マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
混迷の有明マンション市場＆ライブラリー開設

昨日、とあるデベロッパーさんと販売会社さん、
そして広告代理店の方々と未明に及ぶまで
お笑いカラオケ大会に興じてしまい・・・・・
ちょっと発散しすぎて、今日はグロッキー状態。
それでも、なんだか本業の方が忙しくなってしまい、
しばらくブログを更新できませんでした。
お待ちいただいていた方には申し訳ございません。
昨日ご一緒したデベさんからは
「榊さん・・・たまにはウチの悪口も書いてもらわないと・・・」
なーんて、言われてしまったし(笑)。
榊もかなり注目されるようになってしまいました。
それから、世田谷代田計画と山手線計画、
ともに多くのお問い合わせをいただき、
ありがとうございます。
世田谷の方は、参加者が集まればほぼほぼ事業化できそうですが
山手線計画は本当にまだ「計画中」です。
今年中にはもう一歩踏み出してみなさんに
新しい情報をお伝えできればと思います。
さて、今日の話題は・・・・最近、江東区ばかりで申し訳ないのですが
豊洲、東陽町につづいて「有明」です。
なぜ、有明か？
というと、東京オリンピックの招致失敗で、
このエリアのマンション販売がますます混迷を極めそうだから。
しかも・・・・
出ました、このエリアで久々に、新規のマンションが！
その名も「ブリリア有明スカイタワー」。
テレビＣＭなんかしているようですね。
しかも、これまたタレントの起用！
オダギリ ジョー
私は、この俳優、個人的に好きですよ。
仮面ライダーもいいけれど、大河ドラマの新撰組がよかった。
まあ、そんなこと、どーでもいいのですが。
どうぞ、よろしければオフィシャルホームページを見てあげてください。
「ここどこ？」
とオダギリ ジョーがつぶやいているような感じ・・・・
アホか、そんなもん有明にきまっとるやないか！
と関西風のツッコミを入れたくなりますね。
マドンナを使おうが、オダギリジョーが出てこようが
「有明」はあくまでも「有明」。
銀座から約４kmも離れていて、
しかも３つも大きな橋を渡らなければ行けない「島」です。
だからこそ・・・オダギリ ジョーが出てきて
「ここどこ？」
と、つぶやかなければいけないのですね(笑)。
マドンナで失敗こいでも、ちっとも「教訓」を生かせていない事業主さん。
このタワーマンションをいったいいくらで売るつもりなのでしょう？
でも・・・
マドンナの広告でおなじみの「ブリリアマーレ有明」は、ここのほぼお隣。
竣工直前にキャンセルがたくさん出たと聞いています。
今も、大胆な「ご提案」で販売を継続中とか。
あの価格では、こういう結果になるのが見えています。
それでも同レベルの価格で売り出すのでしょうか？
普通なら、こちらの方が駅に近い分だけ高くなる、
というのが不動産の世界の常識。
でも、マドンナのブリリアマーレは高すぎて大苦戦したから
こっちは何かと「理由」をつけて安くだしのでは・・・
これは、今のところの私の「予想」です。
そして、有明にはもうひとつ、タワーマンションがあります。
住友不動産と住友商事の「シティタワー有明」。
このマンションは、ブリリア２物件に比べて
ロケーションの価値が一段劣ります。
でも、そこは住友連合ですから、高値挑戦。
間もなく竣工ですが、顧客別の「価格提案」はなさっていないご様子。
この３物件が入り混じることで
有明のマンション販売模様は、はっきりいって「混迷」です。
そこで、この状況をどう理解すべきか、
今後はどういう展開が予想されるのか、
といったところを、いつものマンションレポートにまとめました。
その名も、
榊淳司のマンションレポート003
有明のタワー３物件を斬る！

このエリアでマンション購入をお考えの方は
ぜひお読みください。お値段は３９６０円です。
さて、榊の「マンションレポートシリーズ」をはじめ
「買ってはいけない・・・」などのスペシャルエディションの
レポートも数が多くなりました。
今までのように、このブログ上にアイコンを出しておくだけでは
みなさんにとって
「どんなメニューがあるの？」
という感じで、分かりにくくなっていると思います。
そこで、それらのレポートを分かりやすく整理した
ライブラリーのホームページを開設しました。
　　　　↓　どうぞ、この下のアイコンをクリックしてください。
　　　
こちらをご覧いただくと、どんなレポートがあるのか
一覧で分かりやすくご覧になれます。



榊淳司コーディネイトのコーポラティブマンション

本日は、私がコーディネーターの一人として参加している
