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榊　淳司オフィシャルブログ
本当はエラいことになっている日本

大学3年の時に「外交史」のゼミに入り、最初に原文で読まされた論文は
ジョージ･ケナンの「Origin of cold war」だったと記憶しています。
つまり、「冷戦」はそもそもどこからどうして始まったか、という話。
英語がビッシリ並んだ50ページもの論文のコピーを渡され、
能天気な学生生活を送っていた私が右往左往した話はいつか書いた通り。

当時（1983年）、世界はまだ「冷戦」の真っ只中でした。
アメリカとソ連(今のロシア)が角突きあわせて冷たい戦争をしていました。
支那なんぞは、ただの後進国。
その年の夏に私が旅行したときには、
上海のホテルのレストランで出てきたビールは生ぬるかった。
観光客に冷えたビールを出せないほど貧しかったのです。

しかし、今から考えれば、ある意味「勢力均衡」が出来ていて
今よりも国際社会は安定していました。
何か問題が起きれば、アメリカとソ連が話し合うか、
机の下で蹴り合いをして解決・・・というか結果を出していました。

今の世界は、当時と比べてうんと不安定。
ソ連がロシアに変わって、強面のプレイヤーでなくなった反面、
支那という新興の軍事大国が出てきてアメリカに挑戦しています。
特に最近では海洋への進出に意欲を燃やしている模様。

日本を取り巻く海の勢力地図は、時代と共にかなり変化しています。
一般の方々は領海と公海の区別くらいしかできないと思います。
でも、実は世界の海には「あるじ」がいるのです。
それは、各国の海軍によって暗黙の了解とされています。

カンタンに解説しましょう。
その昔、日本にも「帝国海軍」という輝かしい海洋勢力があった時代、
日本海、東シナ海はもちろん、西太平洋は「日本の海」でした。
しかし大東亜戦争で、帝国海軍は潰えました。
その後、旧帝国海軍の版図はそっくりアメリカ海軍に引き継がれました。
南シナ海は戦前、半ば大英帝国の海でしたが、
それもシンガポールの独立によりアメリカへ。

この状態は半世紀以上も続きます。
1970年代から80年代の初頭、一時的にソ連海軍が台頭します。
日本海は、「ソ連海」などと揶揄される状態でした。
ベトナムのカムラン湾にはソ連海軍の基地が築かれました。
しかし、日本海も南シナ海もアメリカの第七艦隊のパトロール範囲であり、
そこでの演習も続けられていたので、厳密にはアメリカ海軍の勢力圏でした。

この間、日本の海上自衛隊は急速に実力を養います。
現状、自衛艦隊は日本の領海と排他的水域をほぼ独力で防衛する能力を有します。
例えば、現在の状態のまま東シナ海あたりで海上自衛隊と
支那の海軍が通常兵力で戦った場合、圧倒的に有利なはずです。
したがって、アメリカ海軍は日本周辺については友軍である海上自衛隊に
ほぼその役割を移管しているといっていいでしょう。

そして今、西太平洋には３つの海上勢力が存在しまず。
第一にアメリカ海軍。
第二に日本の海上自衛隊。
第三に支那の海軍。
最近、盛んに軍備を増強しているのは支那の海軍。
航空母艦をロシアから買い、自前でも建造中です。
そして、公然と南シナ海での覇権を確立しようとしています。

ただ、南シナ海は依然として「アメリカの海」です。
しかし、アメリカ海軍から日本へ事実上のパトロール権を移管されている
東シナ海においては、海上自衛隊のプレゼンスが怪しくなっています。
というのは、自衛艦隊が戦えば負けるはずないのですが、戦えないのです。
海上自衛隊には、国内法（主に憲法、自衛隊法）の制約があり、
その戦力を有効に生かすことがままならない状態です。

例えば、尖閣諸島には支那の海軍偽装船がちょこまか出没していますが、
堂々と自衛艦隊を派遣して、大砲の一発も撃ってやれば収まる問題。
それを、自衛隊の首脳部はもちろん、政治家もびびって出来ない状態。
そのあたり、早急な法整備が必要です。

