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榊　淳司オフィシャルブログ
「桜上水ガーデンズ」は買っていいか？

先ほど、某テレビ番組制作会社の方と打合せで
「40歳くらいで子どもがいるのなら、住宅は買った方がいいのか借りた方がいいのか、なんていう質問をされたらどうなのでしょう？」
私の答え。「それは神学論争みたないもので・・・」

駅に置いてあるSUMOの表紙が「賃貸VS分譲」
みたいになっているのもよく見かけますね。
ああいうタイトルを度々つけるのは、引きがあるからなのでしょうね。
つまり、家を買おうとする人は迷うのだと思います。
「果たして今買った方がいいのか・・・・」

しごく単純にいうならば、待てるものなら待った方がいいでしょう。
首都圏も関西圏もマンションの販売価格は上昇確実。
それに対して需要がついて行かないだろうから
1年後の実質下落もかなりの確度で予想されます。
今は「買い時」ではなく「売り時」というのは大方のプロの見解。
焦っている素人さんが湾岸のタワーを買いに走っています。
それ以外は目立った動きがありません。

しかし、世は平穏ですね。
各省庁の来年度予算の要求額の合計が99兆円だとか。
そんなお金、いったいどこにあるのでしょうね。
GDPの5分の1もの税収が得られると役人どもは考えているのでしょうか？

アメリカではオバマ政権が立ち往生しています。
もしかして、本当にデフォルトになったりして。
そうなれば、債券市場と株式市場が大混乱。
債券は暴落して株価が上昇？
日本国債の信認も一挙に揺らぐかもしれません。

支那では習君と李君の権力闘争が凄まじいみたいです。
太子党と上海閥と団派、三つ巴の争いで三すくみ？
そこへバブル崩壊の足音が近づいてきています。
あの大気汚染の中で、いったい何が起こっているのか？
日本人も日本企業も「避難」を始めているというのに、
これから支那へ向かおうというおバカさんもいるから呆れますね。

お隣の韓国でも経済が不振の様ですね。
それに、何から何まで反日の材料にするビョーキも相変わらず。
朴大統領の「告げ口外交」は一向に成果が上がらないのはお笑いです。
北の正恩君も一時の軍事恫喝は息を潜めています。
海外子女の帰還命令撤回など、権力の緩みも見え始めました。
正恩政権もそう長く続かないと思いますよ。

日本を取り巻く情勢はかくも不安定なのに、国内は平穏。
オリンピック開催決定の熱気はようやく冷めはじめたようです。
ただ、もうすぐ国会が始まりますね。
福島の汚染水問題が一番のツッコミどころでしょう。
安倍さんがどう切り返すのか見もの。

それに、もうすぐ靖国神社の例大祭が始まります。
安倍さん、行くでしょうか？
支那や韓国との関係なんて、これ以上悪くなりようがないので
ぜひキチンとお参りして欲しいですね。

まあ、そういったことは目先のマンション市場とは関係ありません。
「第一次湾岸ブーム」が終わりつつある今、
市場の方向性はどちらに向かっているのか？
ちょっと見えにくくなっているのが現状かと思います。
現場は吹いてきたそよ風にのってイケイケで走ろうとしていますが。

今回、「東京の大規模マンション」というタイトルのレポートを更新。
中でも興味深いのは「桜上水ガーデンズ」という物件。
京王線の「桜上水」駅から徒歩3分。
前回のオリンピックの時期にできた「桜上水団地」の建替え。
だから、全878戸のうち362戸が非分譲住戸。
分譲後は旧住民と新住民が完全に二層化しますね。

それにしても、様々な点で注目されます。
例えば、容積率を38％も余らせていますね。
これって、業界の常識から大きく外れたやり方。
よく、ゴリゴリの野村不動産がこんな案を受け入れたと感心。
だって、得られる利益をみすみす逃がしているようなもの。
多分、旧住民の強い意志だったと思いますが。

この「桜上水ガーデンズ」、坪単価は330万円と予想されています。
なんと、山手線内の「富久クロス」と同レベル。
普通に考えれば「高い」ということになります。
でも、最初は売れるでしょうね、330万円でも。
その後、この資産価値が維持されるかどうかは分かりません。

