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榊　淳司オフィシャルブログ
2014年、支那の市場or共産党支配は崩壊するか？

この2014年というのは、いろいろな意味で
エポックメーキングな年になりそうな気がします。
何よりも、経済面に注目されます。
アベノミクスというのは、今のところハリボテ。
そろそろ中身がないのがバレかかっています。
それでも、実体経済にはかなりのプラスを与えてくれました。
ただ、4月の消費税増税が大きな試練です。
それを乗り越えられれば今年いっぱいは安泰でしょう。

私は夕刊フジに毎週金曜日、コラムを連載しています。
これは日曜日のお昼ごろになると公式サイトZAKZAKに転載されます。
つまり、誰もが無料でお読みいただけるのです。
ZAKZAKには「経済・マネー」というカテゴリーがあり、
そこの「ニュースランキング」でだいたい1位か2位になっています。
編集担当者からは常々「評判いいですよ」というありがたいお言葉。

考えてみれば、私は経済の専門家ではまったくないのですが、
書いていることは不動産市場を通してみた日本経済・・・
みたいな話題が結構多いわけです。
学生時代、就職活動に役立つからと日経新聞を読みました。
サッパリ分からなかったですね。「私の履歴書」が一番面白かった(笑)。

社会人になって1年目からは、偉そうに日経新聞を購読しました。
やはり、サッパリ分かっていなかったと思います。
社会人2年生くらいの時に初めて株を買ってみて、
すこし経済用語が分かるようになりました。

独立して自分で会社を経営してみると、
会計の用語が実感として分かりました。
経常利益や純利益、貸方借方、資産と負債・・・・
世の中のマンションについてアレコレいうようになると
日本の不動産経済の全体像がおぼろげに見えてきました。

今、日本経済新聞を読むと、いちばん面白いですね。
読むところも多い。隅々読むと何時間もかかります。
飛行機や新幹線にでも乗らない限り、そんなことしませんが(笑)。
まことに経済とは面白いものです。まさに生き物。

ダイヤモンドや東洋経済といった経済誌も大好き。
買うのはだいたいマンションや不動産の特集だけですが、
これらも隅々楽しめます。
普通の週刊誌よりも断然読むところが多いですね。
ただ、マンションや不動産の特集については
だいたい1カ月遅れの話題が出ていることが多いです。
まあ、企画を立てた段階ではホットなトピックスだったのでしょう。

日本経済というのは、長らく低迷していました。
「支那にGDPで抜かれた」なんて騒がれたのは数年前。
今では向こうの方がこちらの1.5倍規模です。
日本の3倍がアメリカですから、支那は今その半分。
このまま年7％くらいの成長を続ければ、
あと10年もたたないうちに世界一になってしまいます。
人口はアメリカの4倍ですから十分にあり得る話。

今でも支那人は「金を持っている」というイメージですが
10年後には日本より3倍の経済規模になっているのです。
単純に考えれば、日本の3倍の市場があるということ。
これは世界にとって最も購買力のある市場になります。
世界のあらゆる企業が、支那の市場を意識するでしょう。

しかし困ったことに、支那には「大国の節度」がありません。
札束で頬を叩くようなことを平気でやっています。
まあ、30年くらい前の日本も、少しそういうところがありました。
ただ、支那は日本よりかなり露骨にそれを行います。

2014年、支那も日本もアメリカも、指導者交代がありません。
かろうじて、アメリカでは中間選挙があるくらい。
どの指導者も、経済に専念できるのです。
昨年、アメリカは国際政治の舞台から、かなり後退しました。
支那はそれに乗じる機会があったのに、そうはしませんでした。
国内問題に手いっぱいで、余裕がなかったと思われています。
さて、今年はどうなるでしょう？

