マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
年度末の「投売り」はギリ来週まで！

3月になりました。
いわゆる年度末です。
日本という国は、年の初めが2度あります。
1月1日と4月1日。
国の予算の始まりは4月1日。
たいていの上場企業の決算期の始まりも4月1日。
つまりは、08年度の決算の締めは3月末日。
マンションデベが、08年度の「売上」に計上するためには
3月末日までに契約者から残金を入金してもらって
「引渡し」を完了しなけらばならないのです。
そのためには・・・・
購入の「申込み」をしていただいて
手付金を入れていただいて
ローン審査も済ませて
オプションやもろもろの手続きを済ませて、
めでたくローン実行、残金精算、引渡しが完了・・・・
を、3月中に終えて、決算に入れられるのは、
実はこの土日にお申込みをいただくのが最後になります。
一生懸命がんばって、次の土日(7,8日)がギリでしょうか。
つまりは、年度末商戦は、実質この土日(28，１日)で終わるのです！
私がさんざん「投売り」と指摘してきた現象も、
来週末にはひと段落しそうです。
実際、よく売れました。
確かに、破格の値段で売っているわけですから、
買うほうも「お買得感」はあります。
さて、これからどうなるのか？
3月決算の「時価会計」を乗り越えられない企業は
容赦なく淘汰されます。
「時価会計」が何たるかについては
私のオフィシャルページをご覧ください。
世の中の「大不況」にもかかわりますが、
不動産、マンションもしばらくは低迷します。
ただ、基本的な需要はあるので、
価格が今の相場の半分や3分の１まで下がることはないと思います。
今年、マンションを買おうとする方は、
前にも書いたとおり、選択肢は狭まります。
新築にこだわらず、平行して中古も探したほうがいいと思います。
日本人の既成概念である「新築信仰」にとらわれていると、
今年はずいぶんと狭い範囲であえぐことになりそうです。