パークシティ浜田山という物件がありました。
周辺の市場を破壊するような価格設定で売り出されました。
最初は行列ができるほどの売行き。
しかし今は、竣工後何年も経っているのに完売できません。
怒涛の値引き販売が行われています。

「桜上水ガーデンズ」は果たしてどうなるのか？
私は300戸くらいなら330万円で即日完売すると思います。
問題は、最後の1戸まで売り切れるかどうか？
総販売戸数は516戸。少なくはありません。

ひょっとしたら、330万円より安く出すかもしれません。
ここのところ、野村不動産のマーケティング力はかなり正確・・・
になったのではないかと、私は勝手に評価しています。
ちょっと前の野村さんだったら、富久クロスは
最低限350万超ではなかったでしょうか？

まあ、こんなことを予想してもせん無いことですね。
野村がどう考えているかなんて、外から窺い知れないこと。
モデルルームでチラ見せしている価格も、
本当の売り出し価格になるのかさえ、ハッキリしません。
スカイズ　タワー＆ガーデンのように、最初のチラ見せ価格から
実際の売り出し坪単価は約20万円下がっていたなんてこともあります。

それで、私の立場はこうなります。
「330万円で桜上水ガーデンズを買っていいですか？」
と聞かれたら「まあ、買ってもいい範囲内ですが、富久クロスにした方がいいですよ」と答えるのです。
なぜか？
当たり前ですが、富久クロスは山手線の内側。
桜上水ガーデンズは渋谷から7駅も離れています。
同じ価格なら山手線の内側にすべきでしょう。

これが、もし300万円未満で出てきたらいい勝負です。
280万円だったら、「買ってもいい」度は
「富久クロスと同等」かそれを超えることになります。

しかし、これはあくまでも私個人の見解。
現在の市場がそれに合わせてくれるかどうかは分かりません。
しかし、10年後20年後には、富久クロスと桜上水ガーデンズの
価格差は、坪単価で2割程度あってもおかしくないと思います。
しかし、それは10年単位で調整されるもの。
ここしばらく先を睨んでいうなら
坪単価330万円の「桜上水ガーデンズ」も買っていい内に入ります。

レポートの更新情報

東京の大規模マンション
全解説28物件
価格　5,290円

このレポートに収録されているマンションは、 【東京23区】■ザ・神宮前レジデンス,■アトラス池尻レジデンス,■桜上水ガーデンズ,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■ソライエ・プレミアムテラス,■ヴィークグラン世田谷千歳船橋,■スカイティアラ,■オーベルグランディオ千住大橋エアーズ,■AQUA VISTA（アクアヴィスタ）,■Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence , ■レジデントプレイス西葛西 ,■ザ・ガーデンズ西葛西,■グランドメゾン狛江,■クレストガーデンレジデンス,■シティテラス板橋蓮根,■ザ・パークハウス 一之江,■広尾ガーデンフォレスト椿レジデンス,■パークシティ浜田山,■グランドヒルズ三軒茶屋,■常盤台ガーデンソサエティ,■イーストゲートスクエア,■シティテラス加賀,■東綾瀬公園ハイライズ,【東京都下】■プラウドシティ仙川,■アトラス調布,■クレヴィア豊田多摩平の森 RESIDENCE,■プラウド府中マークス,■ミッドプレイス八王子,以上の28物件

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



今日の夕刊フジを買ってください

最近、メディアによく出るのでここで紹介するのを忘れます。
このブログのメディア実績には入れるようにしているのですが、
それも時々忘れたりして（笑）。
なので、今回は忘れずにに今ご報告しておきます。

本日発売の夕刊フジ一面は、私の署名記事です。

untitled

上の写真の一番右。
東西のタワーマンションを6つ選びました。
みなさん、別にタワーマンションは買わなくていいです。
夕刊フジを買ってください。130円だったと思います。
私が一面を飾った日に売り上げが落ちると困るので（笑）。