コーポラティブ住宅のご紹介をさせていただきます。
以下の内容は、私のメールマガジン
「注目のマンション情報」でも発信させていただきます。
さきに一言申し上げると、
梅ヶ丘は場所がかなりいいですね。
こんなところに住みたいな、と思える立地。
小規模なコーポラティブならではのチャンスです。
今日から説明会＆申込が始まっています。
ご興味のある方は早めに現地を確認して、
手続を取ってください。
田端はまだ計画中。
でも、山手線の内側の住宅地において
かなり割安でご提供できそうです。
今から参加者を募りますので
こちらもご興味のある方は
早めにご連絡ください。
戸数にも限りがありますから。
では、ちょっと長くなりますが、以下の説明をお読みください。
榊マンション市場研究所からのお知らせ　2009・10・10
榊淳司のオフィシャルページには、マンション購入に関する相談が
この１年で２０００件以上寄せられています。
もっとも多いのは
「○○○マンションを買ってもいいですか？」
と、具体的な物件名を上げて私の意見をお求めになるもの。
こういう類のご相談には、私自身の考えを申し上げることが出来ます。
お答えしにくいものとして
「世田谷、目黒あたりで、榊さんのお勧めのマンションはありませんか？」
「都心近辺で、榊さんが注目するマンションがあれば、教えてください」
という、物件の紹介を依頼される相談。
「このマンションはお勧めできますよ」
「○○○マンションをご購入になってはどうでしょう。お買い得ですよ」
といえるような物件があればよいのですが、これがなかなか・・・・
今まで数件あったものは、メールマガジンの
「榊淳司の注目のマンション情報」でご紹介しました。
しかし、こういう「お勧め物件」は、「２ヶ月に１物件」というように
必ず定期的に「発生」してくるものではありません。
先日のセミナーでも申し上げたのですが、
今、首都圏の新築マンション市場はかつてなく「収縮」した状態にあります。
３，４年前から高騰した「新価格」物件のうち、
多くがこの３月までに「投売り」同然の値引きで売られてしまいました。
今、市場に残っているのは、未だ新価格でがんばっている財閥系のブランド物件。
あるいは、「新価格」の仕入れだけれども、事業採算は度外視して
今の「市場価格」ギリギリで処分しようと、
この夏前あたりから販売が開始された物件。
実は、こういう物件も決してお買い得とはいえません。
なぜなら、中身の割に価格はちょっと高め。
購入後の資産価値下落が心配されています。
私は、首都圏の新築マンション価格は、もっと下がるべきだと思っています。
その基準は、ミニバブルによる高騰が始まる直前。
今から５年くらい前の水準だと思っています。
正直に申し上げて、都心および城南、城西エリアでは、
まだその水準までは下がっていないと思います。
だから、お勧めできるマンションが、なかなか見当たらないのです。
「だったら、自分で作ればいいじゃないか？」
まるで「コロンブスの卵」みたいな話です。
でも、実現する可能性がでてきました。
「榊がマンションを分譲するのか？」
そうではないけれど、そのようなところもあります。
コーポラティブとは
実は、コーポラティブ方式によるいくつかのマンションづくりに
榊が参画する話が進んでいます。
「コーポラティブって何？」
そうですね・・・ほとんどの方はご存知ないと思うので、
簡単に説明してみます。
野菜や牛乳を買うのに「生協」を利用される方がいらっしゃると思います。
今では「カタログ販売のスーパー」くらいにしか見られていませんが、
アレは一人ひとりの消費者が「生活協同組合」という団体を作り、
その組合が生産者からまとめて野菜や牛乳を購入する、というシステムなのです。
だから、「生協」を利用するには「組合員」になるために、
申込書を書いて「出資金」を払いますね。
コーポラティブというのは、基本的にこれと同じ仕組み。
マンションを買いたいという方が、何人か集まって「建設組合」というのを作ります。
その「組合」が、地主さんから土地を買い、建築会社に建物施工を発注します。
そこには、野村不動産や三菱地所のようなマンションデベは介在しません。
また、長谷工アーベストや有楽土地住宅販売が、仲介して販売することもありません。
「でも、素人が集まって、そんなことができるの？」
そうなのです。
マンションを作るには、まず土地を探さなければなりません。
設計事務所にプラン作りを依頼しなければなりません。
建設会社に施工を発注しなければなりません。
そのほか、諸々の事務手続き、役所との折衝があります。
でも、そういうことは基本的に「コーディネイター」という役割の人間が行います。