まあ、そういう法律問題は別の機会に詳しく論ずるとして・・・
支那は南シナ海ではより公然と、東シナ海では日米のスキを伺いながら、
虎視眈々と「自国の海」にしようと狙っているのは疑いようもない事実。
尖閣諸島のある東シナ海は、海上自衛隊に加えて
世界一の第7艦隊が控えているので、まだチョロチョロです。
でも、海軍力がほぼ皆無に等しいフィリピンや、
非常に脆弱なベトナムが紛争当事国となる南シナ海では、
あからさまに領土を簒奪してきています。

これに対して、アメリカはそろそろ「本気」をだそうとしています。
アメリカは、太平洋における自国の権益に深刻な害をもたらす勢力に対し
過去に何度も軍事力に訴えて排除しようとしてきました。
大きくは、1941年に日本を挑発しての大東亜戦争。
その後の朝鮮戦争。台湾海峡への第7艦隊派遣。
そして、ベトナム戦争もその流れに入ります。

今回、西太平洋における支那の挑戦を受けたアメリカは、
そろそろ真剣になってきたという印象です。
イラクやアフガニスタンの泥沼から抜け出す目途はつきました。
息子ブッシュがヒステリックに始めた対イスラム戦争が、
アメリカの国益にとってさして重要でないことにやっと気付いたのです。
その間、支那は東南のシナ海で思う存分に勢力を拡張しました。

最近のクリントン国務長官の発言の隅々に
「これから支那を抑え込むぞ」という意欲が窺えます。
それは、国際関係にちょっと敏感な人間なら誰でも気付くこと。
でも今のどじょう内閣は、そんなアメリカの動きに呼応して
国益を守ろうという動きをサッパリ感じられません。
前原君がちょこちょこ動いているのがせいぜい。

過去半世紀の間で、東アジア情勢は今が最も不安定です。
北朝鮮ではいつ政権崩壊が起きてもおかしくありません。
支那では、大規模な暴動が起こって政権が流動化する可能性が常にあります。
また、支那の軍部と共産党の指導部は、かなりギクシャクしている様子。
韓国は今のところ安定していますが、元が幼児性ヒステリックの国です。
もっとも安定しているのは、日本でしょう。
政権は常に不安定で、首相はコロコロ変わります。
でも、あんな大地震が襲ってきても暴動一つ起こりません。
日本社会は、世界一といっていいくらい安定しています。
その代わり、アメリカにとってはいまひとつ頼りにならない同盟国。

冷戦時に比べ究めて不安定になっている周辺の国際情勢についても
大多数の国民は「自分たちには関係ない」と思い込んでいます。
でも、そのうち火の粉をかぶることになるでしょう。
むしろ「火の粉」で済めばいいくらい。
それまで、多くの日本人は気付かないのでしょうね。

我々は実のところ、強盗や泥棒、誘拐犯や強姦魔に囲まれて暮らしているのです。
そういっても、今は誰も信じないでしょう。
でも、事実であることには違いがありません。
多くの人は、自分が被害にあってから気付くのです。


2011/10/26 0:53 | ちょっと脱線 | Comments (0)

プラウドタワー東雲、坪単価240万円は高い？　安い？

東日本大震災による混乱が一段落した首都圏のマンション市場では、
「秋商戦」というのが本格化しております。
最近の報道によると月間の供給数が昨年を上回ったとか、
契約率が70％を超えた、などと「上向き」のデータが続々。
ただ、こういった情報はほとんどデベロッパー側から出されるので
額面通りに受け取れないのは、いつかも書いた通りです。
ただ、売り出される新築マンションの戸数が増えていることだけは確かです。
確駅に置いてあるスーモもちょっと分厚くなっています。

そして、話題の物件も市場をにぎわしております。
特に熱くなっているのは、私の得意エリアである「湾岸」。

プラウドタワー東雲キャナルコート
ザ・パークハウス晴海タワーズ

この2物件が特に派手派手しいパフォーマンスを展開しています。
今日発売の「東洋経済」でも、2ページを使って解説。
この中で湾岸エリアは「年間3000戸程度の新規供給が今後2～3年続く可能性がある」（三菱地所レジデンス）と書かれていました。
私の集めた情報でもそれくらいあるのですが・・・・

