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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全5物件【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
住宅・土地統計調査の結果発表が怖い

今からそんなことを心配しても仕方がないのですが、
消費税増税後の景気対策が気になります。
増税によって景気が冷えるのはほぼ確実です。
でも、指を咥えてそれを見ているわけにもいかないので、
政府は何かきっと対策を打ち出すはず。

考えられるのは、補正予算を組んでの財政出動。
税収は上向いているので、5兆や6兆くらいはいけそうです。
もうひとつは、今でも異次元な金融政策。
さらに「流動性(現金)」をタレ流そうとするかもしれません。
そうなれば、もはやバブルです。

しかし、それはかなり質の悪いバブルです。
弾けた時に際限のないデフレに陥りそうな気がします。
あるいは、国際的な信用を無くしてハイパーインフレ・・・
どちらにしろ、我々庶民は翻弄されるだけ。
実生活が豊かになることはありません。

不動産の価格は、一旦は上がってその後はスパイラルに落ちるでしょう。
ハイパーインフレが来れば話は別ですが。
困ったことに、景気回復の最終ゴールである
個人所得の伸びについては、ほんの一部にとどまっている様子。
全体でみると、むしろ落ちているような気がします。

しかし、こんな先行きが見えない世の中であるにもかかわらず、
日本人は相変わらずせっせと住宅を作っています。
昨年は95万戸超が新築されたそうです。
これは、人口が3倍近いアメリカ並みの数字です。
いつまで、こんなバカなことを続けるのでしょうね。

あと何か月かしたら総務省が昨年行った「住宅・土地統計調査」の
結果が発表されるはずです。調査は5年に一度。
5年前に行われた時は7月の発表だったと記憶しています。
そこで、全国の空家率が13.1％だったと発表され、衝撃を与えました。
今回、この数字が18％くらいに跳ね上がっているのではないかと、
私は前々から心配をしています。さて、どうなることやら。

さて、足元のマンション市場を見ると、難しくなってきました。
建築費の高騰がジワジワと物件価格に及んでいる感じです。
今後、それが統計数字となってメディアなどで取り上げられます。
「マンションの価格が上昇中」「マンション値上がり」みたいな。
そうなると、浮足立つ人も出てきます。
「今のうちに買っておかねば、買えなくなる」

私が傍から見ていると、そういう動機で購入された方は
だいたいがその後数年後に後悔なさっているようです。
マンションの購入というのは、うまく行った人は
他人にも少しは話しますが、失敗した人は沈黙します。
きっと、全国で何百万という人が、後悔しながら
ローンを払い続けているのではないかと想像します。

ちょっと郊外に行くと「こんなところに・・」という場所にも
大きなマンションがあったりします。
パっとみで築20年、30年というのが多いですね。
築20年以上だと、だいたいがバブル期の建設。
30年だと、その前の第何次かのマンションブーム。
そういうマンションを眺めながら、私はいつも考えます。

夢いっぱいでこのマンションを購入した人の、
いったい何割が本当に幸せになったのだろう？

マンションといえども、所詮その価値は
「需要と供給の関係」で決まります。
買う人がいなくなれば、それは無価値です。
買う人は、年々歳々減っています。これは事実。

先日、大阪駅前の地下街をやや迷いながら歩いていて
ちょっとビックリしたことがありました。
あの広大な地下街の一部がシャッター化しているのです。
つまり、そこでは営業が成り立たなくなっている・・・

これは人口の減少が直接の原因ではないでしょうが、
非常に厳しい世の中の現実だと感じました。
つまり、需要のない供給は容赦なく淘汰されるということ。

住宅においても、すでにその厳しい現実が郊外では顕著。
その波がヒタヒタと都心に向かって押し寄せています。
そして、いつかそれが目に見えるカタチに顕在化するのです。
その時、住宅や不動産の価格は大きく下がるでしょう。
それが3年後なのか、5年後なのかはよく分かりません。
あるいは、今年夏の「住宅・土地統計調査」の結果発表が
トリガーになるやもしれません。
そうならなくても、10年以内にはかならずやってくるでしょう。
もっとも危ういのは6年半後、オリンピックの「祭りの後」です。

さて、レポートの更新情報です。
今回、千代田区のレポートを最新情報に更新しました。
千代田区というのは、大きく神田エリアと番町・麹町エリアに分かれます。
飯田橋エリアもあるのですが、今は物件が出ていません。

