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榊　淳司オフィシャルブログ
35年後の日本は、1960年に逆戻り？

不動産のミニバブルが崩壊したのが2008年。
あれからそろそろ3年になろうかとしています。
しかし・・・懲りないのはマンション業界ですね。
去年あたりからまたぞろ郊外エリアにおいて、
大規模なファミリーマンションの供給が目立ち始めました。
デベロッパーもそれが商売だから仕方がないのでしょうが・・・・

ファミリーマンションというのは20代後半から40代前半までの
「初めてマンションを買う」という一次需要層がターゲットの
３LDKで2000万円台から4000万円台中盤位までの物件です。
お買いになる方の年収は400万円台から800万円位まで。
だいたい、年収の5倍くらいの価格の物件をお買いになるようです。
そして、自己資金を1割以上お持ちの方はやや少数派でしょう。
当然ながら、住宅ローンを利用することになります。
返済期間は・・・・多くの方が「35年」にされるようです。

この「35年返済」というのは、少し考えてみれば不思議な制度です。
それは「35年の間、返済能力が維持される」という前提に立っています。
例えば、今30歳の方は35年後には65歳です。
大企業なら今や「65歳定年制」は当たり前です。
しかし、65歳までガッチリと雇用が確保されているサラリーマンは
いったい全体の何％なのでしょうか？
私の予想では、公務員も含めて10%もないように思えます。
ちょっと大きな会社でも「役職定年」などというのがあります。
「55歳で役職停止」「給料はヒラ+α」みたいな。
それでも、雇用が確保されていればまだいいでしょう。

35歳の時に「35年ローン」を組むと、最終的には70歳で完済。
65歳から後は年金でお支払いになるのか、あるいは・・・・
公務員や大企業勤務者は「退職金で一括返済」などという手も使えます。
まあ、そういった恵まれた方もかなり少数。
それに、収入が維持されるか、僅かばかりでも伸びればいいのですが
今の日本は世界の歴史をたどってもまれにみるほどのデフレーション時代。
個人所得は年々減少しているのが現実です。
つまりは、年を経るごとにローンの重みは増していくのです。

常識で考えれば、今のような「所得減少＆デフレ」の時代に
「35年ローン」などを組むのは「ハイリスク」ということになります。
「それでも、返済してしまえば自宅が残るじゃないか？」
みなさん、そうお考えになるようです。
老後は家賃もローンもない家でゆったりと暮らす・・・・
確かに、その通りです。
乏しい年金生活の中から家賃を払うのは嫌ですね。
でも、もう少し冷静になって考えてみましょう。
何を考えるのか？

それは「35年後の世界」についてです。

おー・・・これは難しい話です。
大前研一とか副島隆彦あたりに任せておけばいいじゃないか。
孫正義に考えさせると、テメエの企業の利益をベースにするから駄目だけど・・・
まあ、そんなことは彼らに任せましょう。
これから「35年ローン」を組もうとされている方は、
単純に「35年後の自分の家」について想像してみてください。

まずは、「見た目」。
最近では「築35年」のマンションも増えてきました。
みなさんの自宅のご近所や勤務先の近くにもあるはずです。
今買ったマンションも35年後にはそういう状態になります。
でも、悲観することはありません。
見た目が悪くても、中身は結構快適だったりしますから。
共用部分も、キチンと管理さえできていれば。

次に住んでいる人。
これはもう・・・間違いなく老人マンションになっています。
あなた自身が、おそらく60代の後半でしょう。
でも、世代交代で若い家族も入居してくるかも・・・などとは考えないように。
もし、そのマンションが都心にあれば話は別です。
山手線のターミナルから急行で30分以上かかるエリアなら、
まずそういうことは期待しないでください。

最後に、これは決定的ですが・・・資産価値。
つまり、売りに出せばいくらで売れるか？　ということです。
3500万円で買ったから、いくらボロになっても1000万円位は・・・
これはかなり甘い考えだと思います。
今の貨幣価値に換算して300万円から500万円の値が付けばいいでしょう。
「駅からバスで10分」とか「支線から徒歩10分」になると、
資産価値は限りなくゼロに近づくと思います。

