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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
蓮舫の「詭弁」に騙されるな！

日本人というのは、文明国の標準からすると議論がかなり苦手のようです。
非文明国である近隣諸国と比べても、いつも言い負けていると思います。
なぜでしょう？

ひとつには、争いを好まない民族性ですね。
「和をもって尊しと為す」
というのは、聖徳太子の17条憲法にもあります。

もうひとつ言うならば、議論を軽んじる風があります。
戦国から幕末にかけて、日本で最も剽悍なサムライは薩摩にいました。
彼らはいくさに臨むと、実に勇敢に戦います。
ところが、言葉の戦いである議論が嫌いです。
というよりも、多弁であることを蔑みます。
「議を言うな」
というのは、今の鹿児島県でもよく使う慣用句だそうです。
これを分かりやすく訳せば
「ツベコベ抜かすな」とか「能書き垂れてんじゃねえ」
といったニュアンスでしょうか。
議論になったとき、心の中でそうつぶやいている方は
結構多いのではないでしょうか？

ヨーロッパでは、これとはまったく逆の価値観が主流。
彼らは、まず言葉の戦いを重視します。
自分たちの考えを様々に弁じたてて、
最終的には相手を言い負かしたり、
聴衆を納得させたりすることを良しとします。
「アリストテレスの雄弁術」はもちろん、
相手をうまく丸め込む「ソフィストの詭弁術」なるものも
欧米のインテリゲンチャーにとっては基礎教養だそうです。

ところが、日本人でそんなものを学んだ人はほとんどいないはず。
実は、そういったことを教えることができる人材も少ないと思います。
きっと国民性が合っていないのでしょう。
だから、大半の人々が低レベルの政治屋どもの発する
インチキな言動にコロっと騙されるのです。

お時間のある方は、これを見てください。

www.news24.jp/articles/2010/12/09/04172093.html #

何度かここで取り上げている蓮舫という
水着モデル出身の参議院議員（東京都選出）が、
実に初歩的な詭弁とイメージ主導の弁舌で、
杉並区の中学生を誑かしている映像をご覧いただけます。

チマチマと重箱の隅をつついても長くなるだけなので、
ポイントだけを書かせていただきましょう。
議題は「子ども手当て」についてです。

「反対意見」を発表した和田中学校の生徒たちは
実によく調べて主張し、疑問を投げかけています。

１　一律の支給はおかしい（所得制限などが必要では？）
２　子どもにとって実感がない
３　13000円に5000円足すとか7000円足すとか、ブレている
４　ただ税金を返しているだけじゃないか
５　そんなお金があったら、保育園補助にまわすべき
６　パチンコに使っている人もいるんじゃないか

こういった反対意見に対して、蓮舫氏はまず
「自分の家が子ども手当てを何に使っているか知っていますか？」
と問いかけ、何人かの生徒にマイクを向けます。
「知らない」と答えた生徒に
「あなたはどちらに投票しましたか？」
と、問いかけます。
「反対です」と答えると、
まるで「知らないのに反対しているの？」といいたそうな素振り。

自分の家の収入の一部が何に使われているのか、
普通の中学生が知っていようはずがないし、
また知るべきでもないと私は思います。
こういうツッコミはかなり卑怯ですね。

次に、彼女は「なぜ所得制限を設けないか」に対して
以下のような趣旨のことを述べています。

同じ年収400万円でも、祖父祖母がいて資産のある家庭と
貧乏な母子家庭を見分ける方法がないから、
隅々まで行き渡るように全員に支給した。

よくもまあ、純真な中学生を相手にこんな大嘘がつけたもの。
そんなのを見分ける方法はいくらでもあります。
百歩譲って「見分けられない」としたところで、
年収3000万円や1億円を超える方々や果ては外国人まで
現金を支給していることの言い訳にはなりません。