まず、土地を探します。
地主さんに、将来結成される「組合」に対して、
その土地を売却してくれることを約束してもらいます。
次に、その土地にあった基本プランの作成を設計事務所に依頼します。
基本プランができると、それに基づいて建設会社から見積もりを取ります。
すると、そのマンションを建設するための費用が算出できます。
その費用を、各住戸に割り振り、「募集価格」を決めます。
そして・・・その募集価格を公表して、組合への参加者を募ります。
仮に、このブログを読んでいただいている内の何人かが、
組合への参加を希望されたとします。
また、他からも参加希望者が集まり、計画したすべての住戸が埋まったとします。
そこで「建設組合」なるものが結成されます。
この建設組合に参加するためには募集価格の2、3割程度の
「初期出資金」をご負担いただくことになります。
この考え方は、生協加入時の「出資金」と同じ。
通常のマンションの頭金のようなものと考えていいかもしれません。
組合は、この初期出資金を土地の購入費として地主さんに支払ったり、
建設会社への発注するときの前渡し金とします。
必要があれば、金融機関から融資を受ける場合もあります。
残金の精算は、建物完成時に組合に払い込むことになります。
もちろん、組合参加者は住宅ローンを利用することも可能です。
次に、組合は建設会社に工事を発注します。
その間、設計会社とご自身の住戸について細かい打ち合わせを進めます。
通常の分譲マンションの「フリープラン」のようなものです。
コーポラティブでは、住まいの細部まで
ご自身のこだわりが生かせるのが大きなメリットです。
建物が完成すると、組合は参加者から徴収した残代金で、
建設会社に施工費の残金を、コーディネイターや設計会社などに報酬を支払い、
すべての精算を終えて引渡しを受けます。
以上が、コーポラティブ方式の基本的な流れです。
で・・・榊さんは何をやるの？
私は、コーディネイターの一員として参加することになっています。
実は、近々始めようとしている事業が２つほどありますので、ここで紹介します。
コーポラ
Ａ　世田谷代田プロジェクト
●交通／小田急線「梅ヶ丘」駅徒歩3分
●住所／世田谷区代田3丁目
●総戸数／９戸
●住戸面積／約70㎡～約80㎡
●募集予定価格／３０００万円台～５０００万円台
詳しい場所は↓こちらをご覧ください
MAP
急行が止まらないメリット
ご存知のとおり「梅ヶ丘」駅には、ほぼ普通しか止まりません。
でも、逆にそれがいいのです。
なぜでしょう？
それは、急行停車駅には急行停車駅の役割があるのです。
大きなバスターミナルや大型商業施設・・・
確かに街は便利になりますが、静寂な住宅街は駅からどんどん離れていきます。
しかも、価格も高くなります。
駅から徒歩３分で、静寂の「世田谷」。
今度の計画地は、「梅ヶ丘」の駅からわずかに３分です。
驚いたことに、たった３分歩いただけなのに計画地の周辺は、まさに「静寂」。
車もほとんど通りません。
学校帰りの小学生が、伸び伸びとおしゃべりをしながら歩いています。
彼らがいなくなると、聞こえるのはどこかの家の犬が吼える声
そして、季節はずれになりかけた蝉の鳴く音・・・・
まさに、典型的な世田谷の住宅地といえる環境です。
mae
上は計画地前面道路
細い道、旧家の佇まい、そして公園
こういう、典型的な世田谷の住宅街は道が狭いですね。
ほとんど車が通れないほど狭い道もあります。
でも、街並みが崩れていません。
旧家の佇まいを持った「お屋敷」風の住まいも随所に見られ、
それがこの街の風格を維持するのに大きな役割を果たしています。
そして・・・ところどころにある公園。
シーンとした感じが、何ともいい感じ。
人間というのはこういうところに暮らすべき、
などというちょっと形而上な思考が頭をよぎります。
若やぐ街、個性的なお店やスーパーも
駅前には、ほどよく賑わった商店街。
これもいいですね。
あまり活気がありすぎても、賑やかさが住宅街まで伝播します。
かといって、寂れていては街の活気を失います。
駅から１５分ほど歩くと、大きな大学のキャンパスがあります。
街には、そこの学生さんたちが三々五々連れ立って歩く姿が・・・
やはり、こういう若やいだところもこの街の魅力。
そして、個性的なお店もいろいろ。
手作り系や健康系などの小さくて小奇麗なお店が
存在すること自体、私には世田谷的に思えます。
mise
上は周辺のお店
駅の建物の中にはオダキューＯＸがあるので、
日常のお買い物等は、ここを利用できますね。
OX
駅構内のオダキューＯＸ
ほどよく賑わって、利便性を提供してくれる・・
