マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
10年で売るのなら郊外のマンションは買わない方がいい

先週の金曜日、とある会社さんの決起大会（何を決起するのかよう分かりませんが）に呼ばれて、数年ぶりに屋形船に乗りました。
まあ、それはそれで楽しかったのですが・・・・
偶然まわりに座った方とお話ししている内に、
その会社の社長さんがビールを継ぎに来られました。

「この人、本当はね・・・なことをなさっている人なんですよ」
と、私の正体をバラしてしまったのです。
そこから「エエ・・・今、家は買った方がいいのですか？」
という質問大会。まるでミニセミナーみたいになりました（笑）。

地方都市から東京支社へ転勤でやって来た30代前半のパパ。
「今、10万円の家賃を払っているのですが・・・」
まわりの同年代でマンションを買っている人が多いそうなのです。
「そんなにお金もたまらないから、今のうち買っておけば・・・」
という、典型的な一次需要パターンですね。
ちょっと前なら千葉埼玉まで行かないと買えなかったのが、
今では足立区や墨田区の端っこなら買えそうな物件が・・・。

「同じ金額なら、家賃よりもローンを払いたい」
確かにその気持ちも分かります。
家賃はいくら払っても自分のものになりません。
ローンなら、いつかは自分の完全な所有物になります。
でも、それは多分35年先のことですね。
35年先、日本はいったいどうなっていると思いますか？
人口は9500万人くらいに減って、老人ばかり。
私は生きていればその主役層。後期高齢者です。
そして、鉄筋コンクリートで作られたマンションは
そのへんでゴロゴロ余っているはずです。
何とも恐ろしい情景ではないですか。

郊外にできた中途半端なニュータウンは廃墟でしょうね。
でも、東京の中心地の情景は今とさほど変わらないでしょう。
ただ、歩いている人間の平均年齢は上がっていると思います。
また、今よりももっと外国人が多くなっていそうです。

日本という国は、いまでも年間80万戸の住宅を作っています。
取り壊している家もあるでしょうから、
このうち7割くらいが純増としても50万戸以上。
今年、国土交通省から空家率というのが発表されます。
5年前は約13％でした。それがどれくらい増えているのか・・・
下手をすれば20％近くまで上昇しているはずです。
35年後は40％近になっていてもなんら不思議はありません。
つまり、日本国中が老朽住宅だらけ。
ちょっと家賃を払えばかなり広い家に住めると思いますよ。
多分、築35年くらいの・・・つまり、今建てている住宅。

だから今のような時代、家を借りるのではなく所有することは、
価値が低下しそうな資産に投資することに他なりません。
つまりは、リスクを背負いこむのと同じ。
もちろん、悪いことばかりではありません。
家を買うということは「そこに住める」という大きなメリットがあります。
住むことに対して対価を払う、という気持ちで買うのは健全。
前述のパパ君も、東京に永住するつもりなら買った方がいいでしょう。
でも「いつかは出身地に帰る」「10年後には売る」というのなら
あまり大きなリスクを背負わない方がいいと思います。
ましてや、「その時は売れば何とかなる」と考えない方がいいでしょう。
港区の真ん中に買うのなら話は別ですが。

本日(6月17日)は、株価が少し上がりました。
しかし、経済の先行きにはまだ不透明感が残っています。
企業業績は全般的には回復していそうですが、まだ力強さは感じません。
であるにもかかわらず、物価は少し上昇しそうです。
何よりも、消費税とともに上がります。
そうなると、経済法則によって金利も上がってしまうのです。

この「金利上昇」というのは、住宅業界にとってかなり厄介。
というのは、購入者の負担は増えるので、物件価格が上がったのと同じ。
価格が上がれば当然売れにくくなります。
それに加えて、来年4月には消費税増税。
ダブルパンチを喰らってしまいます。

ただ、少しフォローの風も吹きます。
住宅ローン控除の拡大と、個人所得の伸張？？
後者が来れば、多少の金利上昇はリカバーできるでしょう。
ただ、そんなにうまくいくかどうかは分かりません。
今の安倍政権はどうやら官僚のいいなり。
大胆な規制緩和をともなった成長戦略は取れないでしょう。
来年度は予算規模も縮小されるはず。

