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「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
モデルルームは盛況です。プロパストは税金未納！

私が「この２月は千載一遇の好機」と書いたから、
というわけではないと思いますが、
この１月２月はマンションが良く売れているようです。
特に、価格改定(値下げ)を行なったマンションでは
各週末モデルルームは大賑わいです。
いつも書いていることですが、
不動産屋さんというのは思考のベクトルが単線系になっているので、
各社一斉に同じ方向をめざして走ることが多くなりがちです。
今の「決算バザール」もその典型的なケース。
購入者側も｢今が買い時」という感覚をもたれている方が多い様です。
おりしも、昨日、住宅ローン減税の関連法案が衆議院で審議入りしました。
麻生さんが突発的に「ヤケクソ解散」でもしない限り
年度内成立になる模様です。
選挙などやっている場合ではないので、
なんとか成立にこぎつけてもらいたいものです。
アメリカでは７１兆円の景気対策法案が可決の見通し。
日本はあいかわらずやることが遅いです。
政府発行紙幣の話題が出ていますが、
どんどんやっていただきたいですね。
今回の大不況の原因はいたって単純ですから、
分かりやすい対策が有効です。
要はお金のめぐりをよくすること。
ドルはじゃぶじゃぶ供給されているのに、
円はしぶちんだから、日本の景気回復は一番遅れるかもしれません。
財政赤字なんか気にせずに、どんどんお金を供給すべきです。
国債を国民に買わせようなどとケチなことを考えず、
日銀が引き受ける仕組みを作るべきです。
結果的に円安とインフレになりますが、それもまたよしです。
アメリカのドル供給は、すでにデタラメという域を超えています。
世界経済に対して大掛かりな詐欺を働いているようなもの。
そんなリスキーなアメリカ国債は、シナに買ってもらえばいいのです。
どのみち、ドルは暴落する運命にあります。
さて、前回の更新でコスモスイニシアの
「継続企業の前提」に対する疑義を取り上げたところ、
「お前はイニシアに恨みでもあるのか」的なコメントがございました。
特に恨みもないし、親愛の情もございません。
公平を期すために書いておきますが
１２月１８日の更新記事で「注意情報」を出したうちの１社、
プロパストも今年の１月２９日に、
この「継続企業の前提に関する重大な疑義」を発表しております。
同時に３６億円あまりの税金が未納になっていることも告知しています。
税金が払えないというのは、株式を公開している企業として
かなり恥ずべきことです。
裏返してみれば、それだけ資金に窮しているということ。
建設中のマンションもあるようですが、
ゼネコンへの支払いが滞ると、工事が止まったり、
最終的に購入者に引渡しができないケースも想定できます。
くれぐれもご注意いただきたいと思います。
いつか書きましたように、
リスクの高いマンションを購入する場合、
サポート会社に物件評価や内覧同行、
契約書チェックなどを依頼されることをお勧めします。
ご相談いただいた方に私の信頼するサポート会社をご紹介したところ、
多数のご好評を得ております。
別に私が得をするわけではないのですが、
ご紹介の要望があればコメントでお知らせください。