神田エリアでは供給が活発化しています。
クラッシィハウス神田美土代町やザ・パークハウス千代田淡路町といった
ちょっと注目してみたい物件も出てきました。

千代田区総集編
価格　3,790円

■クラッシィハウス神田美土代町,■ザ・パークハウス 千代田淡路町,■ザ・サンメゾン二番町エルド,■ザ・パークハウス グラン三番町,■ザ・レジデンス平河町,■GREEN PARK千代田大手町,■ルネ千代田神田和泉町,■CONOE(コノエ)秋葉原 岩本町,■リビオレゾン千代田岩本町ザ・レジデンス,■ポレスター千代田御茶ノ水,■CONOE(コノエ)秋葉原 万世橋,■リビオレゾン大手町,■シティインデックス千代田神保町,以上の13物件

どうなる、２０１４年の不動産市場？

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ソニーよ、鹿島よ、君、死にたもうことなかれ

本日、東京には雪が降っています。積もっています。
もう立春が過ぎたのに、暦と現実は乖離しています。
そもそも、立春などというのは旧暦上のことでしょ。
旧暦の2月4日は今われわれが使っている新暦では3月4日ですから。
この旧暦の立春を新暦に変えることはできないのでしょうか？
実に簡単なことではないですか。どうしてやらないのでしょう。
恵方巻を食らう節分を3月3日にして、ひな祭りを4月4日にすればいいだけ。
秘密保護法の法案を通すより100倍カンタンなはずです。

まあ、そんな話はどうでもいいのですが・・・
まず、「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」事件の与話。
施工を担当した鹿島に対して三菱地所レジデンスが損害賠償を請求する、
というような話がニュースサイトなどで報道されています。

私が考えるこの事件の問題点は
・三菱地所レジデンスはいつの時点で、どのレベルで内容を把握したのか？
・もし、発覚しなかったらどうしていたのか？

私が仄聞したところによると、鹿島の社内では
去年の秋ごろから大問題になっていたようです。
当然、三菱地所レジデンスにも報告されたでしょう。
であるのに、なぜネットの書き込みで発覚する引渡し直前まで、
契約者には黙っていたのでしょう？
「バレなきゃ引き渡してしまおう」というスタンスでなかったのかと、
疑われても仕方がないと思います。
そういった意味で、地所レジには大きなビハインドポイントが付きました。
まあ、バレてからの対応は業界らしからぬ潔さでしたが。

契約者には、販売価格の2割が「迷惑料」として支払われるそうです。
ただ、民法上は購入契約者が「契約の履行に着手」していれば、
解約は不可能ですから2割程度の迷惑料では少ないかもしれません。
個別交渉でゴネてもっともらっている人もいると考えるのが常識。

今回、もっとも大激震を食らっているのは、施工した鹿島。
いわゆる日本を代表するスーパーゼネコンの中の、さらに代表格。
鹿島は売上こそ1兆650億円（今期予想）ですが、経常利益は210億(同)。
迷惑料を全額請求されたとして30億円くらいでしょうか。
その他、同額以上の施工費がぶっ飛びますから、100億近い特別損と予想。
経常利益の半分が持っていかれてしまいます。だからかどうか・・
ここ数日、株価は急落していますね。
まあ、この事件だけではなく世界同時株安の影響があるのでしょうが。

最近の噂では、刑事事件に発展して逮捕者が出るかもしれない・・なんて。
でも、何の罪科なのかよく分かりません。背任でしょうか？
しかし、事の起こりは単純なミスだと推測できます。
施工段階で設計図と施工図の打合せを端折ったのではないでしょうか。
「後からコア抜きでもなんでもすればいい」という発想。
コア抜き自体は普通のやり方。数か所なら特に問題ないそうです。
ところが、それが多くなりすぎて600か所。
すでに開けてしまったらしいですね。だから大問題。

市川市で2007年に発覚したタワーマンションの鉄筋不足問題では、
最終的に施工会社である清水建設が残住戸を引き取ったのでは
なかったかと私は記憶しています。
このマンションもそうなるのでしょうか？
鹿島の損害はますます増えそうな気配を感じます。

