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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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2015/1/13 16:04 | メルマガ発信 | Comments (0)

あなたの街、人口減っていませんか？

最近のマンション市場を眺めていて思うことは、
つくづく「実需が弱い」ということですね。
港区では、山手線の内側ではめぼしい新築マンションがなくなりました。
ポツポツと小ぶりな物件が出てきていますが、みな実需タイプ。
千代田区なんて、現在私の資産価値レポートに出ているのは4物件。
かつては20物件ほどあったと記憶しています。

一方、新築マンションの実需エリアである世田谷区は今も30物件。
この4カ月であまり顔ぶれが変わっていません。
つまるところ、さほど「売れていない」という状態。
今、新宿区のレポートも更新中ですが、似たような状況ですね。
実需系物件の売れ行きが鈍っています。

かたや新築マンションではなく投資用不動産の「利回り物件」と
呼ばれる1億円から5億円くらいの1棟モノのビルやマンションは
活発に取引されているようです。
これは黒田君のバズーガ２がそこそこ効いているからですね。
銀行の融資がまずまず降りているようですから。
一面、バブルになっています。

目を郊外に転ずれば、これはもうズタズタ。
前回の更新でも語りましたので、詳しく言いませんが声も無し。
不動産市場はものすごく歪な状態にあると見ていいでしょう。
まず、日本の人口動態が歪になっているのがベースです。

いまや、人口が増えている街が少数派です。
例えば、東京の近郊では人口微増都市と微減都市に分かれます。
人気の高い湘南の藤沢市では、毎年人口が増えています。
ところが、横須賀市は徐々に人口が減っています。
これは、それぞれの駅前に立つと違いが鮮明です。

藤沢や辻堂の駅前は、都市の生命力にあふれていますね。
横須賀中央は駅前からしてシャッター化しています。
私はかねてより街の力は「その先に何があるか」による、
という見方をしています。
藤沢市が強いのは、湘南文化にプラスしてそこが東海道だから。
横須賀市の先には鮪が上がる三崎港しかありません。

この理論で行くと、同じ東急線でも東横はかなり強いのですが
田園都市線はただ人気化しているだけ、というのが私の見立て。
人口が減り始めて衰退するのは武蔵小杉よりも二子玉川が早いはず。
大宮市は新幹線が2線入っていますが、千葉市には何もなし。
強いて言うならば成田空港ですが、近年は羽田に勢いがあります。

しかし、東京に住んでいると「人口減」というのを体感しにくいもの。
地方に行くとその惨憺たる状況が目の前に迫ってきます。
この国はどうなってしまうのだろうと真剣に考えますよ。
地方の消滅、というのは「今そこにある危機」なのです。

人間というのは「見たいものしか見ない」という習性があります。
現実をありのままに見てしまうと、心の平静が保てないのでしょうね。
自分の住んでいる街が衰退していて将来がヤバい状態・・・
だなんて、みんな認めたがりません。

山手線の内側に住んでいる以外の方は、今すぐ自分の住んでいる街の
市区町村のホームページで人口が増えているかどうか確認してください。
すでに減少が始まっているのなら、今後それは加速するはずです。
人口減少が激しくなると、不動産価格は急落しますよ。

黒田君がバズーガを何発撃っても、人口減少は止められません。
安倍君が「地方創生」とか「女性活用」と言っても、無駄な話。
この国の人口減少を止めるには、結婚制度の変更とか、
子育てボーナスの支給とか待機児童ゼロの実現といった、
目を見張るような改革や制度変革が必要なのです。

現在、日本は教育費の個人負担が先進国中で抜きんでています。
他の国では、教育費はほとんどが公費、というのが普通です。
例えば、中学受験をしてそのまま大学まで私立、という
子どもの育て方をすると2千万円くらいの教育費が必要です。
年収1千万円の方でも、それなら一人しか育てられません。

かといって公立高校から地元の国立大学へ、というパターンは至難。
誰もがそのコースを辿れるわけではないのです。
私はいつも言っていることですが、今のように全体の半分が
大学に入学する必要はまったくありません。
いい若い者が「大学生」の身分で4年ほど遊ぶのは
日本社会にとってものすごいムダだと思います。
とっとと働くべし。手に職を付けるべし。

