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「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
不正蓄財も「白髪三千丈」並だった・・・

俗に「白髪三千丈」といいますね。
支那人は物事を大げさに言いすぎる、ということの喩。
しかし驚きました。
私はまったく知らない周という大物が取り調べを受け、
一族で蓄えた裏金1兆6千億円を押収したとか・・・・

1兆6千億円ですよ！
日本国の一般会計予算・真水部分の約3％もの巨額な資金を
かの国のナンバー9にあたる高官が蓄えていたなんて！
過去に、日本の疑獄事件で取りざたされた収賄額なんて、
たかだか5億やそこらでした。
その3千倍ですからね。まさに「白髪三千丈」。

今の中国は、GDPで日本の約2倍。すげえ経済大国です。
そのうち、アメリカを抜いて世界一になるはず。
それにしても、一人の権力者が不正に蓄財できる額が
1兆6千億円とは卒倒する額です。

そして、彼は単に権力闘争に敗れたことで摘発されました。
不正蓄財の額が多いから、という理由ではないと思います。
権力闘争に負けなければ、のうのうと1兆6千億をせしめたまま。
つまり、権力闘争に勝っている側には1兆6千億以上の
不正な蓄財をしている高官がゴロゴロいる、と見做せます。

もしかしたら、そういう不正蓄財の総額は500兆円くらいに
達しているのかもしれません。
それは、公表されている中国のGDPの約半分。日本の1年分。
あの国では十分にあり得るお話ですね。
しかし、とても先進国の常識では推し量れません。

まず、1兆6千億円は、すべて裏のお金であること。
日本では、1億円の裏金を洗浄するのも大変です。
つまり、政府のエライさんが1億円くらいの賄賂を貰っても、
それを表だって使うというのは大変危険なことです。

ちょっと前に、みんなの党の渡辺喜美が化粧品会社の経営者から
8億円の裏金をもらってエライ騒ぎになっていました。
税務当局が動く、なんて噂も出ていましたね。
もし税金を掛けられたら、それこそ何億円も払うことになります。
8億円でもあの騒ぎでした。周氏はその2000倍です。

今、東京都心や湾岸エリアのタワーマンションを、
支那系の外国人がやたらと買っています。
彼らにとっては、まだ東京の不動産は割安に見えます。
実際、香港やシンガポール、台北などと比べて、
日本の不動産はしっかりと所有権が保護されている割には格安。
中国国内の不動産は、基本的に100年の借地権みたいなもの。
政府が「出ていけ」といえば、涙金で召し上げられます。
それに比べて、日本の不動産は完全な所有権。
私有財産権は世界のどこよりも保護されています。

1億6千万円という金額は、5千万円のマンションを3万2千戸買えます。
2013年に首都圏で供給された新築マンションは約5万戸。
その6割以上を買い占めることができるのです。
もし、本当に買いに来られたら、それこそ大バブルになりますが（笑）。

中国というのは恐ろしい国ですね。
そういう裏金みたいなお金が500兆円くらいあって
その運用先をアレコレと探し回っているのです。
カナダやアメリカには支那人の「愛人村」が点在するとか。
バンクーバーは支那人の建てる趣味の悪い大豪邸
「モンスターハウス」だらけだそうです。

日本にもそういう資金が流れ込んでいます。
首都圏のマンション市場なんて、1兆円分の資金が流れ込んできても
すぐにバブってしまいます。現に今がそうですね。
ここ1年くらいは、多分それくらいのお金が入ってきているはず。

中国人が、日本の不動産を買うのにはほとんど規制がありません。
お金さえ出していただければ、所有権はきっちり確保できます。
管理費や固定資産税を払っている限り、ほとんど問題なし。
日本の税務署は、日本に住んでいる中国人でない限り、
税金を課す権限を持っていません。出所も問いません。
だから、中国の経済拡大が続く限り、今後も資金は流入します。