これは、私がテキトーに言っているワケではありません。
レキとした根拠があって申し上げています。
それはとても簡単なこと。
2010年に日本の人口は約1億2500万人。2045年の予想値は9400万人。
その間、約25%も減少してしまいます。
減少の中身も問題です。30代の「一次需要層」は半分以下に減ります。

分かりやすく言うと「住宅を新たに買いたい」という需要は半分以下に減ります。
おそらく半分でも効かないでしょう。4分の一か5分の一。
今の住宅産業はマンション戸建も含めて立ち行かなくなっています。
一方、住宅のストックは溜りに溜まっています。
だいたい、今でさえ全国に800万戸の空き家があるのです。
賃貸住宅はかなりダブつき気味です。
震災で家をなくした方に「タダで貸します」みたいな大家さんが、
ウジャウジャと現れること自体がその証左といえます。
なのに、今の日本は年間80万戸もの新築住宅を作っています。
住宅の需給バランスを取るには、年間100万戸くらいの住宅を
スクラップにしなければいけないのですが、それは不可能。

35年後など、郊外の街はそこらじゅう空家だらけになっているはずです。
ちょっと中核都市から離れたマンションはゴーストタウン化。
浮浪者や犯罪の巣窟となるのを防ぐために
行政が強制的に取り壊すシステムもできているはずです。

お分かりでしょうか？
郊外型の、駅から離れたファミリーマンションを、
「35年ローン」でお買いになった場合、35年後にどうなるのか？
ローンをやっと返し終えたら、そこは廃墟同前ということになりかねないのです。
私がここで書いていることは、原発反対派学者たちが
「10年後にはがん患者が何倍にも増える」と叫んでいることよりも
はるかにデータ的な根拠があることです。
人口減少という大きな流れが変わらない限り、
小学生にでも想像がつくし、納得できることなのです。
それなのに、マンションデベロッパーは郊外型の大規模マンション開発を
やめようとしないばかりか、これからも大々的に行う構えを見せています。

では、いったいどこに家を買えばいいのか？

答えは実にかんたんです。
35年たって人口が4分の一減ろうと、人が住みたいと思う場所です。
人口が9400万人というのは、だいたい1960年頃と同じです。
一つの目安として、その頃すでに都市化されていたあたりは
35年たってもまだ多くの人が「住みたい」と思うはずです。
逆に、1960年の時点で草ぼうぼうだったり山や沼だったところは
よほどに交通事情が改善していない限り絶望的です。

ご注意いただきたいのは、35年もたつと「廃線」になっている
鉄道の「支線」も何本かあるはずだということです。
秩父鉄道や東武越生線、埼玉新交通、関東鉄道、東武野田線・・・・
人口が減れば営業運行が不可能になる線も多々あるはず。

もし、資産価値を少しでも維持したいのなら
例えば東京なら港区や文京区、新宿区、渋谷区などの山手線周辺。
目黒、大田、品川などの好利便性エリア。
水害のリスクがあっても割安感で選ぶのなら江東、台東。

そういったエリアなら、たとえ35年先でも
そこそこの資産価値は維持しているはずです。
何と言っても、まだその時点で日本には9400万人も人がいるのです。
かなり老人ばかりになっているはずですが、
爺さんや婆さんにも住む家は必要です。
それに、年寄には医療やケアサービスも必要で、
それにはやはり便利のいい「都心」ということになります。
間違っても郊外型ファミリーマンションを
ギリギリの35年ローンなんかでは買わないこと。
これは自分の人生を守るための鉄則だと思ってください。

そういった意味では、私の新宿余丁町はかなりお勧めです。
今の市場の状態なら、10年後でも資産の目減りはそう多くないはず。
もぜひご検討いただきたいと思います。

新宿余丁町建替え計画


2011/6/30 13:44 | ちょっと脱線 | Comments (1)

「思考停止」の日本に未来はない

1970年頃までの論客で清水幾太郎という人がいます。
まあ、私の親の世代といっていいでしょう。
今の40代前半より若い人はほぼ知らないはず。
桑原武夫とか吉本隆明（ばななの父）あたりが活躍していた頃の人。
その時代の若手が大江健三郎あたり。
まあ、左巻きの全盛期ですね。
アメリカはすべて悪でソ連と共産中国、そして北朝鮮を礼賛する時代。
今から思えば大馬鹿なことを恥ずかしげもなく論じていたようです。

