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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
不動産取引トラブルの確実な解決・予防法は？

ここんところ、胃腸の調子がよくて・・・やや困っています。
食欲が旺盛になって・・・ついつい食べ過ぎてしまいます。
この歳になると、そんなに食べなくても健康は維持できるはすですから。
それに、自転車通勤以外には、さして身体も動かしていません。
ここ１年半ほどは、仕事場で他人に気遣う必要もなくなりました。

ただ、胃腸の調子がよくなったのは、別に職場環境が原因ではありません。
あるドクターの「ひと言」なのです。

実はここ半年ほど、まことに贅沢なことに
私の健康を熱心に気遣ってくれる「主治医」先生が現れました。
それも、内科です。
私には近しい親族に医師がいるのですが、それは整形外科医。
半月版損傷や捻挫の時にはお世話になりました。
かなり頼りになる存在。でも、遠い・・
内臓はやはり内科ですね。

その主治医先生の熱心な勧めに従い、
ここ半年でなんと２回も胃カメラを飲みました。
私・・・アレが大の苦手。
６年ほど前に一度やったのですが、「死ぬか」と思いました。
だって、私の小指ほどのクネクネ動く蛇みたいな管を、
喉から胃まで入れるんですぜ！

それで、主治医先生が「胃カメラやりましょうよ」とおっしゃった時には
「いやー・・・どうも・・・アレは苦手で・・・・」
と、なんとか逃れようとしたのですが、
「大丈夫、今は鼻から入れるのがあるからラクですよ」
ほー・・・医学は日進月歩だものな・・・
そういえば、新聞にそんな記事も書いてあったし。
と思って「じゃあお願いします」。
それで半年前に「鼻胃カメラ」をやっていただきました。
結果・・・まあ、６年前よりも１０倍ラクでした。
（こんなもんなら、大丈夫じゃん！）
それに、所見としては、特に異常なし。

安心したのか・・・春先からこっち、やや暴飲暴食。
この夏ごろから飲みすぎた翌日の胸焼けがひどくなりました。
かの主治医先生にメールで相談すると・・・
「それは逆流性食道炎の疑いがあります。
ほっておくと・・・のガンになるかもしれませんよ」
ヒエー、ガンはカンベンしてくれー。
ということで、主治医先生が勤務なさっている総合病院へ、
ひと月ほど前に車で行ってまいりました。

一通り問診を終えて
「どうします？　今日、胃カメラやりますか？」
もちろん、やりますとも！
「じゃあ、準備しますね」
３０分後、私は診察ベッドで仰向けに。
でも・・・なんかヘンなんです。
あの「鼻胃カメラ」をやっていただいたときとは、どーも雰囲気が違う！
部屋は妙に暗いし、看護師さんはやさしい・・・
ふと横を見ると、若くて小太りな白衣のドクターらしき人物が・・・
なんと、蛇使いのように黒いニョロニョロ管を扱っているのです！
「あのぅ・・・鼻から入れるんですよね？」
「エッ」
看護師のお姉さんが怪訝な顔。
「いえ、お口からですよ」
ガーン！
「あの・・鼻と口ではどこが違うのですか？」
「詳しくはドクターに聞いていただきたいのですが、口からの方が・・の処置などができますから・・・」
と説明してくれながら、ちょっと心配そうな顔。
後で車の運転をするので、麻酔も緩めだったのです。
「どうします？」
そんなの、私も日本男児です！
「お願いします」

グエー・・グエー・・・ゴゥ・・・ゴゥ・・・

でもまあ、６年前の半分くらいの苦しさでしょうか。
蛇使いのドクターも看護師さんも優しかったし。
そこは、主治医先生から「よろしく」の一言があったのだと思います。
その蛇使いの小太り先生は、若くて気さく。
終わってからモニターを見ながらいろいろ説明してくれました。

「いやあ、きれいな胃ですよ。これじゃあ、胃の病気で死ぬことはまずないでしょうね」

やったー！
それから２,３日はちょっとウキウキした気分。
本当に胃の病気で死なないなんて１００％信じてはいませんが、
一応は胃カメラ専門の医者がそういってくれたわけですから。
でも、考えてみれば・・・その若い蛇使いドクターは、
よくそんな大胆な｢診断｣を聞かせてくれたものです。
まあ、我が主治医先生と彼は仲がいいみたいなので、
気安さもあったのでしょうけど。

