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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

価格3,590円
榊　淳司オフィシャルブログ
モデルルームは最大の「ハレ」を表現した「仮想空間」

私のオフィシャルサイトを作っていただいている、
ホーム・ネットＨＤの濱中さんは「家族の未来予想図」という
ユニークな事業を展開なさっています。

これは、新しい住宅を作る時、
自分の家のインテリア、家具の配置等を
リアルなＣＧ(コンピュータグラフィック)イラストに描く、というもの。
つまり読んで字のごとく「我が家の未来予想図」なのです。
ちょっとめずらしいでしょ。
実は、欧米や中国では割合に普及しているやり方です。
ヨーロッパ系の人々で、中産階級以上になると、
インテリアは住む人の感性や知性を表現する手段と考えられています。
だから、内装や家具には強いこだわりを持っているのが普通。
向こうの小説を読んでいると、
部屋の中の情景描写に必ずといっていいほど、
家具についてのあれこれが出てきます。
だから、新しい住まいを作るときには、
必然的に濱中さんのような方に頼んで「未来予想図」を
イラストにしてもらう必要があるのです。
中国人も同じか？
というと、ちょっと違った事情があります。
知り合いの中国人が日本で事業に成功して、
故郷の町でマンションを買いました。
「１５０平米ですよ」と本人もご満悦。
半年ほどたって「どう、住み心地は？」と聞いたら
「いやいや、まだ住んでないもの」という返事。
「どうして？」
「まだ全部出来てないから」と・・・
「え、出来たのを買ったんじゃないの？」
よく事情を聴くと、向こうでは日本のように
内装や設備機器まで全部そろえての分譲はあまりなく
ほとんどがスケルトンインフィルらしいのです。
つまり、コンクリートの箱を買ったわけですね。
「じゃあ、床を貼って、断熱材を入れて、壁紙を貼って・・・
さらにキッチンを入れて換気設備を整えて、バスルームにトイレ・・・・」
それぞれ全部別の業者に分離発注。
日本と中国を行き来しながら全部を整えるのに
彼は１年以上を費やしていました。
「そんなの、日本みたいに全部出来たのを売ってくれればいいのに」
聞いていた日本人は異口同音にそういいます。
「いやいや、中国じゃあダメなんですよ」
中国人は、
「壁紙の裏側にポリウレタンの断熱材が入ってますよ。
だから工事費と材料費がいくらかかりましたよ」
といわれても信用しないのだそうです。
そういう場合は、剥がして確かめないと納得しないそうです。
つまり、油断すれば必ず騙される、と思い込んでいるわけで
実際にそういうことをする業者がゴロゴロいるそうです。
やはり、「信用」の文化が違います。
まあ、それはいいとして・・・
だから、中国でも濱中さんのような仕事は大はやり。
街中に「ＣＧイラスト描きます」という業者が看板を出しているそうです。
でも・・・濱中さんの「未来予想図」の仕事は、
日本ではあまり忙しくありません。
なぜでしょう？
それは、日本人は「パッケージ商品」が大好きだからです。
「ＡタイプかＢタイプのどちらかを選んでください」
といわれれば、選べるのですが
「では、ｾﾞﾛからご自身の好みでお作りください」
となると、ただただ戸惑ってしまうのが日本人。
何年か前に国土交通省がスケルトンインフィルを
奨励していた時期がありました。
ある大手のマンションデベが大々的に打ち出したこともありました。
でも・・・・定着しませんでした。
多くの人は、出来上がったものを見て、
「これは俺の好みだ」「あたしはこういうの好きじゃない」
ということはおっしゃいます。
だから・・・マンション販売の現場では
「モデルルーム」が欠かせない存在となるのです。
「モノを見せないと、お客さんは判断できないよ」
現場の営業マンはよくそういうことをいいます。
実際にそうなのでしょう。
もう１０年くらい前でしょうか。
当時の最大手、大京が「モデルルームは作りません」という方針をたて
広告でも大々的に打ち出したことがあります。
