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榊　淳司オフィシャルブログ
マンション老朽化問題の解決策は？

昨日は大人げなくも制服のマッポを相手に大立ち回りをしてしまい、
どうやら肋骨が折れたかひびが入ったみたいです。
鼻をかんでも、咳をしてもビビっと痛みが走るのでタイヘン。
ティーンエイジャーの頃、連中と追いかけっこばかりしていたので、
今でも奴らがエラそうにしてくると、
ついつい「この野郎！」という気分になってしまうのです(笑)。
まあ、昨日は「判定勝ち」に持ち込みましたが、朝起きるとこの始末。
いい歳をして馬鹿なことをしたものだと、反省しきりです。
しばらくは大立ち回りどころか、自転車にさえ乗れません（涙）。

さて、今日の話題はちょっと前に取り上げた「マンションの老朽化問題」。
この解決には、行政の介入が不可欠だと思うのですが、
そのためのシステムと法の整備を早急に進める必要があります。
今のところ、参考になるのは「フランスモデル」でしょう。

まず、老朽マンションが荒れ果てる状態を防ぐための措置としては
①管理者に管理簿記帳の義務付け（市街地の連帯と再生に関する2000 年法）
②築15 年以上経つ区分所有建物の建物技術診断の義務付け（2000 年法）
③意思決定の容易化（議決定数の緩和）（2006 年法）
④管理費・積立金不払いの強化（2000 年法）
⑤管理組合に対して支払われた金銭の管理口座の独立開設の義務化（2000 年法）
⑥管理者不在時の臨時支配人の任命（大審裁判所長のによる）（67 年法）と再生への取り組み強化
※寺尾仁・檜谷美恵子（2006）「フランスにおける荒廃区分所有建物の処分に関する法制度とその運用の研究－区分所有者間での合意が形成できないマンションの処分の円滑化に向けて」より抜粋。以下同じ。

そして、荒廃化したマンションについては

「荒廃」への公的介入：「荒廃」の特定と「所有者欠如宣言」→
改善（取り壊し・売却など実質上の終了を含む）の流れでプログラムが進められる。

●「荒廃」への公的介入による改善
改善プログラムは、２つのメイン事業「区分所有対応住居改善プログラム事業」と「保護プラン」で構成される。環境改善に先立ち、住宅の現状調査と「荒廃」の特定、所有者欠如の宣言が行われる。詳細の流れは、下記に示す。
（ａ）「荒廃」の特定と「所有者欠如宣言」
①調査
・地域住宅プログラム；劣悪な住宅の状況調査と荒廃区分所有建物の特定を行う。
②安全措置
・市町村長の命令と強制代執行措置；地域の安全や生活を脅かす状況にある場合、修理・取り替えの命令→実施されない場合は、代わって強制執行する。
・所有者管理の欠如（所有者欠如宣言）：大審裁判が、所有者欠如を宣言、不動産の収用が執行される。
（ｂ）改善
①「区分所有対応住居改善プログラム事業」
・公権力介入の事業制度として、これらの住宅・団地が、市街地から排除されることを食い止める目的で実施。区分所有建物の持続的復興をめざし、それが困難な場合は、別の手続きをとる。事業は、工事、管理、福祉の3 分野で実施。事業期間3 年＋2 年間更新が可能。国の補助金による事業実施。
②「保護プラン」
・荒廃の著しい区分所有建物を対象に、その一部または全部を事業者に転売し、社会住宅に転換したり、一部または全部を取り壊すことを含む仕組み。「衰退市街地区域」または「修復改善住居改善プログラム事業」地区内でのみ適用。有効期間は5年間。

のだそうです。
カンタンにいえば、行政がマンションの「荒廃化」を認定し、
そういうマンションの区分所有関係を強制的に終了させる、というシステム。

フランスでは、この制度が20年以上運用されており
まずまずの成果を挙げていると推定できます。
日本も、こういった「強制力」をもつシステムを導入しないと
「荒廃化」したマンションは、スラムに転じたり、
犯罪者や不良外国人の巣窟になりかねません。

