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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
バリ島の不動産事情②　 5年で200％のリターン

インドネシアには「入国税」というのがあります。
１人25USドル。空港で現金払いです。
だから、成田で両替していきました。
しかし・・・自国の税金を他国通貨で払わせる、
というのも悲しい外貨稼ぎですね。
また「入国税」という発想も、さもしい感じがしました。

まあ、そんなことはいいのですが、バリ島にあるデンパサールの空港から
入国した場合25ドルは、全部ジャカルタの本国政府の収益となります。
バリ島には1ドルも入ってこないのです。
だから、地元の人々は少々不満に思っているそうです。

バリ島の産業は1が観光、２に観光、３，４がなくて５に農業。
この島の経済の8割以上は観光に依っているように思えます。
バリ人の1人当たりの年間収入は200万ルピアだとか。
日本円にすると2万円弱。これは、全島での話。
デンパサール周辺では、およそその10倍くらい。
つまり、観光業に関わっている人の収入はとても多いのです。

街を走っているスクーターの価格は、日本円でおよそ13万円。
つまり、年収の大半を使ってバイクを買っている人が多い、ということ。
そして、新しい車がビュンビュン走っています。
車の価格は日本とさほど変わりません。
やはり、これも観光業のもたらす富なのでしょう。

さて、今日はリースホールドの話をします。
外国人がバリで不動産を持つ場合、所有権（フリーホールド）には
厳しい制限がありますが、借地権（リースホールド）ならカンタン。
お金さえ払えばこの権利を手にすることができます。
期間はおよそ20年から30年。それに20年の延長特約を盛り込めます。
つまり、自分で住む分には十分な期間の排他的使用権を得られるのです。

前回記したように、バリの外国人たちの主役は白人です。
多くのヨーロッパ系の連中が、リースホールドでヴィラを持っています。
今、ヨーロッパは全体的に景気が悪いですね。
だから、ヨーロッパ系の人々がリースホールドのヴィラを売りに出しています。
いくつか紹介しましょうか。

まず、スミニャクにある白人所有（リースホールド）ヴィラ
●土地440㎡
●2ベッドルーム、築3年
●価格　32億9千万ルピア（2990万円）
●20年のリースホールド+20年の延長可能

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ここは1日25000円で観光客にレンタルできます。
場所がいいので稼働率は80％程度見込めるでしょう。
管理に20％のフィーが発生します。
まあ、年間500万円の収益が上がるとして、約16％のインカムゲイン。
5年ほどすると、価格自体が倍に上がるでしょうが
リース期間が短くなるので、せいぜい1.5倍で売却。
2500万円+1000万円で3500万円儲かる、ということになります。
その間、ルピアは下落するでしょうから、当然為替リスクがあります。
しかし、今3000万円の現金を払うと、5年後には為替リスクゼロで
トータル6500万円になって返ってくるわけですから、
投資効率というのは抜群ですね。

ロビン邸（スミニャク）
●土地220㎡
●2ベッドルーム
●価格　30万USドル
●15年のリースホールド+20年の延長可
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こちらは1日390ドルでレンタルできます。手数料20％。
稼働率60％で年間6万8千ドルの実収。利回り22％ですね。
5年後には相当の値上がりが期待できます。
ドルベースですから、2倍は無理でしょうが。

リチャード邸（スミニャク）
●土地　450㎡
●2ベッドルーム（ほぼ新築）
●価格　36万USドル
●19年のリースホールド+20年の延長可能

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一日のレンタルは300から400ドル。場所がいいですから。
こちらも同様に高い収益が期待できますね。

「そんなおいしい話があるわけないだろう」
普通の人はそう考えます。
しかし今、バリ島はバブルです。このバブル、しばらく続きます。
バリ島のバブルのいいところは、前回も書いたように
動いているお金がほとんどキャッシュであること。
そして、常に世界中の景気のいいところからキャッシュがやってくるところ。
今、ヨーロッパ経済は退潮気味で、景気のいい日本人と華人が来ています。
次はどこか分かりませんが、かつて資源バブルの時代は
ロシア人やオーストラリア人が来ていました。