さて、マクロで考えましょう。
支那の政府高官その他が不正な蓄財をしている通貨は、まず人民元。
この人民元は基本的に支那国内でしか使えません。
東京でマンションを買う場合は円に替える必要があります。
日本の銀行に持ち込めば、特に問題なく両替できます。
もちろん、USドルにも替えることができます。

そのレートは、アメリカによると著しい人民元安。
支那は輸出競争力を高めるのに、人民元を不当に安くしているそうです。
まあ、それはいいのですが、問題は外国通貨に換金できる
人民元を発行しているのは、中国人民銀行だということ。
もちろん、共産党の支配下にあって、その注文通りに発行します。

支那は、人民元の価値を担保するためにアメリカの国債を
全部で1兆7千億ドルくらい保有していると言われています。
日本円にすると170兆円くらいでしょうか。
日本の銀行が喜んで人民元と円を交換する元は、コレです。
そして、支那がテキトーに人民元を増発しても、
世界に不安感を与えない安心材料もコレ。

リーマンショック後、アメリカもヨーロッパも通貨を増発しました。
もちろん、中国政府も強力に人民元を垂れ流しました。
多分、西側の調査機関が考えている以上に発行しているはず。
でなければ、一高官が1兆6千億円もせしめることはできないはず。
私が思うに、人民元は潜在的な通貨の危うさを含んでいます。

ところで、アベノミクス以後の日本も「異次元の金融緩和」で、
遅ればせながら通貨大量発行に追随しています。
しかし、世界の流れはどちらかというと手じまいへ向かっています。
今ようやくアメリカがQE３終了のタイミングを測り始めました。

ただ、ちょっと手遅れかもしれません。
今や世界中で「カネあまり」が目立ってきました。
東アジアでは、全般に不動産がバブル化しています。
東京都心もその流れの末端に加えられつつあります。
さて、この先どうなるのか？
私には見当もつきません。

ひとつ言えることは、バブルは長くても3，4年です。
特に、衰退国家の首都である東京の不動産バブルは、
どう見ても3年は続かないと思えます。
私から見ると、今でちょうど1年経過。

そして、消費税増税による反動減の影響も見え始めてきました。
実際、日本国内でバブっているのは都心の不動産と
建築作業員の人件費くらいのものです。
一般の消費者はいたってクール。というか収入は実質減。
財務省主導でいくら好景気を装っていても、
そろそろ地金が見え始めてきている時期ではないでしょうか。

さて、レポートの更新情報です。

【榊淳司】が選んだ2014年夏秋、注目すべき
｢東京･神奈川のタワーマンション｣厳選7物件
価格　3,590円

優良物件が少なくなった今、
川崎のリヴァリエを加えて7物件を選びました。
必ずしももろ手を上げて「買っていい」とは言えない
7物件ですが、十分に「検討に値する」でしょう。
ぜひ、ご参考になさってください。

このレポートに収録されているマンションは、【Ⅰ港区エリア】■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,【Ⅱ 純都心エリア】■クラッシィタワー東中野,【Ⅳ湾岸エリア】■勝どきビュータワー,■ドウ・トゥール(DEUX TOURS CANAL＆SPA),■勝どき　ザ・タワー(KACHIDOKI THE TOWER),【Ⅴ 郊外エリア】■プラウドシティ蒲田,【Ⅵ 神奈川エリア】■リヴァリエ、以上7物件の資産価値と商品バランスを詳細に分析･解説した渾身のレポートです！

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空家率は単身賃貸から上昇する

昨日、総務省から空家率の発表があり、
ちょっとしたニュースになっていました。
ある意味、期待外れ。
私は最低でも15%は行くかと思っていたのですが、13.5％。
5年前から0.4%しか増えていません。なぜでしょう？

ひとつには東日本大震災の影響でしょうね。
全壊と半壊を合わせると、約30万戸の家屋が失われました。
これは、日本の全家屋の0.5%にあたります。
当然、家を失った人はどこかに住まなければいけないので、
既存の家屋の空家が減るわけです。