私有財産制度は、人権保護と並んで自由と民主主義の根幹です。
しかし、「公共の福祉」のためにそれを制限することは
今のロクでなしの憲法でさえ認めています。
この結果、あの国家的な徒労とも言うべき
成田空港問題をも巻き起こしました。

今また、この国は「マンションの老朽化」という
大きな社会問題の萌芽がジワジワと成長しています。
ほっておけば、国家・社会の損失は巨大なものとなるでしょう。
今のうちに対策を考え、諸策を練るべきだと思いますよ。

もちろん、私もくだらぬ武勇伝など作らないように心がけます。
あんまり関係ないかもしれませんが(笑)。

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大相撲八百長騒動・・・どこがいけないの？

大相撲の八百長が大騒ぎになっていますね。
私は今も昔も大相撲のファンだったことは一度もありません。
だから、ぜんぜん他人事。
でも、不思議に思うことはいろいろあります。

まず、「大相撲ってスポーツだったの？」という素朴な疑問。
プロレスと同じ「興行」だと思っていました。
見せ物ですから「別に八百長だっていいじゃない」という感じ。
確かに、ある程度は真剣にやってもらわないと
見る人には面白くないでしょうけど、
いつもいつもガチンコだとたいへんだと思いますよ。
怪我も多くなるでしょうしね。

さて、いつものように「そもそも論」をいたしましょうか。
日本には、そもそも「スポーツ」という概念がありませんでした。
あれは、古代ギリシアあたりを淵源とするもの。
元は「戦う技術・能力」を鍛えるために始まったようです。
近代になって「競う」「楽しむ」というのが主たる目的になりました。

一方、日本でも最初は「戦闘技術」を基にした
刀術、槍術、柔術などというのが室町期あたりから広まりましたが、
所詮は特殊な「芸」みたいなもの。
戦国期はまさに「戦争」ばかりしていましたが、
あの頃の侍が「武芸」を磨いていたという印象はありません。
つまり、槍や刀を上手に使えても、実際の戦（いくさ）では
さして役に立たないと認識されていたのです。
例えば、名だたる戦国侍はみな「○○流槍術の免許皆伝」
なんてことは、まったくありませんでした。

江戸時代は、まずまず平和でした。
侍は、本来は「戦士」として給料（禄）をもらっていますから、
「武芸」を磨くのは仕事の内。
それで「武芸百般」もかなり内容が整備されました。
「刀術」は「剣術」となり、
鎧を纏って取っ組み合う「小具足」は「柔術」になりました。
各武術ともいくつもの「流派」ができて、互いに興隆を競います。
しかし、それらは所詮「戦うための練習」が基本。
つまり、いつかは戦場に出て、
真剣で殺しあうための技術の鍛錬が目的だったのです。

明治になって、西洋から「スポーツ」という概念が入ってきました。
それに近代戦は小銃や大砲の数と性能で勝敗が決まります。
刀や槍や取っ組合いは、最早戦争の主役ではなくなっていました。
そこで、剣術や柔術は「スポーツ」への転換を図ります。

柔術の世界では、加納治五郎という先覚者が出たおかげで
競技規範を統一して、いち早く「スポーツ」化に成功。
「柔道」という統一呼称が、世界に広まりました。
今やオリンピック競技の1つでもあります。

剣術はやや遅れて「剣道」となりました。
その基盤は龍馬も学んだ北辰一刀流だと思います。
剣道自体は黒澤明、スピルバーグやルーカスのおかげで、
今や世界でもかなりメジャーな存在です。

槍術は、今も槍術のまま。「古武道」の一種です。
また、柔術の一派は「合気道」となりましたが、
これはいくつもの流派にも分かれていて、
統一の競技規範が定まりません。

さて、大相撲です。
これは、剣道や柔道と違って、もとは「戦争技術」でありません。
どちらかといえば「遊び」でしょうね。
その点では、西洋のスポーツの精神に近いといえば、近い。

でも、発展したのは「興行」としてです。
今の「歌舞伎」と発展過程はかなり似ています。
江戸時代、相撲興行は芝居の「歌舞伎」と並んで
人々の主要な娯楽の一種でした。
その頃は、今で言う「八百長」みたいなことは
それこそ当たり前に行われていたと思いますよ。

