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「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
落第マンションも当選？ダイヤモンドの[厳選40物件]

今の日本には、住宅や不動産を専門に扱う「媒体」というものがありません。
「住宅新報」のような非常にマイナーな業界紙はありますが、
これは一般の方々を対象とはしていません。
リクルートが出しているフリーマガジンの「住宅情報　マンションズ」は
大変な部数が出ていると思いますが、基本的に広告の寄せ集め。
雑誌風の記事を書いてはいますが、所詮は「提灯」です。

一般の新聞や雑誌は、時々「マンション特集」みたいなことをやります。
特に経済誌系の「ダイヤモンド」と「東洋経済」は、
ほぼ「定期的」に住宅やマンションを取り上げています。
一般誌の「アエラ」も、時々やっていますね。
で・・・その記事は誰が書いているのかというと、
ほとんどが「不動産担当」の記者さんだと思います。
「不動産担当」だからさぞかし詳しかろう、と思うのは間違い(笑)。
だって、数ヶ月に1回しか不動産関係の記事を書かないのですから
当然「不動産担当」であっても「不動産専任」ではないのです。
つまりは、他の業種をいくつも「担当」していて、不動産はそのひとつ。

だからかどうか・・・結構ピントのずれた記事も多いのです。
特に・・・ホントは名前を挙げたくはないのですが、
今発売中の「ダイヤモンド」。

 私は「支那のバブルがいつ弾けるのか」知りたくて思わず買ったのですが
特集2は「売れ筋マンション　最新動向＆40物件格付け」。
「中国インサイド」の中身は、かなり興味深いものでした。
今の支那経済がどういう風に沸騰しているのか、
なかなか迫真のレポートも多かったと思います。
でも「すごいぞ、すごいぞ」と煽りすぎのような気もします。
実はおそろしい内部矛盾を抱えつつの経済発展ですから、
危うさや脆さもいっぱいあるはずで、
そういうところの「抉り方」の浅さに不満を感じました。

どーも「ダイヤモンド」という雑誌は、
なんでもかんでも「すごいぞ」と煽る傾向があるように思えます。

かつて、同誌の3月6日号は「マンション動く！」という大特集で、
今年の後半には溜まりに溜まった需要が爆発して
マンション市場に活気がよみがえる・・・的な記事で煽り立てましたね(笑)。
で・・・この秋あたりから「爆発」するのでしょうか？
もう6月も後半に入りましたが、今のところ何も感じません。

記事の部分のマーカーは榊

確かに、部分的な「小爆発」はあるようです。
でもね・・・あくまでも部分的な現象であり、
「即日完売」といっても、それは業者が「発表」しているだけ。
もちろん、ホントもありますが「大本営発表」も含まれます。

そして、今回も笑えるのが
「首都圏＆近畿圏新築マンション40物件ランキング」。
この「東京」の項には以下の12物件がランクインしています。
１　THE ROPPONGI TOKYO
２　クラッシィハウス目黒洗足
３　浅草タワー
３　シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル
３　シティハウス府中けやき通り
６　ザ・レジデンス千歳船橋
６　パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス
６　プラウド東陽町ガーデンズ
９　ザ・ヒルトップタワー高輪台
１０Brillia日本橋人形町
１１サンクタス西葛西
１２ルネリバーズタワー東大島

まあ・・・百歩譲ったとしても「シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル」は
「厳選40物件」に入れるべきではないと思いますよ。

「神奈川」は以下の12物件
１　プラウド山手町
２　クラッシィハウス辻堂
２　横濱紅葉坂レジデンス
４　ジオ梶が谷　桜のヒルトップ
４　プラウド青葉藤が丘
６　パークホームズグランファースト
７　サンクタス川崎タワー
７　プラウド綱島リバーフロント
９　ザ・ハウス港北綱島
９　ライオンズたまプラーザ美しが丘テラス
９　ライオンズ茅ヶ崎・ザ・アイランズ
１２グレーシアガーデンたまプラーザ

