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• 管理費滞納は廃墟化への道
  
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• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
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• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
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• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
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• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
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• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
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• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
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• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
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• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報668号 杉並区と文京区からの2物件　を送信
  2025/12/26 13:23 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報667号 千代田区と渋谷区からの2物件　を送信
  2025/12/22 12:50 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報666号 港区からの5物件　を送信
  2025/12/20 13:40 コメント (0)

• 中国人は自分の名前で買わない
  2025/12/16 14:22 コメント (0)

• 韓国・朝鮮人は民族的ＡＤＨＤ？
  2025/12/11 13:49 コメント (0)

先週の金曜日（６日）に出演した分のＤＶＤが本日、
日経ＣＮＶＣから届けられたので、先ほど見てしまいました。
「東京マーケットウォッチ」という番組なのですが
土曜と日曜に再放送していたのを、見逃したのです。
自分の姿をテレビで見るのは、なんともこっぱずかしいものです。
わずか６分ほどのパートで中古不動産について
語っているのですが、全然時間が足りませんね。
一通りのことを話そうと思ったら、１時間は欲しいのですが
テレビじゃあとても無理です。
今度、ラジオでどこか呼んでくれないかしら、
と密かに期待しているのですが、
どうやら私はテレビ向き（？）みたいで、
さっぱりお声がかかりません(笑)。
住宅というのは年度末の２月、３月が１年でもっとも盛り上がる需要期。
そこに向けて、どこかのラジオ局が企画してくれませんかねえ
「マイホーム選び、失敗しないコツを大公開」
みたいな感じで・・・。
ラジオだったらそれほど緊張せずに喋れると思うのですが。
さて、そこは期待せずに待つとして、今日の本題は「武蔵小杉」。
変わりましたね、あの街は！

手前が東横線の西側の「旧市街」。
向こうに見える超高層が線路の東側の「新市街」。
非常に大きな規模での「再開発」が行われています。
駅前の一等地は三井不動産系が主体。

そのまわりをいろいろな企業が群がるように・・・
そして、近々ＪＲ横須賀線の新駅が開業予定とか。

何といっても、都心へのアクセスは半端じゃありません。
渋谷へ１３分。その他、南北線や目黒線、副都心線まで使えます。
もちろんＪＲ南北線と新たに加わる横須賀線・・・・
山手線の西側で、もっとも便利な街になりそうです。
それだけに、マンションの価格も高騰しました。
今や、山手線の周縁部とほぼ同等。
一部では、そのレベルを追い抜いています。
さすがにちょっと高すぎます。
いくら再開発がうまくいっているからといって、
武蔵小杉が代官山の隣に移動するわけではないのです。
そのあたり、やはり不動産屋の思惑が働きすぎている感じがします。
しかし・・・この街は豊洲や有明などに比べて
未来へのポテンシャルにかなり期待できます。
というのは、民間が主体だからです。
豊洲や有明がある臨海副都心はお役所が開発主体。
知事が変わるごとに「構想」が微妙に変化してきました。
こちらはバラバラとはいえ、一応は民間主導です。
森ビルが六本木を変えたように、三井・住友連合が小杉を変える・・・
かもしれないし、じゃないかもしれない。
ただ、この街には何か期待させるものがありますね。
ということで、榊は現地をつぶさに調査し、
例の如くレポートにまとめてみました。
武蔵小杉をご検討の方は、ぜひとも参考になさってください。
　　　　

いつかこのブログでも、
日本のホワイトカラーの労働生産性が
異様に低いことを取り上げました。
ともかくみなさん、ダラダラお仕事なさるのがお好きです。
会社によって・・・あるいは人によっては、
長い時間働くことにこそ意義がある、とお考えです。
あほかいな・・・
と、思っている人は非常に多いはず。
さっさと片付けて定時に帰ってしまうけれど、
人並み以上の実績を残している・・・というような方は
なぜか疎まれて出世しません。
何度か不況を経て、終身雇用制も年功序列も、
ましてや老後の年金生活もユメマボロシになっているのに、
ちょっと景気が良くなると、気分だけは逆戻り。
またぞろ、ダラダラ残業して、みんなで飲みに行って・・・
そういう会社って多いですよ。
特にマンション業界の周辺は。
だいたいがして、おおもとのマンションデベが、
理不尽と不条理の塊のようなもの。
いつかこのブログで取り上げた
「ノルマ不動産」などは、その代表です。
昨日、来年３月での清算を決めたらしき
大阪読売広告社のような会社で
日々マンション広告の業務に勤しんでおられる方々は、
ある意味でこういった業界体質の犠牲者。
現場を動かす社員たちは、
広告主であるマンションデベが発する無理難題にこたえるべく、
日々の業務を遮二無二こなしていたようです。
もっとも、昨日解任された元常務のN氏に
同情の余地はまったくありません。
１億５千万の豪邸を建てた、なんて噂もありますから。
親会社はジャイアンツの日本一に浮かれていないで
そこはきちんと「法と正義」に照らして恥じない
処置を行ってもらいたいものです。
少し前に読売連合広告社の元課長が逮捕されたときには
横領額は約４０００万円ということ。
今回はざっとその１０倍以上という噂ですから、
こちらだけ「お咎めなし」だと片手落ちです。
ついでに、どこのマンションデベロッパーに
いかほどの「接待費」を使ったのか、
リストにしてぜーんぶ発表してもらいたいですね。
そこが分譲するマンションの価格には、
そういう「経費」がぜーんぶオンされています。
これは、みなさんのマンション購入の
有力な判断材料になるのではないですか。