実はこれで都合3回目なのですが、2回目は一面を飾ったことさえ知らず、
送られてきた掲載誌を見て知った次第。
2面か3面用に、と言われた書いた記事が
朝の編集会議で急遽1面に差し替えられたそうです。
担当デスクが休暇中で当方に連絡なし。
今回は3日待たされましたが、やっと出ました。ちょっと嬉しい。

それから、現在発売中の「週刊SPA!」に
私のコメントがわりあいたくさん載っています。
「マンションのスラム化がヤバすぎる」という
とっても地味な記事の中ですが。

スパ2013－10

「週刊SPA!」は、もう何回も取材を受けているのでお馴染みさん。
逆に、最近私のところに取材に来てくれる週刊誌はスパだけになりました（笑）。
「マンションのスラム化」なんて寒いテーマを語る人は
きっと私しかいないと思ってくれたのでしょう。

しかし・・・オリンピック開催決定直後はメディアの取材が相次いだのに
ここのところは少なくなりましたね。
次は消費税が増税される来年4月の直前でしょうか？
当面、静かに仕事ができそうなので、シコシコと次作の原稿書きに励みますか。

前にも書きましたが、こういうメディアに露出しても
このブログへのアクセスはあまり変わりません。
メディアとしての特性がまるで違うので、ターゲットも分かれているのでしょうね。
ただ、日本経済新聞だけはブログ以外に凄い反応がありました。
あれだけは別格ですね。

ではみなさん、今日の夕刊フジ、買ってくださいね！

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鹿児島弁を話したい京都人の私

今日の話はマンションとまったく無関係です。
そちらをご期待の向きには、スルーなさってください。

ある時、タクシーに乗っていて運転手さんと世間話をしていました。
その話の内容は忘れたのですが、アクセントが妙に懐かしい。
「運転手さん、ひょっとして京都のご出身ですか？」
そう尋ねると、意外な答えが返ってきました。
「私は島根県の隠岐島出身です」

ほっほうー、という感じでしたね。
「よく言われますね。でも隠岐の島の方言は京都に近いそうなんです」
その昔、後醍醐天皇も一時流されていたという隠岐の島。
京都から罪を得た公家が流されることが多かったそうな。
もちろん、1人で行くわけがなく一族郎党が一緒。
その人々の言葉が広がったのでしょうね。

ある時、仙台に行きました。
スナックとかで飲んでいて、ママに「仙台弁を聞かせてくださいよ」と
お願いしたのですが「仙台の言葉は東京と同じです」といって
まったく話してくれませんでした。
仙台に方言が無いはずはなく、ただ嫌だったのでしょう。

関西や九州の人間以外は、あまり東京で方言を使いたがりません。
標準語で話すのがカッコいい。あるいは方言を使うのがカッコ悪い、
と思っていらっしゃるのでしょうね。ちょっと残念。
実は私、方言を真似するのが大好きです。
まあ、それはいいとして・・・・

隠岐の島の人は時たま流されてくるお公家さんの京言葉を
「カッコイイ」と感じて真似したのでしょう。
それが土着して隠岐の島の言葉はどことなく京都っぽくなった。
どうやらそうらしいのです。

もうひとつ、同じような例が阿波（徳島県）。
四国は土佐（高知県）以外概ね関西弁です。
中でも、阿波の言葉はすごく京都弁に近いのです。
京都人の私にも、ほとんど違和感を抱かせません。
なぜか？

これは多分、戦国時代の三好党の影響だろうと思います。
戦国末期、織田信長が足利義昭を奉じて京の都に入ります。
それまで、京を占領していたのが阿波の三好一族。
彼らはしょっちゅう本国阿波と京を往復していました。
京で住み暮らしていた者も多かったでしょう。

彼らは織田信長によって追い払われました。
その後、本願寺勢などと組んで何度か巻き返しを図りましたが、
結局阿波へ逃げ帰ってしまいます。
その後、土佐の長曽我部に攻めたてられたりして、消えてしまいます。
ただ、彼らが持ち帰った京のアクセントが、その後も残ったのでしょう。
当時、みやこと同じ言葉で話せるのは一種「カッコイイ」感じがしたのも
彼の地に京言葉が残った原因ではないかと思います。

