• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
  2020/9/25 22:40 コメント (1)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
  2018/9/13 19:52 コメント (2)

• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
  2015/10/4 19:37 コメント (4)

• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

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  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
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• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

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  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
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どうも悪質なウイルスに侵入されたようで、
最近このページの表示がおかしくなることが多くなりました。
ブラウザによっても、かなり違うようです。
IE(Internet Explorer)ではなくFire Foxかchromeのご使用をお勧めします。
そちらの方が正常に表示されているようです。

さて、今日はまず拙稿の掲載された雑誌をご紹介します。
ZAITEN　2012年2月号　630円
ただ今、書店で発売中です。

私の原稿のタイトルとリード部分は

購入前にご一読「高級マンション閻魔帳」
三菱地所レジデンス『ザ・パークハウス晴海』湾岸人気復活の虚構
「安全・安心」を前面に出し、このところ湾岸タワーマンションの人気復活が報じられている。その先駆となる『ザ・パークハウス晴海』は、プロゴルファー石川遼をイメージキャラクターに盛んに購入を煽る。はたしてこのマンションは〝買い〟なのか。

2012年の首都圏マンション市場の開幕ファンファーレは
間違いなくこの『ザ・パークハウス晴海』でしょうね。
その後、横浜の「磯子プリンス跡地」が続き、
千葉の「プラウドシティ新船橋(仮)」へとつながっていくはずです。
またまた「大規模物件」が目立ち始めました。

でもまあ、今の注目はやはり『ザ・パークハウス晴海』。
価格は未定ですが、12月8日のニュースリリースによると
「40平方メートル台が2000万円台～、60平方メートル台が4000万円台～、70平方メートル台が5000万円台～」
これは最低価格ですから、実際は平均が坪250万円程度・・・
ではないかと私は予想しています。
そして、250万円だった場合、その価格が妥当なのかどうか、
詳しくはZAITENの記事をお読みください。
また、私のレポートには、もっと突っ込んだ分析を書いています。

参考レポート
晴海タワーズ登場！「晴海・勝どき・月島」
乱戦模様のマンション市場【2011年11月改訂版】
価格：4390円（税込）

さて、年末です。
今年は実にいろいろなことがありました。
今年こそマンション市場が本格的に復活するのではないか、
と期待されたのですが、その出ばなをくじいたのが東日本大震災。
そのあと1，2か月は、それこそテンヤワンヤ。

被災された方の非情な現実が次々と報道される中、
菅政権のおバカな対応ぶりに怒り、呆れ果てる日々。
スーパーの棚からモノがきれいに亡くなった時にはビックリ。
子どもの頃の第一次石油ショックを思い出しました。
ガソリンが入れられなくなったのにも驚きました。

あの時、何とも不思議に思ったことは・・・
日本の自動車がすべて満タンにしようと思っただけで
ガソリンスタンドは即座に空っぽになるのだ、ということ。
また、各家庭が1パックだけ余計に買うと
スーパーやドラッグストアの店頭から
トイレットペーパーが消えてしまうという現実。
この国の消費社会と言うものが、
実に脆弱な構造の上に成り立っているのを思い知らされました。
これらのことは、ずべて「想定外」だったというべきでしょう。

マンション業界に話を戻しましょう。
あの地震によって世の中のマンション選びの基準が
大きく変わったのではないかと言われています。

●湾岸離れ（津波・液状化への恐怖）
●タワー離れ（揺れ、停電への恐怖）

首都圏は、三陸ほど大きな津波は来ないと考えられています。
しかし、油断はできません。
鎌倉では、大仏様のあたりまで津波が押し寄せた記録があります。
有明、新浦安、稲毛海岸、海浜幕張、みなとみらい等の
新興の埋立地では、まだ一度もまともな津波を経験していません。