緊急告知
「さるとび」様
お知らせいただいたメールアドレスに
アドバイスを送れません。
もう一度アドレスをお知らせください。
以下本文
この時間（23時すぎ）だと、
業界関係者はほとんど知っていると思うので書いてしまうと、
明日、大阪読売広告社という広告代理店の
臨時株主総会が開かれて「清算」が決議されるとか。
株主総会といっても株主はほぼ読売新聞なので
あらかじめ決められた通りに手続きが進むはず。
この大阪読売広告社というのは、
マンションの広告を得意としているので
業界の中ではまあまあ知られています。
で・・・清算。
ここの東京支社とは少しかかわったことがあるので
何人かの社員を存じ上げています。
広告代理店には珍しく、ナイスガイの多い会社です。
彼らはどうなるのでしょう？
「清算」となる原因は、聞くところによると「不祥事」だそうです。
親会社の読売新聞が激怒した・・・という噂。
刑事告発されて、逮捕者が出るという話もささやかれています。
まあ、本当のところは明日以降にならないと分かりませんが・・・
この広告代理店・・・東京支社の某幹部が
旧日商岩井系のデベロッパーと「ズブズブ」の関係になって
多くの仕事を引っ張っていたことで知られていました。
広告代理店とデベの関係は
「飲ませる、食わせる、○かせる」営業が半ば常識みたいなもの。
それにしても「ズブズブ」度は半端じゃなかったそうです。
マンション分譲事業というのは、
巨額のカネが動くので、仕事を取るための接待も半端じゃありません。
今回は広告代理店ですが、
もっとカネが動くゼネコンとの関係でも
この手の話は絶えることがありません。
そういうお金はみーんな「分譲価格」になって
最終的にエンドユーザーの皆さんが払わされるのです。
バカバカしいにもほどがありますね。
今回の出来事も、業界にとっては氷山の一角どころか
そこからこぼれたひとかけらくらいのものです。
この業界の前近代的な体質はいつになったら変わるのでしょう？
私が見る限り、この20数年でぜんぜん変わっていません。
ところで、明日は日経CNBCに出演します。
私のパートは午後2時5分頃から。
中古マンションの購入について5,6分しゃべります。
内容は、このブログに書いているようなことです。
おヒマな方は見てください。
さて、榊のマンションレポートライブラリーがかなり充実してきました。
近々、強力な外部ブレーンも加わる予定です。
プロの視点で市場を分析するエリア別レポートが
今後みなさんのお役に立つのではないかと、
日夜研究と作成にいそしんでいます。
といいながら、土日は呆けていますが（笑）。
一度　↓　を覗いてみてください。

一昨日、ちょっと用があって有明に行ってまいりました。
榊がお得意の東京湾岸エリアの有明です。
広い道路に整備された・・・というか、まだ開発されていない街並み。
湾岸エリアというのは、あのだだっ広さと大きな空が
取柄といえば取柄ですな。
「ここどこ？」
とオダギリ ジョーがオウム真理教みたいな服着て
言っていますが、現地で見るとなんとも虚しい・・・