名前も聞いたことのないような私立大学に政府の補助金を出すのなら
ある程度勉強ができるのに進学をあきらめざるを得ない若者に
返済不要の奨学金を出すような制度を作るべきです。
東京ならGマーチ以上の大学に入れるくらいの若者が、
「お金がないから進学できない」という状態を無くすべきでしょうね。

前にも書きましたが、今や住宅にはさほどお金がかかりません。
都心へ通えるエリアでさえ、数百万円で家が買えます。
地方都市の郊外なら、ほぼタダです。恐ろしい時代ですね。
だから、考え方次第で住居費はかなり圧縮できます。
見栄を張らなければいいだけ。これ、けっこう難しいですが(笑)。

次は何といっても教育費なのです。これは以前に詳しく言いました。
さらに次は労働者の権利保護でしょう。
若者が使い捨てられるブラック企業を厳しく取り締まるべきです。
最低賃金を引き上げ、雇用制度を見直すべきです。
いびつな派遣労働を無くす方向に向かうべきです。

グローバル化というのは「アングロサクソン流競争社会化」です。
ほんの一部の勝ち組と、その奴隷たちがいい目をみます。
それ以外はすべて負け組、といういびつな社会構造を生み出します。
竹中平蔵君などはその推進派ですね。私から見れば、冷たいエリート。
日本の正社員は守られ過ぎている、とお考えの様です。
それはその通りなのですが、正社員になるハードルが高すぎ。
雇用する方も束縛がきつすぎて、中々雇えません。
だから派遣社員のようにキメラみたいな制度がはびこるのです。

私の同年代でも子供のいない方はけっこうたくさんいらっしゃいます。
口に出しては言えませんが、同情いたします。
家庭を作り、子どもを育てるのは人生そのものです。
いくら仕事ができて、お金を儲けても、子孫を残さない人生は、
一個の生命体としては虚しい存在ではないでしょうか。

今の日本は、その「家庭を作り、子どもを育てる」ことに
若者が躊躇しているところから衰退を始めているのです。
躊躇の原因をひとつひとつ取り除いていくことですね。
住居費、教育費の負担を減らし、雇用環境を高めることが大切。
地味な努力を続ければ、そのうちよくなるはずです。

mkanri2

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「空き家」の次は「マンション廃墟化」を取り上げて

昨日NHKで放送された「ニッポン“空き家列島”の衝撃」を見ました。
まあ、私にとってはまだまだ踏み込みの足りない内容でしたが、
一般の方にとっては「衝撃」的だったかもしれませんね。
東京の郊外でもすでに空き家化が進んでいます。

参加者が自分の意見を言い合う形式だったのですが、
興味深かったのは、若い評論家が「なぜ家を買うの？」と、
まるで私の「そもそも論」みたいな発言をしていました。
別に家は買って住む必要はないのです。借りていれば、いかにもお気楽。

それはまあいいとしても・・・
みなさん「実家の処理」に困っていますね。
もう、田舎の不動産には値が付かない状況になっています。
行政も「もらってくれない」ような不動産はどうなるのか？
どーしよーもありません。固定資産税を払うだけ。

やるとすれば、あらかじめ金融資産を親からもらっておいて、
その時が来たら「相続放棄」。これしかありません。
まあ、これは誰もが使える手ではありませんけどね。
しかし、これから空き家が増えることは間違いなし。
今の団塊さんたちが90歳になるのは22，3年後ですか。
日本中空家だらけになっているでしょうね。

テレビでは空き家を再生している例をいくつか紹介していました。
あんなもの、ほんの一部の一部。それも都会のいい場所。
田舎や郊外の空き家は、ハッキリ言って処理できません。
法律を変えるしかないのです。

「コンパクトシティ」が賛否両論に分かれていました。
私には特に意見はありません。どっちでもいいんじゃないですか。
日本は民主主義と自由経済である代わりに自己責任です。
救急車がすぐ来ないところに住む自由もあります。
それぞれのお方が、自分で判断して決めればいいことです。

