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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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価格3,590円
榊　淳司オフィシャルブログ
オリンピックは7年後、人生はあと50年

東京五輪が決まりましたね。
今日は急な原稿依頼と休み中にたまった相談に対応。
テレビ局から「請求書を出してください」という事務仕事。
レポートのプリント版を発送したりと、結構いろいろやりました。
お手伝いしているリーガル紛争も、私が窓口になっているので
文書を作ったり、チェックしたり・・・
月曜日はやることがたくさんあります。

かと思ったら、毎月10日が締め切りの原稿もあったり。
材料が送られてこないので「どうしたか」と問い合わせたら
ワンマン社長のプッツン事件が起こっていました、なんて(笑)。
五輪も騒がしいけど、人間世界は常にゴタゴタですね。

さて、みなさん五輪に踊っていますね。喜ばしいことです。
ただ、私は開催時にはもう60歳のちょい手前くらい。
会場に行くことはあるのでしょうか(笑)。
まだ、孫はできていないと思いますが。

これから、マンション市場も騒がしくなります。
「オリンピックが来るので、このマンションの価値は上がります」
モデルルームでは、こういうトークが頻発するでしょう。
でも、これは厳密にいうと宅建業法違反です。
値上がりする、というトークは勧誘に使えないのです。
みなさん、よく注意してくださいね。
そういうことをいうマンションは怪しいですよ。

オリンピックが開催されるのは、たかだか7年後です。
これからマンションを買う人は、あと何年生きるのでしょう？
30歳代だったら50年を想定しなければいけない時代です。
マンションを購入する判断材料としては、
オリンピック開催なんて少し弱いですね。

1964年のオリンピックで、東京は大きく変わりました。
でも2020年のオリンピックでは、さほど変わらないはず。
というのは、1964年はまだ敗戦後19年。
焼け跡からの復興途上。東京という街は膨張中。
でも2020年の東京は、かなりの成熟都市。
コンパクトシティ化の真っ最中と言っていいでしょう。
人口減少による様々な現象が顕著になっている最中でもあります。

だから、2020年の東京五輪は1964年のそれとは本質的に異なります。
サッカーのワールドカップの10倍くらいのイベントが開催されるようなもの。
日本の経済や都市形成に決定的な影響はもたらしません。
但し、部分的な波及効果はあり得ます。

かねがね私は言ってきました。
ここのところ、テレビ取材や依頼原稿書きでちょっと飽きた話。
テーマは東京五輪がマンション市場に与える影響・・・・
東京五輪で大きく変わるエリアは「晴海・勝どき」です。
不動産価格は上がるでしょう。マンションも値上がりします。
期待ほど発展しないのは「有明・豊洲」です。
オリンピックの競技会場になっても、銀座には近寄りません。
4つ目の島、5つ目の島であることに変わりない限り、埋め立て地の遠い島。

でも注目はされるので、マンションは売れます。
不動産価格も少しは上がるでしょう。
でも8年目以降はかなり悲観せざるを得ません。
だから、豊洲や有明のタワーマンションを、
このオリンピックブームでウカウカと買うべきではありません。
なぜなら、豊洲や有明のタワーマンションは、まるでオリンピック開催を
織り込んだかのように高く売られているからです。

それでも、これからのブームで売れるでしょう。
オリンピックが開催されるからといって、
豊洲や有明が山手線の内側に入ってくるわけではないのですけどね(笑)。

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タワーマンションの勝ち組＆負け組


ここにきて福島の汚染水問題が急浮上。
五輪招致が怪しくなってきていますね。
もしダメだったら、竹田会長の責任追及が始まりそうです。
しかし・・・私は春先から当確だと思っていたのですが・・・
困ったものです。まだ8日なってみないと分かりませんが。

日本は五輪五輪で騒いでいますが、世界でもっともホットな話題はシリア。
オバマは振り上げた拳を降ろし切れずに困っています。
しかし、世界の超大国アメリカが開戦するのに、
議会の承認を求めるなんて、聞いたことがありません。
ひょっとして、オバマはここ百年でもっとも弱っちい合衆国大統領？
このままでは、オバマのアメリカは世界から舐められます。
特に、支那はこのゴリ押しが通れば、アメリカを軽く見るようになるでしょう。
尖閣での武力挑発がますます強まると思いますね。
兼ねて私が書いているように、年内発火の可能性が高まると思います。

