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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
街の雑多な風景はあと何百年続くのか？

先週の土曜日から2泊3日で関西へ出張してきました。
先ほど帰ってきたのですが、すごーく疲れた。
土曜の夜は京都で37年ぶりの小学校同窓会。
昨日の夜は大阪で27年ぶりに元上司と再会。
その間、昨日の日中は足を棒にして大阪のマンションめぐり。
今日は特に何もしていません。
ただ、新幹線に乗って帰って来ただけですが、すごい疲労感。
いやはや、もう歳ですな(笑)。

大阪の街を歩いていて思ったこと。相変わらず人が少ない。
梅田となんばには人がいるのですが、その他はまばら。
地下鉄も御堂筋線は座れませんが、それ以外は楽勝で座れます。
環状線の内側でも、ちょっと中心から外れるとシャッター化。
日曜日にお店が開いていませんでした。

その代わりと言うか、街は昔に比べて一見きれいになりました。
大阪という街は、20年くらい前ならどこか無秩序な雰囲気が
漂っていたように感じたものですが、今はそういうのがなくなりました。
道端にゴミも落ちていませんね。
でも、何とも言えない街の生命力みたいなものがありました。
僕にいわせれば、大阪が大阪でないような。

私は旅行というのがさほど好きな人間ではありません。
嫌いと言うわけではないのですが、腰は重い方ですね。
だから、東京以外の街へ泊りがけで出かけることが少ないのですが、
ここのところ感じることは、どこへ行っても景色が同じ。
同じような建物が出鱈目に出来上がって雑多な風景になっています。

ひとつひとつの建物をよく見てみると、
それなりに個性的なものもあります。
しかし、これといった秩序やルールなしに、
それぞれが勝手にデザインされているので
全体として雑多な風景が出来上がるわけです。

また、経済効率を優先した建物は、どこか無機質さを感じます。
マンションでいうなら、長谷工が作る大規模物件みたいに。
造形物としてしっかりデザインされたマンションも、
街を歩いていて見つけることができますが、だいたいは孤立した状態。
東雲のキャナルコートみたいに開発すれば、街並みも整うのですが・・・

あるいは、幕張ベイタウンではガイドラインがあるので、
新しいマンションはそれにそったデザインを求められます。
でも、港区の麻布あたりそんなものがあるとも思えません。
まあ、あのあたりはお金をかけられる場合が多いのか、
経済効率のみを求めたような建物は少ないですけどね。

しかし、街を歩いていると、東京も、大阪も、
その他の街もみんな同じように感じます。
街並みを作るというのは、本当に難しいことですね。
京都なんかは「景観地区」みたいな規制をかけて、
街並みに一定の秩序を保とうとすることをしています。
しかし、東京や大阪では一部の地域を除いて
あまりそのようなことをしている話を聞きません。
まあ、それをすることが絶対的にいいこととは言い切れませんしね。

日本人は世界でもまれに見る「新築好き」の人種です。
きっとこれからも今のように出鱈目に建物を作り続けるのでしょうね。
あと何百年か経てば「街並みをよくしよう」という価値観が、
「安くて使いやすい空間を作ろう」という経済効率に勝り、
東京や大阪の普通の住宅地を歩いていても、パリの郊外程度には
それなりに風情が感じられるようになるかもしれませんね。
まあ、私が生きているうちにそういうことはなさそうです。

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モデルルーム100件回って決まらない人は・・

なんと、今年は忘年会の予定がゼロ。
こんなことは珍しいですね。
だいたい、少なくても3つくらいはあったのですが。
いよいよ、私も世間から「お呼びでない」状態でしょうか（笑）。
その割には、この事務所にはよく人が訪ねてきます。

まあ、忘年会なんて大して意味がないと言えば意味のないこと。
私の人生の中で、飲酒時間というのは起床中の
10%以上を占めるのはほぼ確実。
何かの大病を発症するとすれば、きっと飲酒が原因です。
でも、私の右掌の生命線は裏側の甲まで伸びていますけどね。

実は明日から久々の関西出張。
といっても、仕事で誰かに呼ばれたのではなく、自主的に。
去年は同志社時代のゼミOB会が開かれたので、
それにかこつけて大阪のタワーマンション市場を見てきました。
モデルルームには１軒も行っていませんが。

「お前はデベの悪口ばっかり書いているから行けないのだろう！」
なんて言われそうですが、ぜんぜんそんなことはありません。
業界外の方はご存じないでしょうが、
「・・・ですが、ちょっと見せていただけますか？」
と、仁義を切ればモデルルームは見せてくれます。
なぜ行かないのかというと、あんなもの見ても意味がないから。

