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  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
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• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

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  2011/3/9 18:52 コメント (0)

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ずっと前に同じようなことを書いたのですが、もう一度。
ビンラディン氏がアメリカによって殺されたそうです。
アメリカ人は喜んで大騒ぎしています。
2001年の「9.11テロ」の首謀者だそうですから。
それは、その通りかもしれません。
私は、彼が「犯人」であるかどうかを云々しません。
むしろ、そういう前提で書かせていただきましょう。

それで、彼を殺してどうなるのでしょう？
彼が無辜の人々を3000人ほど殺したとして、その罪は死刑に値します。
日本人も何十人か犠牲になったようです。
彼が日本の法廷で裁かれたとしても、判決は「死刑」でしょう。
でも、それはただ一人の犯罪者が死刑になっただけのこと。

アメリカ人は、なぜにあのサウジアラビア人の富豪の息子が、
自分たちを蛇蝎のように嫌って大量殺人に走ったか、
というもっとも根源的なところを理解しているのでしょうか？
彼は元々、ソ連によるアフガン侵攻に義憤を感じて、
自らムジャヒディン（イスラム義勇戦士）となった男です。
ソ連はアメリカの敵。だから「敵の敵は味方」のはずです。
実際CIAはあの当時、イスラムゲリラを大がかりに支援していました。
そして、サウジアフリカは中東ではもっとも親米の国。
彼はその国で生まれ育ったのです。
それが、いつしか「反米」の闘士になっていて、9.11の大量殺人を主導。
ワケがわかりませんね。

でも、理由は立派にあります。
アメリカは「イスラムの敵」だからです。
アッラーの教えに忠実たらんとするのがイスラム原理主義。
ビンラディンはゴリゴリのイスラム原理主義者だったと考えられています。
だから、イスラムの敵であるアメリカは、地上から抹殺すべき対象なのです。

では、なぜアメリカはイスラムの敵なのでしょう？
「アメリカの物質文明が、神聖なイスラム世界を侵食している」
というのが、よく用いられる公式の説明。
でも、それはあくまでも建前です。
実際は「パレスティナ」問題です。

ビンラディンは、アフガニスタンのイスラムの同胞を救うために、
ボランティアでソ連との戦いに命を掛けました。
同様に、パレスティナの地では、アフガンよりももっと深刻です
罪なきパレスティナ人のイスラム教徒たちが、
ユダヤ教徒から故なく土地を奪われ、日々殺されています。
もう、その犯罪行為は60年以上に渡って続いています。

周辺のイスラム教徒たちは、団結して何度かそういう犯罪国家である
イスラエルと戦いましたが、すべて敗北しました。
なぜかというと、世界最強のアメリカがイスラエルを支援したからです。
もしアメリカが支援しなければ、イスラエルは「歴史の１頁」になったはず。

では、なぜアメリカはイスラエルを支援しているのでしょう。
その答えも簡単で、アメリカの経済・言論界の中枢は
ユダヤ資本が支配しているからです。
特にマスコミ。
ニューヨークタイムズ、ワシントンポスト、ウォールストリートジャーナルなど日本に辛いインテリジェンス紙は全部ユダヤ系。
CBS、ABC、NBC、ロイター、APなど、有力なメディアもほとんどがユダヤ系。
当たり前の話ですが、ユダヤ系にそっぽを向かれた候補者が
大統領選挙で当選するのはかなり困難です。

日本の朝日新聞や毎日新聞、NHKが
厄介な近隣諸国に媚ばかり売っていることに対して、
私は大いに憤慨します。
しかし、アメリカのマスコミがユダヤ系であろうと、
それはよそ様の国の話で全然かまいません。
ただし、そのおかげで大半のアメリカ人は
中東のパレスティナでイスラエルという国が
いかに非道な犯罪行為を行っているかということを知らないのです。
日本人のほとんども、アメリカ人ほどではないにしろ、それを知りません。

だから、ビンラディンはとてつもない悪党の親玉だと思っています。
アメリカ人からすると「祖国に仇なす大敵」です。
しかし私から見れば、多分に行きすぎではありますが、
彼はイスラム教徒としての義憤に駆られたただの狂信者。
天才的なテロリストでも、百年に一度出る英雄でもないのです。