しかし、私にとっての心理的な効果は抜群。
おかげさまで、それ以来胃腸の調子は快調。
胸焼けも、薬を飲んでいるので解消。

そんなことがあってつくづく実感したのは、
医学の分野では専門性の分業化がかなり進んでいる、ということ。
その蛇使いの先生は、きっと毎日胃カメラばっかりやっているのでしょうね。
何百何千人もの胃の中を見ていれば、それこそ「胃カメラ博士」。
でも、そういう高度な専門性こそ、
現代の先端医療に求められるのだと思います。

１０年ほど前、アメリカのテレビ番組で「ER」というのを見ていました。
シカゴのとある総合病院の救急医療スタッフのドラマ。
今でも覚えているのは、ある緊急手術を行う際に若い医師が
「私はこれを施術する資格がありません」と叫ぶシーン。
へえ・・・手術する「資格」ってあるんだ・・と思いました。

日本でも、そういうのってあるのでしょうか？
この国では、医大を卒業して医師国家試験に受かれば「医師」です。
どの手術ができる、できないという細かな規定があるとは、
聞いたことがありません。
だからといって「それを作れ」などいうつもりはありません。
だいたい、私はそんなことをいうほど医療の知識はありません。

ただ、これを私の専門である不動産の世界・・・
特に法務的な分野に置き換えてみると、
いいたいことはたくさんあります。
まず、不都合が起こったときに駆け込む先がハッキリしません。

医療の世界は、わりあい分かりやすいですね。
胃が痛くなったら内科か胃腸科。骨折したら整形外科。

不動産だと・・・買った家が欠陥住宅だと分かったら・・どこ？
営業マンの甘い言葉に騙されて契約してしまったけれど、
実際には全然違っていた・・・という時は？
担当者の言っていることがどうも信用できない。
あるいは、約束をちっとも守らない・・・さあ、どうしよう？

監督官庁に駆け込みますか？
彼らはハッキリとした違法行為については指導してくれるでしょうが、
グレーゾーンについては「事なかれ」主義です。

今のところ、この国では「弁護士に相談しなさい」というのが
もっとも無難な答えです。
でも、その弁護士が問題。
だって、民間の不動産取引トラブルを専門に扱っている弁護士など
ほとんどいないのが現状。
その辺に小さな事務所を出している「マチベン」といわれる弁護士は、
医者で言えば「内科・小児科」の看板を出している町医者みたいなもの。
なんでも扱うけれど、専門性は希薄。
妙に「離婚」だけは強い、なんて人もいますが（笑）。

ところが、不動産取引のトラブルというのは、
その解決にかなりの専門性が求められます。
ディテールに至るまでの知識が無ければ、
依頼人の利益を守りきれません。

しかし・・・そういう方面を専門にしようとする弁護士はほとんどいないのが現実。
なぜなら、めんどうくさい割には儲からないからです。
だから・・・弁護士に依頼すれば安心、というものではありません。
時には、さらにトラブルが深化したりします。

だったら、トラブルに巻き込まれたり、
巻き込まれそうになった人はどうすればいいのか？

今のところ「これが正解」というやり方はありません。
私にそのような相談が寄せられた場合は、
何度もここで書いているように、
「不動産取引スーパーお助けマン」の大友さんを紹介します。
今のところ、それが最も確実な解決法です。
現実に、私が紹介した多くの方が「救済」されています。
何を隠そう、わが「主治医先生」も、かつてマイホーム購入で
大友さんのサポートを受けたひとり。

ちなみに・・・どーでもいいことなのですが
その大友さんは胃カメラを飲むのが全然ヘッチャラだそうです。
太っ腹なのか、肝が据わっているか、単純に喉が広いのか・・・
そういう面でも、「頼りになる」方です（笑）。

大友さんの連絡先
株式会社ベストサポート
〒169-0075
東京都新宿区高田馬場4丁目9番11号
藤和高田馬場コープⅡ401
電話　03-3365-7778



「普通」の人が買える「港区」マンションがある！

遊んでばかりいないで、話題をマンションに戻しましょう。

私はこのブログで度々、
今や「人口減少の時代に突入した」旨のことを書いてきました。
マンションの需要をマクロ視点で捉える場合、
「人口」よりも重要な数字は「世帯数」です。
近頃では単身者が４０－５０㎡のマンションを購入する、
という現象がかなり一般的になりました。
しかし、主力はやはりファミリーです。