その頃、清水幾太郎は何を考えたのか「転向」なさいました。
いわゆる「保守系」の論客に変わってしまったのです。
もちろん、周りからは非難轟々。
それでも本人は動じず、そのままずっと保守系で生涯を通しました。

論語に「過ちを改めるに憚ることなかれ」というフレーズがあります。
今まで考え、話してきたことが「過ち」であることを、
自分の中で認めることだけでも大層勇気とエネルギーが必要です。
それをやった上に、さらに周りに向かってそれを発信していくのはもう・・・
そういった意味で、清水幾太郎はエラい、と素直に思います。

人間というのはネが怖がりで、保守的です。
生き方を変えるとか、発想を転換する、というのは言葉ではカンタン。
でも実行するのは相当に難しいものです。
ましてや、今まで自分の中で築いてきたモノをガラガラポンにするのは
そうそう並の人間ができることではありません。

例えば、我々の世代は小中高と日教組のアホ先生から「憲法は素晴らしい」、
「この平和憲法をいつまでも守りましょう」と教えられました。
私の場合、長じて、大学で世界中の憲法と日本のそれを比較してみたとき、
いかにあの「平和憲法」なるシロモノが欠陥だらけで不自然で、
しかも文章の日本語までがおかしいことに気づいて愕然としました。

そこで、人間の行動は二つに分かれます。
ひとつは、それを自分の中に受け入れて、
さらに貪欲にその周辺の知識を吸収するタイプ。
もうひとつは「あの先生に教わったことが間違いであるはずがない」と考え、
そのまま思考を停止してしまう人々。

非常に残念ながら、後者の方が多数派です。
というのは、思考を停止した方が精神的にラクだからです。
それ以上に何かを学ぶ必要も生じません。
人間の本能というのは、ラクな方を選択するようにできています。

ここんところ、ずっと不思議に思うことがありました。
それは、例えば日教組の人々はなぜにずっとお馬鹿なままなのか？
世界全体の思想的な潮流として、とっくのとおに「社会主義」は
墓場に追いやられ、「過去の遺物」になっているのに
未だにそのことを正式に認めようとはしていません。
まるで郷愁に浸るように、それを追い求めているフシさえあります。
もちろん「平和憲法」を擁護する姿勢も変えず。

まあ、日教組の人々は大半が「教師」ですから
アタマが硬くなることが職業病のようなものだと想像できます。
でも朝日新聞はどうでしょう？
あの新聞はどうしてあれほどまでに先見性がないのか？
まあ百歩譲って、朝日新聞を作っている連中のアタマが
50年ほど遅れたままになっていることは良しとしましょう。
でも、それをずっと読んでいる人間が未だに何百万人もいることが
私にはまったく理解できません。

といいながら、私も30代の頃はずっと定期購読していました。
「読みたいから」ではなく、職業上チェックしておく必要があったからです。
不動産広告を職業としていると、ネット以前では
日経新聞と朝日新聞をどうしても「見て」おく必要があったのです。
ついでに、お金を払っているから、
という貧乏根性が働くので隅々まで読んだりもします。

すると、どうなるか・・・・
朝から気分が悪いこと悪いこと(笑)。
清涼剤は日経新聞の文化欄と女性欄。
実にレベルの高い、味わい深い記事が多かったと記憶しています。

もう10年以上、朝日に眼を通す必要がなくなったので
朝から気分が悪くなることはありません。
でも、ときどきチラと眺める機会があったりします。
すると、妙に菅を擁護していたり、民主党寄りの記事を書いていたりします。
別に新聞が厳正に中立を守る必要はない、と私は思います。
アメリカのニューヨークタイムズなんか、
ずっと民主党支持で、それを堂々と記事に書いています。
朝日新聞は、かつて社会党寄りの記事ばかり書いていました。
今は民主党寄りのようです。
だったら、はっきりと自身のポジションを示すべきでしょうね。
読売新聞も「自民党びいきです」と表明すべきだと思います。

次に、読む人々の問題。
どうして、自分のアタマでモノを考えないのでしょう？
少しでもマトモに世の中の現象を眺めていると
朝日新聞が描く世界との激しい乖離に気づくはずです。
それを感じ取れないのは、小中高で社会科を教えられた状態のまま
アタマの中が「思考停止」しているとしか思えません。
世界は、あまりにもめまぐるしく変わっているのです。

