マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
仮設住宅よりも、根本的な復興プランを！

どうにも腑に落ちないのが「仮設住宅」というやつです。
1戸500万円もするそうです。
そのへんのハウスメーカーが、よく「限定1戸」なんてやっている
チョー安い家が650万円くらいであるじゃないですか！
あれって、2階建てで延べ床面積は90㎡くらいあったりします。

つまり、マトモな家を建てようと思えば650万円でも建つのに、
断熱材も入ってなさそうなベコベコのプレハブで、
ほとんど1間プラスαみたいな仮設住宅が500万円！
これって、絶対に誰かがどこかで美味しい汁を啜っている・・・
そういう臭いがプンプン漂っているのが仮設住宅建設事業。

現在、鉄筋コンクリートのマンションを建てると
分譲仕様の75㎡くらいで戸当たり1600万円前後のはずです。
これには、ゼネコンの利益がガツっと乗っています。
60㎡くらいの、それこそ長谷工式工業製品化マンションなら
原価は1000万円もあれば十分に建ちそうです。
でも、そんなものを作れとは絶対にいいません。

何がいいたいかというと、「仮設住宅は高すぎ！」ということ。
あんなものに時間と労力とカネをかけるくらいなら、
他にいくらでもやりようがあるでしょ、といいたい。
「ハ会」の人々が中心になって進めている「仮住まいの輪」というのも
極めて分かりやすい被災者救済手段です。
日本には「余っている賃貸住宅」がヤマとあるのです。
それを活用して住むところをなくした方を救済するのは、
いたって理にかなったやり方です。

これは、緊急避難措置としてはかなり有効だと思います。
ただし、「仮」であることには違いなし。
いつまでも「仮」では済まされません。
「本」モノの住まいがいずれは必要です。
それには、被災地の復興が何よりも有効でしょう。
最終的なゴールは、被災者の「自活」ですから。

今日のニュースだと、やはりなくなった方の90％以上は溺死。
家を失った人々も、ほとんどが沿岸部の居住者と思われます。
復興とは、政府がカネをばら撒くだけではなく、
地域の人々が自活できる「産業」が不可欠。
この方々にとって、主な産業は「漁業」とその関連。
まずは、船。そして漁具、冷蔵･冷凍倉庫、輸送手段、燃料。
食料や水や生活用品の援助が行き渡ったら、
次にはそういったものを考えるべきでしょう。

政府は、税制･法制面でバックアップすべきです。
消費税や不動産取引税、車両関係の税金を免除･減免する税制の優遇、
各種免許･許認可等で「特例」を認める規制の緩和。
そのためには「特別法」の制定が必要。
ところが･･･菅政権は無駄な「会議」を催すことにかまけて
実務的なことは何もしていないようです。
まあ、政権もあと数ヶ月の命でしょうけれど。

被災地では多くお方がなくなり、また故郷を離れる方も多いはず。
ますます過疎化が進むのではないでしょうか？
ところが、都会には仕事がないのか、働く気がないのか
ゴロゴロしている若者がたくさんいます。
復興事業で政府がグワっとお金を使うのなら、
ぜひこういう都会の「若年無業者」が就業できる場を与えたいもの。
あわよくば、被災地の三陸沿岸に住み着いて、
その地で伴侶を見つけて子どもを作ってもらいたいですね。

農林水産省が「田舎で働き隊」みたいなことをやっていますが
この際ですから復興事業とまとめて「被災地で働き隊」を興すべきです。
被災地は「過疎化対策モデル地区」に。
お金をつぎ込む大義名分もあることですから、
日本社会を活性化させる実験エリアにすべきだと思います。


2011/4/20 0:13 | ちょっと脱線 | Comments (6)

ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」

ネットでニュースを見ていると、こういうのが目に入りました。

「債務免除益を計上し、純利益273億超／プロパスト11年5月期第3四半期決算」

この他にもモリモト、日本綜合地所、
フージャース(継続企業疑義）などが「復活」しています。
コスモスイニシアも一度は実質的に倒産しましたが、
今もマンション分譲事業を続けています。
なんというか・・・ゾンビみたいな連中ですね。