東京都が発表した「東京都世帯数の予測」を基に、
民間のシンクタンクである「ニッセイ基礎研究所」がまとめた
『東京都区部マンション居住世帯数の今後の見通し～平成20年住宅・土地統計調査報告の分析②』
という詳細なレポートがあります。
まとめのところの一文を引用させていただきましょう。

「総世帯数は10年後の2020年まで増加が予測されているが、増加数は2005～2010年の+30万世帯の増加から、2010～2015年には+13万世帯の増加、2015～2015年には+4万世帯の増加と、増加数は大幅に縮小していく。世帯主年齢別では、45歳未満の世帯は、2005～2010年には+4万世帯の増加であったのが、2010～2015年には▲12万世帯の減少が予測されている。2010～2015年での増加が予測されているのは、45～54歳の14万世帯の増加と、65歳以上の19万世帯の増加である。

簡単に言えば、マンションの主要な需要層である「45歳未満」は、
今後減る一方で、増えるのは「45～54歳」と「65歳以上」。
つまりは、高齢化が一段と進む、ということです。

もう少し、突っ込んでみてみると・・・
「35－44歳」の世帯数は2000年から2005年にかけて127,583世帯、
2005年から2010年にかけては131,877世帯も増えました。
東京都区部（23区）では、それだけ大きなマンションの需要があったのです。
しかし、2010年から2015年にかけては－4,025世帯と減少に転じます。
さらに2015年から2020年にかけては－129,996世帯もの大幅減。

これがどういうことかというと・・・・
これから先、マンションの需要は「細る一方」ということです。
しかも、これは別の統計から引っ張るべきなのでしょうが
この層の「所得」も今後「微減」を続けると思います。
デフレの深化、雇用環境の悪化などが原因となるはずです。

さらに、ここで示した「世帯数の減少」というのは
東京都区部（23区）での予想です。
市部（都下）や周辺エリア（神奈川、千葉、埼玉）では、
この現象がさらに劇的なカタチで表れると予想できます。
長谷工型のビジネスモデルは「過去の遺物」ということ。

レポートでは、最後にこんなことが書かれています。

「今後の都区部のマンション事業では、市部を含めた周辺都市からの高齢者の転居ニーズの取り込み方策の検討や、高齢者が転居したあとの中古マンションへの需要拡大への対応、空家率が高く今後の需要拡大が見込めない地区での減築の試みなども課題になってくると思われる」

つまり、郊外から「都心回帰」してくる高齢層向け住宅の整備。
彼らが転居した後に取り残された中古マンションをどうするのか？
郊外のとんでもない場所にあるマンションの取り潰し・・・・
こういうことが、これからの「課題」になるワケなのです。

さて、ではこれからマンションを購入しようとする方は、
こういった「予想」に則して、どういう選択をすればよいのでしょう？
それは、私が前々から何度もこのブログで述べている通りです。

その１
間違っても、私が「買ってはいけない大規模マンション」で
紹介しているような「郊外型」「長谷工型」「大規模」を買わないこと。
10年先は半額。20年先はいくらになるのか・・・・

参考レポート

「買ってはいけない　神奈川編」2290円

「近畿編第３弾　２５物件」　2590円

「千葉・茨城編　第２弾　１７物件」　 1890円

「首都圏編２５物件」　2690円

その２
もし、「所有」にこだわるのなら、
なるべく本線の人気駅から徒歩9分以内の場所で、
基本構造のしっかりした「中古」を選ぶこと。

参考著書
「年収２００万円からのマイホーム戦略」　価格1470円

その３
「新築」にこだわるのなら、
人口減少期でも最後まで旺盛なニーズがあると思われる
「港区」で選ぶこと。

ということで、私の「マンションレポート」でも、
「港区」エリアは最重点地域となっています。
そして今日、この「港区」の中でも「お買い得感」のある
マンションが現在分譲されている「白金・高輪」エリアの
新しいレポートをリリースいたしました。
このエリアは、港区の中で唯一「普通」の方でも
買えるマンションが供給されているところが「狙い目」です。