その昔、安重根という朝鮮人のテロリストが
伊藤博文という日本の政治家を暗殺しました。
安は韓国において今でも英雄扱いです。
実際、彼は中々に優れた人物であったと伝えられています。
でも、やったことはタダのアホです。
伊藤を生かしておいた方が、韓国は独立を保てたかもしれません。
でも、安は伊藤が「日本の高官」ということだけで暗殺を対象にしました。
歴史を学ばず、未だに安を英雄扱いしている韓国人たち。
彼らは国内で「ウソの歴史」ばかり教わっているので、
海外に留学しないことには「事実の歴史」を学べないようです。
まあ、そんなことはどーでもいいのですがｗ。

今、アメリカ人は喜んでいますが、
これは安を永住扱いしている愚かな韓国人と同じ。
自分たちが世界の中でどういうポジションに置かれているか、
まったく直視していないのです。
人口のわずか１．７％のユダヤ人に支配され、
正義のないイスラエルを支援することで
全イスラム教徒から敵視されている事実に気づくべきです。

ビンラディン一人を殺したところで、
アメリカに安寧がもたらされるわけではありません。
彼の代わりにアメリカ人をたくさん殺したがるイスラム教徒は、
世界中に何億人もいることでしょう。
アメリカはイスラエルを支援し続ける限り、
イスラム教徒からのテロに怯え続けなければならないのです。

それに比べれば、日本は幸いです。
戦争に負けて以来、他人様の国には極力口も手も出していません。
中国や韓国、北朝鮮、ロシアという、とっても厄介な連中が隣人ではありますが、
この４つの国はそろって世界の「嫌われ者」です。
何かあると同情は日本に集まります。
もっとも、軍事的に支援してくれるのはアメリカだけですが。

とてもボンクラな政治指導者しか選ぶことができていませんでしたが、
幸いにして襲ってきたのは隣人ではなく天災でした。
これには、世界中から支援の手が差し伸べられました。
助けるフリしてスパイばかりしている国もありましたが。

戦争に負けてあの厄介な半島を手放したおかげで、
我らの政治指導者がテロに合うこともなくなりました。
もっとも、時々無辜の市民がさらわれることはありましたが。

日本にはビンラディンのような「不倶戴天の敵」がいないことを喜びましょう。
そして、これからも他人の国には手も口を出さないようにしましょう。
ついでに、お金もばらまかないようにしましょう。
日本を狙うフクシマの何万倍も恐ろしい
ICBMを作る資金にされるだけですから。

---

新築マンション値引き交渉「イロハのイ」

いつか書いたと思いますが、私は新築マンションの
パンフレットを1000冊くらいは作った経験があります。
新聞折り込みのチラシなら、5000種類以上を制作したはずです。
その一つひとつについて、ほとんど売主や販売会社の
担当者と打ち合わせしています。
チラシの打合せはだいたいが月曜日。
直前の土・日の集客状況を見て、その週に折り込む
チラシの表現に「微修正」を加えるのです。
もっとも「微修正」で終わることは少なく、
ゼロから作り直し、みたいなことも日常茶飯事。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが、問題は月曜の会議。

我々広告屋を交えての会議の前に、
販売会社による「報告」が売主に対して行われます。
土・日の集客状況、接客の内容、どの程度契約に至りそうか・・・
「○○さんは000万円の値引きを持ち出されまして・・・」
なんて話も、そこで出ます。
おもしろいですよー。
会議資料が我々にも配られる場合がありまして、
どんな方がモデルルームにやってきて、
どんなことを話して帰ったかがおおよそ分かります。
みなさんが書くアンケートの内容まで分かる場合があります。
「なにっ・・・○○電力は33歳で年収1500万円か・・・許せん」
みたいな会話が交わされたりします(笑)。
まあ、そんな覗き見的な話は別として・・・

実はこの月曜の会議がみなさんの「マンション値引き交渉」にとって
かなり重要な運命の分かれ道になっています。
販売会社の担当者が熱心に
「○○さんの000万円の値引きを認めてください」と
売主の担当者を説得してくれるかどうかで
その「値引き事案」の帰趨が大きく左右されるのです。