実は、ここ４年位の間、湾岸エリアで実際に売れた新築マンションは
毎年1000戸ちょい位ではないかと推測しています。
しかも、2年から４年前に買った人はほとんど、
すさまじい資産劣化に悩んでいるはずです。
最も激しいのは、マドンナが広告に登場したブリリアマーレ有明でしょう。
豊洲で未だ販売を続けているシティタワーの3棟については、
新築がほとんど値引きをしていないようなので、
表面上の中古価格は維持されていますが、実勢価格は・・・・

いってみれば、湾岸エリアの新築マンション市場は、
毎年1000戸の需要を追いかけてヒーヒー言っている状態です。
そこへ「3000戸が2，3年間」と来ました。
さあ、どうなるのでしょう？

プラウドタワー東雲はモデルルームをオープンして以来、
1200組以上の来場があったと報道されています。
だからといって、600戸がすんなりと売れるでしょうか？
3.11の地震で大きな液状化被害を受けたプラウド新浦安という物件は、
累計で数万人の来場があったようですが、
733戸を売り切るのに3年以上もかかっていました。
野村不動産もアレには懲りたみたいで、無理な高値挑戦は避けたご様子。
この東雲のタワーでは坪単価240万円と、まずまずのポジション。
しかし・・・これは決して「安い」といえません。
お隣のビーコンというタワーは今年の初めに完売したと記憶していますが、
最後は値引きに次ぐ値引きで、最終段階での実勢価格は
坪200万円台の前半ではなかったかと想像します。
つまりは、そのあたりが「市場価格」ということになるのです。

場所は少し都心寄りに離れた位置にある晴海タワーズの価格政策も注目されます。
私は坪180万円でも全部売るのは大変だと思っていますが、
江東区東雲で240万円なら、中央区晴海で180万円はなくなります。
というか、もし180万円で出てきたら、東雲のプラウドはぶっ飛びますね(笑)。

それにしても・・・・「3000戸が2，3年間」というのは異常すぎます。
そんな供給を、実際の需要が吸収できるわけがありません。
湾岸エリアといっても、もとをただせばただの埋立地です。
フクシマみたいに30メートルの津波が押し寄せることはないでしょうが、
液状化や地盤沈下のリスクは常に潜在しています。
生活利便施設が特段優れているワケではありません。
だだっ広くてジョギングにはいいかもしれませんが、
歩いていくにはどこへも遠い、不便な場所でしかありません。

私は、「湾岸エリアだから高い」のではなく、
「埋立地だから安く」なければいけないと考えています。
つまり、今の現象は私の常識の逆です。
湾岸が高いのは、多分にデベロッパーが創った虚像です。
いつかは崩れる時が来るでしょう。
その引き金になるのが「3000戸が2，3年間」という
誰がどう見ても供給過剰な異常事態かもしれません。

私がコーディネイトする「新宿余丁町コーポラティブ計画」は
直線距離で新宿駅へ約1.8kmです。もちろん、歩けます。
山手線の内側で、地下鉄の駅から徒歩3分。
それで、平均坪単価は約250万円。
プラウド東雲キャナルコートは東京駅へ約5.0km。
銀座まで歩いていくことは無理でしょう。
駅へは徒歩11分。そして、坪単価は240万円です。
私の余丁町コーポラティブと、ほとんど同じ水準。

現状では、プラウドが高いのではなく、私の余丁町が安いのです。
でも、それは今の市場観です。そして市場観は時と共に変化します。
5年前なら、プラウド東雲の坪240万円はかなり割安感があったでしょう。
まず間違いなく短期間で完売できたはずです。
でも、この5年の間にいろいろなことがありました。
リーマンショックに東日本大震災。
民主党ボケボケ政権の日本衰退政策や人口減少の顕著化。
この先、明るい未来を想像できる人がいれば、よほどの能天気者。

このプラウド東雲は、駅徒歩11分ということ以外は、
割合によくできたマンションだと思います。
もちろん、タワーであることのデメリットはあります。
でも、キャナルコート内でイオンが目の前。
地震への対策も充実しているようです。
ただ、キャナル（運河）沿いなので、津波がくれば1階は洗われるでしょう。

さて、果たして600戸を売り切るのにどれくらい時間がかかるのか？
晴海のタワーと、どの程度バッティングするのか？
三井の東雲タワー計画は、近隣問題が販売にどう影響するのか？

