マンションレポート最新情報　【全て見る】
「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

価格2,390円
「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全21物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全2 […]

価格4,590円
「京都市」全44物件【2026年3月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全44物件 【2026年3月改訂版】 このレポートで取り上 […]

価格9,980円
「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全4物件を解説 【2026年 […]

価格1,980円
｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

価格1,980円
「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全5物件【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件 […]

価格1,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
不動産投資は物件よりも業者選び

今日は不動産投資について書きましょう。
私は普段から「これから先、不動産価格は下がります」
ということを言ったり書いたりしています。
そんな私が不動産投資について語るのはヘンですか？

いつもの通り、「そもそも論」で考えましょう。
そもそも、なぜ不動産投資をするのでしょうか？
あるいは、不動産に投資することで
どんなメリットを享受できるのでしょうか？

まず、不動産投資の目的は２つあると言われています。
１　キャピタルゲイン（値上がり益）
２　インカムゲイン（運用益）＝家賃収入のことです
さて、私は「これから先、不動産は値下がりする」と言っている以上、
キャピタルゲインはまず狙えないと考えていいでしょう。
ミャンマーやインドネシアの不動産なら話は別ですが・・・

一方、国内の不動産価格は年年歳歳下がっていくのは揺るぎなき現実。
今年3億円で不動産を買うと、10年後には
1億5千万円でしか売れないかもしれません。
「だったら損をするじゃないか」と、誰もが思いますね。
実はその通り。
今、不動産投資をしている人は5年後10年後にはほぼ間違いなく
買った値段よりも高くは売れなくなっているはずです。
では、なぜ多くの人が不動産投資をしているのか？
それは、値上がり益ではなく運用益を狙っているからです。
つまり、今の不動産投資はほぼインカムゲイン狙いなのです。

ただし、10年経ったら半額になるかもしれない
不動産を買うリスクは変わりません。
だから、相当のインカムゲインがなければ割に合いませんね。
例えば、よくある都心のワンルームマンションのように
家賃収入が12か月分入ってやっと年率5%くらいだと、
元をとるまで最低20年かかります。
しかも、その20年で一度も空室ならないなんてことはあり得ません。
「あれは税金対策だから」と考える人もいるでしょう。
でも、節税効果があるのは最初の数年・・・主に翌年だけです。

「そんなこと言っても、高い利回りの物件はめったいないよ」
その通りです。都心ではまずないでしょう。
というか、一般の方が見つけることはほぼ不可能。
それに、ワンルームマンションを1戸所有していたとしても
つねに「空室リスク」というのが付きまといます。
誰かが借りていれば家賃が入りますが、退去するとゼロです。
そればかりか管理費や修繕積立金が必要になります。

「しかし、マンションを1棟ごと買うなんて予算的に無理」
というのが、一般の方々の発想ですね。
しかし現実としてそれはまったく可能です。
現に、年収700万円くらいの方が1棟1億円くらいの
マンションを平気で買っています。
そうするとどうなるのか？
都心では1棟1億などというマンションはめったにありません。
でも、地方都市ならけっこうあったりします。
そういった物件は、たいていが「満室利回り13%」くらい。
つまり、全戸借り手がついていると年間1300万円の収入です。

でも、年収700万円の方が1億円も現金を持っているはずないですね。
だから、銀行から融資を受けて買うのです。
「年収700万円の人に銀行が1億円も貸すわけないじゃん」
いいえ、貸してくれます。
ただ、金利は住宅ローンのように「0.8%」みたいなわけにはいきません。
だいたい5%以上はかかるとお考えください。

さて、カンタンにシミュレーションします。
1億円を年利5.0%の25年で借りた場合、月々の返済は584,590円。
年間だと約701万5千円。年収700万円の人には返せません(笑)。
でも、家賃収入というものがあります。
満室は無理でも80％くらいなら現実的に可能でしょう。
1300万円の80%は1040万円。
これを返済に充てると、まだ338万円残ります。
もし入居率が90%だと468万円。
年収700万円の方が、1億円のマンションを運用することで
給料以外に300万円以上の現金収入を手に入れられるのです。
もっともこれを全部使っちゃうと、
修理や修繕の必要が生じた時に困ります。

これは、私が机上の空論で言っていることではありません。
現実に、そうやってウハウハしている方が何百人もいるのです。
「でも、そんな物件をどうやって見つけるの？」
そこが一番の問題です。
そういう物件は、インターネットの世界を隅々探し回っても
まず見つけられないでしょう。
ネットに出ているような投資物件で、
投資妙味があるものはほとんどないのが現実です。
というのは、業界の常として美味しい物件は
ネットには出さずに、自分たちの目の届く相手にしか売らないから。