何回かここに書いたのですが、モデルルームというものは
基本的にインテリアコーディネイターの作品発表の場でしかありません。
間取りは図面を見れば分かります。
設備・仕様なんて、ネットにでていますし、だいたいほぼ同じ。
一建設よりも野村不動産の方がちょっといい、というだけ。
そんなもの、変えようと思えば変えられます。

そもそも、マンションの価値というものは立地が9割です。
だから、何よりも大事なのは現地を見ること。
でも、実は現地を見なくても9割は分かります。
だって、今はグーグルアースもストリートビューもあるでしょ。
だいたい、そんなもの見なくても地図見ればほとんど分かります。
現地を見るのは最終的な確認。
でも、現地を見ることで資産価値評価が10%程度変わる場合も
100件にひとつふたつはあるので、なるべく行くようにしています。

次に重要なのは、敷地配置図と各階平面図。
これだけあれば、そのマンションの資産価値の95%は分かります。
モデルルームを見るなんて、意味がないばかりか幻想を与えられるだけ。
いちいち、基本プランや基本仕様との違いを確認しなきゃいけません。
私にとっては、ただ面倒臭いだけ。時間のムダ。

一般の方でそれを趣味みたいにしておられる人がいて
「○○件モデルルームを見ました」なんて自慢をなさいます。
私から見ると「なんてヒマな人なんだ」と思います。
例えば、100件のモデルルームを見ても
買いたくなるマンションが見つからなければ、
それは自分の価値観のどこかが市場と合っていないのです。
だから、マンション選びの出発点に立ち返って、
「自分が何を求めているのか」を検証し直さねばなりません。
やみくもにあと100種類のモデルルームを見ても、ただ時間のムダ。
多くのインテリアコーディネイターの作品に触れるので、
そっち方面にはやたらと目が肥えますが（笑）。

4年前に、1冊の本を出しました。
「年収200万円からのマイホーム戦略」。
わりあい売れて3刷まで行きました。
まあ、それはどうでもいいことですが。

あの本の中で、私は住宅というものを選ぶ場合に、
大きく二つの価値観があると書きました。
１　資産価値
２　使用価値
住宅というものは、そもそも人間が生活を営む器です。
家族を守り、楽しい生活が送れることを第一に考えるのが使用価値。
それを考えれば、使用価値が第一。資産価値は付随的なもの。

また、使用価値で考えれば、設備・仕様などは大切。
広さや間取りはそれ以上に重要なスペックです。
しかし・・・日本のマンションの場合は設備・仕様はもちろん、
間取りもかなり均一化しています。
また、使用価値は核家族のニーズによって異なります。

私はこのやレポートに書く場合も、ご相談にお答えする際にも、
ほぼ資産価値のみに絞って自分の考えを示します。
なぜなら、新築や築浅マンションの使用価値には、
大きな差が付きません。また、広さ以外は変更可能です。
それに、それぞれのご家族によって価値観が異なります。
「マンション内にプールが無きゃ嫌だ」なんておバカな輩もいれば、
「食洗機とディスポーザーは絶対必要」とか、
「内廊下でないと住みたくない」などと人それぞれ。
それはどうぞご自由にこだわってください、ということ。

でも「プールなんてあったら20年後に資産価値が落ちますよ」とか
「食洗機とディスポーザーは後からでも付けられますよ」、
あるいは「内廊下にはこんなデメリットがありますよ」的なことはいいます。
あとは、個人の価値観の問題です。

しかし、お金持ちになればなるほど資産価値にこだわりますね。
資産価値にこだわるから、お金を貯めたり稼いだりできるのでしょうが。
中途半端にどちらかにこだわると、中途半端な物件を選ぶことになります。
そして、中途半端に不満を溜めることになります。

その昔、まだ不動産価格が右肩上がりで上がっている頃は、
何を買っても資産価値はそれなりにありました。
でも、今や住宅は価値観をはっきりさせて選ばないと、
「こんなはずじゃなかった」となる時代なのです。