湾岸ウォッチャーの私としては、ますます面白くなってきました。



迷った時に、直感が正しい確率は7割

将棋のプロ棋士・羽生善治さんが何かの本で書いていました。
「直観の7割は正しい」
次の指し手で迷った場合は、直観が示す方を選ばれるようです。
それでもって、あの驚異的な勝率・・・
私もヘボ初段程度には将棋を指します。ほとんど直感で。
でも、生涯勝率は5割に達するかどうか怪しいもの。
やはり、彼は天才中の天才なのでしょう。

私は、社会に出てからのほとんどをコピーライターとして生きてきました。
今でも、一部分はそうです。
その経験上「直観の7割は正しい」ということについては、大いに共感します。
何かコピーを考える際、一番最初に出した案が最善である確率が
おそらくは7割程度ではないかと思えるからです。
何時間、あるいは何日も悩んだり、はたまた頭の働かない徹夜仕事で
ひねり出した案をクライアントに気に入られたケースが無いではありません。
でも、それは極めて稀な出来事でした。
また、それが最善であったという記憶はほとんどありません。

人間というのは全体的に見て、たいして賢くない生き物です。
99%の人間は、たいていの物事を感情で判断しています。
分かりやすくいうなれば「好き」か「嫌い」のどちらかという基準。
特に、広告については100%が好悪の感覚で受け止められます。

広告業界の喜劇性は、この突き詰めれば感情・感覚の問題を
何とか理論体系らしく見せようと日頃から悪戦苦闘しているところにあります。
「宣伝会議」とか「広告批評」などいう業界雑誌があるのですが、
何が書いてあるのか私にはサッパリ分かりませんし、興味もありません。
もし「こういう場合にはこうすれば、こうなってうまくいく」という手法があれば、
とっくにその理屈が体系化されて、相対性理論みたいに世間に知られているはず。
「動物と子どもと好感度タレントを出せば何とかなる」
みたいに、マーフィーの法則まがいの格言ならいくつかありますが(笑)

結局、答えなんかどこにもありません。
膨大な事例がありますが、誰もそれを理論的に体系立てて整理していません。
たとえそれができたとしても、経済状況や社会情勢などの変数が大きすぎて
どのような場合にもあてはまる法則なんかになりっこないのです。
なのに、業界内の多くの方はどこかに「答えがある」と思い込んでいます。
これが私にはとても不思議なところ。

ノーベル経済学賞というのは、ノーベル賞の中でも最後発だそうです。
つまり、化学や医学・生化学、物理学などの本家ノーベル賞から見れば、
亜流の継子みたいな存在だと見なされています。
それでも、世界の経済学界ではもっとも権威ある賞でしょう。
そして、この賞を取るのはだいたいがアメリカ人。時々イギリス人他。
彼らは日本の経済学者みたいに大学で小難しい講釈をたれるのではなく、
積極的に政府の内部に入り込んで、経済政策の立案に関わります。
そういう世界最高の頭脳をもってしても、経済を思いのままには動かせません。
たとえそれができなくとも、
ある程度正確な予測が立てられればいいのですが、そっちもダメ。
ノーベル経済賞の受賞者が、個人的に株投資で大儲けしたという話も聞きません。
実際にはあるのでしょうが(笑)。

そこが経済学における現代アカデミズムの限界水準だと仮定すれば、
広告の世界なんて未だに石器時代みたいなものです。
ましてや、その中でも隅っこにある不動産広告の分野なんて・・・
もう、アハハと笑うしかないほど、実は誰も何も分かっていないのです。
もちろん、私もその中の立派な一人です。
ただ、私は「分かっていない」ということを、
他の多くの方よりも強く認識しているかもしれません。

ただ、「分かっていないこと」を「分かっている」としても、
実際の業務には何の役にも立たないばかりか、
かえってマイナスですらあります。
なぜなら、不動産業界と不動産広告業界の間では、
「正確なマーケティング分析」や「正しいクリエイティブ」が
存在する、という仮定の下で日々の業務が進められているからです。
だから、「答えがある」という前提に立たないと、異端とみなされます。

そのあたり、宗教と人間の関係にとてもよく似ています。
アッラーやイエス・キリストやヤハヴェの神や、はたまた阿弥陀如来が
「存在する」という前提でイスラム、キリスト、ユダヤ、浄土真宗は、
多くの人間の心の中で「存在している」ワケです。
それが「無い」あるいは「分からない」となると、
人々の心の中の信仰などいうカタチのないものは雲霧消散してしまいます。
そして、迷いがあったり、自信が持てなくなった者は「異端者」です。