10年ほど前、江戸時代から何代も続く
木場の釣舟屋さんを取材したことがあります。
確か、食糧倉庫の跡地にできた大型マンションの広告制作の仕事でした。
そこの60歳くらいの当主がおっしゃっていました。
「あの食糧倉庫ができた時（昭和初期）、うちの爺さんが喜んだそうさ。『これでウチには津波が来なくなるってさ』。うちは江戸時代から３回津波に遭ったと聞いているよ。俺はまだ一度も知らんけどね」
東京湾だって、家が流される規模の津波がやってくるのです。
当然、そういったことは「想定」しておくべきでしょう。

中央のクレーンが立っているのが現地です

先日、改めて『ザ・パークハウス晴海』の現地に行ってまいりました。
あの地形だと、津波は易々と襲い掛かれそうです。
10メートルの津波なら、マンションの２階くらいまでは洗われそうですね。
どこかの間抜けな原発の様に、自家発電機を地べたに備えておくと
津波をかぶって使えなくなりそうですね。
また、津波の海水が引いた後でも、
瓦礫だらけの敷地内に簡易トイレが設置できるのでしょうか？

はたまた、非常用倉庫には何リットルの水が備蓄されているのでしょう？
一人の人間が生きるためには、一日に２リットルが必要だそうです。
もちろん、身体を洗ったりトイレを流す水は除きます。
2,000人の住民が暮らしているとして、一日4トンです。
どれくらいかと言うと、だいたい下の写真くらいです。

まあ、あのマンション内で備蓄するなら10トンがせいぜいですね。
つまりは2日半分。その後はどうするのでしょう？
もっといえば、配分は誰がどうやって行うのですか？
その時、管理組合の理事会は機能しているのでしょうか？
配分のルールは決まっているのでしょうか？
電話をしても、管理会社が人を寄越してくれたりしませんよ。
各階であらかじめ「非常用物資配分委員会」でも作るのでしょうか？
それくらいのことは、当然「想定」しておくべきですね。

この一年、日本人は様々な「想定外」に遭遇しました。
それで、「想定外」はこれで終わりかと言うと、そんなワケありません。
もし、首都圏にああいう強力な地震がやってきたら
それこそ「想定外」だらけになってしまいます。

では、待っていれば誰かが助けに来てくれるのか？
来てくれます。必ず来てくれます。
でも、間に合うかどうかは別の問題です。
誰かが救援に来てくれるまでは、
自分たちで何とかしなければならないのです。
水も食料もトイレも、そして医療・衛生面も。

この国ではまだ、タワーマンションが被災した経験がほとんどありません。
電気や水が何日も使えなくなったタワーマンションというものが、
いかに暮らしにくく、始末に負えないものかと言うものを、
誰も本気で「想定」していないのです。
これは、売る側も買う側も共通の認識ではないでしょうか。
そういう「不都合な真実」からはひたすら目を逸らせて、
「免震工法」や「非常用電源」、「非常用備蓄倉庫」があるから
「安全で安心」なのだと思い込もうとしているのです。

「想定」というのは、ちょっと想像力を働かせるのと同じ。
東京湾に30メートルの津波が襲ってくることを想像する必要はありません。
でも10メートルくらいなら、過去にもあったようですから
十分に想像も「想定」もできるはずです。
そして、原発が満足に稼働していない昨今では、
電力の供給は、ちょっとした災害でもすぐに止まりそうです。
何といっても供給余力がギリギリなのですから。

湾岸のタワーマンション・・・・
売る側は敢えてそういう余計なことを想定したくないでしょうが、
買う側は十分に想像をめぐらし、様々に想定すべきでしょう。
5年後、もし大きな災害に襲われて恐ろし目にあったとしても、
その時に元の売主には何の責任も問えないのが、今の日本なのです。

---

不動産経済研究所が発表した2012年の首都圏のマンション供給は
今年よりもかなり増えて53000戸だそうです。
震災の影響で後ズレになった物件が多く、前年比17.6%増。
こりゃあ、来年も忙しくなりそうですね。
何でも大規模物件よりも100戸未満が多くなるとか。
それ自体はいいことだと思いますよ。

この53000戸というのはどういう数字かというと・・・・
最盛期には9万戸を超えておりました。
つまりは、10年前よりかはちょっと多いくらい。
首都圏の人口を3500万人とすると、660人に1戸という計算。