ツイッターをやっていると、自分の考えを述べている人よりも
どこかの記事やだれかのツイートをリンクして、
意見と言えるほどもないことを一言二言付け加えているのが
ほとんど7，8割を占めているように思えます。
他人の意見を紹介するはほどほどでよいと思います。
何かを言いたいのなら、キチンと自分の言葉でいうべきでしょうね。
ただ、何を食べたとかどこにいる、ということだけなら、
それはそれで「どうぞご勝手に」と思いますが。

みなさんの住まい選びをお手伝いしていても、同じことを思います。
ご自身の思考や好みがはっきりおありだと思うのですが、
それよりも「世間がどうとらえるか」ということばかり気にして、
「このマンションを買ってもよいのか」的な判断をこちらに求めてこられます。
それはそれで、私の考えを述べさせていただきます。
でも、大切なのはご自身の生き方、考え方です。

日本人の大半が「朝日新聞にこう書いてあったから」
「NHKの番組でこんなことをいっていたから」ということを
ベースにモノを考え、そういう権威を疑う知性を持たないうちは
いつまでたっても今の民主政権程度の政治家しか選べないでしょう。

せめて、住まいの選択だけでも賢くなってほしいと思います。
ということで、これから私がコーディネイトする
コーポラティブ計画の説明会に行ってまいります。

新宿余丁町建替え計画


2011/6/24 15:35 | ちょっと脱線 | Comments (2)

買ってからでは遅い、マンション購入相談

去年の９月頃だったと思います。
休みの日に車を運転していると、携帯電話がブルルルルッ。
道路の左端に寄せてディスプレイを見ると、知らない番号。
「ハイ、もしもし・・・」
「あの・・・榊さんでしょうか？」
「そうですが」
「コンサルティングはしていただけるのでしょうか？」
時々いらっしゃるのです。
どこからか私の携帯の番号まで調べ上げて、直接掛けて来られる方が。
住宅購入のご相談をお受けするのは私の本業みたいなもの。
しかし、メールの初回以外は有料で、しかも電話ではお受けしていません。
でもまあ、「やっていませんから」なんて言えませんから、
一応はお話をお聞きします。

その時、電話を掛けてこられた方はすごく切羽詰った感じ。
よくお聞きすると、都心の某タワーマンションを購入して
引っ越したばかりなのですが、急に不安に駆られたのだとか。
（このマンションを買ったのは失敗だったのでは・・・）
ネットでいろいろ調べてみると、行き当たったのが私のＨＰ。
そして、レポートを買って読んでみたら案の定・・・・
「買ってはいけない」に分類されていたのです。
それで慌てて電話をしてきた、という次第。

「私、どうしたらいいのでしょう？」
はっきり言って、困ります。
買ってしまってから相談されても、遅いのです。
こういうご相談は買う前になさってください。

この場合、私としてもできることは限られていました。
「お売りになるのなら、早いほうがいいと思いますよ」
そうとしか言えません。

そういうマンションを上手に売ってくれるであろう業者を紹介し、
売却価格もある程度詰めて・・・・
何回かお会いしているうちに、そういった方向になりかけたのですが、
最後の最後に「やっぱり１年くらい住んでみる」ということになりました。
そして、この３月１１日の地震。

世の中、タワーマンション離れが始まっているようです。
これが一時的な現象で終わるのか、神戸の埋立地みたいに「二流品」のまま
十何年も冷たい目で見られ続けるのか・・・・
先のことはなんとも言えませんが、タワーマンションと言う居住形態自体が
大きなミソをつけたことには変わりありません。
アメリカ人がトランプタワーに幻滅してから20年以上を経て
やっと日本人もタワーマンションの愚に気付いたのです。

実はこの方、そのタワーを買われる前に、
業界では有名な某コンサルタントに相談されたみたいです。
「まあ、あのエリアは将来性もあるからいいんじゃないですか」
そのコンサルからは、そんな風にアドバイスされたそうです。
私が「買ってはいけない」と明解に言い切っているマンションですよ。
そりゃあ、意見の違いと言うものはありますが。

その話を聞いたときから、私はそのコンサル氏が如何にマスコミで注目されようと、
政府のなんちゃらという委員会のメンバーになっていようと、
おっしゃることのすべてが「為にする」ように思えるようになりました。
非常に残念です。
まあ、そんな話はどうでもいいのですが。