さらにいいところは、まだバブルが4合目であること。
例えば、かつての平成バブルの時、多くの日本人はハワイやNYに
マンション（コンドミニアム）を買っていました。
日本にいながら、見もしないで買えたのです。
今のバリは、日本にいながらはほぼ買えません。
リースホールドなら、理論的には買えます。
フリーホールドは資格が要りますので、必ず現地で手続です。
だから、バブルも本格化していません。本番はこれからでしょう。

まだバブルが本番を迎えていないのには、いろいろ事情があります。
例えば、日本でバリの不動産を販売している業者がいないのです。
今度、私の友人がそれを始めようとしています。
私も、バリ不動産は有望な投資先だと考えています。
ただ、海外不動産への投資で頭を悩ますのは権利関係。

今回、知り合った中にN先生がいます。
同志社大学法学部の先輩。なんとインドネシアの弁護士資格を取得。
おそらく、日本人でこれを取った方は何人もいないでしょう。
インドネシア語で司法試験を受けるワケですから。
彼女が、我らが事実上の法律顧問です。
バリの日本人社会では、ある程度知られた存在のようです。

ここで紹介した物件は、約1週間前の情報です。
私が見た中で、とりわけおいしそうなのを選んでいます。
もし今から飛んで行っても、もう売れているかもしれません。
でも、ご安心ください。売りものは常にあります。
完成度は低いのですが、バリの不動産にも流通市場が形成されています。
主に白人を相手にしての市場ですが、英語さえ使えれば
ある程度は手を突っ込むことができるのです。
私は、その英語さえかなり不自由ですが、総合的な
コミュニケーション能力でカヴァーしています（笑）。
もし、ご興味があればご連絡をください。
信頼できる日本人の仲介業者をご紹介します。
ご連絡は通常の無料相談フォームからで結構です。

201310

さて、お知らせがいくつかあります。
まず、月刊誌「ZAITEN」10月号に記事を執筆。
テーマは「不動産　マンション販売に跋扈する“プロのクレーマー”」。
マンション内覧業者のことを少し書いたのですが、
「プロのクレーマー」と位置付けられてしまいました。
私はけっして批判的に紹介したわけではありません。

あと、レポートをいくつか最新情報化しました。

「中央区・総集編」
価格　8,690円
■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■CAPITAL GATE PLACE,■プレミスト日本橋浜町,■ザ・パークハウス 晴海タワーズクロノレジデンス,■ウィルレーナ日本橋三越前,■プレシス日本橋三越前セントル,■GREEN PARK 水天宮前,■パークホームズ人形町,■リビオレゾン人形町,■THE パームス日本橋小伝馬町ヴィサージュ,■プレシス日本橋三越前mimuro,■グレーシア日本橋馬喰町,■ブランズ日本橋茅場町,■パークリュクス日本橋,■エステムプラザ日本橋レジェンド,■アーリアシティ日本橋,■（仮称）グランスイート東日本橋三丁目,■パークリュクス銀座8 丁目mono,■インプレスト東京八丁堀,■オーベル明石町レジデンス,■ウィルローズ東京EAST,■リビオレゾン東銀座,■アデニウム東京八丁堀,■プレシス東京八丁堀,■イニシア築地,■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前キャピタルコート,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス月島駅前エアーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■セントラルレジデンス月島ステーションコート,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■オークプレイス月島,以上の35物件を収録。

「日本橋・銀座」
価格　5,690円
■ウィルレーナ日本橋三越前,■プレシス日本橋三越前セントル,■プレミスト日本橋浜町,■GREEN PARK 水天宮前,■パークホームズ人形町,■リビオレゾン人形町,■THE パームス日本橋小伝馬町ヴィサージュ,■プレシス日本橋三越前mimuro,■グレーシア日本橋馬喰町,■ブランズ日本橋茅場町,■パークリュクス日本橋,■エステムプラザ日本橋レジェンド,■アーリアシティ日本橋,■（仮称）グランスイート東日本橋三丁目,■パークリュクス銀座8丁目mono,■インプレスト東京八丁堀,■オーベル明石町レジデンス,■ウィルローズ東京EAST,■リビオレゾン東銀座,■アデニウム東京八丁堀,■プレシス東京八丁堀,■イニシア築地,以上の22物件を収録