まあ、世界のことはそれくらいにして、足元の首都圏マンション市場。
株価が停滞していることで、かつての勢いがありません。
優良な物件が軒並み完売してしまった、ということも大きいのです。
ここのところは、ちょっと期待外れといって言っていいかもしれません。

そんな中で、突出した結果を出しているのが三井不動産レジデンシャル等の
キャピタルゲートプレイス（CAPITAL　GATE　PLACE）。
第1期で495戸のうち322戸をマジの即日完売した模様。
まもなく、完売してしまうでしょう。竣工は、なんと2年先。
ちょっと信じられませんが・・・この物件にはそれだけのパワーはあります。

そして、2番手でブッチギリそうなのが野村不動産等の
Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）。
どうやら、かなり市場に合わせた価格設定がなされている模様。
ハッキリ言って、キャピタルゲートよりも安いかもしれません。
そうなればもう、販売の高速進捗は間違いないところ。
いやはや、なんとも意外です。
この好調２物件のどちらにも三井と野村が名を連ねています。
三菱地所レジデンスは、ここのところちょっと冴えませんね。
住友不動産は、あいかわらず「我が道をゆく」スタイルだし。

意外なところでは、東池袋の「ブリリアタワー池袋」が超短期で完売。
販売戸数は322戸ですから、多くもありませんが少なくも無し。
豊島区庁舎と一体になっていることと、隈研吾のデザインが効きましたか。
坪単価も330万円。キャピタルゲートよりも安い？
こういうマーケティングをしっかりした物件は、やはり強いですね。

そんな中で、負け組になりそうなのが湾岸エリアの2物件。
スカイズ タワー＆ガーデンとザ・パークハウス晴海タワーズ。
この両物件とも、最寄駅からの遠さが最大のネックになっています。
不動産はやはり場所が命。立地で9割の価値が決まります。
タレントをキャラクターに起用しても、場所は変わりませんから。
スカイズは財閥4社＋野村、東急の6社。土地は東電。
ザ・パークハウス晴海タワーズは言わずと知れた三菱地所レジデンス。

この負け組2物件は、どうやら五輪を当て込んでいる節があります。
まあ、それがビジネスのやり方ですから構いはしません。
ただ、五輪が決まる前から「五輪価格」で売り出したことが、
現状の不振の原因となっています。
五輪が決まれば、今の価格でも売れるでしょう。
五輪が外れてしまったら・・・・悲惨なことになりそうです。

オリンピックを当てこんだのかどうか、有明エリアでは
大和ハウス工業が超高値で駅から遠いマンション用地を仕込みました。
一説によると2000戸規模だそうです。
そうでなくても、有明では住友不動産が1500戸のタワーを計画しています。
どちらも五輪を期待しているのでしょう。もしこなかったら・・・・
ああ、怖い。怖い！

オリンピックは8日朝に決まるそうです。
東京都は7日の夜からイベントを開催するとか。
なんだか、門外漢の私もドキドキしてきました。
決まる、という喜びよりも「もし決まらなかったら」という
恐怖感の方が強くなってきています。
4年前は全然そんなことを考えませんでしたが・・・・

最近、何度もテレビ局のインタビューに答えた内容ですが、
オリンピックが東京に決まったとしても、
マンション市場に与える影響は非常に限定的です。
選手村ができる晴海と隣接する勝どきエリアは資産価値が上昇。
競技会場となる有明エリアはマンション販売が好調に。
豊洲エリアもその好影響を受けるでしょう。中古市場も上向きます。
しかし、豊洲と有明は今でも実力以上に高いので、
今よりマンション価格が上がるとは考えにくいですね。
まあ、一時的に5％程度は上がるかもしれませんが、
すべてはオリンピックが終わるまでのこと。
中長期で見れば、過剰供給による資産劣化が心配されます。