では、答えのない世界で「答えらしきもの」を決める場合は、
どのようにすればよいのでしょうか？
将棋の世界では「最善手」という考え方があります。
最善手とは、誰が見てもその状況ではその手が一番、と思える手のこと。
将棋の場合は「最善手」を指し続けると勝てる、ということになっています。
では、プロ棋士は常に最善手を指せるのか？
なわけないですね。もしそうなら、負ける棋士がいなくなります。
プロ棋士だって、対局中は必至で最善手を探しているのです。
勝率№1の羽生さんだって、悩みに悩むわけです。
プロの対局といえども、時間に限りがあります。
だから、羽生さんは迷った時にはいつも直観に頼っているのです。
そして、直観の7割が最善手に近かった・・・

彼のような天才が羨ましいですね。
自分の直観に7割の信頼が置けるわけですから。
私も前述したように、自分の直観をある程度信じてはいます。
でも私の泳ぐ広告世界では、1対1で話が決まるなんてことはありません。
自分の直観に従った手を指せる確率は
全体からいえば1割にも満たないのではないでしょうか？
それがうんざりするような現実です。

方、私が行っているジャーナリズム活動においては
自分の直観はもちろん、時間をかけてじっくり分析した
「最善手」をそのままみなさんに披露することが可能です。

マンション市場について私なりの分析をまとめた各種レポートには、
そういった「最善手」を余すことなく盛り込んでいます。

また、11月19日(土)に新宿で行うセミナーでは
「買っていいマンション、買ってはいけないマンション」というテーマで
買っていい最善手マンションと、買ってはいけない悪手マンションを、
実名を挙げながらバシバシとご紹介しましょう。
参加は無料です。
上記レポート簡易プリント版の廉価販売など特典もいっぱい。
ぜひご参加ください。

11月19日（土）開催のセミナー
「買っていいマンション、買ってはいけないマンション」



伊集院静よ、汝は「漢（おとこ）」であったか！

私は、基本的にいつも一人で仕事をしています。
事務所にいるのも、だいたい私一人。
ところが、時折決まって夕刻に客人がウジャウジャとやってきます。
「近くにいるんだけど、いいですか？」
なんて電話がかかってくると、こっちもよほどの用がない限り断りません。

さらに、いつも冷蔵庫にビール系雑酒をたくさん入れておき、
安いワインや焼酎なども置いてあるので、自然と酒盛りに。
もちろん、みなさん何がしかの飲み物・食べ物をご持参くださいます。
まあ、「来るものは拒まず」ということにしておりますのでｗ。
でもなぜかやってくるのは、50前後のオッサンばかり・・・
自分がそうなので、しかたがないといえばしかたがないですね。

で・・・オッサンたちが集まって何を喋っているのかというと、
いたって取り留めもないことです。
仕事関係の話題が多いと言えば多いのですが、
私の周りにたむろする連中ですから、みなあんまり仕事好きではありません。
みなさん、私よりかは仕事熱心だとは思いますがｗ。
やっぱり多いのは人の噂。
「誰それがどーした」というのは、一番の酒の肴。
特に悪口陰口、妬み嫉みやっかみが絡んだ話が盛り上がりますｗ。

先日は、めずらしく文化的な話題で盛り上がった覚えがあります。
何かというと・・・「本」について。
誰それの何とかいう本がどうのあーのと。
まあ、私のところにくる方ですから、みなさんそこそこ本好き。
私も酔っぱらって、事務所の本棚から最近読んだ本を取り出し、
惜しみなく「どうぞどうぞ、差し上げますよ」とあげちゃいます。
実はぜんぜん惜しくありません。
ほとんどはブックショップの105円棚から買ったものですから。

それで・・・先日の宴が終わってみれば、
なぜか一冊見慣れぬ本がテーブルに残っていました。
誰かが「これいいからお貸ししますよ」か「上げますよ」みたいに
置いていっくれたもののような記憶が残っています。

伊集院静って、別に嫌いじゃないんだけど、やけにモテる男だよな・・・
という、それこそ妬みとやっかみを抱いていて眺めていたので
今までまともに読んだことがありませんでした。
それが金曜日の夜、家に持って帰ってパラパラと読んでいると
止まらなくなって、深夜までかけて全部読んじゃいました。