「晴海・勝どき・月島」
価格　4,490円
■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前キャピタルコート,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス月島駅前エアーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス 晴海タワーズクロノレジデンス,■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■セントラルレジデンス月島ステーションコート,■CAPITAL GATE PLACE,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■オークプレイス月島,以上の13物件を収録。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



バリ島の不動産事情①　只今バブル4合目

実は月曜から昨日までバリ島に行っておりました。
バリ島は、私の想像以上に豊かなところでした。
もっとも、私はデンパサールの周辺をうろついて、
売出中のヴィラを⒛物件ほど見て回っただけでしたが(笑)。
現地三泊、機中一泊の弾丸不動産視察ツアー。
月曜日発の金曜日帰国という、超ハードスケジュール。
しかも、台湾経由。なんせ、貧乏ですから・・・

実はこの原稿も、日本時間30日午前２時のデンパサール空港。
チャイナエアが出発時間を勝手に45分も遅らせたおかげで、
あと2時間待ち。空港内でワイファイつなぎながら書きました。
しかし・・あの3日間しんどかった。
朝から晩までずーっと物件を見て回っていました。
こんな真面目でハードな海外出張は初めて。
というか、海外に出るのももう何年振りでしょう。
まあ、そんなことはいいとして・・

バリは豊かですよ。そして不動産はバブルの真っ最中。
まず、「どこが豊かなのか」から始めましょう。
バリ島で外国人が訪れるのは主に南部のデンパサール。
結構広いですよ。このエリアだけで123k㎡。
まだまだ道路が整備されていません。
それこそ、自然に市街地が広がった感じで、道路の伸び方がいかにも出鱈目。
それでけっこう渋滞するので、車での移動はやたらと時間がかかります。
高速道路はほとんど整備されていません。
片側2車線の道路さえ、主要なところだけ。
あとは普通車がすれ違える程度の片側1車線。
ちなみに日本と同じ左側通行。

そこにやたらとバイクが走っています。
バリ人の主要な移動手段はバイクと言っていいでしょう。
その主役は125ccのスクーター。
みな、お尻が吊り上がった同じデザイン。
なんと、走っているバイクの90%以上がせいぜい5年以内の新型。
さらに、車もボロボロの中古車なんてほとんど見かけません。
だいたいが、7，8年以内のモノですね。いや、ビックリしました。

Life is so sweet さんHPより

私は20数年前にジャカルタとジョグジャカルタに行ったことがあります。
その時の雰囲気と全然違いますね。
走っている車やバイクを見ていると、
「発展途上国」という臭いが極端に薄れています。
もちろん、立ち並ぶ建物などはまだまだアジアを感じさせます。

私が見て回ったのは、ヴィラと呼ばれる別荘みたいな戸建て住宅。
外国人が住むためのもっとも普及したスタイルの住宅でしょうか。
それが、デンパサールの街のあちこちに作られているのです。
実際のものを見ないと実感はわかないでしょうが・・・
土地の広さは300㎡から400㎡くらいが主流。建物は延べ床で200㎡前後。
敷地内には必ずといっていいほどプールがあります。
8m×3mくらいの大きさでしょうか。
泳ぐというより、昼間に体を冷やすために浮かぶ、という感じ。
2から3ベッドルーム。それぞれ、バスルームが付属します。
日本風に言えば12畳くらいの広さに十分なクローゼット。

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リビングはだいたいプールに向かって設置され、
扉で閉じないオープンスタイルのものが主流。
つまり、屋根があるだけで開けっぴろげになっているのです。
日本風に言うと、これでは容積に参入しなくていい、みたいな(笑)。
「スタッフルーム」といって、メードさんの部屋を設けたプランもあります。
メードさんの給料は月に1万円から2万円。
まあ、日本の普通の年金生活者でも雇えるレベル。