こういった会社が分譲するマンションを買っていいのでしょうか？

実は、そういったご質問をよくいただきます。
お答としては「なるべくお避けになった方がいいでしょう」。
理由はいろいろあります。

最も気を付けなければいけないのは、
「もう一度倒産するかもしれない」ということ。
プロパストのように、借金をチャラにしてもらって
利益を計上している企業もありますが、表面だけを見ないでください。
決算上は黒字を計上しているとしても、
それはまっとうに事業をして利益を出したのではありません。
「債務免除益」というのは、借金をボー引きしてもらって
「儲かっちゃった」というだけのことです。
ヤクザが銀行に因縁をつけて借りた金を返さないのと、結果は同じこと。
つまり、企業体質が強くなったとは言えないのです。

マンションデベの倒産ラッシュは、
ちょうど3年前の今頃から始まりました。
その後1年で逝ってしまったデベは、
主なものだけでも十指にあまるでしょう。
倒産した理由は「リーマンショック後」の不況のみではありません。
もしそうなら、違う業種でも同じ現象が起きたはず。
マンションデベロッパーだけがドミノ倒しみたいになったのは、
この業界特有の立派な理由があったからです。

それは、ファミリーマンションの分譲事業自体が、
マーケット的に行き詰っていた、ということです。
それに加え、業界特有のイケイケドンドン体質で
ミニバブルを本物の需要と読み誤ったことが重なり、
あのような連続倒産劇を生んだわけです。

つまり、今や郊外型のファミリーマンションをジャンジャンと建てては売る、
という従来のビジネスモデルは成立しなくなっています。
そのことをプロパスト、モリモト、日本綜合地所、
コスモスイニシア(ADR)、フージャース(継続企業疑義）などの
「ゾンビ」企業がキッチリ理解しているのか、というとはなはだ疑問。
それは、彼らが今行っている事業を眺めていれば感じられます。

ちっとも反省してない・・・可能性が高いワケです。
もっとも、彼らの「師匠格」ともいうべき長谷工コーポレーションが、
未だに志木や平塚や横須賀などでミニバブル以前と同じような
大規模マンションを分譲していますから、
倒産ブラザースたちが「俺たちもまだまだ大丈夫」と
タカをくくっていたとしても仕方がないとは思います。
ただ、株価から長谷工の経営も「健全」とは言えないようですが。

さらにおかしなことに、これらゾンビ企業の経営陣に、
倒産前の顔ぶれがズラっと並んでいたりします。
借金を踏み倒したばかりか、
購入者、契約者に多大な損害を与えたにもかかわらず、
同じ顔ぶれでシレっと経営陣に名を連ねる精神構造が、
私にはまったく理解できません。
まあ、そういう道徳的な面は置いておくとして・・・

このように、ゾンビ的に復活した企業が今行っているのは
ミニバブル前の「ビジネスモデル」の焼き直しにしか過ぎません。
たまたま、借金をチャラにできたりしているので、
ここしばらくは市場価格並みかそれ以下でマンションを売り出せます。
しかし、古いビジネスモデルから脱却できない限り、
またいずれ同じ軌跡をたどることが十分に予想できるのです。
だって、ビジネスのやり方も人も変わっていないのですから。

ゾンビ企業の分譲マンションを「避けるべき」理由の2つ目は、
「瑕疵担保責任への不安」です。

今の法規では、新築マンションの場合、
引き渡し後2年は通常の瑕疵担保責任が、
10年は基本構造部分についての瑕疵担保責任が義務付けられています。

カンタンに言ってしまうと、鍵をもらって引き渡しを受けてから
2年以内だったらおよそすべての部分について、
売主企業が不具合を補修しなければなりません。
普通に使っていてトイレが詰まった、風呂のお湯が出ない、
壁紙がはがれた、建具が軋んだ等々は、すべて売主が補修します。
これは法的な義務なのですが、わざわざ仰々しく
「当社は2年間のアフターサービスを行います」なんて、
パンフレットで謳っている企業もありますから、ご注意を。

重要なのは基本構造部分についての10年保証。
基本構造部分とは、マンションなら躯体コンクリートです。
「雨漏り」は、ほぼ躯体コンクリートの不具合から生じます。
窓枠の歪み、床や壁の傾きなどもこれ。
実は、この「10年保証」については、
法律で保険に加入することが義務付けられています。
売主企業が倒産しても、保険でカヴァーされるのです。

「だから安心？」

いいえ、全然。
もちろん保険でカヴァーされますが、それは最低限のレベル。
まっとうな企業が、自らの誇りと信用をかけて補修するのとは
中身が全然違うとお考えください。