恐怖の月末ですが、中古マンションについて考えましょう！

２０日が過ぎたと思ったらすぐに２５日。
そして恐怖の月末・・・・
背筋も懐も寒い今日この頃。
何も起こって欲しくないと思いながら、
何もないとちょっとガッカリなんかして・・・不謹慎でしょうか（笑）。
でもこういう世の中、
笑ってでもいなければやっていられません。
最近、心配なのはオリックスの株価が下がり続けていること。
３年前の上場来高値が38150円。
去年の６月が22,000円あたり。
そして、今日の終値が1854円。うーん・・・・
一番いいときの20分の１以下ですからね。
ここは大京とジョイントの親会社であり、
自身の直系子会社のオリックス不動産でも
マンション事業をいっぱいやっているのです。
3社あわせた供給戸数は、間違いなく全国1位じゃないでしょうか。
大京の今日の終値は44円、ジョイントは65円。うーん・・・・
まさかとは思うのですが・・・・
次に心配なのは、全国で一番たくさんマンションを施工している
長谷工の株価も下落が止まらないこと。
今日の終値は34円。
一度借金をチャラにしてもらったのに、
またぞろ超低空飛行で、
しかも今はエンジなしの滑空飛行みたいな状態。
ここは、施工を受注した先のマンションデベが
相次いで倒産しているので、その
工事費の取りっぱぐれが響いていると思われます。
ただ、ここがおかしなことになると、
多くのマンション建設現場で工事が停まり、
予定通りの引渡しができなくなって・・・・
ああ・・・考えたくもありません。
こんな時に、国会は相変わらずモタモタ。
景気対策の大筋を決めたのは、去年の10月でしょ！
一体いつになったら予算と法案を通して、
実際の施策を実行してくれるのですか？
このひと月、ふた月が大きなヤマ場になりそうなのですよ！
住宅ローン減税が確定しないうちに、
年度末商戦は終わってしまいそうじゃないですか！
さて・・・怒りはちょっと置いといて、
今日の本題に入ります。
ただ今発売中の「日経マネー」に榊のコラムが掲載されています。
今月のテーマは「中古マンション」。
前にもここでも書いたとおり、
今年の新築マンションの供給は激減しそうです。
各社、そんな状態ですから、
ジャカジャカと新規に売り出しを
かけようとする気配は微塵もありません。
少なかった去年の半分行くかどうか・・・というところ。
つまり、新築マンションを買いたい人も、
今年は選択肢が大いに減る、ということです。
このブログに寄せられる相談を読んでいても、
新築マンションに的を絞って探している方がほとんどです。
「住まいを買うのなら新築」・・・
これはマンションでも戸建てでも同じ。
例えば、結婚した、子どもができた、転勤になった・・・
人生の節目節目で「それじゃあ、家でも買おうか」
となったとき、大半の方は、まず新築を考えられます。
なぜでしょう？
日本人なら、当たり前みたいなことですが、
世界的に見れば、そうでもなかったりします。
日本人が良く比べたがる（笑）、欧米人は特にそう。
連中は、古いものをやけにありがたがったりします。
実は、日本人が新築にこだわるのは、
宗教的、歴史的な背景があると、私は考えています。
そのことについては、日経マネーの原稿でも触れました。
ただ、長くなるので、いずれ詳しく語るとして・・・
榊がいいたいのは「別に中古でもいいじゃないの」ということ。
鉄筋コンクリートでできたマンションは、
場合によっては100年くらいもちます。
例えば・・・・
日本のマンションの原型ともいうべき
同潤会アパートは、戦前の1920年代に建てられました。
確か、今でもそのまま使われているものがあったはず。
アメリカの象徴で、キングコングの映画にも再三出てきた
エンパイアステートビルは1931年の建設。
築78年で、今も立派な現役です。
今のマンションも、手抜き工事さえしていなければ
50年は楽勝、場合によって100年は持つわけです。
その最初の、一瞬の「新築気分」を味わうために、
多くの人が高いお金を払っています。
例えば、マンションは中古になって3年人が住むと、
新築時から2割くらいは値が下がるといわれています。
でも、その住まいの価値を１００だと仮定した場合、
たった3年で２０も減っているのでしょうか？
そんなこと、あるわけねえだろ、というのが榊の考えです。
だいたい、築5,6年くらいまでは、
設備機能は新築とさして変わらない状態です。
壁や天井は、場合によっては張りかえれば新築同然です。
そう考えると、中古は割安なのです。
どんな建物も「新築」は一瞬。「中古」はその後ずっと。
たった一瞬に価値を見出すのは、
日本人が桜の花が好きなようなものです。
でも、散った後も人生はずっと続きます。
というわけで、新築マンションの供給が激減する今年、
みなさんはもっと中古に目を向けてもいいのではないですか？
追記
エンパイアーステートビルをバブル時に三菱の所有と
書いてしまいましたが、ロックフェラーセンターの間違いでした。
ご指摘に感謝し、訂正いたしました。