レポートの更新情報です。
今回は一挙に3タイトルを最新情報化。
文京区の山手線内側が中心です。

文京区総集編
価格　6,290円

■Brillia（ブリリア）本郷三丁目,■ガーラ・レジデンス本郷三丁目,■Brillia（ブリリア）目白台,■ノルディックマンション 文京白山,■プリマシュロス文京本駒込,■（仮称）ブランズ六義園II プロジェクト,■セントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ,■CONOE＜本郷三丁目＞,■プレシス文京春日,■ベルドゥムール文京小石川,■シティハウス文京小日向,■オープンレジデンシア目白台ヒルトップ,■ザ・パークハウス 湯島龍岡町,■ブランズ本郷真砂,■THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN（インペリアルガーデン）,■クリオ文京音羽,■リビオ文京本駒込レジデンス,■ブランズ文京茗荷谷,■オープンレジデンシア小石川三丁目,■オープンレジデンシア本駒込六丁目

シティハウス文京小日向、ブランズ文京茗荷谷
などの適正価格を指摘！
小石川・本郷・目白台
価格　3,390円

■ベルドゥムール文京小石川,■シティハウス文京小日向,■ブランズ文京茗荷谷,■オープンレジデンシア小石川三丁目,■Brillia（ﾌﾞﾘﾘｱ）本郷三丁目,■ｶﾞｰﾗ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ本郷三丁目,■CONOE＜本郷三丁目＞,■ブランズ本郷真砂,■Brillia（ブリリア）目白台,■オープンレジデンシア目白台ヒルトップ,以上の10物件です。

ブランズ駒込六義園Ⅱ、大和郷エリアに登場
大塚・巣鴨・駒込
価格　3,290円

■(仮称)ブランズ六義園IIプロジェクト,■セントラルプレイス南大塚,■リビオ文京本駒込レジデンス,■サンパレス駒込壱番館,■リビオレゾン駒込六義園プライムゲートレジデンス,■オープンレジデンシア本駒込六丁目,■ブランズ新大塚,■アルナス駒込六義園,■ハイコート大塚レジデンス,■ティエドゥール駒込、以上の10物件です。

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「住まい給付金」は天下の愚策

そんなものができた、ということはチラホラ聞いていました。
しかし、実態を見てみてビックリ。
これはもう、天下の愚策ではないかと思う次第です。
なにかというと「住まい給付金」。来年4月から実施されるようです

カンタンにいうと、年収の少ない人が家を買ったらお金がもらえる制度。
例えば、年収425万円以下の方が家を買うと30万円もらえます。
消費税が10%になると、年収450万円以下なら50万円もらえるとか。
これって、年収のあまり高くない方に向かって
「消費税が上がっても、がんばって家を買ってね。政府も応援するから」
ということなのでしょうね。
しかも、新築住宅を買った場合の方がかなり有利。
中古を個人から買った場合は支給されません。どうして？

いつもセミナーなどで話すことなのですが、
日本の国はずっと新築住宅を購入することに対して
手厚いサポートを行ってきました。
だいたい、住宅ローンを最初に作ったのは「住宅金融公庫」。
今の住宅金融支援機構。立派な政府の外郭団体ですね。

今は住宅ローン控除などという制度もあります。
固定資産税の減免措置もありましたね。
何年か前にはエコポイントという制度も使われていました。
瑕疵担保責任保険などいう制度も、新築向け。

日本は全国で何百万戸も空家があるのに、
1年に100万戸前後も新築住宅を作っています。
言ってみれば「新築バブル」という状態が何十年も続いています。
それもこれも、政府が手厚い支援をしているから成り立っていること。
冷静に考えると、日本はもう新たに住宅を作る必要はありません。
この勢いで作り続けると、どこかでバブルが弾けるはずです。
郊外や地方では完全にバブルが弾けています。
地方の家なんて、値がつけばいい方ですね。
その波が、ジワジワと都心に向かって寄せてきています。

なのに、政府は「住まい給付金」なんていうバカな制度を作りました。
要は、人々が住宅を買わなくなると住宅産業が衰退し、
自民党に入る献金が減るからではないかと思います。
しかし、こんなことをいつまで続けるつもり？

だいたい、年収400万円の方が住宅ローンを借りて
新築住宅を買う必要があるのでしょうか？
自己資金が1500万円くらいあればそれもリアリティがありますが、
親から貰わない限りは無理でしょう。

いつかは、新築バブルが弾けます。
この先、必ず住宅価格が暴落するシーンがやってきます。
首都圏でいえば、船橋や三郷、相模原あたりの住宅価格が
2，3年で３，４割くらい下落する時代がやってきます。
つられて、都心部でも住宅価格が下落基調になるはず。

モノの値段というものは、大局的に見れば需要と供給の関係で決まります。
それを、ここ半世紀くらいは政府の後押しもあって
住宅価格には高い下駄を履かせてきたわけです。
でも、そろそろ限界がきている、と私は考えています。
現実に、家が余っているという状態が顕在化してきたから。