マンションレポート013「白金・高輪」
都心なのに住みやすい港区の好住宅地を探る
価格は、2,980円です。

他にも「六本木」のレポートや

榊淳司のマンションレポート012
「六本木」妖艶な魅力が漂う街
そのマンションの価値を問う
価格3,980円

「麻布十番」のレポートも好評発売中です。

迷走する「麻布十番」
三井vs.住友タワーマンション対決
2010年6月改訂版
価格3,980円

ぜひご参照ください。



東大の女子学生からモテモテ気分を味わう方法

連休明けのタルミで、今日も脱線させてください。

実は今日は午前から午後にかけて、
仕事をサボって明治神宮球場へ出かけてきました。
何をしにって？
決まっているじゃないですか・・・大学野球の応援です。
どこのチームを？　同志社？　慶應？　いいえ・・・

もちろん、東京大学です！

母校でもないのに、どうして？
と聞かれそうですね。
このブログで散々ジョークのネタにしたから、罪滅ぼし？
いいえ、違います。
実は、最近読んだ本の影響。
もちろん立花隆さんの「東大生はバカになったか？」では・・ありません。
それは、最相葉月さんの「東京大学応援部物語」。
これがもう、ちょっとハマるくらいに面白かった。
それでもって「こりゃあ一回見に行かないと」となったワケです。

だから、東大野球部の応援が５割、東大応援部の見物が５割というのが
本日わざわざ神宮球場へ出かけた目的だったのです。


応援に熱が入って、メガホンはヘシャゲていますが・・・・

いやあ、最高に面白かったですね。
野球は・・・もちろん負けましたよ。
０対７、しかも１ヒットの完封負け。相手は立教です。
途中まで０対２で、まずまずの展開だったのですが、
そこは地力で勝る立教。東大投手の前田君を８回にノックアウト。
８回表、立教の攻撃が終わった時点で０－７の完敗モード。

８回裏・東大の攻撃が始まる前、
リーダー板に登った応援部主将・渡辺君が悲壮な表情で絶叫します。
「いいか、７点くらいは何でもなーい」
「オー」（学生、観客）
「俺たちは、満点を取ることが得意なんだぞ！」
「オー」（確かに、その通り！）
「あのスコアボードの満点は、何点か知ってるか？」
「オー、何点だ？」
「３２０点だぞ！」（ちょっとウケた）
「いいか、我々は７点や８点くらい取るのは、ワケないぞ！」
「オー」

今日聞いた中では、一番さえていましたね、コレが。
あとは、どーもいけません。

「オーイ、立教！」
「オーイ、立教！」（観客、学生）
「俺たちの神は、菅原道真だ！」
「オー！」
「菅原道真は、キリストよりも偉いぞ！」
「オー」
「だから、東大は勝つぞー」

オイオイ、東大応援部君よ・・・もそっとマシなことが言えんのかね。
例えば、対立教戦ならこんな風に（以下、榊の創作）

「オーイ、立教！」
「神サマは、就活を助けてくれるかー」
「オーイ、立教！」
「面接には、聖書と十字架をわすれるなよー」
「オーイ、立教！」
「今度、家庭教師をしてやろうかー」

ついでに、他の４大学なら
「オーイ、法政！　　偏差値の差を、得点で返してみろ！」
「オーイ、早稲田！　広末涼子は再婚したぞ！　卒業はいつしたんだ！」
「オーイ、慶應！　　慶應なんて、明治の前に終わっているぞー」
「オーイ、明治！　　明治は遠くなったなー、就職からも！」

まだ０対２だった７回裏の攻撃が始まる前にも、
さっきの東大応援部主将の渡辺康行君が、
左右にチアリーダーを従えて板にあがる場面がありました。

拳を振り上げて応援席に叫びます。
「わたくしは、水をかぶるのがキライであーる」「オー」
「このヘアスタイル（きれいなオールバック）を決めるのに、１時間以上もかかっているのであーる」「オー(笑)」
「これが崩れるのは、困るのでアール」「オー(笑)」
「このチアリーダーふたりも、水をかぶるのはキライだそうであーる」「オー」
「キレイなお化粧が崩れるからだそうであーる」「オー（苦笑）」
「しかし、これをやらなければいけないときもあーる」「オー」
「それは今であーる。今こそ・・・・」