これが「梅ヶ丘」という街の魅力ではないでしょうか。
環境融和型住宅として
太陽光発電
ガンガンとエネルギーを消費するような住まいは、この街に似合いません。
この計画では、まず屋根にソーラーパネルを取り付けます。
そこで発電された電力は、共用部分の照明に利用。
地震等の非常時にも、頼もしく活躍してくれるはずです。
もちろん、管理費の低減効果も期待できます。
断面
外断熱
通常の内断熱よりも冷暖房効率が格段に優れ、
またカビ防止に効果があるとされる
外断熱工法を採用する予定です。
この工法は欧米等では主流とされており、近年日本でも広まりつつあります。
断熱材を壁の外側に配するので、内側は基本的にコンクリートです。
クロス、珪藻土塗装、木目など、お好み合わせてコーディネイトできます。
壁面緑化・シンボルツリー
敷地内の一部をオープンスペースとして、シンボルツリーを植え込みます。
他にも壁面緑化にも取り組むことで、全体として緑に包まれた住まいを目指します。
立面
メゾネット中心、南向き全９戸
空間を効率的に活かし、１住戸あたりの費用負担を軽減するため
メゾネットを中心とした全９戸の住まいを計画。
各住戸とも、空間が縦横に広がる楽しさを味わっていただけるプランを考案中です。
別荘共有型コーポラティブ
史上初？の試みとして、信州佐久の別荘付きのコーポラティブを計画しています。
管理や利用システムについても、ご提案する予定です。
別荘
佐久の別荘
事業計画予定
２００９年中の建設組合結成をめざしています。
建築確認の申請が２０１０年の５月頃。
２０１１年の夏にご入居いただける予定で、計画を進めたいと考えています。
なお、この計画はまだ構想段階に付き、今後内容が変更となったり、
計画自体が延期・中止されることもございます。
榊からひと言
この土地は、マンションデベロッパーなら見向きもしない小規模な事業用地です。
しかし、立地の条件は抜群といっていいでしょう。
成城や田園調布というわけにはいきませんが、「世田谷らしい世田谷の住宅地」です。
価格も、大手が周辺で手がけているマンションよりも２０～３０％は割安。
まさに、コーポラティブだから出来る価格設定、プラン設定ではないでしょうか。
参加者の募集は10月10日(土)より始まっています。
この計画にご興味のある方はコチラからご連絡ください
０３－６３０３－０８３３
株式会社トライクコンサルティング　担当／藤田
Ｂ　山手線プロジェクト
●交通／山手線「田端」駅徒歩６分
●住所／北区田端２丁目
●総戸数／９戸
●住戸面積／約６５㎡～約８０㎡
●募集予定価格／３０００万円台～５０００万円台
田端現地
現地の現風景
山手線の内側
ほんの数百メートルの違いであれば、「山手線の内側か外側か」
というのはたいした問題ではなさそうなのですが・・・実は違います。
心理的な資産価値に大きな差が出ます。
計画地は、山手線の「田端」駅から西へ徒歩６分。
住宅地と呼んでいい街並みの一角にあります。
文士村と呼ばれた「田端」
以下、北区教育委員会の記述を引用します。
上野に東京美術学校（現、東京芸大）が開校されると、次第に若い芸術家が住むようになりました。明治３３年に小杉放庵（洋画）が下宿し、３６年に板谷波山（陶芸）が田端に窯を築くと、その縁もあって、吉田三郎（彫塑）・香取秀真（鋳金）･山本鼎（洋画）らが次々と田端に移ってきました。（中略）
大正３年、芥川龍之介（小説家）が、５年室生犀星（詩人・小説家）が「田端」に転居してきました。引き続いて、萩原朔太郎（詩人）・菊池寛（小説家）・堀辰雄（小説家）・佐多稲子（小説家）らも田端に集まりました。こうして大正末から昭和にかけての田端は＜文士村＞と呼ばれるようになったのです。
田端街
田端町２
上は周辺の街並み
今は、その面影はやや薄れました。
しかし、「若い芸術家」にゆかりのある地にふさわしい、あるプランが企画されています。
若手建築家と組む住まいづくり
全９戸とも、１フロアに１住戸という贅沢な計画。
そして、基本的には「スケルトンインフィル」状態。
つまり、住戸内のデザイン、基本的に自由、というもの。
そこで、各住戸の購入者は、自分のお好みの建築家と組んで
自らの住まいづくりをしていただきます。
もし、「そんな建築はいない」というのであれば、
コーディネイター側でご紹介をすることも、
コンペを企画してお好みの「案」を募ることも可能です。
事業計画予定
２０１０年春先までの建設組合結成をめざしています。
２０１２年の夏にご入居いただける予定で、計画を進めたいと考えています。
なお、この計画はまだ構想段階に付き、今後内容がに変更されたり、計画自体が延期・中止されることもございます。