今年の注目はアメリカ経済の回復度と支那のバブル崩壊。
そして、日本のアベノミクスの結果。
ヨーロッパはまだら模様になっていて、よく分かりません。
ここ数年、アメリカ、ヨーロッパ、支那、そして周回遅れで日本・・・
通貨発行競争を行いました。
カンタンにいえば、やたらとお金を市場にバラまいたのです。
私の記憶では、過去にこれほどまでに「いい加減」な
金融政策を世界中で競い合ったことなどないはず。
しかし、バブルが発生したのは支那だけで、
日本もアメリカも、ヨーロッパでさえも景気がビビッドに
上向いているとは言い難い状態です。
傍から見ていると、金融政策は実体経済に
僅かしか影響を与えないように思えます。
つまり、政府や中央銀行にできることは限られている・・・・
特に、日本やアメリカ、ユーロなどの自由経済圏では。

日本の世論を見ていると景気が悪くなると
「政府は何をしている」となりやすいのですが、
その政府にできることは限られていると思えます。
ましてや、中央銀行は通貨発行量を増減するくらい。
今や金利さえ自由にならないのが現状。

結局、自由経済圏では経済を活性化させるのは
唯一イノベーションでしょう。
インターネットの普及と共にITバブルが起こり、
スマホの普及が韓国経済を潤したように、
何かの材料があれば、実体経済を好景気に導きます。

しかし、支那では先進国並みの暮らしができるようになる人が
あと何億人もいるのです。彼らがそうなることが成長。
つまり、かの国にはまだまだ成長の余地があります。
支那の経済規模が膨張することは、世界経済にとっては好材料。
しかし、その中身はあまりにも粗悪ですね。
大気汚染に官僚汚職、ミセモノの氾濫、不動産バブル・・・
ああいう質の悪い経済成長は、
バブル崩壊によって大きな混乱を招きそうです。

2014年、もっとも世界経済において懸念する材料といえば、
支那のバブル崩壊でしょう。
去年、それが起こるかと思ったのですが、一部の現象に終わりました。
今年、もしそれが発生したら日本のバブル崩壊とは
比べ物にならないくらいの大混乱を導きます。
支那の場合、それが政治の混乱も招きそうで怖いのです。
もちろん、日本も大きな影響を受けます。
いいことは何もありません。悪いことだらけ。
共産党独裁体制の崩壊は、いずれは必ずあることです。
しかし、共産党体制が終わったからと言って
まともな政治体制が構築できるかと考えると？？？？
あの「阿Q」たちに、そんな真似ができるとはとても思えません。

どうなる、２０１４年の不動産市場？

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不動産屋は性悪説で見るのが正解

「ザ・パークハウス グラン南青山高樹町」というのは
確か広尾の日赤病院の近くにできる、超高級マンションでした。
ちょうど建物が完成した頃かと思いますが、
販売用のオフィシャルページが消えています。
私は完売したものと思い込んで、レポートから外しました。
でも、実はそうではないかもしれないとか。

「コア抜き」といって、躯体や鉄骨に配管用の穴をあける作業が
地下で行われた、ということがネット上の噂になっています。
本当かどうかは知りません。
普通に考えると、躯体に穴を開けられたら
構造計算上の狂いが生じますよね。
つまり、マニュアル通りの耐震性能が得られなくなる・・・
そんな噂がネットで広がると、中古で購入しようとする方は
一歩も二歩も引くでしょう。
すでに購入契約を結んだ方にとって、
白紙撤回の事由になるのでしょうか？
構造上の大きな欠陥だと認められれば、なりそうな気もします。
今回のケースがそれに当たるかどうかは分かりませんが。

同じ三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス西麻布」の
工事現場では資材落下による作業員2名の死亡事故があったそうです。
両方とも売主企業の過失ではなさそうなので、何ともお気の毒。
まあ、こちらの方は資産価値にほとんど影響はなさそうです。
大きなマンションなら、完成してからの飛び降りもあるようですから。

5年くらい前でしょうか、千葉県市川市のタワーマンションで
完成間近のマンションが「鉄筋不足」と判明。
大きな騒ぎになった事件がありました。
すでに完売していたのですが、契約者が大勢で大クレーム。
「Ｉ－Ｌｉｎｋタウンいちかわザタワーズ」というマンションです。
最初、売主側は解約に応じない姿勢を示したのですが、
そのうち支えきれなくなって解約OKに。
この時の三井不動産レジデンシャルと野村不動産の対応について
業界の内外から多くの批判を聞いたのを覚えています。

