マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
メディア大変換期の業界事情

皆さんはマンションを探そうというときに、どこから手を付けますか？
まさか、金曜日の朝刊に折り込まれるチラシをチェックするわけではないでしょ？
このブログの読者は特にそうだと思います。
駅やコンビニに置いてあるリクルートの住宅情報誌をご覧になりますか？
そういう方も多いことでしょう。
でも、一番多いのは何か？
当たり前ですが、「YAHOO不動産」と、リクルートの「住宅情報ナビ」ではないでしょうか。
ちょっとマニアックなのは「マンションＤＢ」で、初心者は「アットホーム」あたり。
凝る方は「マンションコミュニティ」もチェックされるかもしれませんね。
つまり、みなさんがマンションと出会うファーストコンタクトは
確実にネット系の媒体になっていることです。
これは、今や誰しもが否定できない事実なのですが・・・・
世の中には5歩も10歩も遅れている輩がいます。
何よりも、売主(デベロッパー)の事業担当者、そして広告担当者。
以下に、この業界の人々の頭が如何に遅れているかということを
象徴的にお分かりいただけるエピソードを紹介しましょう。
●大手ハウジング系Ｄ社、2億円をドブに捨てる！
いまだに、新聞折込チラシが集客の主体だと考えている
アホな広告宣伝部員がいたようです。
そういう連中に、悪辣な営業で知られる某大手広告代理店が
「各物件の担当営業が新聞折込チラシを製作できます」
と売り込んだらしい折り込みチラシ製作システムの値段が2億円。
フォーマットを決めておいて、デザインにはトーシローの営業マンが、
写真や図面、地図などのデータを流し込めば立派な折り込みチラシが完成する
というのが売り物の「システム」。お値段は冒頭の通り2億円。
あーほ、といいたくなりますね（笑）。
2億円かければ、今の広告屋さんの制作費だと
約666種類のチラシデザインが可能なのです。
彼らの売り出し物件が、年間最多で60程度。
ひとつの物件で10種類もチラシを作りますか？
5種類作るにして、最短で2年たたないとコスト削減効果は出ません。
しかも・・・・・・
彼らがやろうとしている折込チラシのデザインはほぼ1種類。
その単純なデザインのチラシを作るために、
慣れない現場の優秀な営業さんがパソコンと悪戦苦闘する羽目になります。
それだけ、現場の売るためのパワーが減りますね。
目に見えないけれど、無視できない営業現場のモラル低下。
しかも、折り込みチラシはもはや集客の主体ではありません。
何を血迷っているのでしょうね。
●三井不動産レジデンシャルさんへ、もっと見やすくＨＰを作って！
榊淳司も業界ではそこそこ知られる存在となりました。
大手不動産会社の開発物件の購入を検討されている
エンドユーザーさんの相談もたくさんいただいています。
そういった場合、まず物件ＨＰで情報を確認するのですが、
そのときに、この業界の感覚の遅さにつくづく呆れます。
ネット媒体を、従来のマスメディアと同じように捉えているのが、
そもそもの大きな間違いです。
ネットというのは、ユーザーがポジティブに情報を求めている媒体です。
そのポジティブなエンドユーザーに対して、
おのが勝手な言い分をダラダラ流すなといいたい！
簡単に言えば、勝手なイメージを押し付ける動画は不要です。
私が何にイラつくかというと、必要な情報に行き着けないことです。
不動産にとって、もっとも重要な情報は何でしょう？
不動産は字のごとく動かざる資産です。
一番大事なのは「どこにあるか」。
つまりは・・・地図を見たいのです。
これが、愚鈍な担当者が作ったマンションのＨＰだと
どこにあるのかまったく分かりません。
イライラして、最後はオリジナルＨＰではなくyahoo不動産で
情報を確認する場合が多々あります。
これは、意外なことに大手で多く見られる現象。
三井不動産レジデンシャルが分譲するマンションのＨＰをご覧ください。
みなさん、きっとイライラしますよ。地図がどこにあるか分からないのです。
私も、イライラした後だと、その物件に対して不用意な悪意を抱きがちになります。
なるべく平明な眼で物件を評価しようと思っているのですが。
●イメージ広告から情報広告へ
そもそも、不動産の広告に
商品特性からかけ離れたイメージビジュアルは誤解の元であり、
モノの中身を誠実に伝えるためには不要の存在です。
ましてやタレントやキャラクターは何の意味もありません。
むしろ、販売サイドの悪意や底意の卑しさを感じます。
みなさんのご相談をお聞きしていて感じることは、
いかに「正確な商品情報」を求めておられるか。
そして、売主側が発信する情報に対して
「根深い不信」をもっていられるかということです。
その基底には、例のごとく実態とかけ離れた広告表現。
それに現場の営業マン売らんがためのトークで
いい加減な情報をまち散らしているという現状があります。
改めるべきは、営業方針であり、それにつながる広告戦略です。
そして・・・そもそもエンドさんたちが魅力に感じる商品作りです。
●不動産業界、いまだ人気業種たりえず
悲しいですね。
先日、日経新聞に載っていた
学生さんたちの就職人気企業ランキングに、
マンションデベロッパーは1社も入っていませんでした。
人気がすべてではないけれど・・・・
いい人材が集まらないと、結果的に
この業界の衰退を招きます。
それなりに面白く、やりがいのある仕事だと思うのですが、
一般人のイメージはかなり違うようですね。
嗚呼、残念！