そういった現実が誰の目にもようやく見えてきたのに、
まだ目の曇った政治家や役人は「住まい給付金」などという
時代錯誤的な制度を作って、新築住宅を消費者に買わせようとしています。
ああ、やんぬるかな。
もうこんなバカなことはおしまいにすべきですね。

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この歳になって英語をやり直し？

日本語の文章を書いて生活の糧を稼ぐ生活を、
大学を卒業してからずっと続けてきて約30年。
最初の頃は「英語も使えるようになりたい」と思っていましたが、
40を過ぎるころにはすっかり「どうでもいいや」という気に。
何といっても英語を使う機会なんて年に一度もありやしない(笑)。
時々、英語でリードコピーを書いたりしたけど、その程度です。
どうせ不動産広告の「模様」みたいに出てくる英語なんて、
誰も真剣に読みはしないし、間違っていてもクレームは来るわけもなし。
しかし、三井物産とか住友商事が売主のマンション広告を作る時には、
絶対に英語でキャッチなんか書かなかったですね。
だって、文句付けられても反撃できないから(笑)。

大京とかダイア建設、長谷工系かせいぜい野村不動産が相手だと、
英語のキャッチコピーを書いても平気の平左。
中学校英語の単語さえ、こちらが辞書的な意味を
解説しなきゃいけないことが多かったから。
中学高校6年間、私は英語劣等生だったのに
マンション広告の打合せでは英語の先生役が立派に勤まるのです。
もちろん、国語の先生も兼ねていますが。

それが、ここのところちょっと怪しい雰囲気に。
まず、バリの不動産業界。現地では英語が十分に通じます。
というか外国人向け不動産は英語が中心。
欧米人は英語国民でなくてもほぼ英語ができるのに、
私はほんの片言しか操れなかった。
もちろん、通訳みたいな人がいるので聞きたいことは聞けます。
しかし、かなり隔靴掻痒なところがありましたね。
そして、「しまった」という気分に。もっとやっておけば・・・

さらに、今度はプライベートで英語が必要になって来たのです。
いよいよヤバイ。
大学を出て2年くらいの時は、それなりに使えた時期がありました。
日常会話を何とかこなせる程度には。
ところが四半世紀も使わないと、まったく錆びます。
読む方はそれほど衰えませんが、口には出てきません。
これは、反射神経の衰えみたいなもの。
困ったなー、というのが現状です。
何とかしなければと焦っているけれど・・・

ところが、最近では目の前で話している旧知の人の名前も出てこない(笑)。
歳のせいと大量摂取のアルコールが脳細胞を破壊している？
生物としてはもう「死んでもいい」年齢を超えていますからね。
しかし、これからまた英語、というのも困りました・・・

大学の同級生たちは大手企業のビジネスマンや新聞記者、
あるいは外交官になって英語なんてとっくの昔にクリアしているみたい。
私はすっかり取り残されてしまいましたね。
マンションの話だけしている分には、英語なんて必要ないのですが。

英語と言えば、知人の元地方議員で木村長人さんという方が、
昨年の衆議院議員選挙で千葉5区から出馬。
所属は日本維新の会ですが、あえなく落選。
ツイッターで元気な様子をうかがっていたのですが、
何と英語の本を出されていました。

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中央大学を卒業後、損保大手に就職。
その後、早稲田大学に入り直して卒業し、アメリカにも留学。
東大の大学院博士課程にも籍を置かれました。
お人柄も良く存じていますが、とても真面目。
こういう方には、ぜひ議席を持っていただきたいと常々思います。

また、あまり関係ありませんが、
7日の土曜日には墨田区の大瀬康介さんという区会議員の区政報告会に、
ひょんなご縁で顔を出させていただきました。
いやはや、その活動ぶり驚きましたね。
こういう方にも、ぜひ活躍していただきたいもの。
元外為のディーラーをなさっていたそうです。

こういう方々の活動を見ていると、
私もサボっちゃいかんなとつくづく思います。
また、英語の勉強でもやり直しますか(笑)。

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2013/12/9 0:06 | ちょっと脱線 | Comments (0)

私はスマホの奴隷になれない天邪鬼人間

私はいまだにガラケー人間です。
スマホが便利なのはよく分かりますが、
私の不断の営みには絶対的に必要ではないのです。
外出先で何か調べる必要もあまりないもので。
というか、外出も主には現地調査。
あと、広告の仕事を引き受けると打合せがあります。
昨日みたいにセミナーで喋りに行くこともありますが、
まあそんなのは年に何回か。