非常にお気の毒だとは思いますが、この方が買ったタワーマンションは
もう二度と去年の秋の価格では売れないと思います。
幸い、富裕層といっていい方なので、
それが為に経済的に苦境に立つようなことはなさそうです。
でも、今頃はかなり後悔しておられるでしょうね。

私の力不足なのですが、ここのところ「買ってから」いろいろ悩み、
このブログを見つけ出して、相談を寄せてこられる方が目立ちます。
はっきりいって「買ってから」だと、どうしようもありません。
先日も、私が日ごろ「大量生産の工業規格品もどき」と揶揄している
Ｈ社系の大規模マンションを購入して住んでおられる方が
「あの地震でエキスパンションジョイントが破損して、数千万円の修繕費がかかるのだけれど、仕方がないのか？」
というご趣旨でお問い合わせをいただきました。
そのマンションはあの地震の時点で竣工から2年ちょい。
エキスパンションジョイントというのは、躯体に比べればかなり脆弱です。
多少の破損は致し方ないと思います。
でも、首都圏の大方のマンションでは、
数千万円も補修費がかかるほど破損していません。
これは、かなり「雑な工事」が行われた疑いがもたれます。

ただし、施工会社には法的責任はまったく生じません。
地震による破損は、瑕疵担保責任の範囲外だからです。
したがって、そのマンションの管理組合は、
むざむざと数千万円の支出を強いられることになるのです。
納得しがたいことですが、法的には仕方がありません。

マンションというのは一生に一度・・・あるいは二度買うか買わないか。
その割には「エイヤー」の方が多すぎると思います。
このブログに寄せられる「無料相談」でも、
ちょっと危うそうなのはほとんど
「大友さんに本格的に調べてもらったほうがいいですよ」と
アドバイスさしていただくのですが、本当に依頼されるのは数人に一人です。

大友さんは全てを徹底的に調べ上げて「まず間違いない」判断が下せる
「調査報告書」を上げてくれます。
それに基づいて購入の可否を判断すれば、失敗する可能性はほぼありません。
これは、いままで何十人と私を経由して
大友さんに様々なことを依頼された方のほぼ全ての方が、
その結果に満足しておられることから、確信をもって申し上げられます。

ただし、彼はプロですから、費用は発生します。
といっても、大友さんという方は商売気がかなり希薄なほうで、
その費用の額は業界の標準レベル以下です。
先にあげた、「将来性もあるからいいんじゃないですか」の
「いい加減コンサル氏」の事務所に比べれば、すべて割安。
しかも、仕事はキッチリ。

いつか書いたとおり、私のところに「有料相談」に来られる方は、
かなりの割合でインテリジェンスの高い方がいらっしゃいます。
いちいち職業などお聞きしませんけど、チラと漏らされただけでも
こっちが「ヒエー」とビックリするくらいです。
医師や高級官僚、高度な技術者、大学教授、学校教師その他様々。

彼らは、それぞれその道の「専門家」でいらっしゃいます。
ご自身が、その専門性で世を渡っておられるので、
マンションについても、私のようなマンション知識の「専門屋」から
様々なコンサルティングを受けるにあたって、
お金を払うことにほとんど躊躇されないのだと想像しています。

同様、大友さんに様々な調査やコンサルティングを依頼される方も、
私への有料相談者と似たようなところがあります。
中には、住宅以外の不動産の専門家から、
自身の住宅購入についてのアドバイスを依頼されることもあるそうです。
いってみれば、内科の医者が骨折したので整形外科に見てもらうような具合。

私が無料相談を行っているのは、
マンション市場の実態調査という派生メリットもありますが、大半は趣味です。
つまりは、ほぼボランティア。もう3年もやっています。
これは時に楽しいし、勉強にもなるし・・
怒りと悲しみで悲憤慷慨することもあります。
でも、まだまだ続けて生きたいと思います。

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震災後の不動産市場、その十大潮流とは

3.11の震災後、３か月が過ぎました。
首都圏の住宅市場が、震災によっていったいどのような影響を受けたのか、
ということが注目されてきましたが、一定の方向性が見えてきました。
すべてがデータで確認できたわけではないので、
とりあえず「榊の私見」ということでお伝えしておきましょう。