例えば・・・・
地方のある資産家が、何かの事情があって
20年ほど前に建てた賃貸マンションを売ろうとします。
その資産家氏は、どうやって買い手を見つけようとするでしょう？
たいていの場合、資産を売却していることを周りに知られたくないので、
ネットに物件情報を流すような業者には仲介を依頼しません。
だいたいは、取引銀行に買主探しを依頼します。
頼まれた銀行は、買いそうない取引先へ順番に紹介します。
しかし、その資産家氏が現金化を急いでいた場合はどうなるのか？
銀行は、すぐに買いそうな不動産業者に声を掛けます。
それは、投資用の収益物件を専門に扱っているような業者です。
そういう業者は、だいたいが東京や大阪などの大都市を拠点にしています。
彼らはその物件を購入すると即座に自分の顧客リストの中から
それを買いそうな投資家を探して、転売します。
こういった取引は、かなり迅速に行われます。
だいたい、売りが出てからひと月もすれば
最終的な投資家への売却が終了します。
そして、資産家氏が売り急いでいるので価格も市場より安め。
つまり、利回りが高くて投資に有利な物件である場合が多いのです。

こういうルートで物件が取引されると、まずネットには出ませんね。
では、そういうアンダーグラウンドで流通する物件を
購入するためにはどうすればよいのか？
それは、そういう物件を扱う専門の業者の顧客リストに
自分の名前を載せることです。
別に難しくはありません。普通に申し込むだけ。

この本は、そういった投資物件専門業者の中でも、
最近成長著しいある会社の経営者さんが書かれたものです。
実は私、著者の根布さんという人を存じ上げています。
ここ2年ほど、ある媒体の原稿を書くために、
ひと月に1回くらいのペースで取材をさせていただいています。

最初にお会いした時「不動産屋らしからぬ方だな」と感じました。
それで、お話を伺うと実に博識多才で頭脳明晰。
また、私の書いた原稿に入れる赤字の的確なことといったら・・・
とても不動産屋さんとは思えないくらいです(笑)。
原稿のアイデアに詰まった時に、突破口を見つけてもらったことも
一度や二度ではありません。
（こりゃ敵わんな）
実は私、最初にお会いして以来ずっと兜を脱いでいます。
年齢は私より9歳ほどお若いようですが、
人生経験の濃さや深みはとても太刀打ちできません。

「僕は中卒だから・・・」
なんておっしゃるわりには、そのへんの大卒なんか
束になっても敵わないでしょうね
それでいて、容貌は役者であってもおかしくないくらいイケメン。
お会いするこの会社のスタッフさんたちも、そろいにそろって
「不動産やらしからぬ」人々が集まっています

本の中身はいたって簡明。
彼の考える「不動産投資とは何か」ということと、
どんな人が、どのようにすれば成功するのかを、
実に分かりやすい文章で書かれています。
内容も、その辺の偏った不動産投資本に比べると
いたって正論に近いと言えるでしょう。
だから、キワモノ的なノウハウは期待しないほうがいいですね。
でも、「不動産投資をやってみよう」とい勇気が湧いてくるし、
それほどハードルは高くないことがよく分かるはずです。
そして、何よりも根布さんという方の考え方がよく分かります。
実に合理的に物事を考え、顧客とは誠実に向き合います。
私の第一印象である「不動産屋らしからぬ」というのは、
そういった意味でも大当たりだったようです。



「道徳なき拝金主義者の大集団」を見誤るな

「貪官汚吏（たんかんおり）」という、言葉をご存知ですか？
読んで字のごとく、「官を貪り、吏を汚す」ということ。
日本の役人も悪いことする奴はたくさんいるし、
高級官僚は国益ならぬ省益ばかりを追い求めています。
でもまあ、そんなのは支那に比べれば可愛いもの。
あっちは何といってもスケールが違います。

今、支那で大問題になっているのが「裸官」という連中。
支那国内で一定の地位についている官吏で、
海外に家族を住ませ、資産を持ち、いつでも逃げ出せる
いわば「裸」で国内にいる人々を指すそうです。
そういう連中は、支那にいる間に出来るだけ多くの私服を肥やし、
ヤバくなったら即座に海外に逃亡しようと企てているわけです。
連中の「公金横領」や「収賄」のスケールといったら、たまげますよ。