買うならキャピタルゲートプレイス（CAPITAL　GATE　PLACE）
のように、資産価値が超といっていいほど安定した物件。
高値追求をしないTomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）も注目。
こんなことは私がほざかなくても、みなさんよくご存じですね。

レポートの更新情報

武蔵小杉エリアは駅徒歩1分の2つのタワーが完売。
追いかけるプラウドタワー武蔵小杉がまずます好調。
高値追求しそうな後発のシティタワー武蔵小杉の
価格政策が注目されています。

4musasipdf

「武蔵小杉」
価格　1,980円

■プラウドタワー武蔵小杉,■シティタワー武蔵小杉,■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート,■ローレルコート武蔵小杉今井仲町 以上の4物件を収録。

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保護中: ネットストーカーに名誉棄損されまくり、の巻

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2013/9/4 1:41 | エピソードいろいろ | コメントを読むにはパスワードを入力してください。

バリ島の不動産事情②　 5年で200％のリターン

インドネシアには「入国税」というのがあります。
１人25USドル。空港で現金払いです。
だから、成田で両替していきました。
しかし・・・自国の税金を他国通貨で払わせる、
というのも悲しい外貨稼ぎですね。
また「入国税」という発想も、さもしい感じがしました。

まあ、そんなことはいいのですが、バリ島にあるデンパサールの空港から
入国した場合25ドルは、全部ジャカルタの本国政府の収益となります。
バリ島には1ドルも入ってこないのです。
だから、地元の人々は少々不満に思っているそうです。

バリ島の産業は1が観光、２に観光、３，４がなくて５に農業。
この島の経済の8割以上は観光に依っているように思えます。
バリ人の1人当たりの年間収入は200万ルピアだとか。
日本円にすると2万円弱。これは、全島での話。
デンパサール周辺では、およそその10倍くらい。
つまり、観光業に関わっている人の収入はとても多いのです。

街を走っているスクーターの価格は、日本円でおよそ13万円。
つまり、年収の大半を使ってバイクを買っている人が多い、ということ。
そして、新しい車がビュンビュン走っています。
車の価格は日本とさほど変わりません。
やはり、これも観光業のもたらす富なのでしょう。

さて、今日はリースホールドの話をします。
外国人がバリで不動産を持つ場合、所有権（フリーホールド）には
厳しい制限がありますが、借地権（リースホールド）ならカンタン。
お金さえ払えばこの権利を手にすることができます。
期間はおよそ20年から30年。それに20年の延長特約を盛り込めます。
つまり、自分で住む分には十分な期間の排他的使用権を得られるのです。

前回記したように、バリの外国人たちの主役は白人です。
多くのヨーロッパ系の連中が、リースホールドでヴィラを持っています。
今、ヨーロッパは全体的に景気が悪いですね。
だから、ヨーロッパ系の人々がリースホールドのヴィラを売りに出しています。
いくつか紹介しましょうか。

まず、スミニャクにある白人所有（リースホールド）ヴィラ
●土地440㎡
●2ベッドルーム、築3年
●価格　32億9千万ルピア（2990万円）
●20年のリースホールド+20年の延長可能

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ここは1日25000円で観光客にレンタルできます。
場所がいいので稼働率は80％程度見込めるでしょう。
管理に20％のフィーが発生します。
まあ、年間500万円の収益が上がるとして、約16％のインカムゲイン。
5年ほどすると、価格自体が倍に上がるでしょうが
リース期間が短くなるので、せいぜい1.5倍で売却。
2500万円+1000万円で3500万円儲かる、ということになります。
その間、ルピアは下落するでしょうから、当然為替リスクがあります。
しかし、今3000万円の現金を払うと、5年後には為替リスクゼロで
トータル6500万円になって返ってくるわけですから、
投資効率というのは抜群ですね。

ロビン邸（スミニャク）
●土地220㎡
●2ベッドルーム
●価格　30万USドル
●15年のリースホールド+20年の延長可
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こちらは1日390ドルでレンタルできます。手数料20％。
稼働率60％で年間6万8千ドルの実収。利回り22％ですね。
5年後には相当の値上がりが期待できます。
ドルベースですから、2倍は無理でしょうが。