不動産屋さんというのは、
基本的に傲慢な連中だと思った方がいいですね。
もともと「売ってやる」というポーズで仕事をしてきたので、
時代が変わってもそういった構えが染みついています。

また、学生には人気のない業界なので、
一部の大手企業以外には優秀な人材が集まりません。
一部上場企業であっても「あなた、社会人ですか？」と
言いたくなる人がゴロゴロしています。
逆に、そういった方の方が出世したりして(笑)。

だから、こういった「事件」が起こった場合の
ダメージコントロール(危機管理)で、
水際立った処置が取られたケースを私は知りません。
まあ、世間の水準からすると不誠実な場合が多いでしょうね。

マンション分譲というのは半ばクレーム産業。
引き渡してからのクレームがひとつもない、というのがレア。
なにがしかのクレームは発生するようです。
大手企業では、その対応部門を持っています。
つまり、販売担当者は契約が終わればバイバイ。
引渡しの時くらいは出てきますが、基本的に責任はありません。
それだけに、契約書などは慎重にチェックして、
自分の希望がきちんとかなえられているか
確認しなければいけません。

また、これから「内覧」と「引渡し」が多くなる季節です。
不動産屋さんを相手にする時には、「性善説」はダメです。
「必ず不具合がある」と思って、自分の買った住戸を見てください。
少ないところでも20カ所くらいの指摘点があるものです。
ご自身で自信がないのなら、専門家に依頼してください。
久しぶりに、私の信頼するサポート会社を紹介しておきましょう。

株式会社ベストサポート
東京都新宿区高田馬場４丁目
０３-３３６５-７７７８
www.best-sup.com/

モデルルームの内覧はもちろん、契約書のチェックや、
マンション自体の資産価値を客観的に評価する
「不動産調査」まで、責任をもって行ってくれます。

前にも書きましたが、アメリカ人は不動産を売買する場合、
ほとんどのケースで弁護士を入れます。
日本人はどうして弁護士や専門家を介さずに何千万円、
何億円の取引をやってしまうのでしょうね。
ほとんど契約書も読まずにハンコを突いている方も大勢。

何度も書きますが、不動産屋さんは「性悪説」で見てください。
「信じる者」は救われずに、騙されるのです。
大きな取引であればあるほど、慎重さを失わないでください。
自信がないのなら、ベストサポートの大友さんですね。

レポートの更新情報です。
武蔵小杉のレポートですが、範囲を新川崎まで拡大しました。
小杉の価格高騰が新川崎に少し及んでいますね。

「武蔵小杉～新川崎」
価格　3,890円

■パークタワー新川崎,■シティタワー武蔵小杉,■プラウドシティ新川崎,■シティハウス平間ステーションコート＆レジデンス,■ルフォン武蔵小杉 今井仲町,■ローレルコート武蔵小杉　今井仲町,■Musako ソラパワ Project,■レーベン新川崎デュアリズム,■ナイスサンソレイユ日吉,■パークホームズ新丸子ステーションプレミア,■シャリエ新川崎,■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート,■クレストレジデンス新川崎,以上の13物件を収録

大崎・五反田エリアは物件が少なくなりました。
めぼしいのは「パークシティ大崎」くらいですか。
アベノミクスによる販売好調を感じるエリアです。

「大崎・五反田」
価格　1,890円

■パークシティ大崎,■大崎ウエストシティタワーズ,■エステムプラザ品川大崎駅前レジデンシャル,■クレヴィアタワー目黒不動前,■プレシャスヒル大崎,、以上の5物件を収録

どうなる、２０１４年の不動産市場？

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安倍さん、成長戦略はまだですか？

アベノミクスというのは「3本の矢」と理解しています。
2本目までは金融緩和と公共投資。
まあ、政府と日銀ができることですね。
3本目は「成長戦略」となっています。これがここ半年以上、不発。
実際、ほとんど何もなされていないと言っていい状態。