どうやらアベノミクスは「期待」段階を終えて
「実行」期に入ったのに、今のところタマ不足と言ったところ。
しばらくは都議選と参院選で経済はほっとかれるでしょう。
しかし、秋に発表されるという成長戦略第2弾が前回通りスカに終われば、
安倍政権はかなりの不信感を持たれるはずです。

そうでなくても、支那経済の失速という不安があります。
支那国内の情勢が不安になれば、尖閣でさらなる挑発を仕掛けてくる
可能性もゼロではないと思います。
あの支那が、このまま尖閣を「棚上げ」するとは思えません。
何よりもそれでは面子が立たないし、習君も突き上げられるでしょう。
まあ、なるべくおとなしくしていて欲しいけど（笑）。

現状、マンション市場はちょっと落ち着いた感じ。
今後は、先に書いた「9月需要」のあるなしに注目。
そして、この夏以降に出ている「新価格」物件の動向。
さらには9月のオリンピック決定と市場への影響。
そして本命は消費税増税の成否。
マンション市場にはまだまだ大波小波が待っています。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



タワービュータワー、「DEUX TOURS CANAL&SPA （ドゥ・トゥール）」

本日は6月14日金曜日。
今日販売されている夕刊フジに私の連載コラムが載っています。
まず、その中の一節を引用します。

タワマンというのは都心の限られた土地を有効活用するために「仕方なく」建てられる集合住宅と考えるべきだ。いわば「鬼っ子」、あるいは「必要悪」みたいな存在なのである。

タワマンとは言わずと知れたタワーマンション。
このブログはもう5年もやっていて、タワマンのことは何度も書いています。
「またか」と思われる方はスルーしてください。
あと、本日夕刊フジを買っていただかなくても日曜日には
公式サイトzakzakでお読みいただけます。
まあ、買っていただいた方が嬉しいのですが（笑）。

さて、タワーマンションの唯一のメリットは眺望と開放感です。
それが無ければタワーマンションの魅力は半減以下になります。
管理費と修繕積立金が高い、ただのノッポなマンションですね。

つい最近、住友不動産が東京都中央区晴海3丁目につくる
「DEUX TOURS CANAL&SPA （ドゥ・トゥール）」という
タワーマンションのオフィシャルページが公開されました。
地下鉄大江戸線の「勝どき」駅から徒歩9分です。
ちょっと駅から遠いですね。
でもザ・パークハウス晴海タワーズよりかはかなり近いと思います。

そして、オリンピックが開催されると選手村になる4丁目、5丁目とは隣接。
したがって、非常に将来性の開けた場所です。
ロケーション的にはタワーマンションを建てるのも
「仕方がないな」と思える場所ですね。

ところが・・・この「DEUX TOURS CANAL&SPA （ドゥ・トゥール）には
大きな欠陥があります。
それは、タワーの唯一のメリットである「眺望と開放感」が
著しく阻害されていると思われるのです。
なぜなら、まわりはタワーだらけ。
現在すでにあるだけでもかなりのもの。

運河を挟んでほぼ真西に58階建てのザ・東京タワーズが2棟。
真北には勝どきビュータワーが55階建て。まだ販売中。
勝どき5丁目では53階建てのタワー計画もあり。
北東側は公団の賃貸タワー、さらにトリトンスクエアのビル群。
その向こうでは53階建ての
「CAPITAL GATE PLACE キャピタルゲートプレイス」が建設中。
ほぼ真東には「ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス」と「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス」が共に49階建て。
その他にも三井のタワーマンション計画もあります。
南東側20メートル先にはURの33階建てタワーの計画。
南側はほぼ「選手村」になる予定ですが、
どのような建物ができるのか詳細は不明。
そして、その向こうは有明のブリリア3兄弟他2本のタワー。
まあ、唯一空いているのは南西側ですね。
レインボーブリッジが見えるかもしれません。