それに、この問題は自然に解決します。
というのは、今の60代以上の人々はあと30年でほぼ死にます。
30年後は、自然にコンパクトシティだけが残っているのです。
それまで、できるだけ効率的に行政サービスを行き届かせようとするのが
コンパクトシティという考え方でしょ。
年々歳々爺婆の数は減るわけですから、自然解消。
30年後には「そんこともあったな」ということです。

そんなことよりも、マンション問題があまり取り上げられていませんでした。
空き家は一戸建てだけじゃなくて、マンションにもあるのですよ。
特に東京や大阪、名古屋といった大都市圏には「郊外」という
とっても厄介な付属品が付いています。腐りかけています。
大都市郊外のマンションでも、着実に空き家化が進んでいるのです。
次回はぜひマンションの空き家を取り上げてほしいですね。

さて、たまには足元である東京のマンション市場についてコメントします。
まず、都心は依然として供給が細っている状態。
去年の後半が底になるような気配で、徐々に新規物件が出てきています。
でも、まだまだ動きは鈍いですね。

需要は偏っています。派手な物件がよく売れています。
特に都心や湾岸のタワーマンションは、変わった需要が食いついています。
最近では、中国人が自分で住むために買っている気配ですね。
彼らは、彼らにとって分りやすいマンションを買います。

新宿や渋谷、池袋、あるいはオリンピックの湾岸というのは
外国人にとっても分りやすいエリア。
そこにできるタワーマンションも、かなり分りやすい物件。
根が見栄っ張りな中国人たちですから
「トーキョーのオリンピックが開かれる湾岸に00階建てのマンションを買ったんだ」
と、自慢できることも強い購入動機なのです。

引き渡しが始まってみれば3分の１が中国人だった、
なんて話は冗談ではなくなる可能性があります。
大きな問題は、住んでから。管理が大変ですよ。
日本の区分所有法は「区分所有者は自分たちの資産価値を損なう行為はしないはず」という、性善説の発想で作られたものです。
「住戸内は自分のものだけど、それ以外はどうでもいい」
こういうお考えの方はいるにしても、超小数であることが前提。
しかし、これが1割以上混じると大変です。
日本人はどんどん売って出ていくかもしれません。
資産価値にも大きく影響するでしょうね。

あと、やや衰えを見せるものの相続税対策の買いも続いています。
港区や千代田区、文京区などでは供給不足ですね。
おかげで中古マンションの価格がグングン上がっています。
もはや、まぎれもないバブルです。
普通のマンションは普通の人が買えなくなっています。

今回、世田谷のレポートを更新しましたが、やはり値上がりしています。
坪単価200万円台のマンションが極端に少なくなり、
中心は300万円台の中後半になってきました。
中には400万円超の物件も出てきています。
しかし、売れ行きは全体としてよろしくありませんね。
賢明な人たちは「今は買い時じゃない」と考えているのでしょう。

買い時か買い時でないかと聞かれると、
今後は未来永劫買い時なんかこないはずです。
2020年から東京でも人口が減り始めるのですから、
住宅は賃貸も分譲もずっと余ったまんまの状態です。
今でも新築は増えていますから、5年後はもっと余っているでしょう。
賃貸市場も都心はまずまずですが、少し離れるとダブダブ。
まさに空室だらけです。

現在都心の不動産が値上がりしているのは、建築費高騰に押されて
新築マンションが上がり始めた矢先に、黒田君がバズーガを撃ったから。
さらに相続税対策と外国人の買いという、いくつもの
スポット的な要素が絡み合って値上がりが起こったのです。
ここには日本人の住むための需要が盛り上がったから、
というもっとも重要な要素が欠落しています。

だからこそ、私は「このバブルはいつか確実に崩壊」と断言しているのです。
それは「いつか」というだけの問題です。
今年中か、来年か。3年後には黒田君が誰かと交代します。
5年後にはオリンピックが終わります。

オリンピック後の東京を想像してみてください。
人口が減り始めて、そこら中が空家だらけ（今でも一部がそうですが）。
湾岸エリアは「チャイナタウン」ではなく「チャイニーズタウン」に
なっているかもしれませんね。日本人は流出、中国人が流入。
でも、割合お金を持っているチャイニーズが集まるので、案外面白いかも。
夜になるとエスニックな屋台がたくさん出るようになったりとか。