そもそも金融緩和と公共投資はカンフル剤みたいなもの。
本来の主役は「成長戦略」であるはずです。
その中でも、最も簡単なのは規制緩和です。
「東京にカジノを作る」というのも一種の規制緩和。

なぜ、これがスムーズに進まないかというと、官僚の抵抗です。
カジノが出来てしまうとミニカジノであるパチンコが廃れます。
パチンコの利権は警察が握っています。
管内にパチンコ店が10軒もある警察署は、署長を5年も勤めれば家が建つ・・・
なーんて囁かれていた時代もありました。
カジノが出来れば、それもかなり危うくなります。

農業を株式会社が行ってはいけない・・・という、
何とも摩訶不思議な規制も早々に撤廃してほしいものです。
日本のお米の生産の90%が株式会社製造、なんてことになると
農協はいらなくなります。困るのは農水省。
天下り先が一気に半分以下に減りますから。

安倍さんはよくやっていると思いますが、成長戦略はまだまだ。
官僚にいいように操られているように思えます。
あたりまえですが、官僚というのは国益よりも省益を重視します。
既得権益を離さず、あわよくば拡大しようと図ります。
その動きは往々にして社会から活力をそぐ方向に働きます。
田中角栄以来、官僚に対して優位に立った首相はいたのでしょうか？
ずっと官僚に支配され続けている、としか私には見えません。
そういった中、日本という国は全体を見れば緩やかな衰退期に入っています。
これから、徐々に縮小均衡を図っていくのでしょうか。

アベノミクスの副作用として、不動産価格がやや上昇気味です。
これを歓迎するのは国土交通省と不動産業界。
実に誤った価値観だと私は思います。
私たちの可処分所得の多くが「住居費」に消えています。
住宅ローンや家賃です。
不動産価格が下がると、そこに払うお金も少なくなります。
私たちの実生活が豊かになるのです。
もっとおいしいものを食べて、行きたいところに旅行して、
買いたいものを買って、乗りたい車に乗れるのです。

私たち日本人はずっと「住まい」に高いお金を払ってきました。
誰に対して払っているのか？
土地を持っている人。不動産会社。そして固定資産税を取る地方自治体。
でも、今や国土の隅々まで開発が行きわたり、
たくさんの住宅が建設され、余っています。
日本人は有史以来やっと「住宅不足」から開放されたのです。
だから、地方に行くと使える家が数百万円で買えます。
スキーエリアのリゾートマンションなんかタダ同然です。

多くの日本人が、今や数百万円しか価値が認められない住まいに、
営々と数千万円のコストをかけてきたのです。何たる愚行。
今後、首都圏でも都心エリア以外では住まいの価値が徐々に下がります。
オリンピックや建築費高騰と言っても、人口減という大きな流れは同じ。
いずれ下落基調に戻るのは理の当然だと思います。

支那人が都心のマンションを買い漁っていますが、
今のところ一部の動きと呼べる程度。
日本は基本的に移民政策を変更していません。
東京で人口が減りはじめるのは6年後と言われています。
深刻な高齢化が進むはず。
残念ながら、いまのところアベノミクスはただのカンフル剤。
気の利いた成長戦略は、いったいいつ出てくるのでしょうね？

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2014/1/13 16:38 | ちょっと脱線 | Comments (2)

マイホーム、選択を誤ると30年で5倍の差

かねがね「建築費が高騰している」という話題を取り上げています。
その結果、今年のマンション価格は値上がりする、とも。
で、値上がり幅はどれくらいかというと、坪20から40万円。
高額物件になるほど値上がり幅も広がるとか。
実際にはどうなるかというのをシュミレーションしてみましょう。

例えば郊外型マンションで、坪単価160万円から180万円に。
75㎡で約22.7坪だったら3632万円から4086万円へ上昇。
400万円超の値上がりですから、ちょっとキツイですね。
ところが、都心物件だったらどうなるのか。
港区あたりで85㎡・25.7坪のマンションで考えます。
坪単価が400万円から440万円になると、10280万円が11308万円に。
1000万円ちょっと上がっていますが、お金持ちならそれくらい(笑)。
ただ、都心の場合は土地の値段も上がっているので、
実際の上昇額はもう少し行きそうな気配を感じます。