マンションというのは、ご存じの通り鉄筋コンクリートの建築物。
1度作った限り、そう簡単に壊すことはできません。
特に、区分所有されているマンションの場合、
壊すためには全所有者の同意を得ることが原則。
建替えの場合でも、5分の4の賛成が必要です。

最近、チラホラとこの「建替え」が実現しているケースを見かけます。
例えばブリリア多摩ニュータウンとか、渋谷のセンチュリーフォレスト。
しかし、これらのケースはほとんど、元の区分所有者が持ち出しゼロ。
つまり、建て替えに賛成しさえすれば1年半後に
ピカピカの新しいマンションに住める、という条件なのです。
はっきりいって、そんな条件で建て替えが可能な老朽マンションは
全体の１％もないはずです。

残り99%以上のマンションは建替えができないまま、
年月を経ることでどんどん老朽化します。
そして、首都圏と言う大きなマーケットで考えると
毎年マンションが数万戸ずつ増え続けている、というワケです。
その分、人間の数も増えるのなら問題はありません。
幸いにして、現在のところは増えています。
あと、2，3年は増え続けると予想されています。
でも、その後は首都圏と言えども人口が減り始めます。

現在でも、首都圏の空家率は11%だとされています。
みなさん、自分の身の回りに「空き家」があることを感じませんか？
賃貸マンションの家賃がジリジリ下がっていると思いませんか？
資本主義社会においては、モノの値段は需要と供給の関係で決まります。
空き家が多くなっているから、家賃も下がっているのです。
これは、中古マンションも同じことです。

数年前まで、海浜幕張のパティオスという人気のマンションシリーズは
中古の価格が分譲時からさほど下がっていない状態でした。
ところが今・・・特に震災後はかなり下がってきているように思えます。
さらに、千葉都民エリアともいうべき
東京寄りの市川、浦安、船橋、習志野あたりは、
ここ数年明らかに新築マンションの供給過剰でした。
その結果、中古マンションの資産価値はどんどん低下しています。
京成線マイナー駅の徒歩限界圏(15分程度)になると、
1000万円もだせば75㎡の3LDK が買えてしまいます。
新京成や東武野田線などの支線になると、それはもう惨憺たる状況です。

マイホームを巡る市場環境は、ここ数年で大きく変わりました。
なのに、マンションを供給する側の意識にさほどの変化は見られません。
来年もまた、10年も経てば価値が半減するマンションが
山のように市場に出てくるらしいのです。
そういった物件に対して警告を発する仕事が増えて
ますます、私は忙しくなるワケです。

さて、現在発売中の週刊文春に、
私のコメントを中心に編集された記事が載っています。

みなさん、ぜひお読みになってください。
ちょっと安くなったからといって、
浮かれて湾岸のタワーマンションを買っていいのかどうか・・・

金正日君が逝ってしまったおかげで、
ゲラからは大分短くはなっていますが、
いつになく明解なコメントになっています。

さて、レポートの更新情報です。

駅前タワー対決
「武蔵小杉」 マンション市場を分析
価格　3,960円

武蔵小杉の駅前に新しいタワーマンションが登場しました。
これで２つのタワーがガチンコ対決。
どっちがどっちという大きな差はなさそうなのですが、
ちょっと供給過剰ではないでしょうか？
それに今後、新たな駅近のタワーも出てきそうです。
開発のスピードが速すぎるような気もしますね。
それに、今の価格では長く市場で滞留しそうな・・・・
そうったリスクについて、思うところを書き連ねました。

---

そろそろ真面目にマンションのことを書こうかと思っていたら、
金正日君が死んだとのビッグニュースが飛び込んできました。
朝の8時に列車の中で突然の心筋梗塞ですか？
それで、土日でじっくり準備をして月曜の昼発表。
なんだか出来すぎのシナリオを感じるのは私だけでしょうか？