榊からひと言
山手線の内側、駅徒歩６分・・・これは、不動産の資産価値としては
かなり安定したモノだと思います。
しかも、現状の計画では募集価格が坪単価２００万円前後になりそうです。
そうなると、周辺市場から１５～２０％は割安といえるでしょう。
それに加えて、好きな建築家と組める。
あるいはコンペで選べる、というのは斬新な試み。
今までの既存の住まいに物足りなさを感じている方にとっては
かなり興味深い計画になるのではないでしょうか。
この計画にご興味のある方は下記へご連絡ください
榊マンション市場研究所の相談コーナー



マンションデベが卒倒する榊の「レポート」

ここんところ「豊洲」と「東陽町」というふたつのエリアについて
「マンションレポート」をリリースしたのですが、
これが意外なことにかなり好評。
内容は、「この土地を買うか否か」と迷うマンションデベが
社外のブレーンに判断材料を求める時に出すようなもの。
そういう時、資料作成を求められた社外ブレーンは
依頼主に「買わせる」「買わせない」というどちらかのベクトルを
最初に決めてから、意図的にレポートを作成します。
例えば、社外ブレーンが広告代理店の場合、
「このマンションは自社で広告をやりたい」と思った場合は
「買わせる」ための資料を作ります。
「この事業計画なら、こういう広告キャンペーンで完売が可能」
という、初めに結論ありきの資料作り。
反対に「やりたくない」とおもったら・・・
まあ、そういうことは少ないのですが(笑)、
「このエリアでこの価格帯では事業は困難」
という結論に導きます。
まあ、こういう事業の根幹にかかわる判断について、
重要な指標になる材料を社外の広告屋に求める、
という業界の慣習自体がヘンといえばヘン。
お前ら、不動産屋だろ。だったら、自分で調べろ！
といいたくなりますね。
で、広告代理店も自分たちでその資料を作るわけではありません。
彼らの大半は能書きを垂れるのが仕事みたいなもの。
実作業はほとんどできないので、だいたいは外注。
私の「マンションレポート」は、
そういう時の資料作りのノウハウをベースに
あとはどこにも遠慮せず、辛口の見解を盛り込んだもの。
「事業計画への評価」の代わりに、今販売中のマンションについて
歯に衣を着せぬ分析を書かせていただきました。
本当のマンションデベが読めば卒倒しそうな内容も入っています(笑)。
今後、このような「マンションレポート」を
首都圏の注目エリアについて順次リリースしていきます。
次の予定は「大崎・五反田」「麻布十番」「赤坂・六本木」など。
神奈川では「武蔵小杉」「川崎・鶴見」。
埼玉では「大宮」。千葉では「千葉都心」などを計画中。
もし、ご希望があればご連絡ください。
手間ヒマかかっているので、有料です。
でも、マンションデベに提出する場合は
ウン十万円の報酬が得られるレベルです。
ただ、広告代理店は「資料」とか「レポート」名目で
マンションデベにこの料金を請求しているわけではありません。
だいたいは「タダ」です。つまり、広告屋の持ち出し。
不動産屋がアホなところは、それが本当にタダだと思っているところ。
広告屋は外部ブレーンにウン十万円払っているわけですから
当然何か他の名目で回収しているわけです。
これって、ホントにこの業界の悪習です。
まあ、そのウン十万円もするのと同レベルの内容で、
なおかつ結論ありきではない客観・毒舌・辛口の見解が
てんこ盛りになった「レポート」が高々数千円ですから、
これは「お買い得」といえば「お買い得」。
もし、該当エリアでマンション購入をご検討なら
ぜひお読みになってください。決して損はしませんから。
さて・・・私はそういう「レポート」を販売する際に
情報商材の「課金機能」を利用しています。
つまり、みなさんからお金を払ってもらうのに
インフォトップとかインフォポイントという
アフィリエイト・サービス・プロバイダ(affiliate Service Provider) の
決済機能を使っているワケです。
なぜかというと、面倒がなくてラクチンだから。
８％程度の手数料を取られますが、
これはクレジットカード会社と直接契約するのと、そう変わらない額です。
だから、私の「レポート」も世間で言うところの「情報商材」と
ネット上では同じ棚に並んで陳列されています。
実は私、この「情報商材」なるものの実態をほとんど知りませんでした。
その割には「これは面白そうだな」と思って
自分の経験を元に作った
「横暴な税務調査を撃退　かなり過激なノウハウ集」という
情報商材を作ってみました。
これも、それなりに売れています。