そして、相撲は「武芸」をルーツとはしていません。
だから、侍が相撲を取ることはあったでしょうが、
それは「遊び」としてだったと思います。
相撲取りもほとんどが侍階層以外の出身です。

ところが、大相撲の実況中継が始まって以降だと思いますが、
いつの間にか相撲も「スポーツの一種」として
世間から見られるようになりました。
柔道はキチンとスポーツ化の過程を経ましたが
相撲は「なんだか知らないうちに」スポーツになってしまったのです。
そのうちに、相撲取り（力士）たちも、
自分達は「スポーツマン」だと思い込むようになりました。

スポーツマンは「敢闘精神」をもって競技に臨み、
「フェアプレイ」で戦わなければなりません。

でもね・・・相撲取りは相撲取りであって、
西洋概念で言うスポーツマンとは微妙に異なります。
彼らは、土俵での伝統的な様式美をきっちりと守り、
観客の前で「相撲」を取って見せるのが仕事。
確かに、八百長だと分かると見ている人間にとって
興ざめすることではあります。

でも、同じ興行の「プロレス」の場合、
誰も「八百長が悪い」なんていいませんよね。
だって、プロレスはスポーツというより「見せ物」ですから。

私は、大相撲自体が「スポーツの一種」という顔をしなくていいと思います。
「相撲道」なんて、ちょっと偉そうな体裁をつけなくて結構。
観客を楽しませる「興行」でいいじゃないですか。
もともとそうなのだから。

だいたい、相撲協会の所管が文部科学省というのが、ちょっとヘン。
興行なのですから、警察庁にすべきです。
お相撲さんたちって、どちらかといえばアカデミックな人士よりも
「その筋の方々」との交流が深いようですから（笑）。

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2011/2/5 23:32 | ちょっと脱線 | Comments (2)

「３月末竣工」マンションで失敗しないために

新築マンションというのは、なぜか「3月末竣工」が多いものです。
その理由はいたってカンタンで、
売主企業のほとんどは3月末が決算だからです。
また、新学期や新年度が4月から始まるので
2月と3月は新築マンションに限らず、住宅の一大需要期。
賃貸も中古も、よく動きます。
それに合わせているところも、多少はあるでしょうね。

「別にそれはそれでいいじゃない」といってしまえばその通り。
でも、新築マンションの「3月末竣工」には、落とし穴があるのです。
工事も販売も、スケジュールが余裕のヨっちゃんで
進んでいれば大きな問題は起こりにくいのですが、
そこは何でもかんでもイケイケ体質の不動産屋さんたち。

「急げ」「最優先だ」「何が何でも今期に入れろ」
とまあ、こういうことはママある話。
というか、世の中の新築マンションの半分以上が
こんな感じで事業計画や現場施工が行われています。
普通でいけば14ヶ月かかる建築工事を
「12ヶ月でやれ！」なんて話になるのは日常茶飯事。
その理由は「3月末竣工に間に合わせるため」みたいなのがほとんど。

もう、私が何を言いたいのかお分かりですね。
本来は14ヶ月かけるべき工事を12ヶ月でやるとなると・・・・
現場では相当の無理をしなければなりません。
手抜き、ババ抜き、ゴボウ抜き・・・・
その昔は「鉄筋を抜いた」なんてこともあったそうです。

コワいですね・・・鉄筋抜かれたマンションに住んでいるのかと思うと。
だから、マンション購入のノウハウ本にはよく
「3月末竣工物件には要注意」なんてことが書かれています。
でも、だからって、どうすればいいのでしょう？

出来上がったマンションを見て、施工の手抜きを見破るのは玄人でも困難。
だったら、ちょっとでも安心できる大手ゼネコン施工にこだわる？
でもねー・・・大手の清水建設だって、
市川市で鉄筋不足の耐震強度問題なんてのを起こしています。
大手だってチョンボする時にはするのです。

ただ、杜撰な施工を見抜く方法は、まったくないこともありません。
それは、「目の肥えた」専門家が竣工マンションの
共用部や住戸内をじっくりと見て歩けば、
施工精度の良し悪しはおおよそ見当が付くものです。
そういう専門家が「この施工は怪しいな」と判断した
マンションは買わないほうが賢明です。
たいてい、入居後に大きなトラブルが待っています。