それで・・・買ったマンションが8年目で雨漏りしたとします。
その時、売主だった企業は
１　健全経営の黒字企業
２　青色吐息の経営難企業
３　他社に吸収合併されてしまった
４　倒産して再建中
５　倒産して消滅

この場合、保険が適用されるのは５の場合。
１は問題ありませんね。
３も、吸収した企業が元気なら、まだ何とか。
でも、お荷物扱いで対応は冷たいでしょうね。
２と４は大変ですね。
事業継続さえ危ぶまれるのに、
過去の負の遺産の処理を行う余裕はあるでしょうか？

３つめの「避けるべき理由」は、「モラールの低下」です。
これは多分に「気持ちの問題」で、実証はほぼ不能。
ですので、私の戯言だとお考えください。

マンションの建設には、何十何百という人々が関わります。
そのうち、デベロッパーの事業担当者と設計者、
そして建築工事の現場所長がキーマンの3本柱。
彼らの高い職業的なモラルが結集してこそ、
よりクオリティの高いマンションが誕生するのです。
このうち、最重要なキーマンをあえて選べば、デベの事業担当者です。
事業担当者が設計をひっぱり、現場を励まし、販売を鼓舞して、
マンション事業は成功に導かれるのです。

このブログでよく紹介しているベストサポートの大友さんは
私の知る中で最も優秀な「デベの事業担当者」でした。
彼の手がけたマンション事業では、ほとんどクレームが発生しませんでした。
それだけ、彼が事業の隅々に目を配って、「欠陥」どころか
些細なミスさえを生じさせなかった結果だと思います。
まあ、それは余談として・・・

一度倒産した企業に、高いモラールを恒常的に期待するのは
かなり非現実的だと私は思っています。
マンション建設、というのはそんなに高度な
建築技術が必要なわけではありませんが、
現場のモラルが「出来上がり」に影響するのは避けられないところ。
ゾンビ企業だからといって「高いモラール」がないとは言いません。
ただ、健全な企業に比べて「高くない可能性が高い」のです。

マンションの購入はギャンブルではありません。
私は、たとえ10%のリスクでも排除すべきだと考えます。
より「確実性」を高めるのなら、
ゾンビ企業のマンションは避けるべきなのです。

以上、本日の更新は「公開講座10」
【マンション選択】の項目の中の
潰れた会社のマンションは「避けるべき選択」
でございました。



世界で最後まで残るKINGとは？

私が小学校6年生の時に教えてもらった家庭教師は、
当時京都大学博士課程の大学院生。
今は北関東にある某国立大学の教授になっているそうです。
至極温厚なお人柄で、もちろん頭脳明晰。
ただ、私が教えてもらっていた当時は、
まだ学生運動の残影が色濃く見られました。
彼が学部生だった頃は、70年安保の真っ盛りだったと思います。

その彼は今、左派系の「天皇制」研究者として、
まずまず知られているそうです。
もちろん、天皇の「戦争責任」を厳しく追及する側。

そして、私のごく親しかった同級生のお兄さんは
新左翼某セクトの熱心なシンパでした。
もう、狂信的といっていいほど。
普段の彼はやや辛辣ですが、とてもいい人。
京都の某私立大学で修士号を取得し、
今は東京の某所で学習塾を経営なさっているそうです。

もう20年以上も前のことですが、彼と二人で酒を飲んでいる時に
やや座った目で私に言いました。
「ワシはなあ、あのヒロヒトが許せん。包丁持って皇居に忍び込んで、刺し殺したろかと考えてんね」
オオ・・・怖い。
その後、ニュースを見ている限り、
彼がその思いを実行してはいなさそうですが・・・・

そんな二人のことを思い出させてくれたのがこの本。

「聖断　昭和天皇と鈴木貫太郎　半藤一利著」

1945年8月、日本が連合国に無条件降伏するまでの過程を、
昭和天皇と終戦時の総理である鈴木貫太郎の
それまでの人生を俯瞰しながらドキュメントしています。
ひとつひとつのエピソードや歴史の過程は、
特に目新しいものでもないのですが、
昭和天皇の人となりが実によく表現されています。

これはよく知られている話ですが、無条件降伏にあたって
当時の日本政府はたったひとつだけ条件を出しました。
それは「天皇の地位と国体を維持する」というもの。
つまり、占領軍によって天皇が捕えられ、
処刑されることだけは絶対に避けようとしたのです。