でも、他の「情報商材」の実態はさっぱり・・・
先日、ヤフオクで見つけた「情報商材」のデータが一杯詰まったＤＶＤ
面白半分で購入してみたのです。価格９８０円だったかな(笑)。
驚きましたね。
ＦＸでの儲け方から、ネットオークションの仕入ノウハウ、浮気発見法、
はてはオッパイを大きくする方法、ナンパの仕方など、
本当にインフォトップで何万円かで売られているような
「情報商材」が何十種類も入っていました。
で・・・何か役に立ちそうなのがあったか？
まあ、ほとんどありませんね(笑)。
面白いな、と思えるものは２，３ありました。
９８０円分の価値はありましたね。
でも、そのひとつひとつに何万円も払うには・・・・
文章も稚拙だし、中身もさほどエバるほどではありませんね。
今でもヤフオクで売っていますから、
興味ある方はどうぞ買ってみてください。
でも、びっくりしたのは、世の中、ああいうのを商売に
なさっている方がいるのですね？
榊、お前だってそうだろ！
ええ、まあ・・・私も「レポート」を売ってますからね。
同類といえば同類。
ただ、私のはほとんどが数千円です。
マンション関係で一番高い
「マンション値引き交渉術」でも１２６００円。
これは半永久の無料相談付きですから、全然お買い得ですよ。
それと、私が最近出したレポートの購入者は半分以上がリピーターです。
「騙された」という印象が強い情報商材の場合、
同じところからもう一度違う商材を買うリピートで買うことは、ほぼあり得ません。
榊のレポートを買っていただいた方は、
「違うものも読みたい」と思ってくださるワケで、
これは真にありがたい限りです。
実際、「マンション値引き交渉術」を買っていただいて、
交渉に役立てて何百万円、場合によっては１千万円以上の
値引きを引き出した方が何人もいらっしゃいます。
「オレはそんなの読まなくても交渉できる」
という方には不要です。
ダイコン１本でも値切って買う、という大阪系の方も
別にこういうモノは読む必要はない・・・といえば必要ないかな。
ただ、読めば鬼に金棒ですけど。
ここで思い出したので、ひとつ告知を。
近々、この「半永久」を「３ヶ月の限定」に改めます。
実質的な値上げみたいなもので、申し訳ないのですが
ちょっと負担が重くなってきましたので、あしからずご了承ください。
ここ数日はまだ「半永久」のままですから、
ご検討中の方はお早めに(笑)。
近々、今プロジェクトを進めているコーポラティブ事業について
詳しくお伝えし、参加者を募ります。
乞うご期待！
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ご相談は、オフィシャルページの
相談フォーム
↑こちらから、お寄せください。
ヤフーメールなどを受信先にしていただいた場合、
榊からのアドバイスメールが「迷惑ボックス」に入る可能性があります。
なるべく、プロバイダーのメールアドレスでご送信ください。



リブラン研修会　＆　マンションレポートVol.2 東陽町

昨日、リブランという東武東上線沿線を中心に
マンションの分譲販売をしているデベロッパーさんの
「研修会」に出席させていただきました。
この企業、「エアコンに頼らずに快適に過ごす」という
ユニークなマンションを世に送り出していることで
知る人ぞ知る企業です。
鳩山さんはCO2を1990年比で２５％削減するなんて「空手形」を
国際社会にばら撒いているようですが、
これを「不渡り」にしないためには、
各家庭で電気の使用量を半減させなければいけない。
それは結局無理なのではないか・・・
と、リブランの社長さんはおっしゃっていました。
きっとその通りなのでしょう。
でも、リブランの「エコヴィレッジ」というマンションは多分、
電気の使用量を半分とまではいかなくても
２割や３割はラクに削減できるでしょう。
もちろん、カンタンではありませんよ。
それなりの努力は必要だし、
植物を育てることに抵抗のない方でないと、辛いところもあります。
でも、この企業の目指している
「エアコンに頼らずに夏を快適に過ごす」というコンセプトに
榊は多分に共感しているところがあります。
そもそも、日本人の住まいにエアコンが普及したのは、
たかだかこの２０年ほどです。
私が学校を卒業して初めて住んだ寮には、
エアコンは付いていませんでした。
もう２５年も前のことでしょうか。
２０年前に引っ越した賃貸マンションにエアコンが付いていたので
「ヤッター」と思ったのを覚えています。
もちろん、今の住まいには全部屋エアコンを装備しています。
でも実際・・・私自身はエアコンが好きではありません。