では、その「目が肥えた」専門家って、いったいどんな人でしょう？
それは、長年マンションの施工に「管理者」として
携わってきた経験をお持ちの方。
一級建築士の資格を持っていても、マンション施工に詳しい人でないとダメ。
また、資格を持っていなくても、長年の経験は十分にそれを補います。
残念ながら、私はそちらの専門家ではありません。
マンションの設計デザインや資産価値については、
ある程度責任を持ったことが言えますが、
建築・施工については表面的な知識がある程度。

私への「無料相談」や有料の「面接相談」でそちら方面の問題がでると、
いつもの大友さんを紹介しています。


彼は大手デベロッパーで何十というプロジェクトを
立ち上げてこられた、それこそ最強の「専門家」。
施工現場に足を踏み入れて、あれこれご指導なさった経験も数知れず。
私も建築技術上の知識不足を何度も補っていただきました。

実際、大友さんが「内覧同行」することで、
数多くの依頼者が「失敗」を回避しています。
費用は住戸面積にもよりますがせいぜい４から５万円程度です。
「３月竣工」の物件を購入されるのなら、
この程度の費用は惜しまれない方がいいと思います。

それともうひとつ。
世の中に「内覧業者」が乱立していますが、
大手から零細まで含めて、その実力はかなりバラつきがあります。
こちらも大手だからといってまったく安心できません。
むしろ、大手だからこそあぐらをかいているような面も見受けます。
私としては、大友さん以外にお勧めできる方はいません。

その大友さんの連絡先は

株式会社ベストサポート
東京都新宿区高田馬場４丁目
０１２０－２３４－２１２
www.best-sup.com/

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今、そこにあるマンションの「危機」とは？

何だか今年の冬はとても寒いですね。
東京は雪こそ積もっていませんが、
体感的にはかなり寒い日が続いています。
「地球温暖化って、本当？」といいたくなります。

私と言う人間は、誰もが信じて疑わないようなことも一応は考えてみるタイプ。
そもそも「CO2が地球温暖化の原因」というのも、あまり信じていません。
というのは、中学生くらいのときに
「エネルギー不滅（保存）の法則」というのを習った覚えがあるからです。

私たちが日々費消している化石燃料は、
元はといえば太陽の光で育った植物のはず。
それが石油や石炭になって、その中に過去に地球が浴びた
太陽エネルギーが保存されていたものだと私は解釈しております。
その間、何億年も時間は経っていますが・・・

それを現代人が掘り出して燃やしたからと言って、
地球全体のエネルギーの総量は変わらないんじゃないの？
という素朴な疑問をもっているワケです。

それで、そもそものことを言えば、
この地球は核分裂を繰り返す太陽から日々、
巨大なエネルギーを浴びせ続けられているワケでしょ。
もうかれこれ40億年にもわたって・・・・
なのに、なんでこの地球はアッツアツにならないのでしょう？

そのあたり、誰かこのおバカな私に教えてください！

とまあ、文系榊が抱く理科の初歩問題はおいといて・・・
今日は日本の住宅問題の中で、最も深刻なテーマについて考えてみましょう。
それは何かと言うと、
「８００万戸の余剰住宅」でもなく
「日本的サブプライム問題」でもなく
「新築住宅を作りすぎる」というのでもなく・・・・

「マンションの老朽化問題」なのです。

この５０年ほど、日本の大都市はマンションを作り続けてきました。
今や「築３０年」「築４０年」という老朽マンションが、
そのへんにゴロゴロしています。

今の日本社会は、新たなマンションを作り出すノウハウは
げっぷが出るほど蓄積しています。
しかし、古いマンションを平和的に「ご臨終」に導いたり、
生まれ変わらせて新たな生命をプレゼントする手法は、
ほとんどなにもない、といっていいでしょう。

とはいえ、ここ数年ポツポツと「建替え事業」なるものが
世の中に現れ始めました。
古いマンションを取り壊して、新しく建替えるのです。
私がレポートで紹介した、
渋谷の「センチュリーフォレスト」なんて、その典型。