あとは、世帯分離ですね。
人口は減っているけれど、世帯はさほどでもありません。
街によっては、世帯が増えていたりします。
1世帯にはだいたい1住戸が必要ですから、空家が増えません。

東京では空家率が10.9%。まあ低い方ですが、それでも10軒に1軒。
しかし、私の体感としては15%くらいなんですけどね。
そして、分譲住宅よりも賃貸アパート・マンションに空家が目立ちます。
近郊エリアの駅から10分以上歩く賃貸は、20から40％くらいの
空室率になっている気がします。
駅から9分以内でも軽く10%。多いところで20%。
なぜ、そうなるのでしょう？

カンタンに言えば、作りすぎるからです。
「サラリーマン大家」とか「相続税対策」とかいわれて
こぎれいなアパートやマンションをつくる人が結構多いのです。
それを専門にやっている大東建託やレオパレスという会社もあります。
旭化成や積水ハウスなんていうハウスメーカーもやっていますね。
その結果、どこもここも単身者用アパートは空室だらけ。

それで、今度は「サービス付き高齢者住宅」がブームに。
これには1住戸に付き100万円などという補助金がでます。
地主さんたちは我も我もとこれを作っているわけです。
でも、こちらも空室が目立つようですね。

世帯分離が進むからと言って、
単身者の頭数が無尽蔵に増えるワケではありません。
いずれは頭打ちになって、減少へと向かうでしょう。
築20年や30年もたった木造アパートには誰も住まなくなります。
札幌市には、月1万円台で借りられる単身者用マンションが
何百戸も市場に出ているそうです。

最近聞いた話では、都心でも家賃20万円くらいの
中堅所得者用の賃貸住宅が値崩れし始めているとか。
新築マンションのモデルルームに行くと、
よく「貸した場合いくらの家賃が取れるか」という
「想定賃料表」みたいな資料が用意されています。
ああいのを、真に受けないでくださいね。

今年の前半、東京の都心とその周縁では新築マンションが
かつて私が見たこともないほどよく売れました。
中身を聞いてみると、外国人と相続税対策で半分以上。
そういうのって、ほとんどが賃貸に回されます。
キチンと借り手が付くのでしょうか？
「想定賃料表」どおりに借り手が付くなんて、
私はほとんどあり得ないのではないかと推測します。

宅建業法には、そういった「想定賃料表」を購入希望者に
見せることについては、ほとんど何の規制もありません。
だから、業者側のやりたい放題。
実は、そのエリアの賃料相場がいくらか、
なんていう正しい統計データは日本のどこにもありません。
募集価格のデータを集めることは割合簡単。
だから、多くのシンクタンクがそういったデータを出しています。
でも、実際は相対で賃料が決まります。
いくらの値引きがあったのかは、仲介業者と当人たち以外分かりません。

さて、現に全国で13.5%も余っている日本の住宅ですが、
これからさらに空家が増えるのは賃貸からだと思います。
特に、便利の悪い場所にある賃貸住宅は悲惨なことになりそう。
もっとも、借り手側からすると安くなっていいのですが。

競売を専門にしている業者さんに取材をしたことがあります。
自宅を競売されてしまう方たちですから、あまりお金はありません。
でも、スムーズに出て行ってもらうためには、
そういう方々に新しい住まいを提供することもあるそうです。
「そんな、お金のない人たちに・・・」
と、普通は思うでしょ。でもあるのですよ、いくらでも。

ちょっと郊外に行けば、3万円や4万円で借りられる
3LDKのマンションや古い戸建て住宅がたくさんあります。
その3万円か4万円はどうやって払うのか？
まず、収入がないのなら生活保護を申請します。
まあ、普通にやれば出ます。出なければいろいろと方法が・・・
そういうことを語るブログではないので、それは置いておいて(笑)。

