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• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
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• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
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• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

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• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
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• 管理組合の「主」には要注意
  
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• 管理費滞納は廃墟化への道
  
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• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
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• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

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• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
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• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
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• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
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• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
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• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
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• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

• 台湾有事でバブル崩壊‥なんて
  2026/1/25 14:29 コメント (0)

2026年2月

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今、日本の不動産業界でもっとも分かりやすい形で街の「開発」を
成功させているのは「森ビル」だと思います。
アークヒルズに六本木ヒルズ、表参道ヒルズ・・・・

　　　

もっとも、この企業はどういうわけかいつも社内がゴタゴタ。
創業一族の一部が「森トラストグループ」なんてのに分離して
お互いにいがみ合っていたりもします。
全体的には人材の配分がよろしくない印象がありますね。

まあ、そんなことは一般の方には何の関係も無いので置いておいて・・・
この森ビルは、もともと愛宕下で米屋を営んでいたそうな。
それが関東大震災や大東亜戦争の混乱期に
周辺の土地を底値で買い足して、買い足して・・・
その土地が、今の開発のベースになっているそうです。

その｢周辺の土地｣も、つい最近までは港区に限定されていたそうです。
最近でこそ、上海なんぞに出て行ってスッタモンダをやっておられますが、
この「港区限定」というのは、実に賢明なやり方だったと思います。

港区には、六本木、白金、麻布、芝、赤坂、表参道、青山・・・・
アドレスだけでブランドになる街がウジャウジャあります。
港区というくらいのもので、
昔は海に近かったせいで大使館もたくさんあります。

なぜ、海に近いから大使館が多いかって？

船と馬車が主な移動手段だった時代、
外国からやってくる方々にとっては、
港から上がったらできるだけ近いところに拠点が欲しいでしょ。
維新前後に国交を結んだ主要国の大使館はほとんど港区。
後からやってきた国も、お互いの行き来がしやすい
その周辺に大使館を置きたがったわけです。

歴史の浅い国だったら、大使館は空港と政府施設の中間エリアに
設けられることが多いのも、同じ理由です。

そんな事情から、港区は自然と「国際色」が豊か。
夜の六本木にゴッツイ黒人兄ちゃんの客引きが立っているのも
元をただせばそういうところにあるワケです。

日本人は、そういう「国際色」が大好きですからね。
港区というのは、大江戸線や南北線ができるまで
電車の便利が悪いところでしたが、
なぜか住宅地としては「高級」でした。

東京23区には「都心3区」なんていう分類がありまして
それは、千代田区、中央区、港区なんです。
この中で、もっとも住宅地として優れた条件を備えているのは
やっぱり、森ビルさんの本拠地である港区ですね。

ニョキニョキといろんなタワーが建っています。
分譲マンションも結構たくさんあります。
でも、一言で港区といっても、
その中では結構ステイタスに差があります。
「高級」ではなく「下町」イメージが濃厚なところもあります。
ただ、不動産屋の常として、港区である限りにおいては
そこに作ったマンションは、何としても「高く」売ろうとします。
だから、「おいおい、そこは港区といってもなあ」と思えるマンションや、
「いくら港区○○でも、それは無いだろ」という価格も見られます。

そういった、現在の港区のマンション市場を、
わが盟友の如月さんが今回もスパッと一閃してくれました。
港区でマンションを買おうとしている方は、
どうぞ、↓を読んでください。

間違った選択を避ける、最善の処方箋がここにあります。
まあ、眼からウロコがボロボロ落ちますよ。

そして、榊が「麻布十番」付近について、
綿密に調査して書き上げた

マンションレポート005
迷走する「麻布十番」
三井vs.住友のタワーマンション対決

 も参考になさってください。
みなさんの賢明なご判断を、心よりお祈りいたします。

その他の参考レポート
買ってはいけないタワーマンション　東京都心編１８物件

---

今週発売の週刊ダイヤモンド、特集タイトルは「マンション動く！」。
何かいな、と思って買ってみたところ・・・・
なんだよー、また東スポかましてくれたな、と拍子抜け。
まあね・・・タイトルでドッカーンとやらないと
今時雑誌なんぞ売れませんわな。

カンタンに内容を紹介すると、
ここ数年新築マンション市場は不振が続いたので、
需要のマグマが溜まっていて、それが今年後半に爆発するかも・・・
という、業界の希望的観測を代弁したような記事。