ある支那語系の海外メディアの報道によると
過去12年間で海外に逃亡した汚職官僚は約18000人。
持ち出された資産は8000億元（9兆6千億円）。
その額たるや、わが国の消費税2％増税分を軽くぶっ飛ばしています。
しかし、これは統計数字に出てきた部分だけ。
北京大学のある研究員の試算によると、これまで持ち出された総額は
1兆元（12兆円）を超えるのではないかといいます。
海外に逃亡しようとした汚職官吏が、
1日に51人も捕まったこともあるそうです。
先日は、北京発ニューヨーク行きの支那の航空機が、故障でもないのに
離陸7時間後に北京に引き返して着陸した珍事がありました。
どうやら汚職官僚を逮捕するためだったと言われています。
まあ、我々の常識では理解しがたい国です。

大陸支那はここ20数年、凄まじい勢いで経済を膨張させました。
今や、世界第2位の経済大国です。
しかし、経済のみが膨張して、法制や政治体制は旧態依然。
社会構成も人々の意識も基本的には3000年前の漢帝国のまま。
むしろ、共産党が大躍進運動や文化大革命などの蛮行があとを引き、
健全な読書人階級が消滅してしまっている感じがします。
つまり、社会の隅々まで絶対の価値観は「カネ」。
約13億人という、世界史上最大のスケールを誇る国家の
隅々までに拝金主義が行き渡っているのです。
これは、ちょっと考えれば恐ろしい事です。

カナダという国は、不幸な事にアメリカという超大国がお隣です。
しかも、多少の違いはあるにしても英語が公用語。
こんな条件が災いして、優秀な人材がどんどんアメリカに流出しています。
だから、カナダは他国からの移民を歓迎する傾向にあります。
つまり、移民の条件が｢甘い｣のです。
カンタンに言ってしまえば「金を持ってくる」人は大歓迎。
この政策のおかげで、バンクーバーなどはすっかり支那人の街に
なってしまっているそうです。
前述の「裸官」の逃げる先の最有力候補はカナダだそうです。
今やカナダには支那人の街がうじゃうじゃあるといいます。

ある評論家は、支那人のことを「人類のガン細胞」だと表現しています。
まあ、それも言いえて妙ですね。
私はもっとマクロな視点で、先進国でエネルギーを大量に消費する人々こそ、
地球にとってのガン細胞である、とこの30年主張してきました。
しかし、もう少しミクロな視点でみると・・・・
現代の国際社会において、その秩序を受け入れずに
拝金主義によって破壊しつつある支那人は、ある意味「ガン細胞」です。

今、アメリカでは大統領選挙が行われています。
民主党大会におけるミシェル夫人の演説は素晴らしいですね。
日本の政治屋100人が束になってかかっても叶いません。
情けない事です。
しかし、実のところオバマ対ロムニーの重要な争点のひとつは
他ならぬ「チャイナ(支那)問題」なのです。
ロムニー陣営は「オバマは支那に甘い」と攻め立てています。
超カンタンに解釈するとロムニーは「強く、豊かで自由なアメリカ」。
オバマは「平等で、愛と平和のあるアメリカ」という図式です。
このまま行くと、多分オバマが再選されるでしょう。
しかし、支那情勢の動向でこの傾向が逆転する場合もあり得ます。

今、支那は世界中で問題を起しています。
極東ロシア、東シナ海、南シナ海、チベット、ウイグル、
アフリカ、北極海、カナダ、南米・・・・
これらのどこかで問題が噴出して、オバマが対応を誤るとどうなるのか・・・
例えば、尖閣諸島よりもアメリカの関与度が薄そうな
ベトナム領の南沙諸島を支那軍が占領するような事があると・・・
これは、アメリカにとって非常に難しい問題です。
ベトナムはかつて戦争で痛い目に合わされた国。
しかし、ここでアメリカが支那の横暴をほっておけば、次は日本の尖閣。
だけど、オバマは支那とことを構えたくないからといって、
軟弱外交に流されると、これがロムニー陣営にとって格好の攻撃材料。
だから、オバマも妥協できないところですが・・・