私の「買ってはいけない大規模マンション　神奈川編全１９物件」で
取り上げている物件が、なんと２つもランクインしています。
ダイヤモンドのご担当さんと私は、かなり意見が異なるようです。
ちなみに、「厳選40物件」を選んだ基準は

これは、客観的な選択というよりか、かなり主観的な「感覚」。
だって「シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル」の価格は
「相場並み」だそうです(笑)。
第１６項目の「モデルルームのワクワク感」って何ですか？
モデルルームでワクワクできれば、いいマンションなんですか？
最後の２０項目「住んで満足できそうか」にいたっては、
担当者の完全な「主観」ですよね。

そもそも、マンションを学校の成績表みたいにして採点して、
その合計点でランキングするなどということに、何ほど意味があるのでしょう。
例えば「ライオンズ茅ヶ崎・ザ・アイランズ」は「駅からの距離」が「１」。
学校的に評価すれば主要教科に「１」がひとつでもつけば「落第」でしょ？
マンションにとって「駅からの距離」は、もっとも重要なスペックですよ。
こういうところを、ノホホンとスルーしているところが、
ご担当の記者さんも、チェックする編集デスクも
いまひとつ「専門家」とは言いがたい点ですね。

そして、この記事もそうですが、取材先は大手ばかりで
そこの分譲物件を「優遇」しているように思えます。
仕方ないといえば仕方ないことですが。



コープラティブ紹介と如月さんの「中野区」

昨日、久方ぶりに私がかかわっているコーポラティブ計画の
スタッフミーティングに出てきました。
昨年の10月10日にこのブログで紹介した「田端」です。

山手線「田端」駅徒歩6分、60平米台のプランが3900万円から

という計画をこれから進めます。
詳しいことは、もう少し話が進まないことには紹介できないのですが、
来週24日のセミナーでは「説明コーナー」を設けておきます。
興味のある方は、どうぞご参加ください。

この「田端」の他にも「文京千駄木」というプロジェクトがあります。
こちらはすでに骨格が固まって、現在進行中。
いつかこのブログでも紹介しましたが、場所はいいところです。
しかも、価格も割安。
だからか、あと1戸分しか残っていないそうです。
80平米の角部屋が4000万円台後半とか・・・
まあ、24日まで残っているかどうかは分かりません。

そして「荻窪」というプロジェクトもあります。
こちらも駅に近くて、なかなかいい場所。
でも、現状では計画が固まっていないので、
あまり詳しくは説明できません。
もし、24日にご参加いただければ、
現状での資料をお見せして簡単には説明できます。

動画でも言いましたが、このコーポラティブというスタイル、
最近になってやっと市民権を得た観があります。
かつては「なんじゃそりゃ」という人が多かったのですが。
世田谷あたりでは説明しなくてもご理解いただけるようです。

事業スキームは「生協」と変わりません。
組合員がお金を出し合って組織をつくり、運営する。
そのへんのコープは日常的に食料を仕入れて組合員に販売しますが、
コーポラの場合は「マンションづくり」という事業が終われば組合も解散。
でも、途中で余計な中抜きがないので、価格は安くなります。

ところが、今の生協はそのへんのスーパーに比べて安いとはいえませんね。
私も「年収200万円台からのマイホーム戦略」を生協で
販売していただいているようなので強くはいえませんが(笑)、
価格だけで勝負すれば生協よりも安いところはあります。

なぜでしょう？

それは、流通業界というものは、もう半世紀も前に
ダイエーや生協などの「革命児」的な価格破壊者が出ることによって
かなりの企業努力がなされ、流通経路も整理されました。
マンション業界には、そういう価格破壊企業が出現しなかったので、
未だに「昔の仕組みで商売しています」という状態なのです。

そういう「古い体質」に対して、ささやかに挑戦しようというのが
コーポラティブ方式ではないかと思います。
もっとも、これが主流になるには、
日本人の一般的な市民意識はまだまだだと思いますが。