１　湾岸エリアを敬遠

まあ、仕方ありません。
浦安や稲毛･幕張の液状化がかなり報道されました。
「埋立地は危険」というのに始まり、旧河川、田んぼ、沼･池も危険・・・
こういったことが浸透しつつあるように思えます。

２　タワーマンション回避。高層から低層へ

これも直接的な「経験」をなさった方が多いので、誰もが納得できるでしょう。
タワーマンションの価格にまではまだ反映されていないようですが、
今後５年くらいは「弱含み」になることは間違いありません。
それに、もう一度同規模も地震がくれば「暴落」も覚悟すべきです。

３　旧山の手エリアの人気が上昇中

文京区や港区の高台立地。目黒区や世田谷区の地盤のいいところ。
いわゆる「旧山の手」エリアの人気が急上昇しています。
実は、去年の今頃にマンションデベが「高値買い」を厭わず、
ジャンジャカ用地仕入れをしていたのが、このエリア。
今年は、かなりの高値で販売されて市場に滞留することを予想していましたが、
この震災で一気に状況が変わりつつあります。
つまり、普通なら「高い」と思える物件でも売れそうなのです。

でも・・・これはあまり喜ばしいことではありません。
今は震災の反動で「山の手」「高台」という一時的な人気になっていますが
これはちょっとしたバブルみたいなもので、いずれ弾ける可能性が大。
あわてて買いに走ると、何年か先に後悔すると思います。

４　中古物件に人気

これは、なぜだかよく分からない現象。
「とにかく地盤のいいところの頑丈な建物に移ろう」という
ちょっくら「慌て者」さんたちが動いているのかもしれません。

５　低価格物件が販売好調

これは震災とはあまり関係ありません。
2008年のミニバブル崩壊以来、不動産価格は下落を続けています。
「専門家」と称する人や、業界企業のエライさんたちがこの2,3年、
さんざん「下落はこれで止まった。今が底値」と言い続けてきました。
でも、それはほとんど「為にする発言」。
つまり、自分や自分の客に都合のいい観測メッセージを発信していただけ。
実際は、ジワジワと下がり続けています。
私は、ずっとそのことを言い続けていきました。

その「下がり続けた」結果、とってもリーズナブルな価格のマンションが
ここ半年くらいいくつか出てきて、それが「即日完売」しているだけ。
マンション市場が「上向いた」こともなければ、
市場が「動き始めた」わけでもないのです。

６　逃避先「物件」が売れている

これは「番外編」みたいなもの。
沖縄のマンションが売れているようです。
熱海のマンションも売れているみたいです。
挙句の果てに、群馬の宅地分譲地まで売れたみたいです。
みんな、首都圏の富裕層が「逃避先」として買っているのです。
いやあ、びっくりしますね（笑）。

震災直後、ガソリンも電池もお米もトイレットペーパーも・・・
その他もろもろのモノが買えなくなりました。
別に、実際の需要が高まったわけではありません。
急にトイレットペーパーをたくさん使い出したり、
お米のご飯をいつもよりたくさん食べるワケがないじゃないですか。
でも、みんなが「とりあえず買っておこう」と思ってスーパーに行くと、
見事になくなってしまったのです。

今はどうですか？

「慌てるこじきはもらいが少ない」なんて、
子どもの頃によく聞かされた野卑なことわざ。
でもね・・・そういうことかもしれません。
結局、騒ぎが収まってみれば「泰山鳴動、鼠一匹」ではないでしょうか？

７　戸建ての人気回復

というか、これはここ2,3年の顕著な傾向が高まっただけ。
理由はやはり、震災後の計画停電。
エレベーター、水道という弱点をもつマンションよりも、
停電しても「何とかなりそう」な戸建てを選ぶ傾向が強まっているようです。
そもそも、マンションは土地がないから
「致し方なく」住宅を集合させた居住形態。
人間らしく暮らすにはやはり戸建て、という考えは主流のようです。

そして、この傾向に付随するように「長屋」も注目されています。
耐震性はマンション並みで、エレベーターのリスクはなし。
すぐに外に出られるので、火事でも地震でも安心・・・・
そういったことが評価されているようです。