ただし、この「月曜の会議」にたどり着くためには、
越えなければならない次の２つのハードルがあります。

１　担当者の判断ハードル
２　販売責任者の判断ハードル

１は、モデルルームでみなさんが
「000万円値引きしてください」と担当者に頼んだ場合、
その担当者の彼（彼女）があなたの値引き要求を
自分の上司に上げるかどうかというハードル。
このハードルを乗り越えるために最も必要なことは、
担当者に「この客は000万円値引きすれば必ず買う」
という確証を抱かせることです。
すると「上司（販売責任者）に上げよう」となります

２は、話を振られた上司は、あなたの要求を売主企業に伝えて
値引きを認めてもらおうとするか、
あるいは握りつぶすかの権限を握っています。
これを乗り切るためには担当者が熱意をもって
その上司を説得できるかどうかにかかっています。

さて、整理しましょう。
あなたが気に入ったマンションのモデルルームに出かけて
担当者に「000万円値引きしてください」と要求したとします。
第一ハードルは、この担当者が「それはできません」と断るか、
「それでは上司と相談してみます」と答えるかの分かれ道。
第2ハードルは、「相談」された上司があなたの値引き要求を握りつぶすか、
それとも売主企業に「お願い」するかの判断。

そして、件の「月曜日の会議」。これがいわば「第3ハードル」。
売主に値引きをお願いするとなった場合は、
事情をよく知る担当者が出席し、直接説明するケースが多いのです。

そこで値引きをお願いされた売主の担当者も、
大抵の場合は自分で決済する権限を持っていません。
そこからまた売主の上司へと値引き事案は上げられます。
売主の首脳部が決める、最後の「第4ハードル」。

ただし、この際にあなたが値引きを頼んだ現場の担当者の
「熱心さ」が売主の担当者に伝わっていることが重要。
現場の熱意は、直接説得するわけではありませんが、
最終的に売主の上層部をも動かす場合が多いようです。

この項で私がいいたいことは、もうお分かりかと思います。
あなたがマンションのモデルルームで「値引き交渉」をする場合、
担当者が自分たちのために「熱心に」上司や売主を
説得してくれるかどうかが、かなり重要な要素だといえます。
つまり、担当者を「敵」にするか「味方」に引き込むかは、
値引き交渉の成否にかかわる重要事項なのです。

「だったら、担当者の機嫌を損ねないようにしなければ・・・」

いいえ、そんなことはありません。
あの職業に就く方の共通特性としては、
・なぜか「アタマのあったかい」方が多い
・なぜか「エバりたがる」方が多い
ついでにいうなら
・広告のセンスが悪い方が多い

最後のひとつはみなさんにはあまり関係ありませんね(笑)。

もちろん、これは「多い」というだけで、
全員がそう、なんて口が裂けても言いません。
中には恐ろしく鋭敏な方も、至極温厚な方もいます。
ただ、そういう方はあの業界ではあまり出世しないようです。

さて、そういった特性のある担当者に対して「下手に出る」ことは、
けっして値引き交渉を有利にはしません。
では、どうすればいいのか？
別に難しいことは何もありません。
「普通」に「毅然」としていればいいのです。
それは、私が長年「月曜の会議」に出ていた経験と、
このブログに寄せられた多くの方々からの
「値引き交渉」に関する相談事例から導かれた結論。

値引き交渉には、細やかなテクニックも多少はあります。
知っておけば交渉を有利に運べる裏側の事情や、
販売の担当者が使うあざといトークを見破る知識もあったほうがいいでしょう。
そういったことを詳しくお知りになりたければ
私のレポートのロングセラーである

榊淳司の「マンション値引き交渉術」　

をお読みください。
これを読んだおかげで、多くの方が値引き交渉で
満足できる結果を得られた、と私にメールをくれています。
値引き額は、最高で数千万円という方がいました。
それを聞いた時には正直、
「その1%でいいから、私に回してよ」といいたくなりました(笑)。

でも、これが値引き交渉に必ず必要、というワケではありません。
社会人として、お仕事でネゴを経験している方は、
そのスキルを活かされれば十分戦えると思います。

ただし、間違えてもらっていけないのは
モデルルームの担当者は「敵」ではなく「味方」あるいは「戦友」。
そして、交渉には「毅然とした態度」が一番。
どうしても担当者と相性が合わなかったり、
味方になってくれそうにないときは・・・
私の無料相談を利用するか、「値引き交渉術」を買って読んでください。

