マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
再度、今はマンションの買い時ではない

オリンピック開催が決まってから、消費税論議が聞こえなくなりました。
これで、ほぼ予定通りの増税実施が決まったようなものですね。
そして、この連休が明けるとメディアの報道で
「湾岸エリアのモデルルームが盛況」「契約数が急増」「販売好調！」
みたいなのが多くなるのでしょう。
アベノミクスの株高が落ち着いてから、少し湿りがちだったので
マンション業界としては絶好のフォローですね。

昨日、あるユーザーさんに依頼されてある中古マンションの内覧に同行しました。
物件自体はそこそこいいもので「買ってもいいマンションですね」と
お話をさせていただいていたのですが、結局価格が折り合わなかったようです。
全体的に、中古マンションも都心エリアでは売主側が強気ですね。
つまり、実質的な値上がり傾向にあるのです。
この動きが、オリンピックによって湾岸エリアに波及しているのが現状。

足元の経済はどうでしょうか？
景況感はよくなりつつあると思います。
しかし、依然として庶民レベルにまでは及んでいません。
私も貧乏なままですし（笑）。
企業業績が回復すれば、いずれその果実が庶民にも及びます。
ただ、心配なのは来年4月の消費税増税。
そのあとに必ず反動減がやってくるからです。

最近、マンション購入の相談を受けると必ず申し上げるフレーズ。
「今は基本的に『買い時』ではありませんね。待てるのなら来年4月以降まで待ってください」
むしろ、「売り時」ではないかと思っています。
私のまわりのお金持ちたちは、ほとんどが売りに走っています。
彼らはお金の動きに敏感ですから、よくご存じです。
それで、売ったお金で次を買おうとするのですが、
条件に合った物件がなかなか見当たらない状態。
当たり前ですが、そういう物件は流通していません。
ましてやレインズなんかには出ませんから。

業界外の人はよく、レインズはプロが使うものだと思っていますが、
それはちょっと的外れです。
確かにプロが使うのですが、どちらかというと初心者向きですね。
ごくまれにレインズで仕入れができることもあるそうですが、
それだけに頼っていては仕事にならないそうです。

ただ、この前取材した15人くらいの再販を生業とする中堅企業では
「レインズ当番」という社員が2人いて、一日中レインズを見ているのだそうです。
それで、1ヵ月に1物件ずつ仕入れられれば上出来だとか。
「そんなやり方もあるのか」と、少し驚きました。

まあしかし、プロもアマも「買う」方は難しい時代に入りました。
ババを掴むのは簡単ですけどね（笑）。
この傾向は、申し上げた通り来年の春まで続きそうです。
今は慌てない、焦らないことが肝心ですね。

さて、またちょっとだけ脱線させてください。
オバマ君、とうとうロシアの口車に乗ってしまいましたね。
まあ、シリアに巡航ミサイル撃ち込んでも、
アメリカにはほとんどメリットはありません。
極端な話、シリアのことはシリア人に任せておけばいいのです。
北朝鮮のことは北朝鮮に任せているように。

困るのは、これを支那が誤解することです。
「アメリカは遠隔地での軍事行動をためらいだした・・・」
習近平君は、国内の権力闘争で相当に消耗しているようです。
バラバラになりがちな国内をまとめるために、
尖閣での武力行使に出てきたらどうなるのでしょうね？
早ければ、今年中にでも何か起こりそうですよ。
そうなれば、国内の株式市場は大暴落。
マンション市場も凍結状態になるのではないでしょうか。

これとは別に、韓国の経済もおかしくなっていますね。
インドやインドネシアも経済が陰りだしました。
支那はもとより「理財商品」という爆弾を抱えています。
だから、近々第二の「アジア金融危機」が起こりそうな気配も感じます。