これに対して、アメリカ側は「日本国民の自由に表明する意思により決定せられるべき」と回答してきます。
ここで当時の帝国陸軍が猛反発。ほぼ丸2日にわたって閣議が紛糾。
揉めに揉める重臣たちに対して、昭和天皇は自らの意思を示します。
「人民の自由意思によって決定される、というので少しも差支えない。たとえ連合国が天皇統治を認めても、人民が離反したのではしようがない・・・」
これで陸軍大臣の阿南が引き下がり、ポツダム宣言受諾を正式決定。

この本には出ていませんが、
マッカーサーが東京に進駐してきたとき、
昭和天皇はモーニングを着用して自ら会いに行きます。

この時の会見の内容は正式に発表されていません。
でも、マッカーサーの回顧録を読むと、おおよその察しがつきます。
「私は、日本国民が戦争を闘うために行った全てのことに対して全責任を負う者として、あなたに会いに来ました」
昭和天皇は、最初にそう言ったそうです。
そして、あの尊大で自己愛の強いマッカーサーが、
実に素直な表現でその時の「感動」を伝えています。
マッカーサーと昭和天皇との会見は、その後10回に及んだようです。
その間、彼は天皇に対する尊敬の心をもち続けました。
回顧録の中で、彼は天皇を「日本で最上の紳士」と表現しています。

この「聖断」を読んでいると、そういったエピソードも
「さもありなん」と思えてしまいます。
昭和天皇というのは、奇跡に近いほど「君子」であられたようです。

そして、鈴木貫太郎。
この人は、日本海海戦の時の水雷戦隊司令官であって、
その後は侍従長を務めて、終戦時の総理・・くらいしか知りませんでした。
しかし、この本でよく分かりました。
こういう人物こそ、国難を背負うにふさわしいですね。
それに比べて今の菅直人などというのは、
もっとも総理をやってはいけないタイプ。
まあ、そんな話は他でたっぷりするとして・・・

その昭和天皇は22年前に崩御され、今はその子の今上（平成）天皇。
先日もここで紹介したとおり、計画停電を第一グループにあわせて
「こんなことは戦争中と比べれば何でもない」とおっしゃって
ブレーカーをカチャンと落とされたとか。
避難所を回って、被災者を見回られるお姿にも感動します。

結局、日本国民は「自由な意思表明」によって天皇制を支持しています。
私の元家庭教師や旧友の兄のような人々もいますが、
けっして多数派ではなさそうです。
そして、総理大臣がボケナスで、その言動に誠が感じられなくても、
国家の元首である天皇陛下のお言葉は、慈愛にあふれていました。

イギリスには、こんなジョークがあるそうです。
「100年後、世界には5人のKINGしか残らない。スペードとダイヤ、ハート、クローバーのKINGと、あとひとりはイギリスのKINGさ」
日本の天皇が、英語のKINGにあたるのかどうか議論はありますが、
もしそうなら、最後の一人はイギリスではなく
日本のKINGだと私は思っています。

マンションレポート更新

東京湾岸・有明エリア
取り残された旧価格物件
価格　2,980円

ブリリアマーレは完売した模様。
しかし、液状化の危険を孕む有明。
取り残された旧価格物件の末路は・・



公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う

この原稿、実は3月11日にグラグラグラッ・・・
と来る直前まで書いていました。
ほとんど出来ていたのですが、地震関係の更新をしているうちに
もうひと月もたってしまいました。
ちょっと付け足して出させていただきます。

公開講座「マンションって何だろう」９　
日本人の「新築信仰」を疑う

ちょっと大仰な話から始めましょう。
文明の歴史をマクロの視点で眺めてみると、
ここ2000年ほど、人類は「宗教」のせいで大きな厄災を蒙ってきました。
今もそれは続いています。
このあと何百年も続くことは確実。
イスラムとキリスト、そしてユダヤの
互いに絶対相容れない対立がもたらす厄災です。

共産主義、というのも私に言わせれば一種の宗教です。
イスラムやユダヤなど、排他的な一神教に近いものがあります。
これは20世紀に猛威を奮い、人類に大いなる厄災をもたらしました。
おそらく、共産主義のお陰で寿命をまっとうできなかった人の数は
数億人という規模になるはずです。

このことは、あと百年もしたら歴史の常識になると思います。
ただ、この共産主義という擬似宗教は神を持たなかった故に
そのインチキ性が白日の下に晒されることで急速に消滅しつつあります。
菅君や仙石君の脳裏の一角には、未だに生息しているようですが。