さて、以上は新築マンションの「値引き交渉術」の「イロハのイ」。
但し、これが使えるには、その新築マンションが
「値引きモード」に入っているのが前提です。
モデルルームには客がわんさかやってきていて、
多くの住戸が「抽選」になりそうな人気物件は、
間違っても値引きなどは行われません。

多くの方がそのあたりを誤解していています。
「値引き交渉のテクニック」さえあれば、
どんなマンションでも値引きを引き出せると
お考えの方があまりにも多いのです。

値引きというのは、こむずかしい言葉でいえば
「市場原理に基づく価格形成に一過程」に過ぎません。
つまり、売れないから値引きをするのであって
売れるモノをわざわざ利益を削って販売する必要は何もないのです。
そのあたりをくれぐれも誤解なさらないようにしてください。

なお、中古マンションについては新築マンションとは
まったく異なる交渉ノウハウがあります。
中古については、原則的にほぼすべての物件で値引き交渉が可能です。
むしろ「値引き交渉をしないと損する」のが実態。
こちらについても、私の超ヒットのノウハウ集があります。

榊淳司の「中古マンション値引き交渉術」

---

思えば、始まりは近所の「ヤマハ音楽教室」でした。
「3歳になったからピアノを習わせようかしら」
月謝は毎月6000円くらい。
（まあ、いいか）
と、安直に思ってしまったのが間違いの始まり。
初めての発表会で着せる服を、
デパートに買いに走っている頃は
今から思えば平和な親バカの日々。

そして、こっちはカラオケにも苦労しているのに、
子どもはなぜか絶対音感。
前でプーとやってしまうと
「あ、今のお父さんのオナラ、ファのシャープ」なんて・・・
喜んでいいのか、笑っていいのか。

その後、ピアノは買わされるは、先生は偉くなるは・・
大学付属の音楽教室に通い、短期留学までやらかされました。
そして今、当人は音楽系の学校に通っていて、
やはり将来は演奏家を目指すといいます。

「あのな、お前がピアニストになるよりも、弟が東大に入る方が確率は3000倍も高いのだよ」
と、諦めさせようとしても、本人は承知しません。
「だったら、カーネギーなんか目指すんちごて、なんば花月でピアノ漫談ちゅうのうはどうや。今までそういうのおらへんさかい、受けるかもしれんで。なんやったらワシがネタ書いたろか」
と、何度か「お笑い」への転向を諭したのですが、これもダメ。
私のDNAなら、どちらかというとそっちなのですが・・・

別に本人が「なりたい」と一生懸命にやっていることなので、
「まあ、しゃーないか」と思わないでもありません。
ただ、暗然とした気持ちになるのは、その可能性の低さ。
日本にクラシック系の「ピアニスト」という肩書で
まともな収入を得ている人など100人もいないはず。
私はまったくの門外漢なので中村紘子しか知りません。
この職業は、プロが1年に一人出るか出ないか、という超超狭き門なのです。
毎年、医者は6000人、弁護士は2000人弱も出てきているのに・・・
東大へだって毎年3500人も入っているんですぜ！

それに、もうひとつ・・・お金がかかりすぎ！
学費やその他もろもろは、医学系に次いで高いと言われています。
「歌舞音曲は貴族のたしなみ」などといいますが、
今の時代に古典音楽などにうつつを抜かせるのは、お金があるから。
まさに「金持ちの道楽」なのです。

それは、通っている学校の生徒や教員たちをみていると一目瞭然。
特に、同級生たちの話を聞いていると「一般家庭」はかなりの少数派。
親が乗っているクルマも、我が家のように国産大衆車150万円也、
みたいなのはほぼ皆無。
ほとんどがBMWかメルセデスです。それも一家で数台。

また、「お金持ち」といっても、一代や二代ではなさそうです。
名前を聞くと「それって、あの○○家」みたいな、
歴史の教科書に出てくるお家柄もチラホラ。
実際、在校生と卒業生をかき集めれば、
「関ヶ原の戦い」のリターンマッチができるのではないでしょうか。

それに比べて、わが家は由緒正しき貧乏人。
僅かな奨学金に一喜一憂しながら
（ヒエー・・・これからいくらかかんねん）
と、将来の出費に怯える日々。
どうも、わが家はとんでもなく場違いな所に迷い込んだみたいです。