まあ、生きているより死んだ方がいい人間なので、
そのこと自体は慶賀にたえないのですが、問題はこの後。
北朝鮮当局は後継者を正恩（ジョンウン）君だと発表しているようです。
でも、まだ28歳というから何とも経験不足ですね。
あの国はナンバーツーがいなかったので、
すんなりと正恩体制に移行できるかどうかが不安です。

正日君はかつて、若き日に友邦の支那を訪問した時、
かの国の指導者に「あなたの国は修正主義だ」とのたもうたそうな。
つまり、バキバキのマルキスト・・・という面があったのでしょう。
ただ、北の体制は社会主義というよりも、
オカルト的な絶対王政と見做す方が実態に合っています。

とはいえ、隣国の支那が改革開放政策で経済的に発展するのを尻目に、
ずっと閉鎖的な経済体制を続けてきたのは、
きっと正日君の考え方がマルキストっぽかったからだと思います。
あれだけ、隣国の各経済特区を視察しながら、
ちっとも学ぼうとしなかったのですから。

さて、北が取っている今の閉鎖的な経済体制では、
どこまで行っても飢餓国家のままであることを、
あの国の多くの方は気づいているはずです。
28歳の正恩君だって、スイス暮らしの経験があるそうなので
親父のやり方ではうまくない、と考えているかもしれません。

ニュースを見ている限り、北が混乱している様子は窺えません。
正恩君は、親父が祖父の死後に権力を引き継いだときのやり方に倣い、
当面は派手派手しく動かないかもしれません。
でも、来年早々にもありそうな支那への公式訪問が、
権力の安定移行を示すひとつのシグナルではないでしょうか？

日本と北との間の懸案の第一は、何といっても拉致問題。
これを解決しないと、何も始まらないでしょう
前にも書いた通り、日本の警視庁外事課が持っている
北朝鮮情報は世界でもトップクラスです。
政府はそれをうまく活用して拉致問題の交渉再開へと
道筋をつけるべきでしょう。
正日君が独裁的に権力を握っていた時代に比べれば
幾分か扉は開きやすくなっているのではないでしょうか？

ただし、交渉には十分注意すべきです。
あの半島に住む人々は南北問わず反日的です。
今日の新聞報道では、韓国大統領が野田君に慰安婦問題を持ち出したとか。
そもそも、連中の主張する慰安婦問題など存在しません。
半島が日本領であった時代の問題は、すべては日韓基本条約で決着済み。
それを、わざわざ首脳会談でもちだすなんて・・・とんでもない非常識さです。
それに、ソウルの日本大使館前に据えられた慰安婦のブロンズ・・・
あんなことを平気でやってのけるのが半島の人々です。

残念ながら、我らの隣国に住む人々は、
通常の国際常識というものからは程遠い感覚を持っています。
そのことを、多くの日本人は気づいていません。
彼らが作る時代劇ドラマは、歴史というよりもSFに近いことも
一般の日本人は知らないでいるでしょう。
そして、あの半島では南北ともに、日本を一方的に悪者扱いする
嘘で塗り固めた歴史教育を何十年も行ってきたのです。
「未来志向」なんて言っていますが、ただの空事。
半島の人々と我々は、今後何十年何百年も心理的に和解できないでしょう。
その原因は、100%あちら側にあります。

では、日本人はこれから彼らにどう対していくべきなのでしょう？
実に簡単です。
彼らを悪意の隣人と見做して監視をなまらず、
様々な侵害に注意し、何事にも毅然と対処していくべきでしょう。
個々の問題は、是々非々で対するべきです。
例えば、日本大使館前に据えられたブロンズ像が撤去されるまで
日本大使は本国に召還すべきですね。
アメリカが同じことをされたら、きっとそうするでしょう。

ようするに、悪童に対するのと同じやり方です。
猫なで声で擦り寄っても、ただ増長させるだけ。
棍棒を手に、しっかりと言うべきことを言う。
こちらの主張が受け入れられなければ、
棍棒を振り上げることぐらいはやるべきです。
ここでいう棍棒とは、必ずしも軍事力ではありませんので誤解無きように。