そうやって、元の持ち主にスムーズに出て行ってもらって、
そのマンションにはリフォームを掛けます。
まあ、100万円から300万円くらいが相場でしょうか。
その後、中古マンションとして売り出すそうです。

つまり、今の日本は貧乏していても住む家くらいはあるということ。
もちろん、贅沢は言えませんよ。駅から15分くらい歩くとか。
でも、ちょっと前までそういうことが当たり前だったでしょ。
駅から徒歩15分でも、家賃を安くしておけば借りる人がいたのです。
今は、いません。というか、満室なんて夢のまた夢。

ただ、賃貸住宅に人が住まなくなっても、大家さんが困るだけ。
古くなってどうしようもなくなったら、取り潰せばいいのです。
権利者が大家さんだけなら、どうにでも始末が付けられます。
めんどうくさいのは、やはり分譲マンションですね。
人が虫食いに住まなくなり、管理不全に陥った区分所有マンションは、
それこそ廃墟かスラムに向かうしかありません。

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人手不足は景気を回復させるか？

「人手不足」というのが、今後10年間の日本経済を見るうえで
重要なキーワードになりそうです。
この世界も需要と供給の関係ですから、賃金は上がります。
といっても、中高年の賃金は据え置かれたままか、下降でしょう。
若い人の、比較的単純なお仕事の賃金が上がりそうです。
建設現場、飲食店、流通業、運送業などの賃金があがり、
ホワイトカラーの年功序列分が削ぎ落されるのです。

30代から40代の半ば過ぎまで、私は人を雇っていました。
ボーナス時期は大嫌い。貰うのではなく、払う立場だから。
自分はサラリーマン時代に一度もまともなボーナスを貰わなかったのに、
雇った社員にはそれなりに払わなければいけません。
なんと理不尽な！　と思っていました。

その頃、だいたいが就職氷河期。
私のところみたいな零細弱手企業も、募集広告を出すとわんさと
応募者がやってくるのです。
新卒も採用していました。新卒はいいですよ。
グラフィック広告なんて、底の浅い世界ですから
給料分以上に稼げるようになるまで3カ月もかかりません。
2，3年で立派な一人前になります。但し、人選を誤らなければ。

ところが、人材が売り手市場になると厄介。
お金をかけて募集しても、ロクな人材が集まらないのです。
私のスキルはコピーライターなので、そこを大いに活用。
自分の会社を短い文章でさんざん褒めあげるのです。
それも、多分に客観的に。これで随分違いましたね。
同業他社よりも多くの応募者を得られました。
他社の募集をお手伝いしたこともありますが、わりあい上手くいきました。
コピーライティングというのは、業種を問わないようです。自慢（笑）。
人材募集広告でお困りの会社さんは、ひと声かけてくださいね。

まあ、そんなことはどうでもいいのですが、
これからの日本経済は常に人手不足に悩まされそうな気がします。
抜本的な解決策はありません。
不幸中の幸いなのは、失業率は高いよりも低い方がいい、ということ。
働く気がある人に職場を提供できるのは良いことです。
ただし、マッチングがうまくいっているかどうかは別。

これでますます年功序列社会が崩壊するでしょうね。
働かないでも高級を侍るオッサンたちの居場所はどんどん狭まります。
それって、とてもいいことだと思います。
同一労働に対しては、同一賃金であるべきです。
長く会社にいるだけで、高級を取れる社会は終わりにしましょう。

たいしたスキルもないのに会社に居座っている
オッサンたちにとっては、生きにくい世の中になります。
ただ、同情は致しません。スキル向上をなまったのは本人。
我々は競争社会に生きています。

この世の中、一瞬先は闇ですね。
ベネッセやマクドナルドと言えば、少し前まで超優良企業。
それがちょっとした事件で企業存廃の危機に立っています。
いずれも、同情すべき事案ではあると思いました。