「そのノウハウがあるじゃないか！」

と、思われる方もいるでしょうが、実はゼンゼン。
ああいうのは、すごーく恵まれた老朽マンションだけに可能な手法。
具体的に言うと、次の２つの条件をクリアして初めて可能になる手法なのです。

１　容積率に余裕がある
　→建替えると、元の老朽マンションよりもたくさん住戸を作れる
２　都心の人気立地にある
→その住戸を売るお金で建替え費用が賄える

つまりは、都心かそれに準ずる位の「いい場所」にあって、
建替えると元の倍以上に住戸（床面積）が
増やせるマンションのみに可能な方式なのです。
そういった条件に恵まれた老朽マンションは、
全体の２％未満だと私は推測します。

もっとも悲惨なのは、駅からバス便で
容積にもほとんど余裕なしの大規模マンション。
建替えどころか、売るに売れず、貸すに貸せず・・・
それでいて、住民は少しずつ減っていき、
管理費や修繕積立金にも大幅な不足を来たし・・・
住む人も高齢化して管理組合に活力もなく・・・
下手をするとゴーストタウンになりかねません。
すでにそうなりつつあるところもあります。

その昔・・・いや、今もそうですが
どこでもここでも「作ればいいや」「何とか売れるよ」という
実に無責任なノリで郊外にドッカンドッカンと
大規模マンションが作られました。
長谷工コーポレーションという、
日本で№１のマンション建設業者の得意技です。
作って売ってしまえば、あとは購入者の所有物です。
３０年後にゴーストタウンになりかけていても、
「それじゃあ当社で何とかします」なんてことには、絶対になりません。

では、そういうゴースト化しつつあるマンションは
どうすればよいのでしょう？

コレだ！　というような解決策はありません。
他国の例を見てみると・・・
旧東ドイツでは「減築」ということが行われています。

www.c-moon.co.jp/category/1395219.html

でもね・・・コレはどちらかというと、まだ「街の中」のケース。
郊外の不便な場所にドカンと建っている、
日本の長谷工型大規模マンションに適用できるかどうか？？？
それに、権利関係の調整がかなりめんどくさそうですね。

あと、ゴースト化が進む老朽マンションの諸問題は
「高齢化問題」とも密接に絡んできます。
デイケアや訪問介護などのサービスが受けられる場所ならよいのですが、
「あまりにも郊外」の場合はそれさえも危ぶまれます。

私として、今申し上げられることは、
出来る限りそういう「遠く」「古い」マンションは、
値が付く間に売却し、駅の近くに引っ越されるべき、ということ。
もう５,６年たつと、郊外のバス便マンションは
値が付かなくなる可能性さえ想定できます。

また、これからマンションを購入されようとする方は、
その手のゴースト化しやすい物件は、できる限り避けること。
マンションと言うのは、基本的に都市型の住まいであり、
バス便立地などには本来「作るべきでない」というのが私の考えです。

あと、ゴースト化の解決には、行政が乗り出すしかないでしょう。
そのために、権利関係を調整するための特別法の整備や、
減築をスムーズに行うための行政側のシステム作りが必要。
今の民主党政権は党内抗争に明け暮れていて、
そういった建設的な政策の採用・実行は絶望的。
かといって、自民党は長谷工的な「開発利権」が大好き。
裏金もらって用途地域を変更したり、
容積率を高めたりするような「実績」を数多く残したといわれています。

老朽マンションの問題は、近未来に確実に社会問題化します。
もうすぐ、テレビなどのマスコミでも取り上げられるはず。
各政党あるいは政治家諸氏は、今から対応策を考えておくべきです。

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インフレにも人口減少にも負けないマンション選び

私は今、ちょっとしたジレンマに陥っています。
昨年の今頃、一冊の著書を出しました。

まあまあ売れて、現在３刷り。
ここで私は、「３５年ローンなんてもってのほか」と主張しています。
もちろん、その気持ちは今も変わりません。


例えば、このマンション。
「自由が丘」なんて恥ずかしげも無く名乗っていますが、
実は横須賀の山の中に出来る長谷工プロジェクト。
価格が安いだけが取り柄の「買ってはいけない」マンション。
だから、こんなヘンな広告を出すのでしょうね。
先日紹介した某物件の広告と同じで
「ダッサー」「ワケ分からん」「アーベストみたい」というシロモノ。
もっとも、こっちは本物の「アーベスト」ですけど(笑)。

