マンションレポート最新情報　【全て見る】
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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
人口減も、少子化も、悪くないでしょ！

民主党政権は、来年から「子ども手当て」をくださるようで、
貧乏子だくさんの榊としては、たいへん楽しみです。
ある試算によれば、今年生まれた赤ちゃんが90歳になる頃には、
日本の人口は5000万人になっているとか・・・
人口が減るというのは、国力が衰えるということ。
だから「少子化対策」として子ども手当てが必要だそうです。
さて、何でも斜めから見たがる榊としては、
ここに大いなる疑問があるわけです。
まず、今の日本の1億3千万近い人口って・・・多すぎませんか？
日本の食糧自給率って４０％くらいでしょ。
だったら人口5000万でもちょうどいいではないですか！
江戸時代、日本は完全な自給自足社会でした。
リサイクルが徹底していたので、ゴミはほとんど出ません。
糞尿は田畑の肥やしになっていたので、下水も不要。
それで、人口はほぼ3000万人。
日本の国土で養える人数なんて、所詮はそんなもの。
今の日本は、外国に売るものがいっぱいあって
外貨が余るほどあるから食料でも何でも
掃いて捨てるほど買えます。
だから、食料自給率が先進国で最低ランクでも
みんなが美味しいものを成人病になるほど食べられるのです。
その昔、日本は貧しかった。
大東亜戦争を始める前に日本本土の人口は8000万人ほど。
これでも人が多すぎるから、満州なんかにどんどん「植民」しました。
戦争に負けたので、結局はほうほうのていで引き上げてきたのですが、
そもそも、この島国の人間は多すぎたのです。
それが今、自然減です。
いいことではないですか！
5000万人くらいでも、私は十分だと思います。
江戸時代は、たくさん子どもを作っても
病気や飢えで死にました。
だから、人口は増えません。
今は、そもそも子どもを作りません。
自分の意に沿わない「死」を迎える子どもは
江戸時代に比べて10分の１くらいでしょう。
つまり、不幸な「死」が少ないのに人口が減るわけです。
これは、ある意味いいことです。
もうひとつ、別の視点を提供しましょう。
鳩山さんはCO２を1990年比２５％減らすなどという
大見得を切ってしまいました。
CO２を作り出しているのは、ほかならぬ人間です。
先進国の人間が「文明的」な生活を行うには
おそろしく多くのCO２を作り出すのです。
人間は「文明的」に暮らすほど環境を破壊します。
そういった意味で、文明人は地球にとって「ガン細胞」みたいなものです。
日本人はこの「ガン細胞」も有力な一部分です。
ただ、日本社会はエネルギー効率が先進国で最も優れているので
幾分こましな「ガン細胞」かもしれませんが・・・
目下のところ、もっとも悪性の「ガン細胞」になりつつあるのは
他ならぬ当ブログの「敵」、支那人です（笑）。
そして、もっとも「先進国的」な暮らしをしているアメリカ人です。
さて、それは置いておいて、
ともかくもガン細胞には違いない日本人の数が減るわけですから、
人口減はそれほど悪いことではありません。
問題は、人口が減る「中身」です。
私が心配するのは、
日本人の中でも良質な遺伝子が次世代に伝わらず、
どーでもいい・・・というかむしろ残したくない連中の
DNAばかりが増殖しているように思えます。
仕事のできる優秀な女性は、
結局のところ結婚せず、
子どもも作らず、シングルで人生を終える。
仕事に熱中するあまり、
平凡な家庭作りを置き去りにしたビジネスマン。
能力があるのに、ゴマスリができないから地位が安定せず、
家庭を持つこと、子どもを作ることをためらってきた良識人。
こういう人々に比べて、
ただただあつかましい、自分勝手な人間ほど、
子どもをたくさん作って「お受験」や「中学受験」で
騒いでいるような気がします。
他ならぬ、榊もその一人ですが（笑）。
榊はもう子どもは作りませんから、
どうぞ日本の優秀な方々は、遺伝子を残してください。
民主党が小手先の「子ども手当て」をばらまいたところで
人口減の流れを止められるわけはないのです。
人口が減ると、住まいが余ります。
マンションも余ります。
余れば、値が下がります。
これは、単純だけれど抗し難い法則。
ある意味では喜ばしいことです。
そのうち、誰もが広い家にのびのび住めるようになります。
目下、そういう趣旨の本を書いています。
順調に行けば、来年早々に出版できそうです。
楽しみにお待ちください。



藤澤建設逝く・・・まだまだ続きそうな倒産劇

今日は藤澤建設が逝きました。