一部の新築マンションのモデルルームは押すな押すなの大盛況とか。
それをもってして本格的な需要回復の前触れと受け取るのは
何ともノーテンキな解釈だと、私は思います。

いろいろなデータを出していますが、笑えるのはコレ。
各社の在庫調整はほぼ一巡・・・なんて、
このグラフのどこを見ればそんなことが言えるんじゃい！

あとはお決まりのランキングに中古の買い方、
管理費の節約方法に有利なローンの組み方・・・・
いつもながらの初心者向けノウハウ提供でお茶濁し。

ちょっと面白かったのは「管理会社覆面座談会」。
「簡単にハンコを押す組合はカモ」とか
「工事費の２－５％が管理会社の技術系社員の袖の下に・・」みたいな内容。
これは、業界内では半ば常識みたいなものですが
こうやって書かれると、ちょっと新鮮ですね。

それにしても・・・42ページを費やしている割には
内容が乏しい、と言わざるを得ません。
そもそも、ランキングなんぞ何の役に立つのか大いに疑問。
なんでそんなのに7ページも費やすのでしょう？

みなさんが本当にお読みになりたい情報をもっと載せるべきです。
例えば、
●ここ数年先までの新築マンションの市場推移、
　つまりは、価格が上がるのか下がるのか
●販売不振の大規模マンションと、その売れ残りの理由
●今後、新たに大型マンションが出てきそうなエリア
●実際に使える中古マンションの選び方や交渉法
●実際に使えるリフォーム会社の見分け方、紹介

でも、よーく考えたら、こういうことは全部、
榊がレポートと著書、そしてこのブログでやっていました。
ですので、予算に限りがある方は、
ダイヤモンドではなくて、私の
「年収200万円からのマイホーム戦略」を
お買いになってください。
それこそ、中古住宅の選び方から値引き交渉の方法、
リフォーム会社の見分け方まで、詳細に解説しています。

さて、このダイヤモンド誌が「回復期の到来を予感させる」という割には
まったく説得力に欠けた印象になっているのは、
マンション需要層の懐具合に踏み込んでいないからです。
そもそも、マンションを買う側の収入が安定・向上しない限り
本物の需要なんて発生するワケないのです。

つまりは、個人所得。

みなさん、ここ2，3年で年収は上がりましたか？
上がったという方よりも、下がった人の方が多いのではないですか？
確かに、公務員や一部の専門職の方は上がったかもしれません。
でも、日本経済全体は縮小しているのです。
したがって、平均的には下がっているはずです。
今年はもっと下がるでしょう。景気は、ほぼ今が2番底です。

にもかかわらず、「マンション市場復活のマグマ」が
「爆発寸前！？」なワケがない、というのが私の見解。
東スポよろしく「！？」なんてやってごまかしているのがご愛嬌ですか？
まあ、雑誌を売るためとはいえ、
あまりにも安易なタイトルと記事、と言わざるを得ません。

---

私は東京に住んでほぼ四半世紀たちますが、
この関東というところには、各都県に
さほどの県民性の違いというものを感じません。
というか、流入者が多すぎて、
「東京生まれ」はもちろん、
「横浜っ子」や「千葉出身」「さいたま育ち」などは、
私の周りではどちらかといえば少数派。

時々、「俺は浦和だ」とか「横浜だから」という人が
いることにはいますが・・・私のようなよそ者には
その地域による人間の気質の違いを感じません。
たまに「江戸っ子」にお会いして、
あのシャキシャキした話しぶりに接すると
「お・・カッコイイ」と思うことはありますが。

いつか書いたように、私の生まれ育ちは京都。
この京都という町は「京滋」と呼ぶように、
滋賀県の湖西エリアは裏庭のようなもの。
私は学校を出てから２年間、神戸に住みました。
そして、両親は共に大阪出身。大阪には親戚が多くいます。
さらに、母方の田舎は奈良。父方は和歌山と播磨。
共に親戚があり、多少の交流がありました。

