• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
  2018/9/13 19:52 コメント (2)

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  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
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• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
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• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

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• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

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• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

日々、エラそうなことを書いていますが、
実はこんなこともよく分かりません。
コスモスイニシアがやろうとしている
「事業再生ADR（裁判外紛争解決手続き）」っていったい何なのでしょう？
その元になっている「産業活力再生措置法」という法律も
ざっと目を通してみたけれど、チンプンカンプン。
「お前、それでも法学部出身か？」
「はい、でも政治学科なんです。専門は外交史で・・・」
と、めったに使わない言い訳を出したくなりました。
知りたいポイントは大きく２つ
１　イニシアの債務は合法的にカットされるのか？
　　債務放棄した企業には税務上の特典があるのか？
２　カットされるとして、その債務は、対金融機関のものだけなのか？
　　それとも、ゼネコン等の外注企業のものも含まれるのか？
昨日いただいたコメントでは、
「債権放棄は金融機関だけで、ゼネコンは含まない」
と教えていただきました。
ありがとうございます。
でも、目先のお金がないのだら、
ゼネコンとしては工事代金を担保されたことにはなりません。
その方は「ゼネコンは工事をストップするかもしれない」
とも書かれていました。
イニシアのマンションをご検討の方、
あるいはすでに契約された方に申し上げます。
もし、そのマンションが未だ竣工しておらず、建築中の物件なら、
現場で工事が継続されているかどうか確認してください。
もし、工事が止まっていたら・・・・
それはスケジュール通りに
引渡しが受けられない可能性が出てきた、ということです。
ご自身の転居スケジュールの変更を考えなければいけません。
まったく、エンドユーザーにとっては迷惑な話です。
昨年の12月18日に榊が当ブログ上で「注意情報」を出した企業は4社。
コスモスイニシア
日本綜合地所
フージャース
プロパスト
日本綜合地所はすでに破綻し、
イニシアは「私的整理」。
他の2社は「継続企業の疑義」。
いずれの企業のマンションもブランド価値は大きく毀損し、
建築中のマンションは工事継続が危ぶまれています。
みなさん、くれぐれもご注意なさってください。
さて、かねてよりマンション購入に関する
無料の相談を行っています。
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お答えしにくくなります。
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「迷惑メール」のフォルダに入ってしまった例もありますが、
私としてすべてお答えしたつもりです。
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５，６年ほど前からでしょうか。
新興の不動産会社の「事業内容」、
あるいは「業務一覧」の中には
ほぼ必ずといっていいほど
「不動産流動化事業」というのが入っていました。
これは安直な言葉の言い換え。
中身はただの「土地転がし」。