さて、ではこういうヴィラのお値段は・・・・
ここで、すこし複雑な説明をしなければいけません。
インドネシアは外国人の不動産取得に厳しい制限を課しています。
まず、日本でいう所有権を持つには「永住権」みたいなものを
取得しなければなりません。
これが普通の人にはなかなか困難。ただ55歳以上は取りやすい条件。
そういう条件をクリアするとか、あるいは現地人の名義を借りると
「フリーホールド」という所有権に近い形で所有できます。
このスタイルで前述のようなヴィラを取得するには、
場所にもよりますが、だいたい4千万円から5千万円かかります。

「そんなに高いの？」という声が聞こえてきそう。
でも、そういう値段でもジャンジャカ売れています。
誰が買っているかって？　もちろん外国人ですよ。
オーストラリアにヨーロッパ人が多いですね。
最近はチャイニーズ系も出てきました。
ジャカルタのお金持ちも買っているそうです。
日本人は10%前後で3番手くらいでしょうか。
少なくとも主流派ではなく少数派。

こういった物件は、猛烈な勢いで値上がりしています。
例えば、数年前にインドネシア人と結婚していた女性が、
「ちょっと高いけれど買っておこうか」といって
2000万円のヴィラを市内の中心地に買ったそうです。
まわりからは「高い」「高い」と言われました。
それが、先日2億円で売却できたとか。
もちろん、本人は大喜び。
でも、そんな話はゴロゴロあるようですね。

およそ25年前に日本が経験したバブルと同じような現象が、
今まさにバリ島で起こっているのです。
「そんなバブル、すぐに弾けるよ」
多くの人はそう思うでしょう。
でも、今回私はバリに実際行ってみて、私はそう思いません。
今はバブルの4合目くらいです。
まだ頂上には達していません。
数年後に頂上まで登りきる可能性はあります。
しかし、日本のようにバブルが弾けて
不動産価格が大暴落することはないでしょう。
それは、数年の調整はあり得ます。
でも、そのあと再び次の上昇期が始まるのではないでしょうか？

その理由はいくつかあります。
まず四半世紀前の日本のバブルは借金で土地と株を買いあさるスタイル。
予定通りに資産価値が上昇したり収益が得られないとたちまち破綻。
借金を返すため売りに走らなければなりません。
だから、価格が暴落するのです。

今、バリで起こっている不動産バブルは、投機の側面もありますが、
7-8割は実需によるものと思われます。
あるいは、実際の収益に裏打ちされたものです。
そして、日本の平成バブルやアメリカのサブプライム、
支那のシャドーバンキングと違って借金による購入はほとんどありません。

つまり、平成バブルやサブプライムが信用を元とした仮需中心の
「トラストバブル」だとすると、今バリで起こっているのは
実需による現金取引を基本とする「キャッシュバブル」。
売れなくなっても、一斉にウリに走るような現象は起きないのです。

さて、長くなるので今日はこれくらいに。
次回は日本でいう「借地権」にあたる「リースホールド」と、
その目を見張る収益性について書きます。
『バリの話なんかいいよ』という方は、スルーにしてください。

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マンション族議員、出でよ！

マンションは、全国に600万戸あると言われています。
そのうち100万戸が1981年以前の旧耐震基準物件。
震度７の地震が来ると、耐えられるかどうか定かではありません。
私の個人的な感覚としては、いきなり全壊することはないと思います。
18年前の神戸の地震の時も、マンションにいて 死んだ人は
ほとんどいなかったと記憶しています。
もっとも、どうしようもなく潰れてしまったマンションは、
20以上あったと思います。いずれも旧耐震。

さて、新聞報道によるとマンションを解体、土地売却するために
現在は区分所有者と入居者、抵当権者である金融機関全員の
合意が必要ですが、それを5分の4に緩める方向で検討するとか。
まあ、今はまだ検討段階。実現はいつになるかわかりません。