「コイツは男のスケールがでかいな」というのが、素直な読後感。
あれだけ売れていても、未だに借金だらけの様子。
60過ぎて・・・チョイ悪どころか、ただの不良オヤジ。
まさに、今は絶滅危惧種といっていい「無頼派」ですね。
それでいて、言っていることは結構マトモ。
精神の太くて硬い柱が、バシッと背骨を支えている感じ。
まあ、とても敵いませんね、こういう御仁には。

驚いたのは、ご両親は朝鮮半島から移り住んで帰化された方々とか。
なのに、この人の精神はかなり日本的な印象を受けました。
日本人になっていただいて二代目ですが、日本人より日本人らしい。
ちょっとヤンチャがすぎる感じですけどｗ。
文章には一種独特の清涼感があります。
多分、ご本人は物事にこだわらない、涼やかなご性格なのかもしれません。
写真でお見受けした感じは、怖そうだけど目が曇っていませんから。
最後の、前妻・夏目雅子さんに関する一文には、
不覚ながら少々感動しました。
夏目雅子ファンだった方には一読をお勧めします。

こういう、若者に語りかける企画は、その昔の山口瞳が
成人の日にサントリーの広告で書いていたコピーが有名。
一例を挙げましょう。

「私の経験で言えば、忠誠心や愛社精神を振り回す男に
ロクな社員はいなかった。あいつはいつ会社をやめるのかと
ハラハラさせられるような男が結局は大きな仕事をしたものである。」
「働くのは会社のためでも家族のためでもない、自分のためである。
失意のときは、この言葉を思いだしてくれ給え。
気楽な稼業と思ったら大間違いだ。常に安住するな。」
（「新入社員諸君！」より抜粋）

まあ、こういうのは正攻法。
真正面からズバリと先輩のありがたいアドバイスを聞かせてくれました。
最近、こんな感じのことを言ったり書いた入りする人がいなくなりました。
教養もないのにクールな気取り方をする方が多すぎます。

さて、もう一冊、同類でお勧めをご紹介しておきましょう。
ちょっと古いのですが、池波正太郎の「男の作法」。

 

池波さんなどは、伊集院流に言わせると
「食い物の話を書くとどうしても文章が卑しくなる」
ことを、洒脱にやりつくしたお方。
ちょっと話が古臭いですけど、昔のダンディズムを味わえる一冊です。
別に私は食い物の話を書くと、文章が卑しくなるとは思いません。
自分で書くことはまずないでしょうけど。

この方の「鬼平犯科帳」が、私は大好きです。
中村吉衛門主演のテレビシリーズは、ほぼ全部を観ました。
原作は・・・ほぼ老後の楽しみにとってあります。
今から禁断の実を食べたくて仕方ないのですが(笑)。

レポート更新情報

「港区総集編」全50物件、そのすべてを検証する
価格　9,980円

ここひと月ほど、港区を駆けずり回って最新情報に更新しました。
前回よりも十数物件増えて、なんと50のマンションが登場します。
SEO対策で、全物件を挙げておきましょうｗ。

このレポートは東京都港区の【赤坂エリア】・パークコート赤坂　ザ　タワー・SAION SAKURAZAKA・ライオンズアイル赤坂・インプレスト赤坂・CONOE〈赤坂丹後町〉・ミッドガーデン赤坂氷川・サンマイン赤坂氷川坂・ブランズ赤坂二丁目・クラッシィスイート赤坂・サンウッド赤坂氷川公園フラッツ【六本木・南青山エリア】・THE　ROPPONGI　TOKYO ・アトラスタワー六本木・六本木一丁目南地区第一種市街地再開発事業・南青山パークハウス・南青山マスターズハウス【乃木坂エリア】・乃木坂パークハウス・ディアクオーレ乃木坂【虎ノ門・愛宕エリア】・虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業・ザ・パークハウス愛宕虎ノ門 【三田エリア】・ファインレジデンス三田・ディアクオーレ白金高輪・パークマンション三田日向坂【白金・高輪エリア】・ウェリス高輪・パークタワー高輪・リビオレゾン白金・グランスイート白金高輪・シティハウス高輪ヒルトップ・ザ・パークハウス アーバンス 高輪・レグノ・プレミア 高輪【麻布エリア】・シティタワー麻布十番・パークコート麻布十番ザ タワー・麻布台パークハウス・プラウド元麻布・グランドメゾン西麻布・ブランズ東麻布・ブランズ麻布十番・ブランズ南麻布・クレヴィア南麻布・イニシアイオ西麻布・クラッシィスイート・ジオ東麻布・サンウッド西麻布【新橋～芝エリア】・新橋プラザビル　コアレジデンス・パリオ・アクティフ・スカイクレストビュー芝浦・ワールドシティタワーズ・クレストプライムタワー芝・アデニウム新橋・ザ・パークハウス アーバンス 御成門・ザ・パークハウス芝公園・パークタワー芝公園以上50物件を掲載した榊淳司のマンションレポートの紹介です。
 