そういった手法は、世界のあらゆる国がやっているのと同じこと。
特に、ああいう非常識な連中を相手にする場合は、
なおさら必要なスタンスではないでしょうか。

さて、北に話を戻しましょう。
権力移行の状況を見極める兆候のひとつが、
正恩君の北京訪問であることは前述したとおり。
しかし、年内に行われるという国葬の様子も興味深いですね。
正恩君の取り巻きにはどういう連中がいるのか？
国葬自体の進められ方にも、
後継体制を読み解くヒントはありそうです。
これからしばらく、北の情勢から目が離せませんね。

でも、それはマンションとは全然関係ないので、
次回からはまた真面目な話題に戻りたいと思います。

---

もう20年も前のことでしょうか。
お仕事をいただいていた会社の部長さんが「浅野」さん。
その部下の転職組新人さんのお名前が「吉良」さん。
初めてご紹介されたときに
「ああ、これは忠臣蔵コンビですね」と申し上げたら
浅野部長はニヤっと笑って
「時代は変わりましたから。なあ、吉良君」
「ハイ、浅野部長」

ちょうど、12月15日にこのご両人と打合せがありました。
「おや、今日も忠臣蔵コンビがおそろいで」とチャカすと
「そういえば、討ち入りは今日でしたっけ？」と聞かれました。
「いやいや、討ち入りは昨日の夜。今頃は泉岳寺ですよ」
「ほう・・・泉岳寺？」
「そうです。ちょうど浅野内匠頭の墓前に上野介の首を備えている頃でしょう」
「へえ、よくご存じですね」
「はい。私は忠臣蔵マニアですから」

あの忠臣蔵コンビのおふたりはどうしておられるでしょう？
浅野さんはその後、その会社の社長に昇進された後に定年退職。
吉良さんはどうしておられることやら。
あのコンビに「大石」君が加われば完璧だったのに、
と今でもちょっと残念。

私の子どもの頃は、この季節には必ずテレビで忠臣蔵をやっていました。
先の記事で書いた12月8日の日米開戦記念日の
「トラ、トラ、トラ！」に引き続いて、
忠臣蔵映画は12月の楽しみのひとつでした。

その後、ビデオの時代がやってきたので、だいたい観ましたね。
昭和30年代は日本映画時代劇の全盛期。
その頃は、毎年のように忠臣蔵を制作していたようです。
だから、いろんなバージョンがあるみたいです。
東映では、片岡知恵蔵と市川右太衛門が毎年テレコで
大石内蔵助をやっていたのではないでしょうか。
その他、日活や大映でも忠臣蔵は作られていて、
それこそ各会社のオールスターキャスト。
それぞれに見どころがあって楽しめました。

そういえば、最近は忠臣蔵モノが少なくなりましたね。
それに、最近の忠臣蔵はオーソドックスな作り方ではなく
様々な外連味を聞かせた筋立てになっていて、ちょっと不満。
「女から見た忠臣蔵」とか「47人の刺客」みたいな・・・
やっぱり忠臣蔵は忠臣蔵らしく、単純明快なドラマにすべきでしょう。
また、変に史実に中心である必要はないと思っています。
忠臣蔵は、松の廊下刃傷事件から赤穂浪士の討ち入りに至る
江戸元禄期のあの事件を基に、
様々なエッセンスが盛り込まれて成立したひとつの物語なのです。
歴史の一頁として捉えるよりも、ドラマとして楽しむもの。
いってみれば「三国志」みたいなものです。

そして私は、日本人のもつ美質のほとんどすべてが、
この忠臣蔵の中に含まれていると思っています。
それは、現代の日本人にも脈々と受け継がれているはずです。
外国人が日本人の特質について学ぶ場合、
これほどよいテキストはないのではないかと思うほどです。