しかし、いよいよ大手メディもこの「空家問題」を取り上げるようになりましたね。
これは地方ではもう10年も前から言われてきたこと。
そして、次はいよいよ郊外エリアのマンション廃墟化問題でしょ。
こっちは戸建てよりもさらに厄介です。
今後の私の取り組みたいテーマでもあります。

さて、書いたように世田谷区のレポートを更新しました。
物件数だけは増えています。「買ってはいけない」もあります。
「買ってもいい」はごく少数なのですが、
他の注目物件と合わせて、有料会員の方々には休み明けに
メルマガを送りますね。楽しみにしていてください。

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黒田バズーガ２が「やりすぎ」であるワケ

今年、私は１つめの大学を卒業してまる30年となります。
30年前と今、あまり変わらないものは食料品の値段。
自動販売機で買う350ml缶の清涼飲料水は100円のまま。
まあ、130円のところもありますが100円のところもあります。
30年前は消費税がなかったので、ほぼ同額みたいなものですね。
500mlのペットボトルはコンビニなら100円前後で買えたりしますね。

野菜や肉、お魚の値段もほとんど変わらないような気がします。
調味料なんて、安くなっているのではないでしょうか。
カップヌードルも定価は上がっていますが、実質的には同レベル。
お酒は実質的に安くなっていますね。

私が社会人1年生の時の居酒屋さんの値段を今と比べると
同じかちょっと安いくらいではないでしょうか。
タクシー代は上がりましたね。あの頃は600円だったような。
税金分を考えれば上昇率は100円以内ですか。
賃金はどうでしょう。私の初任給は額面で17万円でした。
今は20万円くらいですか？　少し上がった感じ？

さて、肝心の家賃です。
私が初めて借りたワンルームマンションは、神戸の三宮駅徒歩10分。
16平米ほどで確かコミコミの4万5千円だったと記憶しています。
3年ほど前、東京の都心近郊某駅徒歩3分で23平米くらいのマンションが
5万5千円くらいで借りられました。あまり変わりませんね。
むしろ、ちょっと安くなっている感じがします。

つまり、この30年で日本の物価ボラティリティは10%以内。
個人所得のボラティリティも2割以内ではないでしょうか。
つまり、私の社会人30年は物価面で「超安定時代」なのです。
おそらく、日本社会が貨幣経済になって以来の珍記録かと思います。

この超安定時代の中で大きな波乱があったとすれば25年前のバブル崩壊。
当時の三重野日銀総裁は別名「鬼平」と呼ばれたお方。
バブルでユルユルになった金融をギュっと引き締めました。
効果は徐々にですが現れて、数年後に企業がバタバタ倒産。
世の中はデフレ基調になって「失われた20年」が続きました。

さて、今の日銀総裁黒田君は、かつて「鬼平」三重野元総裁とは
真逆の政策をとっています。金融大緩和。それも「異次元」です。
これで日本経済を軌道に乗せて景気回復を目指しているのです。
でも、本当に看板通りの景気回復を目指しているのでしょうか。
実は金融緩和とはただのカンフル剤で、副作用がいっぱい。
その一番は円安です。お金を増やすのだから当たり前。価値が減ります。

黒田君の顔を見ていると「そんなこと俺には関係ない」という感じ。
はっきりいうと黒田君は日本経済のこと考えているのでも、
日本の中央銀行のトップとして正しい金融政策を模索した結果、
あのようなバズーガになったわけでもありません。
彼の古巣である財務省の利益を最優先しているだけ、と私は思います。

彼がバズーガ２をぶっぱなした昨年10月末のことを思い出しましょう。
あの時、11月9日に発表される第2四半期のGDPがもっとも注目されていました。
第2四半期とは７，８，９月のことです。第一四半期は大きなマイナスでした。
財務省の説明では、この時期に日本経済は消費税増税の反動減から脱却。
力強い成長軌道に乗る、はずだったのです。
安倍君はその結果を見て消費税増税の実施を決断、と見られていました。