今の事務所にも当然エアコンガあるのですが、
使うのは真夏の間の１０日くらい。
それも暑さが耐え切れない２時前後の２,３時間だけ。
暑すぎて原稿が書けなかった「瞬間」だけお世話になりました。
そもそも、日本人の住まいにエアコンが「当たり前」になったのは
たかだかこの２０年くらいのことなのです。
それ以前は、エアコンなしで過ごしていたのです。
この２０年・・・・マンションの急速な普及と重なりますね。
鉄筋コンクリート製の「箱」であるマンションは
高温多湿なこの国にあって、
かなり「夏を過ごしにくい」住形態なのです。
吉田兼好が書いたように日本の住まいは
「家のつくりやうは夏をむねとすべし」なのです。
スカスカにして風の通りをよくして、夏を涼しく過ごす。
その代わりに、冬は寒いのを厚着でガマン。
でも、マンションではこれが困難です。
開口部の少ないマンションでは、風は通りにくいのが普通。
必然、エアコンに頼らざるを得ません。
この「当たり前」の状況に、
勇気を持って「挑戦」しているのがリブランという企業です。
風を通りやすくして、自然の冷気を作る・・・
興味のある方は、ホームページで見てください。
リンクを張っておきましょう　リブラン　←ここをクリック
エライといえば偉い。無謀といえば無謀。
ただ、この会社のマンションは東武東上線を中心に
年間３～５棟程度しか供給されていません。
一度私の相談者にご紹介したのですが
「これが近所にあったらな・・・」とおっしゃっていました。
さて、昨日の「研修会」では、業界で高名な
不動産経済研究所の角田氏が１時間半ほど講演されました。
マスコミ関係者に講演内容は「書かせない」という
約束の上でのご登壇だったそうです。
でも、私はそんな約束は「しーらない」という立場なので・・・
何か書こうと思ったのですが、
みなさまにさほどお伝えするほどのこともありません。
あえていうならば、業界関係者に
「民主党政権は業界に辛いよ」ということを強調されていました。
まあ、そんなことは前から分かっていたこと。
自民党に近かったH社の帰趨も気にかかります。
ゼネコン系のY社はどうなるのでしょう？
角田氏のいうほどヒドイことにはならないでしょうが、
前よりかは商売がやりにくくなることは確かなようです。
でも、それも不動産業界が民主党に擦り寄るに従い
自民党時代に「回帰」するのではないでしょうか。
何といっても、民主党のドンは不動産で財を成そうと
さもしい資産形成を続けている小沢さんですから。
さて、今日の本題です。
先日、豊洲エリアについてのレポートをリリースしました。
今、住友不動産が「無謀」ともいえる
マンション供給を行っているところです。
銀座に近い、などといっていますが、アドレスは江東区。
でも、そこは同じ江東区でも「新地」みたいな場所。
実は、江東区のトラディショナルな場所といえば
門前仲町であり、木場であり、東陽町なのです。
この東陽町のマンション市場が、
ちょっと面白いことになっています。
おなじみである住友の「シティタワー東陽町」は
高値挑戦の結果、惨憺たる販売不振。
間もなく築２年になろというのに、未だ多くの残住戸がある模様。
三井不動産レジデンシャルと鹿島などが出した
「パークホームズ東陽町」は、駅へは近いけれど買い物不便。
でも、まずまずの価格で善戦。
後追いで高値挑戦しようとした「プラウド東陽町」は
市場の現実を突きつけられて軌道修正したものの苦戦。
「公園の隣」は高値を許す付加価値ではなかったようです。
最後に出てきた三菱商事の「テラス東陽町」は
めざとい勝者だけあって、価格を微調整して「漁夫の利」狙い。
とまあ、現状はこういう様子。
でも、この「激戦の４物件」を調べていて一番興味深いのは、
各物件とも、実際に販売されている価格は「豊洲よりも安い」、
という奇妙な現実。
住み易さ、便利さ、近さ・・・どれをとっても
豊洲よりも東陽町の方が勝ります。
なのに、マンションの価格は安い・・・・
どうして？
それは東陽町が安いのではなく、豊洲が高すぎるからです。
そのあたり「マンションレポートVol.2」に詳しく書きました。
　　　　　　
江東エリアでマンション購入をご検討の方は、ぜひご一読ください。
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野村不動産の「次の一手」に注目

あまりにも書きすぎたので、もう止めようかな
とも思ったのですが、もう１回だけ・・・・
「支那人」ではなく、「新浦安」です。
まず、いつの間にか「プラウド新浦安」のホームページが閉鎖されています。
完売した・・・という情報もありますが、