大好きなエピソードはいろいろあるのですが、
ここではひとつだけ「徳利の別れ」をご紹介。

www.youtube.com/watch?v=DZlMCTyPlug

この後を少し解説しますと・・・
源蔵の帰った後、兄の塩山与左衛門が帰宅。
弟が自分の羽織を相手に徳利酒を飲んでいたことを聞き、不審がります。
「もしや、源蔵は本懐を遂げるための暇乞いを・・・」
翌日の朝、江戸の町に赤穂浪士討ち入りの知らせが広まります。
「赤穂の浪人たちが泉岳寺に向かっているそうだ」
「間もなく、そこの通りに差し掛かる」
与左衛門は、確認のために下女を走らせます。
「よいか、吉良邸に討ち入った赤穂の浪人たちの中に、源蔵がいるかしかと見てまいるのだぞ。そして、源蔵がおったら・・・大きな声でこう呼ばわりながら帰ってまいれ。『旦那様、いらっしゃいました。確かにいらっしゃいました。大酒飲みの源蔵さまが、赤埴源蔵重賢（あかばねげんぞうしげたか）様が、確かに赤穂のお侍様の中にいらっしゃいました』とな」
そして与左衛門と妻女が待つこと数刻。
下女の声が遠くから聞こえてくきます。
「・・・確かに、源蔵さまが・・・・仇討本懐を遂げられた、赤穂の立派なお侍様たちの中にいらっしゃいました・・・旦那様・・・」
（おお源蔵・・・でかしたぞ）
与左衛門がよよと膝を崩して涙を流すのです。

忠臣蔵には、この手のエピソードが満載。
全部を盛り込むと、とても2時間の映画には収まりません。
かといって、大河ドラマのように1年かけて観るのもかったるい。
むかし、テレビ東京でやっていた6時間くらいの
ぎゅっと凝縮したドラマをもう一度見たいもの。
今の時代のオールスターキャストで、ぜひやって欲しいなあ。

浅野内匠頭・・・モッくん
大石内蔵助・・・船越栄一郎
吉良上野介・・・水谷豊
片岡源五右衛門・木村拓哉
堀部安兵衛・・・松本潤
千坂兵部・・・・真田広之

こんなのはどうでしょう？
見てみたいなー、こういうキャストなら。

さて、レポートの更新情報です。

マンション立地エリア別評価シリーズ
「豊島区」
価格5,790円

今、豊島区のマンション市場はほんとにホット。
それにだいぶ価格も下がりました。
こういう周縁部の方が、市場価格に戻るのが早いですね。
ぜひ、如月さんのレポートを活用してください。

---

まあ予想通りというか、規定路線というか・・・・
本日、売主の野村不動産から発表されました。
プラウドタワー東雲キャナルコートの第1期250戸が即日完売。
「登録申込数280件、最高倍率3倍、平均倍率1.12倍」だそうです。
1.12倍だなんて、「いかにも・・・」な数字ですね。
しかし、これでまた「湾岸人気が復活」なんて、
どこかのおバカさんたちが騒ぎ出すのでしょう。

私はひと月ほど前に日経CNBCの番組に出た時に、
以下の趣旨でコメントしました。
「第1期で半分の300戸を契約できるかどうかがポイント。そうでなければ竣工時までに全戸を売り切るのは難しくなるでしょう。『湾岸タワーマンション人気が復活』というのは、これから約1万戸を売らなければならないデベロッパー側の期待感がアナウンスされているだけ」

このプラウドタワー東雲は、そもそも今年の5月販売の予定でした。
震災の影響とはいえ、それを半年以上も延期したにもかかわらず、
第1期で300戸に届かなかったことに着目すべきでしょう。
つまり実質1年近いプロモーションで、やっと250戸の完売。
来年末に予定されている竣工までも、同じく実質1年。
常識で考えれば、あと1年で第1期より100戸多い
350戸を販売するのは、かなり苦難の道だと思います。

私が観察するところ、野村不動産の事業スタイルは、
完成在庫を極力避けようとしているように見えます。
つまり、竣工前後になるとかなりメリハリの効いた値引販売を始めるのです。
もちろん、販売初期に申込んで定価で契約している方に対しては
何の説明も弁明もありません。
ですから「１階上の同じタイプが１千万円も安く売られていた」
なんてことも理論的にはあり得るのです。
今回のプラウドタワー東雲キャナルコートでは、
ぜひともそういうことはないように願っています。
この第１期で申し込まれた250組の方がバカを見ますから。