「パチンコ代に使っていないのか」という質問に対して、
厚生労働省の調査ではそういう結果は出ていないから
「いないと思う」とお答えになっています。
これには呆れました。
アメリカなら高校生でも一瞬で看破できる「詭弁」です。

「詭弁（もっともらしい嘘）」には、
論理学上はっきりとした分類があります。
ここで元水着モデルの参議院議員が弄した詭弁は
「未知論証（ad ignorantiam）」と分類されるものです。

ごく簡単に説明すると
１　子ども手当ては、子育てに使う目的で支給した
２　それをパチンコに使っているという調査結果は出ていない
３　だからパチンコに使われているはずがない
という論理です。
少し考えれば、誰もがおかしいと気づきます。
でも、和田中学校の純真な生徒たちの何人かは騙されました。
気が付いていた聡明な男子生徒もいました。

しかし、この手の初歩的な詭弁がまかり通っているのが
残念ながら今の日本の民主主義なのです。

その他、蓮舫氏は
３　13000円に5000円足すとか7000円足すとか、ブレている
４　ただ税金を返しているだけじゃないか
５　そんなお金があったら、保育園補助にまわすべき
ということに関しては、
あの映像で見る限りほぼ何も答えていません。
それどころか、まったく別の事柄である「事業仕分」の話と
「税金の使われ方はよく家庭で話し合え」みたいな議論のすり替えで
全体をあやふやに誤魔化しています。

私はあのがんばった和田中学校の生徒たちに向かって
「お前ら、不甲斐ない」なんて、
これっぽちだっていうつもりはありません。
平均的な大人よりか、はるかによく考えていたと思います。
ただ、ああいった討議の技法について、
キチンとした訓練を受けていないだけです。

斯く言う私・・・実はあまり議論が好きではありません。
世の中、たいていの問題はYESかNOだと割り切る方で、
議論なんて何の生産性もない「徒労」だと思っています。
どちらかと言うと、薩摩隼人の「議を言うな」に近いですね。

といっても議論の場に出て自分が「弱い」と思ったことは一度もありません。
どちらかとえば「三寸の舌をふるう」ことを得意にしてきたタイプ。
自分ではめったに使いませんが、「詭弁術」も一通り心得ています。
物分りの悪い不動産屋を説き伏せるときに便利でしたから(笑)。

だからこそ、あの映像のような低レベルの詭弁術で
国民を騙している政治屋を見ると、無性に腹が立ちます。


2010/12/22 17:27 | ちょっと脱線 | Comments (0)

2011年のマンション市場は、ズバリこうなる！

今年一年、マンション市場は比較的静穏でした。
去年のように販売不振物件の「値引きセール」もなかったし、
「本気ですか？」といいたくなるような
高値売出しも少なかったと思います。

そして、市場価格にあわせた多くのマンションが売り出され、
その一部はかなり好調な売れ行きを見せてくれました。
ただ、まだまだ「昔の価格」のまま販売を続けている、
「ミニバブルマンション」もたくさんあります。
特に住友不動産とゴールドクレストの2社が双璧。

まあ、そういうＫＹ物件はほっておくとして、
市場には「買ってもいいかな」と思える
マンションがチラホラ出ています。
それについては、まもなく販売を終了する

今、注目のマンション 首都圏編
2010年 秋冬号 販売価格1,490円

でいくつか紹介しています。ご参照ください。
では、来年はどうなるのか？

「買ってもいい」物件が多くなりそうな気配とともに、
一部ではかなりＫＹなマンションも出てきそうです。
現在、慌て者の業界関係者は
「来年はマンションが値上がりする」と騒いでいます。
ある意味、そうなりそうな気配があります。

首都圏で言えば、都心や城南エリアの一部では今年の前半まで、
マンション用地が「値上がり」していました。
これは、単純に一部の業者が高く買っていたからそうなっただけです。
私の見るところ、健全な市場価格の形成とは言い難い現象。
というのは、そこにマンションを建てて販売しようとした場合、
どうしたってマーケットアウトした価格になるからです。
赤字で売るなら別ですが。