しかし、そのうち豊海町あたりにタワーマンションを作るなどという
無謀な計画が始まるかもしれません。
何といってもこのエリアは東京の中でもっとも将来性があるところ。
駅徒歩10分を超えた場所でもデベロッパーは
マンションの開発事業に乗り出す可能性があります。
現に「ザ・パークハウス 晴海タワー」や三井の計画は徒歩10分以上です。

そう考えると、この「DEUX TOURS CANAL&SPA （ドゥ・トゥール）」からの視界はますます狭まりますね。
現在、物件のオフィシャルページにはほとんど情報がありません。
しかし「DEUX TOURS CANAL&SPA 」という名前からして
温浴施設を作ることは確実でしょうね。
管理費が高くなりますよ。それこそ毎月温泉に行けるくらい。
また住宅は1450戸でSOHOが216区画。
こういうのも他には見られませんね。SOHOって何でしょう？

この事業、売主は住友不動産の単独です。
きっとマンション部分の平均坪単価は300万円を超えるでしょうね。
「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス」の
デビュー時が270万円台ですから、それより安くなるとは思えません。
オリンピック開催というフォローの風も吹いてくるでしょうから。

しかし、見渡す限りタワーマンションだらけ、
という場所にさらに52階建てのタワーが2棟。
ちょっとゲンナリしますね。
夕刊フジにも書きましたが、この国はここ20年くらいずっと
「タワーマンションブーム」という状態です。
何とかと煙は高いとこに昇りたがることを考えれば、
仕方ないとは思いますが、早く覚めて欲しいですね。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

参考レポート

湾岸タワー総集編
「晴海・勝どき・月島／豊洲・有明・東雲」
価格　5,490円

勝どきビュータワー
ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽ晴海ﾀﾜｰｽﾞｸﾛﾉﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
CAPITAL GATE PLACE
SKYZ TOWER＆GARDEN
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL
パークタワー豊洲
シティタワー有明
ブリリア有明スカイタワー
ブリリア有明シティタワー
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
プラウドタワー東雲キャナルコート
パークタワー東雲



マンション市場に9月需要はやってくるか？

先日、親しくしているデベ社員から久方ぶりに電話がありました。
ひとしきり業界の情況を話した後「ところで、本題なんですが・・・」
なんと、自分が買おうとしているマンションについてのご相談。
「・・・・・の物件、どうしてこんなに安いのでしょうね？」
思わず笑いそうになってしまいました。
もちろん、あとで調べてキチンとメールしておきましたが（笑）。
まあ餅は餅屋と言っても、自分が当事者になったら不安になる？
それは高い買い物ですから仕方ないと思います。

ところで、評者には「ポジショントーク」という禁忌があります。
つまり、自分のポジションを擁護するために客観めかしての発言。
それって、他人にとってはあまり参考になりません。
そういう時は「私はこの立場だから」とことわるべきでしょうね。

さいわい、そのデベ君の検討物件に対して私は何の利害関係も無し。
というか、私はほぼすべてのマンションに利害関係はありません。
私のような仕事をしている者は、逆にそれがあっては困るのです。
ただ、マクロな話で地価は下がるよりも上がって欲しいと思います。
でも、思ったようには上がりませんね。
今年は最後のチャンスかと思ったのですが・・・もう少し見守りましょう。

景気が本当に回復すれば、マンション市場も上向きます。
景気が回復するには、株価が騰がることが必要条件。
そして十分条件である個人所得の伸びが加わると本物。
ところが、その株価がここのところさえない展開。
ヘッジファンドの暗躍等が伝えられますが、もっとも効いたのは
先日発表された成長戦略のインパクトのなさでしょう。

上流な人々と付き合いのある知り合いの某氏が、
最近何人かの財務官僚と話す機会があったそうです。
「我々のいうことを聞く政権は長続きするが、逆らうと短命に終わる。それに、我々を敵に回したら何もできない」
と、連中は嘯いていたそうです。
何だか驕り高ぶった発言ですね。
まるで自分たちがこの国を支配している、みたいな。
まあ、実質的にはそうなのですが（笑）。