日本にマンションという居住形態が発生してから、まだ約半世紀。
黎明期に建設されたマンションは順次建て替えられています。
例えば「ザ・三田レジデンス」なんかがそうですね。
ああいうマンションは幸せです。だって建て替えられるから。

多摩ニュータウンや千里ニュータウンのマンションはどうなるのか？
一部のマンションは建て替えることができるでしょう。
現にブリリア多摩ニュータウンという物件は、建替えなのに大人気。
総戸数1249戸の内、販売対象は約半数の684戸が、
短期間で完売してしまいました。
まあ、条件が良かったからですね。
でも、こういう幸運な物件は希少な存在です。
大半のニュータウン物件は、こんなに条件がよくありません。
また、今後はますます厳しくなっていきます。

だから、ハッキリいって今回の国交省の
「検討」も 遅すぎるし、現実的ではないと思います。
老朽化マンション問題は「今そこにある危機」。
10年も経つと、都市問題の最重要課題になるはずです。

この解決方法はひとつしかありません。
不要と思われる郊外のマンションは、随時減築か破砕するしかないのです。
それをするには、現在では権利者全員の同意が必要。
それを「5分の4」程度に緩めるというのが今回の「検討」。
無理ですよ・・たとえ5分の4になったとしても。
4分の3でも難しいほどです。

マンションの管理に関する日本の法律は、整備が遅れています。
それに、行政の介入余地がほとんどありません。
フランスなどでは、老朽マンションの解体を行政主導で行えるとか。
そういった法整備が、これからの日本には必要ですね。

今の日本のマンションの場合、管理面ではどういう場合も
基本は「民主主義」であり、多数派の意向に従うことが原則。
しかし5分の4なんてハードルが高すぎますね。
多くの管理組合は年に1回開かれる総会の有効開催である
「定足数が全体区の2分の1」を満たすのさえ困難な状況なのです。

いつもながら、役人というのは現実から20年遅れています。
政治家は10年遅れていますね。
現在、マンションの問題に詳しい国会議員は一人もいません。
それは、票にならないからです。

今後、マンション関係の法律を整備するために、
マンション問題に詳しい国会議員を一人でも二人でも増やすべきです。
冒頭で書きましたが、日本には600万戸のマンションがあります。
このうち1%の住民が投票したとしても約10万票。 参議院の比例区なら
当選の可能性がかなり高くなります。
誰か、この分野で名乗りを上げてくれませんでしょうか。
微力ながら、応援したいと思うのですが・・・

しかし、以下に紹介するエリアではこういう心配はないでしょう。
50年後はどうか知りませんが（笑）。

レポートの更新情報

今の江東区を全部知りたいのならコレ
「江東区・総集編」
価格　9,980円

取り上げた物件は、■オーベル東陽町ファインレジデンス,■グランスイート南砂,■シティハウス門前仲町,■プレシス木場公園シーズンプレイス,■エコヴィレッジ木場,■パークホームズ清澄白河,■ジオ門前仲町 冬木,■アデニウムコート木場,■レジデンシャル門前仲町イースト,■アデニウムコート木場公園,■クリオ南砂,■クレヴィア南砂,■パークホームズ木場,■サンクレイドル木場公園,■プレシス木場公園シーズンプレイス,■イーストゲートスクエア,■クラッシィハウス大島,■ロワール清澄白河,■パークホームズ錦糸町猿江恩賜公園,■シャリエ清澄白河,■パークホームズ亀戸ガーデンズコート,■コージーコート錦糸町,■SKYZ TOWER＆GARDEN,■シティタワーズ豊洲ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL,■パークタワー豊洲,■オークプレイス豊洲,■シティハウス豊洲キャナルテラス,■シティタワー有明,■ブリリア有明スカイタワー,■ブリリア有明シティタワー,■ザ 湾岸タワーレックスガーデン,■パークタワー東雲,■クレストスカイウイング,■クレヴィア辰巳,■ザ・サウスキャナルレジデンス, 以上の36物件。