さて、如月さんがとうとう10作目の「マンション立地評価集」を
完成させてくれました。
今回、彼が取り上げたのは「中野区」です。

聞くところによれば、中野区は新聞購読率がかなり低いそうですね。
その理由は、いったいなんなのでしょう？
●若い人が多いから？
●低所得者が多いから？
●ネット普及率が高いから？
●新聞屋が熱心に売らないから？

そういえば、学生のころに東京に遊びに来たとき、
転がり込んだ友達の下宿は中野か杉並が多かったですね。
でも、あの頃の学生は新聞をとっていたような・・・

先日、私のセミナーの参加者のお一人が中野でマンションを買われました。
同じ物件を1年以上かけて検討していらっしゃいました。
最後は、いつもの大友さんがバチバチっと仕切って、
わりあいいい条件で話がまとまったようです。
その方が、その物件にこだわった理由は「通勤」。
中野というところは、あんなに新宿に近いのに、
地下鉄の始発駅があったりしてすごく便利。
新宿から歩いて帰ってもこれますし・・・・

その割には、なぜかマンションの相場は杉並よりも
安いところが多かったりします。
いってみれば「狙い目」の多いエリア。
そういう「中野区」を、如月さんが例の如くビシバシと
捌いてくれました。
ボリュームも５０Ｐなので、もう少し高くしたいところですが
中野区の庶民性に鑑みて
4490円に設定しています。

榊淳司×如月正雄の
首都圏マンション立地エリア別総合評価集010
「中野区」編



崩れ始めた「昔の価格」

もう30年以上前でしょうか、
小林旭という人のヒット曲に
「昔の名前で出ています」というのがありました。
今、私が首都圏のマンション市場を眺めていると、この歌を思い出します。
なぜかというと
「昔の価格で出ています」
という物件が、まだまだ残っているからです。
場所は、主に都心ですね。

「昔の価格」というのは、もちろんミニバブル価格。
2004年ころから、不動産価格は本格的に高騰し始めました。
そのピークは2007年ではなかったかと思います。
2008年には、早くも崩壊しました。
近藤産業、ゼファー、ノエル、ナイス、アゼル、モリモト・・・
そういった企業が次々に倒産したのも、この年。

ところが、今都心で販売されているマンションの中には、
このミニバブル期に土地を仕込み、設計を固め、
高値でゼネコンに建築工事を発注した物件が、
まだたくさん残っているのです。
当然、ミニバブル時の市場を基準に価格が設定されています。
いってみれば「昔の価格」のままです。

前から、このブログでは指摘していることですが、
こういった「昔の価格」で出ているマンションを昔の価格のままで買うと、
いきなり「今の価格」とのギャップに遭遇することになります。

代表的な物件名をいくつかブログに上げておきます。
どうぞ、よろしければこの続きはブログ記事をお読みください。

実は、「今の価格」というのは、
これまで、あまりはっきりとは表れていませんでした。
というのは、例えば「シティタワーズ豊洲」みたいなマンションが
意固地になって定価販売を続けている周辺では、
中古マンションの相場も、それなりに「昔の価格」が維持されていたのです。
しかし、所詮はミニバブルという異常事態がもたらした価格。
いずれ、市場の波に飲み込まれるのは自明の理なのです。

例えば、私が「住友・大崎 Vs. 三井・五反田 タワーマンション対決」
というレポートで取り上げた大崎・五反田エリアでは、
最近「ザ・ヒルトップタワー高輪台」というマンションが出てきました。
五反田から一駅離れていますが、地下鉄「高輪台」徒歩1分。
まだ、はっきりしたことは分かりませんが、
レポートで取り上げている2物件