このように、郊外のファミリーマンションは売れ行きがガタっと落ちます。
都心の高額物件も、それなりに鈍りますがいい場所だったらOK。
庶民には厳しく、お金持ちには影響が小さい値上がりですね。
では、中間層はどうなるのでしょう？

同じく75㎡で約22.7坪くらいの近郊マンションの場合。
坪単価が220万円から250万円になると4994万円から5575万円へ。
これも600万円近い価格上昇ですから、予算オーバーになります。
つまり、都心以外のマンションは売れなくなる、ということ。

これって結構リアルな話です。もう足元で起こりつつあります。
実際はここに消費税の増税分も加わります。ダブルパンチ！
さて、どうなるのでしょう？
まず、売れなくなるのは間違いなし。
今年の後半はマンション不況に突入しているかもしれません。

そうは言いながら郊外の開発もそれなりに行われそうです。
ほとんど土地の値段がタダ同然みたいなところで、
マンションが開発されるという話をよく聞きます。
このブログの読者には、なぜかそういうマンションの需要層は少ないので
ここで書いても届かないかもしれませんが、
そういうマンションを購入するのは人生の自殺行為です。
詳しくは10日金曜日に発売される夕刊フジを読んでください。

一方、大手各社は戸建て分譲に力を注いでいるそうです。
戸建ての建築費は、なぜかマンションほどには上がっていません。
というのは、建築費の高騰は資材と職工不足による手間賃の高騰。
職工の中でも、鉄筋工、型枠工、トビの価格上昇が激しいとか。
この３分野は戸建てとはあまり関係ないですからね。

ましかし、今年のマンション市場は難しくなりました。
近郊や郊外なら「中古を探す」というのがベターでしょう。
都心は新築と中古の差がそれほどありません。
それよりも、物件の持つ資産性で選ぶのが正解。

何度も書いているように、都心の場合は「今あるモノを買う」という選択が
ここ２年くらい先だけ見る短期的視点なら十分にアリです。
５年、１０年先までよむと「慌てる必要なし」となります。
ただそうすると、その間は新しいマンションに住めなくなります。
これって結構ジレンマですよね。

また、これから高騰するマンション価格はいつかきっと下がります。
アベノミクスが４年も５年も続くわけがありません。
私は最長であと２年弱だと確信しています。
その理由は、いうまでもなく消費税の増税。

まず、今年の４月に８%に上がります。
この反動減で不況に突入する可能性は50%くらいでしょうか。
おかしくなったら、日銀がさらに異次元の金融緩和を行うみたいですから。
仮に、それでうまく乗り越えたとなると、
今年の終わりには来年10月の10%への増税を決めねばなりません。
そして、来年10月にはいよいよ消費税が10%へ。今の倍です。

仮に、その頃に個人所得が総額で今より５％以上増えていれば、
何とか乗り越えられるかも分かりませんが、今の情勢だとほぼ不可能。
せいぜい２，３％ではないでしょうか。
そうなれば、今度こそ間違いなく反動不況へ突入。
マンションも売れなくなって、既存物件は値引きに追い込まれる・・・

今回、マンションデベにも同情すべき点が多々あります。
それは外部的な要因で高く売らざるを得ない、というところ。
前回の不動産ミニバブルは「イケイケ、ドンドン」で、
無思慮な仕入れをしてしまい、平気で無謀な価格を付けていました。
法律用語言うと「重過失」があったみたいな状態。
今度は慎重にやっていたのに、いつのまにか追い込まれている。
まあ、やたらと強気で土地を仕入れているデベもありますが(笑)。

ともかくも、この先都心でマンション購入をお考えなら、
「今のうちに買っておく」というのは悪くない判断。
ただし、何でもいいということではなく、キチンと選びたいもの。
5年先、10年先、20年先に売る時、
「こんなはずじゃなかった」ということになりかねません。