「契約」を軽々しく考えないでください！

どうも日本という国は「契約」という文化が希薄です。
今の日本のビジネス上の「契約」は、
明治以降に西欧から輸入された近代法の「契約」概念を
元にしたもので、そもそもが舶来品。
この西欧の「契約」の概念のもとは、キリスト教徒の神様とのお約束。
新約聖書の「約」は契約の「約」なんです。
そして、キリスト教の「契約」の元の概念は
ユダヤ人が彼らの神様と交わした約束＝旧約聖書の「約」なのです。
彼らの神様を唯一無二に信ずれば、
最後の審判で神様に救われるのはユダヤ人だけだ、
という我々日本人には一筋縄では理解できない「契約」。
でも、ユダヤ人はそれを信じて生まれた子には割礼をし、
土曜日には働かず、熱心な信者は髭も剃らない・・・・
彼らは神様との「契約」を粛然と守っているのです。
その流れを汲む西洋のビジネス慣行の中で、
契約というのはかなり厳粛なもの。
アングロサクソン系の連中(英米人)が、
契約というと弁護士を使って大騒ぎして、
何百ページもの契約書を作るのは、
それによってがっちりと拘束されるから。
契約書上の一言一句もおろそかにしない、
という精神は見上げたもの・・・ともいえますが、
我々日本人には結構しんどいことです。
「手付金を払って契約したのですが、今から値引き交渉はできませんか？」
この手のご相談は、1週間に3本は来ます（笑）。
まことに、日本人の契約概念はいい加減ですね。
手付金を納めて契約すれば、それは立派な契約です。
契約書にはんこを押せば、その履行に法的な義務を負います。
それを覆すのは法律違反です。
だから、契約を破棄したければ、手付金を放棄しなければいけません。
「そんなの、交渉すればなんとなるんじゃないの？」
どうやら、相談者の半分くらいはそう考えているフシがあります。
実際、そういうところも少しはあります。
私たちは日本人です。
ユダヤ人ではありません。
南船橋のユダヤ資本が売主になっていたマンションも
最近彼らはあきらめて撤退したようです。
土曜日でもモデルルームが見学できるそうです（笑）。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが、
売主も日本人、購入者も日本人・・・・
そこは少しナーナーになったりします。
「あのお・・・もう少し値引きしてもらえませんか・・・でなければ解約しようと思うのですが・・・」
なーんて持ちかけると、売主側も
「解約されるよりは・・・」ということになって、
少しは値引きに応じたりします。
ただ、売主はこういう交渉に応じる法的義務は一切ありません。
実際、応じない売主も多々あります。
だから、一度契約してしまったら、
手付金を放棄しない限り解約はできないと思ってください。
前回、契約する前にセカンドオピニオンを聞くべき、
という記事を書きました。
一生の買い物ですから、専門家に10万円程度のお金を払って、
きちんとした「評価」を得ることは、決して無駄にはなりません。
榊にご相談いただくのはタダです。
でも、私がボランティアでお答えするには限界があります。
契約という、それこそ何十年もローンに縛られる法的な約束をする前に、
ぜひ専門家の「不動産評価」を受けてください。
榊にご相談いただいた方には、
私の尊敬するサポート会社のＯさんをご紹介しています。
彼の仕事は、私が20年業界で生きてきた経験で申し上げて、
まず間違いがありません。
もっとも、彼は私の倍近いキャリアがあるので、
一方的に評価するのは不遜にあたりますが・・・