この大不況を乗り越えるには

今日は20日。
5日とか10日とか、20日とか・・・・・
いわゆる「決済日」になると、ドキドキしますね。
「今日はどこが逝くのだろう」って・・・
私は２０数年マンション業界にいますが、
こんなにバタバタとマンションデベが倒産するのを
見るのは初めての経験です。
先輩諸氏にお聞きしても、どうやらそれは同じ。
先日、すでに還暦をだいぶ過ぎた私の顧問税理士の先生が
「これは石油ショックのときを上回る不況ですよ」
とおっしゃっていました。
100年に1度、とマスコミではやされていますが、
それを言った大元は第13代連邦準備制度理事会議長のグリーンスパン氏とか。
今回の大不況の元凶を作った犯人とされています。
さて、本当にＧ氏がいうように「百年に一度の大津波」なのでしょうか？
前にも書きましたが、
今回の大不況の原因は、いたって単純です。
20年前に日本であったバブルと基本的に同じ構造が
数年前のアメリカにもあったわけです。
ジャブジャブとお金が供給（マネーサプライ）されて、
なんだかすごーく気分よくなった方々が
景気よくお金を使っていた。
でも、突然それが「バブル」だということがバレて・・・
ブクブク・・・パッチンと弾けてしまった。
あの陽気なアメリカ人たちがモノを買わなくなると、
彼らにモノを売っている日本は困るワケです。
シナも困ります。インドも困ります。
バブルがはじけて石油が安くなったから、ロシアも困ります。
アメリカと同じようにバブルに浮かれたヨーロッパも困ります。
先日、「実質ＧＤＰ年率１２・７％減」という発表によって
日本国中に衝撃が走りました。
よく読むと、そのほとんどが「外需」。すなわち輸出です。
内需はマイナス０．３％。年率に換算すると１．２％くらいですか？
国内は、そんなに減っていないのです。
だって、街を歩けば「何が変わったの？」という感じ。
80年ほど前、「大恐慌」というのがありました。
あの時はアメリカでマイナス成長が１３％。
失業率は２５％だったそうです。
本当に、恐ろしいですね。
私たちのＤＮＡのどこかにその記憶が刻まれているのです。
だから、「100年に一度」、つまりあの大恐慌みたいな
不景気がやってくるという恐怖心から、大騒ぎしています。
失業率が２５％なんて・・・・暴動が起こります。
シナでは公式発表で08年の失業率が4.2%ですが
実は全国的に実質は２５％以上という話もあります。
だから、全国で年間3万件以上の暴動が起こっているそうです。
さすが、大国ですね。スケールが違います。
で、今の不況が深刻化すれば、日本も失業率が２５％になるか？
なりません。
日本もアメリカも、80年前とは違います。
何が違うのでしょう？
経済学が進歩したから？
それも、少しはあります。
実は、通貨制度が全然違うからです。
いつか書いたように、不景気というのは
単純にお金のめぐりが悪くなっているだけです。
モノは生産できるのに、お金がないから買えない。
トヨタは年間900万台以上の車を生産できますが、
みんなが買ってくれないから、今年は700万台くらいしか
生産しないかもしれません。
それは、世の中にお金が回っていないから。
お金さえ回っていれば，新車を買える人が世界中で200万人増えて
トヨタも儲かって、従業員はボーナスもらって、
名古屋の栄はギンギラ輝いて・・・みんなハッピー。
それじゃあ、お金を増やせばいいじゃない！
と誰もが思います。榊も思います。
80年前の大恐慌の時代には、お金は簡単に増やせませんでした。
なぜなら、当時のお金（通貨）は「金本位制」といって、
金属のゴールド（延べ棒とか金貨とか）がある分だけしか発行できなかった。
人間が勝手にお金（通貨）を作ると、
制限が効かなくなるから、
きちんと裏づけのある分だけ発行しましょうね、
という制度になっていたのです。
考えれば、あの当時はまじめだったのです。
今はちょっと違います。
「管理通貨制度」といって、
政府から独立したまじめな中央銀行が、
経済の拡大に応じて通貨を発行する・・・ということになっています。
つまりは・・・中央銀行がその気になればお金は増やせます。
さっき書いたグリーンスパンさんは、
そこのところ、非常に頭の柔らかい人でした。
単純に言えば、じゃかじゃかとお金を増やしてくれました。
印刷機をフル稼働してドルを刷り続けたのです。
その結果、アメリカはバブルになりました。
日本は・・・・ダメです
日本銀行はまじめすぎます。
20年前のバブルがトラウマになっています。
ちっとも円を増やしてくれません。
だから、土地や物価は下がるけども給料も増えない、
という状態がずっと続いていました。
そして6，7年前、がっぽりとお金をもったアメリカ人がやってきて、
安い日本の土地・・不動産を買い捲った。
それに乗せられた日本の不動産屋、ファンドがまた土地を買いました。
結果、マンションの値段が上がる。でもみなさんの給料は上がらないから
そんなに高くなったマンションは買えない。
すると売れない・・・・調子に乗って土地を買った
マンションデベがつぶれる。
というのが今の状態なのです。
おまけに、アメリカがモノを買ってくれないから
不動産だけでなく、経済全体が大不況！
それでも、失業率が２５％になったりはしません。
だって、日本には世界の人がお金さえあれば
買ってもらえるモノをたくさん作る能力があります。
ただ、世界的にお金のめぐりが悪いので、あまり買ってもらえません。
だから、世界的にお金を増やせばいいワケです。
アメリカ人は、ネが単純なだけに、そこのところがよくわかっています。
オバマさんも、以前にもましてドルを刷ろうとしています。
日本も同じくらいは円を刷ればいいのです。
実際に印刷機を回すのではありませんよ（笑）。
それも少しはありますが、
経済学で言うところの、通貨供給（マネーサプライ）を増やすのです。
市場にお金をじゃぶじゃぶ流すのです。
供給の仕方は、いろいろあります。
麻生さんのやろうとする定額給付金なんてのは、一番幼稚なやり方。
ちょっと賢いのは減税。
住宅ローン減税もそのひとつ。榊は大賛成です。
もっと賢いのは、成長分野への思い切った投資。
環境とか、代替エネルギーとかです。
財源は・・・日銀が通貨を発行してくれないのなら、
それこそ「政府紙幣」でもいいんじゃないですか？
とにかく、財務大臣が酔っ払ったからなどという
低次元の問題でガタガタやっている場合じゃありません。
すぐに予算を通して、さらに次の補正予算を組んで、
またまた次の補正予算を組んで・・・矢継ぎ早の政策が必要です。
今日はちょっとマンションから離れた話題ですね。
でも、このマンションの「投げ売り」状態が一時的な過渡的現象であることを
理解していただくためには、巨視的に経済を眺めなければならないと思って
あえて書かせていただきました。
榊は経済の専門家ではないので、
かなりザックリ大雑把な切り方ですが、大筋はご理解いただけると思います。
次回はまた、マンション市場の話題に戻るつもりです。
長々とお読みいただき、ありがとうございます。