今、首都圏では一部のマンションが好調に売れています。
でも、それは景気が良くなったからでも、
個人所得が伸びたからでもないのです。
単純に、その局地的なエリアの需要が溜まっていたからに過ぎません。
それが証拠に、戸数の多い物件の場合、
最初は好調に売れても、最後まで勢いが続いたケースは稀。
つまり、需要の溜まり「幅」は決して厚くないのです。

これは、当たり前といえば当たり前。
マンションを買いたい人々は、
湯水の如くわいてくる時代ではありませんから。
そもそもの人口が減っていることに加え、
住宅ローンが組める正規雇用層もかなり減少。
さらに、個人所得も年々下がっています。

そのあたり、冷静に考えれば誰でもわかること。
ここ数年、マンション供給が激減したことによって
うっすらと溜まったニーズ（需要）は、
あっという間に吹き飛んでいくはず。

マンションデベロッパーにはなぜか、
そういうことを冷静に考えようとしない、
実にシンプルな頭脳構造をされている方が多すぎ。
ちょっとばかしマンションが売れると、
すぐに「市場が上向いている」と解釈したがるのです。

と言うわけで、来年の首都圏ではマンション供給量が増え、
価格も少し上昇することが予想されます。
いってみれば「ミニミニバブル」みたいになるかもしれません。
でも多分、高く出してきた物件は売れないでしょう。
売れる理由はほとんどないからです。

逆に、郊外のファミリーマンションは
ダラダラと相場が下がっていくでしょう。
郊外の中古マンションも同様に資産価値がズルズル低下します。

そして、来年の後半には懐かしいマンションデベの「注意情報」を
出さなければいけないことになるかもしれません。
某シンクタンクの社員も、その的中率に驚いたアレです(笑)。
あんなもの、ないに越したことはありませんが・・・



榊の推薦図書、3度目のパブリッシュ

世の中、読書ブームなのでしょうか？

若いビジネスマン向けの「日経ビジネスAssocie」という雑誌が
今年の５月４日号で「今、読むべき本」という特集を組みました。
私がその中の「住まい」関連の推薦図書を選ばせていただいたことは
あの当時ここに書いたとおりです。

実はそのあと、９月７日号でまた「決定版　読書術」という
特集を組み「読書ノート」という小冊子を付録になさいました。
そこに５月４日号と同じ内容が収録されています。

 

さらにさらに、現在発売中の「特別編集」のムック
「仕事に効く！人生が変わる！　すごい本」にも
また同じ内容が盛り込まれてしまったのです。

日経ＢＰさん、同じネタで３度も稼ぎましたね(笑)。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが・・・・
それよりも、私に連載の１本もよこしなさい！
なーんて。

住まい関係の良書、というのは少ないのが現実。
どの本にしようか、選ぶのに結構苦労したことを覚えています。
ただ、企画自体は大変好評なようで、何よりです。

私はテレビを見なくても、ラジオを聴かなくても、映画を観なくても、
本さえ読んでいれば機嫌よく過ごせるタイプです。
何も仕事をしなくてよいのなら、
起きている時間の半分は本を読んでいたいですね。
といって、そんな贅沢は一生できないと思いますが。

「榊さんもこの辺に事務所を移せばよいのに」と、
神田神保町あたりの会社の人に何度か言われました。
今の私は、交通の便がよければオフィスはどこでもいい仕事。
家賃の安いあの辺でも、全然かまいません。
でも、別の理由でダメですね。
誘惑が多すぎるのです(笑)。

何と言っても神保町は日本一の古書店街。
私は子どもの頃、古書店を経営していた父親に
「店を継ぎたいのなら、東京の神田神保町で修行しろ」
といわれていました。
そのことはずっと忘れていましたが、
東京に住んで、神保町を初めて知ったときに俄かに思い出しました。
ひょっとしたら「俺はあの店員さんの一人だったかもしれない」と。