コスモスイニシア、継続企業の前提に疑義

昨年１２月１８日にここで「注意情報」を出した４社のうち、
日本綜合地所は皆さんご承知のような結果となりました。
そして昨日、コスモスイニシアが
「継続企業の前提に関する注記のお知らせ」を発表。
その中に
・・・継続企業の前提に関する重要な疑義が存在しています・・・
という一文が入っております。
継続企業の前提
これはどういうことかというと、
業績があまりにも悪化し、今後１年以内に倒産する可能性が高まった
ということです。
本来、こんなこと発表したくないのでしょうが、
株式公開企業の義務として、やらざるを得ないのです。
この中に、シンジケートに参加した主要な金融機関は
「期限の利益喪失の請求は行なわない方針である旨の連絡を受けており」
という一文があります。
これを分かりやすく翻訳すると、
イニシアにお金を貸している銀行は、すぐに全額を返せといえるのだけれども
今のところ彼等はそこまでいうつもりはなさそうなので、
なんとかカツカツで会社を続けられそうです・・・ということなのです。
もっと突っ込んでいえば、銀行が返せ、といった瞬間に倒産してしまうということ。
ただ今(１３：５０)のところ、
イニシアの株価は昨日の発表を受けて１９円安の２９円。
いよいよ時間の問題になってきたのかな、という感じですね。
日本綜合地所は１月に投売りセールを行なっていました。
３月以降の引き渡し物件を契約された方は、
今大変な不安を抱えていらっしゃると思います。
建物はゼネコンが先取特権で押さえるでしょうから、
引渡しができないと思います。
今後、どうなるかは更生計画の進捗次第でしょう。
そういった不安の種を抱えないために、
ぜひご注意なさってください。



日本綜合地所、逝く。

先ほど日本綜合地所が会社更生法を
申請したというニュースが入りました。
ああ・・・もたなかったか・・・という感じです。
去年、当面の資金を銀行が融資した、
という話を聞いていましたので、
あと２，３ヶ月は持つかと思っていました。
今から思えば、ここ数ヶ月の「投売り」はまさに異常でした。
３割４割当たり前という状況だったと思います。
私は基本的にお勧めしてませんでしたが、
この1月に契約された方も多いでしょう。
3月完成・引渡し物件は、最後の仕上げまでいけるか・・・・
非常に多くの方が影響を受けるはずです。
物件によっては、引渡しが延びる可能性もあります。
また、それぞれゼネコンが違いますから、
個々の物件により対応は異なるはずです。
今日明日は電話がつながらないと思いますが、
契約者の方はそれぞれの担当者に連絡してみてください。
今は具体的なことは何も答えてくれないでしょうが、
1，２週間たてばおおよそ見えてくるはずです。
それにしても・・・・
あの珍妙なデザインも、こうなってはさらに物悲しく映ります。
再生法ではなく更生法の申請ということは、
経営陣が「投げ出した」という感じでしょうか。
ちょっと心配ですね。
もっと心配なのは、かつて「注意情報」で
日本綜合地所と一緒に取り上げた残りの3社。
どうなるのか・・・・・
そして、注目はこの日本綜合地所がもっていた土地。
２，３年前に買った多くの事業用地は
かなりのものになるはず。
救済企業が現れるのか、
それともバラ売りされるのか・・
負債の額も額ですから、更生計画が決まるまで
相当長くかかるのではないでしょうか。
取り急ぎ、更新いたしました。



大不況期の「椿事」、投売りマンションのバカ売れ

まさに椿事とでもいいましょうか・・・・
この１月、マンションは結構売れました。
「そんな馬鹿な、この不景気に」
と思われる方は多いでしょう。
「総額５億円プレゼント」なんていうキャンペーンを行なったり、
「決算ですので、思い切って００００万円値引きます」と、
あからさまな値引き攻勢をかけた会社のマンションは
相当の戸数が売れました。
在庫圧縮が急激に進んでいる、といっていいでしょう。
そして、そういった企業が売主となっている
マンションのモデルルームでは、
信じられないような値引きが行なわれています。
場所によっては中古よりも安い、
という逆転現象さえ起こっています。
こういう一面を見て、
「マンションはこれからもっと安くなる。今は待ったほうが・・」
と考えている方もおられると思いますが、
私はその考えに賛成できません。
これは、過渡期の一時的現象。
まさに「椿事」ではないでしょうか。
在庫整理が終わったら、市場は徐々に落ち着くでしょう。
「投売り」の山はこの２月。
それを過ぎればだんだん少なくなって、
秋口にはほぼ終わるのでは・・・と予想しています。
現状、あれだけ高かった建築費は下降し始めています。
土地はいうまでもなく、暴落状態。
この暴風雨を耐えて生き残ったデベは、
今秋から来年にかけて、
このバブル崩壊後の新規物件の販売を始めるかもしれません。
当然、今の投売り価格よりも高くなるでしょう。
これだけ市場が混乱した後なので、
そうそうスムーズに販売が進むとも思えません。
だから、売れやすい都心や準郊外の
駅近あたりの立地が中心になるはずです。
郊外型の大型ファミリーマンションは、しならくお休み。
H社型の開発は、当面見られなくなる可能性もあります。
この椿事にうまく投売りマンションを買った方は、
この先５年１０年を、ほくそ笑みながら暮らせるかもしれません。