ところが、逆の発想でこのことを捉えると、
「子どもにクラシックをやらせている親はお金持」となります。
もちろん、わが家は完全なる例外ですが(笑)。

ただ、そのことは不動産投資に応用できるワケです。
どういうことかというと、この本。

アパート・マンションの賃料相場がダラダラ下がり、
空室が多くなっているこのご時世に「3割高い家賃で常に満室」。
そういう不動産投資を勧めているのですが、キーワードは「音楽」。
自室で思う存分楽器が演奏できるマンションならば、
少々高くても借り手はウジャウジャいる・・・という話です。
実際、安ければ一室キープしたいところですが、
わが家は何分由緒正しき貧乏・・・ですからちょっと無理。
でも、子どもの同級生を見ていると確かなニーズを感じます。
さらに、音楽なんてクラシックだけではありません。
楽器だって、それこそ多種多様。
こういうマンションに対する需要の裾野は広いと思いますよ。

この本の著者は、某デベロッパーの経営者。
ほぼ同時にこんな本もリリースされました。

パラパラ読んでいると、お考えの中に
かなり私との共通認識があることに気づきました。
つまり、今の新築分譲マンションのあり方に懐疑的。
私のような業界のチンピラならいざしらず、
歴としたデベの社長がこんなこと書いていいのかな、
と思いながら読ませていただきました。

レポート更新情報

震災による「タワー離れ」が加速！？
大崎・ 五反田エリア
マンション市場の波高し
価格　3960円

始まった大混戦
「晴海・勝どき・月島」
マンション市場を分析
価格　3960円

そして、ちょっと前に

「豊洲」 3980円

 「有明」　2980円

「東雲・辰巳」 2490円

湾岸エリアの3題も最新情報に更新しています。

---

ある広告代理店の営業マンは、私立中学の同級生同士で結婚。
そのせいかどうか・・・誰もが知るカカア殿下家庭。
近頃はダンナの収入も減って、浮気がバレて、
ますますカアチャンに頭が上がらない・・・（笑）。

まあ、そんなことはどうでもいいのですが、
彼は5,6年前にとうとう念願のマイホームを購入しました。
それまでに、何度も申込をしてはキャンセルの繰り返しで
最後にやっとこさ「決めた」という感じでした。

購入直後に私と二人で飲んでいるときに、
彼がポツリと漏らしたことを今でも覚えています。
「とうとう買うと決めた時、女房にいわれたんだよ。『これでやっとあなたの家族とご先祖様に顔向けができる。よかったわ』って・・・」

へえー・・・と言う感じがしました。
彼は確か43歳くらいだったと思います。
今の若い方はそんな風に考えないかもしれませんが、
その歳より年配の方は「家を買ってこそ一人前」みたいな
発想や価値観が染み付いているように思います。
結婚して、子どももできて、いい歳になったのに
「借家住まい」というのはカッコワルイ、という感じです。

そういう空気に乗って、日本の住宅産業は
全体的に見てかなり楽な商売をしてきました。
ハウスメーカーは家を売り、デベロッパーはマンションを売り、
リクルートや広告代理店はそういった情報をビジネスの種にしました。
大まかに言って、今でもそういった構図は基本的に変わりません。
つまり、住宅の供給側はビジネススキームが旧態依然。
でも、需要側のマインドはかなり変化しつつあります。

まず、「家を買って一人前」という価値観が薄れています。
その昔・・・我々の親の世代は
「家を買って」損をする人はほぼいませんでした。
今は違います。
2000年から2003年頃にマイホームを買った方は
多分ほとんど損をしていませんが、2005年以降に買った方は
人によっては「目も当てられない」状態になっています。

「家を買う」ということは人生において大きな
金銭的リスクを背負うことだということに、
多くの人々が気付き始めたのです。

次に、経済的な理由があります。
この「失われた20年」の間、日本人の個人所得はほとんど増えていません。
むしろ、直近の10年間だけみれば減少してさえします。
であるにもかかわらず、住宅産業が供給する新築の「家」の値段は、
多少の変動はあるにしろ、あまり下がっているとはいえません。
つまり、人々の家を買う購買力は相対的に下がっています。