もうひとつ。
私のよき理解者で飲み友達のあるお方は広島の尾道ご出身。
闊達な広島弁を聞かせてくれる、魅力的な人物です。
この方の奥さんは名古屋ご出身。
当然、親同士のコミュニケーションが行われます。

双方の親御さんは、それぞれほとんど出身地から離れたことない方。
素のままの広島弁と名古屋弁が交わされるわけです。
「それでは、会話が成立しないだろう」と誰もが思います。
実際はどうだったか？

意外なことに、いたってコミュニケーションは滑らかだそうです。
彼にいわせれば、広島弁と名古屋弁は似ているのだそうです。
「本当ですか？」の世界ですよね。
特に違和感がないのはアクセントだそうです。
意外でした。私らアウトサイダーからは全然違うように聞こえますが。

以下は、私の勝手な想像です。
ご存じの通り、安芸広島は関ヶ原の戦いまで毛利家の本拠でした。
戦のあと、毛利家は防長二州に押し込められました。
代わりに広島に入ったのは、福島正則。
この人は豊臣秀吉の正妻寧々の親戚筋だと言われています。
つまり、尾張名古屋近辺のご出身。
広島に引きつれた大勢の家来も尾張出身者が多かったでしょうね。

広島の「福島時代」は短期間で終了します。
その後、改易になった福島家に代わって広島に入ったのは浅野家。
そのまま明治まで続きます。
忠臣蔵で出てくる播州浅野家の本家です。
この浅野家の元は、秀吉の正妻寧々の実家。もちろん尾張出身。
つまり、浅野家の家中も尾張出身者が多かったはず。
改易になった福島家の家来にも、広島に土着する者がいたはず。
当時の侍たちは支配階級ですか、下々はそのアクセントを
真似たとしても不思議ではありませんね。
だから、広島弁と名古屋弁は似ている・・・という仮説が成り立つのです。

私は「あまちゃん」を見ていませんでした。
あれだけ評判になっていましたからね。少々残念。
でも、東北弁が使われていたのでしょう。
実は私、東北弁が大好きです。
少々インチキながら、真似ることができます。

とおおぐのことばあ、あっだけえがら、オラずきだ。
東北の言葉はあったかいから俺は好きだ、と言っているつもり（笑）。
まあ、こんな具合です。
井上ひさしの「吉里吉里人」を読むと、使えるようになります。

今後、ぜひ覚えてみたいのが名古屋弁、土佐弁、鹿児島弁です。
鹿児島には近しい親せきがいて何度も訪問しているのですが、
まったく上手になりません。ほとんど外国。
老人同士の会話なんてまるでチンプンカンプン。
まだ英語を聞いていた方が分かるくらい（笑）。
しかし、まだあきらめていません。
残り少なくなった人生の中で、何とか鹿児島弁をモノにしたいものです。

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2013/10/9 14:04 | ちょっと脱線 | Comments (0)

マンションのスラム化は時間の問題

今日は日経平均が14000円を大きく割ってしまいました。
嫌な感じですね。特に悪い材料はなさそうなのに・・なぜ？
何度もここで書きましたが、株価は高級マンションの市場動向と、
かなり連動する関係にあります。
株価がさえないと、売れなくなるのです。

やはり、消費税増税の反動不況を織り込み始めたのでしょうか？
まだ半年先のことなのですが・・・・
実は、マンション市場でも9月の反動が出始めた気配があります。
10月の市況はちょっと悪くなるかもしれませんね。

常々言っていることですが、自分の家を買うのに
いちいち世間の動きに惑わされないことが大切。
消費税が上がるから、みんなが買っているから、オリンピックが来るから・・・
そういう理由で自分の家を買うべきではありません。
ご自身やご家族の人生とって必要であるのかないのか？
資金的に無理なく買える状態であるのかないのか？
そういったことが大切だと私は思います。

さて、では今日の本題に移りましょう。
明日発売される「週刊スパ！」に、私のコメントが掲載される予定です。
テーマは「マンションはスラム化する」みたいな感じ。
日本でマンションが開発分譲されたのは、
ちょうど前回の東京オリンピックが開催された頃。
つまり、日本のマンションはたった半世紀ほどの歴史しかないのです。