最近あるお金持ちからお聞きした身近な方のお話。
90歳を過ぎたあるご婦人。夫に先立たれて一人暮らし。
孫も40歳になるけれど、パラサイト。いまだひ孫はできず。
まあ、それはいいのですが、子どもが面倒を見てくれません。
昔は誰もが知る大企業の社長夫人で大金持ち。
先だった旦那が残してくれたのがJLと東京電力の株。
ほぼその配当だけで何十年も暮らしてきました。
でも、2社ともあの通り。今は何も残っていません。
自宅のマンションも売却しようか・・・なんて。
まだ、売れる場所にマンションをお持ちだからいいですね。
郊外だったら、さらに悲惨なことになります。

お金持ちでさえ、先のことは分かりません。
お金もないし、スキルもないオッサンには未来もないですね。
かといって、時給があがりそうな若者には未来があるでしょうか？
時給が多少上がっても、低所得者から脱出できるわけでなし。
まあ、職が無いよりもマシというだけ。

政府も日銀も、各メディアもしきりと景気回復を言います。
でも、実際のところはかなり怪しい感じがしています。
円安が定着しているのに、輸出が減っているとはどういうこと？
若者の時給が多少上がったところで、
消費者全体の購買力はたいして伸びないはずです。
その分、オッサンたちの給料が減れば同じこと。
人手不足は、結局のところ景気にさらなる
悪影響を与えるように思えます。
好影響を受けるのは失業率だけではないでしょうか。

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2014/7/28 16:41 | ちょっと脱線 | Comments (2)

際立つ長谷工の価格競争力

マンションの建築費高騰が落ち着いてきた兆しがあります。
といっても「これ以上騰がらない」という状態。
まあ「高止まり」といっていいかもしれませんね。
下がってくれればいいのですが、それはまだ先の話。

オリンピックは想定の倍以上建築費がかかりそうで、
東京都は大幅な見直しを検討しているようですね。
この衰退していく国の首都に、箱物ばかり作っても致し方なし。
なるべくレガシーを残さないように考えるべきです。

しかし、今のようにグダグダと計画を見直しているのなら、
建築工事が始まるのは早くても2年先ではないでしょうか。
その頃には東北の復興事業も一段落しているはず。
新築マンション市場は、それまでにバブルが崩壊して
またもや開店休業状態に陥っているかもしれません。

今、とあるプロジェクトのお手伝いをしているのですが、
そこの建築費は坪120万円。今の標準がこのあたり。
ところが、こういう時代に坪80万円弱でマンションを
建ててしまうゼネコンがあるのです。
言わずと知れた、長谷工コーポレーション。

もちろん、羊羹型で直床。画一間取りの統一仕様。
難しい工事は一切なし。余計な共用施設も作らない。
そして、ある程度規模が大きくないとここまで安くなりません。
120万円からすると80万円は3分の2。驚異的ですね。
だから、野村不動産は郊外で「オハナ」みたいな事業を
今でも展開できているのでしょう。

ただ、私がいつも書いている通り、郊外の大規模ファミリーは
もっとも「買ってはいけない」マンションの代表格です。
理由は、資産性が著しく脆弱だから。10年後は半額以下です。
まあ、それはいつもの話なのですが・・・

マンション業界には「1種いくら」という土地価格の基準があります。
つまり、その土地に建てられる最大容積の床面積1坪当たりの土地価格。
100坪の土地で容積率300％なら、作れる最大床面積が300坪。
その土地が3億円だったら300で割って「1種100万円」ですね。

我々がマンション用地の価格を評価する時には、ほとんどコレで判断。
「世田谷の・・・で1種150万円。そりゃ高いだろう」といった感じ。
例えば、このように1種150万円だとすると、
そこに建築費120万円をONして、土地＋建築で坪270万円。
それが、最終販売価格のだいたい6割に相当します。
したがって、その土地で分譲するマンションの価格は450万円。
素早くそれを計算して「高いだろう」となるのです。