こないだ、仲良しになった弁護士先生と飲んでいる時、
「榊さんもスマホをもたなきゃ」とひどく勧められました。
その先生、大の読書好き。本はアマゾンで買ってスマホに入れるそうです。
それで、読書もスマホ。「ほらほら」と見せてもらいました。
確かに、ああいう読書もありますね。
「電子書籍にもツン読があることを初めて知りました」
先生のスマホには、買ったけど読んでいない本がいっぱい。
セールをやっていると衝動買いなさるそうです(笑)。

「旅行に行くときに、読む本がなくなってしまうのが怖いのですよ」
それで、スマホ以前は分厚い本を5冊くらい持っていったそうです。
でも2冊くらい読めなくて持って帰ってくると
「こんなに重たいのを2冊も余計にもっていったのか」
と、後悔したそうです。

「それが、今はこれですから。あとタブレットも・・・」
そこで私がツッコミました。
「電池が切れたらどうするのですか？」
「だから、予備の電池と充電器は絶対に持っていきます」
そこで、一緒に飲んでいた青年実業家氏がツッコミ。
「本5冊よりも重いんじゃないですか？」
先生、それを聞いて苦しそうに「はい、そうですね」(笑)。

地下鉄に乗ると、半分以上の人がスマホを見ていますね。
特に20代、30代と思しき人のスマホ率は8割以上。
一生懸命メールやSNSをやっているような人も多いこと多いこと。
そんなに急いでメールする用事があるのでしょうか？
あるいは、急いでSNSに何か発信しなきゃいけないのでしょうか？

あるお方がFBでおっしゃっていました。
「みな、スマホの奴隷になっている」
確かにその通りだと思いました。便利そうですけどね。
SNSなんて、急いでやる必要のないもの。
大半はただのお喋りレベルのものだと思います。
私もやっていますが。

お気づきのように私はかなり天邪鬼なので、当面スマホはもたないでしょう。
そのうち持つでしょうが、パケット料金が
今の半分くらいになってからではないかと思います。
私の携帯料金なんて月2千円いっていません。
というのは、携帯って基本的に嫌いだから、
自分からは必要最小限しか発信しないのです。
いっぱいかかってはきますけどね。

だいたい、時々電波状態が悪くなるのが嫌。
だから、かけるときは固定を使うようにします。
なんか、すごくアナログ人間ですね。
昨日のセミナーも、パワポを使わず紙とホワイトボード。
まあ、私の喋りは実質20分でしたが。

いつも不思議に思うのは、スマホがこれだけ普及して
誰もかれもが即座に多くの情報を取得できるのにも関わらず、
人々の知的レベルが上がった気配を感じられないこと。
スマホを持っていても、おバカさんはおバカさん。
スマホを持っていなくても、賢い人は賢い。

結局、情報はそれを取得して活用する人にしか効用はないのです。
つまり、物事を考える力は情報収集の量によっては変わらないということ。
愚かな人はいくら大量の情報に接しても、正しい判断はできません。

もう5年以上もマンション購入の相談を行っていますが、
多くの人が偏った情報の奴隷になっていることを痛感します。
世の中にあふれる情報から一歩引いて物事を考えることができないのです。
そして、他人の意見に左右されやすいですね。
特に権威とか財閥とか、分かりやすく大きな他者の
発信する情報は、何の疑いもなく受け入れる傾向が強すぎます。

このブログは、始めてからもう6年がたちました。
最初はマンション購入者への啓蒙や情報発信を考えましたが、
私程度の人間が出せる情報なんて、たかが知れています。
それに、みなさんが少し努力すれば得られる情報を
勿体つけて出したところで大して意味がありません。

だから、ここ5年くらい・・・といって、
このブログのほとんど大部分ですが、
私の考え方を中心に発信することにしてきました。
リリースしているマンションレポートも同じベクトル。

私の考え方というのは、世の中も大半の人と異なることが多いので、
こういう場から発信することに意味があると思っています。
そういうことを面白がって、本を出してくださったり、
連載コラムを書かせてくれるメディアがあることはありがたい限り。

スマホをもたないように、少数派であることは一種の誇りです。
まあ、ネがひねくれ者なので、一生少数派だと思います。
というか、自分の思った通り、やりたいようにやっていると
自然に少数派になってしまうのです。小さい時からずっと(笑)。

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2013/12/6 0:23 | ちょっと脱線 | Comments (0)