そして、３人でバケツの水をバシャ！

このバケツ前のスピーチもまあまあでしたね。
でも、従えたチアリーダーを振り返ったときの表情に、
やや遠慮が見られました。
この苦行には、もっとウィットを入れていいんじゃないでしょうか？
以下、榊の創作。

「わたくしは、水も滴るいい男では・・・断じてなーい」
「それはー、東大の先生ではなーく、多くの女性たちが教えてくれたことであーる」
「だからといって、いい男になるために水をかぶるのでは・・断じてなーい」
「このチアリーダー二人は、水をかぶらなくても、断じて美人であーる」
「まちがいなく、あの、立教のチアリーダーよりも美人であーる」
「ただし、諸君は、立教の応援席までそれを確かめに行っては、断じていけないのであーる」
「その理由は・・・みなも分かっている通り・・・試合に勝つためなのであーる」
「わたくしたちは、この試合に勝つためには、滝にも打たれる覚悟なのであーる」
「だが、ここには滝がないので、代わりにみずをかぶるのであーる」

ちょっと強引かな(笑)。
でも、東大のチアリーダーもビックリするくらいに
かわいらしい子がたくさんいました。
あんなに負けているのに、笑顔を絶やさず、はつらつと元気そのもの。

はっきりいって、応援席の観客はスカスカ状態です。
特に東大側では、東大に入れるほど頭脳明晰な美人たちが、
何人も束になって自分に向かって微笑んでくれます。
こんなこと・・・人生でそうそう経験できることではありませんよ。
銀座や新地でいくら札束を積んでも、これはちょっと無理でしょう。
それを神宮の東大側応援席では、たった５００円で味わえるのです。
これはもう、行かない手はありませんよ、みなさん。


2010/10/12 16:02 | ちょっと脱線 | Comments (1)

あと２０年、日本はノーベル賞ラッシュだけど・・・

私が小学生だった時代、ノーベル賞といえば湯川さんと朝永さん、
そして文学賞の川端康成に平和賞の佐藤栄作。
それからソニーにいたという江崎玲於奈さんくらいのもので、
全員の名前をそらんじておりました。
今は「日本国籍保有者」だけで１７人にもなってしまいました。
もう全然、覚えられません。
自然科学３部門だけで１４人もいて、世界で７番目だそうです。
ちなみに、自然科学３部門の受賞者は世界２１カ国にわたりますが、
モンゴロイド（黄色人種）の国では日本のみ。
「アジア」というくくりの中でも、
インドとパキスタンに物理学賞が一人ずついるだけ。

もうお気づきでしょう。
あの礼儀をわきまえないＧＤＰ世界第２位の隣国は、
自然科学３部門はおろか、ノーベル賞のあらゆる部門で
一人の受賞者も出していないのです。
ただし、「中国系」の受賞者は数人いるようです。
そのうちの一人は「私は中国人ではない」とおっしゃっているそうです。

10月8日追記
中華人民共和国公民初のノーベル賞受賞、
劉暁波氏（りゅう・ぎょうは）　氏に心からお祝いを申し上げたい。
これからも「中華人民」の「平和」に貢献して欲しいですね！

さらに、「世界で最も優れた文字を発明した」ことがご自慢の半島国家も、
過去に平和賞の受賞者がひとりいるだけ。
その理由となった「南北首脳会談」は後に、
北の独裁者に２００億円ものカネを払って
「会っていただいた」のがバレて、
国際的な赤っ恥を掻いていました。

この両国は、とにかく日本のことが大嫌いで、
ことあるごとに無礼な振る舞いにおよびます。
半島の人々に言わせると
「日本人には独創性がなくて外国の猿真似ばかり」
「そのくせエラそうにするので世界中で嫌われている」
のだそうです。
それって、ほとんど自分たちのことを言っていますね(笑)。

サミュエル・P・ハンティントンという学者が
1998年に著した『文明の衝突』という世界的ベストセラーがありますが、
その中で日本はひとつの独立した「文明圏」となっています。
ちなみに、朝鮮とベトナムは「中華文明圏」に属するそうです。