実は、古本屋を継ぐ気なんてサラサラなかったのですが、
オヤジは息子がいつか失敗して京都に舞い戻ってくるかもしれないと考え、
死ぬまで店を守っていた、と母親が私に教えてくれました。
まあこういってはなんですが、古本屋はチョロい商売かもしれません。

オヤジがあの商売を始めた理由は
１　商品の説明をしなくても良い
２　店を開けて座っていれば良い
３　定年がなく働ける
そして、これが最大の理由かもしれませんが
４　たくさん本が読める
と、自分で言っていましたから(笑)。
私が知る限り彼は１日６時間以上、商売モノの本を読んでいました。

私はオヤジほど本好きではありませんが、
八重洲ブックセンターなんかに行くと、２時間３時間はスグです。
時間さえあれば、半日でも１日でもいるでしょう。
同様に・・・というか、それ以上に神田の古書店街は、
私の時間をたやすく奪う存在です。
場合によっては、財布を軽くしてしまいます。

私は、誓っているのです。
本は、ブックオフの１０５円コーナーでしか買わない、と(笑)。
神保町なんて行くと、数千円から数万円の本が
「買ってくれー、買ってくれー」と私に誘いかけます。
めったに誘惑には負けませんが、
私にとっては歌舞伎町のネオン街と同じ。
近寄らなければ、誘惑にも負けることもありません。

最近は、図書館が充実してきましたね。
うちの子供たちはしょっちゅう図書館を利用しています。
読みたい本はコンピュータで一発検索。
申請すれば、区内のほかの図書館にあっても
２,３日で取り寄せてくれます。
下手に古本屋の息子で育つよりも、
図書館を上手に利用した方が幅広く本が読めます。

アマゾンも便利です。
どうしても読みたい本は、アマゾンで買っています。
ブックオフの１０５円よりも高いですが、
中古本にすればそこそこリーズナブル。
私の著書「年収２００万円台からのマイホーム戦略」も、
中古本だと５００円台で買えたりします。
ただし、中古本を買っていただいても私には印税が入りませんから、
これだけはぜひ新刊を買ってください！

さて、マンション購入をお考えの方に注意喚起を１つ。
「年内に決めていただければ０００万円値引きします」
などというトークには、引きずられないようにしましょう。
こういうのは、単純に売り手側の都合です。
いつも言うように、マンションは慌てて買うものではありません。
市場は「今が買い時」などということもありません。
結論は急がずに、様々な角度から十分に検証してください。

ただ、最近の傾向として「買ってもいい」マンションが
増えていることも事実です。
条件のいいマンションはハイスピードで完売しています。
だからといって、焦ることはありません。
それよりも、もっともっと「買ってもいい」マンションが
この先でてこないとも限りませんから。
お迷いになったら、メールでご相談ください。
さらに突っ込んで、最後の決断を出したい場合は
いつもの通り大友さんの「不動産調査」です。


そして、正式に購入される場合は彼の「契約立会い」。
それぞれ、幾重にも取引の安全を図ってください。
何と言っても「人生最大」の買い物ですから。



35歳の女社長、2000人を率いて売上1350億

一昨日のことになりますが、都内の某所で講演を行いました。
テーマは「日本の不動産販売代理について」。
相手は14人ほどの男女。
年齢は、だいたいが３０代だったと想像します。
社員約２０００人を擁し、年間売上１３５０億円という規模の
マンションの販売代理を行う企業の社長とその幹部たちです。

社長はなんと、35歳の女性！
ここ数年で急成長したようです。
会社の名前は・・・・聞き忘れました。

日本の会社じゃないのです。
確か、上海が本社だと聞いたような記憶があります。
だから、もちろん通訳付きの講演です。
日本のマンション販売の仕組みと現状について
入門的な説明を行なったあと、質疑応答。
彼らが最も知りたがったのは

１　バブルが崩壊した時、日本の販売会社は何をしたか？
２　そんなときにマンションを買う人は誰か？
３　日本の販売会社は、マンションを売る他にどんな事業を行っているのか？