どこかの地主を騙して安く買った土地を、
ちょっとウブな買い手に売りつけることをいいます。
これが、実に簡単に儲かるワケです。
だって、昨日10億で買った土地が、
1週間後には12億で売れるのです。
「なんかいい土地ありませんか？」
そんな話をあっちこっちで聞きました。
「ああ、これはバブルのころとそっくりだ」
私は、かろうじて20年前のバブルを知っています。
・・・なんだか、ちょっとヘンだぞ・・・
とは思うけれど、景気が良くなるのは大歓迎。
尻馬にのって浮かれてみるものの、
頭の片隅にある違和感は払拭できません。
いよいよおかしいと思ったのは、３年ちょっと前。
「ありえない」という価格で販売する
事業計画書を数多く見かけるようになったのです。
「こんなもの、売れるわけないじゃない」
と思った私が甘かった。
実際には、高くても買う客が現れた。
「よし、コレはいける！」
勢いづいたときの日本の不動産屋さんは、
かつての帝国陸軍も顔負けです。
もう、誰にも止められません。
それこそ「矢でも鉄砲でももってこい」の世界。
銀座や新地へ行けば
「ロマネコンティでもドンペリでも、なんでも開けていいぞ」（笑）。
まさに、バブル再来です。
「買え！・・・なんでもいいから土地を買え！」
そういうアホな狂騒が1年ちょっとは続いたでしょうか。
不動産屋さんというのは、欲深い人種です。
これから買って儲けようとする一方、今持っているものでも、
予定以上に儲けようと考えます。
いわゆる「売り惜しみ」を始めたのです。
「あと半年待てば、もっと高く売れる」
「だから、今は無理して売ることはない」
その辺でオダをあげている不動産屋さんばかりではありません。
その名も鳴り響く財閥系の某社も、目ざとく動きました。
駅前や湾岸のタワー物件で、
そこそこ集客ができているようなプロジェクトは軒並み・・・
「販売中止！」
現場はびっくり。
「ええ、こんなにお客さんが来ているのに、売らないのですか？」
「バカ。半年後に2割高くして出せば売れるんだよ」
「でも・・・・・」
そして、半年後
「よーし、じゃあ1割アップして出してみるか」
結果は、みなさんご存知の通りです。
狂騒はあくまでも、いっときの椿事。
ふたを開ければお決まりの販売不振・・・
そして、完成在庫の山。
販売現場では
「このエリアにはこういう都市計画があって、
将来はこんなに発展することが予想できます」
なーんて説明していますが、
売主の本音は
「できるだけ高く買わせてやる」
という、下心がみっしりと詰っているわけです。
すでに熱が冷めたエンドさんは、一歩も二歩も引いています。
結果・・・ズルズルと完成在庫をもてあます状態。
体力のある財閥系はまだしも、
新興・中小のデベは、手持ちの資産を売り食い状態。
今は、「不動産流動化」事業どころか
それこそ「マンション流動化」状態になっています。
売れないマンションは、どんどん業者に転売されて、
アウトレットに「流動化」されているのが現実。
看板とプライドで耐えている財閥系も、
いつネをあげるのか・・・・
大きな流れには結局逆らえないと思う榊は、
彼らの行く末を静かに見守りたいと思います。
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コスモスイニシアが踏み切ったと報道されている
「私的整理」というのが、いまひとつよく分かりません。
政府の認定を得た第3者機関が企業や債権者と連携し、
債務免除など再建の枠組みをまとめる私的整理の新手法
「事業再生ADR（裁判外紛争解決手続き）」の活用・・・
報道では、こんな表現を使われています。
勝手に解釈すると・・・・コスモスイニシアが・・・
会社の経営が、もうにっちもさっちもいかなくなったから、
金を借りている銀行や、支払いが滞っているゼネコンに、
「・・なこといったって、カネがねーから全部は払えねえ。
払えるのは、がんばったって●割が限度だからよ、
そんだけなら向こう●年の間に何とか払ってやるよ。
その分をウチの株でほしけりゃあ、
そんなのいくらでも換えてさしあげますぜ。
それで気が済んだら、全額チャラってことで、
あとはキレイさっぱり忘れてくんな。
それとも、このまま俺たちが再生法でも申請すりゃあ、
その●割だって無理ですぜ。
せいぜいがとこ1割か2割の弁済になるんじゃないですかい？」
という条件で、話し合いを進めるってことなのでしょうね。