ただし、すごくインサイダーな話・・・
「建て直して販売するなら、待っていて買う」という契約者が
何人もいたと聞いています。
あそこ、そんなにいい場所なのでしょうか？
私にはちっともそうとは思えませんでしたが。

少し話題を変えます。
ソニーが今期1000億円の赤字を計上するそうです。
ちょっと前までシャープやNECが倒産の危機だったのに、
今度は日本の製造業の星であるソニーが危急に陥っています。
バイオのブランドも売り飛ばすとか。価値はあるのでしょうか？

ソニーと言えば、私の世代では「憧れ」の企業でした。
「伝説」といってもいいかもしれません。
しかし、映画や音楽、金融に進出することでモノづくりから
徐々に離れていくイメージがありましたね。
今や、そういうサービス業部門の儲けが大きいみたいで、電機関係は赤字。
先日の発表も隅々おかしなところがり、株主に対しては不親切。
あの企業に夢を託して株を買った方には、ちとお気の毒ですね。
まあ、自己責任の自由主義社会ですから仕方がないことでしょうが。

しかし、鹿島にしてもソニーにしても「盛者必衰」というか、
「一寸先は闇」というか、運命の怖さを感じます。
どちらも倒産することはないでしょうが、当面は苦境ですね。
鹿島の事件の方が一過性なので傷は浅く済むと思います。
失った信用は少しだけ尾を引くかも知れません。

関係ありませんが、ふと外を見ると積雪が10㎝を超えたようです。
マンション業界では、この飛び石連休は書き入れ時。
最近のモデルルームは予約制が多くなりましたが、
キャンセルが続出しているような気がします。お気の毒。
私のところにも、無料、有料、電話での相談が今週は多く、
みな「この土曜日」とか「9日」に何らかの決断を迫られていました。
そういった方々は、この雪の影響を受けていないでしょうか。

かくいう私も、先月末からインフルエンザや風邪に悩まされています。
「・・は風邪をひかない」という世間の常識に乗っかって、
ここ数年その手のものには無縁であった私も、とうとうダメみたいです。
ということで、ブログの更新もペースが落ちています。
体調が悪くても、連載原稿は書かなきゃいけないし、
新規の原稿依頼も断れません。取材もあり、来訪者も多い1週間でした。

ということで、今日はこれくらいで。

22日のセミナー。今回も少人数開催の見通し。
ゆったりと、和気あいあいのムードで行いましょう。
ご参加申し込みをお待ちしております。

どうなる、２０１４年の不動産市場？

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2014/2/8 15:14 | ちょっと脱線 | Comments (2)

今こそ新興国・MINTへの投資チャンス

株式市場、今日はちょっと持ち直しましたが、
今年に入ってからの下げはきついですね。
この流れが続くと、間違いなくマンション市場にも影響します。
都心のミニミニバブルは終わってしまうかもしれません。

これからの不動産市場、難しくなってきました。
まず、景気の回復はこのまま続くのか、というところが大切。
景気が回復しないのに不動産の市況だけが好転するなんてことは、
普通に考えればあり得ないことです。
もちろん、株価が低迷しているのに不動産価格は上昇・・・
というのも考えにくい現象。

前回のミニバブルの時も、株価と不動産価格は連動していました。
つまり、このまま日経平均がズルズルと下降していくと、
不動産価格にもそれが反映される、ということ。
日本経済にとってはよくないことですが、
これから住まいを買おうという方にとっては、いいかもしれません。

しかし、不思議です。
企業の業績は輸出系を中心に急激に回復しています。
特に、日本経済の要である自動車や電機の回復が著しいですね。
シャープやNECなんて、1年半前は「明日倒産か？」みたいな
ところまで追い込まれていた印象があります。
パナソニックも累計で1兆5千億も赤字を出して
「松下王国の崩壊」と囁かれていました。
今や何千億もの利益を叩きだす企業に急回復。

であれば、株価は全体としてもっと上がっていいはず。
でも、なんかモタモタ、モタモタ・・・していますね。
なぜでしょう？
いつも言うことですが「株価は何かを知っている」のです。

これもよく書くことですが、恐ろしい消費税増税まで
あと2カ月を切ってしまいました。
なんか、まだ駆け込み需要をあまり感じませんね。
3月にならないと盛り上がらないのでしょうか？