それと、これは毎回同じことを書いているのですが、
人口ピラミッドを見れば分かるとおり、
新たに家を買うボリューム層である「30代」の人口が
10年前に比べればかなりの割合で減少しています。

その結果どういうことが起こっているのか？
まず、まだ「割高」水準にある新築のマンションは
市場でダブつき気味です。
売れた、売れたと騒いでいるのは、地域的な需給状況や、
価格的な魅力で市場に受け入れられた一部のマンション。
全体的には「販売が好調」とはいえない状態でした。
そして、この震災。
現時点では、ほとんどの販売現場が失速しています。

さらに、もっと大きな問題が中古市場。
様々なデータがありますが、中古市場も全体的には供給過剰。
市場価格もダラダラと下がり続けています。
何といっても、日本全体で800万戸の住宅が余っているのです。
だから、今よりもさらに下がってもちっともおかしくありません。

さらにさらに、最近その動きが顕著になってきたのが賃貸市場。
マンションの賃料がダラダラと下がり続けています。

この震災で失われた家屋は20万戸以上と想定されます。
だから、800万戸の空き家が780万戸になるかというと・・・
そんなことになるはずはありませんが、たとえそうなっても780万戸。
そして、日本の住宅産業は毎年せっせと新築住宅を作り続けています。
その数だけで、毎年80万戸前後。

我々は自由主義経済の下に暮らしています。
モノの値段と言うものは、基本的に需要と供給の関係で決まります。
日本の住宅は全体として、かなり余っています。
そして、今後もかなり余りそうな気配です。
人口の減少は続き、当面回復しそうにはありません。
その結果・・・・

当然「家」の値段は下がっています。
今や、過疎地の不動産にはほぼ値段がつかない状態です。
都会においても、前述の通り賃料がダラダラ下がっています。
中古マンションも、これからもっと下がるでしょう。

ところが、新築マンションはそれほど下がらないと思います。
その理由は、新築マンションの価格はおおまかに
「土地代＋建築費＋デベの利益＋販売･広告費用」
という足し算で決まるので、この内土地代だけ下がっても
最終的な販売価格はビビッドに下がらないのです。

したがって、今後は新築と中古の差がさらに広がっていくはずです。
例えば、すでに人口減少が始まっている横須賀市あたりだと、
新築マンションを購入すると、その瞬間に約1割の資産減になり、
2年後に2割、5－10年後にはほぼ半分まで落ち込むことが予想できます。
これは、現状の中古市場を眺めていて立てた予想で、
人口減少と経済の衰退が進むと、さらに下落が加速する恐れもあります。

このように家の値段が下がる・・・ということは、
「持っている人」にとっては辛いことですが、
「持っていない人」からすれば、歓迎すべき現象。
このブログの読者は「これから買おう」という方が多いと思いますので、
以下それを前提に書かせていただきます。

はっきりいってしまえば「持っていない人」にとって
これからの時代、住む家をかなり幅広い選択肢から選べます。
借りてもいいし、買ってもいいのです。
「買うと言っても、まだまだ高いし・・・」
とお考えの方は、もう少し柔らかく考えてください。
新築マンションの広告ばかり見ていると
「まだまだ高いし・・・」となります。
そうではなく、ヤフーの「不動産」から
「中古マンション」や「中古の一戸建て」を探してみてください。
「エエッ、こんな家があったの！」
と、驚くような低価格物件があるはずです。
もちろん、「駅に近くて新築同然」なんてのはありませんよ（笑）。

はっきりいって、定期収入がありさえすれば
年収が300万円くらいの方でも十分に家が買える時代です。
また、これからはますます「買いやすく」なるはずです。
年収の3倍くらいでラクにローンを払いながら
「持ち家」に暮らせる時代になっているのです。

そして、「借りる」と「買う」を選択する場合、
価格が低いほど「買ったほうが得」ということになる傾向があります。
つまり、郊外で暮らすなら、
中長期で見て「買ったほうが得」なことが多いのです。

何よりも、今の時代に絶対やってはいけないのは
「郊外型の新築マンションを35年ローンで買う」こと。
これをやると、経済的にはもちろん、
精神的にも深い傷を負うことになると思います。