マンション復調？？？　そんな馬鹿な！

最近、夕刊紙も週刊誌もマンションの話題を取り上げれば売れるみたいですね。
先日は週刊文春の記事を紹介しましたが、昨日は夕刊フジ。
ここはよくマンションを取り上げているので、
時々キヨスクで見出しの張り紙を見て「おお」と思っていました。
「どーせくだらないだろ」と想像していたので買いませんでしたが・・・
昨日は気になって、ネットで調べてみました。
なんと、夕刊フジの記事はネットで読めるのです！
「１００年に一度」の買い時で…マンション復調の兆し
少し抜粋すると
「厳冬状態の業界では市況の本格回復を期待する声も出ているが、この“春の陽気”は一時的なものとの見方がもっぱらだ」
その通り！
これはあくまでも一時的現象です。
さらに不動産経済研究所（東京）福田秋生企画調査部長は次のように分析
「(中略)・・・１００年に一度の大不況は、マンション市場にとっては『１００年に一度の買い時』ともいえるだろう。ただ、再販による値引きは在庫がなくなれば終わる。昨年１２月は６１．９％だった契約率が７０％を超えてくるようだと、在庫は徐々に減っていく（大幅値引きの物件も減っていく）ことになるのでは」
私もその通りだと思います。
業界情報をひとつふたつ
●メジャー７がメジャー６に
自分たちで勝手に「メジャー７」だと名乗っていた
マンションデベロッパー7社の内のある１社が、
別の１社の完全な子会社になりました。
そうなるとメジャー６に？
そんなことは実はどーでもいいのですが、
困るのは一般のエンドユーザー。
「当社はM社の完全子会社になる予定ですので、
今までの話はなかったことに・・・」
値引き交渉がある程度進展していて、
重要事項説明まで終わっていたにもかかわらず、
そんなことをいわれたこのブログの相談者がありました。
これは１００％売主企業の都合なのに、勝手な話です！
榊としてはそういう不実なデベに厳しい目を向けざるを得ません。
今後、相談があった場合には警戒を促します。
●民事再生法でも経営者は悠々自適！
この話を聞いていると、腹が立ちますね。
自分たちの個人資産だけはチャッカリ確保してから、再生法でドカン！
申請ギリギリまでその会社の仕事をさせられた下請けさん、
あるいはいいことばっかりいって貸し出した金融機関などは
いってみれば詐欺にあったようなもの。
世間を騒がせ、債権者に恐ろしい迷惑をかけたわけですから
素寒貧になってしかるべしなのに、悠々自適。
ほとぼりの醒めたころにまたぞろ世間に出てくるつもりです。
みなさん、そういう輩は決して許してはなりません！
●プロパスト、ストップ安張り付き
ここで度々取り上げているプロパスト。
本日はストップ安８３８円で張り付いたまま動きませんね(１５：００現在)。
こういう値動きは何かの予兆かと・・・ついつい勘ぐってしまいます。
この値で換算した時価総額は約２億９千万円。
一般的な新築マンションにして、たったの１０戸分。
ここが売主になっているうちの何分の１なのでしょう？
民事再生法または会社更生法を申請した企業、
または申請しそうな企業が売主となっている
マンション購入についてのご相談が多くなっています。
基本的には避けるべき選択です。
もう契約してしまった方については、
履行の段階によって対処法が異なります。
売主の説明を聞くだけでなく、
ご自身でよくお調べください。
迷われたら、コメントでお尋ねいただければ
できる限りお答えします。
●ご相談をいただく方へ
こちらの「コメント」から送信してください。多少長くなっても構いません。
「拍手」のコメントでいただくと、見逃したり、遅くなったりすることがあります。
また、再度のご相談もこちらのコメントからください。
私のメールアドレスへの返信だと、やはり見逃したり
遅くなったりすることがあります。
あと、私のアドバイスメールはヤフーのフリーメールを使っています。
相談者によって「迷惑メールに入っていました」ということがあります。
だいたい、３－５日以内にアドバイスメールを送りしていますので、
その間に私からのメールが届かなければ、
迷惑メールのボックスにも注意なさっておいてください。