宗教と言うのは、私からすれば不要なものです。
特に、一神教や共産主義は「百害あって0.5利」もありません。
では、なぜ人はかくもこの害毒の強い宗教と言うものに毒されるのでしょう？
それは「人はパンのみによって生きていない」からです。

人の心というものは弱いものです。
何かに「頼って」「導かれる」ことで安寧を得ます。
確かな何かを求めて、さまよっているのが人の心。
そこに、宗教と言う悪魔が忍び寄るわけです。
そして、人の心を支配し、思うままに操ります。

ただ、それは人間がこの世のことをあまり知らなかった時代には
「仕方がなかった」のではないかと思います。
でも、いまや人間が月にも行ける時代です。
かといって、今の人間がこの世のことをほとんど分かっている、
なんて言う気はサラサラありません。
人間は、この世のことを0.02%も分かっていないと思います。
でも、300年前は0.0001%くらいしか分かっていなかったと推測します。
つまり、科学は未だ世の中のことをほんの少ししか解明していませんが、
ここ300年程だけ見ると長足の進歩を遂げているのです。

いまや、「神様が自分のカタチに似せてアダムとイブを作った」なんて、
本気で信じている人はほとんどいないはずです。
でも、ユダヤ人は未だに神と契約しているし、
イスラム教徒はアッラーのために自爆テロを厭いません。
創価学会の会員は、あの油ギッチョンチョンの名誉会長のことを
本気で尊敬しているのでしょうね。笑ってしまいますが。
それはやはり人の心の弱さを補うために、宗教が必要だからだと思います。

冷静な視点で見れば、擬似宗教の共産主義も含めて、
全ての宗教にはインチキが含まれています。いってみれば、ウがあるのです。
神様はもちろん、キリストやアッラーや阿弥陀如来が
現世に出てきて我々の誰かを救済してくれる、
ということは、検証できる過去には一度もなかったし、
これからも起こりそうにありません。

ホモサピエンスという種は、200万年ほど前に今のカタチになり、
今やその個体数は60億余り。
生物としての生態活動の他に、様々な資源を変形費消することで、
この星の自然環境を癌細胞のように蝕んでいいます。
やがて滅亡するか、他の種に変態進化するはずであり、
そこに超次元の恣意的な意志が働くはずなど、まずないでしょう。

こういう平易な事実を受け入れずに、
肉眼で見る事のできない虚構を信じさせているのが宗教なのです。
まあ、今の世の中で普通にモノが考えられる人間にとっては
宗教というのは限りなくインチキなものと捉えられるはず。
しかし、それなりの教養を備えた人が
何らかの宗教に帰依しているケースも少なくありません。
やはりそれは、「安寧を求める心」のせいか、あるいはその方が
理論的にその宗教の教理に共鳴しているのでしょうね。

誤解なきようにもう一度書いておくと、私は全ての宗教は
根源的にインチキが含まれていると思っていますが、
だからと言って「今すぐやめろ」なんてことはいいません。
私は何よりも「自由」を重んじる人間です。
誰が何をしようが「公共の利益に反しない限り」自由です。
ただ、やたらと人を殺したオウム真理教などは言語道断。
不必要に政界に進出し、また日常的に嫌がる人間を
引っ張り込もうとする創価学会も
「公共の利益」を損なう反社会性を帯びていると思います。

さて、そうはいっても宗教はなくならないし、
無宗教な人でも知らず知らずに「宗教的」な価値観を持っていたりします。

例えば、おそらく日本人特有の現象だと思うのですが「新築好き」。
住まいは、何が何でも「新築」という方がかなり多いのです。
これは、私にとっては理解に窮することです。

確かに、誰も住んだことのない「まっさらな家」が
古びて薄汚れた住居よりも魅力的であることは事実です。
でも、中古マンションなら「フルリフォーム」すれば
ほぼほぼ新築と同じ状態になります。
費用だって、上手に業者を選べば200万円くらいです。

なのに・・「中古は絶対イヤ、新築でなきゃ」という方の多いこと・・・
私の感覚では、男性よりも女性にこの傾向が強いような気がします。
なぜだかさっぱり分かりませんが。

そして、この「新築好き」は欧米諸国と比べてみても
かなり特異な傾向ではないかと思います。
比較的「新しいもの好き」のアメリカでさえ、
新築住宅着工数は人口比率で日本の3分の２。
ヨーロッパなんて、軒並み日本の「何分の１」という状態です。