しかし、ちょっと腹が立ちます。
だって、財務官僚に騙されて内閣と政権を崩壊させてまで
消費税の増税法案を通した野田内閣が哀れではないですか。
もっとも、野田君は財務官僚から未だに評価が高いとか。
そりゃそうでしょう。悲願の増税を実現させたのだから。
でも、残念ながら日本は民主主義の国です。
財務官僚の評価が高くても、国民に見放されたら政治家はお終い。
そういう意味で舛添さんの引退は残念です。有能だったのに。

さて、今の安倍さんです。
株価をドカンと上げる方法があります。
それもいたってカンタン。そいでもってみんな大喜び。
きっと景気が良くなって来年は給料も増えます。
それは何かというと、言わずと知れた消費税据え置き。
今の時点で「据え置きます」とやっちゃえば、
翌日の株価が500円以上騰がることを請け合いますぜ。
でなくても、少なくとも9月までには判断すべきでしょう。
そうなれば株価は年内2万円。今度こそバブルがホンモノに（笑）。

しかし、先日の成長戦略を見ているとそれはまずないと思いました。
だって、あれってほとんど内容のない官僚の作文ですもの。
つまり、安倍さんは財務省や各省庁の言いなりになっているのです。
市場はそれを知っているから、景気回復に自信が持てない。
だから、ちょっと上がったらすぐに売って利益確定。
アメリカのヘッジファンドはそこを見透かして売りを仕掛けています。
よくないですね、この悪循環。

マンション市場は落ち着いてきました。
どうやら、株長者の需要が一巡した観があります。
もう一度株価が15000円に達するようだと、ブーム再到来？
でも、今の動きを見ているとしばらくそれもなさそう。

で・・・このあとの注目は、「9月需要」がどの程度か？
9月末までに契約すれば、引渡しが来年4月以降でも消費税は5％。
だから、2年先に竣工するような物件でも、
この6月から7月の「販売開始」を睨んで動いています。
もっとも注目されるのはTomihisa Cross(富久クロス)と
SKYZ TOWER&GARDEN(スカイズ タワー＆ガーデン)です。

富久クロスの方は、販売時期が「9月上旬」となっています。
本当にそこで仕掛けるのでしょうか？　やや疑問。
スカイズ タワー＆ガーデンは「6月下旬」。
ここでやるのなら、そろそろスケジュールが発表になるはず。
なんだか、7月にズレこみそうな感じもします。

というのは、ここにきて漏れ聞こえてくるデベの発言は
なんだか弱気なものが多くなりましたから（笑）。
富久クロスは坪単価350万という声もありますが、
実際のところはまだよく分かりません。
野村不動産はマーケット感覚が非常に明敏なことで知られます。
そしてここ2，3年は「無理をしない」スタンスです。
まあ、いくらになるのか楽しみに待ちましょう。

スカイズ タワー＆ガーデンは、今のままではほぼ失速でしょうね。
もし、第1期300戸くらいが即日完売したらバブルは本物です（笑）。
坪単価は250万円台と言われていますが、グロスで6千7千万円あたり。
そこって年収1500万円前後だから、かなり中途半端。
稼ぐ奴は軽く2000万円を超えますから8千万以上の都心寄りへ流れます。
6千7千万の湾岸、駅から遠い物件は・・もっとも需要層が薄いと思います。
大量集客は必ずしも販売好調へとはつながらないのです。

かつて「プラウド新浦安」というミニバブル物件が
おそらく2万組以上を集めながら733戸を売るのに何年もかかりました。
スカイズ タワー＆ガーデンもその軌跡を辿りそうな気がします。
まあ、オリンピックが来れば少し足が早まるでしょうが。
それでも、ここまでマーケットアウトすれば竣工までの完売は無理でしょう。