さっき、旧知の某マーケッターを電話で取材していました。
彼は64歳くらいでしょうか。団塊の世代の最後あたり。
30代で購入したマンションが、はや築30年。
場所は山手線から地下鉄で4駅くらいのところ。
当時2500万円くらいだったそうで、今の資産価値もそれくらい。

一方、彼の同僚は同じ時期に山手線から私鉄で30分くらいの郊外に、
一戸建てを買いました。価格は同じ2500万円くらい。
現在、その家は売却すると500万円だそうです。
30年間で、これだけの差が出ています。
これからの30年は、それがさらにひどくなります。

資産価値を落としたくないのなら、やはり都心です。
「じゃあ、何を買えばいいのですか？」
という声が聞こえてきそうですね。
私は都心のすべてのマンションを見ているわけではありませんが、
千代田区と港区と新宿、文京区は3‐4カ月に一度、全部チェックします。
また、タワーマンションに関しては東京都内の物件は
すべて現地に行って資産性を確認します。
その結果をレポートにまとめて販売しています。
全部のレポートは「東京のタワーマンション全解説45物件」。
その中で「これはいける」と思われる物件を集めたのが
「榊淳司が選んだ2014年、買ってもいい東京のタワーマンション厳選９物件」
なぜ買っていいのか、私の考えることをまとめています。
よろしければ、お役立てください。

東京のタワーマンション
全解説45物件
価格　12,900円

【Ⅰ港区エリア】1 アークヒルズ仙石山レジデンス,2 ウェリスタワー愛宕虎ノ門,3 ザ・レジデンス三田,4 グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,5 ルフォン白金台　ザ・タワーレジデンス,6 シティタワー麻布十番,7 ザ・パークハウス西麻布,8 グランスイート麻布台ヒルトップタワー,9 東京ベイシティタワー,10 クレストプライムタワー芝,11 インプレストタワー芝浦レジデンス,12 品川タワーレジデンス,13 (仮称)港区芝浦GLOBAL BASE PROJECT,【Ⅱ　純都心エリア】14 Tomihisa Cross,15 大江戸タワーレジデンス,16 コンシェリア西新宿TOWER’SWEST,17 OWL TOWER,18 シティタワー上野池之端,19 クラッシィタワー東中野,20 THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）,21 スカイフォレストレジデンス,【Ⅲ城南エリア】22 大崎ウエストシティタワーズ,23 パークシティ大崎,24 クレヴィアタワー目黒不動前,25 クレストタワー品川シーサイド,26 ザ・山王タワー,27 パークタワー山王,【Ⅳ湾岸エリア】28 勝どきビュータワー,29 DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),30 ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス,31 ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,32 KACHIDOKI THE TOWER,33 SKYZ TOWER&GARDEN,34 シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン,35 シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL,36 ブリリア有明シティタワー,37 ザ 湾岸タワー　レックスガーデン,【Ⅴ 23区郊外エリア】38 アトラスタワー曳舟,39 パークタワー板橋,40 シティタワー赤羽テラス,41 パークタワー滝野川,42 アトラスブランズタワー三河島,43 アトラスタワー府中,44 王子飛鳥山 ｻﾞ･ﾌｧｰｽﾄ ﾀﾜｰ&ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ,45 (仮称)TOKYO ミライ大規模環境創造型プロジェクト以上の45物件を収録

榊淳司が選んだ2014年、
買ってもいい東京のタワーマンション
厳選９物件
価格　4,190円

グランドメゾン白金の杜ザ・タワー,KACHIDOKI THE TOWER(勝どきザ・タワー）,ザ・レジデンス三田,Tomihisa Cross（富久クロス）,クラッシィタワー東中野,パークシティ大崎,勝どきビュータワー,DEUX TOURS CANAL＆SPA (ドゥ・トゥール),ザ 湾岸タワー　レックスガーデンの資産価値を詳しく紹介

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不幸を招く郊外の新築マンション供給

新しい画像新しい画像 (1)