マンション選びにもセカンドオピニオンを

自分の病気について、かかりつけの主治医だけでなく
別のドクターに意見を聞いて、自分で治療法を選ぶのが
アメリカなんかではよくあるそうですね。
違う医者の意見を「セカンドオピニオン」と呼ぶことは
最近よく知られるようになっています。
病気にたいする治療法、手術の可否などは、
場合によっては命に関わること。
当然といえば当然のことだと思います。
さて、住まいはどうでしょう？
何千万も支払って購入するのが住まいです。
生涯収入の６分の１くらいでしょうか。
あるいは年収の５倍くらいという見方もあります。
それだけたくさんのお金を払って買うものなのに、
売主側の営業マンの説明だけを聞いて決断してもよいのでしょうか？
榊は大いなる疑問に感じています。
いただいている相談を読んでいても、
勢いで契約して手付金を入れてしまったけれど、
冷静に考えてみれば、様々に浮かんでくる疑問・・・・
どうしたらいいのだろう？
何とか解約できないだろうか？
手付金をあきらめないといけないのか？
みたいな内容が実に多いのです。
実は今日、私がいつもお世話になっている
サポート会社のＯ氏と食事をしながら
業界の四方山話をしていました。
そこで、二人の意見が大いに一致したところは、
エンドユーザー(普通の住宅購入者)の皆さんは、
一生の買い物なのに安易に決断をしすぎる！
ということです。
不動産業界も、昔に比べれば少しはましになりましたが、
まだまだ皆さんの無知に付け込んで
うまく売りつけようという輩がウジャウジャいます。
大手だから、財閥系だから、老舗だから・・・・
などということでは、決して安心できません。
現に、このブログに寄せられるご相談を読んでいると、
相手が大手でも、信じられないほど「不誠実」に
販売活動を行っている事例がいくらでも見られます。
みなさん、住宅の購入を安易に考えないでください！
できれば、セカンドオピニオンを求めましょう。
身近に、不動産業界に詳しい方がいれば、遠慮せずに意見を聞きましょう。
「自分の買うものを知られるのがいやだ」
確かに、そういうマインドはあるでしょう。
そういう場合、このブログに相談のコメントをいただくのも、お手軽な方法です。
ただ、私はボランティアでお答えしているので、
現地に行って調査をしたり、
資料を取り寄せて詳しく精査することまではできません。
ネット上の情報を元に、経験と感覚でアドバイスをさせていただいています。
真剣に、失敗しない住宅購入を実現させるためには、
Ｏ氏のような熟練の業界人にしっかりと「調査」をしてもらい、
その結果を大いに参考とすべきでしょう。
今日、Ｏ氏と酒を酌み交わしながら、
様々な事例をお互いに紹介し合いました。
本当に信じられないようなケースがいっぱいあります。
酷い目にあって泣き寝入りされている方が
たくさんいらっしゃることがわかります。
住宅選びには、セカンドオピニオンが必要です。
ご自身と営業マンだけで決めないようにしてください。
熱くなれば、判断を誤ることが多いのです。
サポート会社に頼めば、費用がかかります。
それは、病院にいけば治療費がかかるようなものです。
でも、長い目で見れば、決して高いものではありません。
あと・・・あまりいいたくはありませんが、
サポート会社もいろいろありますが、
時には能力を疑わざるを得ないケースもあります。
Ｏ氏のような誠実な正義感に当たれば、
それこそ間違いのないところなのですが、
うわべだけで済ましたり、そもそもが怪しい連中も
残念ながら業界に巣くっています。
真面目に考えれば、まことに嘆かわしい限りです。
でも、榊もＯ氏もめげずにがんばろう、ということで
今日の飲み会はにこやかに終わりました。