オリンピック開催決定に浮かれている平和で能天気な日本。
でも、周辺の国々は軍事も経済も本当にきな臭いですね。
それを大多数の日本人は「大丈夫、何も起こらないさ」と
しごく呑気に構えています。
ハッキリ言って福島の放射能汚染水の問題なんて、どーにでもなる問題。
そんなことよりも、もっとすごい国難が周辺国から
押し寄せようとしていることに、もっと多くの日本人は
シビアな危機感を持つべきだと思います。
まあ、それを訴えるのは私の仕事ではありませんが（笑）。

レポートの更新情報です。

オリンピック開催に合わせて
「湾岸タワー総集編」をマイナーチェンジ。
先月更新したばかりなので大きくは変わっていません。
したがって、8月版をお読みいただいた方は
わざわざご購入いただく必要はありません。
「初めてお読みになる」あるいは
「1年ぶりで読みたい」といった方は、ご購入下さい。

スカイズタワー＆ガーデンやドゥ・トゥール、キャピタルゲートの資産価値を解説！
「湾岸タワー総集編」
価格　5,490円

■SKYZ TOWER＆GARDEN,■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス,■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,■CAPITAL　GATE　PLACE,■パークタワー東雲,■ブリリア有明スカイタワー,■ブリリア有明シティタワー, ■シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL,■パークタワー豊洲,■シティタワー有明,■ザ 湾岸タワー レックスガーデン,■勝どきビュータワー,以上の14物件を収録

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



オバマ君が支那にナメられるとどうなるか？

世の中、まだ五輪に沸いていますね。
でも、私が想像していたよりもおとなしい感じがします。
日本人はもっと騒ぐかと思いました。
まあ、それはいいとして。

天邪鬼な私は、あえて別の話題を取り上げます。
久しぶりに国際政治です。
五輪開催地決定のドサクサに紛れて・・・というか、
日本人から見るとそう見えるのですが（笑）。
非常に重要な動きがありました。
アメリカのオバマ大統領が「日和った」のです。
「日和った」というのはサヨク用語。
分かりやすく翻訳すると「ビビッて一歩引いた」感じでしょうか。
むかし付き合いのあった中核派の人々が良く使っていました（笑）。
でも、この間のオバマ君の動きはまさにこれ。「日和った」のです。

つい先週の初め頃まで、アメリカはシリアに対して
限定的な軍事行動をとる構えを示していました。
これに、イギリスとフランスが行動を共にする動きを示していました。
ところが、イギリスの議会が軍事行動に対して否認決議。
さらにアメリカ世論の60％が反対ということになりました。
そこでオバマ君は、自国議会に対して軍事行動への承認を求めたのです。
アメリカの場合、軍事行動を起こすのに議会の承認は不要です。
事後承認を求めなければなりませんが、ほとんどOK。
アメリカ人は一旦始まった戦争にはとやかく言いません。直後は。

しかし、オバマ君はあえて議会の承認を求めたのです。
これって「議会がOKしてくれなきゃやらないよ」という、
軍事行動を行わないための言い訳づくりでしかありません。
何とも珍妙なことになったものです。

そもそも、軍事行動と言っても沖合から巡航ミサイルを撃ち込むぐらいのこと。
有人の爆撃機が出動することさえ想定されていないと言います。
なぜなら、シリアの防空システムはかつてのイラクよりも精強だとか。
あのイスラエルを相手にしてきたのですから、それも頷けます。
しかし、巡航ミサイルだけですか？
巡航ミサイルって、1発おいくらか知っていますか？
約1億5千万円なんですって。
それで破壊できるシリアの兵器や建物が1億5千万円以下なら
損得としては赤字、ということになりますね。
まあ、戦争は損得だけではやらないものでしょうが。

「シリアの戦争が日本とどう関係があるのだ？」
そんなことをお考えの方もいるでしょう。実は大有りなのです。
別に、日本とシリアの関係において、ではありません。
シリアは日本と縁の薄い国。経済関係もほぼ無いはず。