私は、かねがねこの日本人の「新築好き」は宗教のせいだと思ってきました。
仏教ではありません。神道です。
仏教はどちらかといえば「古いもの好き」。
でも神道は「清らかなる」状態を良しとします。

ご近所のお寺と神社を思い浮かべてください。
お寺は、それこそ創価学会系でもない限り、古いお堂が多いはず。
それに比べて、まずまずの大きさの神社は白木の新しい社だったりします。

神社の総本山ともいうべき伊勢神宮は、20年ごとに「遷宮」を行います。
内宮（皇大神宮）・外宮（豊受大神宮）の二つの正宮の正殿、
14の別宮の全ての社殿を造り替えて神座を遷すのです。
つまり、20年に一度、主要な建物をぶっ壊して「新築」するのです。
お伊勢参りをした方はご覧になったことがあるでしょうが、
あそこはいつ行ってもまっさらみたいにきれいでしょ。

一般の日本人も、これにならっているのかどうか・・・
木造住宅の資産価値評価は、築25年でゼロとなります。
街を歩けば分かる通り、築50年なんていう家は非常に珍しいですね。
京都や奈良ならいざ知らず、東京の木造住宅の中で
築50年以上なのは1割にも満たないと思います。

親が建てた家に住み続けて、自分の子供に引き継ぐ・・・
などということは、まずめったにないことです。
しかし、イギリスでは普通のことだそうです。
老朽化して建て直さざるを得なくなると
「なんで自分の代に・・」と、不運を嘆くそうです。

それに比べて、日本人は「家を建てて一人前」みたいなところがありますね。
そうやって一生懸命建てた家も、25年で資産価値ゼロ。
どうしようもない安普請ならいざしらず、
しっかりと造られている家は、木造であっても50年や100年は住めるはず。
もちろん、鉄筋コンクリートのマンションもしかりです。

新築住宅を買って住んでも、サラっとしていてきれいなのは最初だけ。
「新築気分」を味わえるのは、せいぜい数か月から２年程度。
そのためだけにマンションなら２割以上、
木造一戸建てなら３割以上高くなるのが住宅の市場相場です。
しかも、新築の場合は欠陥があるかどうか、不明の状態。
でも、多くの日本人の場合「新築だから大丈夫」という
変な先入観で安心しきっている傾向が見られます。

それって、私に言わせれば「ほとんど宗教」。
なんの科学的根拠もないことです。

今回、地震で多くの家屋が滅失しました。
ツイッターでも書きましたが、推定で２０万戸くらいかと思います。
しかし「２０万戸がなくなったから２０万戸を新築する」
という安直な発想は避けるべきです。
それ以前に、日本全体で８００万戸の住宅が余っているのです。

「一軒も新築する必要はない」などと乱暴なことをいうつもりはありません。
しかし、何が何でも「建て直さなければ」と考える必要はないはずです。
住む場所や条件に制約はありますが、
範囲を広げ、あれこれ文句を言わなければ、
ある程度の選択肢は見つかるはずです。
また、政府や各自治体、業界団体などが「余っている住宅」を
被災者に提供できるシステムを早急に構築すべきです。

そして、日本人は全体として「新築信仰」から脱却すべきです。
限りある資源や資本を「スクラップ＆ビルド」で無駄に費消するより、
きっちりと「ストック」化すべきでしょう。
少なくとも、私たちの子供の世代は「家を建て」なくてもいいはずです。
それをしない分、もっと違うことに時間やお金を使うべきだと思います

多くの人が、住宅ローンや家賃を払うために働いているのが今の日本社会。
これは、ちょっとおかしいと思います。
「住宅」に人生の収入の何分の１かをつぎ込まなければならないのは
ある意味で「新築信仰」という呪縛にはまっているからです。
ここから脱却すれば、人生はもっと豊かになります。