リチャード邸（スミニャク）
●土地　450㎡
●2ベッドルーム（ほぼ新築）
●価格　36万USドル
●19年のリースホールド+20年の延長可能

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一日のレンタルは300から400ドル。場所がいいですから。
こちらも同様に高い収益が期待できますね。

「そんなおいしい話があるわけないだろう」
普通の人はそう考えます。
しかし今、バリ島はバブルです。このバブル、しばらく続きます。
バリ島のバブルのいいところは、前回も書いたように
動いているお金がほとんどキャッシュであること。
そして、常に世界中の景気のいいところからキャッシュがやってくるところ。
今、ヨーロッパ経済は退潮気味で、景気のいい日本人と華人が来ています。
次はどこか分かりませんが、かつて資源バブルの時代は
ロシア人やオーストラリア人が来ていました。

さらにいいところは、まだバブルが4合目であること。
例えば、かつての平成バブルの時、多くの日本人はハワイやNYに
マンション（コンドミニアム）を買っていました。
日本にいながら、見もしないで買えたのです。
今のバリは、日本にいながらはほぼ買えません。
リースホールドなら、理論的には買えます。
フリーホールドは資格が要りますので、必ず現地で手続です。
だから、バブルも本格化していません。本番はこれからでしょう。

まだバブルが本番を迎えていないのには、いろいろ事情があります。
例えば、日本でバリの不動産を販売している業者がいないのです。
今度、私の友人がそれを始めようとしています。
私も、バリ不動産は有望な投資先だと考えています。
ただ、海外不動産への投資で頭を悩ますのは権利関係。

今回、知り合った中にN先生がいます。
同志社大学法学部の先輩。なんとインドネシアの弁護士資格を取得。
おそらく、日本人でこれを取った方は何人もいないでしょう。
インドネシア語で司法試験を受けるワケですから。
彼女が、我らが事実上の法律顧問です。
バリの日本人社会では、ある程度知られた存在のようです。

ここで紹介した物件は、約1週間前の情報です。
私が見た中で、とりわけおいしそうなのを選んでいます。
もし今から飛んで行っても、もう売れているかもしれません。
でも、ご安心ください。売りものは常にあります。
完成度は低いのですが、バリの不動産にも流通市場が形成されています。
主に白人を相手にしての市場ですが、英語さえ使えれば
ある程度は手を突っ込むことができるのです。
私は、その英語さえかなり不自由ですが、総合的な
コミュニケーション能力でカヴァーしています（笑）。
もし、ご興味があればご連絡をください。
信頼できる日本人の仲介業者をご紹介します。
ご連絡は通常の無料相談フォームからで結構です。

201310

さて、お知らせがいくつかあります。
まず、月刊誌「ZAITEN」10月号に記事を執筆。
テーマは「不動産　マンション販売に跋扈する“プロのクレーマー”」。
マンション内覧業者のことを少し書いたのですが、
「プロのクレーマー」と位置付けられてしまいました。
私はけっして批判的に紹介したわけではありません。

あと、レポートをいくつか最新情報化しました。

「中央区・総集編」
価格　8,690円
■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■CAPITAL GATE PLACE,■プレミスト日本橋浜町,■ザ・パークハウス 晴海タワーズクロノレジデンス,■ウィルレーナ日本橋三越前,■プレシス日本橋三越前セントル,■GREEN PARK 水天宮前,■パークホームズ人形町,■リビオレゾン人形町,■THE パームス日本橋小伝馬町ヴィサージュ,■プレシス日本橋三越前mimuro,■グレーシア日本橋馬喰町,■ブランズ日本橋茅場町,■パークリュクス日本橋,■エステムプラザ日本橋レジェンド,■アーリアシティ日本橋,■（仮称）グランスイート東日本橋三丁目,■パークリュクス銀座8 丁目mono,■インプレスト東京八丁堀,■オーベル明石町レジデンス,■ウィルローズ東京EAST,■リビオレゾン東銀座,■アデニウム東京八丁堀,■プレシス東京八丁堀,■イニシア築地,■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前キャピタルコート,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス月島駅前エアーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■セントラルレジデンス月島ステーションコート,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■オークプレイス月島,以上の35物件を収録。