アメリカがシリアに対して軍事行動を起こさない、となると、
これは支那とロシアのゴネ得、つまり外交的勝利ということになるのです。
現にそうなりつつあります。
逆に言えば、オバマ君は支那とロシアにゴネ得を許した、となります。
ということは、支那は今後アメリカをナメる、ということが予想されますね。
何といっても、オバマは戦争をやる、といってやらなかったのですから。

最近になって、尖閣諸島で支那の挑発が激しくなりました。
もし、発砲事件が起きて軍事的な衝突が懸念される事態になったら・・・
今までなら、アメリカの後ろ盾がしっかりと立っていました。
今はどうでしょう？
支那の軍隊が尖閣に強行上陸したとしたら、
オバマは軍事行動の承認を議会に求めるのでしょうか？

国際関係や外交というのは、表面にこにこしながら
テーブルの下で蹴りあいをしているようなものなのです。
一度「ナメられる」と、相手はどんどんエスカレートしていきます。
昔の支那が、帝国主義諸国に領土や権益を簒奪された基本構造は、
特に今に至るも変わらないといえます。
支那は尖閣を奪ったら、次に沖縄を要求してくるでしょう。
そこに正義はありません。まして友愛のような甘っちょろいものは皆無。

さて、「日和った」オバマ君は、今後支那とロシアにナメられます。
日本にとっては、非常に憂うべき事態です。
基本的に尖閣は「自分で守る」という気持ちでいかなければなりませんね。
今回、オリンピック開催でチームジャパンは見事な結束ぶりを示しました。

もし尖閣が支那に犯された時、日本はあの結束力を示せるでしょうか？
多分、大丈夫だと思います。

東日本大震災の時にも、日本人は見事な対応力を見せました。
アホなことをやって足を引っ張ったのは、むしろ菅直人の首相官邸。
大方の日本人は、粛々と自分のやるべきことをやりました。
これは、日本人の美質を何よりも強くあらわしています。
だからきっと尖閣が支那に犯されたら、世論は一つにまとまるはずです。

その時、心配なのが支那にいる日本人と日本企業。
何といっても無法国家ですからね。何が起こるか分かりません。
製造業の世界では今「中国撤退セミナー」というのが盛んだとか。
あんな所からは、人もアセットも根こそぎ引き上げるべきでしょう。
当の支那人でさえ「いつでも逃げられる」ように
家族と資産を海外に移しているのです。
そんなところからはサッサと引き揚げるべし。
今から投資するなどというのは、まさに愚の骨頂ですね。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。


2013/9/11 14:47 | ちょっと脱線 | Comments (0)

オリンピックは7年後、人生はあと50年

東京五輪が決まりましたね。
今日は急な原稿依頼と休み中にたまった相談に対応。
テレビ局から「請求書を出してください」という事務仕事。
レポートのプリント版を発送したりと、結構いろいろやりました。
お手伝いしているリーガル紛争も、私が窓口になっているので
文書を作ったり、チェックしたり・・・
月曜日はやることがたくさんあります。

かと思ったら、毎月10日が締め切りの原稿もあったり。
材料が送られてこないので「どうしたか」と問い合わせたら
ワンマン社長のプッツン事件が起こっていました、なんて(笑)。
五輪も騒がしいけど、人間世界は常にゴタゴタですね。

さて、みなさん五輪に踊っていますね。喜ばしいことです。
ただ、私は開催時にはもう60歳のちょい手前くらい。
会場に行くことはあるのでしょうか(笑)。
まだ、孫はできていないと思いますが。

これから、マンション市場も騒がしくなります。
「オリンピックが来るので、このマンションの価値は上がります」
モデルルームでは、こういうトークが頻発するでしょう。
でも、これは厳密にいうと宅建業法違反です。
値上がりする、というトークは勧誘に使えないのです。
みなさん、よく注意してくださいね。
そういうことをいうマンションは怪しいですよ。