つまり、我々は世界のどことも文明を共有していない、
かなりユニークな存在だとみなされたのです。

道理で・・・異文明の「近隣諸国」からは
中々理解してもらえないワケですね(笑)。

私は、日本の文明というか・・・精神的な部分、特にモラルの面では
プロテスタントの国々にとても近いと思っています。
具体的には米英独、オランダ、スイスなどです。
１６世紀からこの方、日本を訪れたヨーロッパ人の印象記が
ほとんど好意と賛意に満ちたものばかりであるのに対して、
お隣の半島については違和感や嫌悪感を表す記述にあふれているのも、
わが文明と欧州のそれが「近しい」からではないでしょうか？
これについても、いつか書いたのでこれくらいに。

その「近さ」がアカデミズムへの取り組みにも反映され、
欧米の価値観で判断されるノーベル賞の受賞に
つながっているのだと思います。
中華文明の近隣諸国は、目下そのあたりを
懸命に学んでいる最中のようです。

まあ、それはいいとして・・・・
私のいつもの「当てずっぽう」予想では、
日本はこの先２０年ほどはノーベル賞受賞者を量産すると思います。
なぜでしょう？

その理由は、受賞適齢期である
４０から７０歳にかけての方々の層が厚いと思われるからです。
彼らはほとんど戦後に教育を受けています。
戦後の教育が戦前より優れている、と言っているのではありません。
むしろその逆ではないかと思いますが、その話は別の機会に。

まず、環境が恵まれていたこと。
日本の経済が豊かになりつつあった時期に、
彼らは学究生活の基礎を固めています。
若き日々を消耗させる兵役もなくなっていました。

本人が希望すれば、自力で費用が賄えなくても、
海外での勉学が可能でした。但し、本人が優秀なら。
したがって、国際学術語である英語の能力も、
戦前とは比べ物にならないくらいレベルアップしています。
そして、何よりもハングリー精神が残っていました。

さて・・・今、日本は長い衰退期の初期にあります。
日本中の何もかもが衰えているのです。
何よりも、若い人々が相対的に勉強しなくなりました。
外国への留学に意欲を燃やす人々も少なくなっています。
アメリカの名門大学で学んでいるアジアからの留学生の数では
日本はすでに異文明の近隣２国から遠く離されています。

国内にしたところが、「ゆとり教育」などというバカげた試みが
１０年以上にもわたって続けられてきました。
こんなことをしていて、国が衰退しないワケがありません。

先日もこのブログで書いたように、
我が家には中学生の子どもがいます。
定期試験の前になると、私は臨時の家庭教師をやらされます。
数学の内容などを見ていると、
私のころは２年生で習った内容を３年でやっている感じです。
それでも、我が家の豚児はうまくこなせないようで
「お父さん、２次関数なんて人生で何の役に立つの？　
お父さんは何か役に立った？」
などという困った質問をしてきます。
確かに、文系人生を歩んできた私にとって、
高校卒業以来このかた、
２次関数などは宇宙の塵と同じくらい縁のないものでした。
「うーん・・・３５年ほどたって、
お前みたいな馬鹿な子が聞きに来たときに、教えられるんだよ！」

まあ、日本がすべて我が家のようにバカになっているとはいいませんが、
今の若年層の「学力」とそれに対する「熱意」が、
４０歳以上の世代よりも確実に衰えているのは、
誰しも否定できないでしょう。

だから、あと２０年ほどは今までの「貯金」で
ノーベル賞受賞者を輩出できますが、
それ以降は確実に異文明の近隣諸国に逆転されるでしょう。

我々がこの衰退から抜け出すために必要なものは、
未来への「希望」です。
「子どもたちの世代が、自分たちよりも豊かで幸せになる」という
希望を持てれば、社会全体が自然と元気になります。
大人たちが希望に満ちた表情で努力していると
それを見ている子どもたちも勉学に励むでしょう。
そういう空気の中から未来のノーベル賞受賞者が出てくるのです。
また、未来に希望があると、みんながお金を使うので、
自然と景気もよくなるでしょう。

ただ、この「希望」を人工的に作り出すのは、なかなか難しいもの。
少なくとも、今の菅政権にそれを期待するのは、
ペンギンに向かって「お前も鳥なら空を飛べ」と言うようなもの。
今の日本に必要なのは、ペンギンではなくて鷹か鷲です。
ただ、見渡す限りそれに当たる人物がいなさそうですが。

まあ、政府なんぞに頼らず、
自分たちに出来ることからやるしかありません。
私としては、多くの人々が廉価で良質な住まいを得られるように、
様々な方面からチャレンジしていきたいと思います。