「ロ－ヤルシティ」シリーズで知られた会社。
先日は「サニーコート」のアートハウジング。
ここのところ、小振りな倒産が続きますね。
次はどこですか？
なんて・・・酒席で聞かれることも増えそうです。
私は別にマンションデベの倒産予想屋ではないのですが(笑)。
コスモスイニシアはＡＤＲになったのに
株価は下落し続けていますね。
相場は何かを知っている。
まあ、相場に聞かなくても、
あのＡＤＲではいつどうなっても不思議はありません。
直後にも書きましたが、要は銀行の匙加減です。
ここのところ、「売主が倒産したらどうなるの？」的な
ご質問が多いので、改めてカンタンにおさらいを。
これは何度か書いているので、
ご存知の方はスルーしてください。
最初に、２通りに分けます。
１　竣工前
２　竣工後
まず、竣工前。
●購入契約者は、契約書で定められた期日に「引渡し」を受けられなくなる可能性があります。
これが最大のネックでしょうね。
倒産前に「投売り」で契約しまくっていた
日本綜合地所のマンションを契約されていた方に
このケースが大量発生しました。
なぜ、引渡しが受けられないかというと、
建築費を払ってもらえないゼネコンが工事を止めるからです。
また、ゼネコンは工事中の建物の所有権をもっていますから
これを建築費の担保として「先取り」してしまうからです。
それからもうひとつ
●倒産物件として、バーゲンになる可能性が高い
倒産企業の資産は「処分」されます。
だから、倒産前に販売していた価格よりも安価に
リセールされる可能性がかなり高くなります。
今、モリモトのピアーズシリーズがこのパターンですね。
各物件とも「抽選に当たらない」状態です。
次に、竣工後。
これは、竣工前に契約された方も同じことが当てはまります。
●アフターフォローの不安
倒産がどういうカタチなのかにもよります。
精算や破産なら法人が消滅しますから、
アフターフォローはまったく期待できません。
みなさん、誤解をされているようですが、
新築マンションが「完全な」状態で引き渡されることなど
ほとんどないのです。
住んでから、何かしらの不具合が出てくるものです。
それをどの程度丁寧にケアーするかで
売主企業の事業に対する姿勢が窺えます。
更生法や再生法などで、企業が存続した場合、
一定範囲でアフターフォローが期待できますが、
体力が弱っているので、内容は薄まるでしょうね。
●１０年間の基礎部分への瑕疵担保責任
これも誤解が多いところです。
「保険に入っているから大丈夫」とみなさん考えています。
確かに、売主が倒産しても保険でカヴァーされます。
でも、ちょっと想像して見てください。
企業として社会的信用を賭けて補修するのと
保険の適用で「最低限」にカヴァーされることの違いを。
あと、これは中古マンションには適用されません。
つまり、サクラディアのように、
築１年以上たった「中古」マンションでは
法的にこの１０年間の瑕疵担保責任に対する義務は生じません。
そして、たいていの売主企業は
「義務」以上のサービスはやりたがりません。
この他にも
●ブランド価値の低下
●管理会社の継続
●設計図書の保全
など、様々なリスクが生じます。
ですので、基本的には倒産の可能性のある、
あるいはすでに倒産した売主企業のマンションは
「避けるべき選択」です。
もし「どうしても」ということであれば、
より完全な状態で引渡しを受けるために
いつも紹介しているＯさんに頼んで「内覧同行」をしてもらうべきです。
さて・・・倒産は今後も続くでしょう。
というのは、すでに「終わっている」企業がまだ何社か
倒産せずに残っているからです。
そういう企業は、現状のママで生き残ることは
かなり難しいと思います。
何か「資産」と呼べるものがあれば
ホワイトナイトが現れて救済してくれるのですが・・・
１年ほど前、オリックスがジョイントを救済しようとしました。
でも、結局は諦めて放り出してしまいました。
ジョイントには「リゾートマンション開発のノウハウ」があると
勘違いしたのが、このドタバタ劇の内幕だそうです。
実は・・・リゾートに限らず、マンションの分譲事業には
高い金を出して他社から買い入れるような
大したノウハウなど、なーんにもないのです。
だから、ちょいと景気がよくなると雨後筍の如く、
我も我もとマンション開発に参入してくるのです。
それこそ「行きはよいよい帰りは怖い」の世界で
最初は少し儲かって、数年後に大損こいで撤退、
というのがだいたいのパターン。
異業種から参入してきて生き残っているのは
商社と一部の金融系だけではないでしょうか。
彼らは、何といっても偏差値アタマがいいですからね。
事業を企画する段階で綿密にそろばんを弾きます。