「大崎ウエストシティタワーズ」
「パークタワーグランスカイ」

よりも1-2割安くなっていそうな気配です。

もし、その気配が正しければ、市場化のひとつの波でしょうね。

ミニバブルという現象を冷静に考えてみれば、
それがいかに「特異」なものであり、「一時的」なのかがよく分かるはずです。
前回、マンションの価格が底値であったとされる2002-03年ころに比べ、
その後の日本の経済状況は確実に悪化していますし、
マンション需要のキーとなる個人所得も減少しています。
なのに、販売されているマンション価格だけが
今もミニバブルの「高値維持」というのは、
誰がどう考えてもおかしな現象です。

市場化は、遅かれ早かれやってきます。
「昔の価格」で販売を続けているマンションを契約するのは
何とも合理性にかける購買行動といわざるを得ませんね。



動画ブログを始めました

私は、自分が「ビジュアル」として、
クオリティが高くないことは重々承知しています。
まさか、自分がカメラの被写体になるとは、
数年前までほとんど想定していませんでした。
むしろ、カメラの後ろからアーノコーノと文句を言う
「ディレクター」というかなりインチキな稼業を生業としていました。
それが・・・嗚呼。

おのが姿を画面に見るのは決して愉快なことではありません。
ただ、文字よりも画像と音声でメッセージを伝えられる
ということの優位性を考えて、こたびの決断に踏み切りました。

もっとも、テレビの生放送オンエアに比べれば
緊張感はそれほどでもありません。

ということで、今後、可能な限り「動画ブログ」という
スタイルに挑戦してみたいと思います。
読まなくても、漫然と眺めて、聞いてくだされば分かるように
努力していきたいと思います。

榊拝



これからは「中古」、重要な「値引き交渉」

「中古」が、これからの主流になる。

日本というのは、分かっているだけで1600年ほどの歴史があります。
例えば、天皇家を「王家」と捉えた場合、
今残っている世界中のどの王家よりも長い歴史を誇ります。
例えば、ヨーロッパで最も格式のあるハプスブルグ家。
この家系の「王」としての歴史はたかだか700年。
日本の天皇家の半分もありません。
しかも、もう王家ではなくなっています。

日本の歴史は、エジプトやギリシャに比べればずっと新しい方ですが、
世界の標準からすればかなり「歴史と伝統」のある国であることは確か。
その割には、あまり古いものを大事にしませんね。
特に、建物や住宅に関してはそうです。

イギリスなどでは、3世代くらい同じ家に住むのは当たり前だそうです。
4代目になって、いよいよ建て替えなければいけなくなると
「ああ、何て自分はアンラッキーなんだ」とお悩みなるとか。
ところが日本。
「家を建てる」「（新築の）家を買う」という行為は、
カタギの人生を送っている方ならごく普通です。

実は日英では「住まい」の事情が異なり、
今までだったらこの違いも多少は納得できました。
というのは、イギリスでは地震や台風などの天災が少ないので、
レンガづくりの恒久的な住まい作りが可能。
しかも、日本のように湿度が高くないので、
多少風通しが悪かろうが、陽光が入らなくても大丈夫。
ところが、高温多湿な日本では、吉田兼好が「徒然草」で
「家の作りようは、夏を旨とすべし。冬は、いかなるところにも住まる。暑き比わろき住居は、堪へ難き事なり」
と記している通り、レンガや石で住まいを作ると
夏が暑くてやりきれないのです。
しかも地震が多いので、レンガ積み構造は危険です。
自然に、日本の住まいは「木と紙と土」を使った
「簡易的」なつくりにならざるを得なかったのです。
そして、この構造の最大の弱点は「燃えやすい」ということ。
特に、人の集まる都会はいったん火事になると大変です。

江戸という町は、何度も「大火」に焼かれました。
明治以後の東京も、関東大震災で焼け野原になったかと思うと、
その22年後にはアメリカ軍の無慈悲な空襲によって再び瓦礫の山に。
東京以外の都市でも、同じような歴史があります。
その結果、我々のＤＮＡには「家は壊れやすいもの」という記憶が
濃厚な価値観として刷り込まれているのです。