１０年に一度のチャンスがこの２月

昨日は栄泉不動産とミヤビエステックス。
今日は平和奥田・・・・
マンション分譲を行っている会社の倒産が続きます。
実は・・・・今日はもっと大物が飛ぶのでは、と危惧していました。
でも、末日が休日の場合は、決済は翌月初営業日・・・
というルールもあるようですので、油断はできません。
さて、先週発売された週刊文春の記事
「投げ売りマンション」は本当に買いか
おお、また榊の後追い記事かと、思わず買ってしまいました（笑）。
やっぱり業界の外の人が書くと、うわべをすくっただけになります。
不振物件は値引きを提示されたエンドさんに取材しているのに、
好調物件はデベを取材して、ほぼ言いなりの記事。
二子玉川のライズが1033戸中240戸売れて「好調」ですかい？
いったい何人集めた上で240戸を契約したのでしょう？
「土日で百数十組のお客様がいらっしゃいます」
なるほど・・・もう１年近くやっていたことだし、
軽く1００００組くらいは集めましたね？
それで２４０戸のご契約ですか。
おめでとうございます。
どうぞ残り793戸売るのに、３５０００組くらいお集めになってください。
このペースでいけばあと３年弱でめでたく完売するでしょう・・・・
ちょっと意地悪すぎですか？
でも、それだけ文春の取材が甘いということです。
驚いたことに、はじめの２頁はそういったヨタ記事で、
あとの３頁はなんとご高名なる住宅ジャーナリスト・桜井幸雄先生のご登場。
そのテーマは「賃貸よりもトクなマンション」１００。
おー・・・・マンションの営業マン顔負けのテーマに
首都圏、近畿、北海道、福岡から厳選１００物件の提示とは恐れ入りました。
桜井先生とは縁の薄そうな三菱地所やオリックス、
私の「注意情報」に出てくる日本綜合地所等が
入っていないのは笑って済ませるとして、
全物件に販売センターで算出した「毎月の返済額目安」まで
ご丁寧に表示していただくとは、
マンションデベと販売会社にとっては涙がでそうな企画ですね。
それも、当然実勢価格とはかけ離れた「表示価格」を元に
算出なさっているらしき数字。
それでもなんとか家賃よりも安そうに見えます。
みなさん、もっと賢くなりましょう！
あしたから２月です。
マンションデベが恐れる決算の締めは、だいたいが３月末です。
３月上旬に契約を終えて、末日までに残金清算で「お引渡し」となれば、
その売り上げが今期の決算に入れられます。
だから、彼らの勝負は２月中です。
ここが大きな山場。
マンションデベがいっせいに「投売り」に走るなどということは
１０年に一度、あるかないかです。
このチャンスをぜひモノにしてください。
以下はいつものお知らせです
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引き続き、マンション購入に関するご相談をお受けしております。
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お答えはメールで入れさせていただきます。
「管理者にだけ表示を許可する」にチェックしていただくと、他の人に読まれません。
メールアドレスを知られることもありません。
名前も住所も不要です。もちろん無料です。
ただ、当方もボランティアなので即日回答というわけにはまいりません。
２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
最近、皆さんへの回答が遅れ気味で申し訳ございません。
今日もこれから鋭意、お答えしていきたいと思います。
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今月中になんとか発行にこぎつけたいと思います。
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