この話題・・・実は拙著「年収200万円からのマイホーム戦略」に詳しく書いていますので、ここではこれくらいに。

レポート更新情報

湾岸エリアの救世主？
東雲・辰巳エリア
市場価格物件、続々登場
価格　2,490円

野村不動産の52階建てタワーが東雲に登場しました。
しかし、地震の影響か販売は延び延びに。
いったい価格はいくらなのか・・・詳しくレポートしています。



読書日記２　浦安、豊洲・・・次の地震でどうなる？

最近、私は浦安のことばかりを話題にしています。
ついでといっては何ですが、「読書日記」でも浦安を取り上げましょう。

浦安といえば、ディズニーランド？　ノンノン！
浦安といえば「青べか物語」ですよ。
知らないでしょうね、みなさん。

これ、1960年の作というから、書かれたのはおよそ半世紀前。
さらに舞台は1928年の浦安なので、もう83年も前の話。
もちろん、ディズニーランドのデの字もございません。
当時、まだ、あそこらへんは完全に海でした。
「青べか物語」の中に「沖の百万坪」として出てくるのが
今の新浦安や舞浜あたりではないかと思います。

作者は、山本周五郎。
といっても、今の人は知らないでしょうね。
本人はとっくの昔(1967)に死んでしまっています。
映画の好きな人なら、多少は分かるかもしれません。
黒澤作品の「赤ひげ」「どですかん」「椿三十郎」は
山本周五郎の著書が原作になっています。
十年チョイ前の「雨あがる」も原作は山本周五郎です。

どちらかというと髷物（時代小説）が主体の作家です。
最近の藤沢周平や池波正太郎・・・ちょっと古いかｗ
だったら、山本一力や宮部みゆき（時代物）あたりが、その継承者でしょうか。

ところが、この「青べか物語」は時代物ではありません。
前述のとおり、舞台は1928年（昭和3年）の浦安。
小説の中では「浦粕」として出てきますが、間違いなく浦安。
「千本」という名で出てくる釣の船宿は、今の「吉野屋」。
周五郎が「吉野の千本桜」にひっかけたのだと思います。
私も、ここの釣舟に何度か乗ったことがあります。
作品で書かれているように、商売上手なDNAは今に伝わっています。
また、今の「吉野屋」のHPには、
当時の様子や周五郎との交流についても紹介しています。

中身は、それはもう抜群に「読ませます」。
83年前の浦安がどういう街で、どんな連中が住んでいたのか、
ありありと目の前に浮かばせてくれるのです。
情景もそうなのですが「臭い」や「感覚」が、見事に伝わってきますよ。
また、ひとり一人の登場人物のひととなり、風貌、心の中まで、
手に取るように読み手にわからせてしまいます。

それが、恐ろしいばかりにリアルです。
昭和初年頃の、浦安市。東京からやってくる「カモ」たちから
金を剥ぎ取ることで主な生計を立てている
思慮が浅くて「すれっからし」な人々の
あけすけにエゴイスティックな暮らしぶり、生き様が、
残酷なまでに淡々とした筆致で描写されています。
「人情話」が多い山本周五郎の作品の中では、異色です。

しかしこれは、山本周五郎の代表作と言っていいでしょうね。
「赤ひげ診療譚」や「樅ノ木は残った」もいいけれど、
どれか一冊、となるとやはり「青べか物語」です。

ただちょっと文体は古くて読みづらいかもしれません。
でも、ブックオフでもアマゾンでも、簡単に手に入ります。
さっきアマゾンをのぞいたら、中古で70円でした。

これを読むと、浦安に行ってみたくなります。
でも、今の浦安に当時の面影はほとんど残っていません。
唯一、浦安市が運営する「郷土博物館」の中に、
当時の風俗を偲ぶ展示物などがあります。

そして、今は「沖の百万坪」が陸になって「新浦安」「舞浜」に。
この地震でグチャグチャになって、みるも無残な情景が。
今日も日経CNBCの番組で、コメントしてきました。
家の前の道路が1メートルも隆起しているVを見せられて、衝撃。
あれは間違いなく「全壊認定」ですね。

それでも、津波で家を全部流された方よりも幾百倍マシ。
ただし、関東に直下型の地震が来たときには、どうなるか分かりません。
今回の地震で比較的被害が軽微だった、他の埋立地も同じ。
特に、豊洲や有明の方は「ウチは大丈夫」なんて
お考えかもしれませんが、それは甘い！

今回、マンションレポートの「豊洲」を最新情報に更新。
これは、私のレポートの記念すべき第1号。
最初に出した時から、もう5回も最新情報に更新したのに、
まだ同じ物件がでています。
もちろん、住友不動産の例のあの・・・・

ミニバブルの残影
「豊洲」
タワーマンション市場
価格　3,980円

いつになったら完売するのか？
また、売れていないのに、どうして次から次へと
新しい物件を売り出すのか？
増えるのは完成在庫ばかりだと思いますが。