オリンピックが開催されるのは、たかだか7年後です。
これからマンションを買う人は、あと何年生きるのでしょう？
30歳代だったら50年を想定しなければいけない時代です。
マンションを購入する判断材料としては、
オリンピック開催なんて少し弱いですね。

1964年のオリンピックで、東京は大きく変わりました。
でも2020年のオリンピックでは、さほど変わらないはず。
というのは、1964年はまだ敗戦後19年。
焼け跡からの復興途上。東京という街は膨張中。
でも2020年の東京は、かなりの成熟都市。
コンパクトシティ化の真っ最中と言っていいでしょう。
人口減少による様々な現象が顕著になっている最中でもあります。

だから、2020年の東京五輪は1964年のそれとは本質的に異なります。
サッカーのワールドカップの10倍くらいのイベントが開催されるようなもの。
日本の経済や都市形成に決定的な影響はもたらしません。
但し、部分的な波及効果はあり得ます。

かねがね私は言ってきました。
ここのところ、テレビ取材や依頼原稿書きでちょっと飽きた話。
テーマは東京五輪がマンション市場に与える影響・・・・
東京五輪で大きく変わるエリアは「晴海・勝どき」です。
不動産価格は上がるでしょう。マンションも値上がりします。
期待ほど発展しないのは「有明・豊洲」です。
オリンピックの競技会場になっても、銀座には近寄りません。
4つ目の島、5つ目の島であることに変わりない限り、埋め立て地の遠い島。

でも注目はされるので、マンションは売れます。
不動産価格も少しは上がるでしょう。
でも8年目以降はかなり悲観せざるを得ません。
だから、豊洲や有明のタワーマンションを、
このオリンピックブームでウカウカと買うべきではありません。
なぜなら、豊洲や有明のタワーマンションは、まるでオリンピック開催を
織り込んだかのように高く売られているからです。

それでも、これからのブームで売れるでしょう。
オリンピックが開催されるからといって、
豊洲や有明が山手線の内側に入ってくるわけではないのですけどね(笑)。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



タワーマンションの勝ち組＆負け組


ここにきて福島の汚染水問題が急浮上。
五輪招致が怪しくなってきていますね。
もしダメだったら、竹田会長の責任追及が始まりそうです。
しかし・・・私は春先から当確だと思っていたのですが・・・
困ったものです。まだ8日なってみないと分かりませんが。

日本は五輪五輪で騒いでいますが、世界でもっともホットな話題はシリア。
オバマは振り上げた拳を降ろし切れずに困っています。
しかし、世界の超大国アメリカが開戦するのに、
議会の承認を求めるなんて、聞いたことがありません。
ひょっとして、オバマはここ百年でもっとも弱っちい合衆国大統領？
このままでは、オバマのアメリカは世界から舐められます。
特に、支那はこのゴリ押しが通れば、アメリカを軽く見るようになるでしょう。
尖閣での武力挑発がますます強まると思いますね。
兼ねて私が書いているように、年内発火の可能性が高まると思います。

まあ、世界のことはそれくらいにして、足元の首都圏マンション市場。
株価が停滞していることで、かつての勢いがありません。
優良な物件が軒並み完売してしまった、ということも大きいのです。
ここのところは、ちょっと期待外れといって言っていいかもしれません。

そんな中で、突出した結果を出しているのが三井不動産レジデンシャル等の
キャピタルゲートプレイス（CAPITAL　GATE　PLACE）。
第1期で495戸のうち322戸をマジの即日完売した模様。
まもなく、完売してしまうでしょう。竣工は、なんと2年先。
ちょっと信じられませんが・・・この物件にはそれだけのパワーはあります。