本当のところはよく分かりませんね。
マリナテラスのホームページはフロントだけ残っています。
こちらは「完売しました」という表示アリ。
片や消滅、片やフロントのみ表出。
よーわからん。
お隣の「パームコート」が出てきたので、
両方あるとマズイとお考えになったのでしょうか？
まあ、そんなセコそうな事情を探っても仕方ないのですが、
ここで何がいいたいか、というと広告表現の落差。
あのプラウドは渡辺謙が出てきて「凛区」。
侍イメージを出したかったのでしょうね。
新浦安で寒々しい「凛区」ですかい？
当時はそう思いました。
現地を知っている私としては、
あまりにもギャップを感じた広告表現。
でも圧倒的な物量作戦で集客には大成功。
なぜか販売には大失敗。
広告屋は「客を集めるまでが自分たちの仕事、あとは営業でしょ」
というのが基本的なスタンス。
だから「客が集まっているのだから、俺たちの責任じゃない」
と考えるし、実際そういう発言をする人がほとんど。
でも、そうでしょうか？
実際の商品と大きなギャップのある広告を打ち出すと
集まったお客様も必然的にその落差を感じます。
その結果、驚くほど低レベルの歩留まりとなります。
広告＝集客活動ということに対して、
広告主(売主）も、販売会社も、広告代理店も
もう一度原点に立ち返って考え直したほうがいいと思います。
要は、買わない方を何人集めても仕方のないこと。
極端な話、730戸のマンションなら
買うお客を730人と、買わない客を
そのプラスアルファ分集めればいいわけです。
「プラウド新浦安」は何万人も集めたけれど、
７００戸を売り切れませんでした。
その広告費、販売管理費・・・壮大な無駄です。
このツケは結局、今後「プラウド」ブランドを買う方が
負担することになるのでしょうね。
今年上半期の販売好調ランキングナンバー１になった
「オープンレジデンス三軒茶屋」は広告費が推定で数百万円。
発売開始後わずか9日間で完売。
「プラウド新浦安」は広告費が推定でウン億円（10億超えた？）。
発売開始４年以上でいまだ完売したのかどうか？？？？
確かに、規模は20倍以上の差があります。
でも1戸あたりの広告費も20倍以上の差がありそうですね。
その差は、広告も商品も「消費者に支持されたかどうか」です。
「凛区」は結局、エンドユーザーにはソッポを向かれました。
野村不動産というところは失敗に学べないようで、
この後も「プラウドシティ金町」で樋口可南子を起用。
同じく大失敗をこいで、現在は竣工前に値引き販売中。
詳しくは私のレポート
「ただ今値引き販売中マンション　首都圏編１８物件」
でご覧ください。
さて、その広告失敗マンションの「プラウド新浦安」の隣接地で
「プラウド新浦安パームコート」というマンションが売り出されるそうです。
総戸数５５０戸、長谷工コーポレーションの施工ですって。
この広告は、サムライイメージの「凛区」とは一転して
リゾートカラーを前面に打ち出した
「親愛なるリゾート時間へ」というキャッチコピー。
７年位前に三井不動産が大成功したキャンペーンを
トレースしているかのような内容。
隣接地が寒々しい「凛区」で
こっちはカモメの鳴き声が聞こえる「リゾート」かよ。
ああ、なんというご都合主義。
「凛区」に騙された人、かわいそう・・・というツッコミはさておき・・・
実際のところ、「リゾート」の方が全然現実に近いと思います。
新浦安を一言で表現すれば「リゾートっぽい街」でしょう。
埋立地独特の幅広い道路に広い空と海を感じる潮風。
おまけに人気ナンバー１の「ディズニーリゾート」は指呼の距離。
だから三井は大成功した。もちろん、価格も安かったけれど。
それを４年前に野村は「凛区」などというわけの分からん・・・
渡辺謙ありきのピントのずれた広告で大失敗したわけで、
今回、新浦安の「原点」に立ち返ったのは正解です。
あとは、販売価格ですね。
「プラウド新浦安」は表面上の価格が坪単価２００万円前後が基準。
実際はこの２０％以上、瞬間風速で
さらに激しい値引きを行っていた様子ですが、
今度の「パームコート」はおいくらなのでしょう？
用地仕入れの時期はそれほど変わらないけれど、
建築費はだいぶ下がりましたからね。
しかも「安かろう・・・かろう」の長谷工の施工。
駅からの距離は少し遠くなりますが、
ここまで離れれば資産価値は変わらないはず。
さて、野村さん・・・いくらでお出しになりますか？
あまり安く出すと、高い価格でご購入された
お隣の「元顧客」がお怒りになり、またぞろ横断幕が出ますよ。
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