横浜にも「みなとみらい地区」というのがありますが
役人がつくる街というのは、
どうしてどこもここも同じような風景になるのでしょうか。
いわゆる「都市計画」によって生まれた街で
生命力がみなぎっているところは、ほとんどありませんね。
例えば、多摩ニュータウン。
その中心である多摩センターには、早くも衰退の兆しが見られます。
そして、近頃華やいできた南大沢も、
近隣の住民が年老いると共に同じ運命をたどるのではないでしょうか。
つくづく思うのは、街というのは「生き物」だということ。
街が成長するためには、その自然な「生命力」による場合が
もっともエネルギッシュで長続きします。
行政が主導する「都市計画」は、街の成長を一方向だけに規制し
そのための人工栄養（金）を与え続けているようなもの。
そういうイビツな成長を続けた街は、
何十年かすると恐ろしく醜い姿となって我々の前に立ちはだかるのです。
今の多摩ニュータウンは、その先駆けとなりそうな気配があります。
もっと早い時期に、規制を緩めて民間の活力を導入していれば
生き物として適度な新陳代謝機能を整え、
自然な「生命力」を備えた街になっていたかもしれません。
それが、国土交通省とＵＲが、街づくりを利権にしたばかりに
住む人にとっても役所自体にとっても、
巨大な「お荷物」に成り果てる可能性が高まっています。
人間というのは、エラそうにしていても所詮は猿です。
猿とは、まとまりのないもの。
それぞれの勝手で好きにしたいものです。
「ココに住め」
「メシはココで食え」
「休みの日はこの公園でくつろげ」
「買い物はココでしろ」
と、生活のシナリオを全部決められているのが
役人が作る「都市計画」です。
その通りにやってみて、喜ぶ猿もいるでしょう。
でも喜ばない猿もいます。そっちの方が多いんじゃないですか。
例えば、吉祥寺や自由が丘、代官山という街は、
ほとんど行政が規制をせず、指導もせずに
その本来の「生命力」だけで発展しています。
ああいう街は、私のようなオッサンでも、
歩いているだけで楽しいですね。
「何があるのかな」「何か面白い出会いがあるかも」
と、そこにいるだけで期待させてくれます。
でも・・・
多摩センターや南大沢、湾岸副都心、
横浜のみなとみらい、海浜幕張はどうですか？
全部、行政が作った街です。
こういう街は確かにキレイで、それなりに便利だけれども
人の心をウキウキ、ワクワクさせてくれませんね。
魅力的な街には、人を用もないのに徘徊させる力があるのです。
「歩いてみたい」
「眺めてみたい」
「ブラブラしたい」
と思わせる魅力です。
そのためには、いろんな「出会い」と「驚き」が
用意されていなければなりません。
行政がつくる街にも、一応の「出会い」はあります。
できた当座の「驚き」もあるでしょう。
でも、変化に乏しいから、そのうちマンネリ化します。
魅力的な街は、行く度に「出会い」と「驚き」があります。
だから、また行きたくなります。
それを考えると、ニュータウンというのは
この先徐々に衰退に追い込まれるでしょう。
その中核の街の魅力が薄れていくことで、
エリアの魅力が失われ、不動産としての価値も落ちます。
人が住まなくなると、ますます街が廃れます。
多摩ニュータウンは、その先頭にたって衰退していきそうです。
近畿では千里ニュータウンですね。
開発の方向感覚を失っている千葉ニュータウンなどは
この先のことを考えると、お気の毒としかいえません。
近畿で言えば西神ニュータウンあたりですか。
今、堅調な足並みで発展している港北ニュータウンも
油断していると多摩ニューと同じ軌跡をたどります。
ここいらでそろそろ、行政が行う「都市開発」というものの
基本コンセプトを見直してはいかがですか。
街は、行政がそそぐ偏った栄養剤（金）で成長するのではなく
そこに住む猿どもの身勝手な行動（自由）が
発展の源になるのだということを、まず念頭に置くべきですね。
有明エリアは、オダギリ ジョーが
「ここどこ？」というくらい、
今のところなーんにもない街ですから、
今後のやり方次第では、まだまだ可能性があります。
このマンションを含め、有明エリアについては
榊が渾身の力をこめて書いたレポートがありますから、
どうぞそちらを参考になさってください。
　　　　　　
さて、榊のマンションレポートライブラリーがかなり充実してきました。
近々、強力な外部ブレーンも加わる予定です。
プロの視点で市場を分析するエリア別レポートが
今後みなさんのお役に立つのではないかと、
日夜研究と作成にいそしんでいます。
といいながら、土日は呆けていますが（笑）。
一度　↓　を覗いてみてください。