「私的整理」について、榊はまったくのトーシローです。
間違っていたら、教えてください。
でも・・・もしそうだとして・・・・
コスモスイニシアの債権者のうち1社でも
「ざけんじゃねえよ。00日の手形はきっちり決済させてもらうぜ」
といって取立てにまわしたら・・・・不渡り？？？
その時点でこの話はパリンと割れてしまうのではないでしょうか？
今のところ、コスモスイニシアからは肯定も否定もありません。
「当社の発表にあらず」というコメントのみですね。
コスモスイニシアらしいといえばコスモスイニシアらしい対応。
水面下でどういう動きがあるにせよ、
コスモスイニシアに残された時間はそう多くないはずです。
「私的整理」とやらの先行きを慎重に見守りましょう。
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中央コーポレーションが逝きましたね。
この企業、一般の方はあまりご存知でないかもしれません。
名古屋本社で元は繊維系などと解説されていますが、
中身は元日商岩井不動産から流れた人々の経営する
純然たるマンションデベロッパーです。
日商岩井がニチメンと一緒になるときに、
「あんな奴らと一緒にやれるか」という
方々が参集し、名古屋本社の「中央毛織」を買収。
今の名前になったと聞いています。
元日商岩井不動産ですから、
いわゆる「H社と愉快な仲間たち」のレギュラー。
アゼルやニチモ、近藤産業なんかと同じ穴の狢です。
「愉快な仲間たち」の特徴は、
土地の仕入れから商品企画、販売、広告、
分譲後の管理まで、すべてH社とその子会社にお任せして、
自分たちはお金を出すだけ。
やることといえば、毎週開かれる定例会議に
テキトーな社員を送り込んで座らせておくだけ。
それでも、売れていた時代はよかったのです。
「予定よりちょっと遅れたけど、めでたく完売！」
「広告予算はオーバーしたけれど、事業利益は１５％確保！」
それでみなさんパチパチパチ・・・・
「H社さん、またおいしい話持ってきてね」
となって、どんどん事業を拡大していったワケです。
そのうち・・・
「H社さん・・・こんな土地で大丈夫なの？」
「いくらなんでも、ここで坪単価０００万円は高くない？」
なーんていう？？？案件も持ち込まれます。
「大丈夫です。今、市場は上向きになっていますから、
販売を始める0ヵ月後にはきっとマーケットが追いついています。
建築費も上がっていますが、ウチなら坪00万円でできます。
おまけに、販売を私共の子会社のU社に任せていただけるのなら、
土地の仲介料はサービスさせていただきます」
なーんて、甘い言葉で「愉快な仲間たち」にささやきます。
「よし、それじゃあ大船に乗ったつもりで、いくか！」
結果・・・大きな泥舟に乗せられてワケですね。
合掌。
「愉快な仲間たち」と呼ばれている・・・・
というか、われわれ業界人がそう揶揄している企業は
他にもたくさんあるのですが、
そういったところは、前述の理由から
単独でマンション分譲事業を行えるほどノウハウが蓄積せず、
また、そういう根性も度胸もない場合が多いので、
ほとんど単体での事業を行っていません。
ですので、いちいち「注意情報」も出しません。
ただ「愉快な仲間たち」のプロジェクトを見かけたら
「ああ、そうだったのか」と思っていただければ
よろしいかと思います。
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みなさんがご購入になる新築マンションの価格というのは、
いったいどういうふうに成立しているのか？
過去に書いたような気もしますが、
ここでもう一度おさらいをしてみましょう。
新築マンションの価格を、ごくカンタンな計算式で表すと
A土地代＋B建築費＋C販売手数料＋D広告費＋E利益＝販売価格
ということになっています。
７５平米、4000万円のマンションの原価の内訳はだいたいのところ
A　890万円＋B　2000万円＋C　160万円＋D　150万円＋E　800万円＝4000万円
これは一例です。物件によって、この構成比率は異なります。
このうち、C,D,Eはエンドユーザーにとっては余計なもの。
これをぜーんぶ取ってしまうと、2890万円。
なんと、4000万円のマンションの生産原価は2890万円なのです。
「じゃあ、自分たちで仲間を作って、土地を買って、
マンションを建てればいいじゃない」