８　大陸支那人が一斉キャンセル

「放射能には塩が効く」というデマが流れたら、
ひとつの州まるまるで食塩が市場からなくなってしまうお国柄。
あの人々は、政府も学者も何もかも信用しない。
「東京は放射能に汚染されている」と信じ込んで、
もっと線量が高い上海や香港に逃げていく連中です。
湾岸のあるタワーマンションでは、
高層階を契約していた大陸支那人がほとんどキャンセルしたそうです。
まあ、私が「買ってはいけない」に分類している物件ですから、
別の意味でキャンセルするのは正解ですが（笑）。

９　蠢く「投機」業者

「3割引なら買う」「半額なら買う」という不動産（流通）業者が、
湾岸エリアに出没しているそうです。
こういう状況ですから、一般の方々の中には事情がよく分からず
「パニック売り」に走る方がいらっしゃいます。
そういう「売り急ぎ」を安値で拾って転売しようという、
姑息な商売をめざす業者さんがいるのです。
今のところ、有明や豊洲のマンションなら震災前の1割安、
浦安･舞浜でもモノによりますが2割安なら・・・・
時間はかかりますがそのうち買い手が現れるでしょう。
あわてて業者に売ることはないと思います。
でも1年後はもっと下がっているかもしれません。

10 歩いて帰れる場所

歩くとなると、最大で20キロでしょうね。
できれば、10キロ以内にすべきだと思います。
実際、私も自分の事務所から自宅までは10キロ。
自転車で30分ちょいの距離です。
震災当日は、自転車で徒歩帰宅の人々の間を縫って走り、
1時間弱で自宅に帰りつきました。
その後、文京区の学校にいる子供を迎えに
マイカーで都心に向かったのが運の尽きでしたが（笑）。

ただ「歩いて帰れる」というのは、基本だと思います。
妙に遠いところに無理して新築マンションを買うよりも、
近くに手ごろな中古物件を見つけるほうが、よほど賢明でしょう。

以上、最近見聞きしたことをまとめてみました。
今後、さらにデータに裏づけされた兆候が見られたら
随時ブログに上げていきます。



消費税を上げる前にやるべきことは？

そもそも菅直人のコケ始めは、去年の参議院選挙。
「消費税を８％に」になんてことをいったおかげで大敗。
確か、自民党時代も誰かが消費税アップを公約にして、大敗していました。

この「消費税増税」というのは、政治家たちが考えていることではないのです。
実は、すべて財務官僚のシナリオに乗っているだけ。
というのは、今や日本の財政は実質的に破綻しています。
それこそ、デフォルトになったギリシアよりも悪い状態。
これを改善するためには
１　大増税
２　大インフレ
３　デフォルト
しかない、と財務官僚は考えているわけです。
このうち２，３は度胸のない官僚には到底不可能な案。
連中の岩みたいに硬いアタマで考えれば１の増税しかないのです。

とはいっても、何と言っても連中は日本で一番の秀才たちですから、
そこらの私大出や理系アタマのボンボンや、張りぼて市民運動家を
舌先三寸でチョロまかすなんてのは造作もないことです。
何回か「ご説明」を繰り返せば、もう秀才財務官僚の言いなり。
「何とかして消費税を増税しなければ」と、
マインドコントロールされてしまいます。

しかし、本当に今の財政を立て直すには増税しかないのでしょうか？
私も、確かに増税は有効な選択肢であり、いずれ必要だと思っています。
だいたい、日本における税率は先進諸国の中ではちょい低めです。
もう少し税率が上がっても、それはまあ仕方のないこと。

でも、ちょっと待てよ・・・その前にやることがあるんじゃないの？
というのは、誰もが思うことだと思います。
そうなのです。「歳出削減」「行政改革」。
この「行政改革」なんて言葉、久しく聞きませんね。
役人どもにとって、この「ギョウセイカイカク」というのは悪魔の呪文。
自分たちの既得権が削られ、ポストが減り、給料まで目減りすることです。
そんなもの、忘れてしまえ・・・と、連中は思っていたのでしょうね。
奴らが話題にしないと政治家はもちろん、マスコミも忘れてしまったようです。