こんな時代だからこそ、しっかり選びたい。

さて、いよいよ年度末商戦も実質終わりました。
「投売り」はあちらこちらで猛威をふるいましたね。
購入希望者がわんさかモデルルームに押しかけて、
成約数もそれなりに伸びたようです。
私もこれから各物件の販売状況について情報を集めますが、
在庫は相当さばけたのではないかと思います。
ただ、きれいさっぱりなくなった、というわけではありません。
まだまだ残っています。
今後はどうなるのか？
投売りは続くのか？
価格は下がり続けるのか？
うーん・・・・
悩ましいですね（笑）。
大きな問題は、大型のお父さんが終わっていないことです。
先月あるかな・・と思ったけれど、
たいしたことはありませんでした。
でも、業界の状況が好転したわけではありません。
むしろ悪化しているといっていいでしょう。
今月中には、もうひと波乱もふた波乱もあってもおかしくないはずです。
そのあたりの整理がついてくると、
この先の業界の展開も読みやすくなります。
この前のバブル崩壊のときみたいに、
不振企業の淘汰がダラダラと続くのではなく、
ビシバシと整理されて、健全な古参企業が残り、
事業意欲の旺盛な新興企業がよりよい商品企画と共に
業界に参入してくることを期待しましょう。
●４月以降の「投売り」はどうなるか？
何度も書いているように、完成在庫の「投売り」はモノがなくなった時点で終わります。
４月以降もすべてがなくなるわけではありませんが、徐々に終息に向かいます。
その後は、損切りを覚悟した企業の適度な値引き販売や、
業者に一括販売されたアウトレット物件のバーゲンセール、
そして頑強に元値を崩さない物件が入り混じったカオスの時期があり、
秋から年末にかけては全体の販売戸数がかなり絞られてくるのではないでしょうか。
新築マンションの購入希望者にとっては、かなり選択肢が狭まった状態になりそうです。
しかも、一度市場はぐちゃぐちゃにつぶれていますから、
一般の方々には「適正価格」の判断がむつかしくなります。
●どのようにマンションを選ぶべきか？
多くの相談をいただいていて思うのは、
固定観念に支配されている方がとても多いということ。
マンションは不動産です。
不動産は人間と同じで、ひとつひとつがちがうもの。
車やテレビ、携帯電話のような工業製品ではありません。
たとえ同じ間取りでも、階数によって暮らし方が微妙に異なります。
みなさんの相談で多いパターンをあげると、
「0000万円だったマンションが0000万円になりました。これ以上値引きは難しいでしょうか？」
「経営不安のある○○社が施工なのですが、大丈夫でしょうか？」
「○○社が売主の場合は安心でしょうか？」
「○○駅から近いこのマンションは買いでしょうか？」
などです。頭が硬いなーと思います。
もちろん、みなさんのお悩みはよくわかります。
私も、できるだけお答えできればと思います。
ただ・・・マンションというのは、
学校の成績表のように項目別に評価を付けて
比べればいいものではありません。
みなさん、学校時代にもらった成績表の良し悪しと、
その後の人生の明暗が必ずしも一致しないことは、よくご存知でしょ？
例えば、背が高いからといって絶対的に幸せになれないように、
空間が広ければ、そこに住む人を必ず幸せにするものではありません。
それぞれの良し悪しは、あるていどの、ゆるやかな相関関係にはあります。
でも、絶対ではないのです。
ある家族にとっては幸せを導く住まいも、
他の家族には不幸を招くかもしれません。
まず、そのマンションが、ご自身とご家族の幸せな未来を
リアルにイメージできる条件を備えているか？
そして、そのマンションは、ご予算に収まる範囲かどうか？
心にはいっぱいの夢を持って、頭は冷静に、
これから一生住むかもしれないマンションを見つめてください。
いろいろな条件を総合的に見てみましょう。
「○○社が売主だから」「○○社が施工だから」
「食器洗い機がついているから」「床暖房がないから」
「近くに激安スーパーがあるから」「○○○戸のスケールだから」
「眺望がいいから」「大規模開発ですごそうだから」
それぞれが大事なことですが、それだけで判断しないでください。
そのときには重要な問題でも、何十年も暮らすとしたら、
些細なことであることも多いのです。
広告では一番いいところ、いいたいところをクローズアップしてきます。
何も言うべきことがないと、イメージで押してきます。
もっとひどい時には、物件にまったく関係ないタレントを出してきます。
最も注意すべきは、ひとつの条件だけで決めないことです。
人生の目的がひとつでないように、家族の好みがそれぞれ違うように、
住まい選びの基準はひとつふたつではないはずです。
もちろん、すべてを満たすことはできません。
ある程度妥協は必要でしょう。
でも、決めるときに熱くなってはいけません。あくまでもクールに。
モデルルームの営業マンは、あの手この手で皆さんの頭を熱くして、
その分冷静さを失わせ、物件の欠点から目をそらせようとしますから。
榊淳司のオフィシャルホームページ
の内容が徐々に充実してきています。
みなさま、ぜひお立ち寄りください。