いつかここで書いたと思いますが、
私はほとんどテレビを見ません。
雑誌も読みません。
ちょいと前、
「あんたの書いていることは、新潮、文春、Will、産経と
まったく同じで何のオリジナリティもない」
というご批判をいただきましたが、
残念ながらほぼ見当はずれです。
それにしても、ああいうメジャーなマスコミが
揃いも揃って私と同じオピニオンなどとは
かなり乱暴な解釈ですな。
まあ、そういう低レベルな話はいいとして・・・
今日は珍しくテレビを見ました。
日経CNBCで再放送された「ガイアの夜明け」。
おっと・・・今週の金曜日（11月6日）は
再び日経CNBCに榊が登場しますんで、
おヒマでCSがご覧になれる方は見てください。
まだ、打ち合わせもなんもしてませんが、
テーマは「中古マンション」らしいです（笑）。
で、話を戻して「ガイアの夜明け」。
テーマは「リフォーム」。
実は、今書いている本の中の重要なパートを締めるので
私も猛勉強中なのです（汗）。
３つのケーススタディが出ていましたが、
そのうちの２つは、発注者が自分で工事の一部をやってみたり
あるいは施工現場を毎日見学するなど
業者任せにせずに積極的に「参加」なさっていました。
ああいうのを見ると、榊は素直に
「この国もまだ大丈夫だなー」と単純に感動します。
自分の住むところを、自分の考えで作り変える・・・
時には、自らも作業の一部を担う。
コレ、当たり前のことですね。
業者任せにするべきではありません。
住まいのリフォームも、マンションの購入も、実は同じ。
住むのは自分たちなのだから、他人任せにしてはなりません。
主役は、あなたと、あなたのご家族です。
とことん、納得するまで考えましょう。
不動産屋の話を鵜呑みにするのではなく
調べられることは、自分で調べましょう。
それでも分からなければ、私やOさん、
あるいは他の人でもいいから、良く知っていそうな人の
セカンドオピニオンも聞いてみましょう。
でも、最後はご自身の判断です。
それで、メリット・デメリットをしっかり把握した上で
自分と家族の健康と安全を守り、さらには
幸せを導ける住まいと確信できれば、ご購入ください。
一番いけないのは
「○○会社は大手だから大丈夫」
「あの担当者は誠実そうだから」
「○○さんも、いいマンションといっていたから」
みたいな、主体性のない決め方。
はっきりいって、今の日本には１００％信頼できる
マンションデベロッパーなんて、1社もありませんよ。
私からみると、大手はより巧妙に、
それ以下はそれぞれの「得意分野」を活かして
エンドユーザーをだまくらかそうとする例が
数限りなくあります。
信じるものは救われずに、騙される・・・・これが「不動産」の世界です。
ひとつ、余計な話をすれば、不動産業者間では
「騙された方がバカ」というのが常識です。
油断していると、すぐに騙されます。
騙す、というのは法律に触れるほどのことではありません。
でも、実質的には詐欺と変わりません。
そういうことを日常茶飯事にしているのが
不動産業者だと思ってください。
だから・・・やり手の不動産屋は人相が悪いでしょ（笑）。
常に「騙し、騙されて」十年もやっていると
人相だって悪くなります。
マンションを買う、というのは、新築にしろ中古にしろ、
実はそういう連中に何千万円ものお金を
一時的にでも「託す」ということなのです。
だから、よほどに注意してかからないと、ヒドイめにあいます。
不動産の場合、「騙された」といえるようなケースも
たいていは合法です。
つまり、実質的には「騙している」相手の罪は問えません。
例えば、「このマンションは絶対に値引しません」という
担当者の言葉を信じて、売り出し当初の定価で買ったのに
1年後には3割引で売られていた・・・なんていうのは
いってみれば詐欺みたいなものですね。
中古価格だって、新築に連動するので
購入直後から急激な資産劣化に悩まされます。
でも、こんなこと・・・実は業界ではごく当たり前。
そういう営業トークを信じる方がおバカなのです。
だいたい1年も経てば、販売センターの担当者は、
ほぼ全員が変わっていて、言った本人は退社しているかもしれません。
「アレはあいつが勝手に言ったことで、会社の方針ではありません」
といってしまえば、ほぼ合法。
信じる者は・・・騙されるのです。
大手でも、平気でこういうことをやりますから。
考えてもみてください。
「今後も値引しませんか？」と客に聞かれて
「いいえ、半年後は値引するかも分かりません」
なんて、営業マンが答えられるはずがないでしょ？
営業担当者の話を鵜呑みにせず、よく考えてください。
あなたと家族にとって「住まい」を手に入れるのに、
ビギナーズラックなんてまずはありませんよ。
特に今の時代は。
自分のアタマで考える。
それができないのなら、できるようになるまで勉強する。
それもできそうになければ・・・・
そういうときには、Oさんに依頼しましょう。
それが、失敗しないための最善策です。
Oさんの会社はコチラです。
でも、彼は忙しいので急なスケジュールは難しくなっています。
「内覧同行」はまだしも、時間のかかる
「不動産調査」は早めに予約した方がよさそうです。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
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私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
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