「区分所有」という概念も、マンションとともに生まれました。
多くの人が誤解しているのですが、マンションは近所づきあいがないから
戸建て住宅よりも面倒が少ない・・・なんて。
コレって、本当は大きな間違いなのです。
最近は、戸建て住宅の方が近所づきあいもなく面倒が少ないくらい。
厄介なのは、ゴミだしの日と場所が決まっていることくらいでしょうか。

マンションの場合、否が応でも「管理」という問題が発生します。
何年かに一度は理事か理事長を勤めねばなりません。
この厄介な共同体の運営に参加せざるを得ないのです。
「そんなの、誰か熱心な人に任せておけばいいじゃない」
まあ10人の内8人以上はそう考えているでしょうね。
しかし、そこに大きな落とし穴があります。

私は、1人の人間が3年以上理事を務めるべきではないと思います。
共同体であるマンションでは、みなが同様に役割を果たすべきです。
だから、多くのマンションの管理規約では
理事の任期を1年ないし2年としています。
ところが、中にはこれを「立候補は別」と改悪している例が見られます。
そういうマンションでは、同じ人間が何度も理事長になります。

これも多くの人間が誤解していることですが、
理事長というのはメンドクサイ仕事の反面、巨大な権限があります。
その最大のものは予算の執行権と言うべきもの。
例えば、500戸のマンションで管理費と修繕積立金が1住戸2万円の場合、
1年で1億2千万円のお金が動いていることになります。
ありていに言ってしまえば、そのお金をどう使うかは
理事長の考えに大きく左右されるのです。

だから、1人の人間が長く理事長を務めるべきではありません。
また、同じ人間がずっと理事会や監事職にとどまるべきでもないのです。
マンションは共同体です。いってみれば村みたいなもの。
何十年も同じ人間が首長を務めている村や町が多くの場合、
どうしようもなく機能しなくなっていることは、みなさんよくご存じのはず。

ですから、理事会はすべての区分所有者が一度は経験してみるもの。
自分たちのマンションの資産価値を守るために何すべきなのか、
あるいは何をするべきではないのか、真剣に考えなければいけません。
さらに、日々起こる様々な問題を解決するために汗を流すべきです。
それを怠けていると、マンションの資産価値がどんどん劣化します。

例えば、管理費や修繕積立金の滞納が多くなると、予算が不足します。
管理会社に報酬が払われなくなると、彼らはサービスを提供しません。
清掃やゴミ出しの管理サービスが受けられなくなります。
エレベーターが壊れても、修理できなくなったらどうしますか？
ネットがつながらなくなったら？　水道が出なくなったら？

マンションというのは、そういった管理がキッチリ行われる、
という前提で快適な生活が送れるものなのです。
どれか一つでも滞れば、そのマンションの資産価値が途端に下がります。
そして、管理サービスというものは、全住戸の9割以上が
キッチリ管理費や修繕積立金を支払う、という前提で予算が組まれます。

今後、地方や郊外遠隔地のマンションでは、区分所有者が
その義務を果たさないばかりか、実質的には所有権も
放棄状態になるマンションが増えるでしょう。
全住戸の3割でもそういう状態になってしまうと、
十分な管理サービスを受けることは不可能になります。
そして、徐々にスラム化が進むことになるのです。
最後は誰も住まなくなった廃墟が残るだけ。恐ろしいですね。
もちろん、そんなマンションの資産価値はゼロ。

ハッキリ言って、これは今後の大きな社会問題です。
まだ、誰もそのことを声高に言っていません。
しかし、「週刊スパ！」は流石。先見の明がありますね（笑）。
みなさん、明日発売だそうですから、ぜひ読んでください。

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アメリカ政治の混乱は、日本のデフレ要因？

災難というのは、いつも思わぬところからやってきます。
今回は、なんと世界のリーダーであるアメリカ。
オバマ大統領と共和党支配の下院が対立して、
暫定予算と債務上限引き上げ問題が紛糾して
最悪の場合は17日以降のデフォルトがあり得ます。