そして、我が家の豚児どもが勉学をサボらぬように、
しっかりと見張らねばなりません。


2010/10/7 17:53 | ちょっと脱線 | Comments (2)

役人でなく「民」主導の「武蔵小杉」が面白い

最近の中学校では、社会科の定期テストで
「時事問題」が出るそうです。
なので、休日の我が家の食卓では
「ねえ、お父さん。・・・・って何なの？」
という類の質問を時おり受けることになります。
尖閣諸島問題などは、事の構図がいたって簡単。

「国際常識を無視してヤクザまがいの恫喝を仕掛けてくる北京政府」
                            ＶＳ．
「それに毅然と対応できない弱腰菅政権」

という、とっても分かりやすい「時事問題」なのです。
これは普通に説明すれば、中学生でもカンタンに理解できます。

ところが・・・
「特捜検事を証拠隠滅で逮捕」
「その上司を犯人隠匿罪で逮捕」
などという事件は、その性質や背景がかなり複雑。
まず、「郵政不正事件」なるものから説明しなければなりません。
そのためには、身障者団体が郵送料を割引される制度から始まり・・・
そして、村木厚子さんが「キャリア官僚」であることで、
事件が「特捜扱い」になったこと。
おっと・・・ここで「キャリア官僚」とはいったいなんなのか？
日本の歪な国家公務員の制度も一通り・・・
また「特捜」とは検察庁の中でどういうポジションなのか。
さらに、特捜検事が「法曹資格者（司法試験合格者）」の中で
いかにエリートなのかも解説する必要があります。
キムタクのＨＥＲＯを見ていたら、田舎検事と特捜検事の違いが
少しは理解できるかもしれませんが・・・
そして、こういう裁判における「検察調書」がどういう役割を果たし、
担当検事が「証拠」を改竄する行為がいかに重大な犯罪なのか。
はたまた、それを黙認・封殺しようとしたら刑法における
「犯人隠匿」という罪に相当することも説明せねばなりません。
最後に、検察庁が身内のエリートを逮捕するのは
社会的にどういう意味があるのか？

ついでに、日教組系の社会科教師ならこういう事件をどう捉えて
どういう問題を作るかという予想・・・これは余計なことですが(笑)。

すべてをサラっと説明するだけで30分くらいかかりました。
果たして我が家の豚児どもは理解したかどうか(笑)。
しかし、この事件は主役も被害者も「エリート」というところに
何とも面白みがあります。
私のようなエリートからほど遠い人生を歩んでいる者からすると
「ヤレヤレェ！　もっとヤレェ」という気分。まさに「対岸の火事」です。
でもまあ、検察庁という組織は、
まだ日本の司法の一角を担うにたる常識があることを見せてくれました。

こういう健全さは、同じ司法機関である警察にもぜひ持ってもらいたいもの。
もう当たり前になっている「捜査費」の私的流用は「公金横領」。
パチンコ屋からの付け届け、餞別、接待は「収賄」です。
あんなことをしている限り、警察は国民から愛されません。

私はアナーキストというほどではありませんが、
どちらかというと「小さい政府」がいいと思っています。
税金で養う役人など少ないに超したことはありません。
また、役所が民間の経済活動には極力口を挟まない方がいいとも考えます。

ところが、私のこういう考えは、特に東京では少数派のようです。
世の中、何かうまくいかないことがあるとすぐに、
「それは政府が・・・ことをしているからいけない」
「政府はもっと・・・ことをするべきだ」
みたいに考え、書いたり言ったりする人たちが多いですね。
簡単に言えば「何でもお上に頼んでやってもらう」という発想。
こういう考え方は、関西系よりも首都圏に多いように感じます。

大阪人や京都人というのは、心のどこかで「役人なんか邪魔」と
思っているところがあります。
例えば、役所に頼らず、自前で人工衛星を打ち上げようなんて
東京風に言えば「大胆不敵」なことを考え、
しかも実行しているのは大阪の中小企業のオッサンたちです。
詳しくは「東大阪宇宙開発協同組合 SOHLA」で見てください。

京都には「オムロン」や「堀場製作所」「京セラ」「村田製作所」に
「島津製作所」など独自の技術力を備えた企業がたくさんあります。
これらの企業の共通の特徴は、ほとんど「官」の保護や規制はもちろん、
その発注に頼らずとも生きていけるということ。