「中国はそこまで乱暴はしない」
なんていうお考えは、甘いでしょうね。
今、支那の「永田町」である中南海は凄まじい権力闘争のさなか。
どこかの陣営が現政権の足を引っ張るために、
南沙諸島で一発何かを仕掛けてもなんら不思議はありません。
そうでなくても、あの国では年間の暴動発生件数が10万件以上。
道路は陥没するは、橋は崩落するわ、たかがM5の地震で多量の死者、
7月には北京に大豪雨で死者数千人というテンヤワンヤ。
さらに、改革解放経済(資本主義)になって、ほぼ初めてというバブル崩壊。
そうでなくても大卒者の半数が就職できないという歪な経済構造。
何が起こっても不思議はないのです。

ところが、不思議な事に日本では一部のメディア以外に
支那情勢の的確な報道がありません。
外務省のチャイナスクールは、あいも変わらず事なかれ主義。
欧米企業が逃げ出しているのに、これからあの国に投資しようなんて
おめでたい中小企業もウジャウジャ。
そうでなくても、いつ反日デモで大きな被害にあうか分かりません。
支那の政府は基本的に「愛国無罪」の立場。
つまり、反日活動による被害はなんら補償してくれないばかりか、
なんだかんだとイチャモンをつけて余計な税金を取られたり、
場合によっては人質として逮捕される事もあります。
実際、尖閣問題で逮捕されたゼネコン社員がいましたね。

みんな、どうしてあの国に幻想を抱くのでしょう？
あの国はただの「道徳なき拝金主義者の大集団」でしかないのです。
その事に、もっと多くの人は気づくべきですね。
根本的な価値観、道徳観が違う集団の間では、
結局は「真の友好」などは生まれません。
そのことになるべく早く気づき、あの国へのコミットを控えるべきです。


2012/9/9 14:31 | ちょっと脱線 | Comments (1)

猫も杓子も維新に靡く気持ち悪さ

正直なところ、「ちょっと気持ち悪いなー」と思えるのが、
最近の「大阪維新の会」の動き。
国政に出るとか出ないとかモヤモヤさせていたと思ったら、
みんなの党とは離反、安倍元総理と接近、総選挙で350人擁立、
そして東国原に杉並の山田に横浜の中田という、
「賞味期限切れ」に近い面子が合流・・・・・
かと思えば、東京都議会では「東京維新の会」なる会派の設立。
うーん、何とも胡散臭さが色濃くなってきましたなー。

一方、自民党は総裁選挙ですか。
私はかねがね申し上げている通り、民主党政権になってこれだけ
日本が無茶苦茶になったのは谷垣君にも大きな責任があるのです。
民主党はサヨクがかった烏合の衆であって、
政権担当能力がないことを最も予想できたのは自民党。
そんな民主政権のどこをどう攻めればよいのかを
一番わかっていなければいけないはずの責任野党・自民党が
この3年間何もせずに指をくわえて民主党政権を眺めていたのは、
優柔不断な谷垣君の責に帰せられるところが大きいのです。
だから、谷垣君が降ろされるのは当然。
でも今の総裁候補の面子ねー。
自民党も人材が薄くなりました。

一方、民主党はゴタゴタしながらも野田君の続投でしょう。
最大のライバルである政経塾後輩の前原君が
「いうだけ番長」に徹している限り、他にめぼしいタマはいません。
野田君は谷垣君が降ろされたことで3党合意の「近いうち」解散を
うやむやにする口実が生まれました。
おそらく、自分から解散することはないでしょう。
解散があるとすれば、内閣不信任案が通った時。
今の衆議院は、民主党から多少の造反があれば
十分に不信任案が可決できる情勢です。

ところが、以前にも書いたとおり、早く選挙をしたいのは
１　今なら勝てそうな自民党
２　都議選・参議院選・衆議院選の同時選挙を避けたい公明党
の実質２党しかありません。
他はみんなの党を除いたすべての政党（民主、生活も含め）が、
本音では「出来るだけ長く代議士でいたい」という打算的な理由で、
総選挙を望んでいません。
したがって、不信任決議が可決されるかどうか微妙なところ。
案外、公明党が最も恐れるトリプル選挙になるかもしれません。
むしろ、野田君はそれを望んでいるでしょう。

それにしても、中途半端な政治屋どもが「猫も杓子も」状態で、
維新に擦り寄っているのは気持ち悪い現象です。
350人も出馬すれば100人や200人が当選するかもしれません。
おそらく、その9割が杉村タイゾー的な輩ではないかと想像します。
恐ろしいですね。

日本はこの3年間、おバカな民主党政権のもとでとんでもない目にあい、
国力は目に見えて衰えてしまいました。
例えば、日本中のほとんどの原発を停止させていることによって
経済成長率が年率にして1％は下落しているはずです。
電気料金の値上げなどの影響を考えれば、
下落幅は2％を超える事だって十分に考えられます。