豊洲、有明、東雲などの湾岸エリアだけならコレ
「江東湾岸総集編」
価格　4,980円

取り上げた物件は、■SKYZ TOWER＆GARDEN,■ブリリア有明シティタワー,■パークタワー東雲,■パークタワー豊洲,■オークプレイス豊洲,■ザ 湾岸タワーレックスガーデン,■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL,■シティハウス豊洲キャナルテラス,■ブリリア有明スカイタワー,■クレヴィア辰巳,■クレストスカイウイング,■ザ・サウスキャナルレジデンス,■シティタワー有明,以上の14物件。

中央区を含めた湾岸タワーだけならコレ
「湾岸タワー総集編」
価格　5,490円

取り上げた物件は、■SKYZ TOWER＆GARDEN,■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス,■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,■CAPITAL　GATE　PLACE,■パークタワー東雲,■ブリリア有明スカイタワー,■ブリリア有明シティタワー, ■シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL,■パークタワー豊洲,■シティタワー有明,■ザ 湾岸タワー レックスガーデン,■勝どきビュータワー,以上の14物件。

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9月に駆け込むと来年の春にバカを見る？

ところで、景気は良くなっているのでしょうか？
ここのところ、株価が冴えませんね。
14000円を行ったり来たり。いったいどうしたのでしょう？
「サイカドーハンターイ」とアホどもが叫んでいるおかげで、
エネルギー資源の輸入が増えて、経常赤字。
この国は「人災」によって徐々に貧しくなっていますね。
まるで幼稚な国民相手に衆愚政治をしている三流国家みたいです。
その通りと言えば、その通りなのですが。

私は参議院選挙で自民が圧勝後に株価は棒上がりすると思っていました。
でも、選挙前からすでに結果を織り込んでいたのですね。
「株価は何かを知っている」と言いますが、今回もその通り。
とすると、今の停滞状況は何を表しているのでしょうか。

さて、8月ももうすぐ終わります。
9月には日本経済にとっての大きな節目が２つあります。
ひとつは言わずと知れたオリンピック開催地決定。
７日ですから、もう２週間を切りました。
東京に決まると株価が跳ね上がると思うのですが、どうでしょう？

もうひとつは、消費税の増税決定。
こっちは確実に景気を冷やす要因となりますから、株価を下げます。
しかし、増税の決定はオリンピックの東京開催と同じくらい
可能性が高いことなので、株価はすでに織り込み済み？

マンション市場にとって９月末は「第一次駆け込み需要」の取り込み期。
来年４月以降の引き渡し物件でも、９月末までに契約できれば
消費税は５%のまま、という特例をいかそうという需要です。
実際、マンション業界は今年の夏、ずいぶん忙しかったはず。
お盆でもモデルルームを開けていた物件が多かったのではないでしょうか。

で・・・実際の市場はどうなっているのか？
ちょっと見えにくい状態ですね。
都心の需要盛り上がりは一巡の気配が漂っています。
というか「買える物件が少なくなってしまった」状態。
残り物の中から福を探すのは結構大変です。

一方、一般需要者向けの物件も少し動いています。
個人所得がはっきり上がっていないのに、
普通のマンションが売れるのは「これから景気がよくなる」と
楽観的になっている人が出てきたということ。

景気というのは病気と一緒で「気」が大切。
「良い」と思えばよくなるのです。
だから、こういう動きは歓迎すべきこと。
どんどん広がって欲しいと思うのですが、続くでしょうか。

何度も書いていますが、来年４月に消費税が上げられた後、
あらゆる商品に需要の「反動減」がやってくることは確実。
特に普通の人が買うものの中で一番値段が高いマンションは
もっとも強烈な「反動減」パンチを食らうでしょう。

「安く買おう」というのなら、それを待つのが得策。
新築マンションというものは、基本的にデベが２０%の利益を見込みます。
だから売れなくなったら５％から１０%は平気で値引きするのです。
４千万円くらいのマンションなら、消費税増税で上がるのは
せいぜい全体の２%程度。
そんなの、値引きをしてもらえばすぐに取り返せるどころか、
その数倍もお得に購入できます。