経営危機となり、銀行からやってきた社長が示した新方針でした。
銀行の方というのは、
事業のダイナミズムを肌で知っている創業者とは違い、
物事を数字だけで判断する傾向があります。
モデルルームにかかっている費用を見て、
「なんじゃ、こりゃ」と驚いたのでしょう。
実際の建物の外に、販売センター併設のモデルルームを作ると、
「通常」のモノでも３０００万円程度かかります。
３０戸の事業だと、１住戸に１００万円ずつの上乗せになりますね。
その銀行出身社長の目には、それが「非常識」に映ったようです。
ただ・・・これは数年を経ずして元に戻りました。
つまりは、うまくいかなかったのです。
榊に無料相談を寄せてくださったある方は、
都心の２つのタワーマンションをどちらにしようか迷っていらっしゃいました。
「Ａタワーは場所が気に入っていて９千万円だけど、
モデルルームを見たら仕様がひどかった。
Ｂタワーはちょっと気に入らない場所だけど１億２千万円。
こちらの仕様はすごく気に入った。両方とも予算の範囲内だけど
どちらにしたらいいでしょう？」
という内容だったと記憶しています。
うらやましい限りの贅沢な悩み(笑)。
ここで、不動産屋なら間違いなくＢタワーを勧めるでしょう。
「毎日暮らす場所ですよ。それは気に入った空間でなければ」
とかなんとかいいながら。
でも、この場合はＡタワーで十分です。
なぜなら、仕様が気に入らなければ、
ご自身で変えればいいだけです。
床を変え、壁を買え、建具を変え、キッチンをグレードアップし・・・・
ぜーんぶ変えたとしても、差額の３０００万円に達するには
相当の「贅沢品」を採用しなければいけません。
それで・・・濱中さんにＣＧを頼んでとしても、多分数十万円も払えば
ウルウルするような絵を仕上げてくれるはずです。
それに、「仕様が気に入らない」といっても
モデルルームで見ておっしゃている限り、
全てを理解してから判断されているのかどうか・・・・
モデルルームとは、あるコンセプトを基に作られた
いわば「仮想空間」なのです。
例えば・・・
３０代の夫婦と中学生の娘さんがひとり。
ダンナは古いカメラが好きで、奥さんはパスタ料理が得意。
娘さんは私学に通いバイオリンを習っている・・・
なんていう想定を元に、内装を決め、家具を選び、小物を配していきます。
ダイニングテーブルには、必ずといっていいほど
お皿を敷いたスープボウル。左右にはナイフとフォーク・・・・
年収７００万円くらいのご家庭が、
スープから始まるフルコースのディナーを１年に１回でも、
家の中で食べるでしょうか？
それは・・・あるかもしれませんね。
でもそれは、家族にとってまたとない「ハレ」の日だったりします。
モデルルームとは、そこに住む家族の
最大に「幸せ」な状態と時間を表現しているのです。
いってみれば、日常からかなり離れた「仮想空間」が
作られているのが、新築マンションのモデルルーム。
でも・・・・
「Ａマンションのモデルルームはよかった」
「Ｂマンションのモデルルームはちょっと寂しかった」
という単純な感想を元に、
ご自身の購買行動をお決めになる方もいらっしゃいます。
オプション（追加料金が発生）だらけの
モデルルームをさらっと見ただけでは、
そのマンションの本当の価値は分からないのではないでしょうか？
かねがね、榊がモデルルームに抱いていた疑念や、
本音の感想。そして、何よりもどういう「眼」でみれば
そのマンションの価値が見えてくるのか・・・
８月２日の「モデルルーム見学会」では、
そのあたりをじっくりお伝えしようと思います。
まだ、定員に達していません。
お申し込みは　↓　をご覧ください。
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８月２日(日)の
「榊淳司と訪ねる、モデルルーム見学会」
は、好評受付中です。
参加お申込みは　↓　こちらの
申込みフォーム　からお願いします。
ご協力いただくモデルルームの都合により
「埼玉県および板橋・練馬区在住者限定」です。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。