「日本橋・銀座」
価格　5,690円
■ウィルレーナ日本橋三越前,■プレシス日本橋三越前セントル,■プレミスト日本橋浜町,■GREEN PARK 水天宮前,■パークホームズ人形町,■リビオレゾン人形町,■THE パームス日本橋小伝馬町ヴィサージュ,■プレシス日本橋三越前mimuro,■グレーシア日本橋馬喰町,■ブランズ日本橋茅場町,■パークリュクス日本橋,■エステムプラザ日本橋レジェンド,■アーリアシティ日本橋,■（仮称）グランスイート東日本橋三丁目,■パークリュクス銀座8丁目mono,■インプレスト東京八丁堀,■オーベル明石町レジデンス,■ウィルローズ東京EAST,■リビオレゾン東銀座,■アデニウム東京八丁堀,■プレシス東京八丁堀,■イニシア築地,以上の22物件を収録

「晴海・勝どき・月島」
価格　4,490円
■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前キャピタルコート,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス月島駅前エアーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス 晴海タワーズクロノレジデンス,■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■セントラルレジデンス月島ステーションコート,■CAPITAL GATE PLACE,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■オークプレイス月島,以上の13物件を収録。

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バリ島の不動産事情①　只今バブル4合目

実は月曜から昨日までバリ島に行っておりました。
バリ島は、私の想像以上に豊かなところでした。
もっとも、私はデンパサールの周辺をうろついて、
売出中のヴィラを⒛物件ほど見て回っただけでしたが(笑)。
現地三泊、機中一泊の弾丸不動産視察ツアー。
月曜日発の金曜日帰国という、超ハードスケジュール。
しかも、台湾経由。なんせ、貧乏ですから・・・

実はこの原稿も、日本時間30日午前２時のデンパサール空港。
チャイナエアが出発時間を勝手に45分も遅らせたおかげで、
あと2時間待ち。空港内でワイファイつなぎながら書きました。
しかし・・あの3日間しんどかった。
朝から晩までずーっと物件を見て回っていました。
こんな真面目でハードな海外出張は初めて。
というか、海外に出るのももう何年振りでしょう。
まあ、そんなことはいいとして・・

バリは豊かですよ。そして不動産はバブルの真っ最中。
まず、「どこが豊かなのか」から始めましょう。
バリ島で外国人が訪れるのは主に南部のデンパサール。
結構広いですよ。このエリアだけで123k㎡。
まだまだ道路が整備されていません。
それこそ、自然に市街地が広がった感じで、道路の伸び方がいかにも出鱈目。
それでけっこう渋滞するので、車での移動はやたらと時間がかかります。
高速道路はほとんど整備されていません。
片側2車線の道路さえ、主要なところだけ。
あとは普通車がすれ違える程度の片側1車線。
ちなみに日本と同じ左側通行。

そこにやたらとバイクが走っています。
バリ人の主要な移動手段はバイクと言っていいでしょう。
その主役は125ccのスクーター。
みな、お尻が吊り上がった同じデザイン。
なんと、走っているバイクの90%以上がせいぜい5年以内の新型。
さらに、車もボロボロの中古車なんてほとんど見かけません。
だいたいが、7，8年以内のモノですね。いや、ビックリしました。

Life is so sweet さんHPより

私は20数年前にジャカルタとジョグジャカルタに行ったことがあります。
その時の雰囲気と全然違いますね。
走っている車やバイクを見ていると、
「発展途上国」という臭いが極端に薄れています。
もちろん、立ち並ぶ建物などはまだまだアジアを感じさせます。