以上、公開講座「マンションって何だろう」11回目
今日のテーマは「誰でもマンションを買える時代」でした。

この項目については拙著
「年収200万円からのマイホーム戦略」に詳しく解説しています。

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囲碁や将棋に「大局観」という言葉があります。
局面の有利不利ではなく、全体的にどういう流れにあるのか、
ということをザクっと掴み取る感覚とでもいいましょうか。
これが優れていると、部分的な敗北を重ねても最後には勝てます。

因みに、私は将棋がちょっと怪しい初段。
その昔、日本将棋連盟から三段をいただく資格を得たこともあったのですが、
お金がかかるし、免状があると強くなるわけでもありません。
囲碁は・・・せいぜい8級くらいでしょうか。
これも新聞広告の「次の一手」クイズに答えて
関西棋院から初段を貰えたのですが、当然やめました。
実力８級なのに、初段の免状なんかあっても飾れもしません(笑)。

私はこの「大局観」というのは、囲碁将棋に限らず
世間よろずのことに使えると思っています。
ちょっと物騒な言い方を言えば、軍事上な「戦略眼」みたいなもの。
「戦略的思考」などいう言葉もご同類。

実はコレ、日本人にはかなり苦手なことのようです。
なぜそうなのかはよく分かりません。

「与えられた問題」を解くことばかりさせられる受験教育が原因？
その延長線上にある、明治以降の学校秀才尊重主義のなれのはて？
お上の意向に唯々諾々と従う農耕民族の特性？
出る杭は打たれる「世間」重視の国民性？
従順な性格のA型が4割という血液型のせい？

まあ、いろいろ原因はあるでしょうが苦手なことはどうやら歴史的事実。
ツイッターにも書きましたが、72年前のノモンハン事件の時、
ソ連側の司令官であったジェーコフ将軍がスターリンに報告しています。
「日本の下士官兵は優秀、現場将校は普通、指揮官は愚劣」。
67年前のインパール作戦では、イギリス軍の将校が不思議がりました。
「日本軍はバカを選んで指揮官にしているのか？」

そして今回の大震災。
翌日にわざわざ現場作業を邪魔しに出かけたり、
役人や東電を怒鳴りあげることしかしていない
我らの「最高指揮官」を見れば、
日本人はちっとも進歩していないことが分かります。

「そうだよねー」と頭でナマ返事をしているアナタだって・・その一人かも(笑)。
先日、如月さんと酒飲んだ時の与太話に出たエピソード。
彼は小さな会社の社長が集まる「戦略会議」にブレーンとして出席しています。
テーマを決めて「戦略」を話し合うのだそうですが、いつもいつも
部分的な話題で盛り上がって、ちっとも本題が話し合われないそうです。
例えば、「・・・の目標数値を8.2%から9.5%に高めるのにどうすればよいか？」みたいな話題になると、がぜん話が白熱するそうです。
「おれんところでは、こういうことをやってみたけど」
「いや、この前・・社の奴がいっていたことには・・・」
みたいな感じです。シーンが目に浮かびませんか(笑)。

今回、震災後の様々な動きを見ていると、
国民全体として戦略的なことよりも局面局面の些事にかまけ、
そこに一喜一憂しているような面が見られます。
特に原子力発電所の問題。
確かに大問題です。
今のところ、東電の賠償額は10兆円以上と見積もられています。
金額で測れない被害・損害・心の傷も見逃せません。

「だからこそ、原発はすべて廃止すべきだ！」

そういってしまうのはカンタン。
小学生でもできる議論です。
今、日本中が小学生になったみたいに思えます。

私は、はっきりいって原発推進派です。
ただ、「原発は安全」などというつもりはサラサラございません。
あのように、実に危険極まりないものです。
今回の賠償推定総額である「10兆円」という金額はおそらく、
あの原発4基がこれまでに発電した電力すべてを
電気料金に換算したよりも大きな額だと思います。
つまり、「福島第一原発」自体は、巨大な赤字だったのです。

「だから、そんなもの最初から作らなければよかったのだ」

こういうのも、単純すぎる議論です。
それは、あんな危険なモノが「なかった」に越したことはありません。
でも、すでに存在し、危険な放射能を漏出させているのです。
「そらみたことか」と責め立てるのは、女子供が騒ぐのと同じ。
そこからは何も生み出せません。