榊淳司オフィシャルサイト開設

個人的なことで申し訳ありませんが、
事務所の引越しやパーティやなにやかやで
ここ１週間ほど、ご相談への回答がほとんどできていませんでした。
申し訳ございません。
明日の月曜日から、エンジンをかけて行ないますので
何卒お待ちくださいませ。
ところで・・・・
榊淳司のブログをやっていますよ、と身近な人にいうと
「エエエッ、榊は・・・・あなただったの！」
(もちろん、「榊淳司」はブログと執筆活動用のペンネームです)
ということも多くなりました。
意外と業界内の多くのみなさん読んでいただいているみたいで、光栄です。
「実は私もマンションを買おうと思っているけど、相談に乗ってよ」
業界内の人に、そんなことをいわれることも（笑）。
そこでこの度、「榊淳司のオフィシャルホームページ」、
というものを作ってみました。
この右下でピカピカと光っているバナーをクリックしていただければ
出来立てホヤホヤというか、まだまだ未完成のHPに飛びます。
このHPは何がいいか、というのをここで紹介させていただきます。
●なぞの男「榊淳司」のプロフィールを紹介！
業界内では「榊とは何者か？」という疑問が蔓延しているそうです（笑）。
別に隠しているわけではないのですが、
簡単なプロフィールと、このブログの経緯などを
簡単に紹介していただいた文章を載せました。
●榊不動産投資倶楽部、開設！
このブログでは、みなさんが実際お住みになる
マンションについて語ることが多いのですが、
毎月コラムを書いている「日経マネー」では、
不動産投資が主なテーマになっています。
今こそは、不動産投資を行うには、
それこそ100年に一度かもしれないチャンス。
この機会に、めったに出会えない格安の「優良物件」を
一般の投資家の方にご紹介するために作った
限定会員組織が「榊不動産投資倶楽部」なのです。
登録いただいた会員のニーズに合わせて、
榊が業界内のホットな「一次情報」・・・
つまりレインズに乗る前のインサイダーな物件を
ご紹介しようという倶楽部です。
不動産投資をお考えの方は、ぜひご登録ください。
ニーズに合わせて、榊が業界内の情報をいち早くご紹介します。
申し込みフォームの不具合を修正しました。
文字化けしなくなったはずですので、
どうぞみなさん、ご登録ください。

●マンション値引きのノウハウをわかりやすく紹介
「どうやって値引き交渉をすればいいの？」
お寄せいただく相談でもっとも多いのはコレ。
こうやればいい、というやり方は無いのですが、
基本的な考え方や値引きの仕組みを解き明かした
これまでのブログ記事を再編集してみました。
「明日はモデルルームに行って値引き交渉だ」
というときには、ぜひ読み返してみてください。
●何でもいえる「掲示板」
どこかの掲示板のように「削除要請」があったら
無条件にコメントを削除するのではなく、
投稿者が自由なコミュニケーションを行える掲示板を目指します。
マンションの値引き情報でも、
モデルルームでの出来事でも、
自由に投稿してください。
ただし、一方的で偏った意見の開示については
投稿規定にしたがって適切に処理します。
まだまだ未完成な部分が多いのですが、
みなさんぜひとも「榊のオフィシャルサイト」を楽しんでください。
この記事は、２月２８日に一度後悔したものを
一部リニューアルして再度掲載しています。