志木に約１０００戸の大型プロジェクト進行中

８月２日のモデルルーム見学会を行うのは
東武東上線「志木」駅に近いマンション。
ただ、アドレスは「埼玉県新座市」。
志木というのは、この沿線で人気が高い街。
セミナーでも申し上げたとおり、
選ぶのなら主要路線の人気の駅から徒歩１０分以内。
ただ・・・東武東上線が「主要路線」と
いえるかどうかは議論の余地があります。
さて、その志木駅から徒歩２３分とも２６分ともいわれている
柏町に「ワイス跡地」という広大な敷地があります。
ここに長谷工コーポレーションが９９６戸のマンションを計画中とか。
薬品工場の跡地だけに、土壌汚染も心配ですが、
この規模にはたまげますね。９９６戸ですよ！
思い出してください。
さいたま市の「サクラディア」が８１２戸。
東京都足立区の「アクアテラ」が８２０戸。
この計画を上回るのは、
千葉県習志野市の「ユトリシア」が１４５３戸。
横浜市鶴見区の「オールパークス」が１４２４戸。
などが思い浮かびます。いずれも長谷工主導、
もしくは長谷工型を真似たプロジェクト。
そして、上記の４物件はいずれも郊外型大規模団地。
駅からのアプローチに問題ありのプロジェクト・・・・
再び・・・いや、三度、いや４回目、５回目・・・ええい、数え切れねえ！
というくらいの失敗路線を、またも繰り返すのですか？
長谷工さんのことだから、
まさか単独プロジェクトということはないはず。
いろいろな企業に声を掛けたのでしょうが、このご時勢では・・・
それにアゼル、ニチモ、近藤産業、中央コーポなど
「愉快な仲間たち」の多くも鬼籍に入りましたし。
どうなるのでしょうね？
土地の購入は平成１９年あたりらしいですから、
市場的には最も高い時期ですね。
９９６戸という規模でなければ、
マンションとして売り出したときの
市場価格は坪単価１２０万円くらいでしょう。
でも・・・この規模を売り切るには平均１０５万円でも
いけるかどうか？？？？？
いくらコストカットがお得意の長谷工さんでも、
そこまで落とせるかどうか大いなる疑問。
すると、失敗を承知の上で坪１４０万円くらいの高値挑戦・・・惨敗・・・
そして「価格改定」の挙句、それでも売れなくて「投売り」。
終わって見れば、販売額の平均は１０５万円だった、
なんてことになると、ただの笑い話では済まされません。
新浦安の某７３３戸プロジェクトでは、
最初のタレント広告を見てご購入された方の、
資産劣化はすでに約２割強に達しています。
マンションデベの無謀な「高値挑戦」は、
エンドユーザーにとっては迷惑以上の反社会的行為です。
また、やるのでしょうね。あのド派手な広告を。
長谷工式だと、篠原涼子を連れてきた「感度リョーコー」の類ですか。
何度も書いているように、こういう健全な需給関係を無視した
大量供給は、一時的に周辺市場を破壊します。
供給が終わった数年後の中古市場はうんと下がると予測できます。
このエリアのマンションの不動産的な資産価値を大きく毀損する行為です。
みなさん、決して騙されないようにしましょう。
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８月２日(日)の
「榊淳司と訪ねる、モデルルーム見学会」
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マンション業界、いまだ進化せず

子どもたちは夏休みに入りました。
大人は・・・休むわけには行かないけれど、一応三連休。
でも、またぞろ選挙が始まるかと思うと、憂鬱ですね。
特に、今度は民主党が勝ちそうで・・・
私は自民党びいきじゃないけれど、
民主党が政権をとるかと思うと、うんざりした気分になります。
「日本を守るには第7艦隊だけで十分」といった小沢前党首。
わけのわからん「友愛」を掲げる鳩山現党首。
党本部の職員（党官僚）はほとんどが、
あの超時代遅れ社会党出身。
そして、日教組出身の有力議員までいる始末。
これは間違いなく「亡国政権」になります。
こういう連中が政権を取って、日本が混乱しないわけがない。
選挙後1年以内に「政界ビッグバン」がやってきたとしても
なんの不思議もありません。
政治のゴタゴタが続いて、一番困るのは国民。
この大不況をいったいどうするつもり？
早く日銀総裁の首を挿げ替えて「量的緩和」に踏み切るべきです。
日本のGNPは17年前の水準に戻っているのですぞ！
そして、まもなく世界第2位の経済規模が、
あのシナに追い抜かれてしまう。
この前のセミナーでは
「人口が減っていく限り、不動産価格はダラダラと下がり続ける」
というお話をさせていただきました。
日本が再び「成長する国」になるためには、
人口が増やすようにするか、
もしくは減少しながらも社会経済を活性化させるか、
そのどちらかしかありません。
残念ながら、自民党にも民主党にも
そのどちらかを成し遂げようとする
意欲も気力も、ましてや実行力も、
バックグラウンドを支える知力もありません。
国全体が、行き場のない閉塞感に覆われています。
これは、マンション業界も同じ。
体力のある企業は、事業用地を買い始めました。
「売れそう」な土地の価格は、少し上昇気味。
こういう土地を買った企業は、
半年から1年後に販売を開始するはずです。
残念ながら、マンションデベに反省の兆しは微塵もなさそうです。
「売れそう」な土地に群がって入札し、
不用意に値を吊り上げています。
「○○は一生直らない」とは、このこと。
また、前の失敗の経路をたどり、
「ちょっと高いけれど、広告と販売に頑張ってもらおう」と、
安直な事業計画を立てていることが想像できます。
そもそも、彼らに意識を改革しろ、
という方が無理なのでしょうね。
これだけの嵐を経てなお、経験にすら学ばない・・・
結局、徹底的な淘汰しかないのでしょう。
みなさん、くれぐれも「高い」マンションを買ってはいけません。
それは一生の「負債」を背負うことにつながりますから。
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８月２日(日)の
「榊淳司と訪ねる、モデルルーム見学会」
は、好評受付中です。
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榊淳司、いよいよ金儲け主義に走る？