何がいいたいかというと、
おおよそ近畿各県のほとんどにゆかりがあった、ということ。

その各府県、街の人間の気質の違いは、かなり強烈です。
例えば、大阪人はよく「京都の人間は腹黒い」といいます。
これは、ある程度正解。
いつか書いたように、京都人は言葉と本音に大きな違いがあります。
その京都人から見ると、大阪人の半分は単純なアホ。
しかし、その大阪。秀吉の時代まではただの田舎。
この400年の間によそ者が集まってできたところは江戸とさして変わりません。
その大阪人の単純さは、多分に紀州（和歌山）人の猪突猛進的な
気質を引き継いでいると思います。
いっぽう、アホではなく計算高いアキンド的なところは
秀吉がこの地に集めてきた
近江（滋賀）や伊勢松坂（三重）商人の遺伝子でしょう。
一方、街の形成が江戸末期の開港時と新しい神戸（兵庫）は
同様の関東の横浜とよく似ていて、さっぱりと垢抜けています。
奈良は、コセコセしないのんびり人が多いように見えて
実際はしっかりと損得勘定を働かせて結構したたか、という印象。

マンション分譲企業でいうと、
日本一の施工を誇る長谷工コーポレーションの発祥は、兵庫県姫路市。
この街は「ガラが悪くて、知性に乏しい」と、
神戸人が蔑んでいるところがあります。
また、プレハブから始まった大和ハウス工業の発祥は奈良県の吉野。
義経が隠れたり、後醍醐帝が南朝の御所を設けたりと、
すごい田舎の割には中央権力との縁がある場所。
そのせいか、私の知っている吉野人は、結構うまく世間を立ち回ります。
奈良県は、過去にひとりの総理も出していませんが、
そんなこと「どーでもええやろ」と思っているような
ところがあるのが、何とも面白く感じるところです。

私が神戸に住んでいたのは、あの震災前。
社会人の第一歩を記した街なので、とても印象的です。
その頃、私に仕事のイロハを教えてくれた一人が、
今や榊マンション市場研究所・関西支部長となっている三田弥生さん。
彼は、先日その「神戸市垂水区」のマンション市場について
すばらしいレポートをまとめてくれました。

参考レポート
「榊淳司×三田弥生　近畿マンションレポート01
  神戸市垂水区　この混迷の市場を見極める」
そして今回、三田さんの協力も仰いで
近畿のマンションレポートを新たにふたつリリースします。

一つめは、昨年の夏に出した
「買ってはいけない大規模マンション　近畿編」
の、リニューアルバージョン。
そもそも18物件を取り上げていたのですが、
リリース半年を経過して内容を精査したところ、
3物件が完売していました。
これらは、ほとんどが竣工済み物件です。
半年たっても、全体の2割も完売しないのは
いかにこれらの大規模マンションが、
市場から見放されているかということ。
ところが、こういう「買ってはいけない」マンションを
時々フラフラと買ってしまう方がいるのです。
だから、この完売3物件を除いて、残り15物件に
新たなコメントを付け加えて再リリース。
お値段は、少し安くして１８９０円です。

２つめは、この再リリースバージョンに、
2ヶ月ほど前に出した
「買ってはいけない大規模マンション　近畿編第2弾　12物件」
を、合体させたもの。

ここには、今近畿で販売されている
「買ってはいけない大規模マンション」が、合計27物件紹介されています。
つまり、これから読んでみたいという方は、
この「総集編」をご購入いただければいいわけです。

お値段も、本来なら２つで３４８０円のところ、

お買い得なセット価格の２９８０円に設定。
「２つ買うさかい、安して」と言われる前に勉強しておきました（笑）。

---

この人間社会は、一見不平等に見えて、案外公平なものです。
神様なんて信じませんが、人間にとって最も大切な２つのモノは
富める者にも、貧しき者にも、ほぼ平等に配分されています。

それは「時間」と「健康」です。

いくらお金を払ったからといって、寿命を延ばすわけにはいきません。
お金があれば、最新の医療技術による治療を受けられますが
かといって健康そのものをお金では買えません。

そして、お金で買えない最大のものは「幸福」だと思います。
貧しくとも、幸せな人は幸せ。
豊かでも、不幸な人は不幸。

なーんて・・・貧乏な榊のヒガミです(笑)。

では、「幸福」とは何なのでしょう？

なーんて・・・これを始めたら、本を何冊も書けそうですね。
でも、この命題には至極カンタンな答えがあります。

「幸福」とはつまり、「幸せ」だと思えること・・・です。

話を「住まい」に転じましょう。
ほとんどの人は、家を買うと「幸せ」な気分になります。
家は、そこに住む人を幸せに導く、と多くの人が信じているからです。
実際、その通りになることはよくあります。
でも、時々その逆になります。