ところがどうやらそれは怪しい・・・という情報が多分、
黒田君や安倍君のもとに入ってきたのでしょう。
マイナス成長なら安倍君はそれを理由に消費税増税を先送りするかもしれない。
これは財務省にとっては何としても避けたい事態。

ちょっと脱線しますね。
財務省がなぜ消費税を上げたいか、という基本的なお話。
連中はただのバカだからです・・・では分りませんよね(笑)。
財務省のキャリアは、日本の文系最高峰の学歴をお持ちです。
東大法学部をかなり優秀な成績で卒業しているとともに、
国家公務員試験を上位20番以内で合格しているはず、の人々。
つまり、日本の文系世界では万人に一人の秀才です。
私のような私立文系からみれば天上世界の住人でしょうね。
でも、はたで見ているとバカなことをやっていますよ。

彼らに欠如しているのは、何よりも想像力です。
連中は試験の秀才です。試験は過去のことしか尋ねません。
過去の出来事や法則をきっちり覚えて使えればOK。
考えてみればアホみたいなことです。
未来には過去の法則はほとんど適用できないのに。

そんな試験秀才たちが何を考えているかというと、税収増。
日本の財政は危機ですよね。政府の借金は1000兆円超。
なのに税収は毎年50兆円前後。借金は雪だるま式に増加。
アタマの固い彼らは、それを返すには税収を増やすしかないと考えます。
また、それよりも税収が増えると国家予算が増えますね。
国家予算を仕切っているのは財務省です。

具体的にいうと財務省の主計局というところが、
毎年予算を編成するときに各省から上がってきた概算要求を
「これはダメ、これはOK」とやっているのです。
それで、各省に恩を売って財務省の天下り先が
少しでも増えるようにしているワケです。

民主党が政権を取った時に「仕分け」という茶番劇がありましたね。
蓮舫が「2番じゃいけないのですか、２番じゃ？」と叫んで
赤っ恥をかいていたアレです。
アレは予算の使いみちを決める予算編成の主導権を、
財務省から政治家に移そうとして起こった珍騒動だったのです。

各省から上がってくる要求を精査して「これはボっているな」と
見分ける技術なんてそうそう簡単に身につくものではありません。
ましてや若い時にロクに勉強もせずに水着モデルをやっていただけの
タレント議員にできる芸当ではありません。
結局、日本の予算は財務官僚が作っているのです。
政治家はそこに自分の要求をいくつか滑り込ませるのがせいぜい。

財務省は税収が増えれば自分たちのあまーい蜜が増えると考えています。
それはその通り。政治家の質が蓮舫程度では未来永劫そうです。
そして、財務省は税収を増やすには単純に税率を上げればいいと考えます。
もうそれは算数の問題。実に単純。
×0.05よりも×0.08や0.1の方が数字は大きくなるでしょ。

でも財務省がバカなところは元の数字が減ってしまっては
本末転倒になることにきづいていないところですね。
消費税を上げたことによって、日本の消費支出が増税分以上に減れば
結果的に税収は少なくなってしまいます。
そういう未来を想像できないから、連中はバカなのです。

脱線が長くなりました。去年の話に戻します。
黒田君のバズーガ２はまさにサプライズでした。
日銀の政策委員9人のうち、4人が反対しました。
その4人は全員が民間出身。賛成の5人は役人出身と学者。
まあ、私はまったく予測できませんでした。
バズーガの1発目で十分マンション市場はバブル化していました。
それが2014年の春先あたりからようやく萎んできていたのです。
バブルなんて、早めに終わった方がいいに決まっています。
あの平成バブルは「失われた20年」という長い後遺症を残しました。

ところがやっちゃったんですよ。翌日から株価は急上昇でしたね。
ここで危機感を強めたのは、他ならぬ我らが安倍君。
マイナスになる11月9日のGDP発表を理由に消費税増税延期を
狙っていたはずです。ところが黒田バズーガ2で株価高騰。
増税延期の理由が霞み始めたのです。

仮に、安倍君が増税実行に流されたとします。
すると、今年の10月以降は確実に反動減の景気後退があります。
GDPはマイナス成長。消費も萎んで税収増はほぼ無理でしょうね。
株価は維持されても不動産価格は下落基調に転じたでしょう。