という発想で生まれたのがコーポラティブ方式。
日本ではまだあまり普及していませんが、成功例はそこそこあります。
ただ、やってみると価格はそんなに安くはなりません。
それぞれの参加者がオーダーメードでプランや設備を決めるので
結局、分譲会社から買うのと同じくらいになってしまいます。
ただ、今の新築マンションの価格構成の比率は
あまり健全ではないと、榊は考えます。
特にC,D,Eについては、かなり改善の余地がありそうです。
まず、Cの販売手数料とDの広告費。
３年ほど前、ある建築家の先生とお話しているとき、
「販売会社も広告代理店もいらないよ。
僕たちが接客して、自分たちで売れるのだから」
とおっしゃっていました。
なるほど、その先生の設計する住宅はとてもユニークだけれども
空間は機能的で暮らしやすそうでした。
それに青図段階での販売なら、
設計変更にも柔軟に対応できるのです。
「こういうマンションのよさはね、
営業マンなんかには説明できないよ。
それに、僕たちが接客すれば
お客さんのやりたいように作ってあげられるしね」
なるほど、その通り。
「そんなマンション、高いのでは？」
誰もがそう思いますが、それほどでもないのです。
そこはプロですから、いろいろ工夫して、
高くならないように設計されるのです。
広告だって、代理店を介さずとも、
自分たちでデザインやコピーをオーダーできる、というのです。
「広告代理店の営業なんて、何も分かっちゃいないのだから」
おっしゃるとおり・・・の実例がいっぱいあります。
その先生が販売や広告まで手がけるのを
私は実際に見たわけではありませんが、
いかにもうまくいきそうに思えました。
だって・・・作り手が購入者と直接コミュニケーションするわけです。
それはきわめて和やかに、内容も豊かに深く、
そして楽しげに行われるのではないでしょうか。
手数料欲しさの販売会社が、騙してでも売りつけようとする手法とは、
それこそ天と地ほどの差があります。
いつかまた、その建築家の先生と仕事ができたら・・・と榊は思っています。
まあ、そういう特殊な例は別にしても、
販売手数料と広告費には、省力化できる部分が多くあります。
そのために、何よりも必要なことは、
お客様が買いたくなるようなモノづくりです。
「こんなヒドイ場所で、こんなものを、
しかもこんな値段で、どうやって売るんだよう！」
販売会社や広告代理店が事業計画書を読んだ途端に
そんな叫び声をあげたくなるマンションが、実に多いこと、多いこと。
この3年ほどは、全体の7割以上そうであったのではないでしょうか。
そういう物件ほど、多くの打ち合わせと会議が行われ、
販売計画、広告制作物の見直し、手直し、かき回しが
何度も繰り返されれて、恐ろしいほどの労力と費用が浪費されます。
売りにくそうな商品を渡されると、
体力勝負の販売会社やハッタリ専門の広告代理店は
優秀な頭脳を使って右往左往するわけです。
そりゃ、高くなりますよ、事業主さん。
「来年、売るものがないから、これでも買っておくか・・・」
多くの失敗プロジェクトは、そういうお馬鹿な理由で始まっています。
ただただ事業規模を膨らませたいだけ、が目的だったのです。
それが結局は大失敗に終わったことで、
企業自体まで吹っ飛んでしまった例を、
去年からたくさん見てきましたね。
お客様が欲しくなるようなモノを、
適正な価格で提供すれば必ず売れます。
「榊め、そんなきれいごとを言いやがって。
言うだけならカンタンなんだよ！」
そんな怒鳴り声が聞こえてきそうですね(笑)。
確かに、2年前の、土地も建築費も高騰したときでは
無理だったかもしれません。
しかし、これからは可能です。
建築費もだいぶ下がりました。
土地なんて・・・半値8掛け2割引の世界です。
いいモノを作るチャンスじゃないですか！
みんなが欲しくなるマンションを作れる、
それこそ100年に1度の好機かもしれません。
なのに・・・・安くなったから「安いよ、買えるよ、ホラホラ・・」
という安直この上ない発想でマンションを作っている会社があります。
それも、かなり大手・・・完全に時代の流れに逆らってますね。
頼みますよH社さん！
ユニクロマンションなんか作っていないで、
もっとまじめに日本のマンションを進化させてください！
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