さて、私は将来の増税には基本的には賛成したいのですが、
それにはやはりまずキッチリと「歳出削減」や「行政改革」を
やっていただくのが条件になります。

「そんなこといっていたら、いつまでたっても増税できない」
そんな声が聞こえてきそうですが、確かにその通り。
今のような政治システムでは、まず無理でしょう。
名古屋の「減税」党みたいなのが国会で過半数を占めるような
「革命的」な出来事でもない限り無理です。

逆に「消費税アップ」を公約に掲げたら、その政党は100％選挙に負けます。
今の国民感情として、とても増税を受け入れられないからです。
私は、増税にもっていくための一点突破法は「公務員改革」だと思います。
カンタンにいえば、公務員を減らして、その俸給を下げる。
そして、彼らが民間並みに苦しむ姿を一般国民に見せて、
「ホラ、政府も地方自治体もタイヘンなのよ」と言えば、みな納得します。

私が子供の頃、公務員と言えば民間よりも給料が安いのが当たり前でした。
特に地方公務員になるのは「人生に野心を持たないヘタレ野郎・・・・」、
なんてバンカラな気風が漲っていたように思えます。
実際、「休まず、遅れず、働かず」で定年まで「大過なく」過ごすことを
一生の目標にしている人がほとんどのような気がします。

もちろん、全員がそうだとは思いません。
この大震災で、それこそ寝食を忘れて救援・復興に
取り組んでおられる方も多いことでしょう。
そういった方々には、ぜひ己が責務を全うしていただきたいと思います。

しかし、そういう公僕たる責務を実感できる機会に恵まれずに
役人人生を終える方が大多数ではないでしょうか？
役所に行くと、奥の席で鼻くそほじりながら
新聞を読んでいるオッサンを必ずといっていいほど見かけます。
時々「産業振興課」みたいなところに融資の斡旋を申込み行くと
「指導員」という肩書のオッサンから、
あれこれ「経営指導」していただきます。
「指導員」とは、いったい何者だと思いますか？
企業を何社も育て上げてきた百戦錬磨の経営者？
ノーノー・・・ただ、区役所を定年退職したオッサン。
はっきりいって、経営のことなんか何にも分かっていません。
したがって、こちらとて何にも指導してもらうことなんかありません。
「ハイハイ」ということ聞いて、適当に世間話をして終わり。

言ってみれば、定年退職者への救済ポストみたいなものではないでしょうか。
そういった費用にも、みーんな我々の税金が使われているのです。
少しでも役所と折衝したことのある方なら、
こういった「公務員のムダ」を感じることがあると思います。
つまり、民間に生きる人間にとって、
まだまだ削れそうな公務員のムダはたくさん見えるのです。

だいたいが、この30年ほどで給料の官民格差は逆転しました。
民間企業の平均よりも、国家・地方公務員の給与の方が高いのです。
しかも、それは表に見えている数字だけの比較です。
特に地方自治体の場合は、様々な名目でヤミ手当なるものがあり、
連中の所得は発表されている数値より2割ほど多いことなど、
今やほとんどの民間人は推測しています。

毎日9時に出勤して5時にタイムカードを押す人生を30数年続けた公務員が、
転勤や出向やリストラやボーナスカットなどの風雪に耐えた民間人より、
普段から高い所得を得て、定年後もたっぷり年金が支払われる・・・
このかなり露骨な格差は、生半可に納得できるものではありません。

もし、政府が消費税を8％や10％に上げたいと考えるなら、
夕張市の職員の様に、民間の給与水準以下で自ら道路工事まで行うくらい、
「厳しい状況」に追い込まれていることを、国民に納得させるべきです。

国家公務員の給与は、もうすぐ下げられるそうです。
地方公務員もそれに倣うべきですね。
法律を1本つくればいいだけです。
地方公務員の給与水準は、国家公務員のそれを超えてはならない・・・
そこに強制規定を盛り込めばよいと思います。
あと、闇手当ははっきりと「公金横領」とすべきです。実際そうですから。

我々の身の回りの公務員たちが困窮しだせば、
「それじゃあ、仕方ないな」と誰もが納得します。
ところが現在、そんな様子は皆無です。
誰でも親戚や友人に何人か地方公務員がいるはずです。
彼らは民間企業のサラリーマンほど困っていますか？

安易に消費税を上げる前に、役人どもがやるべきことは山のようにあります。

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2011/6/13 20:03 | ちょっと脱線 | Comments (0)