ところが・・・「マンション」と「エアコン」の登場、
そして堅牢な構造の木造住宅の普及が、日本人の住居観を変えました。
その激変振りは、もはや「革命」といっていいでしょう。
日本の住宅の「恒久性」も、欧米と同じ条件になりつつあります。

だったら、お金のかかる「新築」でなくてもいいじゃない！

というのが、私の考えです。

こういった考えは、この前、日経ＣＮＢＣの番組で申し上げました。
6月24日に開催するセミナーでも、詳しく理由を解説します。

日本の住宅は、今後「中古」が主流になります。

これは、もう統計的に確認できている現象です。
昨年の中古住宅流通量は、
新築の「持ち家」「分譲」の着工数を上回ったからです。
そして、この流れは今後も継続するでしょう。
一時的に新築が盛り返す可能性はありますが、
大きな流れとしては「中古」の時代がやってきたのです。

その理由や歴史的な背景は、セミナーや別の機会に解説します。
今日の話題としては「中古住宅の値引き交渉術」です。

まず、住宅を購入する場合、マンションでも一戸建てでも
新築と中古の決定的な違いは何だと思いますか？

実は、いろいろあります。
今日は、「値引き交渉」という視点から考えて見ましょう。
決定的な違いは「売主が企業なのか、個人なのか」ということです。
つまり、値引き交渉をする相手が大きく違います。
もちろん、すべてのケースにはあてはまりません。
新築住宅の売主が個人であることは稀ですが、
企業が中古住宅の売主になっている場合は、それなりにあります。
ただ、ここでは大まかに企業と個人に分けて考えましょう。

さらに分かりやすく、マンションに特化して解説します。
新築マンションの値引き交渉に関しては

「榊淳司のマンション値引き交渉術」

という当研究所のヒット作で詳しく解説しています。
ここでさわりだけお話しすると、
新築マンションが「値引き販売」される理由はただひとつです。
それは「売れない」からです。
値引きしなくても売れるマンションを、
わざわざ自社の利益を削ってまで値引き販売する売主企業はありません。
そして、売主の企業は、値引きに踏み切る前に
「どれくらいなら売れるか」ということについて市場調査を行い、
「売れそうなもっとも高いライン」で値引きを押さえようとします。
値引き交渉の相手としては、侮れません。
ただ、いろいろなケースがあり、また企業側の事情もあり、
より多くの値引きを引き出すテクニックは、それなりにあります。
詳しくは「榊淳司のマンション値引き交渉術」をお読みください。

では、交渉相手が「個人」となる、
中古マンションの場合はどうなのでしょう？
これは、相手が個人だけあって、ケースバイケースです。
ただ、新築との違いは、相手も「素人」であることがほとんどです。
売主さんが、
「どれくらいなら売れるのか」
「いくら値引きしなければならないのか」
というしっかりとした相場観をもって
「売却」しようとなさっているケースは少ないはずです。

いってみれば、向こうだって「おっかなびっくり」なのです。
こういう場合、交渉を有利に進めるためには
相手よりもより多くの「情報」を得ることが大切。
例えば、売主さんの「売る理由」とか「いつまで」という時間の制約。
そういったことを踏まえたうえで、
間に立つ仲介業者さんをうまく使いながら交渉を有利に進める・・・
そのためのノウハウをまとめたのが、
同じく当研究所のロングセラーとなっている

「中古マンション値引き交渉術」です。

これって、これまですべて「ダウンロード販売」でした。
でも、「冊子で読みたい」という要望が多かったのと、
コンピュータ上のトラブルで「プリントできない」という
ケースもあるようなので、今回、冊子版も追加しました。
内容も、一部加筆して、より分かりやすくなっています。
お値段は、加筆した分を多少上乗せさせていただいて
ノウハウ編で４４９０円です。
メールによる半年間の無料相談をお受けする
無料相談編は８９６０円です。

よろしければ、ぜひご利用ください。