まあ、この中にはくだらないマンションも山のように含まれています。
「買ってもいいかな」と思えるマンションもあります。
詳しくはレポートを読んでください。
147ページもありますから、決して高くありませんよ。

でも、ひとつ言えることは、今後港区での供給は増えそう。
というか、10年後には、港区や新宿区、文京区でないと
新築マンション分譲事業は成立しなくなると思います。

そういったお話を、もっと突っ込んでお聞きになりたい方は、
11月19日（土）開催のセミナー
「買っていいマンション、買ってはいけないマンション」
に来てください。参加は無料です。



「買ってはいけないマンションの見分け方」お教えします

「不動産屋」ときくと、なんだか胡散臭いイメージを感じる人が多いはず。
「そんなことありませんよ。それは昔の話」と言いたいところですが、
実は今でもまかり通る「事実」なのです。
どうしてでしょうね？
アノ業界は、なぜか胡散臭い人の割合が多いような気がします。
とてもまじめで誠実な業者さんが多いのも、また一面の事実です。
そういう人の割合は徐々に増えているような気もします。
でも、まだまだ少数派ではないでしょうか。

「騙したもの勝ち」「騙された方が悪い」という業界の慣習が、
彼らをいっそう胡散臭い方向に導いているのかもしれません。
考えてみれば、タレントをイメージキャラクターに使って広告している
大規模な分譲マンションなんて、大掛かりな「騙し」をやっているようなもの。
マドンナが住むわけでもないのに「マドンナが出ていたから」という理由で
マンションを買った人がとんでもない目に遭った話は何度も書いた通り。

そして、今度は「石川遼」君だそうです。
東京の湾岸エリアにできる総計画戸数1800戸の超大型マンション。
名前は「ザ・パークハウス晴海タワーズ」というそうです。
私は福山雅治でも使うのかな、と思っていたら石川遼君でした。
聞いた話では、福山君は千葉方面の別の超大型物件で起用される予定だとか。
「目立てばいい」といえばそれまでだけど・・・・

この晴海の超大型マンションについては、
昨日発売になった宝島社の「マンガでわかる　コワ~い不動産の話」という
ムックの中で、私のコメントがいっぱい紹介されています。
ご興味のある方はぜひお読みなってください。

それにしても、遼君の出ている広告は「取って付けた感」が否めません。
噂によると、あの地震までは別の方向で制作が進んでいたところを、
3.11のせいで「湾岸イメージはダメ」「タワーは不利」みたいになって、
大幅な軌道修正が行われたそうです。
そして突貫作業で広告作りを続けた結果、ああいった不完全燃焼になったとか。
遼君は「でしゃばり親父」がいて、広告キャラに起用すると制作現場が大変だ・・・
と言っていたのは、元広告業界のお方。
プロゴルファーの親父で、参議院議員になった某氏は賭けゴルフがバレるなど
ずっと醜態続きで、すっかり民主党のお荷物になっていましたよね。
子どもがエラいから親も・・・なんて、浅はか過ぎませんか。
まあ、どうでもいいといえばどうでもいい話ですが。

「実力がないと、誰からも憧れられませんから」
ホームページ上で、遼君にそんなことを言わせています。
業界内で、これを読んで腹を抱えて笑った方はさぞ多いことでしょう。
あれは「晴海島」の一番端っこにできる辺境のタワー。
橋を渡るのにもヒーヒー言わなければいけません。
そんな土地に建つ、時代遅れのタワーマンションに、
果たして遼君がいっているような「実力」があるのでしょうか？