今、日本の経済は1％成長させることさえ非常な困難を伴っています。
それを、「サイカドー、ハンターイ」などと太鼓を叩きながら
ヤイヤイ騒いでいるアホな連中に「配慮」するばかりに
多くの国民が今以上の苦しみを味わうことになります。
安全に稼動できることが確実視される原発まで停めているのは、
政権に「勇気」がないことが最大の理由。
消費税を上げるよりも、原発を稼動させるほうがはるかに大切な事。
国民に不人気な政策でも断じてやらねばならぬことがあります。

もし、次の政権が維新を機軸とした素人集団が中心になるのなら、
これは本格的に国外脱出を考えたほうがいいかもしれません。
そもそも、維新の素人集団では霞ヶ関の役人に太刀打ちできません。
日本を今の惰弱な体質から筋肉質の力強い国家に立ち直らせるには、
まずは霞ヶ関の握る既得権に大鉈を振るう政策を実行すべきです。
それには「蛮勇」に近いパワーが必要。
橋下市長にはその力があると思います。
でも、一人じゃねえ。
そのあとに淫行の前科がある東国原みたいな有象無象が
ゾロゾロとくっついているかと思うと、ほとんど期待できません。
小泉チルドレン、小沢ガールズは結局何も出来ませんでした。
橋下ボーイズもその轍を踏む公算が大ですね。



マンションは再び｢値引き交渉」の時代へ

このブログはすでに５年近く続けています。
その間、ずっとマンション市場についてモノを言ってきました。
５年前に始めた時には
「これからはマンションの値引き時代が始まる」
ということをテーマに、ブログの題名も
「マンション値引き情報」にした覚えがあります。

また４年前の今頃は、マンションデベロッパーの「注意情報」を
盛んに出しておりました。
つまり「このデベの経営は危うい」ということを
みなさんにお知らせしていたのです。
コスモスイニシア
モリモト
プロパスト
アゼル
日本綜合地所
フージャーズ
ニチモ
これらの企業は、私の注意情報のあとですべて
倒産するか「継続企業の疑義」あるいはADRになりました。
不思議なことに、半数以上の企業がゾンビのように復活していますが。

あの頃に比べれば、マンション市場は落ち着いてきました。
しかし、危機は完全に過ぎ去ったわけではありません。
実は、業界の基本的な体質は何も改善されていないし、
今後もまたああいった「連続倒産」が起こらないとも限りません。
マンションの開発分譲という事業は、
かなり難しい岐路に立たされているといっていいでしょう。

今後、市場は収縮し続けます。
その原因は、何よりも需要が減退しているからです。
人口減と経済の衰退が止まらないのです。
首都圏の場合、地震の影響が大きかった昨年に比べて
今年は供給戸数が増えそうな気配です。
去年、計画を遅らせていた分も一緒に出てきています。
でも、来年はどうでしょうか？
私は、おそらく今年よりも減ると思います。
だいたい、売れていません。

先週の金曜日、私は文京区の物件を片っ端から見て回りました。
おおよそ３ヶ月ぶり。
販売が進んでいそうな物件も散見できましたが、
ほとんどは停滞している、といった状態。
まあ、夏の間はだいたい売れないものなのですが、
今年はこの暑さもあったのでしょうが、さらに酷いですね。

新築マンション市場というのは不思議な世界で、
こういった実態がほぼ統計資料には出てきません。
何度も書いていますが、よくメディアなどで報じられる
「好不調の目安となる初月契約率70％を超えており・・・」
などというのは、本当の意味で「目安」。
あれはデベロッパーの自己申告に基づいていますから、
真の初月契約率などという数字は誰も分かっていないのです。

まあそれはいいとして・・・・
この9月から11月にかけては、1年で二番目にマンションが売れる時期。
もちろん一番は年度末の2月－3月。
業界にとっては「勝負の秋」なのです。
特に今年は「史上最低金利」と「消費税増税」という
願ってもないフォローの風が吹いています。
ここで数字を出さないと、今年の業績は・・・・・

しかし、厳しいです。
最近の傾向として、再び注目されるのが「値引き」。
私への相談案件でも
「000万円の値引きを提示されたのですが、妥当でしょうか？」
というのが最近多くなってきました。
販売現場が｢なりふりかまわず｣契約を取りにいっているのです。