さて、この2物件の他にも「9月需要」を睨んだ物件が目白押し。
ところが、ここにきて長期金利が上昇の気配。
日銀の黒田君も相当頭を悩ましていそうですが、
固定金利オペという伝家の宝刀はまだ抜いていません。
しかし、長期金利の上昇は確実にマンション市場を冷やします。
だって、マンションの価格が上がるのと同じですから。
また、高額ユーザーになればなるほど金利上昇には敏感。
「9月需要」はデベが期待するほど盛り上がらない
可能性が高いのではないでしょうか？
まあ、今後の株価や金利動向に大きく左右されますが。

参考レポート東京のタワーマンション
全解説51物件
価格　12,900円

アークヒルズ仙石山レジデンスー
アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
大江戸タワーレジデンス
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
（仮称）京成曳舟駅前東第三地区再開発
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・山王タワー
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
品川タワーレジデンス
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
Tomihisa Cross
パークシティ大崎
パークタワー板橋
パークタワー山王
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
プラウドタワー大泉学園
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウドタワー千代田富士見ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ブランズタワー文京小日向
ブリリア有明シティタワー
ブリリア有明スカイタワー
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



平均年収で買えるマンションは・・・・

一生に一度は「家を買わなきゃ」というのは、
日本人一般に共通する脅迫概念でしょうか。
それは、もっていないよりも持っていた方がいいでしょう。
でも、ローンの重圧に苦しみながら持家に住んでいても
それほど「持家感」は味わえないと思うのですが。

ここのところ寄せられる相談で多いのは、やはり
「10年後に売却する予定」「定年までの00年住んで、あとは田舎へ」
といった「期間限定」でマンションを買いたい、という方々。
もちろん、買ったマンションは00年後にできるだけ高く売りたい。
だから、もっとも高く売れるマンションは・・・・という発想。

それだったら港区の駅徒歩5分以内に買うのが一番。
予算が足りない、というのなら中古にするか文京区へ。
探せば新築で坪250万円くらいから、
中古なら200万円そこそこでも見つかりますよ、
という記事を書いて夕刊フジの一面に載せてもらったら、
その日に「馬券は経費と認める」判決があって、半日天下。
まあ、これは余計な話ですね。

そもそも、家を買わなきゃいけないということはないはず。
家には限りませんが、何もののあの世には持っていけません。
子どもに残したいのなら、その子が住みたい場所に買ってあげないと
自分が死んだあとで売っぱらわれます。
たいていの子どもは、手間暇かかる不動産よりも
現金を残してくれた方が嬉しいでしょう。
住宅が不足していた時代は、親が家を残してくれるとありがたいもの。
でも、こんなに住宅が余っていて贅沢いわなかや「どこにでも住める」世の中。
例えば、サザエさんとマスオさんが郊外都市のマンションを買って
タラちゃんを育てたとしても、社会人になったタラオ君は
そんな家よりも便利な都心に住みたがるでしょう。
と、これは「磯野家のマイホーム戦略」で書いた話。

アメリカでは、住宅の価格が回復基調にあるそうな。
それは景気を推し量る重要なバロメーターのようですね。
ここのところ、夜中にアメリカのヤフーファイナンスを眺めていると
アチラのいろいろな経済ニュースを見つけてしまいます。
けっこう住宅関連の話題も多いのですよ。
酔っていて英語を読むのが面倒臭いときは、翻訳ボタンをポチ。
あのヘンテコな日本語を読み下しながら意味を推測（笑）。

アメリカという国は、日本と違って基本的に経済は成長しています。
人口も移民が流入する分増えています。
だから、住宅は常に不足気味ではないでしょうか？
ところが、中堅所得者の層は年々薄くなっているそうです。
そのあたりは日本と似ていなくもないですね。
住宅市場を支えているのは、何を隠そう「普通の人」。
つまり中間層。英語で言えば「ミドルクラス」でしょうか。

平成23年度、日本のサラリーマンの平均年収は409万円だそうです。
しかし、年収400万円では2000万円台の家しか買えません。
地方都市ならそれでも十分ですが、東京圏の場合はちょっと無理目。
新築マンションを買うには、かなりの郊外になってしまいます。
まあ、23区内でもないことはありませんが。