つまり、彼らは自国のバブル崩壊を予想し、
そのときにどうすればよいのか、
日本の経験に学ぼうとしているのです。
でもね・・・・・
バブル崩壊後にはどうすればいい、
などというノウハウなんてあってないようなもの。
日本の多くのマンションデベや販売会社は、
ひたすら「おとなしく」するか、
またはヤケクソ気味に値引き販売するか、
ぐらいしかやっていなかったように思えます。
いってみれば、「嵐が通り過ぎるのをじっと待つ」。
それ以外に何かやっていたとは思えません。

私たちの国は、基本的に供給過多なので
中長期で見れば不動産の価格は低落していくだろうけど、
あなた方の国はまだまだ需要を満たしていない。
したがって、目先のバブルは崩壊するだろうけれど
また次のバブルがやってくるはず。
さらにそれも崩壊するけれど、また次のバブルが生まれる。
しばらくはその繰り返しだと思いますよ。

と、最後に申し上げたらヤンヤの拍手。
ちょっと安心されたご様子でした。
もちろん「テメエら、尖閣諸島に手を出すんじゃねえ」
なんて無粋なことは一切いいませんでしたよ(笑)。

最近の新聞報道によると、かの国は今インフレだそうです。
人民元をジャブジャブと市場にばら撒いたのですから、
物価や不動産価格が上昇して当たり前。
当局は、それを抑制しようと「引き締め政策」に転じたとか。
でも、うまくソフトランディングできるかどうか・・・・
世界が固唾を呑んで見守っています。

何と言ってもＧＤＰは日本を超えています。
共産党が「独裁」しているといっても
地方に行くと中央の統制などお構いなし。
それぞれ勝手に経済活動を行っています。
つまり、政策の効果が散逸しやすいのがあの国の特徴。
だから「引き締め」といっても、
当局の思惑通りに運ぶかどうかかなり怪しいと思います。

あの国で怖いのは、「混乱」。
今でも年間数万件起こっているという暴動が、
私たちの目に付く上海や北京で起こり始めたら、
それこそ共産党支配の「終わりの始まり」です。

ついでに書いておくと、
北朝鮮でも近々何かが起こりそうな気配を感じます。
20年前に東欧の社会主義国が「崩壊」したのは、
西側情報の流入が一番の原因だとされています。
ここ数年、北朝鮮には様々なルートで
「外側」の情報が大量に流入している様子です。
当局は締め付けに躍起ですが、経済が完全に崩壊し、
一般の人々は「食うや食わず」状態ですから、
統制がかなり緩んでいるという話。
何が起こっても不思議はありません。

一番ありそうなのは、混乱による無政府状態を経た後、
北京政府が派遣した軍隊による「平和的進駐」と治安回復です。
そして、正日、正恩親子を追放して、
「改革・開放」を掲げる傀儡政権の樹立。
そういうシナリオは、北京ではもうとっくにできているはず。
さらにアメリカの黙認を得るために、
米中は秘密裏に協議している可能性さえあります。

東西ドイツ統一のように、片方が完全消滅して
もう片方に飲み込まれるカタチの南北統一だけは
絶対に避けたいと思っているのが北京。
韓国やアメリカでさえ、それは望んでいません。
日本は、形式的には「傍観」。
ただ本音を言えば、南北統一後にまたぞろ
植民地時代の補償問題を持ち出されるでしょうから、
厄介な外交問題を抱えることになりそうです。
でも、拉致被害者だけは早く取り戻したいですね。



買ってもいいタワーマンション、あります

ここのところ「買ってもいい」マンションが増えています。
その一部は、期間限定で販売中の私のレポート

今、注目のマンション 首都圏編 2010年 秋冬号
販売価格1,490円

で、ご紹介しています。
ただ、世の中には私と同じ意見の方が数多くいます。
だから、「買ってもいい」マンションは売れ行きが早い！
先日、早その中の１物件が「完売」したという情報を得ました。