駅から11分、と表示されています。
でも、黎明橋を渡り、住友商事が逃げ出すらしいトリトンを脇に見ながら
さらにトコトコと晴海大橋の方に向かって歩きます。
そうやって、やっと敷地に端っこに着きます。そこまでが11分。
敷地のもう一方の端っこまで歩いたら、20分近くかかりそうです。

目の前は東京湾。対岸には今のところ何もない豊洲5丁目。
そのうち、東京ガスが大規模なマンションを作るという話。
でも、実現するかどうかはかなり危ういと思います。
そのまた向こうが、マドンナやオダギリジョーが出ていた
「ブリリアシリーズ」のタワー板状マンションが2棟建つ有明。
この晴海は有明ほど僻地ではないにしろ、便利が良いともいえない場所。
誰もが羨み、憧れる場所であれば、用地を仕入れた藤和不動産は、
すぐに事業化してガッポリと利益が稼げたはず。
経営不振に陥って合併されてしまうこともなかったでしょう。

さて、この晴海タワーズ・・・いくらでお出しになるのでしょうね？
6年くらい前に「THE TOKYO TOWERS」という千数百戸の
タワーマンションが「勝どき駅徒歩5分」で売り出されました。
販売当初は売れなくて、坪単価は180万円くらい。
それがミニバブルの勢いに乗って、最後は300万円超え。
でも、あの一瞬世の中を狂わせたミニバブルが無ければ
多分平均で200万円を割っていたのではないでしょうか？

今、「勝どき駅徒歩5分」の市場相場感は240~250あたりではないかと思います。
駅徒歩1分の勝どきビュータワーは、ゴールドクレストならではの
KYな価格政策によって販売が停滞している模様。
すでに、竣工1年を迎えたようです。
では、この「勝どき駅徒歩11分（もっと！）」のマンションは
いくらがふさわしいのでしょうか？
私は180万円でも、全1800戸を売りきるのは難しいと思っています。
もし200万円で出したとして・・・最初の100戸くらいは売れるでしょう。
世の中には石川遼の広告に惑わされる
お目出度い方が100人くらいはいるはずですから。
でも、それ以上はかなり難しそうな気がします。

二子玉川にライズという1033戸の大型マンションがあります。
バカ高の値付けでしたが、最初の200戸くらいはスムーズに売れました。
きっと広告に乗せられたのでしょうね。
私の後輩たちが作った広告なので、とやかくいいませんがｗ。
昨年の4月に、めでたく完成在庫になりました。
今や、私のレポート

「ただ今値引き販売中マンション」

の、正式メンバーとなっています。
つまり、最初の広告に踊らされた方々は、
とんだ「割高」な買い物をしたことになったのです。

今日ご紹介したムック本のタイトルではありませんが、
不動産は「コワ~い」のです。選択をひとつ間違えば人生の破綻です。
だから、決して広告などに惑わされてはいけません。
また、不動産屋のいうことだけを信じてはいけません。
私から言わせれば、今の市場には「買ってはいけない」マンションが
ウジャウジャといっぱい出ています。
おそらく7割がたは「買ってはいけない」か「買わない方がいい」物件。
「買っていい」マンションなんて、ほんの一握りです。
それをどうやって見分ければよいのか？

一番手っ取り早い方法をお教えしましょう。
来月（11月）の19日に、またまた無料セミナーを開催します。
テーマは

「買っていいマンション、買ってはいけないマンション」

開催場所は前回と同じく、新宿の発明学会セミナー室。
定員になり次第締め切りますから、早めにお申し込みください。

こちらに参加していただきますと、
「買っていいマンション」と「買ってはいけないマンション」の
見分け方の初歩をお教えします。
そして、私がコーディネイトする余丁町コーポラティブ計画の
説明会も同時に開催しますので、ぜひご参加を。
そのあとで、今回は私の無料相談会も開催する予定。
参加特典はいつもの通り盛りだくさん。

私のセミナーの特長は、普通の住宅ジャーナリストのように
バックにマンションデベかなんかがいて、ヒモ付になっていないところ。
もちろん、余丁町コーポラティブの説明会は同じ場所で開きますが、
こちらへの参加は自由です。

無料セミナー開催　11月19日（土）13:30～
「買っていいマンション、買ってはいけないマンション」