ところが、安倍君はそこで伝家の宝刀を抜き放ったのです。
11月上旬の外遊中から解散総選挙のムードを高めて、
帰国後に「消費税増税延期を国民に問う」という大義名分での
解散総選挙を正式に表明したわけです。
地団太踏んだのは財務省でしょうね。政局にしようとしたそうです。
つまり「安倍降ろし」。役人風情が総理交代を画策したのです。

結果はみなさんご存じのとおりです。安倍君の勝ち。
ところで、黒田君のバズーガ２は消費税増税による景気後退の前に
あらかじめカンフル剤を打っておくことが、そもそもの目標。
それが、消費税の増税が延期されてしまったので、
「ちょっとやりすぎだよ」という結果になってしまいました。
増税が延期されるなら「やらないほうがよかった」金融政策。

それが今、日本経済にバブルの種をまき散らしています。
この30年、日本の物価は「超安定時代」だったのが
あの「余計な」バズーガ２で揺らいでいます。
面子を潰された黒田君はヤケクソになっているのか
バズーガ３を匂わせています。もういいよ！

この「物価超安定時代」が終わるかどうかは、為替相場次第です。
円安にふれればインフレがやってきます。
円高になれば、物価の安定は続きます。
ところが、円安か円高かは日本経済だけでは決まりません。
世界経済のあらゆる要素がかかわってきます。
これほど予想困難な世界はありません。
だから、私はFXに手を出しません(笑)。

長い脱線にお付き合いくださり、ありがとうございました。

mkanri2

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マンションの一生は人より長い

今年の株式市場、出足はいかに、と見ていたら妙な展開でしたね。
最初にガツっとさげてチョロチョロあがって、小下がり終了。
なんかいかにも日銀が買ったような感じがします。
その後、ヨーロッパはだいぶ下がっています。
アメリカは現時点で下げ幅拡大。よくありません。

さて、今日は真面目にマンションについて書きましょう。
マンションの一生はどういう経過をたどるかというお話。
実に初歩的なお話なので、詳しい方はスルーしてくださいね。
あとで文句を言っても知りませんよ(笑)。

マンションを人の一生に例えるなら、男女が出会って愛し合い
子どもが生まれて小学校に上がる頃までは、
建築竣工して引き渡しまでに相当するでしょうね。
この間の主役はデベロッパーで、まあ親みたいなものです。
問題は小学校に上がった後。マンションでは「管理開始」となります。
ところが、マンションはこの段階で親と引き離されます。
というか、親が「俺はここまでだから」とにげるのです。
代わりに管理会社というお世話係をつけてくれます。半ば強制。
そこで初めてマンションは本格的に社会と交わるのです。
でも、そこにはあらかじめ細かなルールが決められています。
法律面では区分所有法、各マンションには管理規約。

まあ、小学校から大学卒業くらいまではいろいろあっても平和ですよ。
最近のマンションは出来が良いので、途中でグレだす（不具合発生）
可能性はあまり多くありませんから。時々とんでもない不良も出ますが(笑)。
問題は学校を出て社会人になったあたり。マンションなら築10年超でしょうか。

人間なら、それまでは規則を守って勉強していれば順風満帆です。
マンションも当初からある管理規約を守って、管理会社のいうままに
管理を続けていればほとんど大きな問題は生じません。
ただし、この間勉強をなまっていると後で大きなツケを払います。

人間でも、社会に出て5年もたつとどの程度に有用な人物か分りますね。
マンションも築10年が過ぎ15年が経過した頃に、いろいろ見えてきます。
まず、様々な補修箇所が発生します。大規模修繕の時期でもあります。
大規模修繕がすべてのマンションに必要だとはおもいませんが。
管理組合が当初の10年でよくお勉強をして、これらの試練を
次々と乗り越えていけるマンションは逞しく育ちます。