このレポートは、今年中に販売を終了しますので、
ご希望の方は早めに手続きをなさってください。

さて、今日の話題はタワーマンション。
「またかよ！　もう飽きた」
という声が聞こえてきそうですね。
でも、今日のはちょっと違います。

ここのところ、私の事務所に有料相談でお見えになる方々の
ほとんどが、なぜかタワーマンションをご希望です。
私がブログやレポートで散々に否定的な
意見を表明しているにもかかわらず、です。
それだけ人気が高い、ということなのかもしれません。

私はかねてより
「買ってはいけないタワーマンション東京都心編」という
レポートを発行していました。
これ、中々に好評です。
多分「自分の買おうとしているマンションが入っていないかどうか」
ドキドキしながらお読みいただいていたのだと思います。

このレポートを出した１年ちょっと前までは、
東京の都心で販売されているタワーマンションの大半が
「買ってはいけない」に分類されるものでした。
実際、購入されてから私のレポートを読んで
「しまった」と思われた方も多いはず。
そのうちの何人かは私のところにも相談にお見えになりました。
ただ、買ってしまったものについては、中々難しいですね。
できることなら、買う前に相談して欲しいもの。

「だったら買っていいタワーマンションを教えてください」
ということになりますね。
ウーン、困った・・・というのが２ヶ月前の私。
でも、今は違います。
「コレとコレとコレは『買っていい』にはいりますよ」
ということができます。
なぜなら、私はこの２ヶ月で東京の都心と近郊で販売されている
すべてのタワーマンションを見てまわったからです。
全部で４３物件。
中には、他のレポートを書くため、すでに見ていたのもありますから
実際には１９現場ほどを回ってきました。

「アレ、うちには来なかったよね、榊さん？」

という、タワーマンションの販売担当者がいらっしゃると思います。
私は建物の中に入ったり、モデルルームを訪ねたりはしません。
すべて、現地の周りの環境と、建物の外観を見るだけです。
共用施設や住戸については、資料やネットで十分に判断できます。
モデルルームなんてオプションだらけですから、
実はほとんど参考にならないのです。

そして・・・・ありました。「買ってもいい」タワーマンション。
４３物件の中に７物件です。
立地や価格のバランスから「買ってもいい」と判断しました。
中には、まだ建設途中なのに完売しかけている物件もあります。
やはり、みなさんよくご存知です。

４３物件のうち、「買ってはいけない」と思えるのは２１物件。
これだけをお知りになりたいのなら、
先に上げた「買ってはいけないタワーマンション東京都心編」を
お読みいただければよろしいかと思います。
また残り15物件については、どちらでもない「ニュートラル」と
価格などの情報が出ていないので「判断できない」の2種類に分かれます。

この「４３物件のすべてを知りたい」という方は
今日から販売を開始した

榊淳司の東京のタワーマンション　全解説43物件
価格　9,980円

をお読みになってください。
「高いじゃないか！」と思われるかもしれませんね。
実は、ボリュームが全然ちがいます。
他のテーマを絞ったレポートは、だいたい30Pから50P。
ところが、このレポートは全体で185P。
普通のレポートの4倍強のボリュームです。
本音は15000円くらいにしたいのですが、
いつもの通り「できるだけ多くの人に読んで欲しい」
ということで、内容の割りに廉価に設定しました。

そして、従来の
「買ってはいけないタワーマンション東京都心編」も、
19物件から21物件にボリュームアップ。
新たに加えたのは3物件。削除は1物件。
そして、ページ数も100に大幅増。
したがって、お値段も上げさせていただきました。

「買ってはいけないタワーマンション東京都心編　21物件」
価格　6,980円

この内容は「東京のタワーマンション　全解説43物件」に
完全に含まれています。
だから「全解説43物件」をお読みになった方については
こちらは不要ですので、くれぐれもご注意ください。