榊は最近「情報商材」を出したり、
ヘンなバナーを張って「金儲け主義」に走っている・・・・
うーん、実にその通り（笑）。
お金を稼ごうと思っているのは紛れもない事実。
「榊淳司」としての活動で、
いくばくかのお金が得られればと思っています。
それに、私は「専門家」の端くれであり、プロを自認しています。
専門知識、ノウハウの提供に対して対価を得ることを、
何ら躊躇するものではありません。
最近、私の好きな「ゴー宣」の小林よしのり氏が
「おぼっちゃまくん」がパチンコになったことで
ファンからクレームが来たことに憤慨なさってました。
「プロが金を取ってどこが悪い。我輩はプロの漫画家だ」というご趣旨。
まことにその通り。
榊はまだまだ業界の端っこで生息しているだけですが、
プロはプロ。これからもそれなりにお金はいただくつもりです。
ただ、エンドユーザー側に軸足を置く
これまでの立場は決して崩さないつもりです。
本業ではマンションデベロッパーのために
散々な目にあってきたわけですから（笑）、
「榊淳司」の活動でまで、あの連中のご機嫌をとって
金をもらうのはご免こうむりたい、というのが本心。
ただ、榊の活動に理解のあるデベロッパーさんの協力を得て
エンドユーザーの知識・理解を深める活動までをも
自粛するつもりはありません。
今回の「モデルルーム見学会」は、そのひとつです。
普通に考えれば、プロがノウハウを開陳するわけですから、
おひとり様１５００円というのはちょっと安いですね。
不足分をモデルルーム側に負担してもらおう、
というのが今回の企画です。
モデルルーム側は「埼玉県および練馬・板橋区在住者」と
「出会う」ためのコストを、広告費の代わりに負担してくれます。
ひょっとしたら、自分たちのマンションを気に入って、
買ってくれるかもしれない、とは考えているでしょう。
本当にそうなるかどうかは分かりませんが。
でも、私は決してあのモデルルームを
盲目的に褒めちぎったりしません。
いいところはいい、悪いところは悪い。キチンと話します。
どういう「眼」でマンションの立地を見るか、
資産価値を見るか、建物を見るか、
そして、モデルルームを見るか、というノウハウを
ご提供するのが今回の「見学会」なのです。
私の「見学会」が終わった後で、
参加者の方々には営業さんの説明をお聞きいただくことになりますが、
そこでどうなさるかはまったくの自由です。
もし、そのマンションが気に入ってご購入になったとしても
私には１円も入ってこないことになってます。
これがＫ島さんの研究会のように、
購入額の１％がバックされるのなら、
それはそれは、儲かるかもしれませんが。
私は商売が下手なので、どうもそういうことは・・・・
さて、そういう気持ちで出したのが「情報商材」。
ある方に勧められて作ってみたのですが、
出してから色々と他人様の商材を見ていて、ちょっとビックリ。
「情報商材」というのは「ネットで月に000万円稼ぐ方法」
みたいのがほとんどなのですね。
それもみな、かなり怪しげ(笑)。
業界に詳しい人に聞いてみると、
ネットで儲けたい人を対象に購入者のすそを増やしていく、
いわば「ねずみ講」や「マルチ商法」的な構図があるのだとか。
実際、儲かっている人はほんの一握りだそうです。
でも、私が最初に作った

これは、
まだ本業で儲かっていた頃、
体験したあのクソ忌々しい「税務調査」について、
自分でもいろいろ研究した結果生まれたもの。
かなり過激な内容ですが、使ってかなり効果があることは実証済み。
ほぼ、私の体験をベースにしていますから(笑)。
まあ、これからマンションをお買いになろうという
みなさんにはあまり関係ありませんが、
不動産投資などで儲かっている方は、ぜひ活用してください。
次の　　　これは、
まさにこのブログから生まれたもの。
みなさんに求められるままに
相談でお答えしたことや、
このブログやオフィシャルページで発表したものをベースに、
大幅に加筆修正した上に、
ブログ上では「営業妨害」になりかねない
主要１２社の「値引き」の社風までコメントしたもの。
他の情報商材がどんなのかよく知りませんが、
私のものは巷にあふれているような
「マガイモノ」ではないと、自信を持っています。
もっとも、このブログをずっと最初の頃から読んでいいただいていた方や、
先日２回にわたって開催したセミナーを
受講してくださった方にとっては、
ありがたさも少し薄まります。
ただ、商材に載せた部分は現状、非公開にしています。
これはすでにたくさん売れました。
買っていただくと、
「2回目以降の購入相談が無料」という特典も受けたようです。
ご購入者からの多くの相談が寄せられています。
「これで勇気をもって値引き交渉ができます。
力強い『武器』をいただけて大変満足しています」
というコメントもいただいています。
　と　　　は
私の近親者が運営しているものです。
このブログとは何の関係もありませんが、
興味を持っていただける方がいればと思い
バナーを張っています。
　と　は
オフィシャルサイトを制作・運営していただいている
ホーム・ネットＨＤの濱中さんのＨＰです。
榊とは友好関係にあるので、張らせていただきました。
　は、
先方からの申し出で、相互リンクを張りました。
情報商材はまだしも、他のものは
直接的にお金儲けにつながりません。
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景気回復にはインフレ政策を