多くの日本人にとって「家を買う」ことは、
幸せへ近づく大きな一歩なのです。
でも、それには多くのお金が必要でした。
だから、家を買うのはお金がある人だけ。

家は、高いものです・・・多くの人は、そう信じています。
お金がなければ、家が買えない・・・これも、当たり前。
また、家を買うのなら、新築でなければいけない・・・
と、考える人たくさんいます。
新築でなければ幸せになれない、と思い込んでいるのです。

実は、こういったことは全部、ウソです。
お金がなくても、収入が低くても、家は買えます。
新築よりも、中古の方がずっと住みやすくて安全であるケースは
それこそ掃いて捨てるほどあります。
というか、その方が多いくらいです。

これらは、すべてみなさんの勝手な「思い込み」
すなわち、マインドコントロールです。

お金持ちだから、豪邸に住んで、幸せになれる。
一見、当たり前ですが、そんなことはありません。
確かに、豪邸に住めますが、それで幸せでしょうか？

お金がないから、一生借家暮らしで、不幸な人生？
いいえ、狭い家に住んでいても、心は豊かで、
幸せそうな人はたくさんいます。
それに、これからの世の中、お金がないから
狭い借家に住む必要は、まったくないのです。
そのことについては、この本で詳細に語りました。

本を書くに当たって、何件か取材をさせていただきました。
大金を払って、豪邸を購った方ではありません。
みな、ご自身と家族の住まいにこだわり、
営々とした努力を積み重ねてマイホームに辿り着いた人々。

この方々が、どなたも実に幸せそうなのです。
それはもう、うらやましいくらいに。
お金を払って業者に任せるのではなく、
自らが主役になって得た家は、そこに住む人をいかに幸せにするか・・・・
それらは、決して豪邸なんてものではありません。
逆に、慎ましい住まい、といっていいでしょう。
でも、そこに住む人の底深き満足感といったら・・・

彼らは、神から全人類に等しく与えられた「時間」を、
深い満足感に包まれながら過ごすことになります。
何たるシアワセ・・・
きっと、心も身体も「健康」に過ごせることでしょう。

まさに、幸福とはその人の心の中にあるのです。

さて、今日はもうひとつ別の「幸福」の話題を。

そのテーマは「家族」です。
これも、幸福のため重要な要素ですね。
特に、「子ども」。
そもそも、人間は子孫を残すために存在するといっていいもの。
もっとも、ヒトに限らず、あらゆる生物がそうなのですが。
だから、子どもを生み育てるのは、大いなる歓びです。
小さい子どもが元気に遊ぶ姿を見るのは、楽しいものです。
それは、子孫を残すという人間の本能の表れだからです。

ところが、今の日本人は、一人が一人の子孫を生み育てることさえしません。
だから、人口が減るのです。
ちょっと郊外に行くと、それこそ歩いているのはジジババばかり。
何とも寂しい情景です。

ところが、東京の郊外といっていいある街の中では
あちこちに小さな子どもがたくさんいて、元気に走り回っています。

そんな街、あったっけ？

誰もが、そう思われるでしょう。
あるのですよ、それが。
しかも、結構都心へのアクセスが便利なのにも関わらず
マンションの価格がさほど高くない街が・・・
だから、多くの若い家族が集まってくるのですね。
最近は、インド人まで大勢移り住んでいます。
彼らの合理的な感覚に見合っているのでしょう、その街は。

それは、江戸川区の葛西エリアです。

東西線で大手町へ直通１４分という近さ。
公園がいっぱいあって、子どもたちの遊び場がたくさん。
ジャスコにヨーカドー、その他中小の食品スーパーが
入り乱れて競争しているので、物価は格安。
しかも、江戸川区の手厚い子育て補助があるから
多くの若年層が流入しています。

しかし、このミニバブルでマンション市場はやや混乱気味。
そこで、このエリアについてのレポートをまとめました。

今回は結構ボリュームが合って、３９ページ。
お値段は３９６０円になりました。
葛西エリアでマンション購入をご検討になっている方は
ぜひお読みいただきたい、内容盛りだくさんのレポートです。

---

最近、ここであまり告知しなくなったのですが、
私はずっとこのブログでマンション購入に関する「無料相談」というのをやっています。
もし相談を希望される方は、どうぞ
こちらからお寄せください。
ただし、「無料」なのは初回のみ。
2回目は3150円をいただくことになっています。
私の出している有料レポートの中で、