今回、埼玉県のマンションレポートを更新しました。
「近郊エリア」は激しい競争になっています。
浦和で競合していたプラウドとパークシティは共に完売。
場所はまずまずだけど、もめ事が多かった「浦和常盤 ザ・レジデンス」。
価格は強気で出してきたけど、資産価値はちょっと・・・・
面白い、といっては語弊がありますが・・・戸田周辺。
「オハナ 北戸田ガーデニア」なんていう価格破壊物件も登場。
「北戸田ファーストゲートタワー」も駅前タワーの割には安い！
長谷工プロジェクト「グランシンフォニア」は923戸のスケール。
相変わらずKYな住友不動産は「シティテラス戸田公園」。

本当の「郊外」へ行ってみましょう。
無謀な供給ともいえる「パークホームズLaLa新三郷」は苦戦模様。
地元民が喜んで買っているのが「シティタワー上尾駅前」。
どうして上尾みたいなところでタワーに住みたがるのか不思議。
そして、まさに平均年収で買えそうなのが野村不動産の
「オハナ ふじみ野上野台ブロッサム」ですね。
（仮）太陽光“カガヤキ”PROJECT（レーベン東鷲宮Ⅲ）に至っては
呆れてモノも言えません、状態。

その他にも、200戸以上の大規模マンションについて
「遠慮会釈なく」私の考えを盛り込みました。

saitamapdf
オハナふじみ野が新登場、浦和常盤ザ・レジデンスは・・
埼玉県の大規模マンション全17物件
価格　3,290円

シティテラス戸田公園
オハナ ふじみ野上野台ブロッサム
志木の杜テラス
パークホームズLaLa新三郷
グランドミッドタワーズ大宮
グローリオ越谷ステーションタワー
グランシンフォニア
シティタワーさいたま新都心
シティテラス大宮宮原
仮）太陽光“カガヤキ”PROJECT（レーベン東鷲宮Ⅲ）
サウスゲートタワー川口
シティタワー上尾駅前
北戸田ファーストゲートタワー
グランアルト越谷レイクタウン
浦和常盤 ザ・レジデンス
オハナ 北戸田ガーデニア
ザ・パークハウス 所沢

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



千葉エリアのマンション市場、ただ今停滞中


しかしまあ、今日も株価は荒っぽい動きでした。
今、日本株を売買しているのは海外投資家とデイトレーダーで
大半らしいですから、投資というよりも投機市場と化していますね。
まあ、株というのはギャンブルみたいなものですから仕方のないこと。
でも、これがマンション市場と微妙にリンクしているので見過ごせません。

どうやら、株高による高級マンション需要は一巡した気配があります。
つまり、「買うべき人は一通り買ってしまった」という状態。
デベの関係者に取材すると、そんな風に思えます。

不動産の高騰というのは、よく「時計回り」だと言われます。
まず、東京の都心からはじまります。最初は、赤坂や青山あたり。
そして中央区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区を経て神奈川へ。
川崎、横浜といくと、今度は北上。中央線沿線から埼玉へ。
浦和や大宮あたりが上がり始めると、次は千葉。
下がる時はこの逆。千葉から始まります。

今回のミニミニバブルは東京の都心から始まって
やっと多摩川を越えて武蔵小杉で停まっています（笑）。
郊外型の物件は、この春先ちょっとだけ動きましたがそれでお終い。
特に千葉が一番ひどい状態ではないかと思います。

ハッキリ言ってしまうと、「プラウド船橋」のひとり勝ち。
他物件は全部「負け」といってもいいくらい。
特に稲毛から新検見川のあたりは「ザ・パークハウス 新検見川」と
「ウェリス稲毛」、「パークホームズ稲毛小仲台」という
３物件の大規模マンションが競合状態。
このあたりは「プラウド稲毛」という大規模が2年ほど前に
周辺の需要をすっかり刈り取ったばかり。
「お魚さんいない状態」なのに大網を三つも掛けようとしています。