こういうマンションを３５年ローンなんかで買うと
とんでもない目に遭うだろう、というのが私の考え。
横須賀市はすでに人口減少に突入していて
中心街でも活気が失われています。
ちょっと離れると、それこそシャッター街。
しかもこの物件はマイナーな京急「追浜」駅から、さらに徒歩１１分。
１０年後の資産価値なんて、考えるだけでも恐ろしい。

ところが・・・・昨日のニュース。

●国の借金が９９７兆円
●国債の格付けがダウン

これは何を意味するかと言うと、
まもなく国家財政が破綻すると言うことです。
まあ、実質的には破綻しているのですが、
みんな「知らない顔」をしている、というのが現実。

「知らない顔」が出来なくなるのが、国債が「未達」になった時。
何度か書いたように、「未達」とは
国債の引き受け手（買い手）が足りなくなる状態。
でも、日本にはまだ最後の手段が残っています。
それは「日銀が国債を買い取る」ということ。
これは日銀法で禁止されているのですが、抜け穴はいっぱい。
現実に、今も国債の一部は日銀が「保有」しています。

この「日銀引き受け」をカンタンに言えば、日銀が印刷機を回してお金を刷り、
それで政府の借金（国債）を肩代わりすること。
これをやると、常識で考えれば「円」の価値が下がります。
今、アメリカや中国は盛んにこれをやっています。
だから、ドルはジリ貧。
人民元はなぜか安定。

ドルが思った以上に下がらないのは「基軸通貨」だから。
また人民元が下がらないのは、
人為的に経済の実力以下に据え置かれているから、
というのが専門家の認識だと思います。
もうひとつ言えば、それに変わるユーロや円も
それぞれに弱みがあるから、「勝ち組」通貨が無い状態。
強いて言えばオーストラリアドルあたりでしょうが、
でもこれはスケールが小さすぎます。
現状、一番強いのは「金」みたいですね。

さて、昨日の２本のニュースで考えられることは
まもなく日本も「円」を大量増発するしかない状態に
追い込まれている、ということ。
そうなれば、インフレの到来です。

インフレとは今と逆に物価が上がること。
すなわち、お金の価値が目減りするということです。
金融資産をたくさん持っていると、その価値が「目減り」。
借金をたくさんしていると、その中身も「目減り」。
３５年で住宅ローンを組んだ方は、実質的にトクをするのです。

だから、さっき紹介した「買ってはいけない」マンションを
営業担当者に勧められるままに３５年ローンで購入していても
「とんでもない目」に遭わなくてすむ可能性もあるわけです。
そこが、私を悩ますジレンマなのです。

ただし、このインフレという嵐が何時、
どれくらいのスケールで我々に襲い掛かるのかは
何とも予想できません。
だいたい、「インフレが来る」といっている
経済学者やアナリストはかなり少数派。
でも、私はかなりの確率でやってくると思います。

さて、たとえインフレが来るにしても、
不動産自体の本質的な価値がそれによって
変動することは理論的にはありません。
「追浜」駅徒歩11分のマンションの資産価値が
実質的に向上することもないのです。
それについてのローン負担が実質的に軽減されることはありますが。

但し、インフレがこようと、デフレが続こうと、
横須賀市の人口は減り続け、
不動産の実質的価値の下落は止まらないだろう、
というのが私の考えです。

では、こういう世の中の状況の中で、みなさんは
「どんなマンションを買えばよいのか」ということを
私は日々考えてきました。
現状、ある程度の「答え」を示すことはできます。

それについて、みなさんに語りたいというセミナーの開催が
1ヵ月後に迫っています。
いつもの通り、広々とした会場を押さえたおかげで
まだまだお席に余裕がございます。
おみやげや参加特典も様々にご用意しています。
ぜひ、ご参加ください。

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