それに比べて、どうも東京の人々はすぐに
「お上に頼ろう」と発想するように思えます。
例えば、日本の「新設住宅着工数」が西欧諸国に比べて
異様に多いので「公的に規制しよう」とか、
賃貸住宅の質を高めるためにオーナーが業者に払う
「管理・運営代行料」に「公的な補助を加えよう」という発想。
あるいは、老朽化したマンションを建て替えするために、
「公的な補助が得られる制度を」みたいなのも同じ。

そんなもの、民間がやることに余計な規制を加えなければ、
自然になるべきようになるでしょう。
つまり、再生されてしかるべき価値をもつマンションは
民間企業がほって置かないでしょう。
そういう物件は、ちょっと規制を緩めればスムーズに蘇るはずです。
逆に「こんなところにマンションはいらない」というような場所の物件は
朽ち果てた方がいいワケですから、自然に「廃墟」となるでしょう。

そこに、「お上」の不自然な力を加えるべきではありません。
そんなことをすれば、かえって歪んだマンションを
後世に残すことになります

街づくりも、いたって自然なのがいいと思います。
インフラの整備は、それこそ行政の仕事です。
でも、どこで仕事をして、どこで遊んで、どこでメシを食うか、
なんてことまで役人に決めてもらうことではないように思えます。

私は、これまで何百という「市街地再開発計画」について、
行政が作ったパンフレットや説明書を読んできました。
でも、サっと読んで「こんな街になる」とイメージできるようなものは
ひとつとしてありませんでした。
「○○駅周辺地区を、□□駅周辺地区および○□駅周辺地区と並び広域生活拠点として位置付け、駅周辺地区の再開発等により、商業施設、文化・コミュニティー施設を整備する」
これは、東京近郊の人気エリアの再開発計画の「方針」。
で・・・いったい何が出来るの？
そう思って、分厚い計画書のどこをどう読んでも
何が出来るのか一向に分かりません。

さらにご丁寧なことに「商業ゾーン」とか「文化ゾーン」などと称し、
街をエリアごとにゾーン分けまでしています。
例えば、商業ゾーンにはだいたいスーパーや専門店が入ります。
文化ゾーンにはホールやカルチャーセンターが・・・・

たいていの場合、出来てしまってから
「ああ、こういうことだったのね」と分かります。
でも「商業ゾーン」で嬉々として買い物をして食事をするでしょうか？
それは、「いいお店」があればこちらもご贔屓にさせていただきます。
でも、つまらない店ばかりだと行きません。
ホールやカルチャーセンターのあるところなんぞ、
何かの用事がなければ近寄りもしません。

結局、官主導の再開発で出来た「街」は、
とっても退屈なところになります。
私が一番マトモだと思っている「幕張ベイタウン」でも
行ってみると「ああ、キレイだね」とは思います。
でも、やっぱり退屈ですね。
ブラブラ歩いて楽しいのは、ほんの一部だけ。
東京の湾岸エリア・・・特にお台場や有明のあたりは
それこそ「退屈の極み」みたいな場所です。
そもそも、交通の便が悪すぎます。

今、私がもっとも注目しているのは「武蔵小杉」。
ここの再開発計画はエリアごとにいくつもあり、
それぞれに「統一性」を持たせようという感じがしません。
つまり、エリアごとに「勝手に」やっている風に見えます。
そして行政も入っていますが、基本的に民間主導。

面白いですね。
三井がドカン、ドカンと駅前に2本のタワーを建てたのは
ミニバブルが頂点だった時期。
最終逃げ切りに失敗して、高額住戸が今でも売れ残り。
そのあと、駅からやや離れた場所でファンド流れのタワーが売り出されました。
これは、「新価格」が受け入れられずに苦戦模様。
去年の暮れから今年の春にかけて、駅前の「逆新価格」タワーが即日完売。

最近になって、駅ビル直結のタワーも発表されました。
その他、駅から離れた「住宅街」エリアでは
「プラウド」と「パークホームズ」がガチンコ対決。
目が離せなくなってきました。

もちろん、私のレポートも最新情報に更新。

徹底分析　どうなる？
武蔵小杉のマンション市場
【2010年10月改訂版】
価格据置の3,960円です。

ご興味のある方は、ぜひご一読ください。