「注意情報」のニチモ逝く。交渉は焦らずじっくりと！

不動産屋さんという人種は、勘違いしやすい傾向があります。
たったこの20年の間に、2回もバブルがあって、崩壊しました。
他の人が「上がるぞー」といえばいっせいに土地を買い、
「売れないぞー」といえば、いっせいに値引きをします。
「客が動いているぞー」といえば、それこそいっせいに
「そんなに値引きをしなくても売れるじゃない」と
強気になってしまいます。嗚呼・・・
いってみれば、今の新築マンション販売状況はそんな状態。
ちょっと大きな物件のモデルルームには
お客様がわんさかと押しかけ、
営業さんたちは対応におおわらわ。
「客が動いている・・・」という感覚を持っています。
そこは単線形の思考ベクトルを持った方々。
「そんなに値引きしなくても売れるかも？？？？」
と思えば、自然に強気になります。
麻生さんと一般国民の意識が離れていくようなもの。
モデルルームに行く方々は「今はうんと値引きしてもらえるかも？？？」
という期待に胸を膨らませています。
そこに単線ベクトルの営業マンがエラそうに
「うちの物件は人気がありますから、そこまで値引きできませんよ」
とくれば、期待したエンドユーザーはがっくり。
ご相談の事例でそういうパターンをいくつか見かけます。
みなさん！
モデルルームに人がいっぱいいても惑わされないでください。
「00日までに決めてください」などといわれても、あわてないでください。
「今だけ、000万円の値引きをします」というのも、営業トークです。
「あと00戸しか残っていません」というのも、たいていはフェイクです。
じっくり構えましょう。
焦っているのは、みなさんではなく、販売サイドです。
なんとか年度末までに引き渡したい・・・・
その焦りが、さまざまなトークになります。
今は確かに千載一遇のチャンス。
特に完成物件はお買い得感が増しています。
でも、あくまでもじっくり。衝動買いは避けてください。
さて・・・ニチモが逝きました。
1月6日の「注意情報」に倒産は時間の問題としてお知らせしていたので、
みなさんはそんなに慌てなかったと思います。
株価が50円を切ると、通常の形では企業は存続しないとお考えください。
市場は結構冷徹に値付けします。
今月来月・・・淘汰の波は躊躇なく押し寄せるでしょう。