参考レポート

プラウド、パークタワーが一騎打ち？
「東雲・辰巳エリア」波乱のマンション市場を分析
価格　3,790円

そして、次の注目は「ザ・パークハウス晴海タワーズ　クロノレジデンス」。
こちらの方が条件はよいので、プラウドタワー東雲の
坪単価240万円を上回る価格設定で出てきそうです。
でも、調子よく売れていくかどうかは？？？？
販売予定は「2012年2月下旬」だそうですが、まあ延びると思います。
石川遼君を起用した派手なプロモーションが効いて
それこそ何千人と集客は出来るでしょうが・・・・・
遼君の成績と同じく、低迷しなければいいですけどね。

参考レポート

晴海タワーズ登場　「晴海・勝どき・月島」
波乱のマンション市場
価格　4,390円

さて、今日の話題は「生き方の自由」。
おお、なんと大きなテーマでしょう！
そして、哲学的ではありませんか！
榊らしくなく、とても高尚な感じしませんか？

ただ、そこはやはり榊です。身近なお話に終始します。
まず、身内の話から。

私も人の子ですから、親というものがおります。
父はもうとっくに死にましたが、生前は京都で古本屋を営んでおりました。
大正5年（1916年）生まれで、死んだのは確か1992年だったと記憶しています。
大東亜戦争の時には陸軍軍属でシンガポールに出征。
敗戦後に復員して、1948年に京都で古本屋を開業。
サラリーマン生活は、本人の言によれば「都合10年」。
あとはずっと、古本屋のオヤジとして、
コムヅカシイ顔して店の奥に座っていました。
店は京都大学の近くだったので、何人かの先生が贔屓にしてくれていました。
中でも、親父と懇意にしていたある名誉教授の先生が自著の中で
「良き自由人の生き方をなさった」なんて書いてくれました。
それを読んで私・・・「ふーん、ああいうのが自由人というのか」なんて。

親父の自慢のひとつは「ワシは誰にも雇われとらん」。
それに「この商売は他人に頭をさげんでええ」。
誰の世話になっているわけでもないので、
何でも言いたいことを言っていたことだけは確かです。
その名誉教授先生が、親父のそういうところを見て
「良き自由人」と表現してくれたのかどうかは知りません。
まあ幾分かはそうだったと私は思っています。
ただ、傍から見ていて親父が「自由」とは思えませんでした。

本物の自由人とは、作家の村上龍氏のような人のことでしょう。
私が読んだ何かのエッセイで、彼は書いていました。
デビュー作である「限りなく透明に近いブルー」の印税が
1千万円以上振込まれた通帳を見たとき
「これで俺は自由だ」と思ったそうです。
そこで彼は、親の仕送りに頼らなくても、
好き勝手に生きていくだけの経済的な自由を得たわけです。

私の親父は「自由人」だそうですが、彼は「家族を養う」という
恐ろしい義務の拘束からは逃れられませんでした。
癌で死ぬ半年前まで、一日に数時間は店に出ていましたから。
彼は私と同じで、決して働くことが好きではなかったにも関わらず

ところが、村上龍氏は我が親父のように
「食うために働く」という拘束がなさそうです。
デビュー作でいきなり芥川賞を取って以来ヒットを積み重ね、
経済的にも創作的にもかなり自由な生き方をしているように思えます。

さて、日本という国には基本的な自由があります。
思想や信条、信仰の自由については言うまでもありません。
ただ職業選択の自由というのは、
能力や学歴、年齢、性別によってかなり制限されていますね。
また、もう20数年も他人に雇われていない私の眼から
身近なサラリーマンさんたちを見ていると、かなり不自由そうです。
どこに配属されるのか、何をやらされるのか、誰が上司なのか・・・
ほとんどのことを自分では選べないはずです。