私の理解するところをカンタンに書いておきます。
まず、アメリカには上院と下院という2つの議会があります。
日本でいうと衆議院と参議院のようなものですが、
決定的に違うところは、アメリカの場合は両院が同等であること。
日本なら、予算案は衆議院で可決されればOKなのですが、
アメリカでは上下両院で承認されなければいけません。
現在、下院で優勢な共和党が大統領案に対してゴネ倒している状態。
ちょっと前まで日本でもあった「ねじれ」状態なのです。

日本では上院、下院というと上院の方がエライ、というイメージですね。
実際、大統領になるのは上院議員か州知事が多いようです。
オバマ氏も上院議員出身ですね。
でも、下院だって別に「下」の扱いではないのですよ。
その昔、議会の建物の下階あったというだけのこと。
定員は435名で、人口によって配分されます。
日本の衆議院議員よりも少ないですね。人口は倍以上なのに。

例えば、大統領が死亡したり執務できなくなった場合の継承順位。
ご存じの通り第1位は副大統領（上院議長兼務）です。
でも、第2位は下院議長なのです。第3位は上院仮議長。
けっして低くないでしょ、下院のポジションって。

アメリカ合衆国において、最も民意を反映しているのも下院です。
なぜなら、2年毎の選挙で全員が選ばれます。解散はなし。
日本の衆議院は、最長で4年の任期。参議院は6年。
ちなみに、アメリカの上院は各州2名ずつで任期6年。
2年ごとに3分の一ずつが改選されます。
ノースダコタ州からもカリフォルニア州からも2名ずつ。
日本みたいに1票の格差はかなりありそうですね(笑)。

一方、下院議員は年中選挙のことを考えています。
だって、2年毎に全員が改選です。そして来年はその中間選挙。
共和党の下院議員は民主党出身であるオバマ大統領を相手に
ポイントを稼ぎたいのでしょう。

まあ、こんなことをやっていると足元の経済が悪くなることは必定。
予算の執行停止によってアメリカ経済は減速する可能性が高くなります。
日本経済は、アメリカ経済の下流にあると言っていいでしょう。
アメリカ人たちがたくさん日本の製品を買ってくれている時には、
こちらの経済も好循環でよくなります。

つまり、アメリカの政治混乱と経済減速はドル安・円高要因。
最近の国内株式市場は、かなり円ドル相場に左右されています。
円が高くなると日経平均が安くなる流れ。
円高が進むと日本経済を失速させる恐れを生じさせます。

安倍君は先日の発表で消費税増税と企業の法人税減税をセットにしました。
消費税の増税は貧富の差に関係なく負担を求めるもの。
法人税を減税しても、それがボーナスや昇給の原資になるとは限りません。
つまり法人税を多少減税しても、個人所得と個人消費に関しては
今回の増税に立ち向ける材料にはならないのです。

一方、アメリカ経済の減速は先日話題になったQE3の縮小を
さらに遅らせる要因になるはずです。
ということは、ドル安要因。アメリカの長期金利は低下。株価は堅調。
その循環のひとつとして資源価格は伸び悩むと、
日本はデフレ脱却の弾みを失うでしょう。

このあたりの相関関係は微妙。
すべて「風が吹けば桶屋が・・」式には結び付きません。
ただ、私はどうも日本のデフレ脱却はアメリカ経済の減速で
ちょっと怪しくなってきたように思えます。

足元のマンション市場はどうでしょう？
五輪開催決定の「お祭り」はひとまず終わった気配を感じます。
株価も冴えません。長期金利は下落基調。
いろいろ説明できないことが多いのですが、
ミニミニバブルは、そろそろ盛りを過ぎたように思えます。

この土日と来週の3連休、各モデルルームの集客状況はどうなるのか？
五輪が決まって約1か月。冷め具合が気になるところ。
私のところに接触してくるメディア関係者も、
「冷めた視点」を求めてくることが多くなりました。
もっとも、私はもともと「冷静さ」と「客観評価」がウリですが(笑)。

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