したがって、この９月に駆け込みで契約する人は
来年の４月以降に実質価格が値下がりする現象を見て、
悔しい思いをするのではないかと私は予想しています。

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これからも都心では大型再開発が頻出

今日は久しぶりにあるデベ幹部から電話。
何かいなと思ったら「いつもお願いばかりで恐縮ですが・・・」。
私のレポートの・・・を送ってくれないか、という話。
「私も、買えよ、と言ったのですが・・・」なんて、苦笑交じり。
「いいですよ。送りますから」
宅ファイル便でお送りしました。

私のレポートは、時々「・・・不動産」というような方にも
お買い上げいただいています。恐縮至極。
これは、プロに読んでもらうようなシロモノではありません。
一般の方に、「不動産屋的にはどう考えるのか」という
視点とビジョンをお知らせするためのレポート。
だから、価格も数千円の範囲内にとどめています。
私も、いまだに広告屋としての企画書を書きますが、
その時にはもっと突っ込んだ内容で10万円以上をいただいています。

不動産市場を何年も観察しているような方は、セミプロです。
私のレポートを読む必要はありません。
あれはあくまでも初心者が失敗しないための基礎知識編ですから。

さて、今日はちょっと変わった趣向です。
このブログは「情報」を提供するのではなく「Vision」を展開している、
というのは先日の更新で書いた通りなのですが、
今日は珍しく情報提供的な内容にしましょう。

ずばり、都心エリアの大型開発で広告開始前の物件紹介。
●勝どき５丁目　Ｂ－１街区
www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/10/20lad200.htm

よく知られている計画。鹿島が主体です。1490戸。
いくらで出てくるか分かりませんが、基本的に「買い」です。
オリンピックでこの街は変わります。

●赤坂一丁目地区第一種市街地再開発事業
www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/shigaichi/saikaihatsu/akasaka.html

まあ、赤坂で330戸スケールですから、大きいですね。
湾岸なら600戸規模の事業費です。

●田町駅東口北地区土地区画整理事業
www.ur-net.go.jp/toshisaisei/urbanr/pdf/tamati.pdf

三井と伊藤忠などが主体。
883戸ですから、デカイ！

●三田小山町第３・第５地区
適当なHPがありません。
いわゆる麻布十番のC地区。
1400戸規模ですから、富久より大きいかもしれません。

●白金一丁目北
suumo.jp/journal/2013/06/19/46356/

1200戸規模だそうです。
なんで長谷工なのでしょうね？
しかし、長谷工はなぜかこのエリアに強いのです。

●浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業
www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/07/20m7a500.htm

530戸のスケールです。まあまあ大きい

●西新宿五丁目中央北地区
www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/nisisinjuk/saikaihatsu4-17.html

960戸ですから、大きい・・・でも、3丁目に比べれば子ども。

●西新宿三丁目西再開発
www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_05_00021.html

まだ計画段階といっていいでしょう。
でも2500戸です。バカでかい。
しかし、いつになることやら。

●春日・後楽園駅前再開発
www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/03/20m3e200.htm

今後の文京区の目玉ですね。
740戸スケールと言われています。

●目黒駅前地区市街地再開発
www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/07/20m7a600.htm

目黒駅前に920戸ですから、これはすごい！

●八幡山計画
blogs.yahoo.co.jp/guntosi/61324864.html

明大八幡山グラウンド跡地に住友不動産が1000戸を計画。
多分また、バカ高く出して何年もやるのでしょう。

とまあ、都心はこんなところです。
他にも、数百戸規模はいろいろあります。
大きな再開発というのは今後も増えそうです。
マンションデベ各社は、一斉に都心シフトに入っています。
郊外で大きな開発を仕掛ける事例は、ないとは言えませんが
大幅に減っていくとお思います。
まあ、時代の流れですね。

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