さて、私はなぜ原発推進派かというと、
現実問題として原発に代わるものが無いからです。
現状で日本社会に十分な電力を安定・安価に供給するためには
原発のリスクを「致し方ない」と考えるしかありません。
つまりは「必要悪」。

ちなみに、同じ「必要悪」でもタワーマンションは
他に代えられるものがあるので、推進も賛成もしません。
あんなものは作る必要も存在する価値もないと思っています。

それで、電力を安全に安定供給するための代替案があれば
あんなに危険なモノは廃止すべきでしょうね。
私は「推進派」の看板を潔く下しましょう。
でも、現状では原発に代わる電力供給の決定打がありません。

原発は確かに危険ですが、人間の制御下に置くことができます。
今回の事故も、地震で原子炉が損傷したのではなく、
非常用電源が津波で損傷したために起こった、と私は理解しています。
つまり、東電が津波の到来を予測し、必要な措置を講じていれば
防げた可能性がきわめて高いのではないでしょうか？
この点、マスコミの東電非難でいわれる「人災」論に賛成です。

人間は一定割合で必ずミスをするものです。
ミスを減らすのも大切ですが、もっと大切なのは
ミスが起こった時にどう対処するのかを幾重にも想定し、
常に「最悪」に対する準備を怠らないことです。
ミスが起こったら冷静に対処し、まずは被害を最小限に。
次にやることは、ミスが起こったことを責めるのではなく、
なぜ起こったのか、どうすれば防げるのかを考え、実行すること。
責任者の追及など「３の次」でいいのです。
だから、今の時点で東電を非難しても得るものは何もありません。

私たちが文明社会を維持するのに電力は必要不可欠です。
個人的に言えば、必要以上に煌々と電気に照らされた都市より、
ちょっと控えめな今の状態が好みです。
パチンコなどは社会的に百害あって一利なし。
その利権に寄食する警察官は、俸給のみで慎ましく暮らすべきです。
自動販売機も今の3分の一くらいでもいいでしょう。
冷暖房などは最低限に抑えるべきです。
でも、電車の運行本数を減らしたり、
生産工場が業務を縮小することは避けなければなりません。
それは、日本経済にとって極めて重要だからです。

私はかねがね考えていたのですが、
建築基準法を省エネと小発電重視に大幅改定すべきです。
例えば、マンションは外断熱を基本とすべきでしょう。
やたらとハイサッシなどを採用させないために開口部面積を制限、
断熱性の高いガラスの使用を義務化すべきです。
さらに、100戸以上のマンションには緊急用の発電装置を設置。
そして、すべての新築建造物の屋根には、
その水平投影面積の50%以上の部分について
太陽光発電装置の設置を義務付けます。

そうなれば、瓦屋さんの多くは廃業せざるを得ないでしょう。
その代り、京セラとシャープあたりが大いに潤います。
そんな細かな業界や企業の盛衰よりも、もっと重要なことがあります。
もし太陽光発電装置の設置が義務化されれば
日本のこの分野における技術は世界一を走り続けるはずです。
太陽光発電の効率は未だに30%程度。
つまり理論的にはまだ3倍以上も効率化できる分野なのです。
そして、クリーンエネルギーとしてこれに勝るものはありません。
それに、小規模でも設置可能。
また、世界のほとんどの場所で使えるはずです。
ただ、この分野では今、日本の優位が脅かされています。
これを機会に、一気に世界の最先端をぶっちぎる優位を
確立すべきではないでしょうか？

さて、もしこの「新建築物への太陽光発電装置の設置義務化」が
実現すれば、日本の原発の半分くらいは廃炉にできるかもしれません。
そして、あと10-20年もすれば、これから最も期待されている
ハイドロメタンが実用化できる可能性もあります。
そうなれば、原発すべてを廃炉にすることも可能でしょう。
そこまでいけば「素晴らしい」ことだと思います。
その時には、私は堂々と原発廃止論を唱えます。

しかし、まだどれも実現していません。
今の段階では「必要悪」として原発を作るしか
我々には選択肢がないのです。
「必要悪」を許容しつつ、次世代にはそこから脱却すべく
営々とした努力を惜しまない・・・
日本のエネルギー「戦略」はそうあるべき、と私は考えます。

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