せます。
かねがね言われている法人税の減税でしょうか？
でも財務省は「それをやるなら財源を」といいますね。
一方で減税をして、もう一方で増税するなんて意味がありません。
また、法人税をさげても、その分がそのまま
従業員に分配されることはなさそうです。

ここで何度も書きましたが、景気の最終的な回復は個人所得の増加。
企業が儲かって従業員の給料やボーナスを上げること。
それがない限り、真の景気回復とは言えません。
今のところ、企業は儲かっていたりそうでなかったり。
全体的な個人所得は減少傾向にあります。

休日、私は家族の食事を作るために近所のスーパーで買い物をします。
いやはや、肉類が円高時代に比べて2，3割上がっていますね。
まあ、当たり前といえば当たり前なのですが。
輸入食品も値上がりしています。
それでも、必要な食材は買わなければなりません。

庶民の暮らしはジワジワと苦しくなっているのです。
今回、自民党が今ひとつ地すべりできなかったのは
そういった庶民の「アベノミクスって何さ」という
感情が票に変わった結果ではないでしょうか？

安倍さんは「女性活躍推進法案」が廃案になったことを
痛く残念がっていらっしゃるとか。
また、派遣労働の規制を緩める労働者派遣法改正案も
次の国会に出てくるのでしょうね。
これらの法案は、ちょっとピントがずれていると思います。

女性が社会で活躍するのはいいことです。
しかし、何もそれを数値目標で示す必要はないはずです。
優秀な方はどんどん権限と地位を与えて登用すればいいだけ。
ヘンな法律があるばかりに、ふさわしくない女性の地位を
引き上げると、その部下になる人が大いに迷惑します。
それよりも、女性が働きやすい環境を作ることが先決。
先日書いた「保育園の充実」なんて、その最たるもの。

また、「派遣労働」という歪な雇用形態は、
今後縮小撤廃する方向に進むべきです。
であるのに、それを助長してどうするのですか？
安倍政権の顔は、大企業の側に向き過ぎています。
かといって、民主党政権の時みたいに
庶民に対してバラマキをやれとは言いません。

何度も書きますが、景気回復の最終目標は
株価の回復でも不動産のバブル化でも過度の円安でもありません。
「個人所得の実質的な増加」なのです。
そのためには、こんな金融緩和は必要なかったと思います。
黒田バズーガは一発目で十分。2発目はバブルを誘因しています。
さらには、財政出動もほどほどにすべきです。
ゼネコンを儲けさせても仕方がありません。

まず、消費税を5%に戻すべきでしょうね。できないけど。
そうでなければ、個人の所得税を思い切って減らすとか。
予算の一部を年金会計にぶち込んで、年金支給額を増額とか。
あるいは、企業が従業員の給料を引き上げたら
それ以上の節税効果を一時的に認めるとか。
中小企業の社長は「税金を払うくらいならボーナスを払う」
なんて考えている人が結構います。
社員6人くらいの会社を経営していた私もそうでした。
決算前には必ずボーナスを出していました。
臨時ボーナスを含めて、年に5回ボーナスを出した年も
20数年の中で何回かありました。

安倍さん、つまらない法案よりも目に見える
個人所得増加の具体的政策ですよ。
これがうまくいけば景気が回復して、次の選挙も安泰。
「歴史に残る名宰相」になれますぜ。

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