それにしても、安倍さんはいつになっても有効な成長戦略を出しませんね。
このまま財政出動と金融政策だけでアベノミクスを続けるつもり？
もしそうなら、景気回復はかなり危ういものになりそうです。
あるいは、歪なバブルを生み出しただけに終わるかもしれません。

私が心配するのは、リーマンショックのような外的要因によって
今のミニミニバブルがハードランディング的に崩壊すること。
例えば、リーマンショックがサブプライム問題から起こったように、
今回は支那の理財商品の崩壊による金融パニックが世界に波及すること。
「あれは支那国内のことで、日本の金融機関への影響は少ない」
物知り顔でそんなことをいうエコノミストがいますね。
でも、サブプライムの時も同じような楽観論をさんざん聞きました。
結果はあの通り。マンションデベが何社も倒産しました。

今や支那は日本の2倍近いGDPを誇る世界第2位の経済大国。
しかし、その経済運営はいたってインチキで弥縫策のつなぎ合わせ。
一旦パニックになったら、それこそ天安門みたいに
軍隊を出動させて戒厳令でも敷かない限り収まらんでしょう。
そんなことになって日本経済に影響がないとは言えません。
というか、世界の中で一番マイナスのダメージを受けるのは日本。
あなおそろしや。

そうでなくても、今のミニミニバブルの原動力はいたって脆弱。
単なる消費税の反動減だけで崩壊するかもしれません。
実需の伴わない価格上昇は所詮バブル。どこかで弾けます。
それがいつか。何をきっかけに弾けるか、というだけの問題。

さて、今回は「新興国ショック」で世界同時株安になっています。
そのむかしBRICsというワードがあったようですが、
今や新興国というとMINTという何とも香しい略語になっています。
これからのし上がってくる経済強国としてあげられる
メキシコ、インドネシア、ナイジェリア、トルコがそれ。
今回はくしくもトルコの金融危機が世界を脅えさせています。
わがインドネシアも外貨保有高が減っているそうです。

ただ、私はこの「新興国ショック」なんて、
どうにかなる問題だと思っています。
要は、お金が足りなくなった、というだけ。
いざとなったらIMFでもFRBでも、お金を流せばいいのです。
それも、そんなに多額でなくて済むはずです。
そのあたり、経済構造そのものに大きな病巣が潜んでいる支那とは違います。
だから「新興国ショック」はそのうち乗り切れるとは思っています。
でも、瞬間的にその国の通貨は下落するでしょうね。
しかし、そこにまた投資のチャンスがあります。

2月22日に開催する私のセミナーが迫ってきました。
今回のテーマは
2014年の不動産市場＆バリ島不動産投資

申し上げた通り、今年の不動産市場はかなり難解。
どこがミニミニバブルの頂点なのか、見極めが難しいのです。
あるいはミニミニバブルではなく、本格的な価格上昇になる
可能性も僅かながら含まれています。
そのあたり、私の考えを詳しく語りたいと思います。

そしてバリ島への不動産投資。
ルピア下落の気配が見える今、ルピア建ての投資には妙味が出てきました。
例えば、ルピア建てで買った物件を、
売る時は円やドル、ユーロ建にすることもできます。
バリの不動産はインドネシア経済というよりも
世界の富裕層の懐具合に連動しています。
だから、不況や為替のリスクをある程度ヘッジできる
世界でも珍しい投資商品だと私は考えています。
しかし、大変なのは管理と運営。そして出口戦略である売却。
セミナーではそのあたりの安心を提供できる仕組みを詳しく説明します。

また、セミナー終了後、希望者は懇親会にご参加ください。
居酒屋さんに繰り出して、お支払いはワリカンです。
もちろん、私も参加します。ご相談や業界裏話など、なんでも(笑)。

セミナーの説明・お申込みはこちらから

さて、レポートの更新情報です。
今回は「杉並区総集編」。
現在、杉並区で販売されている18物件のマンションについて
すべて現地調査行い、その立地特性から得られる資産価値を分析。
一物件ずつにA4サイズで2ページから5ページ程度の
レポートにまとめています。
また、レポートをお読みなってなお詳しく私の考えを
お知りになりたい方は、無料相談をご利用くださればと思います。
ただし、無料相談は初回のみで2回目からは有料(3150円)です。