大もうけもたくらまない代わりに、あまり損もしない。
それに比べて体育会系のデベロッパーは、
ちょっと事業環境がよくなると「イケイケ、ドンドン」。
何回同じ失敗を繰り返しても、この体質は変わりません(笑)。
そういう「元祖不動産屋」的な企業がまだいくつか残っていて
今後、倒産していく可能性がかなり高いと思います。
今述べたように「資産」なんてほとんどありません。
唯一の資産と彼らが考えている「人材」も、
いくらでも代用が効く連中がほとんど。
だから、今日の藤澤建設みたいに「清算」というケースも
これからの倒産には多くなりそうです。
みなさ、十分にご注意ください。
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マンション業界にも、いでよ「中内功」

総務省統計局の発表によれば、
「8月の就業者数は6296万人と1年前に比べ109万人減少」
逆に
「8月の完全失業者数は361万人と1年前に比べ89万人増加」
だそうです。やはり、世の中は不況・・・
民主党政権のバラマキ政策および
規制緩和からの逆行によって、
景気は二番底をうかがう気配を見せています。
別の統計によれば、
給与所得者の内、
年収が1000万円を超えるのは
上位５％以内だそうです。
マンションを買う場合、その上限価格の
ひとつの目安が「年収の5倍以内」です。
一方、首都圏のマンション1戸の平均価格は
4527万円（不動産経済研究所　21年9月）。
つまり、首都圏では年収900万円の方々に対して
マンションが供給されているのです。
あなたは、年収900万円以上ですか？
おそらく、年収900万円以上の方は
全体の１０％いらっしゃるかどうか・・・・
少なくとも、私の周りには10人に一人もいないでしょうね。
特に今年の年収になると・・・・
初めてマンションを買う方を、
業界内では「第一次取得層」なんていいます。
３０代で子供が一人か二人。
最初の子供が学齢に達する前に
マンションを買おう、という方々がこの中心。
年収でいえば４００万円から６００万円くらい。
例えば、この上層部分である年収６００万円の方を
年収５倍理論を当てはめると、
３０００万円までのマンションを買うことになります。
首都圏で今、３０００万円で８５平米くらいの
マトモな広さのマンションを買おうとすると・・・・
それこそ、サクラディアやユトリシアになってしまいます。
これ、すなわち「年収６００万円なら、新築マンションは買うな」
といっているのと同じですね。
実はこの状態・・・かなりおかしいと思います。
どういう風におかしいかというと、
年収６００万円の方が、
フツーにマトモなマンションを買えないこと自体がおかしいのです。
例えば、サクラディアと同じ広さと価格のマンションなら
武蔵浦和駅から徒歩１０分くらいのところにあってもいい。
ユトリシアと同様の条件のマンションが
船橋駅から徒歩１０分くらいのところにあっていい。
土地が高いから・・・・建築コストがかかるから・・・
確かにそういう部分もありますが
もっとも問題なのは、現状のマンション分譲会社の
高コストな事業スキームです。
２度のバブル崩壊を経験したのに、
マンション分譲事業のスキームには
毛ほどの変化も見られません。
相変わらず「閉ざされた世界」からの情報で
用地仕入れを行い、容積消化最優先で図面が引かれ
コスト最優先でゼネコンを選び、
利益をたっぷり乗せて販売会社に投げる。
その結果、今の売値になってしまった・・・
少々高くても、そのうち売れるだろうと販売をダラダラ継続。
販売不振でも、誰も責任を取らない・・・
この傾向は、大手になればなるほど強いのではないでしょうか。
これでは、いつまで経っても変わりません。
その昔、中内 功がダイエーを率いて
流通業界に革命を起こしたようなことが、
なぜにマンションデベの世界では起こらないのでしょうね。
オープンハウスデベロップメントという
小さくはあるけれど、かなり「革命的」なデベロッパーがあり、
世田谷地域で次々と「即日完売」物件を出しています。
あの手法がすべてのエリアで通じるとは思いませんが、
今のままでいいとは絶対に思えません。
首都圏でも、年収６００万円の方が
マトモな場所にマトモな価格で、
それなりのマンションを買えるようになる・・・・
そうなって、初めて「正常」な状態といえるのではないでしょうか？
私も、微力ながらコーポラティブを仕掛けていきますが、
マンションデベは真摯に自らの企業体質を見直すべきです。
サクラディアやユトリシアのような問題物件ではなく、
年収５００万円でも買うことができるマトモなマンションが
供給できるのなら、首都圏の需要は倍増では済まないでしょう。
それこそ、景気回復を牽引することができます。