では私の様に「自由業」だと、本当に自由なのでしょうか？
確かに、おバカな上司に仕える必要はありません。
小さな世界だけで通用している不合理なルールに従うことも稀。
でも、根本的に自分や家族が暮らすために、
ある程度のお金を稼がなければなりません。
そのために、気の進まない仕事を引き受けることもあります。
つまり、サラリーマンほどではないにしろ、
一定の拘束は受けるワケで、その限りにおいて自由ではありません。

我々にとって自由とは、ほとんどが経済的な問題に集約できますね。
つまり、お金さえあれば自由はどんどん広がります。
逆に、お金が不足しているとかなり不自由です。

そして・・・これが今日の本題ですが、
大多数の日本人が自分のお金を何に多く使っているかというと、
それは言わずと知れた「住まい」に対してです。
みなさん、自分の家計を思い出してください。
一番多く出費している項目は何ですか？
「お父さんの小遣い」・・・おお、なんとハッピーな家庭でしょう！
「子ども教育費」・・・あり得ますね、わが家も近いものがあります。
でも、ほとんどの家庭、それも都市圏では
ほぼ「住宅ローン」や「家賃」ではないですか？

つまり、我々都市に住む日本人から自由を奪ってきた犯人は、
何を隠そうバカ高い「住居費」なのです。
「住宅ローンがあるから」「家賃を払わなきゃいけないから」
嫌な上司に仕え、嫌いな仕事を我慢して、客のワガママに耐え、
とても不自由な思いで毎日過ごしている人がなんと多いことか！

それで・・・なぜにここまで都市の住居費が高いかというと、
それは言うまでもなく土地が高いからです。
建築費も安くはありませんが、基本は土地ですね。

でもね、どうやら私たちの子ども世代には
この住居費というモンスターはかなり弱っていそうなのです。
その理由は、私がかねがね主張している人口減少。
我々の子どもたちは、きっと自分たちよりも
「自由」な暮らしを手に入れられると思います。
村上龍氏ほどではないにしろ、家賃もローンも払っていなかった
私の親父程度には自由さを感じられるはずです。

そんな時代がやってくるというのに、
今から「35年ローン」などという長期間の自由を奪う拘束を
自らに課そうとする人々もいます。
「何と愚かな・・・」と、言わざるを得ません。
特に、くだらないマンションを買うために35年ローンを組むのは最悪。
35年先には資産価値が1000万にも満たなくなると予想される
マンションに対して、35年間で4000万円以上も支払うなんて、
本当にバカバカしいことですよね。
でも、そういう物件が今でもゴロゴロしているのです。
そんなマンションを買わないためにも、
このレポートをぜひお読みいただきたいものです。

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増えていますよ、買ってはいけない大規模マンション。
絶対に35年ローンなんて組んではいけない物件がいっぱい。
人生を誤らないために、自由のために、必読です。

取り上げたマンションは以下の通り

アクアプレミアム
アクシア八王子ピュアマークス
オーベルグランディオ千住大橋
オーベルグランディオ多摩中央公園
吉祥寺レジデンシア
グランドヒルズ三軒茶屋
グリーンコート レジデンス
クレヴィア南千住
クレストガーデンレジデンス
グローリオ蘆花公園
桜堤庭園テラス
ザ・クレストリヴァシス
ザ・ミッドランドアベニュー
ザ・ミレニアムフォート府中御殿坂
ザ・レジデンス千歳船橋
ザ・シティテラス加賀
シティテラス立川
シティテラス成増
シティテラス板橋蓮根
センチュリーフォレスト
セントラルレジデンスシティーテラス目白
東京フリーダムプロジェクト
（グランマークスツインフォート）
常盤台ガーデンソサエティ
パークコート神宮前
パークシティ国分寺
パークシティ浜田山
パークシティ武蔵野桜堤
パークホームズ目黒ザ レジデンス
広尾ガーデンフォレスト
プラウド駒場
プラウドシティ船堀
プラウド府中天神町
ブリリア辰巳キャナルテラス
Brillia 多摩ニュータウン
ライオンズ　オーチャードガーデン
ライオンズ調布つつじヶ丘シーズンズヒル
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リライズガーデン西新井
ルネ花小金井
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参考レポート

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