プラウド荻窪五丁目はいくらまでOKか、
パークホームズ西永福の適正価格は？
杉並区総集編
価格　5,390円

■プラウド荻窪五丁目,■パークホームズ西永福,■オープンレジデンシア阿佐ヶ谷,■ザ・ロアハウス杉並高井戸,■パークホームズ阿佐ヶ谷,■ザ・パークハウス 杉並和田,■ルフォン杉並方南町,■ローレルコート笹塚,■シティテラス西荻窪,■ジオ杉並高井戸,■アトラスヴェール荻窪三丁目,■プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK,■グローベル ザ・スクエア東高円寺,■プレシス杉並和田グランテラス,■エクセレントシティ永福町駅前,■レジデンシャルステート中野富士見町,■エコヴィレッジ杉並松庵,■パレステージ阿佐ヶ谷,　 以上の18物件

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「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」事件は、どこででも起こり得る

三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス　グラン南青山高樹町」。
その後、手付金倍返しの解約に発展しているようです。
1住戸で3千万円以上になるとか。契約しておけばよかった(笑)。
しかし、不幸な事件です。
86戸の内、83戸が契約済みであったとか。
三菱地所レジデンスは25億円以上の損害ですね。
しかも、補修には1年以上かかり、取り壊しもあり得るらしく・・・

施工は鹿島。配管関係は関電工。
たとえ一流であってもこういうことをやらかしてしまうわけです。
そして、事件の発覚はネットへの書き込みであったとか。
ここで一つ大きな疑問。

配管がない、ということなら現場はもっと前に分かっていたはず。
だって、引き渡しは3月ですよ。
配管工事なんて去年の秋にはあらかた終わっていていたはず。
すると、昨年の夏前には施工図の不良が分かっていなければなりません。
現場の関電工はもちろん鹿島に報告するでしょうし、
鹿島は当然それを三菱地所レジデンスにあげるはず。

つまり、ネットに書き込みをされる前から「分かっていたはず」。
少なくとも、鹿島は問題を把握していたと思われます。
もし、鹿島が施主たる地所レジに報告をあげていなければ大問題。
この責任はすべて鹿島がとらねばなりません。
ところが、報道を見ているとそういう気配は感じません。

私の推測。
つまり、関電工はもちろん、鹿島も三菱地所レジデンスも
もっと早い時期からこの問題を知っていたのではないでしょうか。
どのレベルまで報告が上がっていたかは別の問題ですが。
もしネットへの書き込みがなければ何食わぬ顔をして
契約者へ引渡しを行っていたのではないかと推測します。
ところが、書き込みによって契約者が騒ぎ出したので、
三菱地所は二進も三進もいかなくなって全面降伏。
まあ、バレてからの対応に非難されるべきところはなさそうです。

三菱地所レジデンスは他の現場もすべて調べて「大丈夫」と結論。
ふーん・・・・
そんなもの、「あ、ウチの現場でもそれあります」などと報告する
現場の責任者がいるとはとても思えません。
そして、こういうことは地所レジの現場だから起こることではなく、
すべてのマンション建築において「あり得る」ことです。

私は、こういうことって実は日常茶飯事に起きていると推測しています。
例えば、「水セメント比」なんて「50%以下に設定」と
うたっているマンションが多いようですが、
デベの担当者がコンクリート打設の工事に立ち会って
それを確認しているわけではないと思います。
たとえ現場で立ち会っても、水の量を計ることなどできないはず。
つまりは、すべてマニュアル性能でしかないわけです。

私はそれでも日本のマンションは総じて高い技術と施工精度があると信じています。
特に根拠があるわけではありません。
結局、漠然としたイメージです。
日本は支那や韓国と違って高信用社会だと信じているのです。

実際、この前の東日本大震災において建て直しを要するほどの
大きな被害を受けたマンションは、新耐震基準で1棟と聞きました。
多分、その1棟は今回の「ザ・パークハウス　グラン南青山高樹町」以上の
施工不良があったのではないかと私は推測しています。

こういった施工不良は、素人が外から見ただけではほぼわかりません。
もちろん、建築の素人である私にもわかりません。
だから「榊さん、ぜひ一緒に見てください」
なんて依頼はなさらないでくださいね(笑)。