社会人10年、マンションなら築20年の姿を見れば、
双方ともに出来不出来がハッキリしますね。
才能に恵まれ、努力した人材は大きく飛躍します。
当初の計画内容が優れていて管理組合がしっかりしているマンションは、
見た目にも美しく熟成し、管理にも安定感が出てきます。
逆に建築効率最優先で設計・建築され、管理組合がおざなりに
管理してきたマンションは、どことなく萎れてみすぼらしくなっています。

さらに10年。社会人なら４２，３歳。マンションは築30年。
ダメ社会人は出世もせずに窓際でリストラ対象。
同様にダメマンションは「そろそろ建て替えか」なんて話が出てきます。
逆に優秀な社会人はここでどんどん地位を向上させます。
優良な築30年のマンションは「これが築30年。みえないなあ」となります。
建物に味わいが出てきて、中古マンションとして人気を博します。

そして社会人の５２，３歳はマンションの築40年。
ダメマンションは結構ボロボロです。
でも、優良なマンションはまだ全然そんな雰囲気ではありません。
社会人は・・・みなさん、身近にダメおやじがいっぱいいるでしょうから
説明するまでもありませんね。

実のところ、築40年以上のお話は私の想像です。
世の中に築40年以上のマンションはかなり少なめ。
あっても昔の建築なので相当に傷んでいます。
また、40年以上前はメンテナンスを考えて作らなかったので
補修も困難を伴うケースが多いですね。

ところが、今のマンションは建築技術面で相当進化しました。
メンテナンスを適切に行えば築40年でも平気なはず。
例えば、タワー初期の頃の大川端リバーシティでは、
古いタワーは築25年ほどですが、当時の最新技術を結集。
今でも大変な人気です。今後10年やそこらでしなびるとは思えません。
広尾ガーデンヒルズというマンションも同じ。新築時より高い！

そして人間なら60歳を超えると、マンションは築50年。
社会人は現役を終えるころですね。あっちこっちガタが出てきます。
ところが、マンションの場合は人間よりもかなり有利です。
それは、悪くなったところを取り替えられるからです。
エレベータも取り換えが効きます。外壁も塗り替えられます。
様々な不具合箇所を修理し、取り替えながら命を延ばせるのです。

ただ人間にはガンという厄介な病があるように、マンションにも
コンクリートを劣化させる様々な事象があります。
まず、そもそも正しく調合されて打設されたコンクリートなら、
100年は持つはずです。でも「シャブコン」や「海砂」が混ざっていると、
保護している鉄筋を傷めて劣化が早くなります。
そうでなくても、毎年外側から少しずつ酸化が進み、やがて鉄筋に至ります。
まあ、そのあたりは施工の精度を信じるしかありません。
自分でコンクリートの打設場面をチェックしたり、
成分を調べるわけにはいきませんから。

さて、近ごろの日本人は90歳くらいまで平気で生きます。
私は、ここ20年くらいにできたマンションなら、
適切な補修を順次行っていけば90年は十分に使用可能だと予測します。
もちろん、私はあと70年も生きられませんので保証はしませんが(笑)。

最後の同潤会アパートである「上野下アパート」は築84年で終わりました。
1929年の建設ですからね。立派なものです。
今の建築技術は昭和4年よりも進化していなければいけないでしょ。
だから場合によっては100年以上持ちますよ。
ただし、それを慈しんで住み、管理をしてくれる人がいれば、というお話。

さて、マンションの管理というのは、結局のところ法律とお金です。
区分所有法はできて52年になりますが、かなり時代と合わなくなっています。
築50年という場面を想定せずに作られたものですから。
そしてマンションの管理には、人間的な紛争がつきものです。
また、築10年を過ぎると管理費の滞納が目立ってきます。
さらには、管理組合の資産管理をずさんにすると、
理事や管理会社にごまかされたり横領に合ったりもします。
みなさんご存じないだけで、管理というのは実にトラブルが多いのです。

結局、そういった問題は法律とお金の処理に行きつきます。
これを自分たちで解決しようとすると、傷口を拡大するケースが多いですね。
早めに弁護士や会計士に相談すべきです。
以下は、私が推薦する専門家のサイトです。ぜひのぞいて下さい。
初期の相談は無料だそうですから、管理組合の理事さんたちは
大いに利用されるとよいと思いますよ。

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