こんな時代、マンションを買う側は何も焦ることはありません。
それと、値引き交渉は必須科目になりましたね。
よほどの人気物件でもない限り、必ずやってみるべきでしょう。
私がブログを始めた頃に、高らかに宣言しました。
「マンションを定価で買う時代は終りました」
相手の言い値で買うとバカを見ます。

私の大まかな感覚では、今首都圏で販売されているマンションの
8割以上が何らかの値引きをしているか、将来必ず値引きを行います。
定価で最後まで売り切れる物件など、2割もないでしょう。
ひょっとしたら1割以下かもしれません。
特に、竣工しても販売している物件の場合、
値引きを行っている確立は95％以上だと思います。
あの住友不動産ですら、一部物件では大胆な値引きをしています。
つまり、定価で契約した人は「損をしている」可能性が大きいのです。

マンションを購入される側にとっては、値引き交渉が不可欠。
誰もが大阪商人みたいに
「ちょっと勉強してえなあ」
「それで、いったいいくら負けてくれるの？」
と、電卓片手に交渉しなければいけなくなったのですから。

まあ、日ごろからネゴに慣れているビジネスマンはいいでしょうが、
そういうことが「嫌い」だという方は多いですね。
でも、それで何百万、場合によっては1千万円以上も
購入価格が違ってくるのです。
私が3年前にリリースした

マンション値引き交渉術

すでに何百人という方が、これを読んで値引き交渉なさいました。
続々とその成果が寄せられています。
私の記憶によると、値引き最高額は2000万円。
1億円のマンションを8千万円で購入した人がいます。
「その1割でもビンボーな私に寄付してよ」といいたいw。

お礼のメールをいただいた方の平均値引き額は
ざっくりと400－500万円くらいでしょうか。
ただ、これを読んだから絶対400万円以上値引きできる、
というものではないので、そこのところはご注意ください。
交渉相手が500万円の値引き予算を持っていた場合に最大限500万円か、
あるいは600万円程度の値引きを引き出すためのノウハウ集です。
売主に値引きの意思がまったくないのに、
それを交渉テクでどうにかすることは不可能です。
そこのところは誤解なきように。



尖閣諸島の私有権よりも、まずは自衛隊の駐屯を

昨日、三月ぶりにこのブログ読者でもある「主治医」先生にお会いしたら
「尖閣の話はいつ出てくるのか待っています」とおっしゃられたので、
今日はその話題を書きましょう。
実は、フェイスブックなどではよく書いているのですが、
このブログの主題はいちおう「マンション」なので、やや慎んでいました。
でも読者のリクエストには応えないとｗ。

まず、あの島々は誰はばかることなく日本領土です。
支那が「俺たちのものだ」といい始めたのは1971年から。
それまでは奴等の地図にも明解に「日本領」と出ています。
また、歴史的に支那人に占拠されていたことは一切無し。
海底資源が豊富なことが分かってから、にわかに言い出したこと。
その点は強欲な支那人らしいやり方です。
ベトナムやフィリピンと争っている南沙諸島や、
韓国ともめている離於島についても、その構造は同じ。
支那が勝手に言い始めた「難癖」以上の何ものでもありません。

ちなみに、台湾の現総統は馬英九というオッサンですが、
コイツがハーバードで書いた博士論文は
「尖閣諸島は中華民国領だ」という内容だそうです。
まあ、そんな歴史捏造論文で博士号を出すハーバードなんて
大したことはございませんな。
やはりイエールがアメリカでは一番でしょう・・・なんて。

今日の新聞を読んでいると東京都が現在尖閣を調査中とか。
また都が国に要請した漁船の避難施設の造営などを国が拒否したとか。
その理由は「中国に配慮」だそうです。
あきれ返りますね。
人さまのものを「俺のもんだ」という厚顔無礼な輩に
「配慮」する必要がどこにあるのでしょう？
そんなことをしていると、そのうち本当に「俺のもの」にされてしまいます。
この日本政府（主に外務省チャイナスクール）のトンチンカンな
感覚はいったいいつになったら「普通」になるのでしょうね。

さて、このブログで新聞や他のメディアに書いてあることを
なぞっても仕方がないので、いつものように
独自の視点から「そもそも論」をさせていただきましょう。
論点はふたつ。

ひとつ目は「東京都の買収」について。
まず、尖閣諸島は日本国の沖縄県の行政区域内です。
韓国が不法占拠している竹島が島根県の一部であるのと同じ。
そこをまったく関係ない東京都が所有する、ということになります。
いわば東京都が尖閣諸島の地主さんになるわけです。
この関係を、みなさんは理解できますか？