「マンション値引交渉術」（12600円）か、

「中古マンション値引交渉術･無料相談付」（8960円）を

ご購入いただいた方には、3ヶ月間は無料です。

首都圏にお住まいのＳ氏には、昨年末に「マンション値引交渉術」を購入いただき、
この2ヶ月ほど何度か「ご相談」を承っていました。
検討されていたマンションは、いかにも「値引き」しそうな
物件だったのですが、いかんせん事業主が大手財閥系。
「年内にご契約いただければ・・・の条件でいけます」
「1月末までにご契約いただける方には　　％、来月は分かりません」
先方は、チビリチビリと値引き条件を出してきて、契約を迫ったそうです。
その度に「榊さん・・・そろそろ契約しようと思うのですが」
と、ついつい弱気になりがちなＳ氏。
「焦らず、粘り強くいきましょう。
3月決算をにらむ頃には、きっと焦って値引き幅を広げてきますから」
私は、そのようなアドバイスを行なってきました。
目安としてお伝えした値引き幅は２０％。
大手としてはギリギリ出せる限度。でも、その物件ならあり得るとにらんでいました。

そして、先日Ｓ氏から「契約しました」というメールが入りました。
「おかげで１８％の値引きに成功しました」という結果。
まあ、目標の２０％には届かなかったけれど、まずまずの数字。
「よかったですね。Ｓさんの粘りがちですよ」
と、祝福申し上げました。

去年の年末に、あわてて契約していればせいぜい５，６％。
それが、粘ると１８％ですから、まず値引き幅は3倍に拡大しています。
金額にすると500万円以上。
私のレポートに1万円ちょっとお支払いいただきましたが、
十分に元が取れましたね。
今時めずらしいローリスク･ハイリターン商品です（笑）。

マンション業者というのは、大手中小ワケ隔てなく
「お金を払いやすい客には高く売る」というのが原則です。
つまり、こちらがおとなしくしていると、高く買わされるのです。

この前も書きましたが、
「ウチは値引きなど一切しません」
などといった舌の先が乾かないうちから、
大幅値引きを始めたりするのが、この業界。
たとえ、今は値引きしなくとも、何ヶ月か先は分かりません。
気をつけなければいけないのは
間違って高く買ってしまわないこと。
一度の失敗を一生引きずることになってしまいます。

この「無料相談」をしていると、時にため息をつきたくなる時があります。
「5年後に売る予定で買いたいのですが、資産価値はどうでしょうか？」
といった内容の相談をいただくような時です。
たいていが、都心のタワーマンション。
そして、だいたいの方が「5年後には値上がりしている」という
あまーい予想を立てていて、私にそれを肯定して欲しがっているのです。
まあ、仕方が無いといえば仕方がありませんね。

マンション市場が底値だった2002年頃に、
都心のタワーマンションをご購入になった方は、
今ではたいてい「含み益」にニンマリされています。
ここ1年ほど、多少は値下がりしましたが、
それでも原価を割るところまでいっていせん。

そういうのを横で見ていて「私も」とお考えになるのですね。
残念ながら、今買ったマンションが5年後に
値上がりしているなんてことは、ほぼ無いと思います。
少なくとも、今の日本の経済状況からはありえません。

この前のミニバブルで不動産価格が高騰したのは
外国からの投機マネーという「特殊要因」がキッカケです。
今後、絶対に投機マネーが来ないかというと、
断言はできませんね。
日本の不動産が投資対象として「オイシイ」状態になれば、また来るでしょう。
現に、今でも一部のチャイナマネーは日本の不動産を漁っています。

しかし、そういうのは結局「特殊要因」でしかありません。
日本の中で、不動産に対する需要が高まらない限り、
中長期的に価格が上昇することはありえないのです。

だったら、マンションはいつ買えばいいのか？
だったら、どんな住宅を選べばいいのか・
だったら、マイホームを諦めなければいけないのか？

そういう疑問に、ぜーんぶお答えしたのが、
私の　↓　この本です。

「年収200万円からの・・」なんてタイトルになっていますが
300万円の方でも、500万円の方でも、1000万円を超える方でも・・・
どなたがお読みいただいても「うーん、そうか」と
ご納得いただける内容を書いたつもりです。

少なくとも、このブログよりも数倍は興味深く
読んでいただけるハズです。
いまなら、アマゾンで送料無料です。
品切れにならないうちに、早めにお申し込みください。

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