不動産経済研究所の発表によると０９年の上半期の
マンション供給戸数は首都圏で15898戸、近畿圏で10157戸。
減少幅は首都圏が約２６％、近畿圏が約１４％。
まあ、激減といっていいレベルでしょう。
そして、首都圏の今年の供給予想は3.5万戸、近畿圏は2.2万戸強・・・・
そんなに出るの・・・というのが正直な感想です。
確かに、事業用地はたくさんありますから、
出せることは出せるはずです。
でも、簿価の高い塩漬け用地を事業化するのか、
という大いなる疑問が残ります。
一方、政府系の機関からは相次いで景気回復の
サインが発表されています。
これは、来るべき総選挙に勝ちたい自民党の意図が丸見え。
実際、今回の景気回復の力はなよなよしたものです。
なぜか？
それは、個人所得がちっとも伸びていないからです。
個人所得というのは、みなさんの収入のこと。
給料やボーナスは、あがった人よりも
下がった人の方が多いのではないでしょうか？
実際、私のまわりにも失業者が出始めました。
私自身の本業もボロボロになってきました。
セミナー開催やＭＲ見学会で得られる僅かな収入では
とても支えきれない状態になっています。
こういう風に、個人所得が傷んでいる状態では
とてもまともな「景気回復」とはいえません。
また、消費者が買うモノの中で一番高額な
「住宅」が、景気よく売れるはずはありません。
結局、本当に景気が回復するためには
個人所得が伸びなければいけないのです。
そのために、どうすればいいのか？
答えはいたってカンタン。
市場におカネをジャカジャカ流すのです。
アメリカがドルを印刷してばら撒いているように、
円をどんどん流すべきなのです。
でも、流し方が問題です。
今までの日本のやり方は、土木事業やハコモノづくり、
役人の天下り先が増える妙な助成金にわけのわからん財団設立・・・
結局、自民党の利権議員と役人の権益拡大でしかありませんでした。
その結果は、今の自民党の支持率に如実に表れています。
例えば、住宅・建設関係で政府にお金を使って欲しいこと。
●老朽化したマンションの建替えに今よりも多額の補助金を出す。
●建替え工事中に住むための賃貸住宅を建設する、あるいは借上げる。
●全国に７００万戸といわれる「空家」の借上げと低廉価格での貸出し。
●あるいはその解体費用の補助。
●同じく、シャッター商店街の未入居店舗の借上げと低廉価格での貸出し。
●住宅ローンの金利分を恒久的に所得税から控除。
●新築建物に太陽光発電装置の設置を義務化し、手厚く補助。
●住宅ローンのノンリコース化と逆ザヤ分の一部補填。
財源は政府国債でも何でもいいのですが、
一番は道路財源と役人の人件費。
特に役人の人件費は退職金を今の６割くらいにすべきです。
特別会計とかいうインチキ裏予算からも引っ張れるでしょう。
さらに、日銀は通貨供給量を増やすべきです。
これが最も効果のある景気刺激策でしょう。
多少のインフレになってもいいじゃないですか。
不動産価格も物価につられて上昇するでしょう。
それで景気がよくなれば、結果的に個人所得も増えます。
住宅ローンに苦しんでいる人々は助かります。
高い時期にマンションを買ってしまった人も、救済されます。
ついでに言えば
簿価の高い資産を抱えているマンションデベも助かります。
連中の中には、この際「清算」された方がいい会社も
たくさんあるのですが・・・・・
何よりも、返せないほどの借金を背負っている政府自体が
財政再建の夢をはたせるはず。
そうしない限り、景気は二番底へ向かいます。
そして、「市場価格」よりも高いマンションは、
ますます売れなくなります。
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