マンションの建築費は、もっとも安い時で坪50万円を切っていました。
今の半分以下。4割ちょっとくらいです。
その時には1種150万円の土地でも「よし、買いだ」となります。
販売価格が330万円ちょいになりますから、ずいぶん違います。
粗利を10％削れば200万円台でも可能。
「世田谷の・・・なら行ける」と読めるのです。
今はダメ。だから、買える土地が激減しています。

こんな時代だからこそ、長谷工の存在がデベに喜ばれています。
ただし、このデベは単純なマンションの施工は得意ですが
ちょっと複雑な現場になると、途端に弱点を晒します。
つまり、彼らは決まりきった形のマンションは安くできるけれど、
一流の設計者が意を尽くしたよう物件だと、かなり怪しくなりそう。
だから、都心や城南エリアで長谷工の施工はあまり多くありません。
ちょっと郊外の大規模はほとんど長谷工ですが。
関西でもそれは同じ。

しかし、長谷工のビジネスモデルは大きな岐路に立たされています。
私の考えが正しければ、郊外の大規模ファミリーは今後激減します。
というか、そういったマンションは社会的に不要です。
すでに空家だらけなのですから、それを活用すればこと足ります。
多くの若い家族に重い住宅ローンを背負わせることは、
未来の不幸を生産しているようなもの。
そのことに、多くの人が気付き始めています。
だから、郊外ファミリーの需要は今後大きく減退します。

ということは、長谷工プロジェクトのマンションは売れなくなります。
売れないと、手掛けようというデベロッパーが減ります。
現に、かつてに比べればそういうマンションはかなり減りました。
今後も減り続けて、そのうち絶滅します。

20年もたてば、バカ高い新築マンションを買うのは
かなりの少数派や一部のお金持ちだけになっているはず。
そこら中で、安価な中古住宅が売り出されているはずですから。
新築マンション業界は、今の10分の1程度に縮んでいます。
それも、ほとんどが都心かその周縁部のみに供給されるでしょう。

つまり、長谷工のビジネスモデルは20年で完全に死滅。
というか、10年後でも今の1割以下だと予想します。
まあ、この業界の場合3年以上先は考えませんから、
10年先や20年先の話をする私なんかは宇宙人扱い（笑）。

それにしても長谷工コーポレーションは、今期も絶好調でしょうね。
もしかして、これはあの会社の最後の花火になるかもしれません。
今後、新しいビジネスモデルを生み出せば、話は別ですが。

さて、本日発売の週刊ポストに私のコメントが出ています。
「マンションは消費税増税後こそ買い時だった」
都心ではそうでもないのですが、郊外では
ジワジワと中古マンションの価格が下がっています。
そこを突いた見事な企画。

ポスト2014-7

でも、一通り読んでみて私は
「財務省が密かに作成した『消費税16％計画』をスッパ抜く」
に、大変共感を覚えました。
大手メディアが財務省に籠絡されている実態を赤裸々に暴露。
本当は景気なんてよくなっていないのです。

そういえば、1週間前にメディア実績を更新。
大手メディアには中々登場できませんが、
中堅メディアからはよくお声がかかっています。

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マンション管理士をもっと活用すべき

今日は、あるマンション管理士さんとお話ししました。
「東京で、マンション管理士として食えている人って、何人くらいですか？」
「そうですね、多分、10人もいないのではないでしょうか」
うーん、それは中々キビシイ！

「100戸以上のマンションで、マンション管理士が入っている割合は」
「多分、1割もないでしょう」
つまり、今後開拓できる市場は膨大。
それも、日々膨張しているワケです。

ただ、マンション管理士というのは名称独占資格であって、
医師や弁護士のように業務を独占できるわけではありません。
例えば、マンション管理士の資格がない私が、どこかの
マンション管理組合の顧問やアドバイザーになってもOK。
現に、それらしいこともやっています。