そして、2番手でブッチギリそうなのが野村不動産等の
Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）。
どうやら、かなり市場に合わせた価格設定がなされている模様。
ハッキリ言って、キャピタルゲートよりも安いかもしれません。
そうなればもう、販売の高速進捗は間違いないところ。
いやはや、なんとも意外です。
この好調２物件のどちらにも三井と野村が名を連ねています。
三菱地所レジデンスは、ここのところちょっと冴えませんね。
住友不動産は、あいかわらず「我が道をゆく」スタイルだし。

意外なところでは、東池袋の「ブリリアタワー池袋」が超短期で完売。
販売戸数は322戸ですから、多くもありませんが少なくも無し。
豊島区庁舎と一体になっていることと、隈研吾のデザインが効きましたか。
坪単価も330万円。キャピタルゲートよりも安い？
こういうマーケティングをしっかりした物件は、やはり強いですね。

そんな中で、負け組になりそうなのが湾岸エリアの2物件。
スカイズ タワー＆ガーデンとザ・パークハウス晴海タワーズ。
この両物件とも、最寄駅からの遠さが最大のネックになっています。
不動産はやはり場所が命。立地で9割の価値が決まります。
タレントをキャラクターに起用しても、場所は変わりませんから。
スカイズは財閥4社＋野村、東急の6社。土地は東電。
ザ・パークハウス晴海タワーズは言わずと知れた三菱地所レジデンス。

この負け組2物件は、どうやら五輪を当て込んでいる節があります。
まあ、それがビジネスのやり方ですから構いはしません。
ただ、五輪が決まる前から「五輪価格」で売り出したことが、
現状の不振の原因となっています。
五輪が決まれば、今の価格でも売れるでしょう。
五輪が外れてしまったら・・・・悲惨なことになりそうです。

オリンピックを当てこんだのかどうか、有明エリアでは
大和ハウス工業が超高値で駅から遠いマンション用地を仕込みました。
一説によると2000戸規模だそうです。
そうでなくても、有明では住友不動産が1500戸のタワーを計画しています。
どちらも五輪を期待しているのでしょう。もしこなかったら・・・・
ああ、怖い。怖い！

オリンピックは8日朝に決まるそうです。
東京都は7日の夜からイベントを開催するとか。
なんだか、門外漢の私もドキドキしてきました。
決まる、という喜びよりも「もし決まらなかったら」という
恐怖感の方が強くなってきています。
4年前は全然そんなことを考えませんでしたが・・・・

最近、何度もテレビ局のインタビューに答えた内容ですが、
オリンピックが東京に決まったとしても、
マンション市場に与える影響は非常に限定的です。
選手村ができる晴海と隣接する勝どきエリアは資産価値が上昇。
競技会場となる有明エリアはマンション販売が好調に。
豊洲エリアもその好影響を受けるでしょう。中古市場も上向きます。
しかし、豊洲と有明は今でも実力以上に高いので、
今よりマンション価格が上がるとは考えにくいですね。
まあ、一時的に5％程度は上がるかもしれませんが、
すべてはオリンピックが終わるまでのこと。
中長期で見れば、過剰供給による資産劣化が心配されます。

買うならキャピタルゲートプレイス（CAPITAL　GATE　PLACE）
のように、資産価値が超といっていいほど安定した物件。
高値追求をしないTomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）も注目。
こんなことは私がほざかなくても、みなさんよくご存じですね。

レポートの更新情報

武蔵小杉エリアは駅徒歩1分の2つのタワーが完売。
追いかけるプラウドタワー武蔵小杉がまずます好調。
高値追求しそうな後発のシティタワー武蔵小杉の
価格政策が注目されています。

4musasipdf

「武蔵小杉」
価格　1,980円

■プラウドタワー武蔵小杉,■シティタワー武蔵小杉,■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート,■ローレルコート武蔵小杉今井仲町 以上の4物件を収録。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



保護中: ネットストーカーに名誉棄損されまくり、の巻

このコンテンツはパスワードで保護されています。表示するには以下にパスワードを入力してください:


2013/9/4 1:41 | エピソードいろいろ | コメントを読むにはパスワードを入力してください。