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選択肢が狭まっても、やっぱり「買ってはいけない」

それにしても・・・販売中の新築マンションが少なくなりましたね。
新しい物件が供給されず、ひたすら在庫処理を続けた結果、
徐々に販売が進んでこのような結果になっているようです。
これは、マンションを購入されるみなさんにとっては
選択肢が減っている、ということです。
狭まった選択肢の中で選ぶから、
とんでもない物件でも販売が進んだりします。
たとえば、埼玉のサクラディア。千葉のユトリシア。
これらは２つとも私が２ヶ月前に出したレポート
「買ってはいけない大規模マンション」に入っています。
それが・・・徐々にではありますが、販売が進んでいるようです。
はっきりいって、大胆な価格政策が取られています。
でも、だからといって「買ってもいいです」とはいえません。
１０年後には半値になっている可能性があると思います。
３５年ローンを組むと、完全に逆ザヤになります。
これからの時代・・・たとえ再び不動産の価格が
上昇する場面があっても（ないと思いますが）、
それは立地条件がいいところだけであって、
ああいう辺鄙な場所のマンションまでは及ばないはず。
どうしても新築に住みたい。
だけど予算がない。
という方は仕方がありません。
どうぞ、新築に住む喜びを１年ほど味わってください。
そのあと３４年間、黙々とローンを払いましょう。
そうでない方は、たとえ選択肢が狭まろうと
「買ってはいけない」マンションは避けるべきです。
マンションを探している方は、往々にして
「来年３月までには・・・」みたいに、
自分で勝手に期限をつけて焦り始めます。
それは、結局失敗につながるケースが多いのです。
待っていれば、いい物件が出てくるのか？
出てくる場合もあれば、そうでないこともあります。
少なくとも、来年は今年より少し多くなるでしょう。
再来年は確実に多くなります。
２年も待てない・・・という方は、仕方ありません。
今ある中から、マシなものを選びましょう。
そして、なるべくなら「買ってはいけない」シリーズに
入っているような物件は避けるべきでしょう。
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大邸宅「マンション」の50年問題　＆　近畿圏レポート制作募集

日本人というのは、ついこの間まで
紙と木と土でできた家に住んでいました。
鉄筋コンクリートの「マンション」に本格的に住み始めたのは
たかだかこの半世紀足らず。
そういえば、この「マンション」というのは英語で「大邸宅」の意味。
「マンション」と”mansion”は、あまりにも違いすぎます。
今や完全に和製英語・・・というか立派な日本語ですな。
初期の頃の村上春樹の作品を読んでいると、
どうみても主人公の「僕」は「マンション」に住んでいるのに、
表現としては「アパート」になっていたりします。
英語の素養が深い村上氏としては、
こっぱずかしくて「マンション」などと言えないのでしょう。
それくらいヘンな英語の使い方なのです。
日本語の「マンション」を英語に訳すと「コンドミニアム」か
「フラット」か・・・一般的には「アパートメント」でしょう。
condominiumは、「共同住宅」的なニュアンス。
flatは「平らな住まい」・・・2階建てではなくみたいな・・これは英国風。
apartmentは「集合住宅の一室」のように感じますね。
おかしいのは、この「マンション」という言葉が、
近頃の不動産業界ではなんとなくチープに感じられるようで、
ネーミングにはほとんど使われないこと。
どちらかというと、ちょっとこましな家を表現するときの言葉である
residenceをありがたがって名称に使ったりしています。
例えば「○○レジデンス」や「ザ・レジデンス　オブ　なんちゃら」とか。
英語の意味としてはmansionの方がresidenceよりも
かなり上等の「邸宅」であるにもかかわらず・・・
まあ、もともとおバカな業界なので、
だーれもそんなこと気にしませんが。
しかしこのあたり、
日本人の言葉に対する軽薄さを象徴しています。
例えば、例の「支那」。
彼らは王朝が変わるごとに国名を変えます。
満州族の清が倒れた後、国民、共産、日本の「三国時代」を経て
今は共産族時代。国名は「中華人民共和国」と名乗っています。
近未来に起こるであろう共産党政権崩壊後、
新しい王朝は何と名乗るのでしょう？
「中華」を名乗ったおぞましい共産朝の名残を嫌い
違う国名を称することは十分に考えられます。
その時に、日本人はホイホイと
新しい国名で呼んであげるのでしょうね、