さて、レポートの更新情報です。
1月最後の更新として、東京と埼玉の大規模マンションについての
レポートを最新情報に改めました。

東京の優良物件は次々に完売しています。
そして新しい物件がポツポツと出てきています。
しかし、埼玉の場合はめぼしい物件は完売するも
新しく売り出した大規模マンションはゼロ。
ちょっと市場に停滞感が見られますね。

東京の大規模マンション
全解説29物件
価格　5,290円

■ザ・神宮前レジデンス,■桜上水ガーデンズ,■ザ・パークハウス 上鷺宮,■ブランズシティ品川勝島,■パークプレミアム　メイツ西新井,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■ソライエ・プレミアムテラス,■ヴィークグラン世田谷千歳船橋,■スカイティアラ,■オーベルグランディオ千住大橋エアーズ,■AQUA VISTA（アクアヴィスタ）,■Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence,■レジデントプレイス西葛西,■ザ・ガーデンズ西葛西,■グランドメゾン狛江,■クレストガーデンレジデンス,■シティテラス板橋蓮根,■ザ・パークハウス 一之江,■広尾ガーデンフォレスト椿レジデンス,■グランドヒルズ三軒茶屋,■シティテラス加賀,■東綾瀬公園ハイライズ,【東京都下】■グローブテラス国立,■プラウドシティ仙川,■アトラス調布,■クレヴィア豊田多摩平の森 RESIDENCE,■プラウド府中マークス,■オハナ八王子オークコート,■ミッドプレイス八王子,以上の29物件を収録

埼玉県の大規模マンション
全15物件
価格　3,190円

■武蔵浦和SKY＆GARDEN,■グランセンス吉川美南ステーションコート,■ザ・パークハウス 所沢,■浦和常盤 ザ・レジデンス,■パークホームズLaLa新三郷,■ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン,■シティタワー上尾駅前,■シティテラス戸田公園,■オハナ ふじみ野上野台ブロッサム,■サウスゲートタワー川口,■オハナ 北戸田ガーデニア,■シティタワーさいたま新都心,■志木の杜テラス,■グランドミッドタワーズ大宮,■レーベン東鷲宮テラス（太陽光“カガヤキ”PROJECT）以上の15物件を収録

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最悪のシナリオはハイパーインフレ

景気は本当に回復しているのでしょうか？
いろいろな指標は景気回復を示唆しています。
確かに、暗い話は少なくなりました。
求人倍率は1倍を超えたみたいですね。
でも、ちっとも聞かないのは個人所得の向上。

昨日、松井証券が一人平均100万円の臨時ボーナスを支給。
これって、とってもいい話ですけ、まだ一部の動き。
何万人も従業員を抱えるNTTやJR、トヨタ、東芝、日立クラスが
そういう景気のいい大盤振る舞いをして欲しいもの。
でも、日本のサラリーマンの6割は中小企業に勤めています。

今日、株価は大幅に上がりました。
でも、ここ1週間ほどは不安定な動きに終始しました。
株価は何かを知っているのです。
年初、多くのエコノミストが株価上昇を予想していました。
果たして、今年の年末の株価はどのあたりでしょう？

私は昨年の年央「年末1万8千円」と予想して大はずし。
懲りずに今年もやってみると、まあ1万3千円でしょうか。
弱気の原因はなんといっても消費税。
３％から５％に上がった時の記憶が、まだ生々しいもので。
あの時は２％。今回は1.5倍の３％分が上がります。
もう17年も前の話ですが、爺は昔話が好きなのです。

だから今回、３％アップの波を静かに乗り切れるとは思えないのです。
私の専門であるマンション市場はたいして影響ありません。
実質、もう８％になっているようなものですから。
心配なのは、一般消費財やぜいたく品。
あるいは自動車などの耐久消費財。さらには日本経済全体。
株価は果たして増税後の反動減を織り込んでいるのでしょうか？

また、今や世界経済は連動しています。
支那や韓国の歪な経済構造がいつ不具合を露出させるのかも心配。
新興国の経済不安がたちまち世界の株価を同時安にする時代です。
さらには、円安で恩恵よりも打撃を蒙っている企業の業績。
いつまでも有効な成長戦略を打ち出せない安倍政権。
心配事はたくさんあります。