私が見て回ったのは、ヴィラと呼ばれる別荘みたいな戸建て住宅。
外国人が住むためのもっとも普及したスタイルの住宅でしょうか。
それが、デンパサールの街のあちこちに作られているのです。
実際のものを見ないと実感はわかないでしょうが・・・
土地の広さは300㎡から400㎡くらいが主流。建物は延べ床で200㎡前後。
敷地内には必ずといっていいほどプールがあります。
8m×3mくらいの大きさでしょうか。
泳ぐというより、昼間に体を冷やすために浮かぶ、という感じ。
2から3ベッドルーム。それぞれ、バスルームが付属します。
日本風に言えば12畳くらいの広さに十分なクローゼット。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

リビングはだいたいプールに向かって設置され、
扉で閉じないオープンスタイルのものが主流。
つまり、屋根があるだけで開けっぴろげになっているのです。
日本風に言うと、これでは容積に参入しなくていい、みたいな(笑)。
「スタッフルーム」といって、メードさんの部屋を設けたプランもあります。
メードさんの給料は月に1万円から2万円。
まあ、日本の普通の年金生活者でも雇えるレベル。

さて、ではこういうヴィラのお値段は・・・・
ここで、すこし複雑な説明をしなければいけません。
インドネシアは外国人の不動産取得に厳しい制限を課しています。
まず、日本でいう所有権を持つには「永住権」みたいなものを
取得しなければなりません。
これが普通の人にはなかなか困難。ただ55歳以上は取りやすい条件。
そういう条件をクリアするとか、あるいは現地人の名義を借りると
「フリーホールド」という所有権に近い形で所有できます。
このスタイルで前述のようなヴィラを取得するには、
場所にもよりますが、だいたい4千万円から5千万円かかります。

「そんなに高いの？」という声が聞こえてきそう。
でも、そういう値段でもジャンジャカ売れています。
誰が買っているかって？　もちろん外国人ですよ。
オーストラリアにヨーロッパ人が多いですね。
最近はチャイニーズ系も出てきました。
ジャカルタのお金持ちも買っているそうです。
日本人は10%前後で3番手くらいでしょうか。
少なくとも主流派ではなく少数派。

こういった物件は、猛烈な勢いで値上がりしています。
例えば、数年前にインドネシア人と結婚していた女性が、
「ちょっと高いけれど買っておこうか」といって
2000万円のヴィラを市内の中心地に買ったそうです。
まわりからは「高い」「高い」と言われました。
それが、先日2億円で売却できたとか。
もちろん、本人は大喜び。
でも、そんな話はゴロゴロあるようですね。

およそ25年前に日本が経験したバブルと同じような現象が、
今まさにバリ島で起こっているのです。
「そんなバブル、すぐに弾けるよ」
多くの人はそう思うでしょう。
でも、今回私はバリに実際行ってみて、私はそう思いません。
今はバブルの4合目くらいです。
まだ頂上には達していません。
数年後に頂上まで登りきる可能性はあります。
しかし、日本のようにバブルが弾けて
不動産価格が大暴落することはないでしょう。
それは、数年の調整はあり得ます。
でも、そのあと再び次の上昇期が始まるのではないでしょうか？

その理由はいくつかあります。
まず四半世紀前の日本のバブルは借金で土地と株を買いあさるスタイル。
予定通りに資産価値が上昇したり収益が得られないとたちまち破綻。
借金を返すため売りに走らなければなりません。
だから、価格が暴落するのです。

今、バリで起こっている不動産バブルは、投機の側面もありますが、
7-8割は実需によるものと思われます。
あるいは、実際の収益に裏打ちされたものです。
そして、日本の平成バブルやアメリカのサブプライム、
支那のシャドーバンキングと違って借金による購入はほとんどありません。

つまり、平成バブルやサブプライムが信用を元とした仮需中心の
「トラストバブル」だとすると、今バリで起こっているのは
実需による現金取引を基本とする「キャッシュバブル」。
売れなくなっても、一斉にウリに走るような現象は起きないのです。

さて、長くなるので今日はこれくらいに。
次回は日本でいう「借地権」にあたる「リースホールド」と、
その目を見張る収益性について書きます。
『バリの話なんかいいよ』という方は、スルーにしてください。

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