あの支那人の国を・・・・
ま、そんなことはどーでもいい話ですが。
ちょっと脱線しましたが、今日のお話は「日本人とマンション」。
そして、やがて来る「マンション50年問題」。
日本人が「マンション」と呼んでいる
この「鉄筋コンクリートの集合住宅」は、
我々とはまだ半世紀という、浅い縁しかありません。
半世紀前までの日本人の住まいは
基本的に木造の一戸建て。
隣とくっついている場合は長屋。
でも、これは基本的に借家でした。
ひとつの建物を「共有」する今のマンションのような
居住形態・所有形態は、ほぼなかったといっていいでしょう。
そこで生まれたのが「区分所有法」という法律。
そのほかにも、マンションに関する法律はいくつかあります。
しかし・・・その全部をあわせても、
実はまだまだ未整備といえる状態。
法律の条文で解決できる問題ばかりではないのです。
というか、実態に合っていない方が多いくらいです。
この「共有」がうまくいくためには、
「共有者」が共有物である「マンション」の価値を
「維持保全」するために「善良な意思」に基づいて
行動することが前提になっています。
つまり、自分のマンションの資産価値が減じようとも
ぜんぜん気にしないどころか、
それを毀損する行為を故意に働くような
「共有者」は存在しない・・・という性善説に拠っているのです。
でも、現実は違いますね。
例えば、都心の一等地に老朽化したマンションがあるとします。
悪意に満ちた区分所有者が、
ゴミを散らかす、汚物を放置する、獰猛な犬を飼うなど、
わざとそのマンションの資産価値を貶める行為を働いたとします。
今の法律では、これを完全に止めさせることは不可能。
そのうち、一人去り、二人去り・・・他の区分所有者は
自分の住戸を売却して出て行きます。
それを安値で買い叩いているのは、
実はその悪意に満ちた区分所有者の仲間だったりして・・・・
こういう手法で、やくざが都心のマンションを
「乗っ取り」あるいは「地上げ」するケースがあります。
都心のマンションは不動産としての資産価値があるので、
こういう荒っぽい手法で「整理」されて「再開発」されますが、
郊外の老朽化した物件は違います。
住む人がいなくなれば、廃墟になるだけです。
これから、こういう老朽化して廃墟に向かったり、
管理がうまくいかずに機能不全に陥るマンションが
社会問題化することが十分に予想できます。
鉄筋コンクリートの寿命を何年と考えるかによりますが、
これから築30年、40年、50年の「マンション」が多くなります。
建て替えるにしろ、大規模にリフォームするにしろ、
今よりもスムーズにコトが運べるように、
もう少し法律を整備してもらいたいですね。
特に、民主党のマニフェストには、
そういったことが書かれてあります。
所管は国土交通省。大臣は前原さん。
群馬のダムや放漫経営のエアラインはとっととやっつけて
我らが「マンション」問題にも目を向けて欲しいものです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、今までおおよそ週に1本ずつくらいのペースで
「レポート」をリリースしてきました。
マンションに関するものだけで、すでに10本。
今後も新たに出し続けるつもりですが、
ややペースが落ちそうです。
理由は本業がやや忙しくなりつつあるのと
来年1月の出版に向けて原稿を書くからです。
でも、基本的にはエリア別に現在のマンション市場を解説し、
販売中の物件を独自の視点で評価する
「マンションレポート」シリーズは充実させたいと思います。
そして、やがて　↓　このライブラリーで
首都圏をほぼ　　↓　カヴァーするのが目標。
　　　
今後は、レポート執筆に協力してくれる
外部ブレーンの力を借りて、
このライブラリーを充実させたいと思います。
さらには、このカヴァー領域を、
近畿圏にも拡大したいと思います。
そこで、近畿圏を中心に活動している
マンション市場のマーケッターで、
「榊のマンションレポート制作に協力してもいい」
とお考えの方は、ぜひご連絡ください。
レポートのリリースはペンネームでOK。
販売数に応じて報酬もお支払いします。
ただし、榊の編集方針があり、
それに沿ったものを制作していただく必要があります。
●エンドユーザー側に立った視点
●マンションデベに阿ることなく、書くべきことを書く
●専門家としての資産評価、将来予想
だいたい、以上のような感じです。
マンションデベに向かって出すレポートとは
180度視点が異なるのでご注意ください。
ただし、元になるデータは同じです。
詳しくは、ご連絡をいただいてからメールでご相談しましょう。
ご連絡は、私の　無料相談コーナー　からお寄せください。
お待ちしています。