先日、「リゾートマンションの滞納管理費回収セミナー」という
非常にニッチなテーマのセミナーを開催しました。
募集は、このブログ上だけ。それでも6名の参加（1名ドタキャン）。
その内の約半分が不動産やその周辺の業界人（笑）。
いやはや、ビックリしました。

ただ、これからマンションに関する世間の関心は
「どのマンションを買うべきか？」ということから
「いつ売るべきか」あるいは「管理をどうすべきか？」に
移ってくると思っています。現にそういう傾向もあります。
明日、週刊ポストが発売されますが、私が一部コメント提供。
これも、そういうことに触れているはず。

マンションというのは、いくつもの世帯が集まって住むところ。
住んでいる人たちが協力し合わなければいけない場面も多いのです。
そのひとつが、管理組合の様々な活動。
今日お会いした管理士さんが面白いことを言っていました。
「マンションの理事会業務は、あまり一生懸命やらない方がいい」

一生懸命やる人がいると、それに反発する人も出てくるでしょう。
また、一生懸命やった人が後任の理事長を見ると
「あいつは何もやっていない」という批判を言いまわることになります。
中には5年も10年も理事長なり副理事長を続ける人もいます。
そうなると、もう完全な独裁者ですね。周りは死屍累々。

そういう管理オタクみたいのが現れて独裁状態になると、
その周辺で何十人もの人がかなり不愉快な思いをしているはず。
まあ、良き独裁もなくはありませんが、反対派は必ずいます。
だから、理想的には2年程度で交代するのがふさわしいと思います。

「それでは継続性が失われる」という人もいます。
そうです。だから管理士みたいな人を顧問にしておくべきです。
ところが、今日管理士さんにお話を聞いていて思ったのは、
中々あの仕事も成立しにくいなあ、ということ。
顧問契約料なんて、せいぜい月5万円です。
ひとりの管理士がいくつのマンションの顧問業務をこなせるかというと、
せいぜい15物件くらいではないかと思われます。
それでやっと月75万円の売上です。

おそらく、15物件の顧問業務を誠実にこなそうとすると
それこそてんてこ舞いになるでしょうね。
総会が重なる6月なんて、徹夜続きだったりして。
そう考えれば、あの仕事も中々大変な割には、
実入りはよくなさそうな気がします。

マンション管理というのは、我が国にとってかなり強力な
社会問題の予備軍だと思います。
現に、リゾートマンションでは顕在化しています。
その波は、そろそろ郊外の遠隔地に押し寄せていますね。
もう数年で、郊外の目立った場所でスラム化や廃墟化が発生しそう。

日本というのは個人の私有財産権をバカ正直に守っている国。
それがマンション管理の効率化、適正化を阻んでいます。
今の法体系でも何とかならないこともないのですが、
もう少し弾力的に運用できる法律を作るべきです。
方向性としては、次の2点ですね
１　ダメなマンションから住民を強制退去（強制買上とか）
２　滞納管理費を解消を迅速化（管理費債権のさらなる優越性）

あと、マンション管理士の活躍の場を広げるような制度もあっていいですね。
200戸以上のマンション管理組合には、顧問任命を義務付けるとか。
今のままだと、マンション管理士制度を作った当初の目的が
ほとんど果たされていないといえます。

「人口が減る」ということに、多くの人が現実感を持っていません。
旅行でも出張でも、地方に出かけた時に街を観察しましょう。
歩いている人たちをよく見てみることです。
商店は軒並み閉ざされ、道行く人の多くは高齢者。
ベビーカーを押す若いお母さんが少ないと感じるはず。
大都市に住んでいれば、それらをあまり意識しません。
私も、あと10数年で高齢者の仲間入りをします。
まだ、団塊の世代の方々も大半が存命中でしょう。
上記2つの法制度改革は、団塊さんたちがダメマンション住民の
多数派になる前にやっておいて方がいいと思います。

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