統計元：国税庁　平成24年　民間給与実態統計調査結果

あのリーマンショックから、はや５年以上が過ぎました。
その記憶は徐々に薄れつつありますね。
でも、今のマンション市場は確実にリーマンショックとつながっています。
その大きな出来事の延長線上にあるのです。

2つあるうちの下のグラフをご覧ください。
リーマンショックは平成２０年の９月です。
その翌年にガタっと平均年収が減って、４年たってもあまり変わりませんね。
一方、日本男性の年収のボリュームゾーンは300万円台と400万円台。
600、700，800と減っていき、900万円以上は極端に少なくなります。

実はこれ、マンション市場にも大きな影響を与えています。
その昔、マンションの一次需要層(初めて家を買う人たち)の、
想定年収は500万円から600万円でした。
20年くらい前は、そのあたりにしっかりしたボリュームがありました。
むしろ、500万円や600万円の層は「中の下」くらいの意識。

それがいつしか400万円から500万円くらいに移りました。
しかし、金利が下がったので年収400万円台でも住宅ローンを組めば
3000万円未満のマンションが買える時代が続きました。
ある意味、今でもそういう条件になっています。

ただ3000万円未満の住まいは東京もしくは新宿駅から、
快速や急行で40分以上走ったところにしかありませんでした。
あるいは20分くらいでも駅からやたらと遠いとか。
つまり、資産価値としてはかなり劣悪なエリアです。
もっとわかりやすく言うと、土地がタダ同然で買える場所。

リーマンショック以前、新築マンション供給のボリュームはそこ。
実はそういった一次需要層がターゲットだったのです。
ところが、リーマンショック後の大不況で、
彼ら一次需要層の経済基盤(雇用と給与)がズタズタになりました。
郊外型のマンションが一気に売れなくなってしまったのです。
そういう不況時でも、何とか売れるのは都心の好立地物件。

マンション業界、いつもいうように余りクレバーではありません。
でも売れているところとそうでないところの判別くらいはできます。
「よし、これからは都心だ！」
この業界、皆が一斉に同じ方向に走り出す傾向があります。
2009年から用地仕入れが都心に集中しだしました。
2011年頃になると、郊外の大型物件が少なくなりました。
売り出される大規模マンションは、ほとんどが2008年以前の仕入れ。

この傾向、今もますます顕著になってきています。
ところが昨年、アベノミクスでマンションがよく売れました。
マンション業界の方々の頭脳には「個別分析」という
機能が極端に薄いのかもしれません。
あるいは、去年は都心で売れ始めたマンションが、
郊外にまで一部波及したので「これはいける」と勘違いしたか。
去年の終わりあたりから、
また続々と郊外立地の話が出るようになりました。

本当にそういう土地を買っているデベがいるのかどうかは知りません。
先日ブログで取り上げた1990年の平成バブルが崩壊してから、
それ以前に仕込んだ土地が粗方片付くまでに15年はかかりました。
今回、2008年以前に仕込んだマンション事業用地で塩漬けされたものは、
まだ半分も片付いていないんじゃないですか。
それでまた郊外での供給を始めるとリーマン後よりも酷いことになります。
それこそ、最後は値引きが2割3割当たり前、の世界。

いつか来た道を、またやるのですか？
まあ、長谷工さんなんかはそれをやらないと
自社のビジネスモデルが成り立ちません。
しかし、他社さんはそれにわざわざ付き合うことはないと思います。

私は声を大にして言いたい。
マンションデベさんよ、自社の事業を縮小しなさい。
あるいは拡大を計画することを止めなさい。
この国の住宅はたくさん余っているし、
新築住宅を買った人が幸せになる時代はとっくに終わっています。
あなた方が郊外の僻地に2900万円とか3200万円とかいう
マンションを作ると、ウカウカとそれを買う人がいる。
買った当座はいいけれど、10年20年のうちには多くの方が
それを悔やみ、ローンに苦しむことになる。
そんな不幸の種をまき散らしてどうするのですか。
もっと、みんなが幸せになる事業に力を注いでください。

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