日本人なら何となく分かるでしょう。
でも支那人はまったく理解できないと思います。
その理由が、彼らにとって私有財産という感覚が希薄だから。
日本では強固な私有財産権が認められていて、
個人の土地はたとえ政府であっても強制的に取り上げるには
非常な困難が伴います。
その典型例が成田の国際空港建設で行われた愚劣な大騒ぎ。
サヨクに唆された地主が国に土地を売らなかったおかげで、
何年も空港建設が遅れました。アホみたいな話です。
支那では、空港のような公共施設ではなく、
ただ「マンション業者に転売する」というために
地方政府が農民から二束三文の補償金で土地を奪えるのです。
私有財産もヘッタクレもない国なのです。
そんな彼らにとって東京都という地方政府が、
別の地方政府の土地を買収するということが、まず理解不能でしょう。
まあ、これは余談です。

実際、日本人から見ても不思議な話。
「そんなこと、国がやればいいじゃん」となります。
尖閣諸島が支那に奪われそうだからといって、諸々の調査をしたり
様々な施設を造ることは決して東京都の仕事ではありません。
それは明解に国の為すべきこと。
しかし、現政権も自民党時代も、あえてそれをしなかった。
支那といざこざを起すことを嫌ったのでしょう。
いわゆる「配慮」というやつですか。
でも、そういう宥和的な態度が相手に伝わったでしょうか？
連中はこちらが弱腰だと思うと、どんどん仕掛けてきます。
その結果、海上保安庁の巡視船は体当たりされ、レンガを投げつけられ、
挙句の果てには領土権を侵害する不法上陸まで許しました。

しかし、だからといって東京都が購入して何ができるのでしょう？
行政管轄が違いますから、警視庁の警察官は派遣できません。
地主として建物や施設を建設するくらいです。
支那人がやってきても、武器をもって追い払うことは不可。
いちおう「逮捕」はできますが、そのあとは
警察権を持つ沖縄県警の警察官に委ねなければいけません。

それに第一、そんなことは東京都の仕事ではないのです。
東京都の予算を使ってやるべきことではないし、
東京都の職員がなすべき業務範囲からは逸脱しています。
だから、購入費は寄付で賄うそうですね。
でも、ヘンです。
私は石原都知事のことを個人的には大好きです。
今回のことも「義を見てせざるは勇なきなり」のことだと理解します。
しかし、間違っているのも事実。
それは全部、国がやること。
まあ、今の惰弱な民主党政権では無理でしょうが。

ふたつめは、もし軍事紛争になればどうなるのか？　という問題。
最初に言っておきますが、その可能性はすごく低いのですが
まったくゼロか、それに近いわけでもありません。
まず、前提として支那の政府が主導して軍事的な紛争になることありません。
支那の政府中枢も、戦争なんて望んでいません。
ところが・・・支那というのは一枚岩でないところがややこしい。

今秋、政権交代が行われます。
今は水面下で様々な「闘争」が行われているそうです。
それを読み解くキーワードは「軍」と｢日本｣。
「軍を掌握しているのは誰か」ということと、
「日本とどう向き合っているのか」が重要なのです。
鄧小平という人物は、長年軍を押えることで権力を保持しました。
胡耀邦と言うおじさんは、日本と仲良くしたばっかりに失脚しました。
江沢民は、日本に対して厳しく接することで求心力を維持しました。
今の胡錦濤は前主席のである江沢民の影に脅えながら、なんとか政権維持。
ところが、軍を掌握し切れていません。
軍は軍で、基本的に対外強硬派が多いと思われます。
彼らは、中央政府が弱腰だと見ると、国際紛争の種を作り出します。
尖閣諸島に連中の海軍の手先を差し向けるようなことです。

では、支那の海軍は本気で日本と戦争をしたがっているのか？
実は多分、ぜんぜんその気はないでしょう。
なぜなら彼らの海軍力・空軍力では、とても日本の自衛隊と
「東シナ海開戦」を戦えないからです。
４つに組めば、おそらく1時間で日本の圧勝でしょうね。
ただ、陸上兵力に占拠された島々を、
同じく陸兵を派遣して奪い返す能力は、今の自衛隊では心もとないですね。
そこは、アメリカ軍、とくに海兵隊の助力を求める必要がありそうです。