さらに悲惨なのが海浜幕張。あの幕張ベイタウンです。
現在「幕張アクアテラス」と「幕張ベイタウン グリーナ」という
２つの大規模マンションが販売中なのですが・・・
アクアテラスは築3年が過ぎました。グリーナは14年2月竣工予定。
駅から遠いのです。アクアテラスは20分。グリーナでも17分。
しかも、ともに借地権販売。ベイタウンはみんなそうですが。

幕張ベイタウンというのは、震災後のマンション価格下落が
もっとも激しい所ではないかと私は見ています。
実際の被害が酷かったのは幕張ベイタウンよりも新浦安だったのですが、
なぜかマンションの値段は幕張の方が下がっています。
理由はよく分かりません。新浦安もそのうちもっと下がるはずです。

現在、駅から徒歩15分程度の築10年モノの相場観は坪120万円。
調べてみると、山のように「売り」物件があります。
5，6年前まで「パティオスは値下がりしない」という伝説がありました。
初期の頃（20年くらい前）のパティオスは、新築の売り出し価格が
だいたい坪単価180万円台だったという記憶があります。
「駅から徒歩16分、借地権で180万円かよ」といったものです。
でも、順調に売れていきました。

17，8年くらい前、「打瀬小学校のレベルは千葉県で一番」なんてことになり
高偏差値なサラリーマンさんがどっとベイタウンをめざしました。
渋谷学園幕張校（シブマク）は今や開成と並ぶ超進学校。
そういうことを知り「何が何でもベイタウンに住みたい」という
頭のいい方がどんどん集まってきました。
だから、中古の売り物件でもすぐに買い手が付きました。
5，6年前までは築10年超でも160から170万円で売れたりしていたのです。
ところが、今や120万円になってしまいました。この凋落ぶり。

そして、新築マンションがにわかに売れなくなりました。
前述の「幕張アクアテラス」と「幕張ベイタウン グリーナ」の
販売不振が今の幕張ベイタウンの現状を語っていますね。
結局、幕張ベイタウンが輝いて見えたのは
街ができ始めて5年から15年くらいの間。
今後、再び輝くためには何かの仕掛けが必要です。
もし、もう一度地震がやってきて液状化すればそこでお終い。
そういう点では新浦安や江東区の湾岸地区とともに
地震による資産価値劣化リスクの高いエリアではあります。

アベノミクスは先行きが若干怪しくなってきましたが、
千葉エリアでマンションが売れだすのは早くて1年先。
つまり、千葉都民の個人所得が増えなければ勢いが付きません。
もしこのまま景気が先折れしてしまうと、それもなし。

私としては、今後千葉ではなるべく新築マンションを
「買わない方がいい」と思います。
もし買いたいのなら、築10年以上の安い中古にすべきですね。
新築マンションを買うと、概ね10年で半分に価値が下がるのが千葉です。

私のレポートでも、前回の更新から4カ月を経て、
完売していたのは1物件のみ。
これは東京や神奈川、埼玉と比べても著しく低レベル。
それだけ「売れていない」といえます。

もし今、千葉エリアで新築マンションの購入を検討しているのなら
私がこの20物件に対してどう考えているのか、参考にしてください。
お値段もかなりお手ごろに設定しています。

tibarepo

プラウド船橋は絶好調、パークホームズ稲毛小仲台登場
千葉エリアの大規模マンション
全20物件の徹底分析
価格　3,290円

ザ・パークハウス 新検見川
グランドターミナルタワー本八幡
ユトリシア
パークシティ柏の葉キャンパス2 番街
ヴェレーナシティ 行徳
プラウド船橋
グランソシア船橋芽吹の杜
グランスイートブルー
シティテラス南行徳
パークタワー八千代緑が丘
シティテラスおおたかの森ステーションコート
幕張アクアテラス
プラウド新浦安パームコート
ビオ・ウイング ユーカリが丘
ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー
サングランデ印西牧の原ドアシティ
オーベルグランディオ柏
パークホームズ稲毛小仲台
幕張ベイタウン グリーナ
ウェリス稲毛

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。