最近、マンションレポートの更新をしていて感じるのは、
都心と郊外では様相がまるで違うこと。
次々と「完売御礼」がでる都心に比べて、
郊外は民主党政権の不況時代とさして変わらないスピード。
アベノミクスの余波は多摩川や荒川を越えていません。

その好調な都心でも、ちょっと翳ってきた感じがします。
結局、まだ景気が回復しているというのは実感よりもムード。
実際に財布の中身が厚くなった方はごくごく少数。
「さあ、これから」の段階を抜け切っていません。
もし、この4月の消費税増税が無ければ「このまま突っ走れ」
ということになるはずです。
でも、4月以降は確実に３％分の購買力が落ちるのです。

私はずっと考えているのですが、同じやるなら
なぜ一気に10%にしなかったのか、ということ。
そうすればショックは1回で済みます。
まず８％、その1年半後に１０％・・・なんかみみっちい。
何事にも保守的で気の小さい役人の考えそうなこと。

今年の後半に10%に上げるかどうか決めるそうですが、
もし景気後退が起こっていればやめるのですか？
1回止めると、次に増税を決めるのは大変ですよ。
おそらく10年以上はかかるような気がします。
政権は不人気な政策を採用したがりませんから。
そうでなくても、来年は統一地方選挙があります。
再来年は参議院選挙。衆議院解散の機運も高まるでしょう。
そんな時に政権は不人気な増税を決断できるのでしょうか？

というわけで、もし4月以降に景気後退がおこれば、
年末の10%増税への決定はなくなります。
その延期はかなり長期に及ぶでしょう。
さらに、4月以降に景気が後退すれば税収も減ります。
所得税や法人税などが落ちれば、3%の増税分なんて吹っ飛びます。
平成27年度の予算は、またぞろ国債漬け。
国の借金総額はうなぎ上りで1500兆、2000兆と積み上がり・・・
そのあとは超円安のハイパーインフレ、というのが最悪のシナリオ。
そうならないことを願っているのですが・・・・

最近の経済ニュースを見ていると、様々な問題を弥縫策でごまかしながら
徐々に根を深くしていっているように思えます。
日米欧はもちろん支那までもが金融政策を
景気対策の第一としているのが、その典型ではないでしょうか？
金融というのはあくまでも産業社会の血液です。
それはさらさらと流れているに越したことはありません。
しかし、実際に動く筋肉や骨格、あるいは内臓といったものが
産業社会における生産企業、流通企業、サービス企業にあたります。
つまり、血液の流れをよくしたら、本当の体力を鍛えて
健康体に戻さなければいけないのです。
今の日本にも他国にも、どうもその視点が欠けているような気がします。
特に健全な産業社会を持たない支那経済は、いかにもハリボテです。

さて、レポートの更新情報です。
今日の記事に書いた通り、郊外のマンション市場は
必ずしも好調とは言い難い状況です。
まあ、一時よりもかなりマシではありますが。

今回、「千葉・茨城の大規模マンション」を最新情報化。
販売が好調とは言い切れないエリアですが、
どんどこ新しい物件が登場しています。
最注目は「ザ・レジデンス津田沼奏の杜」です。
めずらしく、千葉エリアでは「買ってもいい」レベル。
「サングランデ船橋宮本」は、実用で選べますね。
ご興味のある方は読んでみてください。

千葉・茨城の大規模マンション
全22物件の徹底分析
価格　3,590円
■ザ・レジデンス津田沼奏の杜,■ライオンズタワー柏,■THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE,■サングランデ船橋宮本,■I’TERRACE project,■LEBEN THE TSUKUBA プロジェクト,■パークホームズ稲毛小仲台,■幕張ベイタウン グリーナ,■ザ・パークハウス 新検見川,■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央,■ヴィークスクエア船橋高根台,■ヴェレーナシティ 行徳,■ウェリス稲毛,■グランソシア船橋芽吹の杜,■シティテラス南行徳,■パークタワー八千代緑が丘,■パークシティ柏の葉キャンパス2番街,■シティテラスおおたかの森ステーションコート,■幕張アクアテラス,■ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー,■サングランデ印西牧の原ドアシティ,■ユトリシア、以上の22物件を収録

どうなる、２０１４年の不動産市場？

榊淳司が熱く語る

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2014/1/29 16:15 | ちょっと脱線 | Comments (2)