こんなことを書くと意外に思われる方が多いかもしれませんね。
「支那の軍事予算は日本を上回り、年々倍増している」
「それに比べて、日本の防衛予算は毎年削減され続けている」
その通りです。軍事予算では、すでに圧倒されています。
しかし、今時の海戦、空戦はハイテクの戦いなのです。
日本の海上自衛隊の実力は、多少の歪さはありますが
世界レベルで第2位もしく3位と目されています。
支那の空軍は「世界一の航空博物館」と称されるほど。
なぜなら、世界のどの国も支那には最新兵器を売らないから。
また、彼らには自らそれを製作できるほどの技術はありません。
せっせとアメリカから最新兵器の情報を盗み出していますが、
それを製作するほど高水準な工業力がないのです。

このことは、支那の軍人が一番よく分かっています。
だから、必死で近代化に取り組んでいますが、
まだまだ日米の脅威となるほどまでには至っていません。
「そんなことはない。アメリカの誰々は・・・といっていた」
なんて思われる方もいるでしょう。
日米の政府や軍の関係者が「中国の軍事力の脅威」に
言及するケースは確かに多くなっていますね。
メディアも、よくそういったことを取り上げます。
でも、あまり神経質になる必要はありません。
彼らには「予算獲得の都合」で、常に「脅威」が必要なのです。
そのために、「仮想敵」については誇大に表現しがちです。

例えば、支那の海軍はロシアのスクラップ空母を買って
「練習用」として就航させていますね。
もうすぐ、自前の空母を作り上げるとも言われています。
でも、これは軍事専門家に言わせれば「お笑い」ネタみたいなもの。
空母というのはそもそも、基地空軍力の行動範囲外での作戦を想定したもの。
今の支那が実効支配している島々は、ほぼ空軍機の活動範囲内です。
しかも、空母というのは運用に高い技術が必要。
それでいて空母自体は艦船としての防衛力は極めて貧弱。
航空機や水上艦から発せられる対艦ミサイル、
あるいは潜水艦からの魚雷やミサイルに対して
緻密な防御網を持っていないと、すぐに撃沈されてしまいます。
支那の自前空母が就航しても、アメリカ海軍や海上自衛隊の敵ではないでしょう。

したがって、支那の海軍は基本的に軍事衝突を望んでいません。
もし、尖閣を舞台に日米海軍と戦って勝つ自信があるのなら、
あんな小さな島々を分捕るよりも台湾に侵攻するでしょう。

ただ、こういう状態が未来永劫続くとは限りません。
支那の海軍も徐々に実力を高めていくでしょう。
だから、日本も防衛力の整備を怠れません。
日米の同盟関係も大切にしなければいけません。
もし、スキを見せたら間違いなく分捕られます。
今はまだ、支那人は「時に利あらず」と考えているだけ。
こちらがどう「配慮」しようと、そんなことは何の関係もありません。

もっとも望ましいのは自衛隊の駐屯です。
私的な所有権云々は3の次でもいい問題。
誰が持っていようと日本の領土です。
現在は埼玉の地主から国が借りている状態。
別に所有権を持たなくても自衛隊を駐屯させることは可能。
ヘリポートや港湾を整備することも可能。
すぐにできることはすぐにやるべし。
野田君は消費税を上げるよりも
尖閣防衛を率先垂範でやれば支持率が上がるものを、
そのあたりの世論の機微をちっとも分かっていませんね。

長くなりましたので今日はこれくらいに。
レポートの更新情報です。
深川エリアの２題を最新版に改編しました。

プラウド南砂は「価格で勝負」か？
東西線・深川エリア
価格　4,980円

クレヴィア門前仲町
パークリュクス門前仲町mono
シティハウス門前仲町
リビオレゾン木場公園
プレミスト清澄白河
シャリエ東陽町ファースト
プレシス南砂
エコヴィレッジ木場
木場レジデンス
ザ・パークハウスｱｰﾊﾞﾝｽ木場公園
ジオ門前仲町 冬木
クリオ南砂
プラウド南砂
レジデンシャル門前仲町
ウィル・リベール南砂
フェルモ南砂
アデニウムコート木場公園

イーストゲートスクエアをどう見る？
新宿線・深川エリア
価格　3,980円

パークフロントテラス亀戸
グランアジール大島パークサイド
シティハウス東京森下
ザ・ミッドランドアベニュー
プレミアムヴェール
ザ・グランアルト錦糸町
イーストゲートスクエア
ザ・パークハウス清澄白河現代美術館前
グローリオ清澄白河
シティインデックス錦糸町


2012/9/2 14:23 | ちょっと脱線 | Comments (0)